Zone AM

Intitulé du document : 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité

Article 1 : Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

1.1 Usages et affectation des sols, types d’activités, destinations et sousdestinations interdits

Voir dispositions dans le règlement de chacune des zones.

1.2 Usages et affectation des sols, types d’activités, destinations et sousdestinations soumis à conditions particulières

En sus des dispositions présentes dans le règlement de chacune des zones, dans les zones soumises à un aléa moyen ou fort de retrait et gonflement des argiles, repéré au document graphique, les constructions admises propres à chaque zone sont autorisées sous réserve de mettre en œuvre des dispositions de constructibilité spécifique limitant ce risque (adaptations des fondations, rigidification de la structure du bâtiment, désolidarisation des différents éléments de structure…). Dans les zones soumises à un risque d’inondation, repérées au document graphique, l’édification de nouvelle construction ainsi que l’adaptation, la réfection et les extensions des constructions existantes sont autorisées sous condition :

▪ De ne pas réaliser de sous-sols ; ▪ De réaliser un vide sanitaire ; ▪ De tenir compte du risque inondation dans la conception initiale de la construction ▪ De s’opérer dans le respect de la préservation du champ d’expansion des crues et de ne pas

entrainer une réduction des capacités d’écoulement des eaux ▪ De posséder un niveau de plancher au-dessus des plus hautes eaux et un rez-de-chaussée

surélevé.

2.1 Linéaires commerciaux à développer au titre de l’article L.151-16 du Code de l’urbanisme

Le long des voies ou section de voies repérées au document graphique par un figuré linéaire jaune, le changement de destination des locaux commerciaux ou artisanaux (à l’intérieur desquels l’activité de vente est exercée) situés en rez-de-chaussée est autorisé sous réserve qu’il s’opère en faveur :

▪ Du commerce, ▪ De l’artisanat, ▪ D’une activité de service.

Le changement de destination en logements des locaux situés en rez-de-chaussée, le long des axes repérés au document graphique par ce même figuré linéaire est strictement interdit.

Toutefois, si les locaux commerciaux ou artisanaux, repérés par un figuré linéaire rose, restaient vacant durant une période cinq ans suivant l’approbation du PLUi, le changement de destination pourrait s’effectuer, en dernier lieu, en faveur d’un équipement d’intérêt collectif et service public ou d’une habitation.

Intitulé du document : 3.3 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Voir dispositions dans le règlement de chacune des zones.

3.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Voir dispositions dans le règlement de chacune des zones.

3.5 Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété

Voir dispositions dans le règlement de chacune des zones.

Intitulé du document : 3.2 Hauteur des constructions

Voir dispositions dans le règlement de chacune des zones.

Intitulé du document : 3.1 Emprise au sol

Voir dispositions dans le règlement de chacune des zones.

4.1 Caractéristiques des façades, des toitures et des clôtures

Composition d’ensemble et intégration dans le paysage : Toutes constructions nouvelles, y compris les annexes, les ouvrages, les édicules techniques et les extensions doivent par leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur présenter un aspect compatible avec le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages ruraux locaux, qu’ils soient naturels ou urbains. Le pastiche d’une architecture étrangère à la région est proscrit. Toute utilisation de matériaux susceptible de donner un aspect provisoire à la construction est interdit. En ce sens, les matériaux destinés à être recouverts d’un parement ou d’un enduit, ne peuvent être laissés apparents tant sur les surfaces et les pignons des constructions que sur les clôtures. Les ouvrages et édicules techniques propres à la construction (caisson de climatisation, antenne relais, coffret électrique, parabole, dispositifs liés aux énergies renouvelable, etc.) doivent être dissimulés ou être pensés de telle manière à constituer un élément de la composition architecturale afin de limiter leur impact visuel depuis les voies et emprises publiques.

Les extensions, annexes et abris de jardins devront être traités avec le même soin que la construction principale dont ils dépendent afin d’assurer une cohérence à l’échelle de la composition d’ensemble.

