# Zone N du plan local d'urbanisme de Saint-Ouen (41226) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 41226_PLU_20240624 (plan local d'urbanisme), approuvé le 24/06/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre N du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Nb, Nbi, Nh, Ni. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article N 7)

> Le retrait par rapport aux limites séparatives, s’il est appliqué, ne peut être inférieur à 3 mètres.

### Hauteur (article N 10)

> La hauteur des constructions ne doit pas excéder 6 mètres par rapport au sol naturel.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article N 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Tout ce qui n’est pas visé à l’article N-2 est interdit.

### Article N 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

1 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Dans l’ensemble de la zone :

 Les constructions et installations à condition qu’elles soient nécessaires aux services publics ou équipements d’intérêt collectif

 Les constructions et installations à condition qu’elles soient nécessaires à la gestion piscicole  L’extension des constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU, à condition que la SHOB totale après extension ne dépasse pas 200 m², sachant que : - les constructions dont la SHOB existante est inférieure à 150 m² pourront s’étendre de 50 m² + 20 % de leur SHOB initiale, - les constructions dont la SHOB existante est supérieure à 150 m² pourront s’étendre de 20 % de leur SHOB initiale.

Modification n°5 du PLU

Commune de SAINT-OUEN • Plan Local d’Urbanisme • Règlement

N

 La reconstruction après sinistre des constructions existantes dans la limite de la surface de plancher hors œuvre nette effective au moment du sinistre.

 La construction d’abris de jardin, à condition que leur superficie n’excède pas 10 m² et leur hauteur 3 mètres.

 Les piscines non couvertes  Les constructions, installations, dépôts et ouvrages nécessaires au fonctionnement du service public et à l’exploitation du trafic ferroviaire  Les affouillements et exhaussements du sol à condition qu’ils soient destinés aux constructions et aménagements autorisés par le caractère de la zone.

Dans le secteur Nb :

 l’aménagement et l’exploitation des terrains de camping ou de caravanes,  la construction de bâtiments réservés aux services communs de ces installations  les aménagements de terrains en espaces de sport ou de loisirs et les constructions liées à ces aménagements  les carrières et leurs installations annexes, à condition que leur mode d’exploitation et leur remise en état, fixés par l’autorisation d’ouverture, permettent la création de plans d’eau et que le bord de ceux-ci soit toujours à une distance du Loir supérieure à 60 m.

2 - Protections, risques, nuisances Risque d’inondation Le secteur Ni et le sous-secteur Nbi sont couverts par le plan de prévention du risque inondation de la Vallée du Loir, qui s’impose en tant que servitude d’utilité publique au présent règlement et qui figure en annexe du PLU.

Cavités Une partie de la zone N est concernée par le risque d’effondrement de cavités (matérialisé sur les documents graphiques).

A l’intérieur de ces secteurs, les permis de construire peuvent être soumis à l’observation de règles techniques spéciales ou être refusés en application des dispositions de l’article R111-2 du code de l’urbanisme.

SECTION 2 - CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

### Article N 3 - Accès et voirie

Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et en état de viabilité. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.

### Article N 4 - Desserte par les réseaux

1- Alimentation en eau potable Tout projet de construction ou installation nécessitant l’alimentation en eau potable doit faire l’objet d’un raccordement au réseau public de l’eau destinée à la consommation humaine.

En l’absence de réseau, les constructions peuvent être alimentées en eau potable par des captages, forages ou puits particuliers, réalisés à la charge du constructeur et conformes aux prescriptions des règlements sanitaires. Ces dispositifs devront être agréés par les services qualifiés et présenter toutes garanties, notamment en ce qui concerne la potabilité de l’eau et la protection des points de captage et de la nappe contre tout risque de pollution.

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Commune de SAINT-OUEN • Plan Local d’Urbanisme • Règlement

N

2 - Assainissement

a) Eaux usées

Le branchement à un réseau collectif d’assainissement de caractéristiques appropriées est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle engendrant le rejet d’eaux usées. Toutefois, en l’absence de réseau ou en cas d’impossibilité technique grave de s’y raccorder, toutes les eaux usées devront être dirigées par des canalisations souterraines vers des dispositifs autonomes de traitement et d’évacuation conformes à la réglementation sanitaire et aux éventuelles contraintes fixées par les services compétents, en fonction de la nature du sol ou du sous-sol. Ces dispositifs devront être conçus de manière à pouvoir être branchés, aux frais des bénéficiaires, sur le réseau collectif lorsque celui-ci sera réalisé ou renforcé. Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités dans les fossés, cours d’eau et réseaux d’eaux pluviales est interdite.

b) Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales de ruissellement (articles 640 et 641 du code civil).

