# Zone 1AU du plan local d'urbanisme de Messei (61278) : ce que le règlement autorise

Cette zone naturelle est destinée, compte tenu de sa situation et des équipements présents à sa périphérie, à l’extension de la ville de MESSEI. Elle pourra recevoir de l'habitat et les activités, bureaux et équipements qui lui sont normalement liés. Elle sera équipée et aménagée dans le respect des Orientations d’Aménagement et de Programmation prises en application du Projet d’Aménagement et de Développement Durables. On distingue : - un secteur 1AUa qui correspond à un secteur de petite taille qui doit faire l'objet d'un projet d'aménagement d'ensemble ; - un secteur 1AUb qui correspond à l'extension du bourg au Sud de la Rue Louvois.

Document en vigueur : 61278_PLU_20260618 (plan local d'urbanisme), approuvé le 18/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AU du règlement, 12 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article 1AU 6)

> Implantation des constructions par rapport aux voies Les constructions sont implantées à une distance de l’alignement des voies ouvertes à la circulation automobile au moins égale à 3 m sauf pour les garages implantés à au moins 5 m des voies ouvertes à la circulation, afin de permettre le stationnement d’un véhicule devant la porte..

### Distance aux limites (article 1AU 7)

> Les constructions ou parties de constructions dont la hauteur prise à l’égout du toit est inférieure à 3,5m, peuvent être implantées en limite séparative de propriétés, sinon elles respectent le retrait précédent.

### Hauteur (article 1AU 10)

> Elles auront une hauteur à l’égout ou à l’acrotère inférieure à 6m et une hauteur au faîtage inférieure à 11m.

### Stationnement (article 1AU 12)

> Constructions à usage de bureaux, commerces ou services : - une aire de stationnement dont la surface est au moins égale à 40% de la surface de plancher.

### Espaces verts (article 1AU 13)

> 2- Les parcelles recevant de l'habitat comprendront un espace vert planté (d’un ou plusieurs tenants) d’une superficie au moins égale à 30% de la superficie de l’unité foncière.

## Les 12 articles du règlement, mot pour mot

### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Occupations ou utilisations du sol soumises à conditions particulières
1- CONDITIONS D’OUVERTURE A L’URBANISATION a) L’ouverture à l’urbanisation de cette zone respectera les conditions suivantes :
Les opérations d’aménagement respecteront les Orientations d’Aménagement qui complètent le P.A.D.D. (pièce 2b). L'urbanisation prévue par une opération d’aménagement (constructions + viabilisation) qui ne couvrirait qu’une partie de la superficie d’un secteur urbanisable ne sera pas de nature à compromettre ou renchérir l’aménagement ultérieur du reste du secteur (ce qui exclut le détachement de lots en limite de secteurs). Elle aura une superficie au moins égale à 1 ha, sauf pour les opérations de logements locatifs sociaux et en zone 1AUa où seule une opération d’aménagement portant sur l’ensemble du secteur sera autorisée.
Néanmoins, chaque secteur pourra être ouvert à l’urbanisation pour permettre l’implantation d’équipements ou services d’intérêt collectif dès lors que seront réalisés dans le même temps, les aménagements prévus par le règlement graphique et les Orientations d’Aménagement et de Programmation qui le complètent.

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2-DISPOSITIONS PARTICULIÈRES APPLICABLES AUX OUVRAGES ET CONSTRUCTIONS AUTORISÉES PRÉCÉDEMMENT
Dans les zones à protéger contre le bruit des infrastructures terrestres (repérées sur le règlement graphique) : les constructions sont soumises à des normes d’isolement phonique en application des arrêtés préfectoraux de classement.
Dans les zones d'affleurement de nappe (de 0 à -2,5m) repérées sur la carte de la DREAL dite "profondeur de la nappe phréatique en période de très hautes eaux": Du fait des risques d'infiltrations d'eaux, dues à la nature des sols, les constructions sur sous-sols (enterrés ou demienterrés) sont interdites. Les citernes enterrées contenant des produits polluants ou dangereux sont interdits. L’infiltration des eaux pluviales dans le sol est interdite.
Constructions destinées à des activités économiques ou accueillant des installations classées pour la protection de l’environnement : Seules celles qui sont liées et compatibles avec l’activité urbaine et le caractère résidentiel du secteur sont autorisées.
3- AUTRES CONDITIONS PARTICULIÈRES : Les abris de jardin autorisés sur la base de règles d'exception (article 1AU. 7 et 1AU.11) ne pourront faire l'objet d'aucune extension ni d'aucun changement de destination.

