# Zone UA du plan local d'urbanisme de Pfaffenheim (68255) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 68255_PLU_20200907 (plan local d'urbanisme), approuvé le 07/09/2020, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UA du règlement, 9 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : AUa. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UA 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : UA 1 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES)

1.1. La création, l'extension ou la transformation d'établissements de toute nature -qu'ils comportent ou non des installations classées- s'il doit en résulter une augmentation significative des nuisances pour le voisinage, ainsi que des risques accrus pour la salubrité et la sécurité publique.

1.2. Les établissements de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 300 mètres carrés.

1.3. La démolition des bâtiments, parties de bâtiments préservées indiqués aux plans de zonage sous Edifice à préserver (cf. pièces n° 3a et b du présent dossier) et sauf dispense de permis de démolir prévu par le code de l’urbanisme (immeuble menaçant ruine…). Ces constructions pourront néanmoins faire l'objet de travaux de réhabilitation, de transformation, d'amélioration et de changements d'affectations si ces travaux ne portent pas atteinte au caractère architectural et patrimonial de l'édifice. Les fontaines pourront être déplacées si elles sont conservées à l’identique.

1.4. La démolition ou le déplacement des porches indiqués aux plans de zonage sous Porche à préserver (cf. pièces n° 3a et b du présent dossier).

1.5. L'édification de clôtures si celles-ci font obstacle à la libre circulation des piétons dans les cheminements indiqués aux plans de zonage sous Cheminement piétonnier à préserver (cf. pièce n° 3 a et b du présent dossier).

1.6. Les modes particuliers d'utilisation du sol suivants : - le stationnement de caravanes isolées ; - les garages collectifs de caravanes ; - les terrains de camping et de caravanage ; - les terrains d'accueil d'habitations légères de loisirs ; - les dépôts de ferrailles, de déchets et de véhicules hors d'usage ; - les dépôts de véhicules susceptibles de contenir au moins dix unités ; - les affouillements et exhaussements du sol autres que ceux liés aux occupations et utilisations du sol admises dans la zone.

1.7. L'ouverture et l'exploitation de carrières.

1.8. La création d'étangs.

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UA 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES

2.1. Toutes occupations et utilisations du sol compatibles avec le voisinage d'habitations et correspondant au caractère de la zone, sous réserve des dispositions de l'article UA 1.

2.2. Les installations classées soumises à autorisation ou déclaration qui, d'une part n'entraînent pour le voisinage aucune incommodité et, d'autre part qui ne risquent pas d'occasionner de dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens, notamment en cas d'accident ou de fonctionnement défectueux.

2.3. Pour des motifs d'ordre esthétique ou sanitaire, l'autorisation de construire pourra être subordonnée à la démolition de tout ou partie de bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée.

2.4. La démolition de tout ou partie d'une construction - sous réserve des interdictions visées aux paragraphes UA 1.4 et UA 1.5.- est soumise à l'obtention d'un permis de démolir.

2.5. Pour les bâtiments préservés repérés aux plans de zonage sous Edifice à préserver (cf. pièces n° 3a et b du présent dossier), toute autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol peut être refusée ou peut n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte :

- au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants,

-

aux sites,

- aux paysages naturels ou urbains.

Les prescriptions spéciales sont décrites dans la pièce 1.2 Patrimoine du présent dossier (page 24).

Les bâtiments annexes devront être en harmonie avec les constructions principales.

2.6. Sont soumis à autorisation : - Les aires de stationnement ouvertes au public et susceptibles de contenir au moins dix unités ; - Les aires de jeux et de sports ouvertes au public.

2.7. L'édification et la transformation de clôtures sont soumises à déclaration préalable, sous réserve du respect des dispositions du paragraphe UA 11.4.

11.3.3. Le faîtage des constructions principales édifiées à l'alignement de la voie publique devra être orienté parallèlement à cet alignement, sauf en cas d'implantation à l'angle de deux voies.

