# Zone 1AUL du plan local d'urbanisme de Varzy (58304) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 58304_PLU_20240213 (plan local d'urbanisme), approuvé le 13/02/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AUL du règlement, 13 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : 1AULi. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article 1AUL 6)

> a - Les constructions doivent s’implanter à une distante minimale de 5 m des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile.

### Distance aux limites (article 1AUL 7)

> PRINCIPE : a - La distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres (L =H/2 > 3 mètres).

### Emprise au sol (article 1AUL 9)

> L’emprise au sol des constructions est limitée à 50 % de la superficie du terrain.

### Hauteur (article 1AUL 10)

> a - La hauteur maximale des constructions est fixée à 8 mètres à l’égout du toit, avec éventuellement un seul niveau de combles aménageables pour les constructions à usage d’habitation.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article 1AUL 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

a - Les occupations et utilisations du sol autres que celles mentionnées à l’article 2. b - Les occupations et utilisations du sol autorisées à l’article 2 si elles ne respectent pas les conditions énoncées.

c - Dans la zone 1AULi en particulier, sont interdits les nouveaux bâtiments hébergeant des populations vulnérables ou à mobilité réduite ainsi que les ouvrages, remblaiements ou endiguements nouveaux qui ne seraient pas justifiés par la protection des lieux déjà urbanisés ou indispensables à la réalisation de travaux d’infrastructure publique.

### Article 1AUL 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES I)

SUR L’ENSEMBLE DE LA ZONE SONT AUSSI AUTORISES, DANS LE CADRE D’UN AMENAGEMENT D’ENSEMBLE ET A CONDITION DE NE PAS FAIRE OBSTACLE A L’ECOULEMENT DES EAUX DANS LE SECTEUR 1AULi :

a - Les bâtiments et ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services et réseaux publics et d’intérêt collectif (lignes de transports d’électricité, transformateurs...).

b - Les aires de jeux et de sports ouvertes au public, c - Les travaux, aménagements et installations légères liées à la vocation sportive, de tourisme et de loisirs de la zone, d - Les constructions et installations à caractère temporaire liées à la vocation sportive, de tourisme et de loisirs.

II - SUR LE SECTEUR 1AUL, SONT AUSSI AUTORISES DANS LE CADRE D’UN AMENAGEMENT D’ENSEMBLE : e - Les constructions à usage d’activités liées au camping (accueil, boutique, restaurant…), f - Les constructions et installations à caractère culturel, sportif, de loisirs ou de tourisme, g - Les habitations légères de loisirs à l’intérieur des parcs résidentiels de loisirs, h - Les constructions à usage d'habitation destinées aux seules personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou le gardiennage des constructions ou installations du secteur.

SECTION II - CONDITIONS DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

### Article 1AUL 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE I- ACCES)

a - Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès automobile, permettant notamment l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur des fonds voisins bénéficiant d'une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l'article 682 du Code Civil. b - Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de manière à apporter la moindre gêne à la circulation publique tout en respectant les normes de sécurité routière, notamment en termes de visibilité. c - Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut-être interdit. d - Sur un même tènement, un accès commun pourra être imposé à toutes les constructions implantées sur les parcelles issues de la division de la propriété d'origine.

II- VOIRIE e - Les terrains doivent être desservis par des voies dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques sont adaptées à l'ensemble des fonctions qu'elles assurent et en particulier à la nature et à l'intensité du trafic qu'elles supportent ou des opérations qu'elles doivent desservir. f - Ces voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. g - Les voies de desserte primaire des opérations ne doivent pas être conçues avec rebroussement. Le plan-masse de l'opération doit prévoir en espace non privatif la possibilité de raccordement ultérieur avec les opérations mitoyennes.

### Article 1AUL 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX I- EAU POTABLE)

Toute construction ou installation qui, de par sa destination, nécessite l'alimentation en eau potable, doit être raccordée au réseau collectif de distribution d'eau potable par une conduite de caractéristiques suffisantes et être muni d'un dispositif anti-retour d’eau.

II- ASSAINISSEMENT 1 - Eaux usées a - Les eaux usées doivent être traitées par un dispositif d’assainissement non collectif adapté aux caractéristiques du terrain.

2 - Eaux pluviales b - La gestion des eaux pluviales ou assimilées sera assurée dans la mesure du possible sur l’unité foncière par des aménagements à la charge du propriétaire pour l’écoulement, l’infiltration, la rétention et éventuellement la limitation des débits évacués. Seul le surplus pourra être accepté dans le réseau collecteur s’il existe et s’il est suffisant. c - Les eaux pluviales peuvent être récupérées dans une citerne et utilisées pour l’arrosage ou un usage sanitaire.

