# Zone UE du plan local d'urbanisme de Villabé (91659) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 91659_PLU_20260416 (plan local d'urbanisme), approuvé le 16/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UE du règlement, 7 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UEa. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 7 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UE 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : 2.1.2. Règles d’implantation)

Nota : Lorsque deux règles d’implantation sont applicables, la moins contraignante sera retenue.

A – Implantation par rapport aux voies et emprises publiques : Les constructions seront implantées :

- Soit à l’alignement, - Soit en retrait d’au moins 3 m de l’alignement des voies ou espaces publics existants ou à créer. Ces règles s’appliquent non seulement par rapport aux voies bordant le périmètre du terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, par rapport à celles apparaissant sur le plan de division d'un lotissement ou de celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance.

Dispositions particulières : Dans le cas de construction existante ne respectant pas la règle générale, des réhabilitations, des extensions ou surélévations pourront être autorisées dans le prolongement des façades existantes, sans pour autant se rapprocher davantage de l’alignement à l’exception d’une extension à l’alignement. Les équipements publics, privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs peuvent être implantés en retrait sans minimum. Pour les éléments remarquables identifiés au titre de l’article L 151-19 du CU, toute extension ou construction nouvelle doit être implantée de façon à préserver les caractéristiques qui ont prévalu pour son recensement, dans le respect du cahier des recommandations architecturales et paysagères annexé au présent règlement.

B – Implantation par rapport aux limites séparatives : Les constructions doivent être implantées seulement sur une limite séparative. Dans le cas contraire, elles doivent être implantées à une distance par rapport aux limites séparatives au moins égale à 2,50 mètres. Ces règles s’appliquent non seulement par rapport aux limites périmétrales du terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, par rapport à celles apparaissant sur le plan de division d'un lotissement ou de celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance.

Dispositions particulières : Les constructions peuvent être implantées différemment des règles définies ci-dessus :

▪ Lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants, sans toutefois se rapprocher davantage des limites séparatives et dès lors que les façades ou pignons créés ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes. ▪ Les équipements publics, ou privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs, peuvent être implantés en limite séparative ou en retrait sans minimum de recul. ▪ Pour la sauvegarde d’un élément bâti identifié au titre de l’article L 151-19 du CU, il pourra être imposé une implantation différente, compatible avec la mise en valeur de l’élément identifié, conformément aux dispositions des fiches patrimoine établies sur les éléments recensés au titre de l’article L 151-19 du CU. ▪ Les bâtiments annexes de moins de 20m² de surface de plancher pourront être édifiés en limites séparatives ou à au moins 1 m de celle-ci, à condition que leur longueur (totalité des linéaires en contact avec les limites séparatives) n’excède pas 10 m et que leur hauteur à l’égout du toit n’excède pas 3,50 m et qu’elles ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes. Dans les cas contraires, elles devront respecter les retraits. Les abris de jardin ne doivent pas être visibles depuis le domaine public. ▪ Lorsque les propriétaires de terrains contigus ont créé une servitude de cour commune ou de vue par acte authentique avant la date d’approbation de la modification n°1 du PLU, les distances de retrait prévues ci-dessus se calculent non plus par rapport à la limite séparative mais par rapport à la limite opposée de l’espace grevé par la servitude. Cette disposition n’est pas valable pour les servitudes de cours communes créées après la date d’approbation de la modification n°1 du PLU. ▪ Le long des rivières, rus et bras morts de l’Essonne, toute construction est interdite à moins de 5 m des berges.

C – Implantation des constructions sur une même propriété : Les constructions non contiguës et édifiées sur un même terrain doivent être éloignées d’une distance au moins égale à 2,50 mètres. Ces règles s’appliquent non seulement sur le terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, sur chaque terrain issu du plan de division d'un lotissement ou de celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance.

Dispositions particulières : Les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale :

▪ lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants dès lors que les façades ou pignons créés dans le prolongement ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes ;

▪ lorsqu’il s’agit d’équipements publics, privés d’intérêt collectif et d’équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs.