Enfin, dans les périmètres de protection des monuments historiques et les périmètres délimités des abords reportés au plan des servitudes, les caractéristiques architecturales des nouvelles constructions ne devront pas porter atteinte aux caractères des abords.

Lorsque les travaux requièrent l’accord de l’architecte des bâtiments de France, les réserves éventuelles s’imposent au règlement. Afin d’élaborer un projet respectueux de l’architecture et du caractère des lieux, une concertation préalable avec l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine en lien avec l’autorité territoriale est conseillée. Des fiches pratiques et conseils sont à la disposition du public à l’adresse suivante :

http://www.culture.gouv.fr/Regions/Drac-Centre-Val-de-Loire/Travaux-en-espace-protege »

Façades :

L’ensemble de la construction, y compris les ouvrages techniques (gaine de ventilation, souche de cheminée, etc.), ainsi que les façades latérales et arrières, qu’elles soient mitoyennes ou non, doivent être traités avec la même attention que la façade principale et en harmonie avec elle (matériaux, couleurs, nature du parement, etc.) et avec les bâtiments existants alentours.

La végétalisation des façades est possible lorsqu’elle respecte ces conditions.

Toitures :

Les toitures doivent assurer le bon couronnement de la construction et présenter une simplicité de volume et une unité de conception (forme, couleur et matériau) afin de s’inscrire en harmonie avec celles avoisinantes.

À l’exception des toitures terrasses autorisées et définies ci-après, les pentes de toiture devront présenter entre 2 et 4 pans par volume.

Les toitures à une pente sont autorisées pour tout volume accolé à une construction principale ou pour les annexes. Dans le premier cas, l’orientation du pan de toiture devra être réalisé en harmonie avec celle de la construction principale.

Les toitures terrasses, accessibles ou non, ainsi que leurs acrotères doivent être travaillés avec les mêmes soins que celles à pans, une attention particulière devra être portée à l’insertion des gaines techniques qui devront être dissimulés par l’acrotère. La végétalisation de ces toitures est encouragée.

Clôtures :

En sus des dispositions définies dans le règlement de chacune des zones, les clôtures ainsi que l’ensemble des éléments entrant dans leur composition (mur, porte, portail, grilles, etc.) doivent être conçues avec simplicité et présenter une cohérence d’aspect avec la construction principale et le contexte dans lequel elles s’inscrivent, en évitant les éléments d’aspect précaire ; en particulier les brise-vue d’origine non végétale tels que bâches ou canisses plastiques et haies artificielles sont proscrites sur les clôtures en bordure de voie ou d’emprise publique.

Dans les zones soumises à un risque inondation, les clôtures devront être ajourées afin de ne pas constituer un obstacle à la libre circulation des eaux.

4.2 Obligation en matière de performances énergétiques et environnementales

Non règlementé.

4.3 Patrimoine bâti et paysager à protéger au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Les travaux ayant pour effet de modifier un élément d'intérêt bâti repéré au document graphique par un figuré ponctuel (losange rose), au titre de l'article L151-19, doivent être précédés d'une déclaration préalable.

Ces travaux sont autorisés dès lors qu'ils sont rendus nécessaires pour assurer la sécurité des usagers, la salubrité des constructions ou bien qu'ils respectent la préservation et la mise en valeur des caractéristiques historiques, culturelles et paysagères qui ont conduit à la classification de ces édifices.

La démolition de tout ou partie des édifices repérés est interdite sauf en cas de péril sanitaire. Les extensions ou surélévations sont autorisées à condition d'être réalisées dans le respect de la construction traditionnelle et de ne pas mettre en péril la composition d'ensemble du bâtiment (proportions, couleurs, matériaux, protection des décors et modénatures).

