# Zone UB du plan local d'urbanisme de Petite-Île (97405) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 97405_PLU_20230609 (plan local d'urbanisme), approuvé le 09/06/2023, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 13 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UB 6)

> En cas de retrait, elles doivent respecter un recul minimal de 4 mètres par rapport à l’alignement.

### Distance aux limites (article UB 7)

> En cas de mitoyenneté sur une longueur supérieure à 20 mètres il convient de limiter la mitoyenneté à 10 mètres maximum d’un seul tenant en libérant notamment un espace libre minimal de 3 m x 3m entre la limite de mitoyenneté et les façades de la construction.

### Hauteur (article UB 10)

> La hauteur d’une construction ne doit pas excéder 10 mètres à l’égout du toit et 13 mètres au faîtage.

### Stationnement (article UB 12)

> Le nombre de places de stationnement ne peut être inférieur à : - a) pour les constructions à usage d’habitation : 1 place de stationnement par logement ;

### Espaces verts (article UB 13)

> Les surfaces libres de toute construction, sur un terrain abritant du logement individuel, doivent être aménagées en espaces verts et être plantées à raison d’au moins un arbre pour 75 m² de terrain en veillant à ce que 4 mètres minimum séparent ce dernier de l’implantation de la construction.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

1 – Les constructions liées à l’industrie. 2 – Les constructions à usage d’entrepôts. 3 – Les constructions liées à l’exploitation agricole ou forestière. 4 – Sont interdites dans le périmètre de 100 mètres autour des bâtiments d'élevage (identifiés sur le plan
de zonage) les nouvelles constructions à usage d’habitation.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES À CONDITION)

Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ciaprès :
1 – Les constructions à usage de commerce, artisanat et bureau à condition que les nuisances et dangers puissent être prévenus eu égard à l’environnement actuel ou prévu de la zone.
2 – Les nouvelles installations classées pour la protection de l’environnement à condition :
- qu’elles correspondent à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des habitants et autres usagers de la zone, tels que drogueries, boulangeries, laveries, régulation thermique, parcs de stationnement, postes de peinture, dépôts d’hydrocarbures liés à des garages ou stations-service, etc. ;
- que soient mises en œuvre toutes dispositions pour les rendre compatibles avec le milieu environnant ;
- qu’il n’en résulte pas pour le voisinage de dangers ou nuisances liés au classement. 3 – L’extension ou la transformation des installations classées existantes à condition qu’il n’en résulte
pas pour le voisinage une aggravation des dangers et nuisances liés au classement et que toutes dispositions utiles soient mises en œuvre pour l’intégration dans le milieu environnant.
4 – Dans le cas d’un bâtiment détruit par sinistre et qui ne respectait pas les règles applicables à la zone, sa reconstruction ou sa remise en état est possible à condition que cela se fasse à l’identique de la construction existante avant sinistre.

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SECTION 2 — CONDITION DE L’OCCUPATION DU SOL

### Article UB 3 - Accès et voirie

1 – Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques ou privées, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile.
2 – Voirie
Les voies publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, notamment une largeur minimale de 3,50 mètres.
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées au trafic et aux charges des véhicules qui les empruntent.
Les voies publiques ou privées de plus de 50 mètres de long se terminant en impasse doivent comporter des aires de retournement aménagées de telle sorte que les véhicules, notamment ceux de lutte contre l’incendie, puissent faire demi-tour.
Les unités foncières desservies uniquement par des cheminements piétonniers (voies et chemins non carrossables) doivent être à une distance maximale de 60 mètres (mesurée le long du cheminement) d’une voie carrossable.

