# Zone 3AU du plan local d'urbanisme de Pierrefeu-du-Var (83091) : ce que le règlement autorise

3AU Il s’agit d’une zone d’urbanisation future située en limite Est du camping dans le quartier des Deffens de Bécasson. Elle est principalement destinée à recevoir des constructions à usage d’habitation, de commerces, d'activités de services et d'autres activités des secteurs secondaires et tertiaires, non nuisantes pour le voisinage, ainsi que des équipements d’intérêt collectif et des services publics. Cette zone est vierge de toute construction et est insuffisamment équipée en infrastructures. Elle fait l'objet d'une Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP, cf. pièce n°3) avec laquelle les constructions et aménagements futurs devront être compatibles. L'urbanisation de la zone fera l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble dont la réalisation pourra être prévue en plusieurs tranches. Des périmètres d’aléa géologique touchant le territoire communal figurent sur une carte annexée au rapport de présentation. A titre de prévention, en amont de tout projet de construction localisé dans ces périmètres, il est conseillé de consulter en mairie l’étude de l’aléa mouvement de terrain. En fonction du projet et de la situation du terrain, la réalisation d’une étude géotechnique est recommandée. Rappel : les dispositions réglementaires applicables à toutes les zones, dites « dispositions générales », ainsi que les modalités d’application des règles d’urbanisme dans les différentes zones sont définies dans le Titre I du présent règlement.

Document en vigueur : 83091_PLU_20260205 (plan local d'urbanisme), approuvé le 05/02/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 3AU du règlement, 9 articles.

## Les 9 articles du règlement, mot pour mot

### Article 3AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : DESTINATIONS, SOUS-DESTINATIONS, USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, NATURES D’ACTIVITES INTERDITES)

Les occupations ou utilisations du sol suivantes sont interdites :
- Les constructions destinées au commerce de gros, - Les constructions destinées à l’industrie, - Les constructions destinées à l’entrepôt, autres que celles visées à l'article 2AU-2, - Les dépôts de toute nature (matériaux, véhicules, engins, etc.), - Les ICPE, autres que celles visées à l'article 3AU-2, - Les exploitations agricoles et forestières, - Les carrières.
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### Article 3AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : DESTINATIONS, SOUS-DESTINATIONS ET NATURES D’ACTIVITES SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

Cette zone doit faire l'objet d'une réflexion d'ensemble compatible avec l'OAP.
Toute construction susceptible d'être autorisée dans la zone doit respecter les marges de recul fixées à l'article 5 du chapitre 1 du titre 1 du présent règlement (risque d'inondation).
Les affouillements et les exhaussements de sol sont autorisés, à condition de respecter les dispositions de l’article 2 du chapitre 2 du titre I du présent règlement.
Les ICPE sont autorisées sous réserve : - De constituer des activités ou services répondant aux besoins des habitants, - De ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage, - Que le volume et l'aspect extérieur des bâtiments soient compatibles avec le milieu environnant.
Les locaux à destination de commerces et activités de services, peuvent être autorisés, à condition qu'ils soient situés en rez-de-chaussée de bâtiments d'habitation et sous réserves qu'ils ne créent pas de nuisances pour le voisinage.
Les entrepôts sont autorisés, à condition d'être rendus nécessaires à une activité commerciale et de service, d'équipement d'intérêt collectif et de services publics, ou de bureau.
Les constructions, installations ou ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics et d’intérêt collectif sont autorisés dans l’ensemble de la zone. De même, les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.

