# Zone UB du plan local d'urbanisme de Pontault-Combault (77373) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 77373_PLU_20230327 (plan local d'urbanisme), approuvé le 27/03/2023, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 13 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UBa, UBb, UBc. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UB 6)

> Les pignons implantés en limite latérales ne pourront excéder 10 m de largeur.

### Distance aux limites (article UB 7)

> Les autres constructions ou installations devront s’implanter selon les règles suivantes : Dans une bande de 20 m à compter de l’alignement : Les constructions devront s’implanter sur au moins une des limites séparatives latérales aboutissant aux voies.

### Emprise au sol (article UB 9)

> L’emprise au sol maximale autorisée est fixée à 50 %.

### Hauteur (article UB 10)

> La hauteur sous dalle du rez de chaussée ne pourra être inférieure à 3m.

### Espaces verts (article UB 13)

> Pour les autres destinations la part minimum de la surface du terrain devant être traitée en espace vert sera de : o 20 % en secteur UBa à l’exception du secteur de l’OAP gare où la surface est fixée à 15% o 35 % en secteur UBb.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : OCCUPATION ET UTILISATION DES SOLS INTERDITES UB 1.1)

Rappels Les installations et travaux divers sont soumis à autorisation. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation. La reconstruction à l’identique est soumise aux dispositions générales.
UB 1.2 Sont interdits les constructions suivantes
- Les constructions destinées à l’industrie. - Les constructions destinées à l’entreposage et l’artisanat autres que celles autorisées en UB 2
UB 1.3 Sont interdits les aménagements et occupations suivants
- L’implantation, l’extension ou la modification des installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation ou déclaration préalable préfectorale sauf celles indiquées à l’article UB2.
- L’ouverture et l’exploitation des carrières. - Les dépôts de ferrailles, matériaux, combustibles solides ou liquides, ainsi que les entreprises de
cassage de voitures et de transformation des matériaux de récupération. - Les campings, caravanings, dépôts de caravanes et caravanes constituant un habitat. - Les dépôts, stockages et traitements d'ordures ménagères, résidus urbains ou déchets de
matériaux, ferrailles, véhicules hors d’usage, de quelque nature que ce soit. - Les mares identifiées au plan de zonage en tant qu’éléments naturels à préserver au titre de
l’article L151-23 du code de l’urbanisme ne peuvent en aucun cas être détruites (par comblement, remblaiement, drainage...). Toute modification de leur alimentation en eau est interdite.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATION ET UTILISATION DES SOLS ADMISES SOUS CONDITIONS)

Sont autorisées les occupations du sol non interdites à l’article UB1.
UB 2.1 Sous réserve de la prise en compte des mesures relatives aux protections, risques et nuisances énoncées ci-dessous :
- Les constructions et installations situées dans les secteurs de bruit identifiés au voisinage des infrastructures de transports terrestres sous réserve qu’elles respectent les prescriptions acoustiques définies en application de l'article 13 de la loi n° 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit pour chacun de ces secteurs. Les arrêtés sont mentionnés dans le PLU et sont consultables en Mairie.
- Les constructions et installations situées dans les zones des Risques d’Inondations sous réserve qu’elles respectent les limites des plus hautes eaux connues.

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- Les constructions et installations situées dans les zones des Risques de retrait gonflement des argiles sous réserve qu’elles respectent les principes de préventions permettant de s’affranchir ou limiter les risques.
- Les constructions et installations situées dans les zones du Plan d’Exposition au Bruit PEB de l’aérodrome de Lognes Emerainville sous réserve qu’elles respectent les principes de préventions du bruit.

UB 2.2 Sont notamment autorisées les occupations et utilisations du sol suivantes, sous réserve du respect des conditions ci-après :
- Les constructions destinées à l’entreposage dans la mesure où elles sont compatibles avec le voisinage tant du point de vue des nuisances que de l’environnement et à la double condition : o Qu’elles soient directement liées à l’activité artisanale ou commerciale implantée sur le terrain. o Que la superficie d’entreposage représente moins de 30% de la surface de plancher totale de l’ensemble de l’activité.
- Les constructions destinées au commerce et à l’artisanat dans la mesure où celles-ci n’excèdent pas 300 m² de surface de plancher. Pour les secteurs en OAP il n’est pas fixé de restriction.
- Les constructions destinées à l’habitat sont autorisées à la condition que celles-ci comprennent une proportion de logements financés par un prêt aidé par l'Etat. Cette proportion respectera les quantités suivantes : o Opération comprenant entre 10 et 29 logements : 25 % minimum de logements aidés o Opération comprenant 30 logements et plus : 30 % minimum de logements aidés Pour les opérations de moins de 10 logements, l’objectif de production de logements sociaux pourra être ajusté en fonction de la faisabilité avérée du projet. Exception pour le secteur à OAP de la Gare : 70% en accession et 30% en social
- Constructions et les installations de toute nature dans la mesure où celles-ci sont nécessaires au fonctionnement des constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Les annexes et garages sont autorisés s’ils sont directement liés à des activités autorisées ou des logements.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DES SOLS

