# Zone 2AU du plan local d'urbanisme de Vitré (35360) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 35360_PLU_20260625 (plan local d'urbanisme), approuvé le 25/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 2AU du règlement, 5 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : 2AUA. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (rubrique 2AU 7)

> Non réglementé. Les plantations existantes seront maintenues dans la mesure du possible ou remplacées par des plantations équivalentes. Les talus, bordant les voies, ainsi que ceux existant sur les limites séparatives, doivent être préservés, y compris les plantations qui les composent.

## Les 5 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique 2AU 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES)

ARTICLE 2AU 1 : USAGES DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS
Sont uniquement autorisés dans la zone 2AU, sous réserve de ne pas compromettre les possibilités d'utilisation future du site à des fins urbaines : > L'aménagement et la restauration des constructions existantes avec ou sans changement de destination à usage d’habitation, dans les emprises et volumes initiaux et sous réserve de la préservation du caractère architectural originel. > Les constructions nécessaires à la modernisation ou à l’extension des activités existantes ou l’amélioration de l’habitat sous réserve de rester compatibles avec la vocation future de la zone. > Les installations et équipements techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif (assainissement, eau potable, électricité, ...).

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL
X : Occupations et utilisations du sol interdites, dont les constructions, installations et travaux divers liés. V*: Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions, dont les constructions, installations et travaux divers liées. La ou les condition(s) sont précisées pour chaque destination concernée par cette disposition. Tout ce qui n’est pas interdit (X) ou autorisé sous condition(s) (V*) est autorisé (occupations et utilisations du sol marquées par le symbole V ou non).

Exploitation agricole et forestière

A

ACh

Ag

Af

Exploitation agricole

V

X

X

V

Exploitation forestière

X

X

X

X

Habitation

Logement

V*

V

X

V

Hébergement

V*

V

X

V

* Les nouvelles habitations ne sont autorisées que par changement de destination d’un bâtiment repéré sur le document graphique du règlement. Ne constituent pas un changement de destination les travaux réalisés sur un local accessoire à un local principal ayant une sous-destination Logement ou Hébergement. Les changements de destination sont soumis à l’avis conforme de la CDPENAF. Aucun changement de destination ne peut être autorisé si le bâtiment repéré se situe à moins de 100 m d’un bâtiment agricole en activité, ou dont l’activité a cessé depuis moins de deux ans. Commerce et activité de service

Artisanat et commerce de détail

X

V*

X

V*

* Sont uniquement autorisées les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la

commercialisation des produits agricoles

Restauration

V*

V

V

V

* Les constructions ayant la sous destination restauration ne sont autorisées que par changement de destination d’un

bâtiment repéré sur le document graphique du règlement. Ne constituent pas un changement de destination les travaux

réalisés sur un local accessoire à un local principal ayant la sous-destination Restauration.

Leurs extensions et annexes sont interdites.

Les changements de destination sont soumis à l’avis conforme de la CDPENAF. Aucun changement de destination ne peut

être autorisé si le bâtiment repéré se situe à moins de 100 m d’un bâtiment agricole en activité, ou dont l’activité a cessé

depuis moins de deux ans.

Commerce de gros

X

X

X

X

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

X

X

X

X

Hébergement hôtelier et touristique

V*

V

V

V

* Les constructions d’hébergement hôtelier et touristique ne sont autorisées que par changement de destination d’un bâtiment repéré sur le document graphique du règlement. Ne constituent pas un changement de destination les travaux réalisés sur un local accessoire à un local principal ayant la sous-destination Hébergement hôtelier et touristique. Leurs extensions et annexes sont interdites.
Les changements de destination sont soumis à l’avis conforme de la CDPENAF. Aucun changement de destination ne peut être autorisé si le bâtiment repéré se situe à moins de 100 m d’un bâtiment agricole en activité, ou dont l’activité a cessé depuis moins de deux ans.

Cinéma Equipements d’intérêt collectif et services publics

X

X

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et

assimilés

X

X

ZONE A

X

X

X

X

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés V*1

V*2

V*1

V*1

*1 dès lors qu'ils ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel ils sont implantés et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages

*2 à condition d’être compatible avec le tissu mixte et l’habitat en termes de salubrité, de sécurité et de tranquillité.

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

X

X

X

V

Salles d’art et de spectacles

X

X

X

X

Equipements sportifs

X

X

V

X

Autres équipements recevant du public

X

X

X

X

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Industrie

X

X

X

X

Entrepôts

X

X

X

V

Bureau

X

V

X

V

Centre de congrès et d’exposition

X

X

X

X

Autres occupations et utilisations du sol

Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au

stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives

d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du

V

X

X

V

code rural et de la pêche maritime

Les affouillements et exhaussements de sol

V*

V*

V*

V*

* à condition d’être directement liés et nécessaires aux travaux de constructions autorisées, à la défense incendie, à la régulation des eaux pluviales ou à des aménagements publics urbains.