▪ Pour la sauvegarde d’un élément remarquable identifié au titre de l’article L 151-19 du CU, il pourra être imposé un recul de la construction nouvelle (y compris ses fondations) compatible avec la mise en valeur de l’élément identifié.

▪ Lorsqu’une servitude de cour commune ou de vue a été créée par acte authentique avant la date d’approbation de la modification n°1 du PLU, les distances de retrait prévues dans la règle générale se calculent par rapport à la limite opposée de l’espace grevé par la servitude. Cette disposition n’est pas valable pour les servitudes de cours communes créées après la date d’approbation de la modification n°1 du PLU.

### Rubrique UE 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : 2.1.3. Hauteur maximale des constructions)

Bâtiments principaux : La hauteur maximum des constructions ne peut excéder 11 m au faîtage. Annexes : Dans le cas de constructions annexes de moins de 20 m² de surface de plancher, leur hauteur est fixée à 3,50 m à l’égout du toit. Dispositions particulières : Les constructions peuvent déroger à la règle générale dans les conditions suivantes :

-lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont la hauteur ne respecte pas les règles ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’aménagement des volumes existants ou d’extension sont autorisés dans la limite des hauteurs existantes. -lorsqu’il s’agit d’équipements publics, ou privés d’intérêt collectif. -lorsqu’il s’agit d’ouvrages de distribution d’électricité ou de gaz, ils ne dépasseront 4 m de hauteur.

UE 2.2 Insertion urbaine architecturale et environnementale des constructions

2.2.1. Généralités :

Les constructions y compris les annexes doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. Les volumes des toits et les matériaux doivent être choisis de manière à composer un tout homogène avec les immeubles existants dont la qualité architecturale mérite d'être respectée, sans toutefois constituer un pastiche d'architecture régionale. L'aspect des constructions à usage d'activité ou d'équipements collectifs doit, par l'utilisation de matériaux et de techniques appropriées, exprimer une certaine recherche dans le but de traduire de façon esthétique leur caractère fonctionnel.

2.2.2. Toitures :

En zone UE : Pour les toitures à pente, elles seront comprises entre 30 et 45° pour les constructions à usage d’habitation. Les matériaux doivent présenter un des aspects suivants : tuile plate, tuile mécanique, ardoise, produits verriers, bois, zinc. Les extensions liées à l’habitation (véranda, sas d’entrée, abri de jardin…) pourront avoir une pente de toit différente. Sont déconseillés les tôles galvanisées, les éléments métalliques non peints, les plaques ondulées métalliques ou en PVC sur toutes les constructions et les shingles à l’exception des annexes de moins de 20 m² de surface de plancher.

Pour les toitures terrasses : Elles sont autorisées sur les bâtiments publics, ou privés d’intérêt collectif et devront respecter les critères de performance énergétique conformes à la réglementation thermique en vigueur. Elles peuvent également être végétalisées. Elles feront alors l’objet d’un traitement qui, par leur volume, les matériaux, les couleurs et le traitement de l’acrotère, garantit une bonne insertion dans le site, et notamment depuis l’espace public.

En zone UEa : Les toitures seront composées d'éléments à deux pans minimum. Les toitures terrasses sont interdites. La ligne principale de faîtage doit être parallèle à l'alignement ou perpendiculaire à l'alignement ou aux limites séparatives latérales de propriété. Les toitures à pente seront recouvertes de tuiles mécaniques de coloris rouge ou brun ancien. Les matériaux présentant un des aspects suivants sont interdits : tuile plate, ardoise, produits verriers, bois, zinc. Sont également interdits les tôles galvanisées, les éléments métalliques non peints, les plaques ondulées métalliques ou en PVC et les shingles sur toutes les constructions à l'exception des annexes de moins de 20 m² de surface de plancher. En cas de remplacement total ou partiel d'une toiture d'une construction existante, les mêmes matériaux que ceux d'origine seront utilisés. Les ouvertures sur toitures seront sous forme de châssis de toit qui devront respecter l'ordonnancement de la façade en s'alignant dans la mesure du possible sur les baies des étages inférieurs. Leur nombre sera limité et ne dépassera pas une unité pour 5 mètres linéaires de toiture. ' Les ouvertures sur toiture sous forme de lucarnes, chiens assis sont interdits.