### Article UB 3 - Accès et voirie (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX)

VOIES
OUVERTES AU PUBLIC
UB 3.1 Accès
- Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès direct d’une largeur maximale de 3,50m à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et en bon état de viabilité.
- Il ne sera autorisé qu’un seul accès par unité foncière à l’exception : o des terrains disposant d’une longueur de façade sur rue supérieure à 20m o en cas d’accès à deux rues distinctes.

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- Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par un acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du Code civil.
- Les caractéristiques des accès des constructions nouvelles doivent satisfaire aux règles minimales de desserte et de sécurité, de défense contre l'incendie, de protection civile, de protection des piétons et d'enlèvement des ordures ménagères et doivent être aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale.
- Le permis de construire peut-être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l'ensemble d’immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Il peut être également refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.
UB 3.2 Voirie, voie secondaire et notion de bon état de viabilité
- La création de voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile est soumise aux conditions de l’article 10 des dispositions générales et présentera les caractéristiques suivantes : o Pour les voies de moins de 50 m de long : largeur minimale 5,50 m o Pour les voies de 50 m de long ou plus : largeur minimale 7,00 m
- Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir, notamment quand elles entraînent des manœuvres de véhicules lourds et encombrants.
- Toute voie privée de plus de 30m, se terminant en impasse, doit être aménagée de sorte que les véhicules puissent faire demi-tour, notamment les véhicules d'incendie et de secours et les véhicules de ramassage des ordures ménagères.
- Sera considéré comme en bon état de viabilité les voies comprenant un traitement de surface de finition capable de supporter les engins de défense et de secours.
UB 3.3 Desserte des places de stationnement
- Les places de stationnement réalisées sur une même propriété devront être desservies à partir de l’accès à celle-ci et non directement depuis la voie.

### Article UB 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE DES RESEAUX UB 4.1)

Réseau d’alimentation en eau potable Tous les bâtiments et installations, y compris les extensions, sont assujettis à l’obligation de raccordement aux réseaux publics d’eau potable.

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UB 4.2 Réseau d’assainissement
Tous les bâtiments et installations, y compris les extensions, sont assujettis à l’obligation de raccordement aux réseaux publics d’assainissement de type séparatif, lorsqu'ils existent, ou au réseau unitaire. Les réseaux internes à la parcelle privative seront de type séparatif et devront respecter l'ensemble des dispositions réglementaires relatives à l’assainissement et à la gestion des eaux pluviales. L’usager est responsable du bon raccordement des eaux usées qu’il génère sur le réseau public correspondant ; il en va de même pour les eaux pluviales, dans la mesure où un rejet au service public des eaux pluviales a été préalablement autorisé.
Réseau d’assainissement d’eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement en respectant ses caractéristiques et conformément aux réglementations en vigueur lorsqu’il existe.
Le cas échéant toute construction ou installation nouvelle devra posséder un assainissement non collectif conformément aux réglementations en vigueur.
Réseau d’assainissement pluvial
Toute construction ou installation nouvelle doit être, soit raccordée au réseau public d’eaux pluviales, soit équipée d’un système de rétention des eaux pluviales à la parcelle.
La gestion des eaux de pluie à la parcelle est préconisée (puisard, épandage, récupération,…) si la nature du sol le permet.
• Cas du raccordement des eaux pluviales au réseau public d’eaux pluviales
Toute construction ou installation nouvelle se raccordant au réseau d’eaux pluviales collectif devra respecter les caractéristiques et la réglementation en vigueur. Pour tout nouveau projet (hors pavillon individuel), il sera demandé une rétention en domaine privé, avant le rejet au réseau public, conformément au débit de fuite admissible ci-dessous.
Le débit de fuite admissible pour une pluie de référence décennale (validé par le SATESE-DEE et les Services Techniques) sera alors de : - 3 litres/seconde pour une surface < 3 hectares. - 1 litre/seconde/ha pour une surface > 3 hectares.
Il est nécessaire de mettre en place une approche non pas systématique de bassin de rétention, mais plutôt une approche de modelé d’espaces où, grâce à de faibles décaissés, un événement pluvieux important pourra être géré sans qu’il ne provoque de dégâts sur une surface qui, la plupart du temps, est utilisée comme un espace urbain. La conception doit utiliser au mieux la topographie. La granulométrie et la texture des matériaux seront utilement mises à profit pour faciliter l’infiltration et réguler le ruissellement.
Les techniques peuvent être composées de : toiture terrasse réservoir, parking inondable, dépression /noue, fossé drainant, zone temporaire inondable intégrée et paysagère. Pour un souci de pérennité du dispositif, celui-ci sera réalisé, en priorité, à ciel ouvert.
Le rejet des eaux pluviales au caniveau est possible dans certains cas. La demande doit être faite par courrier à l’attention de la commune.

