# Zone N du plan local d'urbanisme de Steinbach (68322) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 68322_PLU_20210420 (plan local d'urbanisme), approuvé le 20/04/2021, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre N du règlement, 14 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Na, Nb. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Ce que le règlement répond Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article N 6) > Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 6 mètres de l’alignement de la voie et de la berge des cours d’eau. ### Distance aux limites (article N 7) > Les constructions doivent être implantées de manière à ce que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus proche soit au moins égale à la différence d'altitude (h) entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. ### Hauteur (article N 10) > La hauteur maximale des abris de stockage de bois est fixée à 7 mètres. ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article N 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES 1.1) Toutes occupations et utilisations du sol autres que celles visées à l'article N2 et notamment les modes particuliers d'utilisation du sol ci-après : - le stationnement de plus de 3 mois de caravanes isolées ; - les garages collectifs de caravanes non couverts ; - les terrains de camping et de caravanage et les terrains d’accueil d’habitations légères de loisirs ; - les affouillements et exhaussements du sol autres que ceux nécessités par les occupations et utilisations du sol admises dans la zone ou le secteur. 1.2. L'ouverture et l'exploitation de carrières, la création d’étangs. 1.3. Toutes occupations et utilisations du sol susceptibles de porter atteinte à la qualité des eaux souterraines et superficielles. ### Article N 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES) Sont admis : 2.1. Les constructions, installations et travaux nécessaires à la sauvegarde, à l'entretien, à l’exploitation et à la mise en valeur des sites et de la forêt. 2.2. Les installations et travaux nécessaires à la réalisation, à l'entretien et au fonctionnement des réseaux et équipements d'infrastructure d'intérêt collectif, ainsi que ceux nécessaires à la prévention des risques. 2.3. Dans le secteur Na au lieu-dit « Silberthal », les constructions et installations liées à la mise en valeur des sites miniers et des équipements culturels et de loisirs existants. 2.4. Dans le secteur Na au lieu-dit « Donnerloch », l’extension de la construction existante liée à l’activité archéologique, dans la limite d’une emprise au sol totale fixée à 30 m2. 2.5. Dans le secteur Nb l’aménagement et l’extension de l’abri de chasse existant dans la limite de 50 m2 de surface de plancher totale. ADAUHR Avril 2021 ### Article N 3 - Accès et voirie (intitulé du document : DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET ACCES AUX VOIES OUVERTES) AU PUBLIC 3.1. Desserte par les voies publiques ou privées Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées ou publiques doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. 3.2. Accès aux voies ouvertes au public Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée. Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins dans les conditions fixées par l'article 682 du Code Civil. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. ### Article N 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX PUBLICS D'EAU, D'ELECTRICITE ET D'ASSAINISSEMENT) Les dispositions relatives aux eaux destinées à la consommation humaine, à la collecte et au traitement des eaux usées ainsi que les prescriptions techniques propres aux systèmes d'assainissement non collectifs sont applicables. ### Article N 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : OBLIGATIONS EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET DE RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES) Néant. ### Article N 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORTAUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES) Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 6 mètres de l’alignement de la voie et de la berge des cours d’eau. ### Article N 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES) Les constructions doivent être implantées de manière à ce que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus proche soit au moins égale à la différence d'altitude (h) entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. ### Article N 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE) Néant. ADAUHR Avril 2021 ### Article N 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE DU SOL DES CONSTRUCTIONS) Néant. ### Article N 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTION 10.1) La hauteur maximale des abris de stockage de bois est fixée à 7 mètres. 10.2. Dans le secteur Na au lieu-dit « Silberthal », la hauteur maximale des constructions est limitée à 4,5 mètres à l'égout du toit et à 9 mètres au faîtage, par rapport au niveau moyen du terrain naturel sur l'emprise de la construction. 10.3. Dans le secteur Na au lieu-dit « Donnerloch », la hauteur maximale des constructions est limitée à 3 mètres à l'égout du toit et à 6 mètres au faîtage, par rapport au niveau moyen du terrain naturel sur l'emprise de la construction. 10.4. Dans le secteur Nb, la hauteur maximale de la construction est fixée à 3 mètres. 