### Article 1AU 3 - Accès et voirie

Accès et voirie
I - ACCES : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur le fond voisin, ce passage aura une largeur minimale de 3m. La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité et la sécurité lors des manœuvres d’entrée et sortie de la parcelle. Ils doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique. Lorsqu'une parcelle est bordée de plusieurs voies, l'accès pourra être imposé sur l'une d'elles pour des questions de sécurité.
II - VOIRIE : Les constructions et les installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l'importance du trafic et de leur affectation. Elles respecteront les principes définis par les Orientations Particulières d'Aménagement qui complètent le PADD.
Elles auront des caractéristiques adaptées à l'approche et à l'accès des véhicules de lutte contre l'incendie et d'enlèvement des ordures ménagères.
Les nouvelles rues en impasse de plus de 50m de longueur seront aménagées d’une placette dans leur partie terminale pour permettre aux véhicules (dont les véhicules de service ou de secours) de faire demi-tour.
Toute opération d'aménagement permettant la création de logements prévoira le raccordement de la voirie de l’opération (voie automobile, piste cyclable ou chemin piétonnier), en espace nonprivatif, aux opérations contiguës existantes ou possibles ultérieurement.

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Article 1AU.4 Desserte par les réseaux
I - EAU POTABLE : Le branchement sur le réseau d'eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau.
II - ASSAINISSEMENT : a)Eaux usées : En application du ZONAGE D'ASSAINISSEMENT, dans les zones d'assainissement collectif, le raccordement au réseau d'assainissement est obligatoire pour toutes constructions ou installations nouvelles.
b)Eaux pluviales : Les aménageurs et constructeurs réaliseront sur leur terrain et à leur charge les aménagements appropriés et proportionnés permettant l'évacuation des eaux pluviales dans le respect du droit des propriétaires des fonds inférieurs. Le raccordement au réseau existant est limité à sa capacité.
Si la hauteur de la nappe phréatique le permet, les aménagements réalisés sur tout terrain favoriseront l’infiltration des eaux pluviales sur l’unité foncière.
En cohérence avec les constructions autorisées et la nature des terrains, des dispositifs de prétraitement (débourbeur, décanteur-déshuileur,...) et/ou des dispositifs de régulation des débits seront imposés avant rejet dans le réseau ou le milieu.
III - ELECTRICITÉ, TÉLÉPHONE ET AUTRES RESEAUX DE COMMUNICATION : Les réseaux seront enterrés.

### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains

Superficie minimale des terrains
Néant.

### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Implantation des constructions par rapport aux voies
Les constructions sont implantées à une distance de l’alignement des voies ouvertes à la circulation automobile au moins égale à 3 m sauf pour les garages implantés à au moins 5 m des voies ouvertes à la circulation, afin de permettre le stationnement d’un véhicule devant la porte.. Cependant, en bordure de rues créées au sein d’une opération d’aménagement, ce retrait pourra être réduit, voire supprimé, lorsqu'une composition urbaine particulière le justifiera.
Le long des chemins cyclables ou pédestres, les constructions seront implantées à une distance de l’alignement au moins égal à 2m.
En bordure des cours d’eau : Toute construction sera établie à plus de 10m des berges des cours d’eau.
Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructures ou aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif.

### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions ou parties de construction dont la hauteur prise à l’égout du toit excède 3,5m doivent être implantées en retrait des limites séparatives de propriétés, à une distance au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative de propriétés. Cette distance ne sera pas inférieure à 2m.

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Les constructions ou parties de constructions dont la hauteur prise à l’égout du toit est inférieure à 3,5m, peuvent être implantées en limite séparative de propriétés, sinon elles respectent le retrait précédent.
De plus, les petites constructions (abris de jardin) d’une emprise au sol inférieure à 10m2 et d’une hauteur au faîtage inférieure à 3m, pourront être implantées en retrait des limites séparatives de propriétés. Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure ou aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif.

### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière
La distance entre deux constructions non-contiguës situées sur une même propriété doit être au moins égale à 4 m. Cette distance peut être réduite, sans pouvoir être inférieure à 2m lorsque les parties de façades en vis à vis ne comportent pas de baies principales.
Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructures ou aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif.

### Article 1AU 9 - Emprise au sol

Emprise au sol des constructions
Néant.

### Article 1AU 10 - Hauteur maximale des constructions

Hauteur des constructions
En1AUb: Les constructions comprendront au maximum 2 niveaux droits. Elles auront une hauteur à l’égout ou à l’acrotère inférieure à 6m et une hauteur au faîtage inférieure à 11m.
Sur le reste de la zone : Les constructions comprendront au maximum 4 niveaux superposés y compris les combles (aménageables ou non) ou les attiques. Leur hauteur droite à l’acrotère* ou à l’égout restera inférieure à 9m. *s’il existe un étage en attique, son acrotère n’est pas pris en compte, seule celui des étages droits l’est.
Les dispositions de cet article ne sont applicables ni à l'extension limitée de constructions existantes qui ne respecteraient pas les dispositions précédentes, ni aux équipements d'infrastructure, ni aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif.

