# Zone UD du plan local d'urbanisme de Villabé (91659) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 91659_PLU_20260416 (plan local d'urbanisme), approuvé le 16/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UD du règlement, 7 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UDb. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 7 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UD 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : 2.1.2. Implantation des constructions)

A - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions doivent être implantées à une distance de l’alignement au moins égale à 5 m. Ces règles s’appliquent non seulement par rapport aux voies bordant le périmètre du terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, par rapport à celles apparaissant sur le plan de division d'un lotissement ou de celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance. Dispositions particulières : Certaines constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale :

- Dans le cas de construction existante ne respectant pas la règle générale, des réhabilitations, des extensions ou surélévations pourront être autorisées dans le prolongement des façades existantes, sans pour autant se rapprocher davantage de l’alignement.

- Les équipements publics, privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs peuvent être implantés en retrait sans minimum.

- Pour les éléments remarquables identifiés au titre de l’article L 151-19 du CU, toute extension ou construction nouvelle doit être implantée de façon à préserver les caractéristiques qui ont prévalu pour son recensement, dans le respect du cahier des recommandations architecturales et paysagères annexé au présent règlement ;

- Le long des rivières, rus et bras morts de l’Essonne, toute construction est interdite à moins de 5 m des berges.

B - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les constructions pourront être implantées :

- soit en limites séparatives - soit en retrait d’au moins 5 m des limites séparatives Ces règles s’appliquent non seulement par rapport aux limites périmétrales du terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, par rapport à celles apparaissant sur le plan de division d'un lotissement ou de celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance. Dispositions particulières : Les constructions peuvent être implantées différemment des règles définies ci-dessus : - Lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus.

Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants, sans toutefois se rapprocher davantage des limites séparatives et dès lors que les façades ou pignons créés ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes. - Les équipements publics, ou privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs, peuvent être implantés en limite séparative ou en retrait sans minimum de recul. - Pour la sauvegarde d’un élément remarquable identifié au titre de l’article L 151-19 du CU, il pourra être imposé un recul de la construction nouvelle (y compris ses fondations) compatible avec la mise en valeur de l’élément identifié. (cf. fiches patrimoine établies sur les éléments recensés au titre de l’article L 151-19 du CU.) - Dans le cas de l’existence d’une servitude de cour commune ou de vue établie par acte authentique, antérieurement à la date d’approbation du présent PLU, les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale, en respectant les minima imposés. - Le long des rivières, rus et bras morts de l’Essonne, toute construction est interdite à moins de 5 m des berges.

C - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Les constructions non contiguës et édifiées sur un même terrain doivent être éloignées d’une distance au moins égale à 5 mètres. Ces règles s’appliquent non seulement sur le terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, sur chaque terrain issu du plan de division d'un lotissement ou de celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance. Dispositions particulières Les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale :

- Lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants dès lors que les façades ou pignons créés dans le prolongement ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes ;

- Lorsqu’il s’agit d’équipements publics, privés d’intérêt collectif et d’équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs.

- Pour la sauvegarde d’un élément bâti identifié au titre de l’article L 151-19 du CU, il pourra être imposé une implantation différente, compatible avec la mise en valeur de l’élément identifié, conformément aux dispositions des fiches patrimoine établies sur les éléments recensés au titre de l’article L 151-19 du CU.

### Rubrique UD 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : 2.1.3. Hauteur maximale des constructions)

Bâtiments principaux : La hauteur maximum des constructions ne peut excéder 12 m, hors équipements techniques dans la limite de 3,50 mètres.

Dispositions particulières :

Les constructions peuvent déroger à la règle générale dans les conditions suivantes : -lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont la hauteur ne respecte pas les règles ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’aménagement des volumes existants ou d’extension sont autorisés dans la limite des hauteurs existantes. -lorsqu’il s’agit d’équipements publics, ou privés d’intérêt collectif. - lorsqu’il s’agit d’ouvrages de transport et de distribution d’électricité.

UD 2.2 Insertion urbaine, architecturale et environnementale des constructions

2.2.1. Généralités :

Les constructions y compris les annexes doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. L'aspect des constructions à usage d'activité ou d'équipements collectifs doit, par l'utilisation de matériaux et de techniqu es appropriées, exprimer une certaine recherche dans le but de traduire de façon esthétique leur caractère fonctionnel. Les éléments se rapportant au commerce (devantures de magasins et leurs enseignes) doivent être intégrés dans la composition architecturale des bâtiments sans porter atteinte par leurs dimensions, leurs couleurs, les matériaux employés, au caractère de l'environnement. Par ailleurs, le Règlement Local de Publicité, annexé au PLU, doit être respecté.

2.2.2. Toitures :

Pour les toitures à pente, les matériaux d’aspects suivants doivent être privilégiés : tuile plate, ardoise, zinc, cuivre, produits verriers, bois. Pour les toitures terrasses : elles sont autorisées à condition qu’elles fassent l’objet d’un traitement qui, par leur volume, les matériaux, les couleurs et le traitement de l’acrotère, garantisse une bonne insertion dans le site, y compris depuis des points de vue plus éloignés.