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Après autorisation explicite de la commune, le dispositif devra comprendre un tuyau de raccordement en fonte et un sabot en fonte au niveau de la bordure. La pose, l’entretien et les réparations du dispositif seront à la charge de l’usager.
Ces dispositions ne s’appliquent pas systématiquement aux rejets des eaux pluviales industrielles des installations classées qui pourront, après un traitement adéquat être rejetés directement dans le milieu naturel, selon les prescriptions des services de l'Etat.
Le rabattement de la nappe phréatique ou des sources souterraines dans les réseaux publics d’assainissement est interdit. Pour les nouvelles constructions, tout pompage et rejet au réseau d’assainissement lors des chantiers est préalablement soumis à autorisation auprès du service assainissement.
• Cas de la rétention des eaux pluviales à la parcelle
Les eaux pluviales peuvent être conservées à la parcelle dans des dispositifs de types bacs de rétention, puits d’infiltration ou épandage. La rétention avec infiltration doit nécessiter au préalable la vérification de la nature du terrain et de sa perméabilité par des études de sols afin de s’assurer que cette technique est possible et n’engendrera pas des désordres au niveau des propriétés environnantes ou pour le milieu naturel.
• Protection des milieux
Les eaux pluviales sont, en principe, non polluées et peuvent être rejetées dans le milieu récepteur sans épuration préalable et sans préjudice pour ce dernier. Sont considérées comme eaux pluviales contaminées, les eaux pluviales ne respectant pas les critères de qualité de rejet au milieu naturel. A titre d’exemple, sont considérées comme des eaux pluviales contaminées les eaux de ruissellement de parking de plus de 10 places ou de plus de 250 m² de surface. Les eaux pluviales contaminées sont considérées comme des eaux usées non domestiques.
L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le réseau public d’assainissement est subordonnée au respect des dispositions prévues par la législation en vigueur, notamment dans le cas où un prétraitement est nécessaire. Les eaux issues de parkings de surface de plus de 10 places ou de plus de 250 m² de surface et des voiries subiront un traitement de débourbage-déshuilage avant d’être rejetées dans le réseau interne d’eaux pluviales. Les eaux issues de parkings souterrains ou couverts de plus de 10 places ou de plus de 250 m² de surface subiront un traitement de débourbage-déshuilage avant d’être rejetées dans le réseau interne d’eaux usées. Le débit de rejet doit être limité selon le principe de calcul en vigueur dans le département. La pollution de temps de pluie doit être laminée et traitée en amont pour limiter l’impact des eaux pluviales sur le milieu naturel.
• Dispositions propres aux piscines
L’exutoire des bassins devra être raccordé au réseau d’eaux pluviales. Les eaux de nettoyage des plages, des pédiluves, du bassin après vidange ainsi que les eaux de nettoyage des filtres devront être évacuées dans le réseau d’eaux usées. Préalablement à la vidange du bassin, il sera nécessaire de demander l’accord auprès du service assainissement au moins 48 heures avant la réalisation de cette opération. L’eau de piscine ne devra pas être traitée dans les 15 jours qui précèdent la vidange.

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UB 4.3 Réseau d’électricité et télécommunication Toute construction ou installation doit être desservie par une conduite de distribution d’électricité de caractéristiques suffisantes. Le branchement sur le réseau public est obligatoire.
Les branchements aux réseaux d’électricité et de télécommunication sur le domaine public comme sur les propriétés privées doivent être réalisés en souterrain, sauf difficulté technique reconnue par le service gestionnaire intéressé.
Les coffrets électricité-gaz ne devront pas constituer de saillies et seront dissimulés dans la façade ou dans la partie pleine de la clôture sur rue.
Les paraboles et autres antennes doivent être implantées exclusivement sur la toiture, en retrait de la façade pour être le moins visible possible de la rue.