Il s'agira en tous les cas de respecter ou de restaurer :

▪ L'organisation et la volumétrie d'ensemble des constructions ; ▪ La composition des façades et des ouvertures (symétrie des ouvrants,

respect de l’ordonnancement pour les travées et niveaux, etc.) ; ▪ Les éléments de détails architecturaux et les matériaux nobles et/ou

traditionnels des constructions en façade ou en couverture, notamment : ✓ des souches de cheminées anciennes et éléments décoratifs de toiture

(épis de faîtage, lambrequins, crêtes…) et de façade (céramiques…)

✓ des éléments de modénature : soubassements, encadrements des ouvertures, bandeaux, chaînages, corniches…,

✓ des menuiseries traditionnelles : portes, fenêtres, volets.

▪ les clôtures traditionnelles anciennes, par exemple sous forme de murets surmontés d’une grille métallique, ainsi que leurs portails et portillons traditionnels ;

Des modifications ponctuelles peuvent toutefois être envisagées, notamment afin d’adapter la largeur des ouvertures à celle des véhicules accédant à l’unité foncière concernée.

Intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces et abords des constructions

5.1 Les Espaces Verts participant à la Trame Verte et Bleue à protéger au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Les espaces verts paysagers figurant au plan de zonage doivent conserver leur aspect naturel végétal. Au moins 80% de leur superficie doit être aménagé en espace vert de pleine terre, libre ou planté.

Seuls y sont autorisés les installations légères liées à la valorisation de ces espaces (aires de jeux, abris pour vélo, cheminements doux, bac de compostage, abris de jardin…). Ces aménagements devront respecter l’environnement dans lequel ils s’insèrent pour une intégration harmonieuse dans le paysage.

Tout abattage d’arbres devra faire l’objet d’une déclaration préalable et être justifiée (implantation d’équipements, état phytosanitaire dégradé, risque pour la sécurité publique…).

5.2 Les espaces à usage récréatif à protéger et mettre en valeur au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Les espaces à usage récréatif figurant au plan de zonage doivent pérenniser leur aspect naturel végétal. Au moins 70% de leur superficie doit être aménagé en espace vert de pleine terre, libre ou planté.

Seuls y sont autorisés les constructions légères et les installations légères liées à la valorisation de ces espaces (abris pour vélo, cheminements doux, bac de compostage, abris de jardin…).

5.3 Les espaces de fond de jardin en transition avec les milieux naturels et agricoles à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Les espaces de fond de jardin figurant au plan de zonage doivent pérenniser leur aspect naturel végétal. Au moins 80% de leur superficie doit être aménagé en espace vert de pleine terre, libre ou planté.

Seuls y sont autorisés les constructions légères et les installations légères constituant une annexe d’habitation (aires de jeux, cheminements doux, bac de compostage, abris de jardin…).

5.4 Les arbres remarquables ou alignement d’arbres à protéger au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Les arbres remarquables ou alignement d’arbres identifiés au plan de zonage sont à protéger.

Toutefois, dans le cadre de travaux d’intérêt général (accessibilité, requalification d’espaces publics…) ou en cas de péril ou de salubrité, ces alignements pourront être provisoirement supprimés sous réserve de la réalisation d’une déclaration préalable en mairie. Les espaces publics devront être revégétalisés et plantés après travaux dans la limite des possibilités.

Une attention particulière devra être portée sur le choix des essences replantées afin de s’assurer que le système racinaire des sujets choisis soit compatible avec leur environnement d’implantation.

5.5 Les mares ou plans d’eau à protéger au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Pour les mares et plans d’eau identifiés au plan de zonage, toute modification (assèchement, remblaiement, imperméabilisation, etc.) est interdite sauf si celle-ci est rendue nécessaire pour le bon fonctionnement de l’écosystème ou pour assurer la salubrité de l’environnement dans lequel ils s’insèrent.

Par ailleurs, les travaux de restauration et d’entretien sont autorisés afin d’assurer la pérennité de ces milieux.

Dans tous les cas, ces travaux devront être précédés d’une autorisation préalable pour les mares dont la superficie est égale ou supérieure à 1 000 m2 ou d’une déclaration préalable lorsque celle-ci n’excède pas 1000 m2.