### Article 3AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE)

Rappel : Les dispositions réglementaires en faveur de la mixité sociale sont définies par l’article 3 du chapitre 2 du titre I du règlement.
SECTION 2 - CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

### Article 3AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS 4.1)

Règles d’emprise au sol et de hauteur
Rappel : Les conditions de calcul et de mesure de l’emprise au sol et de la hauteur sont définies par l’article 4 du chapitre 2 du titre I du règlement.
4.1.1 – Emprise au sol
Non réglementé.
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4.1.2 - Hauteur des constructions
Les constructions ne peuvent excéder une hauteur maximale de 6,50 mètres.
Les murs de soutènement (non constitutifs de clôture), les exhaussements du sol et les talus ne peuvent excéder 3 mètres.
4.2 – Règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété
4.2.1 - Implantation par rapport aux voies publiques
a) Toute construction doit être implantée de telle manière que la distance horizontale du nu de la façade d’une construction (génoises non comprises) au point le plus proche de l’alignement des voies publiques soit de :
- 5 mètres de l’alignement de la RD 14 et respecter l'ancrage de façade porté au plan du présent PLU approuvé. - 20 mètres de l'axe de la future voie de contournement Nord. - 5 mètres de l’alignement des voies communales existantes, à modifier ou à créer, sauf pour les bâtiments annexes non clos à usage de stationnement qui peuvent être implantés à l'alignement à condition que leur longueur à compter du nu des façades n'excède pas 8 mètres.
b) Les portails doivent être implantés à une distance minimale de 2,5 mètres par rapport à l’alignement de la voie ou à la limite qui s’y substitue et l'emprise de l'ouverture doit avoir une largeur minimale de 5 mètres.
c) Toutefois, des implantations différentes sont admises : - Dans le cas de constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et aux services publics. - Dans le cas de nouveaux lotissements ou ensembles d’habitations comprenant plus de 2 logements, à condition de présenter un intérêt évident de composition. Les distances de reculement sont alors fixées en fonction de l’intensité de la circulation et de la composition d’ensemble du projet. Ces distances de reculement doivent recevoir l’accord du gestionnaire de voirie.
4.2.2 - Implantation par rapport aux emprises publiques
L’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques n’est pas réglementée. Elle doit être déterminée en fonction de leur insertion par rapport aux constructions avoisinantes.
4.2.3 – Implantation par rapport aux limites séparatives
a) Toute construction doit être implantée de telle manière que la distance horizontale du nu de la façade d’une construction (génoises non comprises) au point le plus proche de la limite séparative, soit au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction sans pouvoir être inférieur à 4 mètres.
b) Toutefois, la construction sur la limite séparative est autorisée dans le cas de bâtiments annexes à condition que les longueurs cumulées à compter du nu des façades n'excèdent pas 8 mètres sur chaque limite séparative.
c) En outre, des implantations différentes sont admises :
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- Dans le cas de construction de parcs de stationnement souterrain. - Dans le cas de constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt
collectif et aux services publics. - Dans le cas de nouveaux lotissements ou ensembles d’habitations comprenant plus
de 2 logements, à condition de présenter un intérêt évident de composition. Les distances de reculement sont alors fixées en fonction de l’intensité de la circulation et de la composition d’ensemble du projet. Ces distances de reculement doivent recevoir l’accord du gestionnaire de voirie.
d) Les piscines, bassins d’agrément ou d’arrosage doivent être implantés à une distance de 2 mètres au minimum des limites séparatives, comptée à partir de l’aplomb du bassin.
4.2.4 – Implantation par rapport aux autres constructions sur une même propriété
Non réglementé.
4.2.4 – Exceptions
Des implantations différentes peuvent être admises pour : - Respecter la végétation existante ou un édifice remarquable, - Améliorer l’inscription des constructions dans le site, - Améliorer les conditions d’accès ou la visibilité sur les voies adjacentes.

