# Zone UL du plan local d'urbanisme de Pléneuf-Val-André (22186) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 22186_PLU_20260121 (plan local d'urbanisme), approuvé le 21/01/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UL du règlement, 14 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UL1. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Ce que le règlement répond Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article UL 6) > Si la construction ne s’implante pas en limite séparative, elle sera implantée en retrait d’au moins 3m en tout point. ### Distance aux limites (article UL 7) > Implantations des constructions les unes par rapport aux ID : 022-212201867-20260121-DEL005_2026-DE autres sur une même propriété Une distance d'au moins 4 m peut être imposée entre deux bâtiments non contigus. ### Hauteur (article UL 10) > - un mur bahut ou un mur de moellons apparents d’une hauteur maximale de 1 m, surmonté ou non d’un dispositif à claire-voie, le tout n’excédant pas 1,60 m ; ### Espaces verts (article UL 13) > Performances énergétiques et environnementales Non réglementé. SECTION 3 - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATIONS DES SOLS ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article UL 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Occupations et utilisations du sol interdites Sont interdites les constructions et équipements de toute nature à l’exception de ceux précisés à l’article UL.2, y compris les affouillements et exhaussements non liés à une autorisation. ### Article UL 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières 1- Rappels : - les travaux exemptés du permis de construire et l'édification des clôtures sont soumis à déclaration préalable ; - les travaux exécutés sur des constructions existantes et ayant pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou le volume ou d'y créer des niveaux supplémentaires, sont soumis au permis de construire ou à déclaration préalable ; - dans les espaces boisés classés (EBC) à protéger, à conserver ou à créer, le défrichement est interdit ; les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation ; - dans les autres bois et bosquets, le défrichement et les coupes et abattagesd'arbres sont réglementés par la législation forestière en vigueur ; - tous travaux ayant pour effet de détruire un élément du paysage identifié sur le règlement graphique en application de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme et non soumis au régime d’autorisation doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. 2 - Sont autorisés dans l’ensemble du secteur UL : - Les terrains de jeux et de sports. - Les parcs d’attractions. - Les piscines et les salles de sport. - L’aménagement de terrains de camping et de caravanage, les formes organisées d’accueil collectif des caravanages ou d’HLL soumises à autorisation et liées à un complexe touristique ou de loisirs. - Les constructions à usage d’habitation, de bureaux, de commerce et de services liés à un équipement touristique. Ces constructions devront être réalisées simultanément ou après les constructions effectivement affectées aux activités touristiques. - Les modifications, extensions ou reconstructions après sinistre des bâtiments existants d’un type autorisé ou non dans la zone. - Les aires de stationnement. - Les équipements publics d’intérêt général ainsi que les constructions et installations qui leur sont directement liées, notamment les équipements liés à l’exploitation et à la sécurité du réseau routier. - Les affouillements et exhaussements liées aux constructions autorisées dans la zone. 3 - Sont autorisés dans l’ensemble du secteur UL1 : - Les terrains de jeux et de sports. - Les aires de stationnement. 119 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le - Les équipements publics d’intérêt général ainsi qIuDe: 022l-e21s2201c8o67n-2s02t6r0u1c21t-iDoEnL0s05_2e0t26-DE installations qui leur sont directement liées, notamment les équipements liés à l’exploitation et à la sécurité du réseau routier. - Les affouillements et exhaussements liées aux constructions autorisées dans la zone. SECTION 2 - CONDITIONS D’OCCUPATION DES SOLS ### Article UL 3 - Accès et voirie Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée. Les caractéristiques des accès doivent répondre à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles à desservir, notamment pour la commodité de la circulation des véhicules de lutte contre l’incendie. ### Article UL 4 - Desserte par les réseaux Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité, d’assainissement 1°- Eau potable : Toute construction ou installation nouvelle doit être alimentée en eau potable selon les dispositions de la réglementation sanitaire en vigueur. 