# Zone UB du plan local d'urbanisme intercommunal de Saint-Éman (28336) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200058360_PLUi_20201214 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 14/12/2020, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 16 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UB 6)

> Implantation des constructions par rapport aux constructions sur une même propriété Afin d’assurer un ensoleillement et un éclairement minimum des pièces principales, une distance d’au moins 4 mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus.

## Les 16 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Destinations, usages et affectations des sols et types d’activités interdites
- Les constructions à destination de l’industrie ; - Les constructions nouvelles à destination d’entrepôt ; - Les dépôts de ferraille et de matériaux divers ; - Les déchetteries ; - Les stationnements des caravanes isolées, l’aménagement de terrains de camping ou
de terrains de stationnement de caravanes ; - Les dépôts de véhicules hors d’usage ; - De plus, à l’intérieur des zones de maîtrise de l’urbanisation liées à la présence des
silos céréaliers, les nouvelles occupations du sol suivantes sont interdites : les habitations, les immeubles occupés par des tiers, les immeubles de grande hauteur, les établissements recevant du public, les voies de communication dont le débit est supérieur à 2 000 véhicules par jour, les voies ferrées sur lesquelles circulent plus de 30 trains de voyageurs par jour.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Destinations, usages et affectations des sols et types d’activités limitées ou soumises à conditions
- Les constructions à usage d’activités artisanales compatibles avec l’habitat, à condition : o Qu’elles ne portent pas atteinte à la salubrité et à la sécurité ; o Que les nuisances ou dangers éventuels puissent être prévenus de façon satisfaisante eu égard à l’environnement de la zone où elles s’implantent ; o Que leur surface de plancher ne dépasse pas 300 m².
- Les constructions à destination d’entrepôt, sous conditions et dans les limites suivantes : o Etre nécessaires à une construction à destination d’artisanat et de commerce de détail ou d’équipement d’intérêt collectif et services publics ; o Créer une surface de plancher inférieure ou égale à 30 % de la surface de plancher totale après travaux.
- Les mâts d’antennes de téléphonie mobile ou de télécommunication sont autorisés à condition de faire l’objet d’une intégration architecturale et paysagère ;
- Les affouillements et exhaussement des sols, sous conditions et dans les limites suivantes : o Etre nécessaires aux destinations, usages et activités autorisés du secteur ; o Ou être nécessaires à des aménagements paysagers ; o Ou être nécessaires à des aménagements hydrauliques ; o Ou être nécessaires à des travaux d’infrastructures tourières, de transports collectifs, de circulation douce ou d’aménagement d’espaces publics ; o Ou être nécessaires à la réalisation de recherches archéologiques ;
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o Dans tous les cas, être inférieurs à 1,20 mètre de hauteur pour les exhaussements.
- Dans les secteurs identifiés comme « sensibles aux risques de retrait et gonflement des argiles », une attention particulière est à apporter pour les nouvelles constructions. Il est fortement recommandé de mener à bien une étude de sols avant travaux pour adapter les fondations des nouvelles constructions ;
- En zone inondable couverte par un Plan de Prévention des Risques d’Inondation, les planchers des constructions nouvelles doivent être établis à la cote de référence fixée par la servitude PM1 ;
- Zone de bruit : dans les couloirs de présomption de nuisance sonore repérés au plan des contraintes, les constructions nouvelles à usage d’habitation devront présenter un minimum d’isolation phonique conforme aux dispositions de l’arrêté interministériel du 30 mai 1996.

### Article UB 3 - Accès et voirie

Conditions particulières en faveur de la mixité sociale et fonctionnelle
Le changement de destination des commerces existants en rez-de-chaussée en habitation est soumis à demande d’autorisation. Le stationnement pour les commerces nouvellement créés en rez-de-chaussée n’est pas règlementé.
SECTION 2 : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE DES CONSTRUCTIONS
SECTION 2.1.Volumétrie et implantation des constructions

### Article UB 4 - Desserte par les réseaux

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les constructions principales doivent être implantées à l’alignement (ou à la limite d’emprise qui s’y substitue) des voies publiques ou privées existantes, modifiées ou à créer ou en recul d’une distance égale ou supérieure à 5 mètres.
Les abris de jardins doivent être implantés en recul des voies publiques ou privées existantes, à modifier ou à créer, d’une distance égale ou supérieure à 1 mètre. Les annexes et extension doivent être implantées à l’alignement des voies publiques ou privées existantes, modifiées ou à créer ou en recul d’une distance égale ou supérieure à 1 mètre.
En cas de réhabilitation, la construction pourra être édifiée en continuité de la construction existante.

### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions doivent être édifiées en contiguïté des limites séparatives ou en retrait d’une distance supérieure ou égale à 3 mètres. En cas de réhabilitation ou d’extension, la construction pourra être édifiée en continuité des murs de la construction existante.

### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Implantation des constructions par rapport aux constructions sur une même propriété
Afin d’assurer un ensoleillement et un éclairement minimum des pièces principales, une distance d’au moins 4 mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus.
Cette règle ne s’applique par pour la construction d’annexes.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives

Emprise au sol des constructions
Pour les constructions à usage d’habitation, l’emprise au sol ne doit pas excéder 40 % de la superficie de l’unité foncière.
Pour les constructions à destination de commerces et activités de service et les autres activités des secteurs secondaire et tertiaire, l’emprise au sol des constructions ne doit pas dépasser 60 % de la superficie de l’unité foncière.

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Hauteur des constructions
La hauteur des constructions à usage d’habitation ne doit pas excéder 7 mètres à l’égout de toiture. De plus, les constructions seront composées au maximum d’un rez-de-chaussée, d’un niveau et de combles aménageables sur un niveau. Les annexes ne doivent pas dépasser la hauteur du bâtiment principal.
Pour les constructions à destination d’exploitation agricole ou forestière, de commerces et d’activités de services et autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires, la hauteur au plus haut ne doit pas dépasser 10 mètres.
Pour les communes traversées par les cônes de vues majeures de la directive paysagère, les hauteurs de construction ne devront pas dépasser celles autorisées par la directive. Ces hauteurs sont indiquées dans les cartes de synthèse communales (cf. annexes 6.8).
SECTION 2.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère des constructions

### Article UB 9 - Emprise au sol

Aspect extérieur des constructions
9.1. Dispositions générales Les constructions nouvelles, les aménagements et les extensions doivent présenter une simplicité et une unité de volume, d’aspect et de matériaux en harmonie avec le paysage environnant. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts d’un enduit est interdit.
9.2. Restauration du bâti ancien Dans le cadre de la restauration d’un bâtiment ancien, le projet devra veiller à mettre en valeur l’architecture traditionnelle.
Ainsi, le projet portera une attention particulière : - Dans le cadre d’une extension/surélévation, à la volumétrie et l’insertion par rapport au volume principal : orientation du faîtage, gabarit, homogénéité des matériaux et de l’aspect des bâtiments ; - Dans le cadre d’une restauration, au respect des techniques traditionnelles de constructions : appareillage des murs, couleurs, matériaux, matériaux de toitures, formes et couleurs des menuiseries ;
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- Au respect de l’ordonnancement des façades : les nouvelles ouvertures respectant les formes traditionnelles : ouvertures plus hautes que larges, rythme de la façade.
Hormis contraintes techniques justifiées, la restauration du bâtiment utilisera les matériaux et les techniques équivalentes ou similaires à ceux d’origine, notamment pour les toitures : tuiles plates, ardoises et la maçonnerie.
9.3. Façades – matériaux – couleurs Les volumes simples, les façades maçonnées et crépies ainsi que les bardages bois sont à privilégier. Les couleurs des façades devront respecter celles qui sont utilisées traditionnellement. De ce fait, leurs teintes seront choisies dans une gamme s’insérant bien dans le paysage local de tonalité pierre. Le bois est également autorisé, peint dans des teintes discrètes ou laissé naturel. Les matériaux apparents en façade doivent être choisis de telle sorte que leur mise en œuvre permette de conserver de façon permanente un aspect satisfaisant. Les coffrets, compteurs, boîtes aux lettres et autres dispositifs liés à la desserte par les réseaux doivent être dissimulés dans l’épaisseur ou la composition de la façade ou de la clôture. Leur aspect doit être intégré harmonieusement aux constructions.
9.4. Ouvertures de la façade sur rue Les ouvertures seront plus hautes que larges et ordonnées en travée horizontale. L’éclairement des combles sera assuré par des ouvertures en lucarnes ou par des châssis de toit qui devront respecter le rythme vertical des ouvertures de façades. Les lucarnes doivent être conçues avec une ouverture à deux ou trois pans et encastrées dans le plan de la façade. Les châssis de toit de la façade principale seront encastrés dans la toiture. Une plus grande diversité dans le traitement des ouvertures peut être autorisée dans le cas d’annexes, dépendances accolées ou non au bâtiment principal.
9.5. Toitures Les toitures seront composées de deux ou de quatre pans. En cas de construction à deux pans, les toitures devront avoir deux pentes supérieures ou égales à 40°. Les couvertures doivent être réalisées en ardoises, en tuiles de pays ou tuiles mécaniques de teinte brun, rouge vieilli ou en matériaux d’aspect similaire. La conception des toitures végétalisées est autorisée. Elles devront cependant s’intégrer harmonieusement avec leur environnement immédiat.
9.6. Clôtures Les clôtures donnant sur le domaine public ne pourront pas être réalisées en plaques préfabriquées non teintées dans la masse et auront pour hauteur maximale 1,60 m. La hauteur maximale des clôtures en limites séparatives est fixée à 2 mètres. En cas de clôtures réalisées en haie végétale, cette dernière sera taillée et maintenue à 2 mètres. Elles seront de préférence composées d’essences locales.
Pour les communes traversées par la directive paysagère, le choix de la couleur des constructions devra se conformer à la palette chromatique figurant dans la directive afin d’éviter de créer des points d’appel visuel qui concurrencent ou altèrent la vue sur le
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monument. La palette chromatique s’applique dans les cônes de vues majeures, pour toutes les nouvelles constructions, situées en périphérie des zones agglomérées ou émergeant du volume urbain déjà constitué ou particulièrement visibles par un effet de relief. Le choix des couleurs retenues devront être conformes aux prescriptions de la directive ainsi qu’à l’indice de luminance (inférieur à Y35). La palette chromatique de références et les schémas de principe d’application sont en annexe 4.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions

Conditions particulières pour le patrimoine bâti identifié
La démolition des bâtiments remarquables repérés au plan de zonage est interdite, sauf justification pour raisons d’hygiène ou de sécurité.
La démolition des murs d’enceinte ou des clôtures repérés au plan de zonage est interdite, sauf justification pour raisons d’hygiène ou de sécurité.
Tous les travaux réalisés sur des constructions, murs et clôtures identifiés comme bâtiment remarquable de la commune ou patrimoine vernaculaire doivent être conçus dans le respect des caractéristiques à préserver ou à restaurer ladite construction et doivent notamment :
- Respecter la volumétrie des constructions existantes ; - Respecter et mettre en valeur les caractéristiques architecturales du bâtiment, et
notamment la forme des toitures, les modénatures et tout élément habillant la façade, les baies en façade, les lucarnes, les menuiseries extérieures et les devantures ; - Mettre en œuvre des matériaux et des techniques permettant de conserver ou de restituer l’aspect originel de la construction. La restauration de ces bâtiments et ouvrages doit conserver ou restituer les dispositions architecturales spécifiques de leur époque, sans exclure certains aménagements mineurs concourant à l’amélioration des conditions d’habitabilité.
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La réfection de toiture doit respecter le style de la construction existante. La couverture des toitures et les façades des bâtiments remarquables repérés sur le plan de zonage doivent conserver ou retrouver leur richesse d’origine et de leur mise en valeur.
L’extension/surélévation de ces bâtiments doit s’inscrire dans la continuité architecturale en respectant les volumes et les matériaux d’origine.