### Article 3AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE)

Rappel : Les dispositions générales de prise en compte de la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère sont définies par l’article 5 du chapitre 2 du titre I du règlement.
5.1 – Règles alternatives à l’article 3AU-4
La hauteur maximale autorisée des constructions (hors murs de soutènements et talus) pourra être réduite, afin de permettre une intégration et un raccordement harmonieux avec le tissu urbain existant en évitant en particulier les ruptures brutales dans la hauteur des niveaux et des volumes bâtis.
La hauteur maximale des murs de soutènements et des talus pourra être augmentée, afin de permettre une intégration plus harmonieuse dans la parcelle ou le site.
5.2 – Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions
5.2.1 – Façades et revêtements
Sont interdites, les imitations de matériaux telles que faux moellons de pierres, fausses briques, faux pans de bois, ainsi que l’emploi à nu en parement de matériaux tels que carreaux de plâtre agglomérés ou briques creuses non revêtus ou enduits.
La couleur des matériaux de construction ou des enduits et leur composition doit se rapprocher des couleurs des constructions anciennes du village et respecter la palette de couleurs déposée en mairie.
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Les antennes paraboliques et les climatiseurs devront être aussi peu visibles que possible à partir des rues, voies et impasses publiques.
Les coffrets de compteurs d’électricité, de gaz et d’eau, ainsi que les boîtes aux lettres doivent être encastrés dans les clôtures ou dans les façades et être en harmonie avec celles-ci.
Les gouttières sont autorisées, à condition d'être en harmonie de tons avec la façade.
5.2.2 – Toitures
a) Pentes :
Les toitures doivent être simples, à une ou plusieurs pentes opposées n’excédant pas 35%.
Les tropéziennes et les toitures terrasses peuvent être autorisées à condition qu’elles ne nuisent pas, par leurs dimensions et leurs localisations, à l’insertion architecturale du projet dans son environnement. Leurs revêtements de sol doivent être végétalisés ou réalisés en terre cuite dans des tons de couleur identiques à la toiture.
Les toitures en zinc ou tout autre matériau présentant un intérêt architectural, sont autorisées, si le projet le nécessite.
b) Couvertures :
Les couvertures, lorsqu’elles sont en tuiles, doivent être exécutées en tuiles rondes ou "canal" de la même couleur que les tuiles anciennes environnantes. Les tuiles plates mécaniques sont interdites, à l’exception des constructions existantes recevant ce type de couverture.
Les plaques de fibrociment ou autres non recouvertes sont interdites.
Les fenêtres de toit et les verrières doivent être intégrées dans les pans de toiture, de manière à limiter leurs perceptions à partir des voies et des espaces publics.
c) Débords avals de la couverture :
Ils peuvent être constitués par un, deux ou trois rangs de génoises. Seule la tuile ronde ou « canal » peut être utilisée pour leur réalisation. Les génoises existantes doivent être conservées.
d) Souches :
Elles doivent être simples, sans couronnement ni ornementation. Elles doivent être réalisées avec les mêmes matériaux que ceux des façades.
Elles doivent être implantées judicieusement, de manière à éviter des hauteurs trop grandes.
5.2.3 –Panneaux solaires
Les panneaux solaires sont autorisés à condition d'être intégrés ou installés en surimposition (maximum 30 cm d’épaisseur) dans la composition d'ensemble de la construction. Dans le cas de toiture en pente, leur châssis doit être intégré ou installés en surimposition (maximum 30 cm d’épaisseur) au pan de toiture.
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5.3 – Caractéristiques architecturales des clôtures
5.3.1 – Dispositions générales
Les aménagements extérieurs, tels que clôtures, murs de soutènement, rampes d’accès doivent être conçus de manière à épouser au maximum la forme du terrain naturel.
L’édification des clôtures est subordonnée à déclaration préalable.
Les murs anciens en pierre de pays doivent être conservés ou reconstruits à l’identique (hauteurs, matériaux, etc…).
Les clôtures localisées en bordure des voies ouvertes à la circulation doivent être réalisées de manière à ne pas créer de gêne, notamment en diminuant la visibilité aux abords des carrefours, ou dans les virages.
5.3.2 - Composition et hauteur maximale
Les clôtures doivent s’harmoniser avec l’architecture des bâtiments. Les murs de pierres anciens doivent autant que possible être maintenus et restaurés. Les murs et murets enduits doivent avoir une finition dite talochée, frottassée, grattée ou lissée.
La hauteur de la clôture se mesure à partir du sol, ou, le cas échéant, à partir du trottoir.
Les clôtures ne peuvent excéder 1,80 mètre et doivent être constituées soit : - Par des murs pleins traités comme les bâtiments ou comme les murs anciens en pierre de pays. - Par des murs bahut de 1 mètre de hauteur maximale, surmontés d’ouvrages de ferronnerie, de grilles métalliques ou de grillages, et qui pourront être doublés de haies vives (le tout ne pouvant dépasser 1,80 mètre). - Par des dispositifs grillagés de 1,80 mètre de hauteur maximale, à implanter notamment le long des limites séparatives afin de préserver la perception d’un espace paysager sans cloisonnement marqué.
Les portails et leurs piliers ne peuvent excéder 2,50 mètres de hauteur maximale.
5.4 – Patrimoine bâti et paysager
Rappel : Les dispositions relatives au patrimoine bâti et paysager identifié sur les documents graphiques sont définies dans l’article 5 du chapitre 2 du titre I du règlement.

