# Chemin Chatel, 97470 Saint-Benoît : zone du PLU et règles de construction

Au droit de cette voie, le plan de zonage porte le secteur **Ub**, urbanisations peripheriques. Ses règles sont celles du chapitre U du règlement, avec les valeurs propres au secteur.
La voie longe aussi A (zones a proteger en raison du potentiel agronomique biologique ou economique des terres agricoles) à moins de 120 m : la zone se lit à la parcelle, pas à la rue.
Document en vigueur : 97410_PLU_20200206 (plan local d'urbanisme), approuvé le 06/02/2020, déposé au Géoportail de l'urbanisme.

## Espaces protégés et bruit d'aérodrome, au point

- Aire d'adhésion d'un parc national Réunion (sans autorisation propre au permis) : La charte du parc s'applique ; elle n'ajoute pas d'autorisation propre au permis. Article C. env. L.331-4. Fiche : https://inpn.mnhn.fr/espace/protege/FR3400009

## Les règles en clair

Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse. Les cas marqués « ici » valent pour le secteur Ub ; ceux marqués « autre secteur » ne s'y appliquent pas.

Ce document n'a pas encore été relu à la main : chaque valeur est vérifiée mécaniquement contre sa phrase, ce qui écarte la valeur inventée, mais personne n'a encore jugé qu'elle résume bien cette phrase.

### Constructions autorisées (article U 2, « Occupations des sols et destinations des constructions interdites »)

- **Occupations incompatibles avec la proximité de l'habitat interdites** : zones Ua et Ub (ici)
  > Sont interdites : 1° En zones Ua et Ub : - Les occupations et utilisations du sol présentant des caractéristiques incompatibles avec la proximité de l'habitat.
- **Constructions agricoles ou forestières interdites** : zones Ua et Ub (ici)
  > - Les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières.
- **Constructions industrielles interdites, sous réserve des petites industries admises en Ub** : zones Ua et Ub (ici)
  > - Les constructions à usage industriel, sous réserve, pour la zone Ub, de l'article U 3.
- **Industrie admise si son emprise au sol n'excède pas 250 m² et si elle est compatible avec l'habitat** : zone Ub (ici)
  > - Les constructions à usage industriel, dès lors que leur emprise au sol n'excède pas 250 m² et Le PLU permet l'installation de petites industries en périphéries des centres que leurs caractéristiques ne sont pas incompatibles avec la proximité de l'habitat. urbains et dans les bourgs des Hauts à condition de ne pas créer de nuisances sonores ou olfactives notamment. 4° En zone Up : - les constructions et installations à destination de commerces et de ...
- **Entrepôts admis seulement en annexe d'un commerce ou d'une activité artisanale** : zone Ua (autre secteur)
  > L34-9-1, L.43, R.20-44-10 et suivants). 2° En zone Ua : - Les entrepôts, ne sont autorisés que s'ils sont l'annexe d'un commerce ou d'une activité artisanale.
- **Constructions de plus de 20 m² interdites, sauf adaptation, réfection ou extension limitée de l'existant** : zone Ua, secteur de servitude de projet repéré par un trait bleu au plan, dans l'attente d'un projet d'aménagement global (autre secteur)
  > ... bleu au document graphique, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, toute construction d'une superficie supérieure à 20m² est interdite pendant un maximum de cinq ans à compter de l'approbation du PLU, à l'exception des travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes.
- **Habitation interdite, sauf logements de gardiennage incorporés au bâtiment d'activité et internat du CFPPA** : zones Ue et Up (autre secteur)
  > - Les constructions à usage d'habitation à l'exception :
- **Commerces et services admis dans la limite de 5 % de la surface totale de la zone** : zone Up (autre secteur)
  > - les constructions et installations à destination de commerces et de services ne sont autorisées que dans la limite de 5% de la surface totale de la zone.
- **Constructions interdites, sauf équipements et hébergements touristiques et logement du personnel** : zone Ut (autre secteur)
  > Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables 6° En zone Ut : - Toutes les constructions à l'exception des équipements et hébergements touristiques et des Afin de garantir la vocation touristique de la zone. constructions affectées au logement du personnel travaillant sur le site. 7° En zones Up et Ub, dans les espaces hachurés en vert sur le document graphique, qui correspondent à un corridor écologique ...
- **Toute construction interdite** : zones Up et Ub, dans les espaces hachurés en vert au plan (corridor écologique de la ravine la Sourdine) (ici)
  > ... affectées au logement du personnel travaillant sur le site. 7° En zones Up et Ub, dans les espaces hachurés en vert sur le document graphique, qui correspondent à un corridor écologique protégé (de part et d'autre de la ravine la Sourdine), toute construction est interdite.
- Note : La liste complète des interdictions et des conditions est aux articles U-2 et U-3. Dans la zone Ue de Petit Saint-Pierre (loupe L2), les règles applicables sont celles de l'annexe L2 du règlement ; dans la zone Ue de la distillerie de Beaufonds (loupe L1), l'espace non aedificandi de l'annexe L1 est inconstructible.

