# Zone N du plan local d'urbanisme de Saint-Just (35285) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 35285_PLU_20230504 (plan local d'urbanisme), approuvé le 04/05/2023, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre N du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : NPA, Na, Nai, Nc, Nh. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article N 7)

> ƒ Les constructions doivent être implantées à 3 m au moins des limites séparatives ou en limites séparatives.

### Emprise au sol (article N 9)

> 9 L’emprise au sol de l’ensemble des annexes ne pourra excéder 50 m² exception faite des piscines pour lesquelles la surface n’est pas règlementée.

### Hauteur (article N 10)

> - La hauteur des bâtiments annexes ne pourra excéder 4,5 m au faîtage.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article N 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Occupations et utilisations du sol interdites.)

¾ dans les secteurs identifiés Npa

Tous modes d’occupation ou d’utilisation du sol à l’exception de ceux visés à l’article N 2 et notamment les éoliennes et parcs éoliens.

Dans les zones humides recensées à l’inventaire annexé au présent dossier de PLU et intégrées dans les secteurs Npa (trame spécifique permettant de les localiser) :

Tout mode d’occupation et d’utilisation du sol, et notamment les affouillements et exhaussements du sol, exception faite de ceux liés et nécessaires à la restauration, ou la création de zones humides.

¾ dans les secteurs identifiés Na, Nai, Nh :

Tous modes d’occupation ou d’utilisation du sol à l’exception de ceux visés à l’article N 2 et notamment les changements de destination de bâtiments agricoles non traditionnels (hangar à fourrage, bâtiments d’élevage, …).

¾ dans les secteurs identifiés Nc :

Tous modes d’occupation ou d’utilisation du sol et toutes constructions à l’exception :

de ceux liés et nécessaires au fonctionnement des activités d’extractions de matériaux (carrières) et des affouillements et exhaussements du sol.

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### Article N 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières :)

¾ dans les secteurs identifiés Npa, Na, Nai, Nh, Nc :

9 Les installations et équipements techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou des établissements d’intérêt collectif (assainissement, eau, électricité, transports en commun …) pour lesquels les règles des articles 5 à 14 du règlement ne s’appliquent pas. 9 Toute suppression totale ou partielle des haies protégées en application de l’article L.123.1. 7ème alinéas du code de l’urbanisme (voir identification aux documents graphiques) ou toute intervention sur ces dernières est soumise à autorisation préalable de la commune. 9 En Npa : les aires de stationnement naturelles liées et nécessaires à l’ouverture au public du site mégalithique.

¾ dans les secteurs identifiés Nai :

Sous réserve d’être en harmonie avec le lieu, de ne pas porter atteinte à la qualité du site, du patrimoine, des paysages et de l’environnement :

9 Les extensions des constructions existantes sous réserve : • de ne pas excéder 20 m² plus 50 % de l'emprise au sol de la construction existante avant travaux.

9 Le changement de destination des constructions existantes, à condition : • que la destination nouvelle soit l’habitation ou une activité non nuisante à l’égard de l’environnement. • que l'installation d'un dispositif d'assainissement autonome conforme au besoin et à la nature des sols soit possible sur le terrain, lorsque le réseau collectif est absent. • que le bâti transformé soit représentatif de l'architecture traditionnelle locale ou que le bâti une fois transformé s’intègre à l’environnement et au bâti environnant. • d’être situé à une distance de tout bâtiment ou installation d’exploitation agricole conforme à la réglementation en vigueur, 9 Les annexes (garages, abris de jardins, piscines, …) sous réserve que l’ensemble des annexes n’excède pas les 50 m² exception faite des piscines pour lesquelles la surface n’est pas règlementée. 9 Les abris pour animaux dans la limite de 30 m² 9 La démolition des bâtiments identifiés au document graphique sous réserve de l’obtention d’un permis de démolir.

¾ dans les secteurs identifiés Na :

9 Le changement de destination des constructions existantes, à condition : • que la destination nouvelle soit l’habitation ou une activité non nuisante à l’égard de l’environnement.

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• que l'installation d'un dispositif d'assainissement autonome conforme au besoin et à la nature des sols soit possible sur le terrain, lorsque le réseau collectif est absent.