### Article 3AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON-BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS)

Rappel : les dispositions générales de prise en compte du traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions sont définies par l’article 6 du chapitre 2 du titre I du règlement.
6.1 – Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations
Les espaces non bâtis doivent obligatoirement faire l'objet d'un traitement paysager, végétal ou minéral, de qualité.
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Les aires de stationnement en plein air doivent comporter au minimum un arbre par tranche de 4 places.
Il doit être aménagé 5 m² d’aire de jeux par logement pour les constructions de logements collectifs à destination d’habitation comportant au moins cinq logements
Pour les parcelles limitrophes avec les zones agricoles (A) et naturelles (N), l’interface devra être aménagée par une haie vive d’espèces persistantes.
6.2 – Part minimale d'espaces verts de pleine terre et de plantations
Dans les nouveaux lotissements ou groupes d’habitations comprenant plus de 2 lots, sauf dans les lotissements soumis à déclaration préalable, 10% au moins de la superficie de l'unité foncière doivent être traités en espace extérieur planté, commun à tous les lots ou logements et accessible à tous.

### Article 3AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : STATIONNEMENT)

Les aires de stationnement correspondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’opération doivent être réalisées sur l’unité foncière et se conformer aux dispositions générales ainsi qu'aux normes définies à l’article 7 du chapitre 2 du titre 1 du présent règlement.
En outre, l'emploi de matériaux perméables permettant l'infiltration des eaux pluviales peut être favorisé.
SECTION 3 - ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX

### Article 3AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES)

1 – Voies et accès
Rappel : Les conditions de desserte par les voies et d’accès sont définies par l’article 8 du chapitre 2 du titre I du présent règlement.
Les accès directs nouveaux sur la RD14 peuvent être autorisés par carrefour à aménager. Ils seront soumis à l'avis du gestionnaire de voirie et devront respecter les principes de l'OAP.
En cas de création d’une ou plusieurs voies de desserte, celles-ci devront avoir une largeur de chaussée de 5 mètres minimum.
Toute nouvelle voie en impasse doit faire l’objet d’aménagement, afin de permettre à tout véhicule de faire aisément demi-tour.
8.2 – Collecte des déchets
Les nouvelles constructions d’immeubles collectifs, de groupes d’habitations ou de lotissements doivent comporter des aires (enterrées ou à l'air libre) ou des locaux à ordures
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ménagères accessibles aux véhicules de collecte depuis le domaine public, suffisamment dimensionnés pour permettre la collecte sélective.