### Article UB 11 - Aspect extérieur

Obligations de performances énergétiques et environnementales des constructions
Les constructions nouvelles, extensions, réhabilitations prendront en compte dans la mesure du possible les objectifs de développement durable :
- Utilisation de matériaux renouvelables, récupérables, recyclables ; - Intégration à la construction des dispositifs de récupération des eaux de pluie ; - Mise en œuvre d’une isolation thermique efficace ; - Utilisation d’énergies renouvelables : solaire, géothermie, biomasse ou autres, en
veillant à la bonne insertion de ces dispositifs dans le paysage proche ou lointain ; - Orientation des constructions pour bénéficier des apports solaires directs.
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SECTION 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

### Article UB 12 - Stationnement

Obligations imposées en matière de réalisation de surfaces écoaménageables, d’espaces libres, de plantations, d’aires de jeux et de loisirs
Sur les parcelles qui reçoivent une construction à destination autre que commerciale, 25 % au moins de la superficie de l’unité foncière doivent être conservés en espace libre, en excluant la circulation et le stationnement de tout véhicule afin de recevoir des plantations d’arbres, d’arbustes, de vivaces ou être engazonnés.
Les limites séparatives de fond de parcelles occupées par des constructions à destination d’activités de service ou de commerce doivent être plantées de haies.
En matière de plantation et de végétalisation, les pétitionnaires sont invités à consulter les guides de l’Observatoire régional de la biodiversité Centre Val de Loire, qui présentent respectivement les espèces locales d’arbres et d’arbustes adaptées à l’entité naturelle Beauce et à celle du Perche (en annexe). Les espèces végétales invasives avérées en région Centre Val de Loire doivent être proscrites (liste en annexe).
Pour les communes traversées par les cônes de vue de la directive paysagère : - Les hauteurs de plantation à âge adulte devront être conformes à celles indiquées par la directive ; - Les hauteurs de plantation ne devront pas dépasser celles autorisées par la directive ; - Les essences choisies devront être conformes à la palette végétale jointe en annexe. - Les prescriptions de la palette végétale s’appliquent sur les secteurs périphériques extérieurs ouverts à l’urbanisation, à l’interface avec la vue majeure. La palette végétale et le schéma de principe d’application sont en annexe 5.
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### Article UB 13 - Espaces libres et plantations

Obligations imposées en faveur des continuités écologiques et des éléments du paysage à protéger
Des éléments de paysage et des sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, et/ou paysager sont repérés au règlement graphique. Ces éléments regroupent :
- Des haies - Des alignements d’arbres - Des espaces paysagers - Des mares - Des corridors de la trame verte - Des corridors de la trame bleue
L’arrachage, l’abattage, partiel ou total, la modification des éléments végétaux ou naturels repérés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme (haies, alignements d’arbres, boisements, espaces paysagers...) et figurant au règlement graphique doivent être précédés d’une déclaration préalable en application de l’article R.151-43 alinéa 5.
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Ces arrachages, abattages, partiels ou totaux, modifications, pourront être autorisés pour des raisons sanitaires ou de sécurité publique. Dans le cas contraire, ils seront subordonnés à des plantations nouvelles ou à des mesures compensatoires. Le remblaiement et l’assèchement des mares repérées au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme et figurant au document graphique est interdit. A proximité des corridors écologiques identifiés au document graphique, tout aménagement ou construction doit garantir le maintien de ceux-ci, ou à défaut leur reconstitution. Il peut être demandé au pétitionnaire une création d’éléments végétaux assurant la continuité de ces corridors.
Les plantations et espaces verts identifiés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme Les plantations et espaces verts identifiés au plan de zonage comme espace paysager remarquable au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme sont inconstructibles. Toute construction est interdite, ces espaces peuvent seulement accueillir des aménagements et installations extérieures. Les coupes et abattages d’arbre sont soumis à déclaration préalable au titre de l’article R.421-23 du code de l’urbanisme.

### Article UB 14 - Coefficient d'occupation des sols

Obligations imposées pour la gestion et l’écoulement des eaux pluviales
La gestion des eaux pluviales devra être prise en charge prioritairement sur le terrain. Les parties non construites des terrains doivent présenter des caractéristiques permettant l’infiltration ou le stockage des eaux pluviales. Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux dans le milieu récupérateur (fossés, cours d’eau, réseaux d’eaux pluviales…). Pour toute nouvelle construction, une gestion des eaux pluviales intégrée à la parcelle ou à l’échelle d’une opération groupée est obligatoire afin de limiter les ruissellements vers les
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fonds voisins. Avant rejet, les eaux pluviales devront être régulées par des dispositifs adaptés (noues et fossés, ouvrages de stockage et régulation). Sauf impossibilité technique prouvée par le pétitionnaire, l’infiltration des eaux sera privilégiée. Le débit de fuite maximum est fixé par le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des eaux (SDAGE).