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### Article UB 4 - Desserte par les réseaux

1 – Eau potable
Toute construction à usage d’habitation ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable.
2 – Assainissement
2 - 1 - Eaux usées
En l’absence d’un réseau public d’assainissement, toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d’assainissement propre et conforme à la réglementation du Service Public Intercommunal d’Assainissement Non Collectif de la CIVIS. La possibilité d’un raccordement de toute construction ou installation nouvelle à un réseau public doit être prévue. En tout état de cause, la superficie du terrain doit être suffisante pour permettre l’implantation d’un dispositif conforme aux exigences sanitaires du Service Public Intercommunal d’Assainissement Non Collectif de la CIVIS. L’évacuation des eaux usées provenant des installations classées pour la protection de l’environnement est soumise à la réglementation en vigueur.
L’évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières ou fossés est interdite.
2 - 2 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être tels qu’ils garantissent l’écoulement normal des eaux pluviales vers l’exutoire ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du propriétaire.
Lorsqu’il existe un réseau public capable de recevoir les eaux pluviales, les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le dit réseau.
En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser des dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
Il est interdit de canaliser les eaux sur fonds voisins.

3 – Télécommunication, télédistribution et lignes électriques
La mise en souterrain des lignes de télécommunication, de télédistribution et des lignes électriques basse tension ainsi que des branchements, est imposée chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent. Tout constructeur doit réaliser les ouvrages de télécommunications, de télédistribution et les lignes électriques basse tension en terrain privé : ces ouvrages comprennent les conduites en souterrain entre les constructions et jusqu’en un point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété privée/publique. Les ouvrages de télécommunications doivent être conformes aux documents officiels en vigueur à la date de dépôt du permis de construire.
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### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS)

Cet article n’est plus applicable.

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### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Les reculs exigés dans le présent article ne seront pas exigés pour les constructions et installations strictement nécessaires aux services publics.
1 – Implantation par rapport aux voies publiques
Les constructions peuvent être implantées à l’alignement. En cas de retrait, elles doivent respecter un recul minimal de 4 mètres par rapport à l’alignement.
Lorsque l’alignement n’est pas défini, les constructions doivent respecter un recul minimal de 8 mètres par rapport à l’axe des voies.
Les clôtures doivent respecter un recul minimal de 3 mètres par rapport à l’axe des voies avec un recul minimum de 1,00 mètre par rapport à la limite d’emprise de faite de la voie.

2 – Implantation par rapport aux voies privées ouvertes à la circulation publique
Les constructions doivent respecter un retrait minimal de 4 mètres par rapport à la limite d’emprise de la voie. Les clôtures doivent respecter un retrait minimal de 1,00 mètre par rapport à la limite d’emprise de la voie.
3 – Implantation par rapport aux routes départementales
Les constructions doivent respecter un recul par rapport à l’axe des routes départementales, y compris les clôtures. Se référer à l’annexe 5 pour les distances à respecter.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES)

Les reculs exigés dans le présent article ne seront pas exigés pour les constructions et installations strictement nécessaires aux services publics.

1 – Implantation par rapport aux limites aboutissant sur les voies

Les constructions peuvent joindre les limites séparatives qui permettent l’accès au terrain principal, à condition soit :
- Qu’elles se situent dans une bande de 20 mètres comptée à partir de l’alignement pour une voie publique et de l’emprise de la voie pour une voie privée.
- D’une largeur de parcelle inférieure à 15 mètres.
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Règlement - ZONE UB

