# Zone UA du plan local d'urbanisme de Phalsbourg (57540) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 57540_PLU_20240415 (plan local d'urbanisme), approuvé le 15/04/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UA du règlement, 14 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UAa, UAb, UAc, UAd, UAe. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Distance aux limites (article UA 7) > Secteur UAa Les constructions seront édifiées en ordre continu, d'une limite latérale à l'autre Cette règle n'est pas imposée lorsque la construction édifiée à l'alignement intéresse une parcelle ayant au moins 20,00 m de front sur rue. ### Emprise au sol (article UA 9) > Non réglementé ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL INTERDITS) Les occupations et utilisations du sol, suivantes sont interdites :  Les démolitions qui contribueraient à la destruction du caractère architectural de la vieille ville.  Les constructions à destination industrielle.  Les constructions à destination d’entrepôts.  Les installations classées pour la protection de l’environnement.  Les exploitations agricoles.  L’ouverture et l’exploitation de carrières.  Les dépôts et aires de stockage de véhicules neufs ou d’occasion, épaves de véhicules, ferraille.  D’une manière générale, les activités induisant un trafic Poids lourds incompatible avec le caractère résidentiel de la zone. ### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL ADMIS A DES CONDITIONS PARTICULIERES) Occupations et utilisations admises à des conditions particulières : De mise en valeur  Toute architecture qui reconstituerait les volumes et les limites disparues de la fortification.  Toute architecture qui reconstituerait les places et espaces tels que définis par la fonction militaire.  La construction de bâtiments et d’ouvrages qui mettent en valeur le site. Indispensables au fonctionnement  Les installations classées concernant des installations de chauffage et de climatisation des constructions admises dans la zone UA dans son ensemble.  Les affouillements et exhaussements de sol à condition qu’ils soient destinés aux constructions et aménagements autorisés par le caractère de la zone Au titre de la ZPPAUP  Les constructions et édifices y figurant pourront être réhabilités, rénovés ou agrandis selon les prescriptions figurant au règlement de la ZPPAUP. SECTION 2 : CONDITIONS D'OCCUPATION DU SOL ### Article UA 3 - Accès et voirie Accès Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité. Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible. Dans tous les cas de figure (y compris passage sur un fonds voisin), les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de la protection civile. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile, cycliste et piétonne). Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n'être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers, et leurs abords doivent être aménagés de façon à assurer la visibilité. Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possible des carrefours existants, virages, et autres endroits où la visibilité est mauvaise. Si les accès doivent être munis d’un système de fermeture (portail...), celui-ci sera situé en retrait, afin de ne pas entraver la libre circulation, notamment celle des piétons. Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles doivent comporter des accès indépendants réservés aux piétons et des accès aux véhicules. Ces accès pour piétons doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes physiques ainsi qu’aux personnes handicapées. Les portes et accès à des cours existantes seront maintenues dans leur emplacement et leur axe de pénétration, sauf si l’opération vise à améliorer la sécurité globale de l’accès. Voirie Toute construction, si elle n’est pas desservie directement par une voie publique carrossable, doit être desservie par une voie existante ou prévue, en bon état de viabilité. Toute voie privée ou publique doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de la protection civile, ainsi que l’enlèvement des ordures ménagères. Notamment, si ces voies se terminent en impasse, elles doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules précités puissent faire demi-tour. Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées nouvelles doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir, sans pouvoir, pour les emprises nouvelles, être inférieures à 5,50 m. Ordures ménagères Les constructions nouvelles à usage d’habitation comportant plus de deux logements, les opérations groupées, et les constructions abritant des activités, auront l’obligation d’avoir un local d’une superficie suffisante pour recevoir les divers conteneurs liés à la collecte des ordures ménagères. ### Article UA 4 - Desserte par les réseaux L’alimentation en eau potable et l’assainissement des constructions doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, et aux prévisions des projets d’alimentation en eau potable et des projets d’assainissement de la commune. Eau Toute construction à usage d’habitation ou d’activités doit être raccordée au réseau public d’eau potable. Il en va de même pour les lotissements et toutes les autres occupations du sol admises à l’article UA. Si des moyens de lutte contre l’incendie sont à implanter, leur nombre et leur emplacement seront déterminés en accord avec les Services de Sécurité compétents. Assainissement  Eaux usées Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement si celui-ci communique avec une station d’épuration suffisante. Dans le cas contraire, toute construction ou installation devra être assainie par un dispositif conforme à l’arrêté interministériel technique du 6 Mai 1996 relatif à l’assainissement non collectif. La nature des effluents doit être compatible avec les caractéristiques du réseau ; en cas d’incompatibilité, le constructeur doit assurer le traitement des eaux usées avant rejet. L’ensemble de ces dispositions s’applique à toutes les occupations du sol admises à l’article UA.  Eaux pluviales Les aménagements doivent garantir et maîtriser l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public. En l’absence d’un réseau d’eaux pluviales, le constructeur doit réaliser sur son terrain et à sa charge, des dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation des eaux pluviales. Les dispositifs d’évacuation devront être conçus de manière à pouvoir être branchés sur le réseau public dès que celui-ci sera réalisé. Électricité, gaz, téléphone Les réseaux publics de lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique ou de gaz doivent être installés en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent. Lorsque les lignes publiques électriques ou téléphoniques sont enterrées, les raccordements correspondants sur les parcelles privées doivent l'être également systématiquement. Ces dispositions s’appliquent à toutes les occupations du sol admises à l’article UA. ### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS) Sans prescription. ### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES) Pour toute la zone UA, c’est le règlement de la ZPPAUP qui est applicable. Secteur UAa Ce secteur est complètement urbanisé. L’implantation des constructions dans les dents creuses, reconstructions ou restructurations devront respecter les alignements existants. Toute adaptation devra faire l’objet d’un accord des services concernés par la ZPPAUP. Les constructions doivent être implantées à l'alignement (ou à la limite séparant la propriété des voies) des voies publiques existantes, à modifier ou à créer, ou à toute limite s’y substituant (marges de recul, largeurs de plates-formes, emplacements réservés). Secteur UAb Dans ce secteur, l’urbanisation sera restructurée autour des voies existantes suivantes :  La rue du 23 Novembre (ancienne RN4).  La RN4.  La rue du tour de la France de deux enfants.  De la rue à créer dans l’emprise de l’école maternelle.  De la Porte de France, monument historique classé, avec l’ancien octroi dans sa perspective. Les constructions doivent être implantées à l'alignement (ou à la limite séparant la propriété des voies) des voies publiques existantes, à modifier ou à créer, des emplacements réservés pour voirie et carrefours, ou à toute limite s’y substituant (marges de recul, largeurs de plates-formes). Toute adaptation devra faire l’objet d’un accord des services concernés par la ZPPAUP. Secteur UAc Dans ce secteur, les seules occupations existantes étrangères aux ouvrages de la forteresse sont les bâtiments de la cité scolaire. Les constructions et les infrastructures nouvelles doivent être implantées conformément à un plan masse détaillé établi en accord avec les services concernés par la ZPPAUP. Toute démolition, adaptation, reconstruction des bâtiments existants devra faire l’objet d’un accord des services concernés par la ZPPAUP. Des constructions nouvelles peuvent être autorisées qui permettent la mise en valeur du site et qui