11.3.4. La nature, le format, la teinte et l’aspect des couvertures devront s’intégrer aux spécificités architecturales des couvertures anciennes de la commune et respecter les dispositions d’origine des constructions.

Les couvertures de toitures devront être constituées de tuiles plates traditionnelles à écailles ou de tuiles à emboîtement de couleur rouge nuancé ou rouge vieilli à brun. Celles-ci seront idéalement au format minimum de 12,5 unités au m2 pour les tuiles à relief et de 22 unités au mètre carré pour les tuiles à pureau plat.

Pour le corps principal des constructions, les toitures plates et à très faible pente, végétalisées ou non, sont interdites. Les toitures plates et à très faible pente, végétalisées ou non, pourront toutefois, être admises pour les annexes et les extensions-dont l’emprise totale ne dépasse pas 25 m2- et les éléments d’accompagnement s’insérant dans la volumétrie du bâtiment, sous réserve d’une intégration architecturale et paysagère de qualité.

11.3.5 Rappel : les articles UA 11.3.1 à UA 11.3.3 ne s’appliquent pas aux bâtiments et équipements publics.

11.4. Clôtures

11.4.1. Elles doivent être de conception simple et s'harmoniser avec les constructions principales, tout en recherchant une unité d'aspect avec les clôtures des habitations et installations avoisinantes. 11.4.2. Les clôtures doivent être constituées :

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- soit d'un mur plein enduit -ou en pierres du pays (grès….) laissées apparentesd'une hauteur maximale de 2 mètres ;

- soit de grilles, grillages ou palissades à claire-voie surmontés ou non d’un murbahut d'une hauteur maximale de 1 mètre, l'ensemble ne devant pas excéder 2 mètre.

11.4.3. Le long des sections de rues indiquées au plan de zonage sous Alignement obligatoire (cf. pièce n° 3b du présent dossier), les clôtures sur rue devront être constituées d'un mur enduit -ou en pierres du pays laissées apparentes- d'une hauteur minimale de 1,50 mètre.

11.4.4. Les clôtures délimitant des Terrains cultivés à préserver, indiqués aux plans de zonage (cf. pièces n° 3a et b du présent dossier), devront être constituées de grilles, grillages ou palissades à claire-voie surmontant ou non un mur-bahut d'une hauteur maximale de 1 mètre, l'ensemble ne devant pas excéder 2 mètres.

11.5. Capteurs solaires

Les capteurs solaires sont autorisés sous réserve de ne pas porter atteinte à la qualité architecturale, urbaine ou paysagère des lieux. Il convient de privilégier une implantation discrète sur annexe. Les toitures visibles depuis l’espace public doivent conserver leur aspect brun-rouge traditionnel. Les dispositifs solaires doivent être conçus comme un élément d’architecture à part entière

### Rubrique UA 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : UA 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

6.1. Le long des sections de rues indiquées au plan de zonage sous Alignement obligatoire (cf. pièces n° 3a et b du présent dossier) :

1.2.1. Les constructions principales (1) doivent être édifiées de manière à ce que l'une au moins de leurs façades soit implantée sur l'alignement obligatoire indiqué ou -s'il en existe- à l'alignement de voie approuvé (cf. Plan des servitudes, pièce n° 4.4. du présent dossier).

1.2.2. D'autres implantations peuvent néanmoins être autorisées dans les cas suivants :

- si d'une part la largeur de façade de la parcelle sur rue est inférieure à 6 mètres et d'autre part la clôture sur rue existante ou projetée correspond aux dispositions du paragraphe UA 11.4.4. ;

- ou si la largeur cumulée des façades des constructions principales de la propriété déjà édifiées sur l'alignement obligatoire est au moins égale aux deux-tiers de la longueur de cet alignement, tel qu'il figure sur le plan de zonage ;

- ou pour des constructions légères à usage d'abris ; - ou pour l'extension de constructions déjà existantes à la date d'approbation du présent PLU.