Toute construction ou installation nouvelle doit gérer l’assainissement de ses eaux pluviales au plus près de leur source par des techniques alternatives (notamment les bacs de récupération d’eau pluviale sont à privilégier). Le rejet éventuel de ces eaux dans le milieu naturel doit faire l’objet de l’autorisation des services compétents.

En cas d’impossibilité technique de gérer l’assainissement des eaux pluviales au plus près de leur source par des techniques alternatives et lorsqu’il existe un réseau collectif apte à recueillir les eaux pluviales, les aménagements sur le terrain devront garantir leur évacuation dans ledit réseau.

3- Desserte électrique et gaz, desserte en télécommunications Le raccordement des constructions aux réseaux concessionnaires (Télécommunications, électricité, gaz) doit être effectué en souterrain jusqu’à la limite du domaine public en un point à déterminer avec le service concessionnaire.

### Article N 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Il n’est pas fixé de règle spécifique.

### Article N 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Les constructions doivent observer un recul minimum fixé comme suit :

o 15 mètres de l’axe des routes départementales o 15 mètres de l’axe des voies communales et des chemins ruraux

L’ensemble des dispositions de cet article ne s’applique pas : - aux constructions à destination d’équipements collectifs d'infrastructures ou de superstructures, - à la reconstruction après sinistre des bâtiments existants, - à l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont l’implantation ne respecte pas les règles de la présente zone, à condition que la distance par rapport l’alignement ne soit pas diminuée - aux abris de jardin d’une emprise au sol de moins de 12 m² - aux vérandas

### Article N 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

Les constructions doivent être implantées soit sur une ou plusieurs limites séparatives soit en retrait de ces limites.

Le retrait par rapport aux limites séparatives, s’il est appliqué, ne peut être inférieur à 3 mètres.

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N

### Article N 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS SUR UNE MEME PROPRIETE)

Il n’est pas fixé de règle.

### Article N 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

Il n’est pas fixé de règle.

### Article N 10 - Hauteur maximale des constructions

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel (au niveau moyen) jusqu'à l’égout du toit.

La hauteur des constructions ne doit pas excéder 6 mètres par rapport au sol naturel.

Les bâtiments annexes des constructions à destination d’habitation seront exclusivement construits en rez-de-chaussée.

Ne sont pas soumis aux règles de hauteur résultant du présent article :  les constructions à destination d’équipements collectifs d'infrastructures ou de superstructures,  l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont la hauteur ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve de ne pas dépasser la hauteur initiale après aménagement  la reconstruction après sinistre des bâtiments existants dans la limite de hauteur effective au moment du sinistre.

### Article N 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS)

L’article R.111-21 du Code de l’Urbanisme prévoit que le projet : « peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Les constructions justifiant d’une grande qualité environnementale intégrant :  soit des dispositifs ou des matériaux destinés à réaliser des économies d’énergie ou à moins contribuer au rejet de gaz à effet de serre  soit des équipements permettant l’utilisation d’énergies renouvelables peuvent déroger aux dispositions du présent article sous réserve qu’elles soient particulièrement bien intégrées dans leur environnement et qu’elles ne nuisent pas à l’intérêt des lieux avoisinants.

1. Les bâtiments d’habitation

Les bâtiments d’habitation seront conçus soit en reprenant des caractères architecturaux propres à la région, soit sur la base d’une architecture de qualité faisant appel aux recherches contemporaines en la matière. En tout état de cause, est exclue toute imitation d’architecture traditionnelle étrangère à la région.

Quel que soit le parti architectural (traditionnel ou contemporain) retenu, quelques principes devront être respectés :

- Aspect général, volumes, façades

Les volumes doivent être simples. Les façades principales traitées en pignon (façon chalet de montagne) sont interdites.

Lorsque la réalisation d’un sous-sol est prévue, le niveau du plancher bas du rez-de-chaussée ne doit pas excéder 0,80 m au-dessus du niveau moyen du sol naturel initial à l’emplacement de la construction. Toiture, couverture et ouvertures

Modification n°5 du PLU

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N

Les constructions doivent comporter obligatoirement une toiture composée d’un ou plusieurs éléments à deux versants ; le degré de chaque pente pris entre le faîtage et la gouttière doit être compris entre 35 et 55°, les pans pouvant comporter des décrochements. Les débordements de toiture seront inférieurs à O,30 m (hors auvents).

Pour les bâtiments annexes contigus à la construction principale (de type appentis et vérandas), une toiture à un pan avec une pente inférieure à celle imposée ci-dessus pourra être admise. Les toitures à très grands coyaux sont interdites.