2°- Assainissement : Eaux usées : Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d'assainissement selon la réglementation sanitaire en vigueur. L'évacuation des eaux usées industrielles dans le réseau public d'assainissement est subordonnée à un prétraitement. Dans les parties du territoire non desservies par un réseau public d'assainissement, les eaux usées domestiques ou industrielles doivent être collectées, traitées et évacuées par des dispositifs d'assainissement autonomes conformes à la réglementation et conçus pour être raccordés aux créations ou extensions des réseaux quand celles-ci sont prévues. En l'absence de réseaux publics d'assainissement, l'implantation des constructions devra tenir compte de la topographie du terrain de manière à diriger gravitairement, si possible, les eaux usées vers les dispositifs de traitement mais aussi de la nature des terrains. Eaux pluviales : Les eaux pluviales (toitures et aires imperméabilisées) devront être récupérées et/ou évacuées sur le terrain d’assise de la construction par un dispositif adapté (citerne enterrée, infiltration en fonction de la perméabilité du sous-sol, toiture végétalisée,…). En cas d’impossibilité à justifier, les eaux pluviales seront évacuées par le réseau d'évacuation des eaux pluviales s’il existe. Dans ce cas, les apports d’eaux pluviales devront être minimisés. 120 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluIDv:i0a2l2e-2s12e20t18à67l-a202li6m012it1a-DtEioL0n05_d2e02s6-DE débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du maître de l’ouvrage qui doit réaliser des dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. Le débit d’écoulement ne doit pas être supérieur du fait de la construction à ce qu’il était précédemment. 3°- Réseaux divers : Les extensions des lignes de télécommunications et de distribution d'énergie électrique ainsi que les raccordements particuliers devront être réalisés en souterrain. 4°- Ordures ménagères : Tout projet de construction ou de réhabilitation devra prévoir, à l’intérieur de l’unité foncière, un lieu pour le stockage des ordures ménagères en attente de collecte. ### Article UL 5 - Superficie minimale des terrains Implantation des constructions par rapport aux voiries et emprises publiques ou privées 1. Les constructions doivent être édifiées avec un minimum de 5 m par rapport à l'alignement des voies ou places existantes ou par rapport à l'alignement futur tel que reporté aux règlements graphiques. 2. Toutefois, des dispositions différentes pourront être admises ou imposées pour tenir compte des conditions d'implantation des constructions ou groupes de constructions existants. 3. Des dispositions différentes pourront en outre être admises pour les ouvrages de faible importance réalisés par une collectivité, un service public ou leur concessionnaire, dans un but d'intérêt général (WC, cabines téléphoniques, transformateur électrique, abris voyageurs...) pour des motifs techniques, de sécurité ou de fonctionnement de l'ouvrage. En tout état de cause, ces dispositions différentes ne pourront être admises que si une insertion harmonieuse dans l'environnement est garantie. ### Article UL 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives 1. Si la construction ne s’implante pas en limite séparative, elle sera implantée en retrait d’au moins 3m en tout point. 2. Dans le cas d’une implantation en mitoyenneté, des mesures suffisantes et adaptées devront être prises pour éviter la propagation des incendies (dispositif coupe-feu). 3. Cependant si le terrain d'implantation de la construction jouxte des zones à usage principal d'habitation, une distance de 5 m par rapport à la limite de ces zones devra impérativement être respectée. 