# Zone 1AUE du plan local d'urbanisme intercommunal de Vérines (17466) : ce que le règlement autorise

**zone à urbaniser d'équipements publics** : Les terrains à ouvrir pour les équipements publics : ni hauteur ni emprise au sol fixées, 3 m des limites séparatives en cas de retrait, 10 % de coefficient de biotope.

Document en vigueur : 241700434_PLUi_20260305 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 05/03/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AUE du règlement, 9 articles.

## Les règles en clair

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### Constructions autorisées (article 1AUE 2, « Limitation de certains usages, affectation des sols et nature d’activités »)

- **Équipements d'intérêt collectif et services publics seulement**
  > 2.1. CONDITIONS RELATIVES AUX DESTINATIONS* DES CONSTRUCTIONS* ET INSTALLATIONS Les constructions* autorisées en 1AUE sont celles issues de la destination* « équipements d'intérêt collectif et services publics* » : - locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés* ; - locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés* sous réserve de la recherche d'une intégration au site ; - é tablissements ...
- **Logement de gardiennage ou d'accueil intégré au volume du bâtiment**
  > Les constructions* suivantes sont autorisées sous conditions : - les constructions* à usage d'habitation* à condition d'être rendues nécessaires pour le fonctionnement de l'équipement, sous la forme de gardiennage ou d'accueil lié à l'activité, et à condition d'être intégrées dans le volume du bâtiment*.
- **Centres de congrès et d'exposition autorisés**
  > Sont également autorisés : les centres de congrès et d'exposition*.

### Hauteur maximale (article 1AU 3, « Volumétrie des constructions* »)

- **8 m (R+1)** : secteur 1AUV
  > Dans le secteur 1AUV : (H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).
- **12 m (R+1+attique)** : secteur 1AUV-1
  > Dans le secteur 1AUV-1 : (H) inférieure ou égale à 12 mètres (R+1+attique*).
- **11 m (R+1)** : secteur 1AUM
  > Dans le secteur 1AUM : (H) inférieure ou égale à 11 mètres (R+1).
- **14 m (R+2)** : secteur 1AUM-1
  > Dans le secteur 1AUM-1 : (H) inférieure ou égale à 14 mètres (R+2).
- **8 m (R+1)** : secteur 1AUL
  > ... Emprise au sol* maximale des constructions* (ES) Hauteur* totale des constructions* (H) RÈGLES Non réglementée. (H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).
- **8 m (R+1)** : secteur 1AUO-1
  > Dans le secteur 1AUO-1 (H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).
- **14 m (R+2)** : secteur 1AUO-2
  > Dans le secteur 1AUO-2 (H) inférieure ou égale à 14 mètres (R+2).
- **17 m (R+3)** : secteur 1AUO-3
  > Dans le secteur 1AUO-3 (H) inférieure ou égale à 17 mètres (R+3).
- **20 m (R+4)** : secteur 1AUO-4
  > Dans le secteur 1AUO-4 (H) inférieure ou égale à 20 mètres (R+4).
- **23 m (R+5)** : secteur 1AUO-5
  > Dans le secteur 1AUO-5 (H) inférieure ou égale à 23 mètres (R+5).
- **Hauteur de l'existant conservable** : extension ou surélévation d'une construction existante plus haute que la règle
  > Dans le cas d'une construction existante* régulièrement édifiée dont la hauteur* est supérieure à la hauteur* autorisée, toute extension* et/ou surélévation peut atteindre cette hauteur* différente sans la dépasser.
- Note : Le chapitre de la zone écrit « non réglementé » sur ce point ; celui de la zone 1AU, lui, fixe une règle, citée ici.

### Emprise au sol (article 1AU 3, « Volumétrie des constructions* »)

Le règlement dit lui-même qu'il ne fixe rien ici. La loi ne comble pas ce silence (article R.111-1 du code de l'urbanisme) ; les dispositions communes du règlement et les servitudes annexées s'appliquent quand même.

- Note : Le chapitre écrit « Non réglementée » dans chaque secteur : c'est le coefficient de biotope de l'article 5 qui encadre l'occupation du terrain. Le chapitre de la zone écrit « non réglementé » sur ce point ; celui de la zone 1AU, lui, fixe une règle, citée ici.