Pour les constructions implantées au-delà de la bande de 20 mètres, l’implantation ne pourra se faire que sur une limite séparative maximum.
En cas de mitoyenneté sur une longueur supérieure à 20 mètres il convient de limiter la mitoyenneté à 10 mètres maximum d’un seul tenant en libérant notamment un espace libre minimal de 3 m x 3m entre la limite de mitoyenneté et les façades de la construction.
Si une construction est implantée en retrait de ces limites, la marge de recul minimale doit être égale à 3 mètres. Cette marge peut être ramenée à 2 mètres dans le cas d’un mur plein. Aucun point du bâtiment ne doit faire saillie dans la marge de recul ainsi déterminée, sauf débord de toiture de 40 cm maximum, à l’exception des éléments décrits dans la partie 3 — exceptions.
2 – Implantation par rapport aux limites de fond de propriété
Par rapport aux limites de fond de propriété, ne touchant pas la voie, les constructions doivent respecter un retrait minimal de 3 mètres. Cette distance peut être ramenée à 2 mètres dans le cas d’ouvertures limitées n’autorisant pas le vis-à-vis (type jalousie).
Les constructions peuvent s’implanter en limites séparatives ne touchant pas la voie sous réserve d’une hauteur maximale de 4 mètres au faîtage.
Les constructions à usage d’annexes peuvent être édifiées en limite de terrain, regroupées en un seul point si elles ne sont pas intégrées au corps principal du bâtiment. Elles peuvent être contiguës au volume principal.
3 – Exception
Les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne sont pas applicables aux ouvrages techniques de distribution d’énergie électrique (transformateurs) ainsi qu’aux ouvrages de stockage des eaux pluviales.
Certains éléments de constructions peuvent toutefois occuper l’emprise de la marge de recul dans la limite de 1 mètre à partir de la façade et sous réserve des dispositions prévues au Code Civil. Ce sont les accès, les perrons non clos, les balcons.
4 – Autres règles relatives aux alignements et recul
En cas de retrait de 2 mètres, seules des ouvertures limitées n’autorisant pas le vis-à-vis (type jalousie) sont autorisées.
En cas d’implantation sur 2 limites contigües, un espace libre minimal de 4 m x 4m doit être maintenu à l’angle des deux limites.

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### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ)

Deux habitations non contiguës, implantées sur une même unité foncière, doivent être distantes entre elles d’au moins 6 mètres. Aucun point des deux bâtiments ne doit déborder dans la marge de recul ainsi déterminée, sauf débord de toiture de 40 cm maximum.
Les constructions à usage d’annexes, non contiguës aux habitations, doivent être en tout point distantes d’au moins 3 mètres de celles-ci.

### Article UB 9 - Emprise au sol

Non règlementé sous réserve du respect de l’article UB.13.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS)

La hauteur autorisée des constructions sera réglementée en fonction du terrain naturel avant travaux (voir schéma ci-dessous).

Schéma représentant la hauteur autorisée des constructions.
La hauteur d’une construction ne doit pas excéder 10 mètres à l’égout du toit et 13 mètres au faîtage. En cas de bâtiment développant une façade dans le sens de la pente, celui-ci sera divisé en sections n’excédant pas 15 mètres de longueur (la hauteur se mesurant au milieu de chaque section). (cf. croquis explicatif, annexe 2). Dans le cas de constructions implantées sur des terrains de plus de 10 % de pente, il est toléré, en fonction de la topographie du terrain, 1,50 mètre de plus à l’égout du toit. Les parties visibles autres que les combles doivent s’inscrire entre deux plans parallèles au terrain après travaux. La hauteur des annexes ne doit pas excéder 3 mètres au faîtage. Dans le cas des toitures en pentes les combles peuvent être aménagés. Les bâtiments publics sont exemptés des règles maximales de hauteur.
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### Article UB 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT DES CONSTRUCTIONS)

1 – Aspect extérieur
Par leur aspect extérieur, les constructions et autres occupations du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des autres lieux avoisinants, au site et au paysage.
Les différents murs, aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique doivent être construits en matériaux de même nature ou ayant entre eux une suffisante parenté d’aspect. Ils doivent présenter un aspect convenable et donner les garanties de bonne conservation.
Les toitures à usages d’habitation devront présenter une pente minimale de 30 % sur l’ensemble de la toiture (sauf dépendances). Les toitures-terrasses pourront être autorisées si elles n’excèdent pas 40 % de la toiture totale (voir schéma ci-dessous).

Schéma représentant la pente minimale des toitures et les toitures-terrasses autorisées.
Sont interdit :
- les pastiches d’architectures régionales étrangères à La Réunion ; - les partis architecturaux inadaptés sur les terrains en pente, se traduisant par des constructions
sur pilotis ou des mouvements de terre importants détruisant le site ou la végétation ; - la conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles ; - les imitations artificielles de matériaux naturels ; - les toitures-terrasses sur plus de 40 % de la toiture.
Sont recommandé :
- les toitures à 4 pans sur les volumes principaux ; - une composition générale de façade basée sur la symétrie ; - les matériaux de couverture suivants :
o tôle peinte ou à peindre ;
o bois (bardeaux ou clin) ;
o chaume (vétiver).
- des couleurs d’enduits et de peintures, aussi bien pour les murs que pour les toitures, dans les tons harmonieux. Le blanc et ses dérivés trop clairs pour les toitures sont à proscrire.
Les climatiseurs et les chauffe-eau solaires ne doivent pas être visibles depuis l’espace public.