UB 4.4 Collecte des déchets ménagers
Toute construction d’immeuble d’habitation collective ou de surface commerciale devra comporter des locaux spéciaux pour le remisage des conteneurs à déchets ménagers prenant en compte le tri sélectif.
Ces locaux de remisage doivent être conçus, quant à leurs dimensions, leurs dispositions, de façon à permettre : le stockage de tous les conteneurs nécessaires à l’immeuble, notamment pour le tri sélectif. Ils devront être clos, pourvus de l’éclairage et d’un système de ventilation indépendant des autres locaux. Ces locaux ne doivent pas avoir de communications directes avec les locaux affectés à l’habitation, au travail ou au remisage de voitures d’enfants, à la restauration et à la vente de produits alimentaires.

UB 4.5 Réseau d’énergies renouvelables L’utilisation des énergies renouvelables est recommandée pour l’approvisionnement énergétique des constructions à condition que les dispositifs techniques nécessaires ne soient pas source de nuisances nouvelles pour l’environnement, notamment sonores et qu’ils s’intègrent à l’architecture du bâtiment et aux paysages urbains. Les aménagements et/ou installations seront strictement réalisés conformément aux réglementations et normes nationales en vigueur, et ce quelle que soient leurs évolutions.
ARTICLES UB 5 : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014.

### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES ET PRIVEES ET EMPRISES PUBLIQUES UB)

6.1 Implantation des constructions : règle générale Les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif peuvent être implantées à l’alignement ou en retrait. En cas de retrait celui-ci sera de 2m minimum.
Les autres constructions ou installations devront s’implanter selon les règles suivantes :

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Dans une bande de 20 m de profondeur à compter de l’alignement sont autorisés : Les bâtiments principaux et annexes peuvent être implantés :
- soit avec un recul de 1,50 m par rapport à l’alignement. Les balcons sont autorisés dans la bande de 1,50 m avec un retrait minimum de 1,90 m par rapport aux limites séparatives latérales.
- soit avec le même retrait que la construction existante en cas de surélévation d’une construction ne respectant pas les règles d’alignement.
Pour les constructions à l’angle de 2 rues, la construction devra s’inscrire dans un pan coupé de largeur comprise entre 5 et 7 m, perpendiculaire à la bissectrice de l’angle des deux voies.

Au-delà de cette bande de 20 m, sont autorisés :
- les annexes représentant au total moins de 10 m² d’emprise au sol. - les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. - les garages en sous-sol à condition que le point le plus haut n’excède pas 0,60 m au-dessus du
terrain naturel et qu’il existe un aménagement végétal de couverture. - les constructions et annexes à usage commercial ou d’activités si elles sont liées à une occupation
autorisée en rez-de-chaussée du bâtiment.
Dans le secteur UBc, les constructions devront être implantées conformément au document spécifique du secteur Plan Masse.
UB 6.2 Implantations des constructions : dispositions particulières
Certaines constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale si celles-ci se justifient par :
- Une recherche de continuité avec une construction principale existante contiguë. - Une recherche esthétique de la construction sur rue. - Les cas de surélévation ou d’extension d’une construction existante sous réserve de ne pas
aggraver l’écart vis-à-vis de la règle existante. - En vue d’une meilleure insertion du bâtiment avec les constructions limitrophes.

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En limite de la zone UC, les constructions comprendront sur une largeur de façade de 4m minimum prise par rapport à la limite latérale contiguë à la zone UC un recul obligatoire de 5 m vis-à-vis de l’alignement. Ce retrait pourra être modulé pour tenir compte d’une continuité avec l’implantation d’une construction existante ou une recherche esthétique de la construction sur rue. Les balcons sont autorisés dans la marge de retrait dans la mesure où ils se situent à plus de 1,90 m de la limite latérale. Les pignons implantés en limite latérales ne pourront excéder 10 m de largeur.

UB 6.3 Implantations des constructions : dispositions particulières spécifique au secteur d’OAP
Dans le périmètre de l’OAP gare, les constructions peuvent s’implanter à l’alignement ou en retrait et il n’est pas fait application de la limitation de la bande de 20 m d’implantation des constructions. Les constructions doivent tenir compte des dispositions figurant au document graphique de l’OAP.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES UB 7.1)

Règle générale pour les limites latérales
Les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ainsi que celles nécessaires au fonctionnement de l'activité ferroviaire peuvent être implantées sur les limites ou en retrait. En cas de retrait celui-ci sera de 2m minimum.
Les autres constructions ou installations devront s’implanter selon les règles suivantes : Dans une bande de 20 m à compter de l’alignement : Les constructions devront s’implanter sur au moins une des limites séparatives latérales aboutissant aux voies. En cas de retrait celui-ci sera calculé selon l’application de la règle (D) rappelée ci-dessous. Pour toute construction, la longueur totale des pignons ou façades implantés en limite séparative ne pourra excéder 15 m.
Au-delà de la bande de 20 m : Implantation en retrait selon la règle définie ci-dessous.

