# Zone AE du plan local d'urbanisme de Villepot (44218) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 44218_PLU_20260629 (plan local d'urbanisme), approuvé le 29/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre AE du règlement, 9 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Ae. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique AE 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : Destinations et sous-destinations autorisées et interdites)

Les destinations et sous-destinations autorisées et interdites en zone agricole sont indiquées dans le tableau suivant. Les destinations et sous-destinations autorisées sous condition(s) devront respecter les règles définies à l’article Ae.2 Interdictions et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités.

DESTINATIONS

SOUS-DESTINATIONS

Exploitation agricole et forestière Habitation

Commerce et activités de service

Equipements d’intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire

Exploitation agricole Exploitation forestière

Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services avec accueil d’une clientèle Hôtels Autres hébergements touristiques Cinéma Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles Equipements sportifs Lieux de culte Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisation

X X

ZONE Ae

Autorisation sous condition(s) (1.2)

X X X

X

X X X X

Interdiction

X

X X X X X X

X X X X X

X

Les conditions sont les suivantes (Nb : Les conditions sont cumulatives) :

• Les constructions appartenant aux catégories « artisanat et commerce de détail », « Restauration », et « Cuisine dédiée à la vente en ligne » sont autorisées à condition de : o de ne pas compromettre l’activité agricole initialement présente, o de proposer une offre de stationnement privé adaptée aux besoins (taux et rythme de fréquentation, des besoins des usagers, de la clientèle et des salariés), o d’être implantée au sein d’un bâtiment identifié comme pouvant changer de destination, o Les extensions sont limitées.

• Les constructions appartenant aux catégories « industrie », « bureau » et « entrepôt » sont autorisées à condition de : o de ne pas compromettre l’activité agricole initialement présente, o d’être implantée au sein d’un bâtiment identifié comme pouvant changer de destination, o Les extensions sont limitées.

• Les constructions appartenant à la catégorie « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés », sont autorisées à condition : o de ne pas compromettre l’activité agricole initialement présente, o de ne pas générer des nuisances incompatibles avec les constructions environnantes au regard des nuisances sonores, olfactives, visuelles. o Les extensions sont limitées.

• Les constructions appartenant à la catégorie « logement » est autorisée à condition : o D’être au sein d’une construction existante à la date d’approbation du PLU ou dans le cadre d’un changement de destination des bâtiments existants repérés au plan de zonage n°1, o De réhabiliter/rénover un bâtiment existant à la date d’approbation du PLU, o D’être nécessaire à l’activité agricole – voir la partie « Les constructions nouvelles à vocation de « logement » ».

Extension à la construction principale pour l’activité économique Les extensions des constructions existantes à vocation économique (« artisanat et commerce de détail », « restauration », « commerce de gros », « entrepôt », « industrie », « bureau ») sont autorisées, à condition de ne pas dépasser 75 m² d’emprise au sol. De nouvelles constructions peuvent être édifiées, à condition de ne pas dépasser 75 m² d’emprise au sol sur l’unité parcellaire.

Les constructions nouvelles à vocation de « logement » Les nouvelles constructions à usage de logement et leurs annexes peuvent être autorisées si elles sont :

• Directement liées et nécessaires à l’activité agricole, • Implantées à 50 mètres maximum des bâtiments principaux d’exploitation, • En continuité d’un groupement bâti proche de type village ou hameau, • Destinées au logement de l’exploitant,

Plusieurs habitations peuvent être admises par siège d’exploitation sous réserve d’une nécessité de proximité avec l’activité agricole.

Extension à la construction principale L’extension de logements existants, liés à une exploitation agricole ou non, doit se faire de manière mesurée et ne pas dépasser 50 m² d’emprise au sol.

Annexe à la construction principale La création d’annexes à un logement est autorisée, sous réserve :

• D’être implantée à moins de 25 mètres de la construction principale à laquelle elle se rattache (mesuré depuis à partir du nu extérieur de la façade) ;

• De ne pas excéder une hauteur de 3,5 m à l’égout du toit. • De respecter une surface d’emprise au sol maximum de 40 m² d’annexes par unité foncière, en plus des surfaces d’annexes existantes à compter de la date d’approbation du PLU (hors piscine et son local d’entretien ne dépassant pas 10 m² d’emprise au sol).

Exemples : il est possible de créer : o Une seule nouvelle annexe d’une surface de 40 m². o Ou plusieurs annexes, dont la surface totale ne doit pas dépasser 40 m².

Les systèmes de production d’énergie L’installation de systèmes domestiques solaires, thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, est autorisée dès lors qu’ils ne nuisent ni à la qualité architecturale du projet, ni à la qualité urbaine des lieux et que leur installation, lorsqu’elle se fait sur une toiture, n’entraîne pas de saillie trop importante qui viendrait modifier significativement l’axe d’inclinaison de la toiture.