2.2.3. Matériaux et couleurs :

Une unité d'aspect devra être recherchée dans le traitement de toutes les façades. Les façades doivent être peintes ou enduites à moins que les matériaux utilisés soient, par leur nature et leur mise en œuvre, d'une qualité suffisante pour rester apparents. L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, parpaings, briques creuses. ) est interdit. En zone UEa : Les menuiseries, huisseries, boiseries extérieures et volets et façades seront de la couleur d'origine définie pour chaque construction ou à défaut des constructions avoisinantes et respectant l'harmonie d'ensemble. Il en est de même pour les portes de garage dont la teinte dominante est le beige clair ou moyen. Les volets battants existants et visibles ne peuvent être su primés (Les volets roulants sont autorisés sous réserve qu'ils r estent masqués par les volets battants). En cas de remplacement d'une partie extérieure d'une construction existante (portes, fenêtres, volets), la forme de la partie de la construction remplacée doit être identique à celle existant précédemment. Les façades des constructions seront revêtues d'un enduit extérieur finition « écrasée » « gratté » ou « projeté ». Les bardages de tôle ou bac acier en façade sont interdits.

2.2.4. Clôtures :

En zone UE :

Sur l’emprise du secteur des coteaux d’Ambreville (passage diadème, passage électra, passage Gemma, du 11 et 14 rue

Andromède jusqu’au 42 rue Andromède…), les haies végétales ne dépassent pas 1,80m.

- en façade de rue : grillage métallique vert de 0,80 m de hauteur maximale, doublé de haies.

- en limite séparative : grillage métallique vert de 1,60 m de hauteur maximale, une base en maçonnerie de 0.20 m est tolérée ; ces clôtures sont doublées de haies végétales.

- Les portails sont interdits, les portillons autorisés seront de couleur blanche et d’une hauteur maximale de 1 m.

En zone UEa :

Concernant les parties communes à usage privatif situées devant les constructions en limite de voie publique, toute clôture, portillon, portail sont interdits., sauf haie végétale de 80 cm.

1 - Entre les maisons et l’espace public : • Séparation devant les maisons (au niveau des terrains mis en jouissance par l’ASGL) aux résidants) et l’espace public : o Aucune fermeture en bordure de trottoir. Seule une haie végétale sera autorisée d’une hauteur maximale de 80 cm afin de permettre la visibilité pour sortir du garage avec un véhicule. o Un portillon peut être autorisé, uniquement pour accéder au jardin. • Séparation des jardins et l’espace public sur le côté des maisons : o Entre les jardins et la rue ou les passages publics l’installation d’un grillage de 1.20 m ou de 1.60 m doublé de la plantation d’une nouvelle haie végétale doit être la priorité afin de garantir l’harmonie du lotissement. ▪ Cependant en raison des délais de pousse des végétaux et afin de garantir la sécurité des jardins, est autorisés l’édification d’un muret de 1.20 m maximum qui devra reprendre à l’identique l’aspect visuel de la construction existante (couleur, enduit/crépis). Le muret peut être doublé de végétaux plantés à l’intérieur du jardin ou surmonté par des éléments horizontaux ou verticaux ajourés (la couleur sera défini par le cahier des charge). L’ensemble ne doit pas dépasser 1.80 m et être en corrélation avec la hauteur de la haie de la maison voisine afin d’éviter les effets de « dents de scie » d’une propriété à l’autre. ▪ Sont aussi autorisés l’implantation de panneaux rigides en « composite » de couleur grise d’une hauteur maximale de 1.80 m.

S’agissant des matériaux, sont interdits les tôles ondulées, canis, bâches, brises vues, haies artificielles, les palissades en bois…

2 - Les séparations entre les jardins non visibles de la rue : Seuls sont autorisées l’installation :

• d’un grillage d’une hauteur de 1.20 m avec l’implantation d’une haie végétale de chaque côté ne dépassant pas 1.80 m de hauteur.