Les toitures peuvent également être végétalisées. Sont déconseillés les tôles galvanisées, les éléments métalliques non peints, les plaques ondulées métalliques ou en PVC sur toutes les constructions et les shingles. Seules les cheminées peuvent dépasser du volume des équipements techniques. Les cheminées doivent être traitées avec les matériaux d’aspects et de couleurs en harmonie avec ceux de la construction

2.2.3. Matériaux et couleurs :

Une unité d'aspect devra être recherchée dans le traitement de toutes les façades. Les façades doivent être peintes ou enduites à moins que les matériaux utilisés soient, par leur nature et leur mise en œuvre, d'une qualité suffisante pour rester apparents.

L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, parpaings, briques creuses. ) est interdit. 57

2.2.4. Clôtures :

Les clôtures doivent faire l’objet d’un traitement de qualité et devront être entretenues. En bordure de voie et des espaces publics, sont admis les dispositifs de clôtures suivants :

- un muret d’une hauteur maximale d’1.20 surmonté d’une grille ou d’un grillage, - les clôtures végétales ou - grille ou grillage doublé d’une haie vive. La hauteur maximale ne doit pas dépasser 2,50 mètres. La hauteur doit être calculée par rapport au terrain naturel existant avant travaux.

Sur limites séparatives, la clôture sera constituée d’une haie végétale, doublée d’un grillage, La hauteur des clôtures ne peut dépasser 2,50 mètres au-dessus du sol naturel existant avant travaux. Les matériaux dangereux de type tessons, barbelés, etc. sont interdits.

2.2.5. Les éléments bâtis à protéger au titre de l’article L 151-19 du Code de l’Urbanisme :

Tous les travaux réalisés sur des éléments bâtis recensés au titre de l’article L 151-19 du code de l’urbanisme doivent être conçus, non seulement dans le respect des dispositions prévues ci-dessus, mais également dans le sens d’une préservation et d’une mise en valeur. Ils devront notamment tenir compte des dispositions du cahier des recommandations architecturales et paysagères annexé au présent règlement.

Les éléments se rapportant au commerce (devantures de magasins et leurs enseignes) doivent être intégrés dans la composition architecturale des bâtiments sans porter atteinte par leurs dimensions, leurs couleurs, les matériaux employés, au caractère de l'environnement. Par ailleurs, le Règlement Local de Publicité, annexé au PLU, doit être respecté.

2.2.6. Dispositions en faveur du développement durable

Il s’agit de privilégier l’emploi de dispositifs : - préservant et économisant l’utilisation des ressources naturelles (eau, air, sols et sous-sols, etc.) - limitant les rejets (eau, déchets, pollutions) - de construction avec des matériaux économes ou renouvelables.

En effet, sous réserve de mesures de conception techniques, architecturales ou paysagères assurant leur bonne insertion dans l’environnement urbain, la réalisation d’aménagements ou de constructions répondant à ces objectifs pourra bénéficier d’adaptations aux règles des articles 2.2.1 à 2.2.4.

L’installation de panneaux solaires, ou de tout autre type de matériaux ou d’équipements participant au développement d’énergies renouvelables en toiture ou en façade sera conçue dans le souci d’une insertion harmonieuse avec l’environnement urbain. Les pompes à chaleur et climatiseurs seront installés de manière la plus discrète possible sur les façades les moins visibles depuis l’espace public et devront limiter les nuisances sonores. Les citernes de récupération des eaux de pluie seront installées de manière la plus discrète possible (implantation, teintes et aspect), ou masquées par un écran naturel de végétation.

UD 2.3 Insertion paysagère et aménagements des abords

### Rubrique UD 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : 2.1.1. Emprise au sol)

Définition et application : C’est la projection verticale de volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière). Sont constitutifs d’emprise au sol :

- Toute construction principale, ses annexes - Toute surface dallée et couverte, même non fermée - Les terrasses imperméabilisées situées à plus de 20 cm du terrain naturel Les sous-sols totalement enterrés débordant de l’emprise au sol de la construction en surfaces ne sont pas pris en compte.

L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 50% de la superficie des terrains. Dispositions particulières : Il peut être dérogé aux règles générales pour : ▪ les équipements d’intérêt collectifs ou services publics ; ▪ les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU ne respectant pas les dispositions ci-dessus pour :

- les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie des façades pourront être autorisés.

- les travaux de surélévation dans la limite de la hauteur maximale énoncée à l’article 2.1.3.

### Rubrique UD 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : 2.3.1. Traitement des plantations existantes)

Les constructions doivent être implantées dans le respect des arbres de haute tige existants. Toutefois dans le cas où ces arbres existants empêcheraient la réalisation d’une construction par ailleurs conforme aux autres dispositions du présent règlement, leur abattage est possible à condition qu’ils soient remplacés par la plantation d’arbres.