### Article 1AUL 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS)

a - Pour la réalisation d’un assainissement autonome, le terrain doit avoir une dimension suffisante pour permettre la réalisation d’un dispositif conforme à la réglementation en vigueur et tenant compte de la nature pédologique et hydrogéologique du terrain.

b - Toutefois, ces règles ne s'appliquent pas dans les cas suivants : • pour les travaux et les extensions des constructions existantes, • pour les constructions annexes à une construction principale existante, • pour les bâtiments publics et les bâtiments et ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services et réseaux publics et d’intérêt collectif (lignes de transports d’électricité, transformateurs, château d'eau...).

### Article 1AUL 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES I- PRINCIPE)

a - Les constructions doivent s’implanter à une distante minimale de 5 m des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile.

II- EXCEPTIONS : b - Dans le cas d'aménagement ou d'extension de bâtiments existants ne respectant pas les prescriptions du P.L.U., en reprenant le retrait existant, c - Les bâtiments annexes peuvent s’implanter librement, d - Pour les bâtiments et ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services et réseaux publics et d’intérêt collectif (lignes de transports d’électricité, transformateurs, château d’eau…).

### Article 1AUL 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES I)

PRINCIPE : a - La distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres (L =H/2 > 3 mètres).

II - EXCEPTIONS : b - Dans le cas d'aménagement ou d'extension de bâtiments existants ne respectant pas les prescriptions du P.L.U., à condition que le retrait existant ne soit pas diminué. c - Pour des installations non couvertes telles que les terrasses, balcons… d - Pour les bâtiments et ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services et réseaux publics et d’intérêt collectif (lignes de transports d’électricité, transformateurs, château d’eau…).

### Article 1AUL 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME UNITE FONCIERE)

Il n'est pas fixé de distance minimale entre deux constructions sur un même terrain.

### Article 1AUL 9 - Emprise au sol

L’emprise au sol des constructions est limitée à 50 % de la superficie du terrain.

### Article 1AUL 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS III- HAUTEUR MAXIMALE)

a - La hauteur maximale des constructions est fixée à 8 mètres à l’égout du toit, avec éventuellement un seul niveau de combles aménageables pour les constructions à usage d’habitation. b - Des hauteurs supérieures peuvent être admises pour des éléments techniques nécessaires aux activités.

IV- EXCEPTIONS : c - Pour les bâtiments et ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services et réseaux publics et d’intérêt collectif (lignes de transports d’électricité, transformateurs, château d’eau…). d - Dans le cas d'aménagement, d’extension ou de reconstruction de bâtiments existants ne respectant pas les prescriptions du P.L.U.

### Article 1AUL 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR I)

Généralités

RECOMMANDATIONS pour limiter l’impact sur l’environnement

- Dans la mesure du possible, les projets s’inscriront dans une démarche de développement durable et participeront par leur architecture à la mise en œuvre des objectifs de haute qualité environnementale : orientation des façades et des surfaces extérieures, valorisation des apports solaires (pour limiter le chauffage) et de la ventilation naturelle (pour éviter la climatisation), dimension et performance thermique des ouvertures et des occultations, utilisation de la lumière du jour pour limiter la consommation électrique, isolation par l’extérieur (économie d’énergie), utilisation des énergies renouvelables, capteurs solaires, ventilation naturelle…

- Les garages seront placés prés de la voie de manière à limiter la longueur des chemins d’accès. - Les paraboles doivent être implantées de préférence sur une face non visible de la voie publique.

a - Des dispositions différentes des règles énoncées ci-dessous sont autorisées lorsqu’elles résultent d’un projet de création architecturale de qualité ou d’une nécessité technique imposée par une architecture bioclimatique ou résultant de l’usage de techniques écologiques (énergie renouvelable…). Cependant, ces projets, élaborés dans un esprit d’innovation et d’expérimentation, doivent tout de même tenir compte des qualités du tissu bâti et du paysage naturel dans lequel ils s’insèrent.

b - Les constructions, les extensions de bâtiments, les réalisations d’ouvrages, d’installations et de clôtures ne doivent, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains.

c - Les pastiches d'architecture archaïque (colonnes…) ou étrangère à la région (mas provençal, chalet suisse…) sont interdits.