### Recul sur la voie (article 1AUE 4, « Implantations et qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère »)

- **Pas de règle pour les équipements publics**
  > 4.1. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS* PAR RAPPORTS AUX VOIES OU EMPRISES PUBLIQUES* 4.1.1 Principes et modalités de mises en œuvre Il n'est pas fixé de règle pour les équipements d'intérêt collectif et services publics*.
- **En harmonie avec les constructions voisines**
  > 4.1. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS* PAR RAPPORTS AUX VOIES OU EMPRISES PUBLIQUES* [...] 4.1.2 Dispositions particulières L'implantation des nouvelles constructions* doit chercher une harmonie d'implantation avec les constructions* voisines existantes.

### Distance aux limites séparatives (article 1AUE 4, « Implantations et qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère »)

- **En limite ou à 3 m au moins**
  > ... PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES* Les constructions* peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives* ou en observant un retrait de 3 mètres minimum par rapport à ces limites séparatives* et ce dans un souci d'optimisation de l'espace.

### Places de stationnement (article 1AUE 6, « Stationnement »)

- Note : Le chapitre ne fixe aucune norme propre : il renvoie à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

### Espaces libres et plantations (article 1AUE 5, « Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions* »)

- **10 % de coefficient de biotope**
  > ... L'aménagement* des terrains doit intégrer une part minimale d'espaces favorables au développement de la nature à travers un coefficient de biotope* de 10% de la superficie totale de l'unité foncière.
- **1 arbre pour 4 places** : aires de stationnement
  > Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre pour 4 emplacements de voiture au minimum.
- **Malus de 2 % par arbre abattu** : arbre d'au moins 3 m de haut
  > Tout arbre* abattu d'une hauteur de 3 m minimum entraînera un malus au coefficient de biotope* à hauteur de -2% par arbre*.
- **Bonus de 2 %** : projet prévoyant des espaces partagés, accessibles et perméables
  > Tout projet prévoyant un ou des espace(s) partagés, [...] le bienêtre, la santé et permettant la programmation culturelle se verra attribuer un bonus de +2% au coefficient de biotope*.
- **Arbre abattu remplacé par un arbre de 14/16 cm de tronc** : arbre remarquable par sa circonférence ou sa canopée
  > En cas d'abattage d'un ou plusieurs arbres* présents sur la parcelle remplissant les caractéristiques suivantes : ... d'un périmètre de tronc minimal de 14/16 cm (mesuré à 1 m du sol).

## Les 9 articles du règlement, mot pour mot

### Article 1AUE 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Interdiction de certains usages, affectation des sols et nature d’activités)

Dans la zone 1AUE sont interdits tous les usages, affectations des sols non visés à l’article 2 y compris :

Les constructions*, ouvrages et travaux relevant des destinations* ou sous-destinations* suivantes : - exploitation agricole et forestière* ; - habitation*, excepté ceux autorisés à l’article 2 ; - c ommerce et activités de service* ; - dans la destination* « Autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire* » : › industrie*, › e ntrepôt*,

› bureaux* › cuisine dédiée à la vente en ligne*.

Les activités non liées à la vocation de la zone telles que : - les installations classées pour la protection de l’environnement ; - les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; - le stationnement des caravanes isolées et qui sont utilisées en habitat permanent ; - les Parcs Résidentiels de Loisirs ; - l’aménagement* de terrains de camping ; - les dépôts non couverts de matériaux, ferrailles, combustibles solides, déchets ; - les affouillements et exhaussements du sol* à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise à l’article 2 ; - les parcs d’attraction ; - l’ouverture et l’exploitation de carrières.

### Article 1AUE 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Limitation de certains usages, affectation des sols et nature d’activités)

Dans la zone 1AUE sont admis sous conditions les usages, affectations des sols et activités suivants :

2.1. CONDITIONS RELATIVES AUX DESTINATIONS* DES CONSTRUCTIONS* ET INSTALLATIONS

Les constructions* autorisées en 1AUE sont celles issues de la destination* « équipements d’intérêt collectif et services publics* » :

- locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés* ;

- locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés* sous réserve de la recherche d’une intégration au site ;

- é tablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale* ;

- s alles d’art et de spectacles* ;

- équipements sportifs* ;

- autres équipements recevant du public*

- lieux de culte*.