2.3.2. Espaces libres

II sera conservé au moins 15 % d'espaces libres (hors evergreen) éventuellement plantés. Toutefois, il ne sera pas fixé de minimum dans le cas d’une réhabilitation d’une construction qui ne respecterait pas cette règle. Les espaces libres (hors evergreen) sont des espaces de pleine terre, permettant la libre infiltration des eaux vers la nappe phréatique, dénués sous leur surface de tout obstacle construit ou aménagé bloquant ladite infiltration. Les espaces de plein e terre ne comprennent aucun ouvrage sous le niveau du sol.

UD 2.4 Stationnements

Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement doivent être réalisées en dehors des voies publiques. Les places doivent être facilement accessibles et elles doivent permettre des manœuvres aisées. Les normes minimales d’une place de stationnement sont de 5 x 2,5 mètres. Il ne peut être exigé pour les logements aidés la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. Toutefois, lorsque ces logements sont situés à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Pour les constructions destinées à l'habitation, hors logements aidés, situées à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement.

Normes de stationnement pour les véhicules individuels motorisés Constructions à usage de bureaux Conformément au PDUIF, une norme est instaurée pour les bureaux situés dans le périmètre de 500m de rayon autour des gares de Villabé et de Moulin Galant (RER D). Il ne pourra être construit plus d’une place pour 45m² de surface de plancher pour les immeubles neufs de bureaux (les zones UB et UD du PLU sont concernées). Au-delà d’un rayon de 500 mètres des gares, les différents documents d’urbanisme ne pourront exiger la construction de plus d’une place pour 55m² de surface de plancher.

Les possibilités de stationnement en sous-sol se confrontent au phénomène de nappe affleurante sur une grande partie du territoire. Ainsi, il convient de donner la priorité à l'évitement.

### Rubrique UD 8 - Stationnement (intitulé du document : 2.4.1. Normes de stationnement des véhicules :)

Pour les constructions à usage d’habitation : 1 place par logement Pour les constructions à usage d’entrepôt : une surface affectée au stationnement au maximum à 10 % de la surface de plancher bâtie de la construction., hors ERP Pour les constructions à usage d’activité : une surface affectée au stationnement au moins égale à 60% de la surface de plancher bâtie de la construction. Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée.

2.4.2. Modalités de calcul et de réalisation des aires de stationnement

En cas de changement de destination ou de nature d’activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. Pour les extensions et les réhabilitations de bâtiment sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre des logements ou de locaux d’activités supplémentaires. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues plus haut est requis pour chaque logement supplémentaire ou tranche d’activités supplémentaire. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement. Lorsque le nombre de places de stationnement nécessaire est supérieur à 10, l’installation d’un séparateur d’hydrocarbures pour les évacuations des eaux pluviales avant rejet dans le réseau est exigée. Les places de stationnement définies au titre du présent article doivent être réalisées en sous-sol ou en rez-de-chaussée dans le volume de la construction, ou en extérieur à condition qu’elles soient compatibles avec la circulation publique et la qualité architecturale de la construction et qu’elles limitent l’imperméabilisation des sols par l’emploi de matériaux privilégiant les espaces minéraux sablés, dallés ou pavés ou autres techniques perméables. En cas d’impossibilité de réaliser tout ou partie des places de stationnement nécessaires sur le terrain, le constructeur le pétitionnaire peut être tenu quitte des obligations dans les conditions fixées par l’article L 151-30 du code de l’urbanisme.

III. Desserte, équipements et réseaux

UD 3.1 Accès et desserte par les voies publiques et privées

### Rubrique UD 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : 3.1.1. Accès :)

Pour être constructible, tout terrain doit présenter un accès automobile sur une voie publique ou privée, répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à édifier, sans être inférieur à 3,50 mètres de largeur. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles doivent comporter des accès aménagés pour les circulations douces (piétons et cycles). Ces accès doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées physiques.

3.1.2. Voirie :

Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées à créer doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. Elles doivent notamment permettre l’accès des véhicules de sécurité, de défense incendie et ramassage des ordures ménagères. En tout état de cause, aucune voie nouvelle ne peut avoir une emprise inférieure à 3,50 m. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. Les cheminements piétons existants, indiqués au document graphique, devront être protégés.

UD 3.2 Desserte par les réseaux

3.2.1. Eau potable :

Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public d'eau potable.

### Rubrique UD 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : 3.2.2. Assainissement :)

Les constructions devront se conformer aux dispositions du règlement d’assainissement communautaire, annexé au présent règlement. • Eaux usées : Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordée au réseau public d'assainissement. • Eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. L’infiltration à la parcelle doit être réalisée, sauf impossibilité technique avérée et démontrée.

3.2.3. Réseaux divers, énergies et télécommunications :

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 91659_PLU_20260416.
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La commune : https://edifiable.fr/plu/villabe-91659.md
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