d - Les vérandas ou volumes vitrés sont autorisées à condition qu’elles ne dénaturent pas la construction existante, tant par son aspect que par son volume. Les maçonneries doivent être traitées comme la façade (enduit de même couleur…) et les montants doivent être peints comme les menuiseries.

e - Les coffrets techniques doivent être intégrés dans les constructions, d ans les murs ou haies de clôture. En l’absence de clôture, les coffrets techniques doivent être masqués (par des végétaux, un bardage bois, etc.) tout en les laissant accessibles.

f - Les appareils de climatisation extérieurs ne doivent pas être visibles de la voie publique ou doivent être masqués (bardage bois, plantation…).

g - Pour les ouvrages d’infrastructure et les installations nécessaires au service public ou d'intérêt collectif, aucune règle n’est fixée tout en assurant la meilleure intégration possible dans le site (volume simple, teinte sombre uniforme…).

II - Implantation – volumétrie a - Les constructions nouvelles doivent s’insérer dans la pente. Les reliefs artificiels pour des raisons ornementales et les constructions sur butte de terre ne sont pas admis. b - Le rez-de-chaussée des bâtiments ne peut surmonter le niveau du sol naturel (avant construction) de plus de 0,40 mètre. c - Le niveau du terrain naturel est celui du terrain avant construction (avant tout remblai ou déblai). Dans le cas d’un terrain en pente, le terrain naturel est fixé au point le plus haut.

III - Toitures

RECOMMANDATIONS pour limiter l’impact sur l’environnement

- La taille et le nombre de fenêtres de toits doivent être proportionnés à la taille de la toiture. Leur implantation sera ordonnancée par rapport aux ouvertures des façades.

- Les panneaux solaires seront intégrés avec harmonie dans la toiture (positionnement par rapport aux ouvertures, intégration dans l’épaisseur du toit…). On évitera de les placer sur une face visible de la voie publique si le choix est possible.

- On privilégiera l’utilisation de matériaux naturels.

a - Dans le cas de projet de création architecturale étudié ou de nécessité technique imposée par une architecture bioclimatique ou résultant de l’usage de techniques écologiques (énergie renouvelable…), le choix des matériaux et l’inclinaison des pentes ne sont pas réglementés. Pour les autres constructions, les toitures doivent être réalisées avec des matériaux d’aspect et de couleur similaire à l’ardoise ou à la tuile de terre cuite (nuance vieille tuile) et avoir deux pans dont la pente sera comprise entre 30° et 45°, pour se rapprocher de la pente de toit des constructions traditionnelles.

b - Pour les bâtiments annexes et les extensions adossés à la construction ou à la limite parcellaire, la toiture peut ne présenter qu’un seul pan d’une pente inférieure.

c - Les toitures-terrasses sont admises dans le cadre d’un projet de création architecturale étudiée à condition qu’elles ne portent pas atteinte au site. Elles doivent être traitées avec des matériaux de revêtement autre qu’une simple protection d’étanchéité en privilégiant les revêtements de type jardin (gazon, dallage,…) et seront de préférence végétalisées, au moins en partie.

d - Les couvertures en verres sont autorisées pour les vérandas et autres volumes vitrés.

IV - Façades

RECOMMANDATIONS pour limiter l’impact sur l’environnement

- Doivent être employés des matériaux et techniques adaptés à la nature du bâti et des matériaux de construction, au caractère architectural et en rapport avec l'environnement.

- Les constructions en structure bois et le bardage bois peuvent être privilégiés.

1 – Réhabilitations et constructions neuves

- Matériaux et couleurs des façades a - L'emploi à nu des matériaux fabriqués en vue d'être recouverts d'un enduit ou d'un parement est interdit. Les soubassements en agglomérés doivent être enduits ou masqué. b - Les enduits retrouveront les teintes traditionnelles locales (enduit à la chaux utilisant les sables locaux, les sables de Loire) et ne doivent donc pas être trop clairs mais se rapprocher de ton beige ocré, terre. Le blanc et les couleurs vives sont interdits. c - En fonction de l’environnement, les bardages en bois doivent être peints, lazurés dans des tons foncés, traités aux sels métallique, à l’huile de lin ou laissés bruts de manière à respecter la couleur naturelle du bois et son vieillissement, (laissés à griser dans le temps).