4. Des dispositions différentes pourront en outre être admises pour les ouvrages de faible importance réalisés par une collectivité, un service public ou leur concessionnaire, dans un but d'intérêt général (WC, cabines téléphoniques, postes de transformation électrique, abris voyageurs...) pour des motifs techniques, de sécurité ou de fonctionnement de l'ouvrage. En tout état de cause, ces dispositions différentes ne pourront être admises que si une insertion harmonieuse dans l'environnement estgarantie. 121 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le ### Article UL 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives Implantations des constructions les unes par rapport aux ID : 022-212201867-20260121-DEL005_2026-DE autres sur une même propriété Une distance d'au moins 4 m peut être imposée entre deux bâtiments non contigus. ### Article UL 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres Emprise au sol des constructions L'emprise au sol des constructions de toute nature est fixée à 50 % de la surface de l’unité foncière. ### Article UL 9 - Emprise au sol Hauteur maximale des constructions La hauteur totale des constructions, mesurée à partir du sol naturel, avant exhaussement ou affouillement, jusqu'au sommet du bâtiment (ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures mineures et discontinues exclus) ne peut excéder 12 m. Il n'est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif, ainsi que pour les ouvrages techniques tels que silos, cuves, ponts roulants ainsi que pour les poteaux, pylônes, antennes, candélabres et transformateur électrique. ### Article UL 10 - Hauteur maximale des constructions Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords 1. La création architecturale, la qualité des constructions, leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant, le respect des paysages naturels ou urbains ainsi que celui du patrimoine sont d'intérêt public. Le respect de cet intérêt relève de la compétence, de la volonté et de la responsabilité du concepteur, du maître d'ouvrage et de l'autorité habilitée à délivrer les autorisations d'occupation et d'utilisation du sol. Ce souci d'intégration sera pris en compte au niveau : - de l'implantation et du volume général des constructions ou ouvrages, - du type d'ouvertures et de leur positionnement, - du choix des matériaux apparents et de leurs couleurs, - du type de clôtures, qui seront choisis pour présenter une harmonie avec l’environnement urbain et naturel. Il devra être particulièrement étudié pour les ouvrages dont la hauteur maximale n'est pas réglementée au titre de l'article UL.10. 2. Clôtures : La hauteur des clôtures est calculée à partir du niveau du terrain après aménagements (exhaussement et affouillement éventuels liés à la construction implantée sur le terrain). Afin d’assurer la continuité écologique en zone urbaine, dès lors qu’il se situe entre fonds voisins ou en limite d’un espace vert, d’une voie douce ou d’une voie supportant une fréquentation limitée et bordant un espace agricole, naturel ou forestier, le dispositif de clôture devra intégrer des passages pour la petite faune, répartis au moins tous les 15m: présence dans l’obstacle d’ouvertures carrées au ras du sol, d’au moins 10 cm de côté (mailles souples) ou 15 cm (obstacle solide), clôture surélevée de 10 cm au-dessus du sol, 122 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le etc. Les murs déjà existants peuvent être doublés d’une végétatioIDn: 0g22r-2im122p01a8n67t-e202p60o1u21r-DfEaLc00i5li_t2e0r26-DE le passage de la petite faune. La clôture ne devra pas faire obstacle à l’écoulement des eaux. Les haies favorables à la biodiversité, telles que haies diversifiées ou composées de Benjes (bois morts) sont à privilégier. Des hauteurs supérieures aux dispositions pourront être admises ou imposées si des besoins techniques, fonctionnels, ou de sécurité le justifie, notamment par la nature de l’activité. Les matériaux de clôtures (et soutènement) destinés à être recouverts devront être enduits avec un coloris en harmonie avec la construction existante. Les clôtures éventuelles sur rue et à l’intérieur d’une marge de recul de 3 m depuis l’emprise publique seront constituées soit par : - une haie vive convenablement entretenue d’une hauteur maximum de 1,60 m ; - un mur bahut ou un mur de moellons apparents d’une hauteur maximale