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La distance minimum (D) par rapport aux limites séparatives en cas de retrait correspond à la distance comptée en tout point d’un bâtiment par rapport à la limite séparative la plus proche. Elle est calculée de la manière suivante :
o D = hauteur de la façade, sans que D puisse être inférieure à 8 m, si la façade comporte des baies. o D = ½ hauteur de façade, si celle-ci comporte des jours de souffrance ou est aveugle, sans que D
puisse être inférieure à 4 m.
Pour toute construction, la longueur de chacun des pignons ou façades implantés en limite séparative ne pourra excéder 15 m.
Les annexes dont la hauteur est inférieure à 3m peuvent être implantées sur les limites latérales.
Dans le secteur UBc, les constructions devront être implantées conformément au document spécifique du secteur Plan Masse.
UB 7.2 Règle générale pour les limites de fond de parcelle Les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ainsi que celles nécessaires au fonctionnement de l'activité ferroviaire peuvent être implantées sur les limites ou en retrait. En cas de retrait celui-ci sera de 2m minimum.
Pour les autres constructions et à l’exception des annexes d’une hauteur de 3m maximum qui peuvent s’implanter en limite de fond de parcelle, les constructions doivent être implantées en retrait des limites de fond de terrains suivant un retrait dont la distance D sera au moins égale à la hauteur H en tout point de celle de la façade de la construction : D=H (hauteur de la façade). Les constructions devront respecter un recul de 4m minimum si elles ne comportent pas de baies et 8m minimum si elles comportent des baies.
Dans les périmètres des secteurs d’OAP gare et Mairie, les constructions doivent prévoir le recul et le traitement par rapport au fond de parcelle ou aux limites séparatives, tel qu’indiqués aux documents graphiques.
Dans les périmètres des secteurs d’OAP gare et Mairie, les constructions doivent tenir compte du document graphique des OAP.
UB 7.3 Dispositions particulières pour les constructions existantes et les annexes La modification, l’extension ou la surélévation d’une construction existante dont l’implantation ne respecte pas l’article 7.1 peuvent être autorisées sous les conditions suivantes :
- ces travaux n’aggravent pas la situation de la construction au regard de cette règle et que, le cas échéant, les façades créées dans le prolongement ne comportent pas de baies
- les travaux ont pour objectif de permettre une meilleure isolation thermique par l’extérieur dans la limite d’une épaisseur de 0,30m
- en cas de disposition de cour commune

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UB 7.4 Implantations des constructions : dispositions particulières spécifique au secteur d’OAP gare - Dans le périmètre du secteur d’OAP gare, les constructions peuvent s’implanter sur les limites ou en retrait des limites latérales. Les constructions doivent tenir compte des dispositions figurant au document graphique de l’OAP.

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UN MEME TERRAIN)

Les bâtiments situés sur une même propriété, contigus ou non à l’exception des annexes doivent être implantés de telle manière que la distance mesurée perpendiculairement au droit de tout point des façades existantes ou à construire soit au moins égale :
- À la hauteur de la façade du bâtiment, si la façade comporte des vues directes la distance ne pourra être inférieure à 8m.
- À la moitié de cette hauteur avec un minimum de 4m sans vue directe.
Pour les constructions existantes à la date d’approbation du PLU, une implantation avec un retrait moindre peut être autorisée dès lors que les travaux ont pour objectif de permettre une meilleure isolation thermique par l’extérieur, dans la limite d’une épaisseur maximum de 0,30m.
Pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif existants à la date d’approbation du PLU, il n’est pas fixé de règle.
Ces dispositions ne s’appliquent pas au secteur UBc.

### Article UB 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

L’emprise au sol maximale autorisée est fixée à 50 %.
Pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, il n’est pas fixé de règle.
Dans le secteur UBc, l’emprise au sol des constructions doit être contenue dans les polygones d’implantation délimités par le document graphique spécifique au secteur à Plan Masse.
Dans l’OAP gare il n’est pas fixé de limitation de l’emprise au sol des constructions.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS UB 10.1)

Règle générale Pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, il n’est pas fixé de règle.
Pour toute construction disposant de commerces sur rue sur au moins 75% du linéaire de façade, la hauteur de façade pourra être majorée de + 50 cm. Le comble sera considéré comme attique dans la mesure où il répond à la définition figurant dans les dispositions générales. Pour toutes les destinations à l’exception de l’habitation, la hauteur sous dalle du rez-de-chaussée ne pourra être inférieure à 3m.