• les palissades en bois ou en composite avec l’implantation d’une haie végétale de chaque côté ne dépassant pas 1.80 m de hauteur.

2.2.5. Dispositions en faveur du développement durable

Il s’agit de privilégier l’emploi de dispositifs :

- préservant et économisant l’utilisation des ressources naturelles (eau, air, sols et sous-sols, etc.)

- limitant les rejets (eau, déchets, pollutions)

- de construction avec des matériaux économes ou renouvelables.

En effet, sous réserve de mesures de conception techniques, architecturales ou paysagères assurant leur bonne insertion dans l’environnement urbain, la réalisation d’aménagements ou de constructions répondant à ces objectifs pourra bénéficier d’adaptations aux règles des articles 2.2.1 à 2.2.4.

L’installation de panneaux solaires, ou de tout autre type de matériaux ou d’équipements participant au développement d’énergies renouvelables en toiture ou en façade côté jardin sera conçue dans le souci d’une insertion harmonieuse avec l’environnement urbain.

Les pompes à chaleur et climatiseurs seront installées de manière la plus discrète possible sur les façades les moins visibles depuis l’espace public et devront limiter les nuisances sonores. Les citernes de récupération des eaux de pluie seront installées de manière la plus discrète possible (implantation, teintes et aspect), ou masquées par un écran naturel de végétation.

UE 2.3 Insertion paysagère et aménagements des abords

2.3.1. Espaces boisés classés.

Les espaces boisés, les arbres isolés ou les alignements d’arbres existant ainsi que les haies structurantes doivent être conservées ou remplacés et entretenus. Ils sont soumis aux dispositions des articles L 113-1, et L 113-2 du Code de l’urbanisme.

### Rubrique UE 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : 2.1.1. Emprise au sol maximale des constructions)

Définition et application : C’est la projection verticale de volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière). Sont constitutifs d’emprise au sol :

- Toute construction principale, ses annexes - Toute surface dallée et couverte, même non fermée - Les terrasses imperméabilisées situées à plus de 20 cm du terrain naturel Les sous-sols totalement enterrés débordant de l’emprise au sol de la construction en surfaces ne sont pas pris en compte.

L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder : ▪ En UE : 40% de la superficie des terrains ▪ En UEa : 50% de la superficie des terrains

Dispositions particulières : Il peut être dérogé aux règles générales pour :

les équipements d’intérêt collectifs ou services publics ; les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU ne respectant pas les dispositions ci-dessus pour : - les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie des façades pourront être autorisés. - les travaux de surélévation dans la limite de la hauteur maximale énoncée à l’article 2.1.3.

### Rubrique UE 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : 2.3.2. Traitement des plantations existantes.)

Les constructions doivent être implantées dans le respect des arbres de haute tige existants. Toutefois dans le cas où ces arbres existants empêcheraient la réalisation d’une construction par ailleurs conforme aux autres dispositions du présent règlement, leur abattage est possible à condition qu’ils soient remplacés par la plantation d’arbres.

2.3.3. Espaces libres

II sera conservé au moins 40 % d'espaces libres. Les espaces libres (hors evergreen) sont des espaces de pleine terre, permettant la libre infiltration des eaux vers la nappe phréatique, dénués sous leur surface de tout obstacle construit ou aménagé bloquant ladite infiltration. Les espaces de plein e terre ne comprennent aucun ouvrage sous le niveau du sol. Toutefois, il ne sera pas fixé de minimum dans le cas d’une réhabilitation d’une construction qui ne respecterait pas cette rè gle. Les terrains indiqués au document graphique doivent être plantés et paysagés avec des essences et sujets de composition variée respectant l’identité paysagère du lieu.

UE 2.4 Stationnements

Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement doivent être réalisées en dehors des voies publiques. Les places doivent être facilement accessibles et elles doivent permettre des manœuvres aisées. Les normes minimales d’une place de stationnement sont de 5 x 2,5 mètres. Les possibilités de stationnement en sous-sol se confrontent au phénomène de nappe affleurante sur une grande partie du territoire. Ainsi, il convient de donner la priorité à l'évitement.