1.2.3. Si une construction soumise à un Alignement obligatoire est implantée en ordre continu -c'est-à-dire d'une limite séparative latérale à l'autre- ses hauteurs maximales au faîtage et à l'égout du toit peuvent atteindre celles de la construction mitoyenne la plus élevée, nonobstant les dispositions du paragraphe UA 10.1.

6.2. Sauf indication contraire portée au plan de zonage sous Marge de recul (cf. pièces n° 3a et 3b du présent dossier), les constructions doivent être implantées de manière à ce que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point qui en est le plus rapproché sur l'axe de la voie soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (h/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

6.3. Les nouveaux -balcons, oriels, corniches- et autres avancées nouvelles de façades ne sont autorisés que s’ils n’empiètent pas sur les emprises voies et emprises publiques.

UA 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

7.1. Sur une profondeur maximum de 15 mètres comptée à partir de l'alignement ou de la marge de recul : - les constructions doivent être édifiées sur les limites séparatives latérales des parcelles, ou de manière à ce que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le pus proche soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (h/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

(1) par construction principale, il faut entendre un bâtiment affecté à l'habitation ou à une activité établie sur la parcelle considérée (agricole, commerciale, de services, etc…).

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7.2. Au-delà de la profondeur de 15 mètres comptée à partir de l'alignement ou de la marge de recul :

7.2.1. La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de limite séparative qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (h/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

7.2.2. Des constructions peuvent être édifiées le long des limites séparatives des parcelles : - si la hauteur n'excède pas 4 mètres sur limite avec une tolérance supplémentaire de 1 mètre pour les cheminées, saillies et autres éléments de la construction reconnus indispensables ; - ou si elles s'adossent à des constructions existantes sur le fonds voisin à la date d'approbation du présent PLU sans en excéder ni la hauteur totale, ni la longueur sur limite.

7.3. Dans le cas où la limite séparative se confond avec la limite de la zone UA du PLU :

7.3.1. La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de limite séparative qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (h/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

7.3.2. Des constructions peuvent être édifiées le long de cette limite séparative : - si la hauteur n'excède pas 3 mètres sur limite avec une tolérance supplémentaire de 1 mètre pour les cheminées, saillies et autres éléments de la construction reconnus indispensables ; - ou si elles s'adossent à des constructions existantes sur le fonds voisin à la date d'approbation du présent PLU sans en excéder ni la hauteur totale, ni la longueur sur limite.

7.4. S'il existe sur le fonds voisin un bâtiment en léger recul (inférieur à 1,20 mètre) par rapport aux limites séparatives, sans respecter les règles de prospect conformément à la tradition locale (Schlupf), le bâtiment à construire doit respecter un recul au moins équivalent à celui du bâtiment sur le fonds voisin, sans que la distance séparant les deux constructions puisse être inférieure à 1,50 mètre.

7.5. D'autres implantations peuvent être autorisées lorsque les propriétés voisines sont liées par une servitude de cour commune. Dans ce cas, les règles de l'article UA 8 sont applicables.

7.6 Les articles UA 7.1 et UA 7.5 ne s’appliquent pas aux bâtiments et équipements publics. Les bâtiments et équipements publics pourront être implantés soit sur limites séparatives, soit en retrait par rapport à celles-ci.

UA 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE OU DEUX PROPRIETES LIEES PAR UNE SERVITUDE DU COUR COMMUNE

Sauf en cas de contiguïté, la distance entre deux bâtiments doit être au moins égale à 3 mètres. Toutefois, il n’est pas exigé de règles de recul pour les bâtiments et équipements publics.

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### Rubrique UA 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : UA 10 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS)

Sauf pour les bâtiments et équipements publics : 10.1. la hauteur en tout point du faîtage d'une construction est limitée à 15 mètres par rapport à la projection verticale de ce point sur le terrain naturel. Cette hauteur peut être dépassée pour des ouvrages techniques de faible emprise reconnus indispensables, tels que des antennes ou des cheminées… Il est précisé que les enseignes ou panneaux publicitaires ne peuvent être reconnus comme tels.