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Dans la bande prise par rapport à l’alignement de 20 m : En secteur UBa Maximum : 12,50 m de façade, 15m au faîtage, soit R + 3 + C. En cas de réalisation d’un étage en attique il ne sera pas fait application de la hauteur de façade.
En secteur UBb Maximum : 9,50 m de façade, 12 m au faîtage, soit R + 2 + C.
Au-delà de la bande prise par rapport à l’alignement de 20 m : Maximum 3m hors tout.
Dans le secteur UBc, la hauteur maximale est fixée à 12,50 m de façade, 15 m à l’égout du toit de l’attique délimité sur le document graphique et 16m au faîtage de l’attique soit R+3+Attique partiel. La hauteur sous dalle du rez de chaussée ne pourra être inférieure à 3m.
UB 10.2 Dispositions particulières En limite de la zone UC, les constructions comprendront sur une largeur de façade de 4m minimum prise par rapport à la limite latérale contiguë à la zone UC une hauteur maximum au faitage de 12 m en UBa et 9,00 m en UBb. Cette hauteur pourra être modulée pour tenir compte d’une continuité avec l’implantation d’une construction existante ou une recherche esthétique de la construction sur rue.

UB 10.3 Dispositions particulières dans l’OAP gare
Dans le périmètre d’OAP gare, la hauteur maximale est fixée à 18 m au faîtage soit R+4+comble. Elle peut être portée à 19,5m en cas de rez-de-chaussée commercial. Dans ce cas, la hauteur sous dalle du rez de chaussée ne pourra être inférieure à 4m. Les constructions doivent tenir compte des dispositions figurant au document graphique de l’OAP.

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### Article UB 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS)

Rappel : Le permis de construire peut-être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (art. R 111-26 du Code de l’Urbanisme).
L'emploi à nu des matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, parpaings, briques creuses mâchefer...) est interdit.
Il n’est pas fixé de règle pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

UB 11-1 Traitement des façades
Le traitement des façades principales sur voies publiques ou privées supérieures à 15 m de longueur devra présenter des variations d'ordonnancement des façades (rythmes des percements, hauteurs, traitement des parements, coloration d'enduits, retraits, etc. …).
Les façades-pignons, mitoyennes ou non, laissées à découvert ou à édifier, doivent être traitées en harmonie avec les façades principales et les constructions avoisinantes, notamment les façades-pignons visibles d'une voie publique.
Lors des extensions ou des modifications de façades, les matériaux employés lors de ces aménagements doivent s’harmoniser avec ceux existant sur le bâtiment.
Dans le secteur UBc, les murs doivent être couverts d’un enduit lisse de ton « pierre » ou couverts de pierres meulières. Les volets en fer et les volets roulants dont le coffrage est apparent sont interdits. Les volets en bois sont recommandés.
UB 11-2 Traitement des façades commerciales
On entend par façade commerciale toute devanture établie dans un but commercial, et entraînant la modification ou le recouvrement du gros œuvre de la façade d'une construction.
Les créations et les modifications de façades commerciales sont soumises à Déclaration Préalable.
La séparation commerce-logement sera marquée nettement pour identifier clairement la fonction commerciale, la vitrine et le décor commercial seront limités à la hauteur des appuis de baies du premier étage, y compris pour les commerces utilisant les surfaces du premier étage. Aucun des éléments constituant cet ensemble (enseigne, moulure, corniche, etc. ...) ne devra masquer les pièces d'appui de ces baies. Le traitement de l'ensemble de la vitrine et du décor commercial ne devra pas être filant sur toute la longueur d'une façade ; notamment les entrées d'immeubles et les porches ne devront pas supporter d'éléments de devanture. Les vitrines auront une composition intégrée à l’ensemble des percements de la façade.
Dans le secteur de l’OAP Gare, il s’agira de privilégier les façades larges afin d’attirer les commerces qualitatifs de proximité.