### Rubrique UE 8 - Stationnement (intitulé du document : 2.4.1. Normes de stationnement des véhicules :)

Pour les constructions à usage d’habitation : - Au moins 1 place par logement ayant une surface de plancher inférieure à 40m². - Au moins 2 places par logement ayant une surface de plancher comprise entre 40m² et 100m² inclus. - Au moins 3 places par logement ayant une surface de plancher supérieure à 100m².

1 place visiteur par multiple de 5 logements, arrondi au nombre supérieur.

- Pour les constructions de logements locatifs financés par un prêt aidé par l’Etat, il sera exigé la réalisation d’au moins 1 place par logement. Lorsque les logements locatifs financés par un prêt aidé par l’État, sont situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il est exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée.

2.4.2. Normes de stationnement pour les deux-roues :

Prévoir un espace dédié au stationnement vélo dans les constructions nouvelles. - Habitat collectif : 0,75 m² par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m² ; - Bureaux : 1,5 m² pour 100 m² de surface de plancher. - Activités, commerces de plus de 500 m² de SDP, industries et équipements publics : a minima une place pour dix employés. On prévoira aussi, le stationnement des visiteurs. - Établissements scolaires (écoles primaires, collèges, lycées, universités) : 1 place pour huit à douze élèves. Il est recommandé aux collectivités de suivre les recommandations visées ci-après pour adapter l’offre de stationnement vélo selon le niveau de l’établissement scolaire concerné

2.4.3. Modalités de calcul et de réalisation des aires de stationnement

En cas de changement de destination ou de nature d’activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. Pour les extensions et les réhabilitations de bâtiment sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre des logements ou de locaux d’activités supplémentaires. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues plus haut est requis pour chaque logement supplémentaire ou tranche d’activités supplémentaire. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement. Lorsque le nombre de places de stationnement nécessaire est supérieur à 10, l’installation d’un séparateur d’hydrocarbures pour les évacuations des eaux pluviales avant rejet dans le réseau est exigée. Les places de stationnement définies au titre du présent article doivent être réalisées en sous-sol ou en rez-de-chaussée dans le volume de la construction, ou en extérieur à condition qu’elles soient compatibles avec la circulation publique et la qualité architecturale de la construction et qu’elles limitent l’imperméabilisation des sols par l’emploi de matériaux privilégiant les espaces minéraux sablés, dallés ou pavés ou autres techniques perméables. En cas d’impossibilité de réaliser tout ou partie des places de stationnement nécessaires sur le terrain, le constructeur le pétitionnaire peut être tenu quitte des obligations dans les conditions fixées par l’article L 151-30 du code de l’urbanisme.

III- Équipement et réseaux

UE 3.1 Accès et desserte par les voies publiques et privées

### Rubrique UE 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : 3.1.1. Accès :)

Pour être constructible, tout terrain doit présenter un accès automobile sur une voie publique ou privée, répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à édifier, sans être inférieur à 3,50 mètres de largeur. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles doivent comporter des accès aménagés pour les circulations douces (piétons et cycles). Ces accès doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées physiques.

3.1.2. Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées à créer doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. Elles doivent notamment permettre l’accès des véhicules de sécurité, de défense incendie et ramassage des ordures ménagères. En tout état de cause, aucune voie nouvelle ne peut avoir une emprise inférieure à 3,50 m. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. Les cheminements piétons existants, indiqués au document graphique, devront être protégés.

UE 3.2 Desserte par les réseaux

3.2.1. Eau potable :

Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public d'eau potable.

### Rubrique UE 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : 3.2.2. Assainissement :)

Les constructions devront se conformer aux dispositions du règlement d’assainissement communautaire, annexé au présent règlement. • Eaux usées : Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordée au réseau public d'assainissement. • Eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.

L’infiltration à la parcelle doit être réalisée, sauf impossibilité technique avérée et démontrée.

3.2.3. Réseaux divers, énergies et télécommunications :

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 91659_PLU_20260416.
Page : https://edifiable.fr/plu/villabe-91659/ue
La commune : https://edifiable.fr/plu/villabe-91659.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/91659/zone/ue