Le volume des lucarnes doit être proportionné à celui de l’ensemble de la toiture. Les lucarnes trop importantes sont interdites (voir schémas en annexe du présent règlement).

Les toitures des habitations seront réalisées : - en tuiles plates de ton brun-rouge nuancé, - en tuiles mécaniques de ton patiné non uniforme, - en ardoise naturelle - avec des matériaux d’aspect analogue à ceux décrits ci-dessus

Les tuiles mécaniques couleur ardoise sont interdites.

Les souches de cheminées doivent être proportionnées à l’ensemble et situées aussi près que possible du faîtage. Sauf en cas de pierres ou briques apparentes, leur enduit doit être identique à celui de la construction.

- Façades et parements extérieurs

L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc…) est interdit. Les matériaux destinés à rester apparents (pierres, briques …) ne doivent pas recevoir de mise en peinture. Les différents niveaux, y compris les parties apparentes du sous-sol seront traités de la même façon.

Les enduits seront de préférence de ton beige légèrement ocré. La peinture et les enduits de couleur blanche sont interdits.

- Bâtiments annexes aux constructions à destination d’habitation

Les bâtiments annexes aux constructions à destination d’habitation doivent s'accorder avec la construction principale et être réalisés avec des matériaux similaires. Les abris de jardin en bois et les vérandas échappent à cette règle.

2. Clôtures et portails

La clôture sera constituée de haies vives composées de préférence d’essences indigènes définies à l’article A-13, doublées ou non d’un grillage.

L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (briques creuses, parpaings, etc…) est interdit ainsi que les plaques et poteaux préfabriqués en béton.

Les murs anciens existants de même que les murets surmontés de grilles métalliques devront être maintenus et remis en état. Toute clôture végétale existante doit être obligatoirement conservée.

3. Dispositions diverses

Les citernes à gaz liquéfié ou à mazout non situées dans des bâtiments, ainsi que les installations similaires seront enterrées ou masquées par des plantations. Les annexes techniques (coffrets et postes d’électricité et de gaz, boîte à lettres,…) doivent être intégrées soit dans les clôtures pleines auxquelles elles seront incorporées, soit au gros œuvre du bâtiment.

Modification n°5 du PLU

Commune de SAINT-OUEN • Plan Local d’Urbanisme • Règlement

N

4. Équipements collectifs

Les équipements collectifs ne sont pas soumis aux règles du présent article.

5. Interventions sur le bâti existant à la date d’approbation du PLU

Les interventions (réhabilitation, extension, reconstruction après sinistre ou aménagement) devront conserver au minimum le caractère existant de la construction à la date d’approbation du présent PLU ou retrouver le style originel de la construction.

A cet effet :

 les toitures initialement réalisées en petites tuiles plates ou en ardoise seront restaurées avec ces matériaux.

 la création de nouvelles ouvertures en façade sera faite en respectant la composition générale de l’immeuble concerné.

 les reliefs d’encadrement de baies, de soubassements, de pilastres et de corniches seront obligatoirement conservés ou restitués en parements de teinte identique.

 l’utilisation de la couleur « blanc pur » en enduit est interdite  les réfections d’enduit ne doivent pas créer de surépaisseur par rapport à l’enduit ancien et aux éléments de modénature  les rénovations d’appareils de pierre ou de brique seront réalisées selon le dessin et l’aspect d’origine  les menuiseries en bois seront peintes dans de teintes traditionnelles excluant le blanc pur et reprendront les profils fins des menuiseries en bois  les volets battants seront conservés ou restitués en cas de remplacement par des volets roulants extérieurs.

### Article N 12 - Stationnement

Le stationnement des véhicules de toute nature correspondant aux besoins des constructions et installations nouvelles, doit être assuré en dehors de la voie publique.

### Article N 13 - Espaces libres et plantations

ESPACES BOISES CLASSES

1) Espaces boisés classés Les espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer figurant au plan sont soumis aux dispositions de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme.

2) Espaces libres et plantations Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes.

Les espèces composant les plantations à réaliser seront de préférence choisies parmi les essences proposées en annexe du présent règlement.

Les haies ne pourront être composées uniquement des végétaux suivants : les conifères tels que les thuyas (Thuya), les faux-cyprès (Chamaecyparis), les « Leylandi » (X Cupressocyparis leylandi), les cyprès (Cupressus), de même que les lauriers-palmes (Prunus laurocerasus) et les peupliers d'Italie (Populus Nigra « Italica »).

SECTION III - POSSIBILITÉS MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

### Article N 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS)

Il n’est pas fixé de règle.