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UB 11-3 Traitement des toitures
Sont autorisées pour les constructions neuves et les surélévations ou modifications de bâtiments existants :
- les toitures en pentes et celles-ci présenteront un angle de 35° minimum par rapport à l’horizontale, excepté pour les vérandas et les annexes qui pourront présenter une ou plusieurs pentes d'angle inférieur à 35° par rapport à l'horizontal.
- les toitures-terrasses accessibles sont autorisées dans la mesure où elles sont directement accessibles horizontalement depuis un niveau habité de la construction.
- les toitures-terrasses non accessibles sont autorisées à condition de respecter au moins une des conditions ci-dessous : o Lorsqu’elles sont destinées à recevoir des équipements techniques liés à la mise en œuvre de recherche d’énergies renouvelables nécessitant un entretien (capteurs solaires, pompes à chaleur, éolien…) o Lorsqu’elles permettent de favoriser la récupération des eaux pluviales et le zéro rejet o Lorsqu’elles sont végétalisées
Les toitures terrasses accessibles créent des vues directes et de ce fait les distances imposées dans les articles 7 et 8 du règlement doivent être respectées. Les distances s’apprécient au droit de la construction supportant la toiture terrasse.
Dans tous ces cas, les éléments en toiture seront intégrés à la construction ou masqués par des éléments appropriés tels corniches débordantes, toits, éléments de façade pleins.
Les dispositifs de sécurité tels les gardes corps des balcons, terrasses, les lignes de vie devront figurer au permis de construire et être intégrés à l’harmonie de la façade. Les gardes corps inclinés ne sont autorisés que pour la mise en sécurité des constructions existantes.
Dans le secteur UBc, les toitures dites « à la Mansart » sont interdites. Les toitures à pentes doivent être recouvertes de matériaux ayant l’aspect de la tuile brune ou de verrière.
UB 11-4 Traitement des clôtures
Clôtures La hauteur totale de toutes les clôtures ne peut dépasser 2,00 m, excepté pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif pour lesquelles il n’est pas fixé de règle.
Clôtures sur rue : Les murs anciens de qualité doivent être préservés et restaurés au maximum. En cas d’impossibilité technique, ils seront reconstitués. Le nombre des percements pour permettre l’accès au terrain doit être limité uniquement aux besoins de la desserte des véhicules et des piétons. Ils doivent comprendre un portail avec des piliers maçonnés de la hauteur du mur existant.
Les clôtures sur rue doivent être constituées d’une grille ou de lisses (de 10cm de largeur maximum), dont les espaces ajourés doivent être compris entre 3 et 15 cm, sur un mur bahut d’une hauteur maximale de 1m, maçonné et enduit et doublé ou non d’une haie végétale. Le festonnage est interdit. La partie pleine du portail ou du portillon sera autorisée en partie basse sur une hauteur de 1,00 m maximum.

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Les clôtures sur emprises publiques Ces clôtures doivent être réalisées en mur maçonné opaque ou constituées d’un grillage doublé d’une haie vive. L’utilisation de matériaux provisoires est interdite (tôle ondulée, fibrociment, etc.) Dans le cas d’un accès principal à la propriété à partir d’une emprise publique, la clôture de cet accès devra se conformer aux dispositions relatives aux clôtures sur rue.
Clôtures en limites séparatives : Ces clôtures doivent être réalisées en éléments pleins ou à claire voie ou de haies vives. L’utilisation de matériaux provisoires est interdite (tôle ondulée, fibrociment, etc.)
Dispositions spécifiques à introduire pour le passage de la faune dans les secteurs repérés par l’OAP trame vertes et bleues Il sera mis en œuvre des clôtures adaptées permettant le passage de la petite faune terrestre soit par un grillage à maille lâche soit par des pieds de clôture ajourés.
Dans le secteur UBc : Les clôtures doivent être constituées d’un mur-bahut de 1,00m de hauteur maximale, enduit ton « pierre » ou recouvert de pierre meulière, surmonté d’un grillage ou de grille. La hauteur maximale de la clôture ne doit pas excéder 2,00m.
Les clôtures peuvent également être constituées d’une haie vive, éventuellement doublée d’un grillage ou d’un muret.
UB 11-5 Dispositions diverses Les vérandas sont autorisées seulement en façade arrière.
Les citernes ou installations similaires doivent être implantées de manière à ne pas être visibles depuis la voie publique.
Les coffrets, compteurs, boîtes aux lettres, doivent être intégrés dans les murs des constructions ou dans les clôtures.
Les locaux techniques doivent être intégrés au volume du bâtiment principal ou prendre en compte le bâti annexe, les constructions voisines, la structure végétale existante et les plantations à créer.
UB 11-6 Édifices remarquables intéressants ou repérés au plan de zonage Le document graphique identifie des ensembles bâtis et immeubles que le PLU protège en application de l’article L151-19 du Code de l’urbanisme parce qu’ils possèdent une composition urbaine et architecturale remarquable, ou constituent un témoignage de la formation et de l’histoire de la ville ou d’un quartier, ou assurent par leur volumétrie un repère particulier dans le paysage urbain, et appartiennent à une séquence architecturale remarquable par son homogénéité.
Il est établi une distinction suivant deux catégories d’éléments patrimoniaux repérés sur le plan de zonage :