Les carrières

X

X

X

X

Les déchets de toute nature, le stockage de ferrailles et matériaux de

démolition ou de récupération

X

X

X

X

Constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs

V*

V

V*

V*

* dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages
Conditions particulières pour les logements de fonction : Les logements de fonction peuvent être autorisés en tant que locaux accessoires, qui sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal. – article R151-29 du C.U Pour être considéré comme accessoire, le logement de fonction ne peut présenter une emprise au sol supérieure à 120 m². Pour la création d’un logement de fonction agricole, la nature de l’activité agricole et son importance doivent justifier la nécessité d’une présence permanente à proximité des bâtiments d’exploitation. Il ne pourra être autorisé la création de plus d’un logement de fonction par exploitation agricole et la création de plus d’un local de gardiennage (logement de fonction limité à 30 m² d’emprise au sol) par site d’exploitation. Aucun local de gardiennage ne pourra être créé sur un site d’exploitation disposant déjà d’un logement de fonction. Le logement de fonction s’implante en priorité dans un bâtiment existant. Si aucun bâtiment existant ne peut recevoir le logement de fonction, ce dernier doit être attenant ou se situer à moins de 20
mètres de l’un des bâtiments de l’exploitation, et à plus de 100 mètres des bâtiments et installations d’autres exploitations agricoles. Les locaux de gardiennage doivent être intégrés ou attenants à un bâtiment du site d’exploitation. L'extension des logements de fonction agricoles est possible sans que l'emprise au sol totale du logement de fonction ne puisse dépasser 120m².
Conditions particulières pour les activités de diversification de l’activité agricole (intégrées dans la destination Exploitation agricole) : les activités de diversification de l’activité agricole s’implantent en priorité dans un bâtiment existant.
Conditions particulières pour les extensions et annexes des bâtiments d’habitation et les changements de destination vers la destination Habitation :
Ces projets ne doivent pas réduire au-dessous de 100 mètres les inter-distances entre ledit bâtiment concerné par le projet et les bâtiments ou installations relevant d’une exploitation agricole en activité, ou dont l’activité a cessé depuis moins de 2 ans.
Conditions particulières pour la création d’un logement, d’un restaurant, d’un hébergement hôtelier et touristique sans changement de destination (local accessoire) :
Parmi les bâtiments étoilés au PLU, la création de logements nouveaux peut être autorisée sans changement de destination dans les locaux accessoires qui sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal (article R. 151-29 du Code de l’urbanisme).
Pour être considéré comme accessoire, le local considéré doit : - Être attenant ou se situer à une distance maximale de 15 m en tout point du bâtiment principal ; - Présenter un lien de fonctionnalité avec le bâtiment principal.
La qualification de local accessoire des bâtiments sera évaluée au cas par cas, au gré des demandes d’autorisation d’urbanisme, par le service instructeur au regard des critères ci-dessus.
Enfin, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables.
Conditions particulières en zone Ag : La zone Ag est située dans le périmètre de protection éloigné du captage de La Valière. Alors, conformément à l’arrêté préfectoral du 2 juin 1976, l’installation d’activités pouvant nuire à la qualité des eaux ne pourra être autorisée sans l’avis préalable de la DREAL Bretagne.

### Rubrique 2AU 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : AU 2 : IMPLANTATION ET VOLUMETRIE)

Cet article ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics. Les constructions éventuellement autorisées au titre du présent chapitre, s’implanteront à l’alignement ou en retrait minimum de 1 m.

Cet article ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics. L’isolation thermique ou acoustique par l'extérieur des constructions existantes ainsi que l’utilisation dispositifs de végétalisation des façades ou toitures des constructions existantes peuvent déroger aux règles de cet article dans la limite de 30 cm.

IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Si aucune indication n’est portée sur le plan, les constructions devront respecter l’alignement dominant des constructions avoisinantes afin de respecter une harmonie d’ensemble.
Sous réserve de ne pas porter préjudice au bon fonctionnement de la circulation, pourront être autorisées, dans les marges de reculement envisagées ci-dessus, les extensions des bâtiments existants, à la date d’approbation du PLU, et nécessitées par des considérations fonctionnelles justifiées.

IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les constructions s’implantent en limite séparative ou en retrait d’au moins 3 mètres par rapport à cette dernière. Toutefois, l'implantation en limite séparative pourra être refusée si elle entraîne l'arasement d’une haie de qualité. Les extensions des constructions existantes ne respectant pas cette implantation pourront être autorisées dans le prolongement des limites d’emprises existantes.

IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX CONSTRUCTIONS SUR UNE MEME PROPRIETE
A moins que les bâtiments soient jointifs, la distance entre les façades de tous les bâtiments ne devra jamais être inférieure à 4m. Les annexes aux bâtiments d’habitation devront s’implanter en totalité dans un rayon de 20 mètres de la construction principale.

HAUTEUR
Bâtiments d’habitation et logements de fonction La hauteur du volume principal d’une construction principale (hors annexes) doit rester en harmonie avec celle du volume principal des constructions principales voisines. La hauteur de la façade devra être comprise entre celles des immeubles voisins ou égale à l’une des hauteurs de ces immeubles. Dans tous les cas, la hauteur de la façade du volume principal de la construction principale ne devra pas excéder 7m. La hauteur maximale totale des constructions annexes est de 4,5m.

En sous-secteur Ag : La hauteur des constructions en extension reste inférieure ou égale à la hauteur des constructions auxquelles elles s’adossent. La hauteur maximale des annexes autorisées est de 4,5m.
Constructions d’exploitation agricole et installations liées Les bâtiments ne devront pas excéder 12 m de hauteur. Les hauteurs autorisées ne devront pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les hauteurs ne devront pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Au-dessus de 12 mètres de hauteur, seuls peuvent être édifiés des ouvrages indispensables et de faible emprise tels que souches de cheminée, murs - pignons, silos, etc.
EMPRISE AU SOL
En zone A, hors sous-secteur ACh et Ag : Les extensions des bâtiments d’habitation existants sont limitées à 40 m² d’emprise au sol. Les annexes sont limitées à 60 m² d’emprise au sol cumulée (totale de l’emprise au sol de l’ensemble des annexes). Pour le calcul des surfaces, sont prises en compte les constructions et extensions autorisées depuis l’approbation du présent PLU. Les logements de fonction agricoles sont limités à 120 m² d’emprise au sol. Les logements de fonction de type local de gardiennage sont limités à 30 m² d’emprise au sol.
En sous-secteur Ag : Les extensions des bâtiments liés à l’exploitation du golf existants sont limitées à 100 m² d’emprise au sol. Les annexes sont limitées à 60 m² d’emprise au sol cumulée (total de l’emprise au sol de l’ensemble des annexes). Pour le calcul des surfaces, sont prises en compte les constructions et extensions autorisées depuis l’approbation du présent PLU. La hauteur des constructions en extension restera inférieure ou égale avec la construction auxquelles elles s’adossent. La hauteur maximale des annexes autorisées sera de 4,5 mètres Les extensions réalisées ont pour limite le chemin cadastral à l’ouest du bâti existant.

En sous-secteur Af :
L’emprise au sol des constructions – hors constructions nécessaires à l’exploitation agricole – sera limitée à l’emprise des bâtiments existants à la date de création du STECAL, soit environ 1 930m².

### Rubrique 2AU 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : AU 3 : QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE)

Cet article ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics.
La hauteur des constructions ou ouvrages ne devra pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Cet article ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics.

GENERALITES

Tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants permettant une bonne intégration dans l'environnement, tout en tenant compte du site général dans lequel il s'inscrit et notamment la végétation existante, les constructions voisines et la topographie

du terrain naturel.

La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture que les percements, les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux.

Les constructions et installations doivent s’adapter au relief du terrain. La hauteur du rez-de-chaussée ne pourra excéder 0,50 m par rapport à la cote moyenne du terrain naturel défini au milieu de l’emprise de la construction, avant tous travaux de remblais ou de déblais. Dans le cas de terrain en pente, une
hauteur maximale de 0,80 m pourra être admise.

ZONE A

Les clôtures seront d'un style simple et constituées de matériaux de bonne qualité, en harmonie avec le paysage environnant, l'aspect des clôtures voisines, et permettant le passage de la faune. La végétation nouvelle qui peut être prévue au projet devra également s'intégrer au cadre végétal environnant.
D’une manière générale, sauf cas particuliers de projets d’une grande richesse architecturale, les bâtiments et les clôtures devront être de conception simple.
Sauf dans le cas de projets intégrés dans des ensembles cohérents qui feront l'objet d'études particulières, les couleurs apparentes devront avoir une tonalité discrète.