### Article 3AU 9 - Emprise au sol (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX)

Rappel : Les conditions de desserte par les réseaux sont définies par l’article 9 du chapitre 2 du titre I du règlement.
9.1 – Réseau public d’eau
Les constructions doivent être raccordées au réseau public d’eau potable, de caractéristiques suffisantes.
9.2 – Réseau public d’énergie
Non réglementé.
9.3 - Réseaux publics d’assainissement
9.3.1 - Eaux usées
Les constructions doivent être raccordées au réseau public d’assainissement, de caractéristiques suffisantes.
Les eaux résiduaires sont, si nécessaires, soumises à une épuration appropriée à leur nature et degré de pollution, avant rejet dans le réseau d’assainissement urbain. Le dispositif de pré-épuration doit être conforme à la réglementation en vigueur. L’évacuation des eaux et matières usées dans les fossés, caniveaux, réseaux pluviaux ou d’irrigation est interdite.
9.3.2 - Eaux pluviales
Les eaux pluviales provenant de toute surface imperméabilisée doivent être collectées, canalisées et raccordées vers les caniveaux, fossés ou réseaux prévus à cet effet, le cas échéant après rétention.
En cas d’absence ou d’insuffisance du réseau pluvial, les aménagements nécessaires au captage, la rétention temporisée et au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge du pétitionnaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain sans porter préjudice au voisinage et comprendra les dispositifs de sécurité adéquats lorsque l'eau est stockée en surface. A défaut d'études spécifiques, ces dispositifs seront dimensionnés selon la formule suivante :
Volume V = 100 Litres x nombre de m² imperméabilisés.
Les surfaces imperméabilisées soumises au ruissellement et susceptibles de recevoir des matières polluantes (aires de stockage ou de stationnement des véhicules), peuvent se voir imposer de comporter un dispositif de recueil des matières polluantes avant évacuation dans le réseau ou le milieu naturel.
L’évacuation des eaux pluviales dans le réseau de collecte des eaux usées est interdite.
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9.3.3 - Eaux de piscines L’évacuation des eaux de piscines dans le réseau collectif d’assainissement des eaux usées est interdite. 9.4 – Infrastructures et réseaux de communications électroniques Lors de la création de nouveaux bâtiments, des fourreaux devront être mis en attente pour permettre d'accueillir un potentiel réseau de fibres optiques. L’installation en souterrain des réseaux d’électricité et de télécommunications devra être privilégiée chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent. Exceptionnellement, leur apposition en façade peut être autorisée, obligatoirement sous génoise, corniche ou tout autre élément de modénature. Lorsque les lignes électriques ou télécommunications sont enterrées, les raccordements correspondants sur les terrains privés doivent l’être également. 9.5 – Défense incendie Les projets devront respecter les dispositions du Règlement Départemental de la Défense Extérieure Contre l'Incendie (RDDECI).
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TITRE 4 – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES
CHAPITRE 1 – DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE A
CARACTERE DE LA ZONE A
La zone A recouvre les espaces de la commune équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. La zone A correspond donc à la zone à vocation agricole de la commune, qu’il convient également de préserver au titre de son potentiel environnemental et paysager. Dans cette zone, seules peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ainsi que les équipements d’intérêt collectif et les services publics. Certaines parties de la zone sont concernées par l'aléa inondation. Certaines parties de cette zone sont concernées par les dispositions du PEB, où les occupations et utilisations du sol doivent respecter les prescriptions édictées par ce plan (cf. pièce n°5.14). Des périmètres d’aléa géologique touchant le territoire communal et figurant sur une carte annexée au rapport de présentation. A titre de prévention, en amont de tout projet de construction localisé dans ces périmètres, il est conseillé de consulter en mairie l’étude de l’aléa mouvement de terrain. En fonction du projet et de la situation du terrain, la réalisation d’une étude géotechnique est recommandée. En outre, cette zone est concernée par l’application des dispositions des articles L.111-6 et suivants du code de l’urbanisme (cf. article 2.4 du chapitre 2 du titre 1 du règlement).
Rappel : les dispositions réglementaires applicables à toutes les zones, dites « dispositions générales », ainsi que les modalités d’application des règles d’urbanisme dans les différentes zones sont définies dans le Titre I du règlement.
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SECTION 1 - USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 83091_PLU_20260205.
Page : https://edifiable.fr/plu/pierrefeu-du-var-83091/3au
La commune : https://edifiable.fr/plu/pierrefeu-du-var-83091.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/83091/zone/3au