contribuent à son animation. Ces constructions seront réalisées dans les mêmes conditions que ci-dessus. Secteur UAd Dans ce secteur, espace compris entre les ouvrages résiduels de la forteresse et la limite extérieure des glacis, s’est développée une urbanisation de type lotissement de maisons individuelles. Les constructions nouvelles doivent être implantées en recul d’alignement de 5,00 m de la limite séparant la propriété des voies publiques existantes, à modifier ou à créer, ou à toute limite s’y substituant (marges de recul, largeurs de plates-formes, emplacements réservés). Cette règle ne s’applique pas au corps principal des constructions existantes qui ne respecteraient pas ce recul. Secteur UAe Dans ce secteur, l’urbanisation s’est développée dans l’emprise des ouvrages fortifiés et des glacis qui ont été détruits et aplanis. C’est une urbanisation d’entrée et de contournement de ville, hétérogène et multi fonctions. Les constructions nouvelles doivent être implantées en recul d’alignement de 5,00 m de la limite séparant la propriété des voies publiques existantes, à modifier ou à créer, ou à toute limite s’y substituant (marges de recul, largeurs de plates-formes, emplacements réservés). Cette règle ne s’applique pas au corps principal des constructions existantes qui ne respecteraient pas ce recul. ### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES) Pour toute la zone UA, c’est le règlement de la ZPPAUP qui est applicable. Secteur UAa Les constructions seront édifiées en ordre continu, d'une limite latérale à l'autre Cette règle n'est pas imposée lorsque la construction édifiée à l'alignement intéresse une parcelle ayant au moins 20,00 m de front sur rue. L’implantation en limite pourra n'être réalisée que sur un côté, à condition qu'un mur en maçonnerie soit édifié entre le pignon libre et le mur mitoyen opposé. La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3,00 m. Pour tenir compte des pointes de pignons, la différence d’altitude à prendre en considération dans les deux cas sera diminuée de la moitié de la différence de hauteur entre le faîtage et l’égout du toit. Secteur UAb Les constructions seront édifiées en ordre continu ou discontinu, sans limite de profondeur, et sous réserve du respect des autres règles de prospect. Les constructions peuvent être édifiées le long des limites séparatives, si leur hauteur n'excède pas 3,50 m à l'adossement. Pour tenir compte des pointes de pignons, la différence d’altitude à prendre en considération dans les deux cas sera diminuée de la moitié de la différence de hauteur entre le faîtage et l’égout du toit. Secteur UAc Les constructions et les infrastructures nouvelles doivent être implantées conformément à un plan masse détaillé établi en accord avec les services concernés par la ZPPAUP. Toute démolition, adaptation, reconstruction des bâtiments existants et construction nouvelle, devra faire l’objet d’un accord des services concernés par la ZPPAUP. Secteurs UAd et UAe Les constructions pourront être édifiées en ordre discontinu, sans limite de profondeur et sous réserve du respect des autres règles de prospect. L’implantation sur une limite séparative est cependant autorisée si leur hauteur n’excède pas 3,50 m. La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3,00 m. Pour tenir compte des pointes de pignons, la différence d’altitude à prendre en considération dans les deux cas sera diminuée de la moitié de la différence de hauteur entre le faîtage et l’égout du toit. ### Article UA 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ) Pour toute la zone UA, c’est le règlement de la ZPPAUP qui est applicable. Tous secteurs de la zone UA La distance minimum comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche d'une autre construction doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points, diminuée de 1,00 m. Cependant cette distance peut être réduite de la moitié de la différence de hauteur entre l’égout et le faîtage, sans pouvoir être inférieure à 5,00 m, pour les façades aveugles et les parties de construction ne comportant pas de baies. ### Article UA 9 - Emprise au sol Non réglementé ### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS) La hauteur des constructions est mesurée :  A partir de l’altitude moyenne du sol naturel existant avant tous travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet lorsque celui-ci est distant de plus de 20,00 m de la voirie publique d’accès.  