- Menuiseries, ferronneries, bardage d - Tous les éléments traditionnellement réalisés en bois (menuiseries, encadrements de fenêtres, volets, lucarnes, poteaux, avant-toit, structure visible, façades des cabanes...) et les ferronneries doivent être peints. e - Les peintures des menuiseries, des ferronneries et des bardages doivent avoir une teinte empruntée aux gammes traditionnelles locales, à savoir des peintures mates dans des tons adoucis par du beige ou du gris (vert grisé, bleu grisé, gris-beige...) ou des peintures à l’ocre (ocre-rouge, sang de bœuf, jaune terre de Sienne…). Les couleurs vives sont interdites.

V - Clôtures

RECOMMANDATIONS pour limiter l’impact sur l’environnement

- Les clôtures ne sont pas obligatoires et les terrains peuvent rester ouverts, surtout s’ils sont en contact avec la campagne environnante.

a - Les haies traditionnelles existants en clôture doivent être conservés et restaurés si nécessaire, en particulier s’ils ont été repérés au plan comme éléments du paysage à préserver au titre de l’article L.123-1-7 du code de l’urbanisme. Seules les adaptations mineures nécessaires à l’accès de la construction, telle que le déplacement ou l’ouverture de porte ou portail, sont autorisées en reprenant les dispositifs adaptés au caractère de l’ouvrage. Les ouvertures devront être traitées, avec ou sans système de fermeture (ne pas laisser de murs effondrés…).

b - La hauteur de la clôture ne doit pas dépasser 1,50 m du côté voie publique et 2 m sur les autres côtés. c - Les piliers en matériaux étrangers à la région sont interdits. d - L'emploi à nu des matériaux fabriqués en vue d'être recouverts d'un enduit ou d'un parement est interdit. e - La clôtures sera constituée d’une haie d’essences locales diverses, de plantes grimpantes ou d’un matériau naturel (plesse, bambou…), doublée éventuellement d’un grillage placé sur l’intérieur. f - Les haies seront composées de plusieurs essences locales feuillues d’aspects divers (persistants et non persistants, différentes périodes de floraison) pour former une haie champêtre se rapprochant des haies bocagères traditionnelles. g - Pour les nouvelles clôtures, seules sont autorisées les clôtures entièrement ajourées à maille large.

### Article 1AUL 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT DES VEHICULES)

Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone et être réalisées en dehors des voies publiques.

### Article 1AUL 13 - Espaces libres et plantations

a - Les plantations existantes (haies ou arbres) doivent être maintenues dans la mesure du possible ou remplacées si nécessaire par des plantations d’espèces indigènes équivalentes. L'implantation des constructions doit respecter au mieux la végétation existante.

b - En particulier, les haies, arbres isolés ou en alignement repérés au plan comme éléments du paysage à préserver au titre de l’article L.123-1-7 du code de l’urbanisme seront conservés si l’état sanitaire des végétaux le permet. Sinon, ils seront remplacés par des espèces équivalentes. Pour les haies, seules les adaptations mineures nécessaires à l’accès de la construction, telle que le déplacement ou l’ouverture de porte ou portail, sont autorisées en reprenant les dispositifs adaptés au caractère de l’ouvrage.

c - Les espaces libres de toute construction, privés ou communs, devront être végétalisés afin d’améliorer le cadre de vie, d’optimiser la gestion des eaux pluviales et de réduire les pics thermiques.

d - Conformément à la loi sur l’eau, on veillera à limiter l’imperméabilisation des surfaces de stationnement et de circulation.

e - Les aires de stationnement doivent être plantées. f - Les haies doivent être constituées de plusieurs essences feuillues locales d’aspects divers (persistants et non persistants, différentes périodes de floraison).

CHAPITRE IX - ZONE 2 AU

Vocation de la zone : La zone 2 AU correspond aux secteurs destinés à une urbanisation future mais où les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement collectif n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. L'ouverture à l'urbanisation de ces zones d'extension est différée et subordonnée à une modification ou une révision du P.L.U. dont les élus décideront le moment venu, si un projet précis et élaboré vient encadrer l’urbanisation en prenant en compte l’impact paysager et environnemental.

- La zone 2AU proprement dite est à vocation principale d’habitat, près de la Porte de Marcy. Sinon, la zone comprend aussi deux secteurs :

- Le secteur 2AUe à vocation d’activités pour l’extension à long terme de la zone 1AUe aux Plantes Froides, - Le secteur 2AUh à vocation d’activités d’hébergement, localisée au Paradis, en entrée sud de Varzy.

SECTION I - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 58304_PLU_20240213.
Page : https://edifiable.fr/plu/varzy-58304/1aul
La commune : https://edifiable.fr/plu/varzy-58304.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/58304/zone/1aul