Les cours d’eau et leurs abords L’implantation d’un bâtiment (hors annexe de moins de 20 m²) ne pourra se faire à moins de 10 mètres au minimum d’un cours d’eau (calculé depuis le haut de la berge). Les cours d’eau et la bande des inconstructibles sont repérées au plan de zonage n°2.

Changements de destination Les bâtiments pouvant changer de destination sont repérés sont le plan n°1 (3B_Reglement_graphique). Afin de préserver les caractéristiques patrimoniales et architecturales, des recommandations sont annexées au présent document (annexe 3). Les bâtiments concernés par un changement de destination seront examinés en CDPENAF. Par conséquent, les questions sanitaires seront examinées par cette instance. Les changements de destination doivent être implantés à plus de 100 mètres minimum des constructions agricoles générant un périmètre sanitaire, et n’apporteront pas de gêne aux activités agricoles environnantes. Les changements de destination de bâtiments implantés dans la marge de recul sont autorisés sous réserve d’un accès satisfaisant depuis la RD (si le bâtiment est desservi par une RD) et sous réserve qu’il soit précisé au pétitionnaire que, du fait de sa situation, dans l’emprise d’une marge de recul, aucune suite ne sera donnée aux éventuelles requêtes relatives au bruit des futurs riverains.

Occupations du sol particulières

Sont strictement interdits le stationnement permanent de caravanes habitées, l’aménagement de terrains de camping, les carrières, les décharges, ainsi que les dépôts de toute nature.

Les constructions s’inscrivant dans un contexte de diversification de l’activité agricole sont autorisées, à condition de ne pas compromettre l’activité agricole.

La rénovation/réhabilitation de bâtiments existants à la date d’approbation du PLU est autorisé.

Sont autorisés en zone agricole A, les abris pour animaux de moins de 20m².

Les exhaussements et affouillements de sol sont autorisés pour les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que pour l’activité agricole. Toutefois, les excavations et exhaussements en bordure de route départementale doivent respecter les dispositions des articles 34 et 35 du règlement de voirie départementale.

Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif sont autorisées dans l’ensemble de la zone, sous-secteurs compris et les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont donc également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.

Les affouillements et exhaussements des sols en zone agricole et naturelle pour l'activité agricole sont autorisés.

Les équipements d’intérêt général sont autorisés.

2.Caractéristiques

urbaine,

architecturale,

environnementale et paysagère

Tout projet pourra être refusé si, par l’implantation ou le volume de sa ou de ses constructions, il ne respecte pas le paysage traditionnellement observé dans la zone où il s’implante, conformément à la partie « Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ».

Il est possible de déroger aux règles définies ci-après, pour les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et les services publics.

### Rubrique AE 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Volumétrie et implantation des constructions)

A. Principes généraux

Tout projet devra proposer un aménagement compatible avec les besoins d’accessibilité pour les services de secours.

B. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions doivent être implantées en retrait par rapport à l'axe des voies dans les conditions minimales suivantes :

Voies

Toutes constructions

Autres RD Autres voies

25 m de l’axe 5 m de l’alignement

Ces retraits ne s'appliquent pas : • aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, • aux services publics exigeant la proximité des infrastructures routières, • aux réseaux d'intérêt public,

En cas de construction d’annexe, de dépendance ou d’extension d’une construction existante ne respectant pas ces règles, l’implantation des constructions doit respecter un recul au moins égal à celui du bâtiment existant ne respectant pas la règle.

C. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions (hors annexes) doivent s’implanter en respectant une distance au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre le point le plus bas de la construction et son point le plus haut (hauteur/2) sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. Les annexes doivent respecter un recul d’un mètre minimum. En cas d'extension de bâtiment érigé à moins de trois mètres de la limite séparative, l'extension ne devra pas réduire la marge de recul existante. Si le projet de construction principale ou d’annexe est accolé à une construction existante sur la même unité foncière, de valeur ou en bon état et ayant une implantation différente, elle pourra alors respecter le même retrait. Les dispositions de cet article ne s'appliquent pas aux installations et équipements techniques liés aux réseaux des services publics ou des établissements d'intérêt collectif (assainissement, eau potable, électricité, télécommunications ...).

D. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

La création d’annexes à un logement est autorisée, sous réserve d’être implantée à moins de 25 mètres de la construction principale à laquelle elle se rattache (mesuré depuis à partir du nu extérieur de la façade).

### Rubrique AE 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : F. Hauteur des constructions)

La hauteur maximale des constructions de « logement » ne peut excéder 2 niveaux, le comble pouvant être aménagé sur 1 niveau supplémentaire. En cas d’extension d’une construction existante, la hauteur de l’extension ne peut être supérieure à la construction principale. Toutefois, la hauteur maximale des constructions principales ne doit pas dépasser 7 mètres, mesurée à l’égout du toit.