• que le bâti transformé soit représentatif de l'architecture traditionnelle locale ou que le bâti une fois transformé s’intègre à l’environnement et au bâti environnant.

• d’être situé à une distance de tout bâtiment ou installation d’exploitation agricole conforme à la réglementation en vigueur, 9 Les extensions des constructions et activités existantes sous réserve :

• de ne pas porter atteinte à l’environnement, • qu'elles n'entravent pas le développement des activités agricoles et leur mise aux normes et qu’elles soient situées à une distance de tout bâtiment ou installation d’exploitation agricole conforme à la réglementation en vigueur. • de ne pas excéder 20 m² plus 50 % de l'emprise au sol de la construction existante avant travaux.

9 Les annexes (garages, abris de jardins, piscines, …) sous réserve que l’ensemble des annexes n’excède pas les 50 m² exception faite des piscines pour lesquelles la surface n’est pas règlementée.

9 Les abris pour animaux dans la limite de 30 m² 9 La démolition des bâtiments identifiés au document graphique sous réserve de l’obtention d’un permis de démolir.

¾ dans les secteurs identifiés Nh :

9 Les constructions nouvelles à usage d’habitation. 9 Le changement de destination des constructions existantes, à condition :

• que la destination nouvelle soit l’habitation ou une activité non nuisante à l’égard de l’environnement.

• que l'installation d'un dispositif d'assainissement autonome conforme au besoin et à la nature des sols soit possible sur le terrain, lorsque le réseau collectif est absent.

• que le bâti transformé soit représentatif de l'architecture traditionnelle locale ou que le bâti une fois transformé s’intègre à l’environnement et au bâti environnant.

• d’être situé à une distance de tout bâtiment ou installation d’exploitation agricole conforme à la réglementation en vigueur, 9 Les extensions des constructions et activités existantes sous réserve :

• de ne pas porter atteinte à l’environnement, • qu'elles n'entravent pas le développement des activités agricoles et leur mise aux normes et qu’elles soient situées à une distance de tout bâtiment ou installation d’exploitation agricole conforme à la réglementation en vigueur. • de ne pas excéder 20 m² plus 50 % de l'emprise au sol de la construction existante avant travaux.

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9 Les annexes (garages, abris de jardins, piscines, …) sous réserve que l’ensemble des annexes n’excède pas les 50 m² exception faite des piscines pour lesquelles la surface n’est pas règlementée. 9 Les abris pour animaux dans la limite de 30 m²

### Article N 3 - Accès et voirie (intitulé du document : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public)

Les accès et les voies doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux règles minimales de desserte (protection contre l'incendie, protection civile,...) et ne pas présenter de risques pour la sécurité des usagers.

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès devra se faire sur celle des voies qui présentera la moindre gêne ou le moindre risque pour la circulation.

Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.

Les voies à créer ou à aménager favoriseront les modes doux de déplacements.

### Article N 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement, ainsi qu)

1°/ - Eau potable :

Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l’eau potable, doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable.

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COMMUNE DE ST-JUST 2°/ - Assainissement

a) Eaux usées

Lorsque le réseau d’assainissement existe, toute construction ou installation nouvelle doit être obligatoirement raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d'assainissement par l'intermédiaire d'un dispositif agréé. Si le terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement au collecteur par dispositifs individuels appropriés (pompe de refoulement) pourra être imposé.

En l’absence du réseau, les constructions ou installations doivent être assainies suivant un dispositif autonome adapté à la nature du sol et conforme aux dispositions législatives et réglementaires.

b) Eaux pluviales

Les constructions et les aménagements doivent être conçus de manière à privilégier la récupération et/ou l’infiltration des eaux pluviales sur le terrain de la construction par un dispositif conforme aux réglementations en vigueur. Il est dès lors recommandé de réduire au minimum les surfaces imperméabilisées sur la parcelle et de recueillir les eaux pluviales des toitures non végétalisées. Après récupération et/ou infiltration, les eaux pluviales recueillies sur le terrain seront dirigées par des dispositifs appropriés vers le réseau public.

3°/ -Electricité, téléphone, télédistribution

Les raccordements aux divers réseaux (électriques, téléphonique, de télédistribution, …), doivent être établis en souterrain.

