# Zone UB du plan local d'urbanisme de Vézelois (90104) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 90104_PLU_20240417 (plan local d'urbanisme), approuvé le 17/04/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 7 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UBc, UBe. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 7 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UB 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : UB : Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité)

Sont interdits :
1. Les bâtiments d’exploitation agricole.
2. Les bâtiments d’exploitation forestière.
3. Les constructions destinées au commerce de gros.
4. Les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement sous réserve des dispositions du paragraphe suivant.
5. Les constructions destinées aux bureaux, au commerce de détail ou à l’artisanat, accueillant une activité génératrice de dépôts ou de nuisances incompatibles avec l’habitat, par rapport à la vocation résidentielle, l’intérêt patrimonial, architectural et paysagers des lieux avoisinants.
6. Les constructions destinées à l’industrie.
7. Les constructions à usage unique de garage à l’exception de celles implantées sur une unité foncière accueillant préalablement ou concomitamment une construction dont la destination est autorisée par le présent règlement.
8. Les activités d’entrepôt, sauf celles autorisées sous conditions, et notamment les dépôts de ferrailles, déchets, vieux matériaux et carcasses de véhicules.
9. Les terrains de camping.
10. Le stationnement et l’entrepôt des caravanes et résidences mobiles de loisirs est interdit à l’exception de ceux en vue de leur prochaine utilisation, dans les bâtiments et remises et sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur.

Sont autorisés sous conditions :
1. Les équipements collectifs, les ouvrages techniques et les constructions lorsqu’ils sont nécessaires au fonctionnement des services publics, sous réserve qu’ils présentent un aspect compatible avec le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages.
2. Les affouillements et exhaussements du sol sont autorisés lorsqu'ils sont liés et intégrés aux projets de construction dans le but d'assurer une adaptation harmonieuse et équilibrée au terrain naturel, la construction devant s’adapter au terrain naturel et non l’inverse. L’article 2UB, précise ces conditions (point 2.3).
3. Les ICPE soumises à déclaration si les activités y étant exercées sont compatibles avec l’environnement d’un quartier d’habitation.
4. Les dépôts temporaires de matériaux liés à une activité de commerce ou d’artisanat sont autorisés à condition de ne pas être visibles depuis la voie publique ou privée ouverte à la circulation du public.
5. Un maximum de deux constructions annexes et une piscine -avec son local technique- est autorisé par unité foncière.
6. Les constructions autorisées peuvent comporter un sous-sol enterré si le sol le permet. Dans le cas contraire, seules les caves peuvent être enterrées.
Tout projet, travaux, ou aménagement comprenant un « élément paysager à protéger pour motif d’ordre écologique » doit respecter les règles énoncées dans les dispositions générales page 6 du présent règlement.
Au sein du secteur UBC, seules les installations et équipements destinés au cimetière sont autorisés.
Au sein du secteur UBE, seules les installations et équipements nécessaires au fonctionnement des équipements et services public ou d’intérêt collectif sont autorisés.

