# Zone UE du plan local d'urbanisme de Teyran (34309) : ce que le règlement autorise

Il s’agit d’une zone dédiée aux activités secondaires (industries, artisanat) et tertiaires (services, bureaux, commerces). Elle comprend deux secteurs : - le secteur UE1, dans lequel les constructions à usage d’habitation sont autorisées sous conditions ; - le secteur UE2, dans lequel les constructions à usage d’habitation sont interdites. La zone UE est concernée en partie par des risques d’inondations, identifiés par le Plan de Prévention des Risques (P.P.R.I.) naturels d’Inondation « Bassin versant du Salaison », approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 août 2003. Le zonage règlementaire du PPRi est reporté sur le plan de zonage à titre informatif. Pour chaque zone de risque mentionnée, il convient de se reporter au règlement du PPRi annexé au dossier de PLU.

Document en vigueur : 34309_PLU_20190523 (plan local d'urbanisme), approuvé le 23/05/2019, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UE du règlement, 13 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UE1, UE2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article UE 7)

> Les constructions doivent être éloignées des limites séparatives de telle manière que la distance (L) horizontale de tout point de la construction au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude (H) entre ces deux points, cette distance ne pouvant être inférieure à 5 mètres.

### Emprise au sol (article UE 9)

> L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60%.

### Hauteur (article UE 10)

> La hauteur maximale des constructions, mesurée à partir du sol existant avant travaux, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus est fixée à 8 mètres.

### Stationnement (article UE 12)

> Nombre de places exigées : - Pour les constructions à usage de bureau, y compris les bâtiments publics : une place de stationnement pour 30 m² de surface de plancher ;

### Espaces verts (article UE 13)

> La surface parcellaire devra comporter au minimum 20% d’espaces libres en pleine terre végétalisée ou perméable.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article UE 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL INTERDITES)

Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites : - les constructions à usage d’habitation sauf celles autorisées à l’article 2 ; - les constructions à destination agricole et forestière ; - les constructions destinées à l’hébergement hôtelier ; - les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs sous tentes ou en caravanes, ainsi que pour le
stationnement des caravanes ; - les habitations légères de loisirs (chalets, bungalow) et les structures démontables ou transportables
d’hébergement de loisirs (mobil-home, caravane...) ; - les affouillements et exhaussements du sol non liés aux travaux d’occupation ou d’utilisation du sol autorisée et
entrainant une modification permanente du terrain naturel ; - les affouillements et exhaussements du sol non liés aux travaux d’occupation ou d’utilisation du sol autorisée et
d’une hauteur supérieure à 60 cm par rapport au terrain naturel ; - les carrières ; - les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition ou de déchets divers ; - les piscines ; - Sur les zones de risque inondation identifiées par le PPRi «Bassin versant du Salaison» approuvé par arrêté
préfectoral en date du 14 août 2003 : toute construction est interdite.
ARTICLE 2 : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS
Toutes les occupations ou utilisations du sol sont admises, à l’exception de celles interdites à l’article 1, ainsi que les installations classées pour la protection de l’environnement à condition : - que leur implantation ne présente pas de risques pour la sécurité des voisins (incendie, explosion),

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Titre II – Zones urbaines – ZONE UE

- qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage des nuisances inacceptables, soit que l’établissement soit en lui-même peu nuisant, soit que les mesures nécessaires à l’élimination des nuisances soient prises,
- que leur volume ou leur aspect extérieur soit compatible avec le milieu environnant.
Pour le secteur UE1 sont également admises les constructions à usage d’habitation et leurs annexes lorsque celles-ci sont nécessaires pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements et services généraux de la zone, et à condition d’être réalisées simultanément ou postérieurement aux établissements auxquels elles sont liés, dans le corps de ceux-ci et sans dépasser 110 m² de SDP par unité foncière et 30% de la SDP totale de l’activité. Les habitations devront obligatoirement rester associées aux bâtiments d’activité dont elles assurent la direction, la surveillance ou le gardiennage. Elles ne pourront faire l’objet d’une division parcellaire vis-à-vis de l’établissement auquel elles ont été initialement liées, à condition que la SdP de la partie habitation ne représente pas plus de 30 % de la SdP de l’activité faisant l’objet de la division.
Sur les zones de risque inondation identifiées par le PPRi «Bassin versant du Salaison» approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 août 2003 : les occupations et utilisations du sol admises devront en outre répondre aux conditions imposées par le règlement du PPRi annexé au dossier de PLU.