Sont également autorisés : les centres de congrès et d’exposition*.

Les constructions* suivantes sont autorisées sous conditions :

- les constructions* à usage d’habitation* à condition d’être rendues nécessaires pour le fonctionnement de l’équipement, sous la forme de gardiennage ou d’accueil lié à l’activité, et à condition d’être intégrées dans le volume du bâtiment*.

2.2. CONDITIONS RELATIVES À DES RISQUES OU DES NUISANCES Sont admis : - L es établissements recevant du public sensible (hôpitaux, maternités, établissements accueillant des enfants tels que crèches, maternelles, écoles primaires, etc.) ne sont admis qu’en dehors des espaces définis à la partie 1.4 des dispositions communes à toutes les zones du présent règlement ; - s ous réserve de la recherche d’une intégration dans le site : › les ouvrages techniques d’intérêt public de toutes natures et les réseaux de canalisation (électrique, gaz…) ainsi que les travaux de maintenance, d’entretien et de réparation des ouvrages existants, › les travaux d’aménagement d’infrastructures routières.

2.3. CONDITIONS RELATIVES À UNE PROTECTION PATRIMONIALE Sans objet.

2.4. CONDITIONS RELATIVES À LA MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE

2.4.1 Mixité fonctionnelle Sans objet.

2.4.2 Mixité sociale Sans objet.

ZONE 1AUE

2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGÈRES

La présente partie définit les droits à bâtir applicables aux terrains à travers les volumétries autorisées (hauteur* et emprise au sol* maximales des constructions*) et les règles à respecter au regard des formes urbaines et des caractéristiques architecturales, environnementales et paysagères de la présente zone.

Pour toute opération de construction* et d’aménagement*, le règlement précise ainsi :

- La hauteur* maximale autorisée des constructions* (H) qui correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le niveau du terrain naturel* existant avant travaux.

- L’emprise au sol* maximale des constructions* (ES), qui correspond à la projection verticale du volume de la construction*.

- Les modalités d’implantation et d’insertion des constructions* par rapport aux voies ou emprises publiques*.

- L es règles d’implantation par rapport aux limites séparatives* (R) qui fixent la distance minimale à respecter entre la construction* et le point le plus proche de la limite séparative*.

- L es obligations imposées en matière d’aspect extérieur des constructions*.

- L a part minimale de surfaces favorables à la nature (coefficient de biotope*) imposée en fonction de la taille du terrain d’assiette* du projet.

- L es normes minimales imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement en fonction de

ZONES URBAINES

ZONES À URBANISER ZONE 1AUE

l’importance et de la destination* des constructions*.

### Article 1AUE 3 - Volumétrie et emprise des constructions*

3.1. VOLUMÉTRIE Sans objet.

3.2. EMPRISE AU SOL* DES CONSTRUCTIONS* Sans objet.

### Article 1AUE 4 - Implantations et qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

4.1. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS* PAR RAPPORTS AUX VOIES OU EMPRISES PUBLIQUES*

4.1.1 Principes et modalités de mises en œuvre Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics*.

4.1.2 Dispositions particulières L’implantation des nouvelles constructions* doit chercher une harmonie d’implantation avec les constructions* voisines existantes. Une implantation pourra être imposée pour des raisons d’ordre architectural ou urbanistique.

4.2. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS* PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES* Les constructions* peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives* ou en observant un retrait de 3 mètres minimum par rapport à ces limites séparatives* et ce dans un souci d’optimisation de l’espace. Les limites séparatives* avec les voies privées, ou avec les emprises privées d’usage public, doivent être assimilées à des limites sur voies ou emprises publiques*. Des implantations différentes peuvent être autorisées pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, au regard de leur besoin spécifique ou en cas d’impératifs liés au fonctionnement ou à la sécurité.

4.3. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS* SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ Sans objet.

4.4. ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS* ET DES CLÔTURES Se reporter à la partie 1.6 des dispositions communes à toutes les zones.

4.4.1 Clôtures donnant sur des voies ou emprises publiques* La hauteur* et la nature d’une clôture doivent être cohérentes avec la hauteur* et la nature des clôtures existantes au voisinage. Elles doivent être adaptées à l’activité et à l’occupation du sol.

