# Zone A du plan local d'urbanisme intercommunal de Vallenay (18270) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200027076_PLUi_20260602 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 02/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre A du règlement, 8 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article A 6)

> Stationnement Non réglementé III) Equipement et réseaux

## Les 8 articles du règlement, mot pour mot

### Article A 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols et natures d’activité
1.1 Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations interdits Sont interdits - Tous les usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations non mentionnés
à l’article 1.2.
1.2 Types d’activités, destinations et sous-destinations autorisés sous conditions 1.2.1 Dans la zone A Sont autorisés sous conditions : - Les affouillements et exhaussements de sol, à condition qu’ils soient liés :
o aux occupations et utilisations du sol autorisées sur la zone, o ou à des aménagements paysagers, o ou à des aménagements hydrauliques, o ou à des travaux d’infrastructures routières, de transports collectifs, de circulation douce ou
d’aménagement d’espace public, o ou à la mise en valeur du paysage, d’un site ou d’un vestige archéologique, o ou à l’exploitation des énergies renouvelables. - Les aménagements légers liés à la protection et à la découverte de la flore et de la faune, ou liés aux sentiers de randonnée, ainsi que les aires de stationnement qui leur sont nécessaires, sous réserve de leur bonne intégration à l’environnement.
1.2.2 Dans la zone A, hors secteur Ae, en complément du 1.2.1 Sont autorisés sous conditions : - Les constructions et installations à condition d’être destinées à l’exploitation agricole. - Les constructions et installations à condition d’être nécessaires au stockage et à l’entretien de matériel
agricole. - Les constructions, installations et aménagements permettant la transformation et le conditionnement, à
condition que cette activité soit dans le prolongement de l’acte de production ou qu’elle ait pour support l’exploitation et qu’elle constitue un complément de rémunération pour un agriculteur et qu’elle ne représente pas l’activité principale. - Les constructions, installations et aménagements permettant la vente des produits, à condition que cette activité soit dans le prolongement de l’acte de production ou qu’elle ait pour support l’exploitation et
qu’elle constitue un complément de rémunération pour un agriculteur et qu’elle ne représente pas

l’activité principale.

A

- Les constructions, installations et aménagements constituant des points d’accueil touristique et d’hébergement (hors nouvelles constructions à destination d’habitation de type gîte, maison d’hôte,… et nouvelles constructions à destination hébergement hôtelier et touristique qui sont interdites) à condition que cette activité d’accueil touristique et d’hébergement soit dans le prolongement de l’acte de production ou qu’elle ait pour support l’exploitation et qu’elle constitue un complément de rémunération pour un agriculteur et qu’elle ne représente pas l’activité principale.

- Les constructions destinées au logement à condition :

o qu’elles soient liées et nécessaires à l’activité agricole,

o et qu’elles soient implantées à moins de 100 mètres d’un bâtiment de l’exploitation à laquelle elles sont liées.

- L’extension des constructions à destination d’habitation existantes à la date d’approbation du présent PLUi à condition :

o qu’elle représente une emprise au sol inférieure à celle de la construction existante,

o et qu’elle soit inférieure ou égale à 30% de l’emprise au sol de la construction existante à la date d’approbation du PLUi ou à 50m2 d’emprise au sol,

o et que la hauteur de l’extension (à l’acrotère au faîtage) soit inférieure ou égale à la hauteur de la construction principale (à l’acrotère au faîtage). Une hauteur supérieure à celle de la construction principale pourra être autorisée dès lors qu’elle ne nuit ni à la qualité du projet architectural ni à la qualité urbaine et paysagère des lieux.

o et que l’extension soit incluse totalement à l’intérieur d’un rayon de 30 mètres mesuré à partir des murs extérieurs du bâtiment d’habitation principale.

- Les annexes aux constructions à destination d’habitation existantes à la date d’approbation du présent PLUi à condition :

o d’avoir une emprise au sol inférieure ou égale à 50m2 d’emprise au sol par annexe,

o et d’être implantées à moins de 30 mètres de la construction d’habitation existante à la date d’approbation du présent PLUi,

o Au maximum deux annexes (hors piscine et local technique associé) pourront être réalisées sur le terrain de la construction d’habitation existante à la date d’approbation du PLUi, sans tenir compte des annexes existantes à la date d’approbation du PLUi. L’emprise au sol totale des annexes réalisées ne pourra dépasser 80m2.