### Rubrique UB 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : 2.1 Volumétrie et implantation des constructions)

Objectif : préserver une harmonie des volumes bâtis notamment depuis la rue
Hauteur des constructions : La hauteur par rapport au terrain naturel sera limitée à 7 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère et 12 mètres au faitage. La hauteur des constructions annexes ne doit pas dépasser 2,5 mètres à l’égout de toiture, et 4 mètres au faîtage. Lorsqu’une construction dispose d’un sous-sol semi-enterré, le niveau de plancher du rez-de-chaussée doit être implanté à une hauteur maximale de 1 mètre par rapport au terrain naturel. Pour des impératifs techniques et fonctionnels, la hauteur des équipements collectifs, des ouvrages techniques et des constructions nécessaires au fonctionnement des services publics n’est pas limitée sous réserve d’une bonne intégration paysagère.
Implantation des constructions par rapport aux voies : Le long des voies publiques ou des voies privées ouvertes à la circulation publique, l’implantation des constructions est autorisée à au moins 4 mètres de l’alignement ou du bord de ces voies, sauf en cas d’impératifs d’intégration paysagère nécessitant un retrait différent par rapport à l’alignement. En cas de construction entre deux constructions existantes ou dans le prolongement de constructions existantes, les constructions peuvent être implantées dans le respect de l’alignement de fait (soit, dans une bande déterminée par l’implantation des constructions riveraines).
Illustration de la règle
Exemple d’application correcte
Exemple d’application incorrecte
Cette règle ne s’applique pas : - Pour toute construction en deuxième ligne, y compris d’annexes, - Et pour les équipements collectifs, les ouvrages techniques et les constructions nécessaires au fonctionnement des services publics qui peuvent être implantés jusqu’à l’alignement des voies publiques ou au bord des voies privées ouvertes à la circulation publique.
En cas d’extension des constructions existantes la distance de retrait minimum à respecter sera celle desdites constructions existantes sauf en cas d’implantation de constructions de type auvent ou pergola ou d’extensions de constructions existantes qui ne génèreraient pas plus de 10 m² de surface de plancher supplémentaire ; dans ces cas, lesdites constructions ou extensions sont autorisées jusqu’à l’alignement des voies publiques ou au bord des voies privées ouvertes à la circulation publique.
Dans le cas de la mise en place d’une isolation par l’extérieur des constructions existantes, une adaptation modérée de la règle est autorisée.
Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : En zone UB :
• Les constructions sont implantées en retrait par rapport aux limites séparatives, de manière à ce que la distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives soit au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment et sans être inférieure à 3 mètres (H/2  3m).
• Sauf si elles sont contigües aux limites séparatives, les constructions annexes, sont implantées à une distance d’au moins 2 mètres par rapport à celles-ci.
• Les piscines sont implantées à une distance d’au moins 2 mètres par rapport aux limites séparatives.
Toutefois, l’implantation des constructions est autorisée en limite séparative, dans les cas suivants : - En cas de construction simultanée de bâtiments contigus de part et d’autre de la limite séparative, la hauteur maximale est règlementée par le paragraphe 2.1 de l’article 2UB, étant précisé que les bâtiments doivent avoir en limite séparative : o La même hauteur, o La même longueur de façade, o Le même sens de faîtage principal, perpendiculaire à la limite, o Et les mêmes pentes de toit.
- Lorsque la façade du bâtiment implantée en limite est inférieure à 10 mètres de long et que sa hauteur respecte les dispositions suivantes :
o Dans le cas d’un mur pignon implanté en limite séparative, la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel ne doit pas dépasser 3 mètres au faîtage avec une pente de 45°,
o Dans les autres cas, la hauteur du bâtiment par rapport au terrain naturel ne doit pas dépasser 3 mètres à l’égout de toit avec une pente de 45°.

- Lorsqu’il s’agit d’équipements collectifs, d’ouvrages techniques et de constructions nécessaires au fonctionnement des services publics.
- Lorsqu’il s’agit d’annexes.
Dans le cas de la mise en place d’une isolation par l’extérieur des constructions existantes, une adaptation modérée de la règle est autorisée.
Implantation des constructions sur un même terrain : A moins qu’elles ne soient contiguës, la distance entre deux constructions principales sur un même terrain doit permettre l'entretien facile des marges d'isolement et des bâtiments eux-mêmes, ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l'incendie, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres.
Emprise au sol : L’emprise au sol cumulée des constructions annexes doit être inférieure ou égale à 50m². L’emprise au sol du local technique des piscines est limitée à 5m².

### Rubrique UB 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : 2.2 Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère)

Objectif : préserver une homogénéité visuelle (architecture, couleurs…) pour préserver le patrimoine communal
Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. Les importations spécifiques aux patrimoines architecturaux d’autres régions sont proscrites.
Tout projet de construction à usage d’activité doit garantir une bonne intégration paysagère.
Pour des impératifs techniques et fonctionnels, l’aspect extérieur des équipements collectifs, des ouvrages techniques et des constructions nécessaires au fonctionnement des services publics n’est pas réglementé sous réserve d’une bonne intégration paysagère.
Les toitures : Pour les constructions implantées dans le secteur délimité par l’annexe 2 du présent règlement, les toitures terrasses et les toits plats sont interdits.
Les toits arrondis sont interdits pour toute construction.
Les toitures des constructions seront d’aspect tuiles terre cuite. La couleur des toitures devra respecter le nuancier réalisé par l’Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP) du Territoire de Belfort dans sa dernière version en vigueur.
L’aspect des toitures des constructions annexes devra être similaire à celui de la construction principale. Pour les constructions annexes de moins de 20 m², il est possible de déroger au nuancier de l’UDAP. Les couleurs des toitures devront néanmoins être de teinte rouge, marron, vert foncé ou gris ardoise.
Les dispositifs solaires et photovoltaïques (panneaux, tuiles, auvents, etc.) sont autorisés en toiture sous réserve d’une intégration paysagère soignée.
Pour les toitures translucides des piscines, serres ou vérandas, l’aspect des toitures n’est pas réglementé.
Les façades : La couleur des façades devra respecter le nuancier réalisé par l’Unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP) du Territoire de Belfort dans sa dernière version en vigueur. Cette disposition ne s’applique pas aux enseignes pour les constructions à usages de services ou d’activité ou aux éléments ponctuels permettant de mettre en valeur ledit service ou ladite activité.