### Article N 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : Superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniq)

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Dans les secteurs non desservis par l’assainissement collectif, les caractéristiques des terrains doivent permettre l’installation d’un système autonome conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

### Article N 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques)

Les constructions doivent être édifiées :

o à 75 m minimum en retrait de l’axe des voies classées à grande circulation.,

o à 25 m minimum en retrait de l’axe des routes départementales en dehors des espaces agglomérés,

o à 3 m minimum en retrait de l’alignement des départementales en espaces agglomérés et des autres voies existantes, modifiées ou à créer.

Les extensions des constructions implantées en deçà des retraits fixés ci-dessus seront autorisées dans l’alignement de la façade principale sous réserve de ne pas se rapprocher de la voie.

Ces retraits ne s’appliquent pas :

- aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières. - aux services publics exigeant la proximité des infrastructures routières - aux réseaux d'intérêt public - à l'adaptation, la réfection des constructions existantes. - aux bâtiments et installations d’exploitation agricole

### Article N 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.)

Les constructions doivent être implantées à 3 m au moins des limites séparatives ou en limites séparatives.

Toutefois, des implantations autres que celles prévues à l’alinéa précédent sont possibles :

Lorsqu’une construction est implantée dans la marge d’isolement, les extensions de cette construction peuvent être réalisées dans l’alignement de la façade latérale sans se rapprocher de la limite séparative.

Les bâtiments annexes doivent être implantés en limite séparative ou en retrait d’au moins 1m de la limite séparative

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### Article N 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété)

Non réglementé.

### Article N 9 - Emprise au sol (intitulé du document : Emprise au sol des constructions :)

¾ dans les secteurs identifiés Na, Nai et Nh :

9 L’emprise au sol des extensions des constructions existantes à usage d’activité et d’habitation ne pourra excéder 20 m² plus 50 % de l'emprise au sol de la construction existante avant travaux.

9 L’emprise au sol de l’ensemble des annexes ne pourra excéder 50 m² exception faite des piscines pour lesquelles la surface n’est pas règlementée.

9 L’emprise au sol des abris pour animaux ne pourra excéder 30 m²

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COMMUNE DE ST-JUST

### Article N 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : Hauteur* maximale des constructions.)

¾ dans les secteurs identifiés Na et Nai :

- La hauteur des bâtiments annexes ne pourra excéder 4,5 m au faîtage.

¾ dans les secteurs identifiés Nh :

- La hauteur des constructions nouvelles à usage d’habitation mesurée à partir du sol naturel, ne peut excéder 6 m à l'égout des toitures et 10 m au faîtage ou 6 m à l’acrotère, sauf équipements techniques particuliers.

- La hauteur des bâtiments annexes ne pourra excéder 4,5 m au faîtage.

### Article N 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords ainsi que, éventuellement, les prescriptio)

Généralités

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En aucun cas, les constructions, installations et clôtures ne doivent, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions avoisinantes, tant pour l’expression des façades (organisation des percements, choix et couleurs des matériaux) que pour les toitures.

Les annexes des habitations, telles que garages, ateliers,..., doivent être composées en harmonie avec le bâtiment principal dans un souci de qualité, de tenue dans le temps et dans le respect du contexte urbain environnant.

L’emploi à nu, en parement extérieur de matériaux destinés à être enduits (briques, parpaings, etc. ...) est strictement interdit.

Les couleurs apparentes devront avoir une tonalité discrète, suivant une palette conforme aux tons en usage dans la construction traditionnelle de la région.

Les bâtiments supports d'activités peuvent être réalisés et couverts en bardage.

Dans ce cas, la teinte du bardage doit permettre au projet de s'intégrer au bâti existant et au site.   Les installations techniques liées à la régulation de la consommation d’énergie du bâtiment, tels les panneaux solaires, ou tous autres dispositifs conformes au développement durable (récupération des eaux de pluie par exemple) devront être disposés de façon à s’intégrer au mieux à l’architecture du bâtiment, que celle-ci soit d’inspiration traditionnelle ou d’expression contemporaine.   Le recours aux matériaux sains et recyclables ou aux techniques innovantes découlant de la mise en œuvre d’une démarche environnementale est fortement encouragé.

Couvertures- toitures

Les châssis de toit doivent être encastrés.

Clôtures Rappel : Les clôtures ne sont pas obligatoires. La reconstitution de clôtures traditionnelles est conseillée (palis,…).