10.2. la hauteur en tout point de l'égout du toit d'une construction est limitée à 9 mètres par rapport à la projection verticale de ce point sur le terrain naturel.

10.3.

Lorsqu'il existe un sous-sol, le niveau du plancher fini de l'étage supérieur (rez-dechaussée) ne doit jamais dépasser de plus de 1,30 m le niveau de la chaussée finie au droit du terrain.

### Rubrique UA 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : UA 9 : EMPRISE AU SOL)

9.1. L'emprise au sol des constructions –à l’exception de celle des bâtiments et équipements publics qui n’est pas réglementée- ne peut excéder 75 % de la superficie du terrain.

9.2. Le dépassement de cette emprise peut être autorisé dans les cas suivants : - en cas de reconstruction après sinistre ; dans ce cas, l'emprise au sol initiale peut être maintenue, sauf celle afférente à des constructions légères ou précaires ne dépassant pas un niveau à l'égout du toit tels qu'appentis ou hangars ; - ou lorsque l'application des règles énoncées aux articles UA 5, UA 6 et UA 9 ne permet pas l'édification d'une construction d'au moins 150 mètres carrés de surface de plancher ; - ou pour permettre la mise en conformité de la construction avec les normes d'habitabilité et accessibilité.

### Rubrique UA 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : UA 11 : ASPECT EXTERIEUR)

11.1.

Bâtiments : les constructions, quelle que soit leur destination, doivent présenter un aspect compatible avec le caractère des lieux, du site et des paysages. Les façades latérales ou postérieures des constructions, les murs et pignons aveugles ainsi que les bâtiments secondaires doivent être traités avec le même soin que les façades principales et en harmonie avec elles.

Façades : Sont interdites les couleurs créant un point d’appel injustifié dans le paysage communal et les teintes saturées en pigment.

Isolement thermique par l’extérieur : L’isolation thermique par l’extérieur est à proscrire pour les bâtiments présentant des décors en pierre et en pans de bois dont la qualité justifie la préservation. De façon ponctuelle, l’isolation thermique par l’extérieur sera autorisée sous réserve de ne pas remettre en cause la spécificité du bâtiment par la dissimulation de ses caractéristiques : soubassement et modénatures, encadrement de baie, corniches, débords de toiture, pans de bois…

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Il conviendra alors de reproduire ces éléments de décor par tout moyen technique approprié (enduits en surépaisseur, recréation de modénature, prolongement de toiture…).

11.2.

Matériaux : les matériaux ne présentant pas par eux-mêmes un aspect suffisant de finition, notamment les parpaings et briques creuses, doivent être enduits ou recouverts d'un revêtement approprié. Les revêtements de façade et les teintes des ravalements extérieurs seront choisis de manière à s'harmoniser avec le site et les constructions avoisinantes.

11.3. Toitures autres celles des bâtiments ou équipements publics :

11.3.1. Les toitures des constructions doivent avoir une pente comprise entre 45° et 60°. Des toitures de forme différente peuvent néanmoins être admises dans les cas suivants : - pour la réalisation de toitures dites "à la Mansart" ; - en tant qu'éléments architecturaux d'accompagnement, s'insérant dans la volumétrie générale des toitures à forte pente sous réserve d'une intégration architecturale et paysagère de qualité ; - pour des constructions annexes ou des extensions de la construction principale; - ou si elles coiffent des constructions ou parties de constructions non visibles du domaine public.

### Rubrique UA 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : UA 13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS, ESPACES BOISES CLASSES)

13.1.

Les espaces libres n'étant affectés ni à des aires de stockage, ni à des aires de manœuvre ou de stationnement de véhicules, ni à des accès ou aménagements piétonniers doivent être plantés ou traités en espaces verts. Cette disposition ne s’applique pas aux parcelles d’implantation des bâtiments et équipements publics.