A partir du niveau de l’axe de la voirie mesuré à hauteur de l’entrée d’immeuble dans l’autre cas. La hauteur Ha des constructions est mesurée à l’égout de toiture ou à l’acrotère, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. C’est la seule hauteur dont l’application est obligatoire. Une tolérance de 1 mètre peut être autorisée pour tous les secteurs de la zone UA pour s’adapter aux immeubles jouxtant le projet ou aux formes et dimensions du terrain. La hauteur Hm maximale des constructions est mesurée au faîtage du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus, et est donnée à titre indicatif. La hauteur de référence Hr est la hauteur à l’égout, définie comme étant la hauteur la mieux appropriée au caractère de la rue. La Hr n’est donnée qu’à titre indicatif. Secteur UAa  Ha : hauteur à l’égout ou à l’acrotère, ne pourra être supérieure de plus de 1,00 m à la construction voisine la plus haute, ou être inférieure de plus de 1,00 m à la construction la moins élevée.  Hm : hauteur maximum = Règlement ZPPAUP Secteur UAb  Ha : hauteur à l’égout ou à l’acrotère = Règlement ZPPAUP  Hm : hauteur maximum = Règlement ZPPAUP Secteur UAc  Ha : hauteur à l’égout ou à l’acrotère = Règlement ZPPAUP  Hm : hauteur maximum = Règlement ZPPAUP Secteur UAd  Ha : hauteur à l’égout ou à l’acrotère = Règlement ZPPAUP  Hm : hauteur maximum = Règlement ZPPAUP Secteur UAe  Ha : hauteur à l’égout ou à l’acrotère = Règlement ZPPAUP  Hm : hauteur maximum = Règlement ZPPAUP ### Article UA 11 - Aspect extérieur Principes généraux C’est le règlement de la ZPPAUP qui s’applique. L’autorisation d’utilisation du sol ou de bâtir pourra être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si l'opération en cause, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur est de nature à porter atteinte :  Au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants.  Aux sites.  Aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l'hygiène ni à la bonne tenue de l'agglomération, ni à l'harmonie des paysages. Les annexes Les constructions annexes seront conçues soit isolément, soit en prolongement de la maison, soit adossées à la clôture, avec lesquelles elles devront s'harmoniser par leurs volumes et leurs couleurs (murs, toitures et couvertures, percements). Secteur UAa Principes architecturaux Voir prescriptions de la ZPPAUP Les matériaux Voir prescriptions de la ZPPAUP Les clôtures Voir prescriptions de la ZPPAUP Les constructions existantes : réhabilitation, modification, extension et surélévation Voir prescriptions de la ZPPAUP Secteurs UAb, UAd, UAe Principes architecturaux Voir prescriptions de la ZPPAUP Les couleurs Voir prescriptions de la ZPPAUP Les clôtures Voir prescriptions de la ZPPAUP Secteur UAc Voir prescriptions de la ZPPAUP Les matériaux et couleurs Voir prescriptions de la ZPPAUP Les clôtures Voir prescriptions de la ZPPAUP ### Article UA 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT DES VÉHICULES) Pour toute construction ou aménagement devront être réalisées des installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux besoins, en dehors des voies publiques, et à l’intérieur des propriétés. Secteur UAa Pour les constructions à usage d’habitation  1 emplacement par logement. Pour les constructions à usage de commerce et d’artisanat  1 place de stationnement par tranche complète de 50 m² de surface de plancher réservée à cet usage. Pour les constructions à usage de restauration  1 place de stationnement par tranche complète de 20 m² de la surface de plancher réservée à cet usage. Pour les constructions à usage de bureaux, services et professions libérales  1 place de stationnement par tranche complète de 30 m² de surface de plancher à cet usage. Pour les constructions à usage hôtelier  1 place de stationnement par chambre. Secteurs UAb, UAc, UAd, UAe Pour les constructions à usage d’habitation  2 emplacement par logement. Pour les constructions à usage de commerce et d’artisanat  1 place de stationnement par tranche complète de 50 m² de surface de plancher réservée à cet usage. Pour les constructions à usage de restauration  1 place de stationnement par tranche complète de 20 m² de la surface de plancher réservée à cet usage. Pour les constructions à usage de bureaux, services et professions libérales  1 place de stationnement par tranche complète de 30 m² de surface de plancher réservée à cet usage. Pour les constructions à usage hôtelier  1 place de stationnement par chambre. Pour les constructions à usage d’enseignement  1 place de stationnement par classe pour de l’enseignement du premier degré.  