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Elles peuvent être constituées de haies végétales d’essences locales en mélange, de talus existants qu’il convient de maintenir et d’entretenir.

L’utilisation de matériaux tels que plaques de béton, les parpaings non enduits et peints, les palplanches, les toiles ou films plastiques, et les matériaux provisoires ou précaires, est interdite.

### Article N 12 - Stationnement (intitulé du document : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d'aires de stationnement ;)

Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques et correspondre aux besoins des constructions et installations autorisées dans la zone.

Tous les espaces de stationnement des véhicules doivent être réalisés de préférence en matériaux drainants tels que pavages, dalles alvéolées, etc…

### Article N 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d'espaces libres, d'aires de jeux et de lois)

Les espaces laissés libres de toute construction doivent être végétalisés.

Les clôtures végétales doivent être composées d’essences locales en mélange. Les plantations existantes d’essences locales doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes.

Espaces boisés classés :

A l'intérieur des espaces boisés classés figurant au plan, les défrichements sont interdits et les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation, excepté dans les cas prévus aux articles L. 130-1 et R 130-1 du Code de l'Urbanisme.

### Article N 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : Coefficient d'Occupation du Sol défini par l'article R.123-10 :)

Non réglementé

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LEXIQUE

Ce lexique définit les notions repérées par un astérisque dans le corps du règlement. Celles-ci ont été classées par ordre alphabétique. Nota : Il est susceptible d’évoluer pour s’adapter aux nouveaux textes de lois.

ACCES :

La notion d'accès est directement liée à celle de la voie ouverte à la circulation générale, puisqu'on l'entend comme un accès à celle-ci. En effet, l'accès se situe à la limite de l'unité foncière* et de la voie. Cette notion bénéficie essentiellement aux riverains de la voirie publique qui possèdent le droit d'y accéder, notamment par la possibilité d'ouverture de portes d'accès pour les véhicules. Cependant, ce droit peut se trouver modifié selon le caractère de la voie (voies ordinaires - voies à statut spécial - voies routières - voies "générales"), ou selon la configuration du terrain riverain ou non de la voie publique.

Le droit d'accès aux voies publiques ou privées appartient en principe à tout propriétaire riverain, conformément à l'article 682 du Code Civil. Toutefois, le Code de l'Urbanisme prévoit des exceptions à l'article L.111-2 alinéa 1er :

chemin privé

accès

Voirie

accès

Voirie

chemin de desserte

servitude de passage

accès

Voirie

accès

Voirie

"Les propriétés riveraines des voies spécialisées non ouvertes à la circulation générale et, notamment, des autoroutes, voies de défense de la forêt contre l'incendie, pistes pour cyclistes et sentiers de touristes ne jouissent pas des droits reconnus aux riverains des voies publiques."

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ALIGNEMENT :

L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier aux droits des propriétés riveraines.

Il est fixé soit par un plan d'alignement, soit par un alignement individuel (C. voirie routière, art L.112-1, al.1).

Cette législation a un double objet : protéger la voie publique des empiétements des riverains et permettre à l'autorité publique d'en rectifier le tracé.

Mais seul le plan d'alignement permet de modifier soit en les élargissant, soit en les rétrécissant, les limites préexistantes des voies publiques.

L'alignement individuel est un acte purement déclaratif, qui informe le propriétaire riverain des limites précises de la voie publique par rapport à sa propriété. Cet alignement individuel est délivré au propriétaire conformément au plan d'alignement s'il en existe un. A défaut d'un tel plan, l'alignement individuel ne fait que constater les limites de fait de la voie publique au droit de la propriété riveraine concernée.

COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS ( C.O.S.)

Le C.O.S. détermine le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre net constructible par mètre carré de terrain.

Par surface de terrain, il faut entendre la surface de la projection horizontale du terrain de l'opération, déduction faite des emprises réservées pour équipements publics ou des opérations de voirie. Toutefois, lorsqu'elles feront l'objet de cessions gratuites, ces dernières pourront être prises en compte dans la surface du terrain. Les passages privés détenus en indivision n'entrent pas dans la surface du terrain.