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- Édifices remarquables : Les bâtiments identifiés comme remarquables sont interdits à la démolition. La restauration des bâtiments ou l’extension de partie de ces bâtiments doit respecter l’ordonnancement de l’ensemble afin de conserver l’unité d’aspect du contexte.
- Édifices intéressants : La restauration ou reconstruction des bâtiments identifiés comme intéressants ou l’extension de partie de ces bâtiments doit respecter l’ordonnancement de l’ensemble afin de conserver l’unité d’aspect du contexte. Il est défini que la démolition de parties d’un bâtiment concerné peut être admise sous réserve de ne pas remettre en cause la qualité architecturale de l’ensemble.
A titre informatif, le PLU comporte une annexe qui décrit ces constructions remarquables.
UB 11-7 Intégration des panneaux solaires
Les panneaux devront être implantés dans le respect de l’unité de la toiture et en concordance avec les façades. Il est essentiel de positionner correctement les panneaux en toiture pour éviter un morcellement excessif de la couverture ; de respecter obligatoirement la pente existante du toit ; de composer la pose des panneaux en harmonie avec les éléments d’architecture de la façade (emprise et gabarits des baies, axes des ouvertures) ; de rechercher une implantation dont l’impact sur le domaine public soit limité ; de mettre en place des châssis de teinte sombre et des panneaux ayant un aspect mat, granité ou antireflets pour en limiter l’impact visuel, les panneaux doivent se substituer aux matériaux en place . En ce qui concerne les panneaux photovoltaiques, ces derniers peuvent être en surimposition. Les solutions photovoltaïques en surimposition sont une alternative aux solutions intégrées au bâti. En effet, les panneaux solaires sont posés sur la toiture et ne nécessitent pas de retirer une partie de la couverture.

### Article UB 12 - Stationnement

Les dispositions réglementaires concernant le stationnement figurent dans les dispositions générales en toutes zones à l’article 9.7.

### Article UB 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET PLANTATIONS)

Rappel : tout projet de construction doit faire l'objet d'un relevé des plantations maintenues, supprimées ou créées.
Définition : Les espaces libres sont les espaces ne comportant aucun ouvrage au-dessus du sol du projet. Ils comprennent des espaces minéraux (allés, cours, des voiries des places de stationnement) des jardins, des éléments techniques à la condition qu’aucun bâti ou édicule ne leur soient associés. Ils devront comprendre des revêtements poreux permettant l’infiltration des eaux de pluies et faire l’objet d’un relevé des plantations existantes avant travaux.
UB 13-1 Règles générales
Dans le secteur UBc ainsi que pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, il n’est pas fixé de règle.
Pour les autres destinations la part minimum de la surface du terrain devant être traitée en espace vert sera de :
o 20 % en secteur UBa à l’exception du secteur de l’OAP gare où la surface est fixée à 15% o 35 % en secteur UBb.

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Elle sera calculée selon le coefficient défini au chapitre « Espaces verts, de pleine terre, végétalisés » de l’article 10 des dispositions générales.
1 arbre pour quatre places de stationnement extérieures.
Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, qui privilégiera la contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins.
Pour limiter l’imperméabilisation des sols, l’aménagement des voiries et des accès doit privilégier l’utilisation de matériaux poreux ou de dispositifs favorisant l’infiltration.
UB 13-2 Espaces verts protégés repérés au plan de zonage Les espaces verts protégés sont repérés au document graphique au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme. Les emprises végétalisées existants sur les terrains concernés sont localisées sur le document graphique de zonage par une trame verte.
La modification de l’état d’un terrain soumis à une prescription d’espace vert protégé n’est admise qu’aux conditions suivantes : elle a pour but d’aménager des sentiers, aires de jeux, pergolas, et autres installations visant à le valoriser et faciliter l’usage de promenade et de détente, elle ne diminue pas notoirement la surface en pleine terre, elle maintient ou améliore l’unité générale, la qualité de ses plantations, qu’elles soient conservées ou remplacées.
Certains éléments minéraux ou à dominante minérale peuvent être considérés comme partie intégrante des espaces verts protégés s’ils participent à l’aménagement paysager de l’espace (allées piétonnières, voies d’accès aux services de secours, emmarchements, etc.). De même, le revêtement de surfaces est admis s’il est nécessaire par la fonction des espaces concernés (cour d’école) et s’il ne porte pas atteinte au développement des plantations existantes.
SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DES SOLS

### Article UB 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : LIMITATION DE LA SURFACE DE PLANCHER)

Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014.
SECTEUR DE PLAN DE MASSE DE LA ZONE UBC
Le secteur de plan de masse « République » figure en annexe au règlement.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 77373_PLU_20230327.
Page : https://edifiable.fr/plu/pontault-combault-77373/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/pontault-combault-77373.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77373/zone/ub