# Zone UPMO3 du plan local d'urbanisme intercommunal de Pantin (93055) : ce que le règlement autorise **secteur de plan masse UPMo3, ZAC Faubourg-Fraternité à Montreuil** : La ZAC Faubourg-Fraternité : 19,5 mètres de hauteur hors des filets du plan, sauf indication contraire de l'OAP Faubourg Fraternité-Coutures, majorés de 10 % pour les programmes comportant des logements locatifs sociaux ; 75 % d'emprise au sol, 70 % à partir de 1 600 m², portés à 85 % et 80 % quand les espaces végétalisés complémentaires couvrent au moins 15 % du terrain ; ni hauteur ni emprise fixée pour les équipements d'intérêt collectif, ni emprise pour les parcelles d'angle existant au 4 février 2020 qui ont moins de 15 mètres sur chaque rue ; et une hauteur minimale de 3,6 mètres sous dalle imposée aux rez-de-chaussée actifs sur rue. Document en vigueur : 200057875_PLUi_20260223 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 23/02/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UPMO3 du règlement, 7 articles. ## Les règles en clair Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse. Ce document n'a pas encore été relu à la main : chaque valeur est vérifiée mécaniquement contre sa phrase, ce qui écarte la valeur inventée, mais personne n'a encore jugé qu'elle résume bien cette phrase. ### Hauteur maximale (article UPMO3 10, « Hauteur des constructions ») - **19,5 m, R+5** : hors des linéaires de hauteur portés au plan de zonage, sauf indication contraire de l'OAP Faubourg Fraternité-Coutures > - Coutures) : la hauteur des constructions est limitée à 19,5 mètres maximum soit un équivalent d'une construction R+5. - **3,6 m sous dalle au minimum pour un rez-de-chaussée actif sur rue** > • La hauteur minimum d'un RDC actif sur rue doit être de 3,6 mètres sous dalle au minimum dans l'ensemble de la zone. - **Hauteur majorée de 10 % pour les programmes comportant des logements locatifs sociaux** > Règles particulières : ... sociaux au sens des articles L302-5 et L351-2 du Code de la construction et de l'habitat, la hauteur des constructions est majorée de 10 % par rapport à la hauteur maximale autorisée. - Note : Dans les linéaires de hauteur portés au plan de zonage, la hauteur maximale est celle du plan, pas celle du texte. ### Emprise au sol (article UPMO3 9, « Emprise au sol des constructions ») - **75 % du terrain** > Emprise au sol des constructions Règle générale : • L'emprise au sol des constructions est limitée à 75% maximum de la superficie totale du terrain - **70 % du terrain à partir de 1 600 m²** > Emprise au sol des constructions Règle générale : [...] • Pour les terrains d'une superficie égale ou supérieure à 1 600 m², l'emprise au sol maximale est de 70 % de la superficie totale du terrain V. - **85 % du terrain si 15 % du terrain sont végétalisés en plus** > • Toutefois, l'emprise au sol maximale des constructions est limitée à 85 % de la superficie du terrain, à condition que le pourcentage d'espaces végétalisés complémentaires défini au chapitre « nature en ville », soit au moins égal à 15 % de la superficie totale du terrain. - **Non réglementée pour les parcelles d'angle de moins de 15 m de linéaire sur chaque rue** : parcelles d'angle existantes à la date d'approbation du règlement (04/02/2020) > ... de règle pour les parcelles d'angle existantes à la date d'approbation du présent règlement (04/02/2020) présentant un linéaire sur chaque rue inférieur à 15 mètres. ### Recul sur la voie (article UPMO3 6, « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises ») - **Implantation réglée par l'orientation d'aménagement Faubourg Fraternité-Coutures** > Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Règle générale : • L'implantation des constructions devra respecter les orientations édictées au sein de l'Orientation d'Aménagement V. et de programmation (OAP) Faubourg Fraternité-Coutures. - **Bande de retrait traitée majoritairement en espaces verts** : en cas d'implantation en recul, hors rez-de-chaussée d'artisanat, de commerce de détail ou d'équipements d'intérêt collectif et services publics > Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Règle générale : [...] • En cas d'implantation des constructions en recul, la bande de retrait doit être traitée majoritairement en espace vert accès et entrées de parking exclus. - **Traitement en espace vert non imposé pour les rez-de-chaussée d'artisanat ou de commerce de détail et les équipements d'intérêt collectif et services publics** : en cas d'implantation en recul > Cette disposition ne s'impose pas pour les rez-de-chaussée à destination d'artisanat et de commerce de détail ou d'équipements d'intérêt collectif et services