2 places de stationnement par classe pour de l’enseignement du second degré.  Ces établissements comporteront également des stationnements réservés et adaptés aux bicyclettes et engins à deux roues motorisés. Modalités d’application La règle applicable aux constructions et établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. En cas d’impossibilité de réaliser tout ou partie des places de stationnement nécessaires sur le terrain pour des raisons techniques ou des motifs architecturaux ou d’urbanisme, le pétitionnaire peut être autorisé, sur demande justifiée de sa part, à ce que les places manquantes soient réalisées sous l’une des formes suivantes :  Réalisation de places de stationnement sur un terrain situé dans le voisinage immédiat, à moins de 300,00 m de la construction pour laquelle ces places sont nécessaires.  Acquisition de places de stationnement dans un parc privé situé dans le voisinage immédiat.  Obtention d’une concession de 15 ans minimum dans un parc public de stationnement situé dans le voisinage immédiat.  Participation financière en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dans les conditions prévues à l’article R.332-17 et suivants du Code de l’Urbanisme. Ces solutions de remplacement ne sont admises qu’à condition que l’insuffisance de stationnement sur le terrain supportant la construction ne soit pas susceptible, compte tenu de sa situation, de créer une gêne pour la circulation, ou de susciter un stationnement excessif sur les voies publiques. Le pétitionnaire pourra néanmoins être soumis aux dispositions prévues à l’article L421-3 du Code de l’Urbanisme (alinéas 3, 4 et 5). Stationnement deux-roues Des stationnements pour les deux-roues (vélos, motos...) devront être prévus pour tout projet de construction à usage d’équipements collectifs et publics. ### Article UA 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES VERTS ET PLANTATIONS) Espaces boisés classés Sans objet. Secteur UAa Aucune prescription Secteurs UAb, UAd, Uae Espaces libres et obligations de planter Pour toute opération de construction, d’aménagement ou d’extension, une partie de la surface doit être laissée libre de toute construction ou infrastructure. Cette surface, ainsi que les délaissés des aires de stationnement, doivent être plantés. Les plantations existantes doivent être maintenues dans toute la mesure du possible. Dans le cas d’abattage, les plantations seront remplacées par des plantations de taille et de qualité équivalentes. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 4 places de stationnement. Dans les lotissements, les espaces communs hors voirie seront plantés et aménagés. Secteur UAc Il englobe bastions et fossés ; tout projet de mise en valeur de la fortification, de restructuration du lycée et de construction nouvelle conduira à une nouvelle délimitation des boisements. Cela ne pourra se faire que dans le cadre d’un projet global de la partie Est et de la partie Sud du site. SECTION 3 : POSSIBILITÉS MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL ### Article UA 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL) Il n’y a pas de coefficient d’occupation du sol pour la zone UA. Cependant, un COS de référence non obligatoire est donné pour chaque secteur. Le COS de Référence est égal à :  Secteurs UAa et UAc : sans objet.  Secteur UAb : 1,2.  Secteur UAd : 0,5.  Secteur UAe : 0,8. ZONE UB La zone UB est la zone urbaine de développement historique le long des voies de liaison entre les villages environnants et les hameaux de Trois Maisons, Bois de Chênes et Quatre Vents au Sud et à l’Est, Maisons Rouges, direction Mittelbronn à l’Ouest et Vilsberg et Buchelberg au Nord et le cœur de ville de Phalsbourg. L’urbanisation est peu homogène, mais les possibilités de densification sont réelles et doivent être encouragées. La zone UB comportent deux secteurs particuliers, UBa et UBb, concernés par ailleurs par la loi relative à la lutte contre le bruit et le classement des voies bruyantes.  UBa : développement le long d’axes routiers importants.  UBb : développement d’une zone commerciale. SECTION 1 : NATURE DE L’OCCUPATION OU DE L’UTILISATION DU SOL --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 57540_PLU_20240415. Page : https://edifiable.fr/plu/phalsbourg-57540/ua La commune : https://edifiable.fr/plu/phalsbourg-57540.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/57540/zone/ua