Modification n°5 du PLU

ANNEXES

1- DEFINITIONS 2- RAPPEL DES ARTICLES DU CODE DE L’URBANISME QUI RESTENT

APPLICABLES COMPLEMENTAIREMENT AUX DISPOSITIONS DU P.L.U. 3- RECOMMANDATIONS POUR LES PERCEMENTS EN TOITURE 4 : RECOMMANDATIONS POUR LES ESPECES COMPOSANT LES

PLANTATIONS A REALISER

Modification n°5 du PLU

ZONAGE

Les définitions apportées ci-dessous à titre informatif résultent des lois, décrets, circulaires opposables à la date d’approbation du PLU. Elles ne peuvent prévaloir sur les définitions réglementaires apportées notamment dans le code de l’urbanisme.

ZONE

Constituée par l’ensemble des terrains ayant une même vocation et soumis aux mêmes règles, chaque zone est représentée par un sigle (ex. : UA, N, A, …).

Remarque : Les limites des zones, dans le cas de grandes parcelles, ne correspondent pas nécessairement aux limites parcellaires.

SECTEUR

Ensemble des terrains appartenant à une zone auxquels s’appliquent, outre le règlement valable pour toute la zone, certaines règles particulières (ex. : UBa).

ZONES URBAINES

Ensemble des espaces déjà urbanisés et/ou des espaces dont les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont désignées par un sigle commençant par la lettre U (ex. :UA, UB, …).

ZONES A URBANISER

Les zones à urbaniser dite zone « AU » correspondent aux espaces à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.

ZONES NATURELLES ET FORESTIERES

Dites zones « N », elles correspondent aux espaces de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Des constructions peuvent y être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, à la condition qu’elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages.

Modification n°5 du PLU

ZONES AGRICOLES

Les zones agricoles sont dites "zones A". Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées en zone A.

ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC) :

Il s’agit d’une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique, ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains en vue de les céder ou concéder ultérieurement à des utilisations publiques ou privées

EMPLACEMENT RESERVE :

Emprise désignée par le PLU comme devant faire l’objet dans l’avenir d’une acquisition par une collectivité publique dans le but de réaliser un équipement public ou d’intérêt général (ex : hôpital, école...) ou des opérations de voirie (création, élargissement…). Le terrain devient alors inconstructible pour toute autre opération. Seules des autorisations à titre précaire peuvent éventuellement y être réalisées par le propriétaire.

ESPACE BOISE CLASSE :

Article L 130.1 du code de l'urbanisme « Les plans locaux d’urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d’alignements. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue aux chapitres 1er et 2 du titre 1er livre 3 du code forestier. Il est fait exception à ces interdictions pour l'exploitation des produits minéraux importants pour l'économie nationale ou régionale et dont les gisements ont fait l'objet d'une reconnaissance par un plan d'occupation des sols rendu public, ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d'urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l'autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s'engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l'exploitation, au vu de l'étude d'impact, ne sont pas dommageables pour l'environnement. Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent alinéa.

Modification n°5 du PLU

Dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l'établissement d'un plan local d’urbanisme a été prescrit mais où ce plan n'a pas encore été rendu public, ainsi que dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable, sauf dans les cas suivants :

- s'il est fait application des dispositions des livres I et II du code forestier ; - s'il est fait application d'un plan simple de gestion approuvé conformément aux dispositions de l’article L.222-1 du Code forestier ;

- si les coupes entrent dans le cadre d'une autorisation par catégories définies par arrêté préfectoral, après avis du centre régional de la propriété forestière… »

Modification n°5 du PLU

OCCUPATION DU SOL

AFFOUILLEMENT DE SOL :

Extraction de terre qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100 m² et si sa profondeur excède 2 mètres.

EXHAUSSEMENT DE SOL :

Remblaiement de terrain qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100 m² et si sa hauteur excède 2 mètres.

OPERATIONS DE CONSTRUCTIONS GROUPEES

Ensemble de constructions faisant l’objet d’une demande de permis de construire présentée par une seule personne physique ou morale en vue de l’édification de plusieurs constructions sur un même terrain, celui-ci pouvant ou non faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.

INSTALLATION CLASSEE POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT :

Catégories d’activités, générant des nuisances ou des dangers, soumise à une réglementation stricte relevant du code de l’environnement. Cette réglementation soumet l’ouverture de telles installations à un régime d’autorisation préalable ou de simple déclaration, selon le degré de gravité des nuisances dont elles peuvent être la cause : bruit, dangers d’explosion ou d’incendie.