SECTION II - CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

### Article UE 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1)

Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire.
Les accès et voie d’accès devront avoir une largeur minimale de 5m
Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage. Notamment, pour les constructions situées à plus de 100 mètres de l’entrée normale de la parcelle depuis la voie publique, il devra être conservé un accès au bâtiment, d’une hauteur minimale de 3,5 mètres et d’une surface à la force portante suffisante pour supporter le passage d’un véhicule de lutte contre l’incendie de 13 tonnes.
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation, peut être interdit.
La création d’un nouvel accès sur une voie bordée d’arbres peut être interdite si elle nécessite de couper un ou plusieurs arbres sur ladite voie ou si l’accès présente un risque pour la sécurité des usagers de la route.
Les accès peuvent être interdits s’ils portent atteinte à une voie ou piste cyclable ou un aménagement public urbain. Ils seront soumis à l’accord du gestionnaire de voirie.
Tout accès nouveau particulier est interdit sur les routes départementales sauf autorisations à solliciter auprès de l’administration départementale gestionnaire de la voirie.
3.2 - Voirie
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir, elles doivent notamment répondre aux conditions exigées par le trafic poids lourds. Elles doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage etc … (largeur minimale de la voie : 3.50 mètres). Elles doivent prendre en compte les écoulements des eaux de ruissellement.

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Titre II – Zones urbaines – ZONE UE

### Article UE 4 - Desserte par les réseaux

Sauf lorsque la nature, la destination et l’usage de la construction ne justifient pas de façon pertinente cette obligation, tout immeuble ou installation doit être raccordé aux réseaux publics.
4.1 - Eau potable
Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau potable doit être obligatoirement raccordée par des canalisations souterraines au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées et alimenté en quantité suffisante par une ressource conforme à la règlementation en vigueur.
L’alimentation en eau potable par des forages privés est interdite.
Le raccordement au réseau d’eau brute lorsqu’il existe pour les usages non domestiques est subordonné à la mise en place d’un dispositif permettant de s’assurer de la parfaite dis-connexion entre les réseaux d’eau brute et d’eau potable.
4.2 – Assainissement des eaux usées Le traitement des eaux usées doit être conforme au règlement d’assainissement de la Communauté de Commune du Grand Pic Saint-Loup.
4.2.1 - Eaux résiduaires urbaines
Les eaux résiduaires urbaines (vannes et ménagères et industrielles) doivent être traitées et éliminées dans des conditions satisfaisantes d’hygiène et de salubrité conformément aux dispositions de la réglementation en vigueur.
4.2.2.- Eaux usées domestiques
Toute construction rejetant des eaux usées domestiques doit être raccordée obligatoirement par des canalisations souterraines étanches au réseau public de collecte des eaux usées existant. Il est rappelé que les habitations nouvelles ne sont pas autorisées sur la zone.
4.2.3 - Eaux non domestiques
Le traitement et l’élimination des effluents autres que domestiques doivent être adaptés à l’importance et à la nature de l’activité afin d’assurer une protection suffisante du milieu naturel. Ils ne peuvent pas être raccordés aux réseaux d’eaux usées.
4.3 - Assainissement - Eaux pluviales
Le réseau d’assainissement pluvial peut être aérien (fossés) ou enterré. Ces ouvrages devront être entretenus et ne devront en aucune manière être modifiés et à fortiori supprimés. En particulier, le comblement des fossés est strictement interdit. En cas de besoin avéré, la modification ou la suppression de ces ouvrages ne pourra être envisagée que dans le cadre d'une étude hydraulique justifiant des raisons de la modification ou de la suppression, et les mesures prises afin de garantir le bon fonctionnement du réseau pluvial.
Les aménagements réalisés sur tout terrain doivent permettre et garantir l’écoulement des eaux pluviales et des eaux claires dans le réseau public d’assainissement pluvial ou un exutoire naturel désigné à cet effet.. Ces aménagements devront également être étudiés de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux et ne pas apporter de conséquences sur les propriétés voisines.
En l’absence d’un réseau d’eaux pluviales, le constructeur devra assurer à sa charge l’établissement des dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation des eaux de ruissellement et leur déversement vers les exutoires naturels. Ces aménagements devront être étudiés de façon à limiter toute nuisance sur les fonds voisins et en particulier prendre en compte et ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux conformément aux dispositions du code civil.
Les exutoires et réseaux d’eaux pluviales ne peuvent recevoir à titre habituel, permanent ou ponctuels des effluents usés d’origine domestique ou industrielle susceptibles de modifier la qualité du milieu naturel. Les rejets susceptibles de nuire aux milieux naturels (hydrocarbures, huiles, substances chimiques ou corrosives, …) sont strictement interdits dans le réseau pluvial ou le sol naturel.

