# Zone UDA du plan local d'urbanisme de Villabé (91659) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 91659_PLU_20260416 (plan local d'urbanisme), approuvé le 16/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UDA du règlement, 7 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UDa. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 7 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UDA 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : 2.1.2)

. Implantation des constructions
A - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions doivent être implantées à :
- au moins 10 m de l’alignement des voies primaires. - au moins 5 m de l’alignement des autres voies Dispositions particulières : Certaines constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale : - Dans le cas de construction existante ne respectant pas la règle générale, des réhabilitations, des extensions ou surélévations pourront être autorisées dans le prolongement des façades existantes, sans pour autant se rapprocher davantage de l’alignement. - Les équipements publics, privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs peuvent être implantés en retrait sans minimum.
B - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives En UDa, Les constructions pourront être implantées :
- en retrait d’au moins 5 m des limites séparatives en cas de façades aveugles - en retrait d’au moins 8 m des limites séparatives dans le cas contraire En UDb, Les constructions pourront être implantées : - soit en limites séparatives - soit en retrait d’au moins 5 m des limites séparatives
Dispositions particulières : Les constructions peuvent être implantées différemment des règles définies ci-dessus :
- Lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants, sans toutefois se rapprocher davantage des limites séparatives et dès lors que les façades ou pignons créés ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes.
- Les équipements publics, ou privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie, tels que les transformateurs, peuvent être implantés en limite séparative ou en retrait sans minimum de recul.
- Dans le cas de l’existence d’une servitude de cour commune ou de vue établie par acte authentique, antérieurement à la date d’approbation du présent PLU, les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale, en respectant les minima imposés.
C - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété En UDa : Les constructions non contiguës et édifiées sur un même terrain doivent être éloignées d’une distance au moins égale à:
- 8 mètres si au moins l’une des façades ou pignons comportent des ouvertures - 4 mètres dans le cas contraire En UDb : Les constructions non contiguës et édifiées sur un même terrain doivent être éloignées d’une distance au moins égale à H/2. Lorsque les hauteurs des bâtiments sont différentes, c’est la hauteur du plus haut des bâtiments considérés qui servira au calcul de cette distance.
Dispositions particulières Les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale :
- lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci -dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants dès lors que les façades ou pignons créés dans le prolongement ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes ;
- lorsqu’il s’agit d’équipements publics, privés d’intérêt collectif et d’équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs.

### Rubrique UDA 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : 2.1.3)

. Hauteur maximale
En UDa : La hauteur d’une construction ne doit pas excéder 12m (mesurée à l’acrotère pour les toits terrasses et au faîtage pour les toits à pentes.
En UDb : La hauteur plafond des constructions mesurée au plancher du RDC ne pourra excéder 13 mètres au point le plus haut de l’acrotère, hors équipements techniques spécifiques en toiture.
Dispositions particulières Les constructions peuvent déroger à la règle générale dans les conditions suivantes :
- lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont la hauteur ne respecte pas les règles ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’aménagement des volumes existants ou d’extension sont autorisés dans la limite des hauteurs existantes.
- lorsqu’il s’agit d’équipements publics, ou privés d’intérêt collectif - lorsqu’il s’agit d’ouvrages de transport et de distribution d’électricité
UDa /UDb 2.2 Insertion urbaine, architecturale et environnementale des constructions
2.2.1 Généralités :
Les constructions y compris les annexes doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. Les bâtiments devront présenter une simplicité de volume et une unité de conception. Les constructions et leurs annexes seront étudiées de manière à assurer leur parfaite intégration dans la zone et respecter l’esprit architectural général défini pour les secteurs. Le plus grand soin sera apporté au traitement architectural et paysager des espaces extérieurs en liaison avec les constructions. Une attention particulière devra être portée sur l’insertion des bâtiments par rapport aux perspectives principales et à la topographie du terrain naturel. Les équipements annexes seront de préférence intégrés aux bâtiments. Dans tous les cas, ces bâtiments seront implantés de telle manière qu’ils ne soient pas visibles depuis les voies publiques.
2.2.2. Toitures :
Les toitures seront exclusivement traitées en toitures terrasses, à l’exception des équipements publics et des commerces ou bâtiments de services qui pourront recevoir des couvertures à pentes. Les matériaux de couverture devront être de teintes sombres sur toits terrasses. Les éventuels châssis de toiture seront situés de préférence sur des versants non visibles depuis l’espace public. Les édifices et matériels techniques situés sur les toitures terrasses devront faire l’objet d’un traitement spécifique.