### Hauteur maximale (article U 4, « Hauteur des constructions »)

- **15 m à l'égout du toit ou à l'acrotère (R+4+combles)** : secteurs du plan à 15 m
  > I- Limite de la hauteur 1° La hauteur maximale autorisée des constructions est, selon les secteurs repérés sur le document graphique, de : 15 mètres (R+4+combles),
- **13 m à l'égout du toit ou à l'acrotère (R+3+combles)** : secteurs du plan à 13 m
  > I- Limite de la hauteur 1° La hauteur maximale autorisée des constructions est, selon les secteurs repérés sur le document graphique, de : [...] 13 mètres (R+3+combles),
- **10 m à l'égout du toit ou à l'acrotère (R+2+combles)** : secteurs du plan à 10 m
  > I- Limite de la hauteur 1° La hauteur maximale autorisée des constructions est, selon les secteurs repérés sur le document graphique, de : [...] 10 mètres (R+2+combles), Ces règles visent à maintenir l'aspect général de la commune, dont les constructions respectent globalement ces hauteurs, tout en permettant une densification plus importante sur les secteurs centraux des rives gauche et droite de la rivière des Marsouins.
- **7 m à l'égout du toit ou à l'acrotère (R+1+combles)** : secteurs du plan à 7 m
  > 7 mètres (R+1+combles),
- **4 m à l'égout du toit ou à l'acrotère (R+combles)** : secteurs du plan à 4 m
  > 4 mètres (R+ combles).
- **3,50 m de plus au faîtage, au-dessus de l'égout du toit ou de l'acrotère** : le long des rues G. Pompidou, Montfleury et L. Brunet (tronçon rouge du plan), et dans les secteurs limités à 4 m à l'égout
  > Elle est de 3,50 mètres supplémentaires par rapport à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère. 3° Le long de la rue Georges Pompidou, sur le tronçon situé entre la rue de l'Eglise et le pont de la rivière des Marsouins figurant en vert au document graphique, la hauteur maximale autorisée des constructions est de 13 mètres (R+3) au faitage.
- Note : Le plan de zonage dit quelle hauteur maximale vaut sur chaque secteur. Le point bas est le niveau de la rue le long des rues Pompidou, Montfleury et L. Brunet et dans le secteur Uap, le terrain naturel avant travaux ailleurs. Le long de la rue Georges Pompidou, entre la rue de l'Eglise et le pont de la rivière des Marsouins (tronçon vert du plan), l'article U-4 fixe la hauteur maximale à 13 mètres (R+3) au faîtage, avec un rez-de-chaussée commercial ou de services.

### Emprise au sol (article U 5, « Emprise au sol des constructions »)

- **80 % du terrain au plus**
  > L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 80 % du terrain.