LOTISSEMENT :

Division d’une propriété foncière en vue de l’implantation ou de la transformation de bâtiments. La création d’un lotissement est subordonnée à une autorisation préalable.

BATIMENTS ANNEXES A L’HABITATION

Les bâtiments annexes aux constructions à destination d’habitation correspondent aux bâtiments non contigus et secondaires à l’habitation principale et ne comprenant pas de pièces de vie ou de travail : garage, abri de jardin, bûcher, etc …

Modification n°5 du PLU

VOIRIE

VOIE PUBLIQUE

Ensemble des circulations (automobiles, piétonnes, cyclables, équestres…) d’usage public et appartenant à une personne publique.

L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement qui constitue la limite entre le domaine public et le domaine privé. On dit que l’on construit « à l’alignement » lorsqu’une construction est édifiée en bordure du domaine public.

Lorsqu’il existe un plan d’alignement, ou si le PLU prévoit l’élargissement d’une voie, l’alignement constitue la limite entre le domaine public futur et le domaine privé.

VOIE PRIVEE

Constitue une voie privée pour l’application du présent règlement, tout passage desservant au moins deux terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules, sans distinction de son régime de propriété (indivision, servitude de passage, etc…).

VOIE EN IMPASSE (voir schéma ci-dessous)

Les voies en impasse ne comportent qu’un seul accès à partir d’une autre voie, que leur partie terminale soit ou non aménagée pour permettre les demi-tours. La longueur des voies en impasse et des accès particuliers peut être limitée dans le souci de ne pas favoriser l’urbanisation en profondeur sur des terrains de grande longueur, et de ne pas alourdir le fonctionnement des services publics (collecte des ordures ménagères, etc…).

ACCES PARTICULIER (voir schéma ci-dessous)

L’accès particulier est la partie de terrain possédant les caractéristiques d’une voie mais ne desservant qu’une seule propriété. Il est situé à la limite de l’unité foncière et de la voie.

Modification n°5 du PLU

ZONE NON AEDIFICANDI :

Il s’agit d’une zone

où

toute

construction est

interdite

(par

exemple en bordure

m

des autoroutes) à

l’exception des

installations

nécessaires

au

fonctionnement du

service public.

EMPRISE ET PLATE-FORME D’UNE VOIE :

L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement. Elle se compose de la plate-forme (partie utilisée pour la circulation et le stationnement des véhicules automobiles) et de ses annexes (accotements, trottoirs, fossés, talus).

Modification n°5 du PLU

TERRAIN

Il convient de distinguer :

LA PARCELLE

C’est la plus petite portion du territoire. Elle figure sur le titre de propriété, identifiée par un numéro et rattachée à une section cadastrale.

LE TERRAIN OU UNITE FONCIERE

L’unité foncière correspond à l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision. Le terrain ou unité foncière est la seule notion retenue pour l’application du règlement du P.L.U. Si une propriété est traversée par une voie ou un cours d’eau, elle est constituée de plusieurs unités foncières.

Ex : les parcelles 81, 82 et 90 qui appartiennent à Monsieur MARTIN. Les parcelles 81 et 82 qui sont contiguës constituent une seule unité foncière au sens du droit des sols. Par contre, la parcelle 90 constitue une unité foncière distincte puisqu’elle est séparée des précédentes par une voie.

Modification n°5 du PLU

SUPERFICIE DU TERRAIN

La superficie prise en compte pour déterminer le droit à construire (superficie, implantation, COS, etc…) est celle de l’unité foncière.

Pour l’application des dispositions du règlement, doivent être déduites de cette superficie :

1°) La partie incorporée à une voie de desserte du terrain, existante ou prévue dans un projet antérieurement approuvé. On ne peut en effet considérer comme constructible une partie de terrain affectée de façon permanente à la circulation.

Est par conséquent déduite la superficie :

- d’un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement de voies. - d’un élargissement prévu au P.L.U. - d’une voie privée telle que définie dans la présente annexe (voir illustration ci-après).

L’autorité qui délivre le permis de construire ou l’autorisation de lotir peut exiger la cession gratuite du terrain nécessaire à l’élargissement, le redressement ou la création de voies publiques, dans la limite de 10% de la surface du terrain. Dans ce cas la superficie ainsi cédée gratuitement est prise en compte pour le calcul du coefficient d’occupation du sol (COS) (art.R332.15 du code de l’urbanisme).

2) La partie située dans un emplacement réservé pour la réalisation d’ouvrages publics ou d’installations d’intérêt général. Toutefois, le propriétaire qui accepte de céder gratuitement la partie comprise dans un de ces emplacements peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain tout ou partie du COS affecté à la partie cédée (art. R 123-10 du code de l’urbanisme).