Les clôtures peuvent être constituées d’un mur plein, d’un mur-bahut surmonté d’un dispositif à claire-voie*, d’un grillage, ou de haies vives et doivent être en harmonie avec la façade* (couleur, matériau).

À proximité immédiate des carrefours, des modalités particulières de clôture peuvent être imposées pour des raisons de sécurité.

Dans le cas d’une parcelle donnant sur des emprises publiques* autre que des voies, les clôtures situées le long de ces emprises pourront être constituées :

- s oit par un mur n’excédant pas 2 mètres de hauteur*, sauf exception justifiée par le prolongement des murs existants de qualité ; dans ce cas la hauteur* n’excédera pas celle du mur existant ;

- s oit par un muret enduit n’excédant pas 0,60 mètre surmonté d’un dispositif à claire-voie*, l’ensemble ne pouvant excéder 2 mètres de hauteur* ;

- s oit de haies vives d’essences diversifiées (se reporter à l’OAP thématique paysage et TVB) doublées ou non d’un grillage n’excédant pas une hauteur* de 2 mètres .

4.4.2 Clôtures en limite séparative*

La hauteur* des clôtures en limites séparatives* est limitée à 2 mètres maximum.

Lorsqu’une limite séparative* se confond avec la limite d’une zone agricole ou naturelle et forestière, les clôtures doivent être constituées d’une clôture végétale doublée d’essence locale (se reporter à l’OAP thématique paysage et TVB) doublée ou non d’un grillage n’excédant pas une hauteur* de 2 mètres.

4.5. RÉSEAUX DIVERS / LOCAUX ET ÉQUIPEMENTS TECHNIQUES

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

### Article 1AUE 5 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions*

5.1. COEFFICIENT DE BIOTOPE*

L’aménagement* des terrains doit intégrer une part minimale d’espaces favorables au développement de la nature à travers un coefficient de biotope* de 10% de la superficie totale de l’unité foncière.

Tout arbre* abattu d’une hauteur de 3 m minimum entraînera un malus au coefficient de biotope* à hauteur de -2% par arbre*.

Un inventaire des arbres* existants sur la parcelle (essence et hauteur) devra être fourni dans la notice paysagère de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Tout projet prévoyant un ou des espace(s) partagés, accessibles et perméables (sauf pour les serres en agriculture urbaine), participant à la gestion des eaux pluviales et favorisant les interactions sociales, le bienêtre, la santé et permettant la programmation culturelle se verra attribuer un bonus de +2% au coefficient de

ZONES AGRICOLES

biotope*.

5.2. ASPECT QUALITATIF

Les espaces libres* aux abords de la construction* doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à leur insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale.

Le projet paysager doit s’appuyer sur les caractéristiques du projet de construction* (emprise, hauteurs* et implantations) et les composantes du site préexistant, en tenant compte notamment de l’implantation des constructions* avoisinantes, de la forme de la parcelle, de la topographie et des masses végétales existantes.

Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses…), le traitement paysager des espaces libres* doit être approprié à leur fonction et au contexte environnant en tenant compte :

- de l’organisation du bâti sur le terrain. Ils doivent être conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions* ;

- de la composition des espaces libres* voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ;

- d e la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;

- d e l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements* paysagers végétalisés ;

- d e la problématique de la gestion des eaux pluviales, s’agissant de la composition et du traitement des espaces libres*.

Lors de travaux de réhabilitation* ou d’extension* sur des constructions existantes*, la qualité des espaces libres* doit être maintenue ou améliorée.

Les arbres* existants devront être conservés dans la mesure du possible.

En cas d’abattage d’un ou plusieurs arbres* présents sur la parcelle remplissant les caractéristiques suivantes :

- p lus de 50 cm de circonférence à 1,3 m de hauteur* du tronc (soit un diamètre du tronc de 16 cm) ;

et/ou

- leur surface de canopée est supérieure à 13 m² ( soit 2 m de rayon au niveau de la couronne) ;

ceux-ci devront être remplacés par des arbres d’un périmètre de tronc minimal de 14/16 cm (mesuré à 1 m du sol).

Lorsqu’il s’agit d’arbre* en cépée, la replantation demandée sera également en cépée et devra être de forme 175/200 à 250/300.

L’essence se doit d’être adaptée au changement climatique et sélectionnée pour son intérêt écologique, paysager ou nourricier. Elle sera de préférence d’origine locale.