Toute installation soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées et de la loi sur l’eau doit s’équiper d’un dispositif de traitement des eaux pluviales adapté à l’importance et à la nature de l’activité et assurant une protection efficace du milieu naturel.

SECTION 2.4. Stationnement

### Article UB 15 - Performances énergétiques et environnementales

Obligations de réalisation d’aires de stationnement

Le stationnement des véhicules automobiles correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation automobile.

La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 20 m², y compris les accès. Les règles applicables aux constructions ou établissements non prévus dans le tableau et les dispositions ci-dessous sont celles qui s’appliquent aux établissements qui leur sont le plus directement assimilables. Chaque fois qu’une construction comporte plusieurs destinations, le nombre total de places de stationnement exigibles sera déterminé en appliquant à chacune d’entre elles la norme qui lui est propre.

Pour toute nouvelle construction, les places de stationnement doivent répondre aux normes listées ci-dessous :

Destination

de

la

construction

Habitation – logement

Habitation – hébergement

Artisanat – commerce de

détail – activités de services

où s’effectue l’accueil d’une

clientèle – cinéma –

industrie – entrepôt –

bureau – centre de congrès

et d’exposition - commerce

de gros

Nombre minimal de places de stationnement 2 1 place pour 6 lits 1 place pour 30 m² de surface de plancher

Nombre maximal de places de stationnement Non règlementé Non règlementé Non règlementé

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SECTION 3 : Equipements et réseaux

### Article UB 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques

Conditions de dessertes des terrains pour les voies publiques ou privées et d’accès aux voies publiques

Accès Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l’article 682 du Code Civil. Le nombre des accès sur les voies publique peut être limité à un seul dans l’intérêt de la sécurité ; lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique, ils doivent présenter des caractéristiques permettant d’assurer l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Tout accès devra présenter une largeur libre d’au moins 3,5 mètres.

Voirie La demande d’autorisation peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagés, notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre les incendies. Elle peut être également refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. L’aménagement des voies, des aires de collecte, des locaux de stockage et des aires de points d’apport volontaires devra respecter les prescriptions des organismes compétents en matière de déchets.

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ARTICLE Ub17 : Conditions de dessertes des terrains par les réseaux
Alimentation en eau potable Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable devra être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable. Les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense incendie conforme aux normes en vigueur.
Assainissement des eaux usées Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau d’assainissement collectif s’il est existant.
L’évacuation des eaux usées non domestiques est subordonnée à une autorisation de rejet conformément aux dispositions des textes en vigueur. En l’absence du réseau de collecte des eaux usées, les constructions devront disposer d’un dispositif d’assainissement des eaux usées non collectif conforme à la législation en vigueur et permettant, le cas échéant, le branchement sur le réseau collectif futur.
A l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément.
Communications électroniques, réseau électrique, éclairage public et autres réseaux d’énergie Pour toute nouvelle construction, les réseaux de distribution d’énergie et de télécommunication doivent être conçus en souterrain sur le terrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété.
Doivent être conçus dans les façades ou les clôtures les réservations pour les coffrets d’alimentation en électricité, en gaz et pour les réseaux de télécommunication.
En vertu du Code de la Construction et de l’Habitation, il est rappelé que les bâtiments à usage d’habitation doivent être équipés de lignes de télécommunications électroniques à très haut débit en fibre optique desservant chacun des logements.
Réseau de chaleur urbain Sans objet.

REGLES APPLICABLES A LA ZONE Ue PREAMBULE
La zone Ue correspond aux zones d’équipements collectifs actuels : les constructions et installations sont variées. Cette zone comprend le secteur Uebr qui correspond à la zone de bruit. Cette zone comprend le secteur Uei qui correspond à la zone inondable. Cette zone comprend le secteur Ueibr qui correspond à la zone inondable et de bruit. Une partie de la commune d’Illiers-Combray est en Site Patrimonial Remarquable régi par une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine. Par conséquent, il conviendra de respecter le règlement de l’AVAP pour toute demande d’autorisation située dans son périmètre.
SECTION 1 : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200058360_PLUi_20201214.
Page : https://edifiable.fr/plu/saint-eman-28336/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/saint-eman-28336.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/28336/zone/ub