Modification n°5 du PLU

SUPERFICIE DE TERRAIN DETERMINANT LES DROITS A CONSTRUIRE

Terrain C 500 m2

Superficie à

déduire

Servitude

Terrain B

de

500 m2 passage (dont 80 m2 de servitude)

Terrain A 500 m2 (dont 80 m2 de servitude)

Terrain B 800 m2

Terrain A 800 m2 (dont 100 m2 de servitude)

Voie existante

Servitude de passage

Voie existante

La servitude de passage dessert 2 terrains (B et C). Elle constitue donc une voie.

Sa superficie n'est pas prise en compte pour le calcul des droits à construire. La même règle s'applique quel que soit le statut juridique de l’accèsl.

' a c c é s .

Modification n°5 du PLU

La servitude ne dessert qu'un terrain (B). Elle ne constitue donc pas une voie. Sa superficie est prise en compte pour le calcul des droits à construire du terrain A. Elle ne le serait pas si l’accès au terrain A se faisait par la servitude (2 terrains desservis).

VOIRIE ET RESEAUX DIVERS (VRD)

Cette expression désigne la voirie, proprement dite, l’assainissement, l’adduction d’eau, l’électricité et l’éclairage public, le gaz, les télécommunications.

Une voie est dite en état de viabilité lorsqu’elle possède les caractéristiques physiques et les réseaux nécessaires à la desserte normale des constructions, compte tenu de leur importance et de leur destination.

Modification n°5 du PLU

IMPLANTATION, FORME ET VOLUME DES CONSTRUCTIONS

Voir définitions et exemples pages suivantes.

Modification n°5 du PLU

ALIGNEMENT

L’alignement correspond à la limite entre le domaine public et la propriété privée. Il n’existe que dans le cas des propriétés riveraines d’une voie publique. En revanche, dès lors qu’il s’agit de voies privées l’alignement disparaît, l’implantation des constructions se réalise alors soit par rapport à l’axe de la voie, soit par rapport à la limite de fait entre le terrain et la voie.

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES

L’article 6 définit les règles d’implantation des constructions par rapport aux voies. Sauf dispositions contraires du règlement, il s’agit de l’ensemble des voies ouvertes à la circulation générale, qu’elles soient publiques ou privées et quel que soit leur statut ou leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, places, parcs de stationnement publics…).

Sont concernées les voies qui, à la date de la décision administrative se prononçant sur la constructibilité du terrain ou sur l’utilisation du sol, sont soit existantes, soit prévues par le plan local d’urbanisme ou par un projet de remaniement parcellaire approuvé (lotissement, AFU autorisée, etc…).

LIMITES SEPARATIVES

Il s’agit des limites du terrain autres que celles situées en bordure des voies publiques ou privées.

On distingue dans certains cas les limites latérales et les limites de fond de terrain (voir schéma ci après).

Modification n°5 du PLU

Modification n°5 du PLU

MARGES D’ISOLEMENT

La marge d’isolement est la distance séparant toute construction des limites séparatives. Son calcul s’appuie sur les définitions suivantes :

 Distance minimale (d) Fixée par le règlement de la zone, cette distance constitue un minimum absolu. Elle se calcule par rapport soit au mur de façade, soit à l’aplomb des saillies (sauf exceptions prévues dans le règlement de la zone). Pour les bâtiments ne comportant pas de parois (hangars, abris sur poteaux…), la marge d’isolement se calcule par rapport à l’aplomb de la toiture.

 Longueur de vue (L) Lorsqu’une façade comporte des baies éclairant des pièces d’habitation ou de travail, chacune de ces baies doit se trouver à une distance minimum des limites séparatives, appelée longueur de vue. La même règle s’applique aux loggias normalement accessibles, pour lesquelles la longueur de vue se mesure à partir du garde-corps.

 Pièces d’habitation ou de travail Ce sont, pour l’application des présentes règles, les pièces dans lesquelles des personnes peuvent séjourner de façon non occasionnelle dans l’exercice d’une activité familiale ou professionnelle, telles que séjours, chambres, cuisines, bureaux, ateliers, etc … En sont par conséquent exclus les salles de bains, cabinets d’aisance, circulations, dégagements, rangements, les garages etc… Ne sont pas prises en compte les baies dont l’appui est situé à plus de 1m90 audessus du plancher de la pièce, ainsi que les jours de souffrance à châssis fixe et verre translucide.

 Niveau du terrain naturel En cas de différence de niveau entre terrains contigus, le niveau retenu est celui du terrain le plus haut.