La hauteur maximale des constructions dédiées à « l’exploitation agricole » et « l’exploitation forestière » est limitée à 15 m au faitage. La hauteur maximale des constructions à vocation économique (« artisanat et commerce de détail », « restauration », « commerce de gros », « entrepôt », « industrie », « bureau ») est limitée à 12 m. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux ouvrages techniques indispensables, cheminées et autres superstructures, lorsque leurs caractéristiques l'imposent.

### Rubrique AE 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : E. Emprise au sol)

L’extension de logements existants, liés à une exploitation agricole ou non, doit se faire de manière mesurée et ne pas dépasser 50 m² d’emprise au sol au sein de l’unité parcellaire. Les extensions des constructions existantes à vocation économique (« artisanat et commerce de détail », « restauration », « commerce de gros », « entrepôt », « industrie », « bureau ») sont autorisées, à condition de ne pas dépasser 75 m² d’emprise au sol. De nouvelles constructions peuvent être édifiées, à condition de ne pas dépasser 75 m² d’emprise au sol sur l’unité parcellaire. Les nouvelles annexes à la construction principale doivent respecter une surface d’emprise au sol cumulée de 40 m² d’annexes par unité foncière, en plus des surfaces d’annexes existantes à compter de la date d’approbation du PLU (hors piscine et son local d’entretien ne dépassant pas 10 m² d’emprise au sol).

### Rubrique AE 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère A)

. Généralités

Les constructions et les clôtures doivent s'intégrer parfaitement à leur environnement par : • la simplicité et les proportions de leur volume, • la qualité des matériaux, • l'harmonie des couleurs, • leur tenue générale

Les annexes et dépendances doivent être réalisées dans un souci d'intégration avec les lieux environnants. La mise en œuvre de techniques valorisant les énergies renouvelables telles que panneaux solaires est admise et encouragée sous réserve d'une bonne d'intégration dans le milieu environnant. Les teintes détonantes ou couleurs vives, le noir et le blanc pur sont exclus. Les couleurs détonantes ou vives, le noir et le blanc pur ne sont admis qu’autour des encadrements des menuiseries et ouvrants.

B. Toitures

Pour la destination « Logement » Les toitures des volumes principaux doivent être réalisées :

• Soit en ardoises naturelles ou tout autre matériau de tenue et d'aspect identique à l'ardoise. La pente des constructions traditionnelles sera comprise entre 40° et 60°, ou sera identique à celle de la construction à laquelle elle s'adosse ;

• Soit en tuiles ou tout autre matériau de tenue et d'aspect identique à la tuile si l'environnement du projet est déjà couvert en tuiles, ou dans le cas d'une reconstruction ou rénovation de bâtiments initialement couverts en tuiles. La pente des constructions traditionnelles sera de 30° maximum.

L’accès sur la voie publique devra être aménagé en entrée charretière. Dans ce cas, la profondeur de l’entrée doit être au minimum de 5m par rapport à la limite de l’emprise publique.

C. Clôtures

L’édification et la modification des clôtures sont soumises à déclaration préalable, lorsqu’elles ne sont pas soumises à permis de construire ou d’aménager (par application de l’article R.421-12 du code de l’urbanisme). En front de rue :

• La hauteur ne doit pas excéder à 1,80 m de hauteur (mesuré au trottoir), • Elles peuvent être constituées par un mur de 1,80 m maximum non surmonté de grilles ou de grillage, ou constituées seulement par un grillage ou par des lisses, • Un mur bahut de 1 m maximum de hauteur, surmonté ou non n'excédant pas 1,80 m de hauteur, • Elles peuvent être végétales, doublées ou non d’un grillage à maille large (10 x 10cm), d’une hauteur maximum de 1,80m. En limites séparatives (des parcelles bâties) :

• La hauteur ne doit pas excéder 1,80m. • Les clôtures végétales sont fortement recommandées et ne doivent pas dépasser 2 m de hauteur.

Les murs en parpaings et les plaques de béton sont interdits. Le mur devra être recouvert d’un enduit, d’un parement ou peint sur sa face extérieure. Ces éléments peuvent être doublés par une haie vive, mais la hauteur de l'ensemble ne doit pas dépasser les limites indiquées ci-dessus. L'emploi de clôtures en béton moulé est autorisé sur une hauteur de 50 cm. Les clôtures végétales sont également autorisées, d’une hauteur maximale de 1,80 m. La préservation des clôtures végétales (haies vives) est fortement recommandée. Une vigilance est à apporter à la visibilité routière. Les haies ne doivent en aucun cas déranger cette visibilité.