- Le changement de destination des constructions existantes à la date d’approbation du présent PLUi à condition :

o qu’il porte sur un bâtiment identifié aux documents graphiques au titre de l’article L.151-11 2° du Code de l’urbanisme,

o et qu’il ne compromette ni l’activité agricole existante ni les capacités d’évolution des exploitations agricoles situées à proximité, ni les circulations agricoles (animaux, engins) ;

o et qu’il se fasse au bénéfice des destinations ou sous-destinations suivantes : habitation, artisanat et commerce de détail, restauration, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, équipements d’intérêt collectif et services publics, industrie, entrepôt, bureau ;

o et que les constructions faisant l’objet du changement de destination soient desservies par les réseaux d’eau et d’électricité et par un accès carrossable de 3,50 mères de large minimum.

- Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés dès lors qu’ils ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole environnante ou qu’ils sont nécessaires à l’intérêt
collectif.
- Les installations de production d’énergie renouvelable à caractère professionnel à condition qu’elles ne

soient pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole du terrain sur lequel elles sont implantées

A

et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des paysages.

1.2.3 Dans le secteur Ae, en complément des dispositions du 1.2.1
Sont autorisés sous conditions :
- Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés dès lors qu’ils ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole environnante ou qu’ils sont nécessaires à l’intérêt collectif.
- Les installations de production d’énergie renouvelable à caractère professionnel à condition qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des paysages.
- Les constructions destinées à l’industrie à condition qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole environnante au terrain sur lequel elles sont implantées.
- Les constructions à destination d’entrepôt à condition qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole environnante au terrain sur lequel elles sont implantées.
- Les constructions à destination de bureau à condition qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole environnante au terrain sur lequel elles sont implantées.

### Article A 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Mixité fonctionnelle et sociale
- Non réglementé.

II) Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

### Article A 3 - Accès et voirie

Volumétrie et implantation des constructions
3.1 Emprise au sol 3.1.1 Dans la zone A hors secteur Ae - Non réglementée.
3.1.2 Dans le secteur Ae a) Dispositions générales - L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 30% de la superficie du terrain.
b) Dispositions particulières - L’emprise au sol des constructions et installations destinées aux équipements d’intérêt collectif et services
publics n’est pas réglementée. 3.2 Hauteur 3.2.1 Modalités de calcul - La hauteur maximale des constructions se mesure à partir du sol naturel avant travaux. - Sont admis en dépassement des hauteurs maximales fixées :
o les ouvrages et installations ne constituant pas de surface de plancher, les ouvrages indispensables

et de faible emprise tels que cheminées, locaux techniques, garde-corps, etc… ;

A

o les éléments et locaux techniques liés à la production d’énergie renouvelable ;

o les dispositifs permettant l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (exemple : ascenseur,…).

- Les hauteurs maximales fixées dans le présent règlement ne s’appliquent pas aux travaux d’entretien, d’amélioration et de mise aux normes des constructions existantes non conformes au présent règlement.

- Pour les terrains en pente, la hauteur est mesurée à partir de la ligne médiane de la construction.

3.2.2 Dispositions générales a) Dans la zone A hors secteur Ae - La hauteur des constructions à destination d’habitation ne doit pas excéder 6 mètres à l’égout du toit, 7
mètres à l’acrotère et 11 mètres au faîtage. - La hauteur des autres constructions n’est pas réglementée.
b) Dans le secteur Ae - La hauteur des constructions ne doit pas excéder 8 mètres à l’acrotère ou au faîtage.
3.2.3 Dispositions particulières - La hauteur des annexes aux constructions destinées à l’habitation ne doit pas excéder 4 mètres à l’égout
du toit ou 5 mètres à l’acrotère. - Les extensions des constructions existantes à la date d’approbation du PLUi non conformes aux
dispositions générales du 3.2.2 doivent être réalisées : o dans le respect des dispositions générales de l’article 3.2.2, o ou dans le prolongement de la construction existante.
3.3 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques 3.3.1 Le long des voies classées à grande circulation - Le long de l’A71, les constructions doivent respecter un retrait de 100 mètres de part et d’autre de l’axe de
la voie.
- Le long de la RD2144, les constructions doivent respecter un retrait de 75 mètres de part et d’autre de l’axe

de la voie.

