# Zone 2AU du plan local d'urbanisme intercommunal de Nice (06088) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200030195_PLUi_20260304 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 04/03/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 2AU du règlement, 7 rubriques.

## Les 7 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique 2AU 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : Usage des sols et destination des constructions.)

1.1 USAGES, AFFECTATIONS DES SOLS, TYPES D’ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUSDESTINATIONS INTERDITS.
1.1.1 Dans les périmètres soumis à des risques naturels repérés sur la carte des risques figurant dans les pièces annexes du PLU métropolitain. Tous les usages, affectations des sols, activités destinations et sous-destinations à l’exception de ceux autorisés sous conditions à l’article 1.2.
1.1.2 Dans les périmètres soumis au Plan d’Exposition au Bruit repérés au plan de zonage, document n°5 des pièces réglementaires du PLU métropolitain. Tous les usages, affectations des sols, activités, destinations et sous-destinations à l’exception de ceux autorisés sous conditions à l’article 1.2.
1.1.3 Dans toute la zone sont interdit(e)s : - Tous les usages, affectations des sols, activités destinations et sous-destinations à l’exception de ceux autorisés sous conditions à l’article 1.2 - Les affouillements de plus de 3 m en bordure des voies repérées sur les documents graphiques par une bande de couleur sur une distance de 20 m à partir de la largeur actuelle ou future de la voie ; - Le long des vallons repérés au plan de zonage, dans la zone non-aedificandi de 2,50 m définie de part et d’autre de l’axe du vallon naturel ou canalisé, toutes les constructions et installations, même en cas de couverture du vallon.

1.2 ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES.
1.2.1 Dans les périmètres soumis à des risques naturels repérés sur la carte des risques figurant dans les pièces annexes du PLUm.
Les activités, destinations et sous-destinations sont soumises aux conditions fixées par les dispositions des Plans de Prévention des Risques figurant dans les pièces annexes du PLUm, selon le risque faible, modéré ou fort.
1.2.2 Dans les périmètres soumis au Plan d’Exposition au Bruit repérés sur le plan de zonage, document n°5 de la partie règlementaire du dossier de PLUm.
Les activités, destinations et sous-destinations sont soumises aux dispositions et aux conditions d’isolation acoustique fixées par le Plan d’Exposition au Bruit approuvé, figurant dans les pièces annexes du PLUm.
1.2.3 Dans la zone de protection de la nappe alluviale du Var délimitée sur les documents graphiques par des petits cercles évidés, les affouillements et exhaussements des sols ne seront autorisés qu'à condition qu’ils n’aient aucune incidence sur la nappe phréatique (son alimentation et la qualité de l'eau). La qualité des matériaux déversés et leur propriété devront être strictement contrôlées par un organisme spécialisé qui s'assurera de leur innocuité vis-à-vis de la nappe phréatique.
1.2.4 Dans toute la zone : - Les équipements d’intérêt collectif et de services publics à condition de s’inscrire dans la sous-destination locaux techniques et industriels des administrations publiques ;

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- Les aménagements et équipements d’intérêt public et de services collectifs à condition d’être liés à la gestion du fleuve Var et des autres rivières et cours d’eau, ou liés aux infrastructures permettant la gestion des transports et déplacements dans le cadre du Plan de Déplacements Urbains (notamment les aménagements de l’échangeur de La Baronne) ;
- Les affouillements et exhaussements à condition qu’ils soient liés à une opération autorisée ;
- Les extensions mesurées des constructions destinées à l’habitation ; - Les annexes aux habitations à condition qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde
des espaces naturels et des paysages.
Spécificité(s) locale(s)
Sont également autorisés à : − Eze : Les extensions mesurées des constructions à condition de ne pas excéder :
o 30% de la surface de plancher des constructions existantes à la date d’approbation du PLUm pour les constructions à usage d’habitation à condition que la surface de plancher totale n’excède pas 200m² ;
o 25% de la surface de plancher existante à la date d’approbation du PLUm pour les autres destinations.
− La Gaude : o Tous travaux à condition qu'ils soient seulement de nature à entretenir les constructions existantes et à conforter les terrains ; o Les constructions ou installations liées ou nécessaires à la création ou la mise en valeur des espaces, aménagements paysagers, parcs et jardins, sans dépasser 100m² de surface de plancher.
− Saint-Martin-Vésubie : o Le changement de destination des constructions existantes est autorisé ; o Les constructions légères sont autorisées dans le secteur du Boréon.
− Nice : o Tous travaux à condition qu’ils soient seulement de nature à entretenir les constructions existantes et à conforter les terrains ; o Les installations classées pour la protection de l’environnement, sans limitation de surface, à condition qu’elles soient nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics de tri et de collecte des déchets ; o Les constructions ou installations liées ou nécessaires à la création ou la mise en valeur des espaces, aménagements paysagers, parcs et jardins, sans dépasser 100m² de surface de plancher. o Dans le périmètre SR7 reporté au plan de zonage : ▪ Les locaux et bureaux accueillant du public des administratifs publiques et assimilées, à condition de ne pas dépasser une surface de plancher de 300 m² par unité foncière ; ▪ Les serres.