Les clôtures utilisées pour l’encadrement des activités d’élevage ne sont pas réglementées.

### Rubrique AE 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions)

A. Eléments de paysage protégés

Se reporter à l’Orientation d’Aménagement et de Programmation « trame verte et bleue » (document 5.b du PLU) qui en définit les règles de protection. Tous travaux sur les éléments remarquables du paysage sont soumis à autorisation. Des rideaux de végétations suffisamment épais doivent être plantés afin de masquer les constructions et installations pouvant engendrer des nuisances le long des voies.

### Rubrique AE 8 - Stationnement (intitulé du document : B. Stationnement)

Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies de circulation publique. Le nombre de places de stationnement à réaliser devra être conforme aux besoins, et ce notamment en fonction :

• De leur nature ; • Du taux et du rythme de leur fréquentation

3.Equipements, réseaux

### Rubrique AE 9 - Desserte par les voies publiques ou privées

A. Accès

Toute autorisation peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie (accès direct ou servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou par voie juridique en application de l'article 682 du Code Civil). Elle peut également être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. Dans tous les cas, les caractéristiques des accès doivent répondre à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à desservir. L'autorisation d'utilisation du sol peut être subordonnée à la réalisation d'aménagements particuliers concernant les accès et tenant compte de l'intensité de la circulation et de la sécurité publique.

B. Voirie à créer

Les terrains devront être desservis par des voies publiques ou privées, carrossables et en bon état d'entretien, dans des conditions répondant à l'importance et à la destination des constructions qui doivent y être édifiées, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation, des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie. Lorsque les voies se termineront en impasse, elles devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.

### Rubrique AE 10 - Desserte par les réseaux

A. Eau potable

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau, doit être desservie par un réseau de distribution d'eau potable conforme aux règlements en vigueur. Néanmoins, la réglementation sanitaire n'impose pas le branchement des habitations au réseau public d'alimentation.

B. Assainissement

Eaux usées

Toutes les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement. En l'absence de réseau et dans l'attente de sa réalisation, toute construction nouvelle doit évacuer ses eaux usées par un dispositif non collectif respectant les dispositions réglementaires. L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le réseau public d'assainissement est subordonnée au respect des dispositions prévues par la législation en vigueur, notamment dans le cas où un prétraitement est nécessaire.

Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle à l'écoulement des eaux pluviales. Lorsque le réseau correspondant existe et présente des caractéristiques suffisantes, les eaux pluviales recueillies sur le terrain doivent y être dirigées par des dispositifs appropriés.

Eaux résiduaires industrielles Elles doivent faire l'objet d'un pré-traitement avant rejet.

C. Réseaux divers (Electricité, gaz, télécommunications, fluides divers) éclairage

public,

Tout élément technique pouvant être visible depuis la voie publique devra faire l’objet d’une recherche d’intégration par la couleur ou un élément constructif.

Les lignes de distribution d’énergie électrique et les câbles téléphoniques doivent être réalisés en souterrain. La réalisation de voies nouvelles, en zone urbaine ou destinées à desservir des opérations d’aménagement futures, devra s’accompagner de l’installation systématique de gaines et conduites souterraines pour tous types de réseaux, notamment ceux de la télécommunication et de la télédistribution numérique. Dans les opérations d'ensemble à usage d'habitation (lotissements ou constructions groupées) :

• Les réseaux doivent être réalisés par câbles enterrés, • La possibilité de raccordement de chaque logement au réseau téléphonique doit être prévue lors de la demande d'autorisation de lotir (ou de permis groupé), • L’éclairage public, obligatoire, doit être prévu lors de la demande d'autorisation de lotir (ou de permis groupé).

Ae 3.3 Déchets et boîtes aux lettres

Un local déchets et un emplacement boîtes aux lettres pourront être exigés pour les opérations d'ensemble, les logements collectifs, les activités et les équipements collectifs.

3.4 Portails

Il pourra être exigé que le portail soit implanté en recul de la clôture afin de pouvoir assurer un stationnement sur emprise foncière hors clôture, pour des raisons de sécurité.

DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE

CARACTERE DE LA ZONE N (article R. 123-8 du Code de l’Urbanisme) :

Les zones naturelles et forestières sont dites zones « N ». Sont classés en zone naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espace naturel. La zone naturelle comprend plusieurs secteurs :

• Le secteur N, destinée à être protégée en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leurs intérêts, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.

• Le secteur Np, espace naturel protégé, • Le secteur Ns, correspondant aux zones humides.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 44218_PLU_20260629.
Page : https://edifiable.fr/plu/villepot-44218/ae
La commune : https://edifiable.fr/plu/villepot-44218.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/44218/zone/ae