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Concernant les eaux claires et en particulier les surverses ou les vidanges des piscines, cuves ou réservoirs, ainsi que celles issues de l’établissement de pompes à chaleur, elles seront dirigées sur le réseau pluvial à condition d’être conformes à la législation en vigueur. En l’absence de réseau, le projet devra prendre en compte leur écoulement ou leur réutilisation sans apporter de conséquences sur les propriétés voisines. Il est rappelé qu’en aucun cas ces eaux ne devront être dirigées vers le réseau eaux usées.
Pour chaque nouvelle construction ou extension significative (plus de 20 m²), un dispositif de rétention des eaux pluviales ou d’infiltration naturelle à la parcelle (surfaces perméables au sol, toitures terrasses, etc.) devra être réalisé pour assurer une rétention d’un volume de 120 L d’eau par mètre carré imperméabilisé.
Le débit de fuite de ces ouvrages devra être compris entre le débit biennal et le débit quinquennal existants avant l’aménagement.
4.3 - Electricité - Téléphone - Télédistribution - Gaz Les branchements électriques, téléphoniques, de télédistribution et de gaz doivent être établis en souterrain.
4.4 - Ordures ménagères Un emplacement à container avec un accès direct sur la rue est exigé. Son emplacement en fonction de la situation du terrain ou de l’activité devra être clairement précisé sur toute demande de permis de construire. Il devra être habillé de manière à limiter l’impact sur la qualité du paysage urbain.

### Article UE 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS)

Les divisions de terrains ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines ou au domaine public.

### Article UE 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Les constructions doivent être implantées au-delà des marges de reculement suivantes : - 15 mètres de l’axe des routes départementales ; - 5 mètres de l’alignement des autres voies. Les équipements d’infrastructures et/ou les équipements liés au fonctionnement des services publics peuvent être implantés différemment suivant leur nature.

### Article UE 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES)

Les constructions doivent être éloignées des limites séparatives de telle manière que la distance (L) horizontale de tout point de la construction au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude (H) entre ces deux points, cette distance ne pouvant être inférieure à 5 mètres.
Toutefois la construction d’un bâtiment joignant la limite parcellaire est admise : - soit lorsqu’il peut être adossé à un bâtiment existant sur le fond voisin et de gabarit sensiblement identique ; - soit dans le cadre d’une opération d’ensemble à l’exception des limites du terrain sur lequel est réalisée
l’opération.
Les équipements techniques d’infrastructure peuvent être implantés différemment suivant leur caractère.

### Article UE 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE OU)

PLUSIEURS PROPRIETES LIEES PAR ACTE AUTHENTIQUE
Les constructions non contiguës doivent être distantes les unes des autres d’au moins 5 mètres.

### Article UE 9 - Emprise au sol

L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60%.

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Titre II – Zones urbaines – ZONE UE

Dans le cas où les constructions existantes dépassent l’emprise maximum autorisée, seuls les agrandissements en élévation sont autorisés. L’emprise des niveaux à créer ne pourra alors excéder 60 % de la parcelle.