 Marge spéciale d’isolement Il s’agit d’une mesure spécifique qui s’applique en limite des zones d’activités et des zones d’habitat. Cette mesure a pour but d’obliger les industriels à réaliser une structure végétale pour former « écran » et réduire ainsi les nuisances qui peuvent être occasionnées au voisinage.

EMPRISE AU SOL L’emprise au sol est considérée comme étant la projection verticale des constructions au sol à l’exception des constructions en surplomb sans appui au sol (par exemple les balcons…).

Modification n°5 du PLU

HAUTEUR

HAUTEUR TOTALE (HT)

La hauteur totale est définie par la différence d’altitude entre la partie la plus élevée de la construction ou de l’ouvrage (en général le faîtage ou le sommet de l’acrotère) et le terrain naturel.

Ne sont pas pris en compte pour définir cette hauteur : - Les balustrades et garde-corps à claire voie - la partie ajourée des acrotères - les pergolas - les souches de cheminée - les locaux techniques de machinerie d’ascenseur - les accès aux toitures terrasses

TERRAIN NATUREL

On entend par terrain naturel le niveau du terrain (T.N.) tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction.

En cas de différence de niveau entre terrains contigus, le niveau retenu est celui du plus haut.

Modification n°5 du PLU

COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

C.O.S. :

(C.O.S.)

C’est le rapport entre la surface de plancher hors œuvre nette (définie ci-après) qu’il est possible de construire et la superficie du terrain (ou unité foncière).

Exemple : sur un terrain de 1000 m², dans une zone où le COS est égal à 0,30, il pourra être construit : 1000m² x 0,30 = 300 m² de plancher.

C.O.S. RESIDUEL :

C’est le COS qui reste disponible sur un terrain déjà bâti.

Exemple : sur un terrain de 1000 m² avec un COS de 0,30, on peut réaliser 1000 x 0,30 = 300 m² de surface de plancher. Si sur ce terrain il existe déjà une construction de 200 m² de surface de plancher, il ne peut plus en être réalisé que 100 m², d’où un COS résiduel de 0,1.

SURFACE DE PLANCHER HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) :

La surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

SURFACE DE PLANCHER HORS OEUVRE NETTE (SHON) :

C’est, pour une construction, le total des surfaces de plancher de chaque niveau, mesurées à l’extérieur des murs (surface hors œuvre brute) après déduction :

 des combles et sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,

 des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes au rez-de-chaussée (dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d’application du permis de construire),

 des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules,

 des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation,

 des surfaces affectées à la réalisation, dans la cadre de la réfection d’immeuble à usage d’habitation, de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux, dans la limite de 5 m² par logement.

Modification n°5 du PLU

 d’une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation.

Pour chacune de ces catégories, les superficies déductibles sont précisées dans la circulaire n° 90.80 du 12.11.90 relative à la définition de la surface hors œuvre nette, ainsi que dans celle n°9949 du 27 juillet 1999.

Ainsi, par exemple, en ce qui concerne les combles et sous-sols, sont considérés comme non aménageables ceux dont la hauteur sous toiture ou sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, à partir de la face interne de ces derniers.

En outre, sur certaines zones du PLU, conformément à l’article L.123-1-1 du Code de l’Urbanisme, « si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés ».

Modification n°5 du PLU

DIVERS

ADAPTATIONS MINEURES :

Les règles définies par les articles 3 à 13 d’un plan local d’urbanisme peuvent faire l’objet d’assouplissements rendus nécessaires par la nature du sol, la configuration des terrains ou le caractère des constructions avoisinantes, lorsque l’écart par rapport à la règle est faible.

DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE (D.U.P.) :

C’est un acte administratif qui déclare utile pour l’intérêt général la réalisation d’un projet. Cet acte est pris après que le projet ait été soumis à une enquête publique. Il permet à la collectivité publique d’acquérir les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération soit par accord amiable, soit à défaut par voie d’expropriation.

MISE EN DEMEURE D’ACQUERIR :

Modification n°5 du PLU

Lorsqu’un terrain est situé dans un emplacement réservé, son propriétaire peut demander au bénéficiaire de cet emplacement (Commune, Département, Etat, …) de le lui acheter dans un délai d’un an (la demande doit être adressée au Maire, par pli recommandé avec accusé de réception). Cette mesure ne peut s’appliquer que si le P.L.U. est approuvé.

DROIT DE PREEMPTION URBAIN :

Outil foncier permettant au titulaire de ce droit (généralement la commune) de se porter acquéreur prioritaire sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future, pour la création d’espaces verts, la réalisation de logements sociaux et d’équipements collectifs, la réalisation de bâtiments ou la rénovation de quartiers et la constitution de réserves foncières.