### Rubrique 2AU 2 - Mixité fonctionnelle et sociale (intitulé du document : 1.3 MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE)

.
Non réglementé.

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Exception(s) : Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas d’une hauteur précisée au plan de zonage.

### Rubrique 2AU 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : 2.1.3 Implantation des constructions)

2.1.3.1 Par rapport aux voies et emprises publiques
Non réglementé.
Spécificité(s) locale(s) - Cagnes-sur-Mer : Les constructions doivent s’implanter en dehors des emprises prévues pour les voies et marges de reculs si elles sont indiquées au plan de zonage, ou à défaut à une distance minimale de 5 mètres des voies et emprises publiques.
Exception(s) :
- Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 10m comptée à partir de la limite de l’emprise publique de l’autoroute A8 et de ses bretelles de raccordement.
- Eze et Saint-Laurent-du-Var : Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés peuvent s’implanter à l’alignement des voies et emprises publiques.
2.1.3.2 Par rapport aux limites séparatives
- Non réglementé.
Spécificité(s) locale(s)
- Cagnes-sur-Mer : o Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 5 mètres des limites séparatives. Toutefois, des implantations différentes pourront être admises dans le cas de restauration ou d’aménagement des constructions à destination d’habitation existante. o Pour éviter des murs pignons en limite, un retrait pourra être imposé dans les cas suivants : ▪ Un bâtiment existant de l’unité foncière mitoyenne est implanté en retrait de la limite séparative latérale ; ▪ L’unité foncière faisant l’objet de la construction jouxte une limite de zone discontinue (UC ou UD).
- Eze et Saint-Laurent-du-Var : Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés peuvent s’implanter en limites séparatives ;
- Nice : Les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 6 mètres des limites séparatives.

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### Rubrique 2AU 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : 2.2 QUALITÉ URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE)

. Non réglementé.
2.3 CRITÈRES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE. Non règlementé.
2.4 TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS. Pour toute construction à usage d’habitation, ou dont l’usage produit des ordures ménagères fermentescibles, les espaces libres doivent comporter un dispositif de compostage adapté à ces productions.
Spécificité(s) locale(s) - Cagnes-sur-Mer : Sur le plan de zonage ont été définis des secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des constructions existantes sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée (article R123-1-5 du code de l’urbanisme) ; Ces secteurs correspondent à des zones non aedificandi le long de corridors écologiques de la TVB dont la restauration, l’entretien sont nécessaires au bon fonctionnement hydraulique et à la préservation de la biodiversité.

### Rubrique 2AU 8 - Stationnement (intitulé du document : 2.5 STATIONNEMENT)

. Non réglementé.
Spécificité(s) locale(s) : - Pour le stationnement des véhicules légers : - Le Broc : o Logements : 2 places par logement ; o Bureaux, commerce et activités de service : 1 place par tranche de 40 m² de surface de plancher.