Lorsque l'application des règles de la section 2 du règlement des zones (articles 3 à 13) permet la réalisation d'une construction qui dépasse la norme résultant de l'application du C.O.S. ou impose le respect de servitudes ou obligations impliquant un dépassement de cette norme, le constructeur est tenu de verser une participation, sauf dans les cas prévus au Code de l'urbanisme (Articles L.332-1 et suivants)

Le C.O.S. n'est pas applicable aux équipements publics d'infrastructure.

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DEMOLITIONS DE CONSTRUCTIONS :

La circulaire N°78-165 du 29 décembre 1978 précise que la notion de démolition recouvre :

- Les travaux entraînant la disparition totale ou partielle d'un bâtiment, c'est-àdire qui portent atteinte au gros-œuvre.

- Les travaux qui, rendant l'utilisation des locaux dangereuses ou impossible, se soldent par l'inhabitabilité du local (enlèvement de portes, de fenêtres, d'escaliers, parquets, éléments d'équipement), ainsi que les actes volontaires de détérioration supprimant l'habitabilité du local.

- Les travaux qui ne doivent pas correspondre à de simples modifications de l'aspect extérieur.

LA DESTINATION DES CONSTRUCTIONS :

Il ne faut pas confondre les notions de destination, d'affectation ou d'usage des constructions.

La notion de destination des constructions se rattache à la fonction même du droit de l'urbanisme qui est, entre autres, d'affecter l'espace et de réglementer l'occupation et l'utilisation des sols. Elle concerne la conception même des constructions, leurs caractéristiques physiques, c'est-à-dire leur volume enveloppe, leur aspect extérieur, leur superficie,... . Cette notion est intimement liée à l'affectation dominante des sols par zone, aux objectifs et aux motifs d'urbanisme définis dans le rapport de présentation. D'ailleurs, il doit exister une nécessaire cohérence entre le rapport de présentation du PLU, l'affectation dominante des sols par zone et le contenu des articles 1 et 2 du règlement de zone.

Les notions d'affectation, voire d'utilisation, concernent l'usage des constructions, indépendamment de leurs caractéristiques propres, de leur implantation, de leur volume ou de leur aspect extérieur. C'est moins la construction que l'usage ou les transformations d'usage qu'il peut en être fait et les activités qui peuvent s'exercer dans ces constructions, que des législations indépendantes de celles du PLU cherchent ainsi à contrôler et à réguler. Il en est ainsi des législations relatives au changement d'affectation prévu aux articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation ou des législations relatives à l'agrément ou à la redevance prévues par le Code de l'Urbanisme et relatives, en particulier, au contrôle de l'implantation et de l'utilisation des locaux à usage de bureaux ou d'activités.

La notion de destination est attachée à la construction ou aux travaux sur une construction existante et non à l'occupation ou l'usage qui peut être fait de cette construction. Un PLU ne saurait prévoir une interdiction ou des conditions d'usage d'une construction. Il n'existe aucune base légale en la matière et il est logique qu'il en soit ainsi, car les règles édictées par le PLU sont des servitudes affectant l'immeuble ou la construction totalement indifférente de la personne qui l'occupe, ou de l'usage qu'il peut en faire.

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EMPRISE AU SOL :

Le coefficient d'emprise au sol* est le rapport de la surface occupée par la projection des constructions au sol par la surface du terrain, y compris les annexes.

Les constructions de garages enterrés ne seront pas comptées dans l'emprise au sol, sous réserve que le niveau de la dalle supérieure ne dépasse pas plus de 50 cm le niveau naturel environnant.

Le coefficient d'emprise au sol n'est pas applicable aux installations et équipements techniques liés aux réseaux des services publics ou d'intérêt collectif.

FONDS DE PARCELLES :

Le fonds de parcelle désigne parmi les limites séparatives celle qui est opposée à la façade du terrain sur laquelle s'effectue l'accès principal à la construction.

HAUTEURS D'IMMEUBLE :

Le point haut de référence de la hauteur peut correspondre à différents éléments qui seront choisis en fonction du parti d'aménagement retenu par les auteurs du PLU :

- Le faîtage qui constitue la ligne de jonction supérieure de deux pans de toitures inclinés suivant les pentes opposées; la prise en compte de ce point haut permet le calcul de la hauteur totale de la construction.