### Article 1AU 11 - Aspect extérieur

Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
HARMONIE GENERALE Lorsque les constructions existantes le long d'une voie ou au sein d'un quartier présentent des caractéristiques architecturales particulières (couleur de façade, forme ou couleur de toiture, clôture,...), celles-ci peuvent être imposées à toute nouvelle construction pour préserver l'harmonie de l'ensemble. Les annexes et les constructions à usage d’activités (bâtiments de stockages, appentis, ateliers, etc.) voisins d'une habitation (sur la même parcelle) présentent des caractéristiques d’aspect proches et harmonieuses avec celle-ci.

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Les constructions d’Architecture Contemporaine ou employant des techniques ou des matériaux nouveaux (bâtiments bioclimatiques, Haute-Qualité-Environnementale, ...) sont autorisées dès lors qu'elles justifient d'une insertion de qualité dans l'environnement paysager et bâti du quartier.
Tout pastiche d’une architecture traditionnelle étrangère au Bocage Ornais est interdit.
Les abris de jardins de moins de 10m2 d’emprise au sol et de moins de 3m de hauteur, ne sont pas soumis aux règles qui suivent, sous réserve que leur aspect extérieur (couleurs sombres / aspect bois naturel ou brut, ...) permette une bonne insertion dans la végétation des jardins.
MATERIAUX ET COULEURS Les principaux matériaux de construction doivent présenter des teintes proches de celles des matériaux utilisés traditionnellement dans cette partie de la région du Bocage Ornais : le schiste, l’ardoise, le bois naturel, la brique.
Les enduits seront choisis dans les nuances de gris, de beige ou d'ocre de la pierre locale. Des teintes plus foncées ou plus claires pourront être associées pour la mise en valeur d’éléments de façades.
Elles respecteront l’harmonie colorée définie dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce 2b).
L’utilisation de bardage de bois brut ou lasuré est autorisée. L’aspect bois clair vernis faisant référence aux chalets est lui interdit.
Les ouvrages (façades, soubassements, murs de soutènement, murs de clôture, etc.) qui ne seraient pas réalisés en matériaux traditionnels ou destinés à rester apparents (dans le respect des teintes précédentes) devront recevoir soit un enduit soit un parement.
Les toitures seront recouvertes d’ardoises, de tuiles de ton foncé brun ou ocre rouge, ou de tout matériau de couleur et d’aspect similaire. La couleur des toitures doit être en harmonie avec la couleur des toitures environnantes.
Sont de plus autorisés : - Le zinc ; - Le cuivre ; - Les vitrages transparents (véranda, serres,.) ; - Les plaques de couleur foncée (ardoise ou gris foncé) pour les hangars ou annexes ; - Les panneaux solaires ou photovoltaïques ; - Les toitures végétalisées.
FORMES ET VOLUMES : Les constructions à usage d’habitation sont principalement couvertes de toitures composées de pans symétriques ayant une pente comprise entre 35° et 50°. Des toitures de pentes ou formes différentes pourront notamment être autorisées :
- Pour permettre la couverture d’annexes ou de vérandas, - Pour permettre la réalisation d’Architecture Contemporaine avec des toitures terrasses ou
courbes. CLOTURES Les clôtures ne peuvent excéder une hauteur de 2 m.
En limite d’espaces publics et des voies publiques ou privées : Elles sont constituées à partir des éléments suivants :

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- De lisses normandes (doublées d’un grillage ou non, doublées ou non d’une haie bocagère) ; - De haies bocagères d’essences locales (doublées d’un grillage ou non) ; - D’un grillage rigide soudé (doublé d’une haie d’essences locales ou non) - D’un muret dont la hauteur restera inférieur à 0,80m ; il pourra être surmonté d’un dispositif
à claire-voie et/ou être doublé de haies d’essences locales.
Les murs existants en pierres apparentes devront être conservés et restaurés. Ils pourront être prolongés avec la même facture et ponctuellement percés d’ouvertures.
En limites séparatives de propriétés : Les clôtures ne peuvent excéder une hauteur de 2 m.
En conséquence, les clôtures faites de panneaux d’aspect béton pleins ou évidés, bâches ou toiles plastiques sont interdites.
En limite avec l’espace naturel, les clôtures seront constituées d’une haie d’essences locales, doublées ou non de lisses normandes et/ou de grillage.
Les espaces boisés classés repérés au plan sont protégés en application des articles L130-1 et suivants du Code de l'Urbanisme.
Les plantations remarquables (alignement d’arbres, haies bocagères, arbres d’exception, parcs,.) repérées en application de l’article L123-1-5 al7 du Code de l'Urbanisme seront maintenues. Elles pourront être remplacées, si leur état sanitaire le nécessite. Il est rappelé qu'une déclaration préalable doit alors être déposée.
Les haies ou alignement d'arbres pourront être ponctuellement interrompus pour la création d'accès. Ils pourront être replantés en recul pour permettre un élargissement de voies et /ou de chemins ou une réorganisation parcellaire. La nouvelle plantation sera accompagnée de talus et fossés si cela est nécessaire au bon drainage des terrains et à la continuité des écoulements d'eaux pluviales.