### Rubrique 2AU 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : 3.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES)

.
Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Lorsque le terrain est riverain d’au moins deux voies publiques et/ou privées ouvertes à la circulation, l’accès doit se faire sur celle qui présente le moins de gêne ou de risque pour la circulation. Lorsqu’un transport en commun en site propre utilise l’une de ces voies, l’accès doit se faire en priorité par l’autre.

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Dans les espaces concernés par la « trame verte et bleue », en document n°5 des pièces réglementaires du PLU métropolitain, les voies d'accès devront prévoir les dispositifs nécessaires au maintien de la continuité écologique, et à cet effet, être bordées de part et d’autre de fossés ou de bandes végétalisées de pleine terre (bandes enherbées, plantations, ...) d'au moins 1m de large. Cette prescription ne s’applique pas dans les zones où la topographie trop contrainte, notamment en zone de montagne, ne permet pas la réalisation de ces fossés ou bandes végétalisées.

### Rubrique 2AU 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : 3.2 CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RÉSEAUX.)

3.2.1 Eau, énergie et notamment en électricité, assainissement collectif le cas échéant.
− Eau : tout bâtiment nécessitant une desserte en eau potable doit être raccordé au réseau public d’eau potable conformément aux prescriptions règlementaires en vigueur.
− Énergie : toute construction autorisée doit être compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation Energie.
− Assainissement : toute construction comportant un appareil sanitaire doit être raccordée au réseau public d’assainissement selon les prescriptions règlementaires en vigueur sur la commune. En cas d’impossibilité de raccordement à ce réseau, toute construction comportant un appareil sanitaire ne peut être autorisée que s’il est prévu d’assainir la construction par l’intermédiaire d’un dispositif d’assainissement autonome conforme aux prescriptions règlementaires en vigueur.
3.2.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation, maîtriser le débit et l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ; installations de collecte, stockage, traitement des eaux pluviales et de ruissellement. La gestion des eaux pluviales et de ruissellement de la propriété devra être conforme aux prescriptions du Règlement d’Assainissement Métropolitain et du zonage d’assainissement pluvial en vigueur dans le secteur du projet.
Dans les espaces concernés par la « trame verte et bleue », en document n°5 des pièces réglementaires du PLU métropolitain, seront privilégiées toutes les solutions possibles de gestion alternative (noue, tranchée, puits d’infiltration …) des eaux pluviales à la parcelle, par infiltration dans le sous-sol de tout ou partie des ruissellements pluviaux permettant ainsi de favoriser les zones humides, et ce dans la mesure du possible et sauf contraintes liées aux caractéristiques du sol, à un risque de mouvement de terrain ou de pollution, etc. …
3.2.3 Réseaux de communication électronique.
Cf. dispositions générales.

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Métropole Nice Côte d’Azur DGA Aménagement et Développement Durables Direction de l’Aménagement et de la Planification
Service de la Planification
Plan Local d’Urbanisme Métropolitain

Les dispositions particulières aux zones : Tome 4 : Zones A et N

MODIFICATION SIMPLIFIÉE N°3

Approbation du Plan Local d’Urbanisme métropolitain (PLUm) en Conseil Métropolitain
Arrêtés des mises à jour n°1, n°2, n°3, n°4 et n°5

25 | 10 | 2019
21 |08 |2020 ; 04 |06|2021 24|09|2021 ; 18|07|2022 et 13|10|2023

Approbation de la Modification Simplifiée n°1 du PLUm en Conseil Métropolitain
Approbation de la Modification de Droit Commun n°1 du PLUm en Conseil Métropolitain
Approbation en Conseil Métropolitain des Déclarations de Projet n°1et n°2 valant MEC du PLUm
Nice – Pôle Santé et Levens – Collège Approbation en Conseil Métropolitain de la Déclaration de Projet n°3 valant MEC du PLUm
Beaulieu – Villa Eiffel Approbation en Conseil Métropolitain de la Déclaration de Projet n°4 valant MEC du PLUm
Levens – Centrale photovoltaïque
Arrêté Préfectoral de la DUP pour création de la ligne T4 du tramway emportant MEC du PLUm
Approbation en Conseil Métropolitain de la Déclaration de Projet n°5 valant MEC du PLUm Nice – Brancolar (reconversion du site ENEDIS)
Approbation de la Modification Simplifiée n°2 du PLUm en Conseil Métropolitain
Approbation de la Modification Simplifiée n°3 du PLUm en Conseil Métropolitain

21|10|2021 06|10|2022 14|12|2022 27|03|2023 25|09|2023 26|10|2023 30|11|2023 30|11|2023
…|…|…

Sommaire

SOMMAIRE ................................................................................................................................... 1

ZONE A ACTIVITES AGRICOLES.