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Règlement - ZONE UB

2 – Clôtures
L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable.
Dans le cas de terrains, voies et chemins communaux en pente, le haut de la clôture peut :
- soit rester parallèle à la chaussée ou au terrain naturel ;
- soit suivre la pente, mais se décrocher en redents successifs pour la rattraper, et ainsi conserver l’horizontalité du couronnement du mur et des lisses de la grille.
Les clôtures sur rue doivent être constituées soit par des éléments à claire-voie en bois ou en métal avec mûr bahut, soit par des haies végétales. Les murs de clôture en parpaings apparents sont interdits.
La hauteur maximum ne doit pas excéder 1,80 mètre.
Les haies végétales et d’essences locales doivent être plantées à au moins 0,50 mètre de la limite de terrain. Elles peuvent éventuellement être doublées d’un grillage.
L’emploi de grillage mince à triple torsion, d’anneaux de béton minces, de grille de fer à béton et de poteaux préfabriqués est interdit.
L’absence de clôture est autorisée lorsque les espaces laissés visibles sont aménagés en espaces végétalisés. La limite entre espaces publics et espaces privés doit être marquée.
Dans le cas d’un terrain d’une profondeur minimum de 15 mètres, les murs de soutènement ne doivent pas excéder une hauteur de 3 mètres maximum, et leur réalisation peut être renouvelée tous les 5 mètres si besoin est (cf. croquis explicatif, annexe 3). La partie supérieure sur sa totalité et le pied du mur devront être végétalisés ou en tous cas perméables.

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Règlement - ZONE UB

### Article UB 12 - Stationnement

1 – Places de stationnement des véhicules motorisés
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques, sur le terrain. Le nombre de places de stationnement ne peut être inférieur à :
- a) pour les constructions à usage d’habitation : 1 place de stationnement par logement ; - b) pour les logements locatifs financés par un prêt aidé de l’Etat : 1 place de stationnement
par logement, à l’exception du Logement Locatif Très Social (LLTS) où aucune place de stationnement n’est demandée ; pour toute opération de logements collectifs (financés ou non financés par un prêt aidé de l’Etat), 20 % de l’espace dédié au stationnement aérien devront être perméables. - c) pour les constructions à usage de commerces, de bureaux (y compris les bâtiments publics) : 1 place pour 50 m² de surface de plancher de l’établissement ; - d) pour les hôtels et restaurants : 1 place de stationnement pour 2 chambres et 1 place de stationnement pour 15 m² de salle de restaurant ; - e) Pour les nouveaux projets d’équipements, une surface de stationnement d’au moins 35 % de la salle de spectacle est requise. - f) Pour les sites d’installations sportives comportant un vestiaire d’au moins 30 m², 20 places minimum de stationnement doivent être prévues.
En cas de fraction, le nombre de places doit être arrondi à l’unité supérieure. En cas de mutualisation possible dans un rayon de 300 mètres pour les constructions et équipements publics, le nombre de places requises peut être diminué de 50%. Pour les équipements existants, il n’est pas fixé d’exigence chiffrée. En cas de fraction, le nombre de places doit être arrondi à l’unité supérieure.