A

- Les retraits ci-avant ne s’appliquent pas :

o aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières,

o aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières,

o aux bâtiments agricoles,

o aux réseaux d’intérêt public.

o à l’adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l’extension de constructions existantes à la date d’approbation du PLUi.

3.3.2 Dans les autres cas a) Dispositions générales - Les constructions doivent être édifiées à au moins 5 mètres de l’alignement.

b) Dispositions particulières
- L’implantation des constructions et installations destinées aux équipements d’intérêt collectif et services publics.
- L’implantation des annexes d’une emprise au sol inférieure à 50m2 et des piscines n’est pas réglementée. - Les extensions des constructions existantes à la date d’approbation du PLUi non conformes aux
dispositions générales doivent être réalisées :
o dans le respect des dispositions générales,
o ou dans le prolongement de la construction existante.

3.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives 3.4.1 Dispositions générales a) Dans la zone A hors secteur Ae
- Pour les terrains qui jouxtent une zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser) : o Les constructions destinées à l’exploitation agricole devront être implantées en retrait des limites séparatives contigües aves la zone U ou AU, en respectant une distance de 20 mètres minimum depuis ces limites. o Les autres types de constructions peuvent être implantées sur ou en retrait des limites séparatives.
- Dans les autres cas : o Les constructions peuvent être implantées sur ou en retrait des limites séparatives.

b) Dans le secteur Ae
- Les constructions devront être implantées en retrait des limites séparatives, en respectant une distance de 3 mètres depuis ces limites.
3.4.2 Dispositions particulières
- L’implantation des constructions et installations destinées aux équipements d’intérêt collectif et services publics.
- Les bassins des piscines doivent être implantés en retrait des limites séparatives, en respectant une

distance minimum de 2 mètres mesurés depuis la limite extérieure du bassin jusqu’aux limites séparatives.

A

- Les extensions des constructions existantes à la date d’approbation du PLUi non conformes au 3.4.1 doivent être réalisées :

o dans le respect des dispositions du 3.4.1,

o ou dans le prolongement de la construction existante.

3.5 Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété
- L’implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété n’est pas réglementée.

### Article A 4 - Desserte par les réseaux

Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
- L’autorisation d’urbanisme peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

4.1 Adaptation au terrain naturel
- La disposition des constructions doit tenir compte de la sensibilité paysagère du site dans lequel elles prennent place. Elle est réfléchie de manière à jouer au mieux avec la topographie et la végétation existante pour intégrer le projet dans son environnement.

4.2 Caractéristiques des façades - Les pastiches d’architecture étrangère à la région sont interdits. - L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. - L’aspect brillant est interdit. - Pour les constructions destinées à l’exploitation agricole : l’emploi de teintes foncées est à privilégier.

4.3 Caractéristiques des percements
- Pour les constructions existantes, le percement de nouvelles ouvertures doit respecter le caractère architectural et les rythmes de la façade.

4.4 Caractéristiques des toitures
- Pour les constructions destinées à l’exploitation agricole : une distinction visuelle entre la toiture et les façades permet de diminuer l’effet masse des bâtiments : façades et toitures ne doivent pas présenter la même couleur.
- Pour les constructions destinées à l’exploitation agricole : l’emploi de tons mats et de teintes foncées est à privilégier.
4.5 Caractéristiques des clôtures

4.5.1 Dispositions générales

A

a) Dans la zone A, pour les constructions destinées à l’habitation :

- La conception et la réalisation des clôtures doivent faire l’objet d’une attention particulière. Les clôtures doivent être traitées en harmonie avec la construction principale édifiée sur le terrain et le site environnant.