### Recul sur la voie (article U 6, « Implantation des constructions par rapport aux voies »)

- **Non réglementée, sauf le long des rues du centre et hors agglomération**
  > L'implantation par rapport aux voies publiques ou privées n'est pas réglementée, sauf dans Le PLU laisse une certaine liberté pour l'implantation des constructions, sauf en ce les cas suivants : qui concerne l'hyper centre. 1° Les constructions nouvelles doivent être implantées avec un recul minimum de : - 7 mètres par rapport à l'axe de la rue George Pompidou ; - 5 mètres par rapport à l'axe des rues Monfleury et Louis Brunet.
- **Recul de 7 m au moins depuis l'axe de la rue** : constructions nouvelles, rue George Pompidou
  > - 7 mètres par rapport à l'axe de la rue George Pompidou ;
- **Recul de 5 m au moins depuis l'axe de la rue** : constructions nouvelles, rues Monfleury et Louis Brunet
  > - 5 mètres par rapport à l'axe des rues Monfleury et Louis Brunet.
- **Recul de 75 m au moins depuis l'axe** : hors agglomération, le long des routes nationales
  > ... choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables 2° Hors agglomération, les constructions doivent être implantées avec un recul minimum de 75 mètres par rapport à l'axe des routes nationales.

### Distance aux limites séparatives (article U 7, « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives »)

- **Sur une ou deux limites latérales, ou en recul d'un mètre au moins**
  > Les bâtiments doivent être implantés : 1° Soit sur l'une ou sur les deux limites séparatives latérales, 2° Soit avec un recul d'un mètre au moins.

### Places de stationnement (article U 12, « Stationnement »)

- **Places à réaliser en dehors des voies publiques, selon les besoins des constructions**
  > Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
- **1 place pour 10 m² de salle de restaurant** : restauration, zones Ub, Ue, Up et Ut (ici)
  > En zones Ub, Ue, Up, Ut : 1 place pour 10 m² de salle de restaurant.
- Note : Les normes par destination (logements, logements aidés, résidences, commerces et bureaux, hébergement hôtelier, enseignement, équipements, santé, deux-roues) sont dans le tableau de l'article U-12 ; en zone Ua, le stationnement des commerces, bureaux, hôtels et restaurants n'est pas réglementé.

### Espaces libres et plantations (article U 9, « Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions. »)

- **20 % au moins du terrain en espaces libres perméables**
  > ... par les constructions, aires de stationnement, aménagements de voiries ou d'accès) : Le pourcentage d'espaces libres doit correspondre à un minimum de 20% de la superficie Maintenir un couvert végétal afin de permettre l'infiltration des eaux de pluies et totale du terrain, qui doit être traités en surface perméable. d'éviter le ruissèlement.
- **Aire de jeux et de loisirs plantée de 100 m² au moins** : programme immobilier de 20 logements ou plus
  > En cas de réalisation d'un programme immobilier de 20 logements ou plus, une aire de jeux et de loisirs devra être prévue sur une surface d'au moins 100 m², aménagée à l'air libre et plantée.

## Les 1 contraintes autour, à moins de 120 m

- Servitude PM1, Plan de prévention des risques naturels (Enveloppe des zonages réglementaires)

Relevé à la géométrie, dans un carré de 120 m de demi-côté autour du point de la voie : ce qui touche la rue, pas le quartier.

## Risques recensés (Géorisques, au centre de la commune)

- Inondation
- Mouvement de terrain
- Séisme
- Eruption volcanique
- Feu de forêt
- Phénomène lié à l'atmosphère
- Cyclone / Ouragan (vent)
- Transport de marchandises dangereuses

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 97410_PLU_20200206.
Page : https://edifiable.fr/plu/saint-benoit-97410/voie/chemin-chatel
Le chapitre U en entier : https://edifiable.fr/plu/saint-benoit-97410/u.md
La commune : https://edifiable.fr/plu/saint-benoit-97410.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/97410/street/chemin-chatel