Exemples de mise en valeur de façades de commerces (Vézelois et Bessoncourt)
Les façades des constructions annexes devront être similaires à celles de la construction principale ou présenter un aspect bardage bois (les matériaux de type imitation bois sont également autorisés).
L’emploi à nu en parement extérieur de matériaux destinés à être recouverts est interdit. Cette disposition s’applique également pour les murs de clôtures.
L’intégration des éléments extérieurs à la construction (unité extérieure des climatisations, pompes à chaleur, paraboles, antennes, blocs de volets roulants…) en façade devra être soignée et adaptée et être la plus discrète possible (par un habillage par exemple) et/ou placé à l’arrière du bâtiment non visible du domaine public). Pour les pompes à chaleur installées sur une façade sur rue ou visibles depuis le domaine public, un habillage du dispositif est obligatoire. Dans les immeubles de deux logements et plus, une antenne collective sera réalisée.
Les éléments extérieurs à la construction ne pouvant être intégrés à la construction (station de relevage des eaux, transformateurs, boîtes aux lettres…) feront l’objet d’une intégration paysagère soignée.
Les dispositifs solaires ou photovoltaïques de type auvent ou palissade sont autorisés en façade sous réserve d’une intégration paysagère soignée.
Les clôtures : Dispositions relatives aux clôtures sur rue : Les clôtures réalisées sur des terrains plats peuvent être composées :
- D’une clôture pleine ou ajourée seule dont la hauteur est limitée à 1,50 m. - D’une bordure de soubassement surmontée d’une clôture pleine ou ajourée. Dans ce cas, la hauteur de la
bordure est limitée à 25 cm et celle de la clôture est limitée à 1,25 m. - D’un mur surmonté ou non d’une clôture pleine ou ajourée. La hauteur du mur est limitée à 60 cm et celle
de la clôture est limitée à 90 cm.
Les clôtures réalisées sur des terrains en pente peuvent être composées : - D’une clôture pleine ou ajourée dont la hauteur est limitée à 1,50m disposée en espalier afin de s’adapter au relief et à la pente. - D’une bordure de soubassement surmontée d’une clôture pleine ou ajourée. Dans ce cas, la hauteur de la bordure est limitée à 0,25m et celle de la clôture est limitée à 1,50m. Les bordures sont disposées en « espalier » afin de s’adapter au relief du terrain et à la pente. - D’un mur surmonté ou non d’une clôture pleine ou ajourée. Le mur est construit par paliers successifs afin de s’adapter au relief et à la pente. La hauteur du mur est ainsi limitée à 60 cm sur son côté le plus grand et celle de la clôture est limitée à 1,50 m.
Dispositions relatives aux clôtures en limite séparative Les clôtures sur terrain plat peuvent être composées :
- D’une clôture pleine ou ajourée dont la hauteur est limitée à 1,80 m. - D’une bordure de soubassement surmontée d’une clôture pleine ou ajourée. Dans ce cas, la hauteur de la
bordure est limitée à 25 cm et celle de la clôture est limitée à 1,55 m. - D’un mur surmonté ou non d’une clôture pleine ou ajourée. La hauteur du mur est limitée à 60 cm et celle
de la clôture est limitée à 120 cm. S’il s’agit d’un mur de soutènement, la hauteur de ce mur peut être portée à 1m et la clôture peut être portée à 1,50 m, la hauteur totale de la clôture ne pouvant donc dépasser 2,50 m.
Les clôtures réalisées sur des terrains en pente peuvent être composées :
- D’une clôture pleine ou ajourée dont la hauteur est limitée à 1,80m disposée en espalier afin de s’adapter au relief et à la pente.
- D’une bordure de soubassement surmontée d’une clôture pleine ou ajourée. Dans ce cas, la hauteur de la bordure est limitée à 0,25m et celle de la clôture est limitée à 1,80m. Les bordures sont disposées en « espalier » afin de s’adapter au relief du terrain et à la pente.
- D’un mur surmonté ou non d’une clôture pleine ou ajourée. Le mur est construit par paliers successifs afin de s’adapter au relief et à la pente. La hauteur du mur est ainsi limitée à 60 cm sur son côté le plus grand et celle de la clôture est limitée à 1,80 m.