- Les deux faces des clôtures doivent être traitées avec la même attention particulière.

- L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit.

- Les clôtures, hors portails et portillons, sur voies et emprises publiques, ne peuvent excéder 1,80 mètres de hauteur. La hauteur des portails et portillons est limitée à 2 mètres.

- Les clôtures, portails et portillons compris, sur limites séparatives, ne peuvent excéder 2 mètres de hauteur.

- La hauteur des murs pleins est limitée à 1,20 mètres.

- Les clôtures doivent être composées de préférence :

o soit d’un grillage éventuellement doublé d’une haie composée d’essences diversifiées qui favorisent la biodiversité,

o soit d’une haie composée d’essences diversifiées qui favorisent la biodiversité.

b) Dans le secteur Ae
- La conception et la réalisation des clôtures doivent faire l’objet d’une attention particulière. Les clôtures doivent être traitées en harmonie avec la construction principale édifiée sur le terrain et le site environnant.
- Les deux faces des clôtures doivent être traitées avec la même attention particulière. - L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. - Les clôtures, portails et portillons compris, ne peuvent excéder 2 mètres de hauteur. - Les clôtures implantées sur des limites d’un terrain correspondant à une limite entre la zone U et une zone
agricole (A) ou naturelle (N) doivent être composées, de façon privilégiée :
o soit d’un grillage éventuellement doublé d’une haie composée d’essences diversifiées qui favorisent la biodiversité,
o soit d’une haie composée d’essences diversifiées qui favorisent la biodiversité.

4.5.2 Dispositions particulières
- Les clôtures des constructions et installations destinées aux équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas réglementées.
- La hauteur des clôtures sur voies ou emprises publiques prévue au 4.5.1 peut être dépassée en cas de reconstruction d’un mur ancien doté d’une qualité patrimoniale, démoli après sinistre ou pour des motifs d’intérêt général. La hauteur de la clôture devra être, au maximum, celle du mur ancien démoli.

### Article A 5 - Superficie minimale des terrains

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
5.1 Milieux aquatiques, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme Les règles ci-après s’appliquent en complément ou en remplacement des règles d’implantation spécifiques à chaque zone. La règle la plus contraignante s’impose. - Les constructions établies en bordure des rivières, cours d’eau, canaux devront respecter un recul minimal
de 5 mètres à partir de la limite des berges.
- Ce recul n’est toutefois pas applicable aux :

o constructions liées aux dispositifs de lutte contre les inondations,

A

o quais, ponts passerelles, pontons, cales,

o moulins et autres constructions liées à l’exploitation de l’énergie hydraulique,

o extensions des constructions existantes non conformes au retrait de 5 mètres minimum ainsi qu’aux reconstructions après sinistre : dans ces cas, le recul doit être au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du PLUi ou préexistante avant sinistre,

o constructions de stockage, de distribution ou de transport liées au fonctionnement des réseaux d’intérêt collectif ainsi qu’aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, piétonnières ou portuaires ou liées à l’exploitation de l’eau.

- Les réhabilitations et rénovations des constructions existantes se trouvant dans la bande de 5 mètres depuis le haut des berges sont autorisées.

5.2 Traitement des espaces libres
- D’une manière générale, le caractère naturel des aménagements extérieurs doivent favoriser la biodiversité : végétation, réserve incendie de type mare, etc.
- Les espaces libres doivent faire l’objet d’un traitement paysager préservant au maximum l’aspect naturel des terrains et limitant l’imperméabilisation des sols.

### Article A 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Stationnement
Non réglementé

III) Equipement et réseaux

### Article A 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives

Desserte par les voies publiques ou privées
7.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
- Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées, dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de la construction à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation des accès ainsi que les moyens d’approches permettant une lutte efficace contre l’incendie.

7.1.1 Accès
- Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage dans les conditions fixées par l’article 682 du Code civil.
- Chaque terrain doit disposer d’un accès minimal de 3 mètres.
- Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte, défense contre l’incendie, protection civile, sécurité routière, etc.