publics. - **Un retrait partiel d'au moins 1 m pour une façade sur rue d'au moins 20 m** > Ainsi : [...] • En outre, dans le cas des constructions présentant une longueur de façade sur une rue supérieure ou égale à 20 mètres, il est exigé un ou plusieurs retrait(s) partiel(s) d'un mètre minimum de l'alignement ou de la limite qui s'y substitue, en plan ou en élévation. ### Distance aux limites séparatives (article UPMO3 7, « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ») - **Sur la limite, ou en retrait de la moitié de la hauteur avec 3 m au minimum** : hors le ou les deux derniers niveaux organisés en retrait des limites séparatives > • En cas de retrait : ... à la moitié de la hauteur de la construction (mesurée en tout point) comptée horizontalement au droit des façades avec un minimum de 3 mètres. - **Règle du retrait levée pour le ou les deux derniers niveaux organisés en retrait** : retrait minimum de 3 mètres conservé > • En cas de retrait : [...] • Dès lors que le ou les deux derniers niveaux de la construction sont organisés en retrait des limites séparatives, l'implantation de ce ou ces derniers niveaux peut ne pas respecter la règle précédente à condition que le retrait minimum à conserver soit au moins de 3 mètres. - **Retrait non réglementé pour les toits en pente et les abris de jardin de moins de 10 m²** > • Le retrait n'est pas règlementé pour : • Les toits et toitures en pente ainsi que les chiens assis, V. • Les abris de jardin d'une emprise au sol inférieure à 10m². - Note : L'article prévoit aussi : un adossement au mur pignon voisin d'au moins 5 mètres, que le règlement « privilégie » sans l'imposer ; une dispense de règle pour les équipements d'intérêt collectif et services publics ; et une implantation différente admise pour harmoniser l'extension d'une construction existante non conforme. ### Espaces libres et plantations (article UPMO3 13, « Nature en ville ») - **10 % du terrain en pleine terre** : terrains d'une superficie de 1 600 m² au plus > Nature en ville Règle générale : • Une part de 10% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, en évitant son V. morcellement. - **15 % du terrain en pleine terre** : terrains d'une superficie supérieure à 1 600 m² > Pour les terrains d'une superficie supérieure à 1 600m², cette obligation est portée à 15%. - **10 % du terrain en coefficient de biotope** > • Une part de 10% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope. - **Deux arbres replantés pour un arbre à grand développement abattu** > Règles particulières : • Les arbres à grand développement doivent être préservés, ou, quand leur abattage est nécessaire, deux arbres à développement équivalent doivent être replantés sur le terrain pour un arbre abattu. ## Les 7 articles du règlement, mot pour mot ### Article UPMO3 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Destinations et sous destinations autorisées, interdites ou autorisées) Zone UPMo3 : ZAC Faubourg-Fraternité à Montreuil a. Destinations et sous destinations autorisées, interdites ou autorisées sous conditions : Les destinations et sous destinations Autorisé Interdit Autorisé sous condition… Habitation : Logement En UPMo3 V. Hébergement En UPMo3 Commerces et activités de services: Artisanat et commerce de détail En UPMo3 . Restauration En UPMo3 En UPMo3 En UPMo3 Commerce de gros En UPMo3 Activités de services ou s’effectue En UPMo3 l’accueil d’une clientèle Hôtels En UPMo3 Autres hébergements touristiques Cinéma Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires : Industrie En UPMo3 Cuisines dédiées à la vente en ligne En UPMo3 Entrepôt En UPMo3 Bureau En UPMo3 En UPMo3 Centre de congrès et d’exposition Equipements d’intérêt collectif et En UPMo3 services publics : En UPMo3 Locaux et bureaux des administrations En UPMo3 publiques En UPMo3 Locaux techniques et industriels des En UPMo3 administrations publiques En UPMo3 Etablissements d’enseignement de santé En UPMo3 et d’action sociale Salles d’art et de spectacles En UPMo3 En UPMo3 Equipements sportifs Lieux de culte Autres équipements recevant du public Exploitations agricoles et forestière : Exploitation agricole ### Article UPMO3 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises) b. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Règle générale : • L’implantation des constructions devra respecter les orientations édictées au sein de l’Orientation d’Aménagement V. et de programmation (OAP) Faubourg Fraternité-Coutures. • En cas d’implantation des constructions en recul, la bande de retrait doit être traitée majoritairement en espace vert accès et entrées de parking exclus. Cette disposition ne s’impose pas pour les rez-de-chaussée à destination d’artisanat et de commerce de détail ou d’équipements d’intérêt collectif et services publics. Schéma indicatif Règles particulières : • L’implantation des constructions doit prendre en compte l’implantation des constructions voisines pour s’insérer de manière harmonieuse au sein du tissu existant. Ainsi : • Dans le cas où les constructions voisines sont déjà implantées à l’alignement, toute nouvelle construction devra privilégier une continuité sur rue avec une implantation à l’alignement. • Dans le cas où les constructions voisines sont implantées en recul de la voie, toute nouvelle construction devra également privilégier une implantation en retrait. • Dans le cas où les constructions voisines sont implantées sans homogénéité par rapport à la voie, toute nouvelle construction devra privilégier une implantation harmonieuse avec les implantations existantes. publiques • L’implantation des constructions doit éviter la création de recoins sur le linéaire de façade : V. Schéma indicatif • En outre, dans le cas des constructions présentant une longueur de façade sur une rue supérieure ou égale à 20 mètres, il est exigé un ou plusieurs retrait(s) partiel(s) d’un mètre minimum de l’alignement ou de la limite qui s’y substitue, en plan ou en élévation. • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics. • Une implantation différente de celle autorisée est admise pour les extensions de constructions existantes non conformes aux dispositions du présent règlement, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante : dans ce cas, les constructions, ou parties de construction à édifier doivent être réalisées avec un recul par rapport à l’alignement au moins égal à celui de la construction existante. ### Article UPMO3 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives) c. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Règle générale : L’implantation des constructions est libre (sur les limites séparatives ou en retrait) V. Implantation sur une Implantation sur les deux Implantation en retrait limite limites des limites • En cas de présence d’un mur pignon d’une hauteur supérieure ou égale à 5 mètres sur le terrain voisin implanté sur la limite séparative, l’adossement des nouvelles constructions sur le ou les pignons existants devra être privilégié le cas échéant. Construction existante Limite séparative • En cas de retrait : • Les constructions ou parties de construction doivent être implantées à une distance minimale égale à la moitié de la hauteur de la construction (mesurée en tout point) comptée horizontalement au droit des façades avec un minimum de 3 mètres. • Dès lors que le ou les deux derniers niveaux de la construction sont organisés en retrait des limites séparatives, l’implantation de ce ou ces derniers niveaux peut ne pas respecter la règle précédente à condition que le retrait minimum à conserver soit au moins de 3 mètres. L ≥ 3m Règle générale : • Le retrait n’est pas règlementé pour : • Les toits et toitures en pente ainsi que les chiens assis, V. • Les abris de jardin d’une emprise au sol inférieure à 10m². Règles particulières : • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics. • Une implantation différente de celle autorisée est admise pour les extensions de constructions existantes non conformes aux dispositions du présent règlement, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante : dans ce cas, les constructions, ou parties de constructions à édifier doivent être réalisées avec un retrait par rapport aux limites séparatives au moins égal à celui de la construction existante. ### Article UPMO3 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un) d. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain Règle générale : • La distance séparant deux constructions non contiguës, hormis les annexes, et indépendantes fonctionnellement et structurellement (hors espaces de stationnement), comptée horizontalement, doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 mètres. H D D = distance minimale entre deux constructions H = hauteur de la construction la plus haute D est égale ou supérieure à la moitié de H avec un minimum de 8m. Règles particulières : • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics. • En cas d'extension d'une construction existante édifiée dans la marge de retrait imposée, l'extension pourra être réalisée à l'intérieur de cette marge, en prolongement de la construction existante en hauteur et/ou en longueur. ### Article UPMO3 9 - Emprise au sol (intitulé du document : Emprise au sol des constructions) e. Emprise au sol des constructions Règle générale : • L’emprise au sol des