Dans toute commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé, le Conseil Municipal peut décider, par délibération, l’institution ou la suppression du droit de préemption urbain ou la modification de son champ d’application sur les zones considérées.

Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption urbain doit informer le titulaire des cessions envisagées sur les secteurs concernés et peut lui proposer l’acquisition de ce bien, sans toutefois le mettre en demeure d’acquérir.

SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE :

C’est une mesure de protection limitant le droit d’utilisation du sol. Elle concerne certains ouvrages et sites publics existants (forêts, monuments historiques, lignes électriques, ondes radioélectriques, …). Ces servitudes sont instituées indépendamment du PLU par des actes administratifs spécifiques et deviennent applicables dès lors que leurs procédures d’institution ont été accomplies. La liste de ces servitudes figure en annexe du PLU.

Modification n°5 du PLU

LES OUVERTURES DANS LES MURS-LES JOURS :

Dispositions du code civil

• Article 676 « Le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de. fer, dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant ».

• Article 677 « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c'est à rez-dechaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

La même idée d'intimité transparaît dans cet article. L'habitant doit pouvoir recevoir de la lumière mais ne doit pas pouvoir regarder.

Modification n°5 du PLU

LES VUES :

Dispositions du code civil

Article 678 (Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967)

« On ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin s’il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ».

Modification n°5 du PLU

Cet article développe la même idée et en précise l'application aux fenêtres, afin que même en sortant la tête, l'occupant indiscret ne puisse pas trop plonger sa vue chez son voisin, et ce notamment, à l'appui de tout point d'un balcon.

• Article 679 (Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967) "On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n’y a six décimètres de distance "

La réglementation des vues par côté ou obliques empêche d'ouvrir des baies à moins de 0,60 mètre des limites latérales du fonds.

Modification n°5 du PLU

ANNEXE II

RAPPEL DES ARTICLES DU CODE DE L’URBANISME QUI RESTENT APPLICABLES

COMPLEMENTAIREMENT AUX DISPOSITIONS DU P.L.U.

(C.F. Art. 2 du Titre I – DISPOSITIONS GENERALES)

Article R 111.2 – Le projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.

Article R 111.4 – Le projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Article R 111.15 – Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L.110-1 et L.110-2 du Code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Article R 111.21 – Le projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbain ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Modification n°5 du PLU

ANNEX E II I

Les percements en toiture sont constitués soit par des chassis vitrés posés sur le pan du toit, soit par des lucarnes. On recommande que les premiers soient plutôt placés du côté opposé à la rue ; l’encombrement des lucarnes n’excèdera pas le quart de la longueur du pan de toit sur lequel elles s’inscrivent. Les lucarnes sont couvertes par un toit à deux pans en bâtières sans rebord en façade ou à bout rabattu (lucarne capucine). Il faut éviter les trop grandes lucarnes rampantes qui détruisent l’harmonie de la toiture. Les lucarnes doivent être plus hautes que larges (rapport minimum de la baie : 3/5ème). La largeur maximale de la façade de la lucarne doit être de 1,10 m. Les façades et les jouées sont toujours verticales, elles sont en maçonnerie ou en bois. Les débords de toitures sur les jouées ne dépassent pas 10 cm.

Evitez :

Lucarne rampante

Recherchez :

Lucarne capucine

Châssis vitré

Modification n°5 du PLU

Lucarne à deux pans en bâtière sans rebord en façade

ANNEXE IV

Recommandations pour Ies espèces composant Ies plantations à réaliser

Pour les arbustes hauts, des végétaux comme le houx (Ilex aquifolium), l'aubépine (Crataegus oxyacantha), l'if (Taxus baccata), le troène (Ligustrum div. Sp), le cornouiller (Cornus sanguinea) etc, sont recommandés. Pour les arbustes bas et les couvre sol, le lierre (Hedera helix), la pervenche (Vinca), etc, sont recommandés. Pour les arbres, les espèces comme le chêne (Quercus robur et Q. petraea), le charme (Carpinus betulus), les érables (Acer campestre, A pseudoplatanus, A platanoïdes) sont recommandées. Les haies taillées seront composées préférentiellement soit de charme (Carpinus betulus), de houx (Ilex aquifolium), d'aubépine (Crataegus oxyacantha), d'if (Taxus baccata), ou de troène (Ligustrum div sp), etc…

Modification n°5 du PLU

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 41226_PLU_20240624.
Page : https://edifiable.fr/plu/saint-ouen-41226/n
La commune : https://edifiable.fr/plu/saint-ouen-41226.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/41226/zone/n