Autres dispositions relatives aux clôtures
Les portails sont pleins ou ajourés. Tous les matériaux sont autorisés à l’exception des matériaux réverbérant tels que l’inox.
Les règles relatives aux clôtures ne s’appliquent pas dans le cas d’installations nécessaires au fonctionnement d’équipements et de services publics.
Il est recommandé que les bords des terrains de constructions jouxtant la forêt soient clos pour limiter l’accès sauvage à la forêt et diminuer les risques d’accidents lors des opérations sylvicoles. La hauteur des clôtures est alors comprise entre 1,50 et 1,80m. La plantation de haies est également autorisée. L’installation d’accès privatifs et directs à la forêt est proscrite (portillon, porte, trou dans un ouvrage : mur, grillage, haie, etc.).

### Rubrique UB 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : 2.3 Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions)

Affouillements et exhaussements de sol
Les constructions doivent s’adapter au terrain et non l’inverse :
• Pour les terrains plats, tout effet de bute sera évité. Un talutage discret pourra être autorisés avec des remblais qui ne devront pas dépasser 1 mètre par rapport au niveau du terrain naturel, ni augmenter la pente de plus de 10%.
• Pour les terrains en pente, les volumes et implantations des constructions s’adapteront à la pente. Si des remblais sont nécessaires, on veillera à limiter la différence de niveau par rapport au terrain naturel à 10% et à diversifier les talus qui feront l’objet d’un aménagement paysager. Les remblais ne devront pas dépasser un mètre par rapport au niveau du terrain naturel.
Espaces verts et plantations Un minimum d’un arbre de haute tige est imposé par tranche de 4 places de stationnement à proximité desdites places. Il est recommandé d’effectuer des plantations d’essences locales4. Pour tout projet, au moins 30% de la superficie du terrain d’emprise devra être créée et/ou maintenue en espaces verts. Lors de la réalisation de tout projet d’aménagement, chaque arbre supprimé sera remplacé.

### Rubrique UB 8 - Stationnement (intitulé du document : 2.4 Stationnement)

Les règles de stationnement pour les logements sont les suivantes : - Lorsque le logement comporte un garage il est exigé une place de stationnement extérieur, hors allée de garage ; - Lorsque le logement ne comporte pas de garage, il est exigé deux places de stationnement.
Pour les autres constructions autorisées au sein de la zone, le nombre d’emplacement de stationnement nécessaire sera évalué au cas par cas, en fonction de la nature exacte de l’activité concernée.

Article 3 UB : Équipements et réseaux

### Rubrique UB 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : 3.1 Desserte par les voies publiques ou privées)

1) Accès Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation et sécurité publiques. Pour les nouvelles constructions, ils se feront sans manœuvre sur les routes principales de la commune..

2) La desserte
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques de voies doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir, notamment l'approche du matériel de lutte contre l'incendie et la collecte des ordures ménagères. La largeur des voiries nouvelles ne peut être inférieure à 4 mètres.
Les voies, publiques ou privées ouvertes à la circulation du public en impasse, doivent être aménagées de manière à ce que tout véhicule puisse faire demi-tour hors places de stationnement (voir schémas en annexe).
En cas d’impossibilité technique de réaliser une aire de retournement permettant aux camions de collecte des ordures ménagères de faire demi-tour sans manœuvre, un point de collecte devra être prévu à l’entrée de l’impasse.

### Rubrique UB 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : 3.2 Desserte par les réseaux)

1) Le réseau d'eau potable Toute construction ou installation nouvelle, qui, de par sa destination nécessite l'utilisation d'eau potable doit :
- Être raccordée en souterrain au réseau public de distribution eau potable de caractéristiques suffisantes. - Ou être alimentée par un captage, forage, ou puit particulier répondant aux exigences réglementaires de
l'Agence Régionale de Santé (ARS) avec autorisation préalable et contrôle.