10.5. Ces hauteurs peuvent être dépassées pour des ouvrages techniques et autres superstructures de faible emprise reconnues indispensables. ### Article N 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS) Les constructions doivent présenter une simplicité de volumes et un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants, des sites et des paysages. Les bâtiments annexes doivent être traités en harmonie avec les constructions principales. Les matériaux ne présentant pas, par eux-mêmes, un aspect suffisant de finition doivent être enduits ou recouverts d'un revêtement approprié. Les revêtements de façade, les teintes des ravalements extérieurs et l'aspect des toitures seront choisis en harmonie avec le site, les constructions avoisinantes et l'environnement naturel ; les couleurs vives ou criardes sont interdites. Dans le secteur Nb, les façades de l’abri de chasse doivent être constituées de bardages en bois. ### Article N 12 - Stationnement (intitulé du document : OBLIGATIONS EN MATIERE DE REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT) Sauf dispositions contraires, lors de toute opération de création de surfaces de plancher ou de changement d'affectation de locaux, il doit être réalisé en dehors des voies publiques un nombre d'aires de stationnement correspondant aux besoins de ces opérations, selon les normes minimales figurant en annexe n°1. Les besoins en stationnement étant essentiellement fonction du caractère des établissements, les normes minimales figurant en annexe n°1peuvent être adaptées pour tenir compte de la nature et de la situation de la construction, ou d'une polyvalence éventuelle d'utilisation des aires. ADAUHR Avril 2021 ### Article N 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : OBLIGATIONS EN MATIERE D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS) ET DE SURFACES NON IMPERMEABILISEES OU ECO-AMENAGEABLES Néant. ### Article N 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES) Néant. ADAUHR Avril 2021 ANNEXES ADAUHR Avril 2021 Commune de Steinbach 52 Annexe n°1 : NORMES MINIMALES DE STATIONNEMENT STATIONNEMENT DES VÉHICULES MOTORISÉS Le nombre de places résultant de l’application des normes minimales est arrondi à l’entier supérieur. Il est considéré qu’une place de stationnement, espace de manœuvre inclus, équivaut à 25 m². Destination Normes minimales Normes établies selon la surface de plancher : Habitation – logement individuel Une place par tranche de 80 m² de surface de plancher. Logement collectif/intermédiaire groupé Jusqu’à 220 m² de surface de plancher : 1 place par tranche de 40 m² créée ; Au-delà de 220 m² de surface de plancher : 1 place par 30 m² supplémentaires créés. Foyer de personnes âgées Une place pour 5 chambres. Hébergement hôtelier Une place par chambre Restaurant Une place pour une capacité d’accueil de 4 personnes Bureaux Commerces 60 % de surface de plancher Jusqu’à une surface de vente de 500 m² : 60 % de la surface de vente. Au-delà de 500 m² : 80 % de la surface de vente. Artisanat – industrie 40 % de surface de plancher. Ateliers, dépôts 10 % de la surface de plancher. Cliniques- Hôpitaux 50 % de la surface de plancher. Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif Enseignement : 1 place/classe + les places exigées pour les bureaux ADAUHR Avril 2021 Equipements sportifs et culturels : en fonction de la capacité d’accueil, soit 1 place / 5 personnes. Il ne sera exigé qu’une seule place de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs aidés par l’Etat. STATIONNEMENT DES VÉLOS Le nombre de places résultant de l’application des normes minimales est arrondi à l’entier supérieur. Destination Normes minimales Habitations collectives Un local clos et couvert facilement accessible pour le stationnement des vélos devra être réalisé. Bureaux - Commerce Bâtiments d'intérêt collectif recevant du public, Une place par tranche de 100 m2 de surface de plancher Une place par tranche de 100 m2 de surface de plancher STATIONNEMENT DES PERSONNES A MOBILITÉ RÉDUITE Le nombre de places résultant de l’application des normes minimales est arrondi à l’entier supérieur. Destination Normes minimales Habitations collectives Activités Au moins 5 % du nombre total de places de stationnement prévues Au moins une place de stationnement adaptée par tranche de 50 places prévues. Etablissements recevant du public ou installations ouvertes au public Au moins 2 % du nombre total de places de stationnement prévues ADAUHR Avril 2021 Annexe n°2 : DISPOSITIONS DIVERSES DEFINITION DE LA SURFACE DE PLANCHER Article R111-22 du Code de l’Urbanisme : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ARTICLE 682 DU CODE CIVIL Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète des fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. ADAUHR Avril 2021 GESTION DES EMPLACEMENTS RESERVES Article L.123-17 du code de l'urbanisme Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d'intérêt général ou un espace vert peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. Lorsqu'une des servitudes mentionnées à l'article L. 123-2 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants. Article L.230-1 du code de l'urbanisme Les droits de délaissement prévus par les articles L. 111-11, L. 123-2, L. 123-17 et L. 311-2 s'exercent dans les conditions prévues par le présent titre. La mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l'initiative de la collectivité ou du service public qui fait l'objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité. Article L.230-2 du code de l'urbanisme Au cas où le terrain viendrait à faire l'objet d'une transmission pour cause de décès, les ayants droit du propriétaire décédé peuvent, sur justification que l'immeuble en cause représente au moins la moitié de l'actif successoral et sous réserve de présenter la demande d'acquisition dans le délai de six mois à compter de l'ouverture de la succession, si celle-ci n'a pas été formulée par le propriétaire décédé, exiger qu'il soit sursis, à concurrence du montant de son prix, au recouvrement des droits de mutation afférents à la succession tant que ce prix n'aura pas été payé. Article L.230-3 du code l'urbanisme La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. La date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 111-9, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés à ADAUHR Avril 2021 l'article L. 111-10, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté. Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2. Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 1310 et L. 13-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Article L230-4 du code de l'urbanisme Dans le cas des terrains mentionnés à l'article L. 123-2 et des terrains réservés en application de l'article L. 123-17, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an mentionné à l'article L. 230-3. Cette disposition ne fait pas obstacle à la saisine du juge de l'expropriation audelà de ces trois mois dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article L. 230-3. Article L230-5 du code de l'urbanisme L'acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l'absence de déclaration d'utilité publique antérieure. Les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix dans les conditions prévues à l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Article L230-6 du code de l'urbanisme Les dispositions de l'article L. 221-2 sont applicables aux biens acquis par une collectivité ou un service public en application du présent titre. ADAUHR Avril 2021 SERVITUDE DE COUR COMMUNE Textes - Articles L. 451-1 à L.451-3 du Code l'Urbanisme (L'article L. 451-1 pose le principe général) - Articles R. 451-1 à R.451-4 (Ils concernent l'institution de la servitude par le juge) 1. DEFINITION La servitude de cour commune est tout d'abord une servitude de droit privé, c'est à dire une charge établie sur un immeuble (au sens juridique), pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Elle a pour effet de substituer aux règles d'implantation normalement applicables sur un terrain, d'autres règles moins contraignantes, afin de permettre à un propriétaire d'utiliser toute la constructibilité de sa parcelle, tout en s'assurant un prospect suffisant pour préserver une aération et un ensoleillement satisfaisants. 2. HYPOTHESE ET MODE D'INSTITUTION 2.1. Hypothèse On se situe dans le cas où un constructeur veut implanter (le plus souvent parce qu'il y est contraint par la configuration de sa parcelle) son projet de telle manière que les règles de prospect normalement applicables ne sont pas respectées. Cette hypothèse devrait en principe déboucher sur un refus de permis. L'autorisation pourra néanmoins être délivrée si une servitude de cour commune peut être instituée. Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols : - s'il s'agit de déroger de façon mineure à l'article 7 du règlement, on procède par adaptation mineure (si elle se justifie par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes) lorsque le P.L.U. autorise les adaptations mineures. - s'il s'agit de déroger de façon importante à l'article 7 du règlement (exemple : se mettre sur limite alors que le P.L.U. impose de respecter H/2 ≥ 3 mètres) il faut exiger une servitude de cour commune entre fonds voisins, pour pouvoir autoriser une autre implantation. La servitude de cour commune n'a pas besoin d'être expressément prévue par le P.L.U. pour pouvoir être prise en compte. 2.2. Institution Elle peut se faire de 2 manières : a) soit par accord amiable, c'est à dire par contrat conclu entre le pétitionnaire et le propriétaire voisin devant notaire (cela lui confère la forme authentique qui est obligatoire dans ce cas), b) soit judiciairement, si le consentement des voisins ne peut être obtenu. ADAUHR Avril 2021 A l'expiration du délai d'instruction, si la servitude de cour commune n'a pas été créée, le permis est refusé sauf si l'officier ministériel chargé de rédiger le contrat peut donner des garanties suffisantes quant à la création de la servitude. Dans tous les cas, il faut alors que le notaire atteste qu'il a rédigé la servitude de cour commune. Une attestation disant qu'il va le faire n'est pas suffisante. 3. MECANISME Par l'institution d'une servitude de cour commune, on va substituer les règles d'implantation applicables à plusieurs bâtiments à édifier sur un même terrain aux règles d'implantation qui définissent la distance à respecter entre une construction et les limites séparatives de propriété. En d'autres termes, on fera application de l'article 8 à la place de l'article 7. Dans tous les cas, si l'implantation prévue du bâtiment ne permet pas de respecter l'article 8, la servitude de cour commune ne peut pas être prise en compte et le permis doit être refusé. Remarques - Juridiquement les terrains concernés restent distincts. - On ne déroge pas aux règles d'urbanisme, on opère simplement une substitution de règles. S'il s'avère, lors de l'instruction d'un dossier, qu'une servitude de cour commune doit être créée, le service instructeur de la demande : - exigera la servitude de cour commune (acte authentique) ou l'attestation du notaire stipulant qu'il l'a rédigé; - une fois en sa possession, contrôlera qu'y figurent expressément les termes "servitude de cour commune" ; aucun autre contrôle de l'acte ne sera effectué. - instruira le dossier en veillant à ce que l'implantation du bâtiment respecte l'article 8 du règlement. A cet effet, on demandera les plans du bâtiment existant sur le terrain voisin lié par la servitude, afin de vérifier les règles d'ensoleillement. ADAUHR Avril 2021 Annexe n°3 : ARRÉTE RELATIF AUX EMPLACEMENTS DES RUCHES ADAUHR Avril 2021 Commune de Steinbach 61 --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 68322_PLU_20210420. Page : https://edifiable.fr/plu/steinbach-68322/n La commune : https://edifiable.fr/plu/steinbach-68322.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/68322/zone/n