constructions est limitée à 75% maximum de la superficie totale du terrain • Pour les terrains d’une superficie égale ou supérieure à 1 600 m², l’emprise au sol maximale est de 70 % de la superficie totale du terrain V. Emprise maximum 75% de la superficie totale du terrain Et 70% pour les terrains ⩽ 1600 m² Règles particulières : • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics. • Il n’est pas fixé de règle pour les parcelles d'angle existantes à la date d’approbation du présent règlement (04/02/2020) présentant un linéaire sur chaque rue inférieur à 15 mètres. Linéaire sur rue maximum ⩽ 15 mètres Linéaire sur rue maximum ⩽ 15 mètres • Toutefois, l'emprise au sol maximale des constructions est limitée à 85 % de la superficie du terrain, à condition que le pourcentage d’espaces végétalisés complémentaires défini au chapitre « nature en ville », soit au moins égal à 15 % de la superficie totale du terrain. • Pour les terrains d’une superficie égale ou supérieure à 1 600 m², l'emprise au sol maximale des constructions est limitée à 80 % maximum de la superficie totale du terrain , à condition que le pourcentage d’espaces végétalisés complémentaires défini au chapitre « nature en ville », soit au moins égal à 15 % de la superficie totale du terrain. • Les travaux de surélévation et de changement de destination des constructions existantes à la date d’approbation du présent règlement (04/02/2020) non conformes au règlement sont autorisés, à la condition de ne pas augmenter l'emprise au sol de ces constructions. ⚫ Pour les éléments de patrimoine repérés 1* et 2* sur le plan de zonage, l'emprise au sol existante, si elle est supérieure à ce qui est autorisée par le règlement, constitue alors l’emprise au sol maximale autorisée. ### Article UPMO3 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : Hauteur des constructions) f. Hauteur des constructions Règle générale : • Filets de hauteur : V. − La hauteur maximale des constructions devra respecter les linéaires de hauteurs indiqués sur le plan de zonage ‘Linéaires de hauteur spécifiques'. • En dehors de ces linéaires de hauteur (sauf indication contraire indiquée dans l’OAP Faubourg Fraternité - Coutures) : la hauteur des constructions est limitée à 19,5 mètres maximum soit un équivalent d’une construction R+5. • Dans le cas de constructions édifiées à l'angle de deux voies publiques de largeurs différentes, la hauteur définie le long de la voie la plus large peut être maintenue au droit du pan coupé, le cas échéant, et au droit de la voie la moins large, dans la limite d'une longueur de 5 mètres, calculée à compter du point d'intersection des alignements les plus proches de la construction. Afin de permettre le maintien et le développement de RDC actifs qualitatifs, • La hauteur minimum d’un RDC actif sur rue doit être de 3,6 mètres sous dalle au minimum dans l’ensemble de la zone. Règles particulières : • Pour les programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens des articles L302-5 et L351-2 du Code de la construction et de l'habitat, la hauteur des constructions est majorée de 10 % par rapport à la hauteur maximale autorisée. • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics. ### Article UPMO3 13 - Nature en ville g. Nature en ville Règle générale : • Une part de 10% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, en évitant son V. morcellement. Pour les terrains d’une superficie supérieure à 1 600m², cette obligation est portée à 15%. • Une part de 10% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope. Règles particulières : • Les arbres à grand développement doivent être préservés, ou, quand leur abattage est nécessaire, deux arbres à développement équivalent doivent être replantés sur le terrain pour un arbre abattu. • 1/3 au minimum des espaces verts de pleine terre doivent être plantés d’arbustes et/ou d’arbres. • La superficie du terrain prise en compte pour le calcul des obligations de réalisation de surfaces d’espaces verts et végétalisés ne tiendra pas compte de la partie de la superficie du terrain inscrite en emplacement réservé et de la partie de terrain soumise à une servitude d’alignement. ⚫ Pour les éléments de patrimoine 1* et 2* repérés sur le plan de zonage, le projet ne devra pas réduire la superficie des espaces verts existants lorsque cette dernière est plus faible que celle imposée par le présent règlement. Dispositions règlementaires --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200057875_PLUi_20260223. Page : https://edifiable.fr/plu/pantin-93055/upmo3 La commune : https://edifiable.fr/plu/pantin-93055.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/93055/zone/upmo3