L’arbre* sera planté dans un volume de terre végétale lui garantissant les conditions optimales à son bon développement (Cf. OAP Paysage et Trame verte et bleue).

Traitement des aires de stationnement :

Les aires de stationnement des véhicules motorisés doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble, y compris les délaissés.

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre pour 4 emplacements de voiture au minimum. Les arbres seront répartis sur l’aire de stationnement ou sur les espaces paysagers l’accompagnant selon étude circonstanciée. Les essences seront choisies en accord avec la commune.

Pour les opérations d’ensemble* :

En outre, pour les opérations d’ensemble*, un ou plusieurs espace(s) d’agrément commun(s), paysager(s) et facilement accessible(s) à tous devront être aménagés. Les fonctions de ces espaces devront être clairement identifiées : cheminements piétons, pistes cyclables, aires de jeux, espaces de détente, des espaces de pleine terre*…

La localisation de ces espaces paysagers pourra être prévue et partagée entre plusieurs opérations, lorsque celles-ci font l’objet d’une opération d’ensemble*.

### Article 1AUE 6 - Stationnement

Se reporter à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

ZONE 1AUE

3 / L ES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

### Article 1AUE 7 - Conditions d’accès* au terrain d’assiette* de la construction*

Se reporter à la partie 1.9 des dispositions communes à toutes les zones.

### Article 1AUE 8 - Conditions de desserte par la voie

Se reporter à la partie 1.10 des dispositions communes à toutes les zones.

### Article 1AUE 9 - Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement

9.1. EAU POTABLE Se reporter à la partie 1.12 des dispositions communes à toutes les zones.

9.2. EAUX USÉES Se reporter à la partie 1.13 des dispositions communes à toutes les zones.

9.3. EAUX PLUVIALES

Se reporter à la partie 1.11 des dispositions communes à toutes les zones.

9.4. RÉSEAUX D’ÉLECTRICITÉ ET DE FIBRE OPTIQUE

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

9.5. DÉCHETS

Se reporter à la partie 1.15 des dispositions communes à toutes les zones.

ZONES URBAINES

ZONES À URBANISER ZONE 1AUE

ZONES AGRICOLES

CARACTÈRE DE LA ZONE 1AUX

La zone 1AUX recouvre des terrains dont le caractère naturel, la configuration, la superficie, le parcellaire inadapté et la situation stratégique pour le développement de l’urbanisation imposent le recours à une opération d’aménagement* pour rechercher une cohérence d’ensemble.

Elle est destinée à l’urbanisation future à court ou moyen terme.

Cette zone a vocation à accueillir des activités issues des destinations* :

- autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire* (industrie*, bureau* suivant des conditions restrictives, entrepôt*) ;

- commerce et activités de service* (commerce de gros* et activités de services avec accueil d’une clientèle*, restauration*, hôtel*) ;

- é quipements d’intérêt collectif et services publics*.

La vocation de la zone 1AUX est de permettre la construction d’ensembles immobiliers nouveaux à vocation d’activités économiques.

VOCATION DE LA ZONE 1AUX

Les règles énoncées ci-dessous sont essentiellement destinées à : - créer un tissu urbain adapté aux exigences de telles activités en recherchant une qualité d’ensemble ; - permettre l’accueil de nouvelles activités en prévoyant la réalisation des équipements nécessaires et en prenant en compte les espaces urbanisés qui entourent la zone ; - o rganiser les interactions nécessaires avec le tissu urbain existant ; - favoriser une intégration paysagère des constructions*. Les principes d’aménagement* à réaliser et à respecter pour chaque zone 1AUX figurent dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation spatialisée « économie » (pièce n° 3.2.2 du PLUi).

ZONE 1AUX

1 / D ESTINATIONS* DES CONSTRUCTIONS* ET USAGE DES SOLS

Les constructions* doivent respecter les conditions prévues dans le chapitre 1 « Les dispositions communes à toutes les zones » du présent règlement complétées, le cas échéant, par les dispositions spécifiques à la zone 1AUX définies ci-après.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 241700434_PLUi_20260305.
Page : https://edifiable.fr/plu/verines-17466/1aue
La commune : https://edifiable.fr/plu/verines-17466.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/17466/zone/1aue