### Article 1AU 12 - Stationnement

Conditions de réalisation des aires de stationnement
1-STATIONNEMENT POUR LES CYCLES : Une aire de stationnement sera aménagée pour les cycles lors de la construction d’équipements ou services collectifs. 2-STATIONNEMENT AUTOMOBILE : Le stationnement des véhicules correspondant au besoin des constructions doit être assuré en dehors des voies. Pour les voitures particulières, il est en particulier exigé :
Constructions à usage d’habitation individuelle : - deux places de stationnement par logement, non closes et aménagées en espace privatif sur
le devant des parcelles. Constructions d’habitations collectives : - deux places de stationnement par logement, sauf pour les logements de moins de 3 pièces
(studio/F1/F2) où le quota est réduit à une place par logement. Constructions à usage de bureaux, commerces ou services : - une aire de stationnement dont la surface est au moins égale à 40% de la surface de
plancher.
Les surfaces de stationnement exigibles pour les autres activités sont déterminées en fonction de leur nature, de leur fréquentation et de ses variations.

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Si le pétitionnaire ne peut satisfaire à ses obligations, les dispositions substitutives prévues par le Code de l’Urbanisme seront appliquées.

### Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations

Conditions de réalisation des espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations
Les haies sont constituées d’essences locales.
Obligation de planter : 1- Toute aire de stationnement doit être plantée au minimum d'un arbre pour 4 places de stationnement. 2- Les parcelles recevant de l'habitat comprendront un espace vert planté (d’un ou plusieurs tenants) d’une superficie au moins égale à 30% de la superficie de l’unité foncière. Pour les parcelles recevant d’autres occupations ( à l’exception des équipements publics, pour lesquels il n’est pas retenu de superficie minimale d’espace vert). Cette superficie minimale d’espace vert est ramenée à 15% de la superficie de l’unité foncière. Ces espaces verts seront plantés à minima d’un arbre de haute tige par tranche de 200m² d’unité foncière. 3- Sauf en 1AUa et 1AUb : Les opérations d’aménagement pour de l’habitat comprendront une surface plantée au moins égale à 10% de la superficie totale de l’unité foncière. Ces espaces verts seront aménagés de façon à permettre les jeux des enfants en toute sécurité et ils seront plantés à raison d’un arbre de haute tige par tranche de 100m² d’espace vert ; ces arbres pourront être regroupés en bosquets ou alignements.
Ces espaces ne comprendront : - ni aires de stationnement ; - ni bassins de rétention des eaux pluviales, à l’exception des ouvrages qui sont enterrés ou qui par leur paysagement - noues plantées, etc.- font parties intégrantes des espaces verts.
Pour être décompté, chaque espace ne devra pas avoir une superficie inférieure à 100m2 (d’un seul tenant) et moins de 1,2m de largeur (pour permettre l'entretien mécanique).
Lorsqu’une opération d’aménagement réalise un quota d’espace vert collectif supérieur à celui requis, alors le dépassement pourra être reporté au crédit d’une opération postérieure et mitoyenne.
RAPPEL POUR INFORMATION: Les haies sont plantées à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à 0,50m ; Les arbres (de plus de 2m à l’âge adulte) le sont à une distance minimale de 2m. La distance minimale recommandée entre un arbre et une construction est égale à la moitié de sa hauteur nominale à l'âge adulte.

### Article 1AU 14 - Coefficient d'occupation des sols

Coefficient d'Occupation des Sols (C.O.S.)
En 1AUa et 1AUb : le C.O.S. sera égal à 0,35 ; Sur le reste de la zone : le C.O.S. sera égal à 0,3. Conditions d’application du C.O.S. :
- Les équipements publics ou d’intérêt collectif sont exemptés de C.O.S. ; - Pendant une période de 10 ans, il ne pourra être construit sur les terrains qui seraient
détachés que dans la limite des droits à construire qui n’ont pas déjà été utilisés.

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ZONE 2AU
Caractère de la zone Cette zone naturelle est réservée au développement futur de la commune. Elle est destinée à son expansion urbaine. On y distingue un secteur 2AUe, destiné à l’accueil d’activités économiques, entre la voie ferrée et la rue de l'industrie, après restructuration du site.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 61278_PLU_20260618.
Page : https://edifiable.fr/plu/messei-61278/1au
La commune : https://edifiable.fr/plu/messei-61278.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/61278/zone/1au