### Rubrique UDA 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : 2.1.1)

. Emprise au sol
Définition et application : C’est la projection verticale de volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le pourcentage se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).
Sont constitutifs d’emprise au sol : - Toute construction principale, ses annexes - Toute surface dallée et couverte, même non fermée - Les terrasses imperméabilisées situées à plus de 20 cm du terrain naturel
Les sous-sols totalement enterrés débordant de l’emprise au sol de la construction en surfaces ne sont pas pris en compte. L’emprise au sol maximale est non réglementée. Dispositions particulières : Il peut être dérogé aux règles générales pour : ▪ les équipements d’intérêt collectifs ou services publics ; ▪ les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU ne respectant pas les dispositions ci-dessus pour :
- les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie des façades pourront être autorisés.
- les travaux de surélévation dans la limite de la hauteur maximale énoncée à l’article 2.1.3.

### Rubrique UDA 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : 2.2.3)

. Aspect extérieur :
Les bâtiments devront faire l’objet d’une attention particulière dans le choix de matériaux. Toutes les façades des constructions seront traitées en un nombre limité de matériaux ainsi qu’en un nombre limité de couleurs, en cohérence avec l’environnement général de la zone.
Les différents murs d’un bâtiment, qu’ils soient aveugles ou non, devront être construits en matériaux de même nature ou ayant entre eux un suffisante parenté d’aspect. Ils devront en tout état de cause présenter un aspect convenable et donner des garanties de bonne conservation.
En UDb, la coloration des bâtiments aura une valeur claire dominante ; et les façades latérales ou postérieures des constructions devront reprendre au moins une nature de matériaux utilisés sur les façades donnant sur la voie primaire. L’emploi à nu de matériaux ordinairement destinés à être recouverts est interdit. Les maçonneries enduites seront de finition « gratté » ou « lissé ». Les lieux de stockage, les bennes à ordures, etc., devront être protégées par des haies végétales ou des murs afin de les cacher depuis le domaine public. Les « ventouses » de ventilation ou d’évacuation des gaz brûlés sont interdites sur les façades visibles depuis le domaine public. L’utilisation de bardage métallique ne devra pas excéder 50% de la surface des façades principales, vues du domaine public. En UDb, les autres matériaux autorisés d’aspect béton traité ou verre. Les surfaces vitrées ne devront pas être inférieures à 10% des façades principales.
2.2.4. Clôtures :
Les clôtures ne sont pas obligatoires. Sur les limites séparatives des lots, la hauteur des clôtures est limitée à 2 mètres, sauf exigence fonctionnelle particulière. Elles ne pourront comporter de parties pleines sur plus du tiers de leur hauteur et devront favoriser la plantation de haies végétales. Les parties vides pourront recevoir un grillage de type rigide de couleur vert foncé. Sur les façades principales donnant sur les voies publiques, la hauteur des clôtures est également limitée à 2 m. Ces clôtures seront constituées d’u moins 1 grillage de type rigide de couleur vert foncé. Ces clôtures pourront en outre comporter des parties pleines sur toute hauteur, destinées à supporter les portails et portes d’entrées ou l’enseigne de l’entreprise. Les matériaux barbelés, les grillages non traités ou galvanisés, les éléments en béton préfabriqués sont interdites.
UDa /UDb 2.3 Insertion paysagère et aménagements des abords
Les parties de terrain non construites qui ne seraient ni nécessaires à la circulation ou au stationnement des véhicules, ni au stockage, notamment les marges de reculement ou d’isolement doivent être plantées et végétalisées. Il sera alors imposé au moins 1 arbre pour 100 m² dans le secteur UDb. L’aménagement de la zone doit s’appuyer sur les prescriptions rédigées dans la notice paysagère de la ZAC.
UDa /UDb 2.4 Stationnements
Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement doivent être réalisées en dehors des voies publiques. Les places doivent être facilement accessibles et elles doivent permettre des manœuvres aisées. Les normes minimales d’une place de stationnement sont de 5 x 2,5 mètres.
Les possibilités de stationnement en sous-sol se confrontent au phénomène de nappe affleurante sur une grande partie du territoire. Ainsi, il convient de donner la priorité à l'évitement. Toutes dispositions devront être prises pour réserver sur chaque propriété les dégagements nécessaires au stationnement et aux manœuvres de façon à ce que les opérations de chargement / déchargement des véhicules s’effectuent à l’intérieur de la propriété en fonction de l’activité concernée. Il ne peut être exigé pour les logements aidés la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. Toutefois, lorsque ces logements sont situés à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Pour les constructions destinées à l'habitation, hors logements aidés, situées à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement.