7.1.2 Voirie
- Les voies à créer doivent avoir des caractéristiques qui sont déterminées par leur fonction, l’importance du trafic, la nature et les conditions de circulation.
- Les voies à créer doivent présenter une largeur minimale de 3,50 mètres (emprise totale de la voie, tous

modes) ou 6 mètres lorsque leur longueur est supérieure à 50 mètres.

A

- Les voies à créer en impasse ne peuvent avoir une longueur supérieure à 50 mètres. Elles doivent être aménagées pour permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics ou d’intérêt collectif de faire
demi-tour, lorsque l’importance de l’urbanisation du secteur desservi le justifie.

### Article A 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Desserte par les réseaux
8.1 Eau potable - Toute construction nouvelle qui nécessite un raccordement doit obligatoirement être raccordée au réseau
public. - A défaut de réseau public, l’alimentation en eau potable doit assurer sa conformité avec la réglementation
en vigueur.

8.2 Eaux usées
- Le branchement sur le réseau d’assainissement collectif lorsqu’il existe est obligatoire pour toute construction nouvelle qui génère des eaux usées. En cas d’absence de réseau public d’assainissement ou de conditions de raccordement difficiles définies par le règlement de service de l’assainissement, les eaux usées doivent être dirigées vers des dispositifs de traitement non collectifs conformes aux prescriptions en vigueur sur le territoire de la collectivité. La mise en œuvre de ces dispositifs doit être conçue de telle sorte à faciliter le raccordement ultérieur au réseau public d’assainissement si sa mise en place est prévue par le zonage d’assainissement.
- Les eaux résiduaires provenant des industries et des commerces et activités de services seront, suivant la nature des effluents, soumises à prétraitement avant d’être rejetées dans le réseau collectif d’assainissement.

8.3 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols / débits eaux pluviales
- Seul l’excès de ruissellement peut être rejeté au collecteur public d’eaux pluviales quand il est en place, après qu’aient été mises en œuvre, sur la parcelle privée, toutes les solutions susceptibles de limiter et/ou étaler les apports pluviaux.
- Les techniques alternatives de gestion des eaux pluviales (stockage/évacuation – stockage/infiltration)
doivent être mises en œuvre prioritairement quelque soit la taille du projet. Il s’agit de rechercher systématiquement la gestion des eaux pluviales à la parcelle via l’infiltration dans le sol et le sous-sol. Le rejet des eaux de ruissellement résiduelles dans les réseaux séparatifs eaux pluviales puis dans le milieu naturel sera opéré dans le respect des débits acceptables par ces derniers et de manière à ne pas aggraver les écoulements naturels avant aménagement.
- Lorsque la construction ou l’installation envisagée est de nature à générer des eaux pluviales polluées, dont l’apport au milieu naturel risque de nuire gravement à l’efficacité des dispositifs d’assainissement, le constructeur ou l’aménageur doit mettre en œuvre les installations nécessaires pour assurer la collecte, le stockage éventuel et le traitement des eaux pluviales et de ruissellement avant rejet au réseau.
TITRE V : ZONE NATURELLE
La zone N classe en zone naturelle et forestière, les secteurs de la Communauté de communes Arnon Boischaut Cher,

équipés ou non, à protéger en raison :

N

- 1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.;

- 2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;

- 3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ;

- 4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;

- 5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.

La zone N comprend plusieurs secteurs :

- Un secteur Nc délimitant l’emprise du Pôle du Cheval et de l’Ane à La Celle-Condé.

- Des secteurs Nl accueillant ou pouvant accueillir des aménagements et des constructions destinés aux loisirs et aux activités sportives et récréatives de plein air.

- Des secteurs Np délimitant l’emprise des zones Natura 2000 et le cas échéant leurs abords immédiats à des fins de protection de la fonctionnalité et de la continuité écologique des milieux.

I) Destination des constructions, usages des sols et natures d’activités

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200027076_PLUi_20260602.
Page : https://edifiable.fr/plu/vallenay-18270/a
La commune : https://edifiable.fr/plu/vallenay-18270.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/18270/zone/a