- L'égout du toit qui correspond à la limite ou ligne basse d'un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluies pour s'égoutter dans une gouttière. Ce point de référence revient à définir une hauteur de façade, sauf dans le cas de débords de toiture importants. Il favorise l'aménagement des combles, dans la mesure où seule la façade est réglementée. Il est possible alors en fonction du parti d'aménagement retenu, de réglementer la hauteur de la toiture, afin de limiter ce type d'aménagement et de ne pas accepter l'implantation de deux ou trois niveaux sous la toiture.

- Le sommet de l'acrotère : l'acrotère est un élément d'une façade, qui est situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, et qui constitue des rebords ou des garde-corps pleins ou à claire-voie.

En cas de terrain en pente, les façades de bâtiments sont divisées en sections qui ne peuvent dépasser 30 mètres de longueur et la cote de hauteur de chaque section est prise en son milieu.

Le point bas de référence est, en principe, constitué par le sol naturel existant avant les travaux de terrassement et d'exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. (cf. schéma ci-après)

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sol naturel

Hauteur remblais

LOTISSEMENTS ANCIENS :

Dans les cinq ans à compter de l'achèvement d'un lotissement constaté dans les conditions de l'article R 315-36, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de nouvelles dispositions du PLU. intervenues postérieurement à l'autorisation de lotir (Article L 315-8 du Code de l'urbanisme)

OPERATIONS GROUPEES :

Une opération groupée est une opération portant sur un ensemble de constructions réalisées en une ou plusieurs tranches et pour laquelle est déposé un ou plusieurs permis de construire comportant ou non une division de terrain.

Pour une opération groupée : - les limites séparatives s'entendent comme les limites entre le terrain de l'opération groupée et les parcelles riveraines. - l'emprise au sol est calculée globalement. - le C.O.S. s'applique au terrain de l'opération.

SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE (SHOB) - SURFACE HORS ŒUVRE NETTE (SHON) :

La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

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La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction :

a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;

c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;

d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ;

e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b, et c ci-dessus ; f) D'une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-188 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.

Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

UNITE FONCIERE :

L'unité foncière est l'îlot de propriété constitué par l'ensemble des parcelles contiguës appartenant au même propriétaire ou à la même indivision, formant une unité foncière indépendante selon l'agencement donné à la propriété (décret N° 55-471 du 30avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre).

VOIRIE PUBLIQUE ou PRIVEE :

"Le grand commentaire du Règlement National d'Urbanisme" édité par le Ministère de l'Environnement et du Cadre de Vie en 1980, a précisé la notion de voies publiques, en application de l'article R.111-4 du Code de l'Urbanisme.

"Les voies publiques ou privées, auxquelles il est ainsi fait référence au premier alinéa de l'article R.111-4 du Code de l'Urbanisme, correspondent au réseau de desserte spécialisée dans l'accès aux immeubles et ensembles immobiliers. La desserte n'est effective que si la

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voie permet l'accès à la construction dans des conditions normales de trafic et de sécurité."

La voirie publique se compose de : - la voirie nationale, dont l'Etat est le gestionnaire (autoroutes et routes nationales) - la voirie départementale, dont la gestion relève de la compétence du Conseil Général (routes départementales) - La voirie communale, dont la gestion est assurée par le conseil municipal.

Ces différentes catégories de voies, nationales, départementales et communales, dépendent de réglementations spécifiques, telles que le Code Rural ou le Code de la Voirie Routière, que le PLU ne peut méconnaître. Certaines de ces normes s'imposent d'ailleurs à la réglementation du PLU notamment en ce qui concerne la distinction entre voies ordinaires et voies spécialisées. Ces dernières sont définies à l'article L.111-2 du Code de l'Urbanisme. Elles correspondent aux autoroutes, aux voies de défense de la forêt contre l'incendie, aux pistes cyclables, aux chemins de halage et aux sentiers touristiques.

BATIMENTS ANNEXES :

Sont considérés comme bâtiments annexes, pour bénéficier de certaines règles qui leur sont propres, les locaux ayant un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que remises, abris de jardin, garages, celliers, … implantés à l’écart de cette construction

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 35285_PLU_20230504.
Page : https://edifiable.fr/plu/saint-just-35285/n
La commune : https://edifiable.fr/plu/saint-just-35285.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/35285/zone/n