Normes de stationnement pour les véhicules individuels motorisés Constructions à usage de bureaux Conformément au PDUIF, une norme est instaurée pour les bureaux situés dans le périmètre de 500m de rayon autour des gares de Villabé et de Moulin Galant (RER D). Il ne pourra être construit plus d’une place pour 45m² de surface de plancher pour les immeubles neufs de bureaux (les zones UB et UD du PLU sont concernées). Au-delà d’un rayon de 500 mètres des gares, les différents documents d’urbanisme ne pourront exiger la construction de plus d’une place pour 55m² de surface de plancher.

### Rubrique UDA 8 - Stationnement (intitulé du document : 2.4.1)

. Normes de stationnement des véhicules :
En UDa : • Pour les constructions à usage d’activités en dehors de celles cités ci-dessous : 1 place pour 100 m² de surface de plancher • Pour les constructions à usage de bureaux : 1 place pour 55 m² de surface de plancher • Pour les constructions à usage de commerces et services : 3 places pour 100 m² de surface de plancher
• Pour les constructions à usage hôtelier : 1 place par chambre jusqu’à 100 unités et 0,5 pl/chambre supplémentaire • Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée. Les
locaux et ouvrages d’intérêt collectif, tels que les portes de transformation ou postes de détente gaz ne sont pas réglementés En UDb : • Pour les constructions à usage d’activités sauf bureaux : 1 place pour 150 m² de surface de plancher • Pour les constructions à usage de bureaux : 1 place pour 50 m² de surface de plancher • Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée. Les locaux et ouvrages d’intérêt collectif, tels que les portes de transformation ou postes de détente gaz ne sont pas réglementés
2.4.2. Modalités de calcul et de réalisation des aires de stationnement
Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, toute tranche commencée est due. En cas de changement de destination ou de nature d’activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. Pour les extensions et les réhabilitations de bâtiment sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre des logements ou de locaux d’activités supplémentaires. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues plus haut est requis pour chaque logement supplémentaire ou tranche d’activités supplémentaire. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement. Lorsque le nombre de places de stationnement nécessaire est supérieur à 10, l’installation d’un séparateur d’hydrocarbures pour les évacuations des eaux pluviales avant rejet dans le réseau est exigée.

III. Desserte ; équipements et réseaux
UDa /UDb 3.1 Accès et desserte par les voies publiques et privées

### Rubrique UDA 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : 3.1.1)

. Accès :
Dans les deux secteurs : Toute construction doit être desservie par une voie publique ou privée en bon état de viabilité. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation
3.1.2. Voirie :
En UDa uniquement : Deux types de voirie sont à prendre en compte : la voie primaire et les voies secondaires.
Les emprises minimales seront de : - 7 m pour les voies primaires en double sens et 4 m en sens unique - 6 m pour les voies secondaires en double sens et 3,5 m en sens unique
Dans les deux secteurs : Les voies et accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage ainsi que collecte des ordures. Ils doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation et à garantir un bon état de viabilité. Toute voie se terminant en impasse doit être aménagée pour permettre le demi-tour des véhicules. Toute voie destinée à devenir publique, devra comporter un dispositif d’éclairage public.
Les locaux et ouvrages d’intérêt collectif, tels que les postes de transformation et postes de détente gaz ne sont pas assujettis aux règles de cet article.
UDa /UDb 3.2 Desserte par les réseaux
3.2.1. Eau potable :
Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public d'eau potable.

### Rubrique UDA 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : 3.2.2)

. Assainissement :
Les constructions devront se conformer aux dispositions du règlement d’assainissement communautaire, annexé au présent règlement. • Eaux usées : Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordée au réseau public d'assainissement. • Eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. L’infiltration à la parcelle doit être réalisée, sauf impossibilité technique avérée et démontrée.
3.2.3. Réseaux divers, énergies et télécommunications :

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 91659_PLU_20260416.
Page : https://edifiable.fr/plu/villabe-91659/uda
La commune : https://edifiable.fr/plu/villabe-91659.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/91659/zone/uda