4 Voir la liste « Proposition d’espèces à utiliser en cas d’installation de haies naturelles » en annexe du présent règlement.
2) Le réseau d'assainissement
a) Eaux Usées
Dans le cadre de la loi sur l'Eau, le zonage d'assainissement de Grand Belfort délimite les secteurs d'assainissement collectif et non collectif. L'annexe sanitaire au présent règlement en définit les modalités d'application.
En zone d'Assainissement Collectif (AC), toute construction doit être obligatoirement raccordée au réseau séparatif eaux usées ou au réseau unitaire. A défaut de réseau public existant, comme en zone d'assainissement non collectif (ANC), toute construction devra être munie d'un système de traitement ANC conforme à la règlementation sanitaire en vigueur. Dans tous les cas, l'évacuation des eaux usées sans traitement préalable dans les fossés ou dans les réseaux d'eaux pluviales est interdite.
Les modalités techniques et financières de raccordement au réseau d'Assainissement Collectif ou liées au choix du système d'Assainissement Non Collectif sont à définir auprès du Grand Belfort. En matière d'ANC, il est recommandé aux demandeurs de prendre contact avec le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) de Grand Belfort afin de recueillir les informations réglementaires et les conseils techniques nécessaires pour le traitement des eaux usées. Les conseils liés à la conception, à l'implantation du système de traitement ainsi que le contrôle de bonne exécution pendant et en fin de travaux sont assurés par le Grand Belfort.
Seuls sont susceptibles d'être déversées de droit dans le réseau d'assainissement d'eaux usées ou unitaires les eaux usées domestiques ou assimilables à des eaux usées domestiques. Des prescriptions techniques peuvent cependant s'appliquer aux rejets d'eaux usées assimilables à des eaux usées domestiques. Le rejet d'eaux usées non domestiques dans le réseau est, quant à lui, soumis à la délivrance par le Présidence du Grand Belfort d'un arrêté d'autorisation de déversement.

b) Eaux Pluviales
Tout nouvel aménagement doit gérer les eaux pluviales (Ep) de manière intégrée et durable en fonction des paramètres naturels existants du terrain (topographie, hydrologie, géologie) et des caractéristiques techniques du projet.
Le rejet direct d'Eaux pluviales issues de parcelles privées dans le réseau public EP est exclu. Les dispositifs de gestion des EP sont obligatoires. Ils concernent aussi bien les EP générées sur les espaces communs (voirie, place, parking, accotement, noue, espace vert) que celles des lots, parcelles, terrains et constructions.
Seule l'excès de ruissellement des eaux pluviales est rejeté dans le réseau après la mise en œuvre sur la parcelle privée et la voirie, de toutes les solutions susceptibles de supprimer, de limiter et d'étaler les apports pluviaux.

Les prescriptions de Grand Belfort en accord avec la règlementation sont les suivantes :
- Les eaux pluviales sont infiltrées en totalité tant que faire se peut dans le terrain par la mise en œuvre d'ouvrages d'infiltration tels que les structures drainantes (à fort indice de vide), chaussées réservoir, espaces verts (paysagers ou non) de type noue ou bassin de stockage et/ou infiltration, toitures végétalisées...
- En cas d'impossibilité technique dûment justifiée (sol imperméable, pollué), les EP qui n'auraient pas pu être infiltrées sont stockées et restituées à débit régulé défini par le Grand Belfort vers l'exutoire sans aggraver la situation en aval.

Le point de rejet des EP peut être :
- Le milieu naturel, sous réserve de satisfaire aux obligations administratives et techniques de la loi sur l’eau ;
- Le réseau public EP (collecteur ou fossé) s'il existe. Les services de Grand Belfort détermineront l'éventuel prétraitement à mettre en oeuvre avant rejet et le débit de fuite autorisé.
Les eaux de ruissellement des parkings peuvent être amenées à faire l'objet d'un pré-traitement en fonction de la taille du parking et /ou de l'activité de la zone concernée.
En cas d’installation de cuves de récupération des eaux de pluie, il est recommandé de mettre en place des cuves étanches ou de prévoir des dispositifs adaptés de protection contre la prolifération des moustiques (grille à maille fine par exemple).
3) Le réseau d'électricité Les réseaux d'électricité doivent être réalisés en souterrain.
4) Le réseau de télécommunication Les réseaux de télécommunication et de télédistribution doivent être réalisés en souterrain. Les nouvelles constructions et les aménagements doivent comporter des fourreaux en attente en prévision de leur desserte par les nouvelles technologies de communication.

---

Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 90104_PLU_20240417.
Page : https://edifiable.fr/plu/vezelois-90104/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/vezelois-90104.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/90104/zone/ub