CONSTRUCTIONS D’HABITATION ET LOGEMENTS DE FONCTION
Les extensions et les constructions annexes devront être réalisées en harmonie avec les bâtiments existants ou principaux, ainsi que l’environnement.
Volumétrie Les gabarits des constructions nouvelles devront respecter l’aspect général des gabarits existants.
Ouvertures et ouvrages en saillie Les ouvrages en saillie devront être intégrés à la construction, en harmonie avec celle-ci. Les lucarnes seront dessinées suivant des modèles de lucarne du pays. Les baies seront plus hautes que larges, à dominante verticale ; de manière générale, le rythme des pleins et des vides dans les façades devra être cohérent avec le rythme des façades avoisinantes. Les souches de cheminées seront placées de préférence dans l’axe du faîtage.
Matériaux apparents et couleurs Toitures : le matériau utilisé devra avoir l’aspect de l’ardoise, sauf si le projet est situé dans un environnement particulier qui justifie un autre choix. La pose de panneaux photovoltaïques est autorisée. Façades et pignons : l’aspect des matériaux ou revêtements employés devra être choisi en harmonie avec le site et les constructions avoisinantes. Les maçonneries apparentes seront réalisées soit en respectant la mise en œuvre traditionnelle, soit en enduit de ton neutre en harmonie avec les constructions traditionnelles. L’utilisation de matériaux de bardage bois est autorisée. Les menuiseries seront peintes et de teintes neutres. Les portes de garage seront peintes d’une teinte neutre, à l’exclusion du blanc.

CONSTRUCTIONS D’EXPLOITATION AGRICOLE ET INSTALLATIONS LIEES

Les bâtiments d’exploitation agricole seront de formes et de volume simples. Leur aspect, leurs matériaux et leurs couleurs seront en harmonie avec les constructions voisines de qualité.

Toiture
Les couvertures en matériaux translucides de couleur, ainsi que celles en métal brillant non peints sont interdites. Le bac acier, le zinc, l’aluminium sont autorisés dès lors qu’ils sont peints d’une teinte neutre, en harmonie avec les couleurs traditionnelles. La pose de panneaux photovoltaïques est autorisée.

Façades et pignons

Les façades seront réalisées de préférence en bardage bois ou matériau similaire.

Les matériaux de construction non destinés par nature à demeurer apparents, tels que briques creuses,
parpaings ou carreaux de plâtre doivent être recouverts d’un enduit de ton neutre.

ZONE A

BATIMENTS A CARACTERE PATRIMONIAL ET REHABILITATION
Les travaux à réaliser sur le bâti pouvant présenter une certaine valeur patrimoniale devront reprendre, sauf impossibilité justifiée, les données d’origine en matière d’architecture, de matériaux et de mise en œuvre. Les projets de réhabilitation devront être réalisés dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant, et notamment l’aménagement et la transformation en habitation d’un ancien siège d’exploitation agricole lorsque celui-ci peut être considéré comme un témoin à préserver de l’architecture de la région. Il est recommandé d’utiliser de préférence les matériaux traditionnels.

CLOTURES ET EQUIPEMENTS TECHNIQUES
L’aspect, les dimensions et les matériaux des clôtures tiennent compte en priorité de l’aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci. Les clôtures réalisées en plaques ou panneaux préfabriqués sont interdites. Les clôtures de manière générale devront être traitées préférentiellement en haies bocagères, composées par des essences locales.

Les coffrets, compteurs, boites aux lettres doivent être intégrés dans la construction ou les clôtures en s’implantant selon une logique de dissimulation qui tienne compte des modénatures et matériaux constitutifs

### Rubrique 2AU 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : AU 4 : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS)

Non réglementé.

Les plantations existantes seront maintenues dans la mesure du possible ou remplacées par des plantations équivalentes. Les talus, bordant les voies, ainsi que ceux existant sur les limites séparatives, doivent être préservés, y compris les plantations qui les composent.

### Rubrique 2AU 8 - Stationnement (intitulé du document : AU 5 : STATIONNEMENT Non réglementé)

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DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES
Zone A
La zone A correspond à des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »
Elle comporte trois sous-secteurs : > Le sous-secteur ACh, pouvant accueillir de nouvelles constructions sous conditions, > Le sous-secteur Ag, qui délimite les bâtiments utilisés pour l’exploitation du golf et permet leur restauration. > Le sous-secteur Af, permettant l’accueil de bâtiments d’enseignement à vocation agricole sous certaines conditions
LES OBJECTIFS POURSUIVIS PAR LA ZONE A La zone A poursuit plusieurs objectifs : – Maintenir et pérenniser le secteur d’activité agricole ; – Accompagner les évolutions de l’activité agricole ; - Garantir la pérennité des paysages agricoles ; - Permettre une densification du secteur urbanisé de la Croix Rouge sans extension sur les espaces agricoles ; – Permettre l’évolution des bâtiments d’habitation existants dès lors que les extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Le stationnement des véhicules et vélos doit être assuré en dehors du domaine public, dans des conditions répondant aux besoins des activités exercées dans les constructions projetées.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 35360_PLU_20260625.
Page : https://edifiable.fr/plu/vitre-35360/2au
La commune : https://edifiable.fr/plu/vitre-35360.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/35360/zone/2au