2 – Places de stationnement pour les vélos
Le stationnement des vélos doit satisfaire aux exigences suivantes, conformément à l’article R.111-14 alinéa 4 du Code de la Construction et de l’Habitation précisé par un arrêté du 20 février 2012 :
- pour l’habitat :
o 0,75 m² par logement d’une ou deux pièces avec une superficie minimale de 3 m² ;
o 1,50 m² pour chaque logement de plus de deux pièces avec une superficie minimale de 3 m² ;
L’espace nécessaire au stationnement des vélos doit être clos et couvert. Cet espace peut être intégré au bâtiment ou constituer une entité indépendante.
- pour les constructions à usage de bureaux : 1,5 m² par 100 m² de surface de plancher et un local de 3 m² minimum ;
- pour les constructions à usage de commerces et les activités artisanales : 1 place par tranche de 10 salariés ;
- pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, une aire pour le stationnement des vélos devra être aménagée sur le terrain d’assiette du projet qui réponde à leurs besoins.
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Règlement - ZONE UB

### Article UB 13 - Espaces libres et plantations

Les plantations existantes doivent, dans la mesure du possible, être maintenues sinon des plantations de remplacement seront réalisées en privilégiant systématiquement la diversité végétale des types biologiques et des espèces
La diversité végétale des types biologiques et des espèces doit se faire conformément à la palette végétale des espèces indigènes — palette non exhaustive — répertoriée par secteur et indexée dans le Cahier de Recommandations Paysagères. Il est souhaitable que le choix des espèces respecte, autant que faire se peut, la zone favorable de son implantation. Dans le cas d’un projet se trouvant à la limite entre deux zones favorables, le choix des espèces peut se faire dans les deux listes d’espèces indigènes. D’autres espèces peuvent être plantées si elles ne présentent pas un risque d’envahissement des milieux naturels conformément à la Charte d’engagement relative à la non-utilisation de plantes invasives à Petite-Île du 7 aout 2015 également indexée dans le Cahier de Recommandations Paysagères.
Les surfaces libres de toute construction ainsi que les surfaces délaissées des aires de stationnement doivent être conservées en espaces de pleine terre à hauteur de 25 % de l’unité foncière et doivent être végétalisées via un aménagement paysager végétal.
Les surfaces libres de toute construction, sur un terrain abritant du logement individuel, doivent être aménagées en espaces verts et être plantées à raison d’au moins un arbre pour 75 m² de terrain en veillant à ce que 4 mètres minimum séparent ce dernier de l’implantation de la construction.
Les surfaces libres de toute construction ainsi que les surfaces délaissées des aires de stationnement, sur un terrain abritant du logement collectif, doivent être aménagées en espaces verts et être plantées à raison d’au moins un arbre pour 50 m² de terrain en veillant à ce que 4 mètres minimum séparent ce dernier de l’implantation de la construction.
En limite de parcelle, le long des voies publiques, il est recommandé de réaliser une bande de 1 mètre de largeur constituée d’espèces végétales respectant les recommandations décrites ci-dessus.
Les parcs de stationnement à l’air libre doivent être plantés à raison d’un arbre pour 4 places.
Des bandes enherbées ou boisées sur une profondeur de 10 m de part et d’autre du lit majeur des rivières et des ravines sont à réaliser afin d’assurer les continuités écologiques et paysagères sans rupture de l’océan vers les Hauts.

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Règlement - ZONE UC

DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES APPLICABLES A LA ZONE UC
La zone UC, de densité moyenne, couvre le tissu urbain lâche et discontinu de la commune. Elle couvre de même les centres ruraux organisés autour des équipements de proximité tels que les écoles et de quelques commerces. Ces centres, au caractère semi-rural, assurent les premiers services auprès d’une population vivant à proximité et ont pour vocation de regrouper la population éparse.
La zone UC comprend un sous-secteur :
– un sous-secteur UCe correspondant au couloir réservé au doublement de la ligne haute tension Langevin — Bras de la Plaine.
Pour les parties des zones UC concernées par le Plan de Prévention des Risques, le règlement du PPR applicable s’applique en sus du présent règlement.
L’aménagement paysager de tout projet de construction devra s’appuyer sur le cahier de recommandations paysagères, annexées au P. L.U. Son objectif est de guider les petite-ilois dans leur choix de plantation à réaliser en donnant aux habitants des informations sur ce qui peut être fait de plus adapté végétalement sur la commune de Petite-Île.

SECTION 1 — NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 97405_PLU_20230609.
Page : https://edifiable.fr/plu/petite-ile-97405/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/petite-ile-97405.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/97405/zone/ub