de 1 m, surmonté ou non d’un dispositif à claire-voie, le tout n’excédant pas 1,60 m ; - un dispositif à claire-voie n’excédant pas 1,60 m. Tout autre mode de clôture sur rue et à l’intérieur des marges de recul est interdit, en particulier, l’utilisation de plaques de béton préfabriqué sauf lorsqu’elles sont utilisées en soubassement. Dans ce cas, la hauteur de la plaque ne devra pas excéder 50cm. Les clôtures entre fonds voisins, en dehors de la marge de recul de 3 m comptée à partir de l’alignement de l’emprise publique ne pourront excéder 2 m de hauteur. L’utilisation de plaques de béton préfabriquées est interdite sauf lorsqu’elles sont utilisées en soubassement. Dans ce cas, la hauteur de la plaque ne devra pas excéder 50cm. Les ouvrages formant soutènement ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur de la clôture. 3. Bocage : L’arrachage ou la destruction des haies identifiées en vertu de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme ne pourra être autorisé que sous réserve d’une justification et du respect des prescriptions de l’article 12. L’entretien normal (émondage,…) n’est pas soumis à déclaration dans la mesure où il ne met pas en péril la conservation de la haie. ### Article UL 11 - Aspect extérieur Obligations en matière de stationnement 1. Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation publique. 2. Le nombre de places de stationnement est évalué en fonction des besoins d'exploitation du personnel, des visiteurs et du trafic journalier. ### Article UL 12 - Stationnement Obligations en matière d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations 1. La totalité des espaces non bâtis devront : - faire l'objet d'un traitement paysager comportant des arbres de haute tige, - être aménagées et plantées de végétaux adaptés à l’environnement, - être aménagées et entretenues de façon à garantir le bon aspect des lieux. 123 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le - ID : 022-212201867-20260121-DEL005_2026-DE 2. En tout état de cause, 20 % minimum de la surface parcellaire devra être engazonnée et plantée sous réserve du droit des tiers notamment du respect des dispositions du code civil relatives aux distances de plantations. Pour tout projet entrainant la création d’emprise au sol, sauf impossibilité à justifier, les espaces libres de construction doivent présenter un nombre minimal de plantations (np) correspondant au calcul suivant : np= surface d’espace libre de construction x 0,2 Ces plantations seront réalisées sous réserve du droit des tiers, notamment du respect des dispositions du code civil relatives aux distances de plantations. L’utilisation de bâches non biodégradables est interdite. Le remplacement des éléments naturels éventuellement détruits par des plantations en nombre et qualité équivalente pourra être exigé. Type de plantation (cf liste des espèces interdites et recommandées en annexe du PLU) Arbre >15 m à maturité (ex: chêne pédonculé, charme, hêtre, châtaignier, etc.) Arbre 8 à 15m à maturité (ex: érable champêtre, saule) Arbre de 5 à 8 m à maturité (ex: fruitiers, sorbier, etc.) Arbuste (ex: sureau, cornouiller ajonc, genêt, viorne, etc.) Essences à diversifier au-delà de 10 végétaux Haie de Benjes (par linéaire de 0,5 m) 3. Les éléments de bocage, identifiés au titre de l’article L.151-19 et L.151-23 du code de l‘urbanisme comme élément du paysage communal méritant protection, doivent être préservés, entretenus, voire replantés si besoin. Toute action de taille ou d’élagage même réduite sur la ramure d’un élément du paysage identifié à compter de la modification simplifiée n°3 du PLU, au titre de l’article L.151-19 et L.151-23 du code de l’urbanisme, devra faire l’objet d’une déclaration préalable. Afin de préserver ces éléments de paysage identifiés au règlement graphique, toute construction nouvelle devra présenter une marge de recul minimale de 5 m par rapport au collet des arbres pour les arbres de première grandeur (>15m de haut à l’âge adulte) et de 3 m pour les arbres de deuxième grandeur (<15m à l’âge adulte). 4. Pour la conservation des vues sur le grand paysage, des alignements plantés d’arbres de haute-tige pourront être proposés afin de conserver une ouverture visuelle. 