13.2.

Toute autre utilisation du sol que celle de jardin potager ou de vigne est proscrite dans les Terrains cultivés à protéger indiqués aux plans de zonage (cf. pièces n° 3a et b du présent dossier).

UA 14 : OBLIGATIONS EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

L'isolement thermique par l'extérieur est proscrit pour les bâtiments présentant des décors en pierre et en pans de bois dont la qualité justifie la préservation. Toutefois, de façon ponctuelle, l’isolation thermique par l’extérieur est autorisée si elle ne remet pas en cause la spécificité du bâtiment par la dissimulation de ses caractéristiques : soubassement et modénatures, encadrement de baie, corniches, débords de toiture, pans de bois… : il conviendra alors de reproduire ces éléments de décor par tout moyen technique approprié (enduits en surépaisseur, recréation de modénature, prolongement de la toiture…).

Les capteurs solaires sont autorisés sous réserve que leur superficie ne dépasse pas celle nécessaire pour couvrir les besoins domestiques.

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### Rubrique UA 8 - Stationnement (intitulé du document : UA 12 : STATIONNEMENT)

12.1.

Lors de toute opération de construction, d'extension, de création de surfaces de plancher ou de changement d'affectation de locaux, il devra être réalisé en dehors des voies publiques un nombre d'aires de stationnement correspondant aux besoins de ces opérations, selon les normes minimales figurant en annexe. La norme applicable aux constructions ou établissements non prévus en annexe est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.

12.2.

Dans toute opération d'ensemble à vocation d'habitat (notamment sous la forme d'un lotissement ou d'une A.F.U.), ainsi que pour tout immeuble ou groupe d'habitations comportant au moins deux logements, il doit être réalisé en dehors des emprises publiques au moins une aire de stationnement directement accessible depuis la voie publique par logement ou lot.

Les aires de stationnement ainsi réalisées ne doivent pas être comptées parmi celles visées au paragraphe UA 12.1.

12.3.

Les besoins en stationnement étant essentiellement fonction du caractère des établissements, les normes minimales figurant en annexe peuvent être adaptées pour tenir compte de la nature et de la situation de la construction ou d'une polyvalence éventuelle d'utilisation des aires.

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### Rubrique UA 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : UA 3 : ACCES ET VOIRIE)

3.1. Voirie Les voies nouvelles publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ainsi qu'aux opérations qu'elles sont destinées à desservir. Elles doivent être conçues de manière à permettre l'approche des engins de lutte contre l'incendie. En aucun cas, leur largeur de chaussée ne peut être inférieure à 3,50 mètres.

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3.2. Accès

3.2.1. Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins en application de l'article 682 du Code Civil, dont le texte est reproduit en annexe "informations générales".

3.2.2. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

### Rubrique UA 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : UA 4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX)

4.1. Eau potable Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction qui requiert une alimentation en eau.

4.2. Assainissement

4.2.1. Eaux usées

Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle. En outre, si l’effluent est de nature à compromettre le bon fonctionnement des installations de traitement, l‘évacuation des eaux résiduaires non domestiques peut être subordonnée à un pré-traitement approprié.

4.2.2. Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales.

En l'absence d'un réseau collecteur des eaux pluviales, celles-ci doivent être restituées à la nappe sur le terrain d'opération, par l'intermédiaire d'un puits d'infiltration ou de tout autre dispositif adapté.

UA 5 : OBLIGATIONS EN MATIERE D'INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

A l'intérieur des opérations d’aménagement ou de constructions groupées, si la configuration des lieux et la structure technique des réseaux d'électricité et de télécommunication le permettent, les raccordements seront réalisés en souterrain.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 68255_PLU_20200907.
Page : https://edifiable.fr/plu/pfaffenheim-68255/ua
La commune : https://edifiable.fr/plu/pfaffenheim-68255.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/68255/zone/ua