10

SOUS-ZONE - AA ...................................................................................................................... 10 CHAPITRE 1. USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS............................................. 10
1.1 USAGES, AFFECTATIONS DES SOLS, TYPES D’ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS INTERDITS. ............................................................................................................................................................. 10

1.2 ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES. .............10

1.3 MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE. .................................................................................................11

CHAPITRE 2. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE. ..... 11
2.1 VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS. ......................................................................11

2.2 QUALITÉ URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE. .......................................13

2.3 CRITÈRES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE........................................................................................16

2.4 TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS. ...................................................................................................................................16

2.5 STATIONNEMENT. .............................................................................................................................16

CHAPITRE 3. ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX. ............................................................................... 16
3.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES. .............................................................................16

3.2 CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RÉSEAUX. ....................................................................................17

ZONE A ACTIVITES AGRICOLES.

19

SOUS-ZONE - AB ...................................................................................................................... 19 CHAPITRE 1. USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS............................................. 19
1.1 USAGES, AFFECTATIONS DES SOLS, TYPES D’ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS INTERDITS. ............................................................................................................................................................. 19

1.2 ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES. .............19

1.3 MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE. .................................................................................................20

CHAPITRE 2. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE. ..... 20
2.1 VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS. ......................................................................20

2.2 QUALITÉ URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE. .......................................22

2.3 CRITÈRES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE........................................................................................25

2.4 TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS. ...................................................................................................................................25

2.5 STATIONNEMENT. .............................................................................................................................25

CHAPITRE 3. ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX. ............................................................................... 25
3.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES. .............................................................................25

3.2 CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RÉSEAUX. ....................................................................................26

ZONE A ACTIVITES AGRICOLES.

27

SOUS-ZONE – AC ...................................................................................................................... 27 CHAPITRE 1. USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS. .................................. 27
1.1 USAGES, AFFECTATIONS DES SOLS, TYPES D’ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS INTERDITS. ............................................................................................................................................27

1.2 ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES. ..........27

Métropole Nice Côte d’Azur

PLUm – MS3

Page 1 / 188
1.3 MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE. ................................................................................................29
CHAPITRE 2. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE. ..... 29
2.1 VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS......................................................................29 2.2 QUALITÉ URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE. .....................................33
2.3 CRITÈRES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE. .....................................................................................36 2.4 TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS.................................................................................................................................... 36 2.5 STATIONNEMENT. ............................................................................................................................37
CHAPITRE 3. ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX. ............................................................................... 37
3.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES. ............................................................................37
3.2 CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RÉSEAUX. ...................................................................................37

ZONE A ACTIVITES AGRICOLES.

39

SOUS-ZONE - AE....................................................................................................................... 39 CHAPITRE 1. USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS............................................. 39
1.1 USAGES, AFFECTATIONS DES SOLS, TYPES D’ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS INTERDITS. ............................................................................................................................................................. 39

1.2 ACTIVITÉS, DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES. .............39

1.3 MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE. .................................................................................................40

CHAPITRE 2. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE. ..... 40
2.1 VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS. ......................................................................40

2.2 QUALITÉ URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE. .......................................43

2.3 CRITÈRES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE........................................................................................46

2.4 TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS. ...................................................................................................................................46

2.5 STATIONNEMENT. .............................................................................................................................46

CHAPITRE 3. ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX. ............................................................................... 46
3.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES. .............................................................................46

3.2 CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RÉSEAUX. ....................................................................................47

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200030195_PLUi_20260304.
Page : https://edifiable.fr/plu/nice-06088/2au
La commune : https://edifiable.fr/plu/nice-06088.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/06088/zone/2au