5. Pour limiter l’imperméabilisation des sols, les cours, voies d’accès et espaces de stationnement seront revêtus de matériaux permettant l’infiltration des eaux pluviales. Les voies de circulation, hors accotements, peuvent déroger à la présente disposition. 124 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le 6. Une liste d’espèces interdites et recommandées figure en IDa:n02n2-e21x2e20.18L67e-2s026p01l2a1n-DtEaL0ti0o5_n20s26-DE devront se conformer à cette liste. 7. Les haies identifiées en vertu de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme ne pourront être arrachées ou détruites que si l’arrachage ou la destruction est justifié et dans les cas suivants : - création d’un nouvel accès à une parcelle agricole (dans la limite maximale de 8 m), - création d’un accès à une parcelle urbanisable (dans la limite maximale de 5 m), sous réserve de la plantation d’un linéaire de haie d’essences locales sur une distance équivalente. A défaut, le linéaire détruit sera compensé à raison d’un arbre de haut jet d’essence locale pour 5 m de haie arrachée, - construction ou extension d‘habitation ou d’annexe à une habitation, à condition que les éléments détruits soient remplacés dans des conditions similaires et qu’ils se situent à proximité. A défaut, le linéaire détruit sera compensé à raison d’un arbre de haut jet d’essence locale pour 5 mètres de haies arrachées, - construction ou extension d’un bâtiment d’activité sous réserve que celui-ci soit correctement intégré dans le paysage, - réorganisation du parcellaire à condition que les haies soient remplacées dans des conditions similaires aux abords de la parcelle, - travaux d’aménagement sous réserve de la plantation, sur une distance équivalente, d’un linéaire de haies d’essences locales, - les arbres et arbustes plantés seront choisis parmi les essences locales. Une liste d’espèces interdites et recommandées figure en annexe. Les plantations devront se conformer à cette liste. ### Article UL 13 - Espaces libres et plantations Performances énergétiques et environnementales Non réglementé. SECTION 3 - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATIONS DES SOLS ### Article UL 14 - Coefficient d'occupation des sols Infrastructures et réseaux de communications électroniques Non réglementé. 125 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le ID : 022-212201867-20260121-DEL005_2026-DE CHAPITRE 8 - REGLEMENT APPLICABLE AUX ZONES UP CARACTÈRE DOMINANT DE LA ZONE La zone UP est destinée à recevoir les installations et équipements publics ou privés, de pêche, de plaisance, ou d’exploitation des fonds marins, liés à l'activité du port de Dahouët. Cette zone comprend deux sous-secteurs : - le sous-secteur UPm, est destiné au plan d’eau portuaire, - le sous-secteur UP est destiné aux espaces terrestres. Les zones UP sont concernées par les périmètres identifiant les ensembles d’intérêt patrimonial (voir document graphique, planche patrimoine). Dans ces périmètres, des règles spécifiques s’appliquent aux bâtiments repérés soit en marron : "bâti le plus intéressant sur le plan patrimonial", soit en orange : "bâti d’accompagnement", ainsi qu’aux bâtiments à construire. En fonction de leur typologie (voir annexe n°5), des prescriptions particulières s’appliquent. 8 types de bâtiments ont été identifiés : " Type 1 : La villa balnéaire en front de mer (sont concernées uniquement les villas du premier rang de constructions le long de la digue- promenade). " Type 2 : La villa et la maison de villégiature d’inspiration balnéaire (hors front de mer). " Type 3 : La maison bourgeoise ou maison de maître. " Type 4 : La maison traditionnelle à étage. " Type 5 : La maison traditionnelle à rez de chaussée + combles. " Type 6 : La maison d’armateur ou de négociant. " Type 7 : La ferme. " Type 8 : Les manoirs et les châteaux de plaisance. 126 / 272 Envoyé en préfecture le 27/01/2026 Reçu en préfecture le 27/01/2026 Publié le SECTION 1 - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE ID : 022-212201867-20260121-DEL005_2026-DE L'UTILISATION DES SOLS --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 22186_PLU_20260121. Page : https://edifiable.fr/plu/pleneuf-val-andre-22186/ul La commune : https://edifiable.fr/plu/pleneuf-val-andre-22186.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/22186/zone/ul