### Article UE 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS)

La hauteur maximale des constructions, mesurée à partir du sol existant avant travaux, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus est fixée à 8 mètres.
Lorsque le terrain est en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections n’excédant pas 15 mètres de longueur et la hauteur est mesurée au milieu de chacune d’elles.

### Article UE 11 - Aspect extérieur

Par leur aspect, leur volume, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage urbain.
Il est rappelé que « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales" (article R111-27 du code de l’urbanisme). Les constructions neuves (y compris les extensions) présenteront une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux, ainsi que de couleur, compatibles avec la topographie du site, avec le contexte urbain et paysager environnant et visible, ainsi qu'avec la forme et l'orientation de la parcelle sur lesquelles elles s'implantent. Ces dispositions ne font pas obstacle à la conception architecturale contemporaine.
Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales.
Tout pastiche et toute imitation de matériaux (fausse brique, faux moellon, faux pan de bois, faux marbre...) est interdit.
11.1 - Toitures
Les toitures doivent être traitées de manière à permettre une intégration optimale du bâtiment à son environnement.
11.2 - Clôtures
Tout mur de clôture doit être composé comme une partie intégrante de la construction, avec un aspect et une teinte identique aux façades.
La hauteur totale des clôtures en bordure de l’espace public ne devra pas excéder 1,80 mètre (mur ou/et grillage)
Des hauteurs supérieures peuvent être admises pour des raisons de sécurité avec une limite maximale fixée à 2,20 mètres.
Toute édification de clôture doit faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la Mairie. Cette déclaration doit préciser les caractéristiques de la clôture (hauteur, matériaux, couleur), complétées d’un plan de masse, d’un plan de façade de la clôture et de 2 photographies de l’état existant, tant pour les clôtures maintenues que celles à construire
11.3 - Enseignes
Toute enseigne graphique ou écrite ayant pour support le bâtiment ou la clôture doit être intégrée à l’architecture.

### Article UE 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT 12.1)

Prescriptions générales :
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. Toute installation ayant pour résultat d’obliger à effectuer des opérations de chargement et de déchargement sur la voie publique est interdite.

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Titre II – Zones urbaines – ZONE UE

Dans les aires collectives de stationnement, les emplacements ne devront pas avoir une largeur inférieure à 2,50 m et une longueur inférieure à 5 m. Cette dernière dimension sera portée à 3,30 mètres pour un parking “handicapé”, et à 2,00 mètres s’il s’agit d’une place de stationnement longitudinal.
Les aires de stationnement localisées sur les espaces libres devront être réalisées préférentiellement avec des revêtements favorisant la perméabilité des sols (surfaces végétalisées, graves ou stabilisé, chaussées réservoirs, etc.).
12.2. Nombre de places exigées :
- Pour les constructions à usage de bureau, y compris les bâtiments publics : une place de stationnement pour 30 m² de surface de plancher ;
- Pour les commerces et services assimilables à des commerces : les unités commerciales dont la surface de vente est inférieure à 150 m², il n’est pas imposé la réalisation de place de stationnement. Au-delà de ce seuil, il est imposé une place par tranche de 50 m² de surface de vente ;
- Pour les activités industrielles et artisanales : une place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher.
Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte.

### Article UE 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS- ESPACES BOISES CLASSES)

La surface parcellaire devra comporter au minimum 20% d’espaces libres en pleine terre végétalisée ou perméable.
Les aires de stationnement doivent être plantées au moins à raison d’un arbre de haute tige par 100 m² de terrain ou quatre places de stationnement.
Des haies vives destinées à masquer les divers dépôts et installations doivent être crées à des emplacements judicieusement choisis.
Les bandes de recul des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques seront à dominante végétale (strates basses ou arborées) de manière à contribuer à la qualité de la perception de la rue.
Un traitement paysager d’entrée de ville devra être prévu le long de la RD21.

SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

### Article UE 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL)

Non réglementé.

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Titre III – Zones à urbaniser

TITRE III :

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 34309_PLU_20190523.
Page : https://edifiable.fr/plu/teyran-34309/ue
La commune : https://edifiable.fr/plu/teyran-34309.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/34309/zone/ue