5.6 Les cheminements doux à conserver au titre de l’article L.151-42 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Les cheminements identifiés au plan de zonage devront être maintenus pour un usage de déplacement doux (piéton, cycliste, équestre notamment).

5.7 Les abords des cours d’eau à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme

Figuré

Règles associées

Toute construction et installation nouvelle dans une marge de recul de 10m de part et d’autre des berges des cours d’eau identifiés au plan de zonage est interdite.

Seuls les aménagements de promenade et de pêche (de type ponton en bois) sont autorisés sous réserve de ne pas porter atteinte à la fonctionnalité des milieux agricoles et naturels.

Pour les constructions existantes, les travaux d’extension sont autorisés sous réserve qu’ils s’opèrent dans le prolongement des façades existantes et qu’ils n’aggravent pas le non-respect des règles.

Les travaux de restauration et d’entretien sont également autorisés afin d’assurer la pérennité de ces milieux.

6.1.1 Condition de réalisation :

Le stationnement des véhicules motorisés ou non doit être assuré en dehors des voies et emprises publiques. Les espaces et aires de stationnement doivent être aménagés en considérant les girations et les manœuvres nécessaires pour accéder aux différentes places.

En cas d’impossibilité de réaliser les places de stationnement exigées par le présent article sur le terrain d’assiette de l’opération ou sur un terrain contigu, le constructeur est autorisé à aménager sur un autre terrain situé à moins de 300 mètres du premier, les surfaces qui lui font défaut sous réserve qu’il fournisse la preuve de réalisation desdites places.

Les places de stationnement automobile devront être réalisées de telle manière à assurer les caractéristiques minimales suivantes :

▪ Longueur : 5 mètres ; ▪ Largeur : 2,50 mètres.

6.1.2 Modalité d’application :

Sont soumis à l’obligation de réaliser des aires de stationnement pour véhicules motorisés ou non motorisés :

▪ Toute construction neuve ; ▪ Tout changement de destination susceptible de générer de nouveaux besoins ; ▪ Toute division d’une construction existante susceptible de générer de nouveaux besoins ; ▪ Toute extension d’une construction existante d’au moins 60 m2 de surface de plancher ; ▪ Toute reconstruction après démolition.

En cas de changement de destination de tout ou partie d’une construction, le nombre de place de stationnement exigé doit correspondre à la destination future, sauf impossibilité technique liée à la localisation du projet en cœur de bourgs ou de villages. Dans ce cas, le stationnement et les flux générés ne doivent pas engendrer de nuisances significatives sur l’espace public

En cas de division d’une construction en plusieurs logements, le nombre de place de stationnement à réaliser correspond aux places nécessaires pour les logements existants et pour ceux créés par la division, sauf impossibilité technique liée à la localisation du projet en cœur de bourgs ou de villages. Dans ce cas, le stationnement et les flux générés ne doivent pas engendrer de nuisances significatives sur l’espace public.

En cas de projet comportant plusieurs destinations ou sous-destinations, le nombre de place de stationnement requis correspond à la somme des normes fixées pour chacune d’entre-elles sauf impossibilité technique liée à la localisation du projet en cœur de bourgs ou de villages. Dans ce cas, le stationnement et les flux générés ne doivent pas engendrer de nuisances significatives sur l’espace public.

Destinations

Exploitation agricole et forestière

Normes Le nombre de place de stationnement doit être étudié au cas par cas en tenant compte :

▪ Des besoins créés par l’activité ;

▪ De ses jours et heures de fréquentation (clientèle, fournisseurs…) ;

Logement :

Pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État, il est demandé de réaliser au minimum 1 place de stationnement par logement.

Pour les logements (hors locatif financé avec un prêt aidé par l’État), il est demandé de réaliser :

Habitation

▪ Au minimum, 1 place de stationnement pour les logements dont la surface de plancher n’excède pas 80 m2.

▪ Il est demandé, 1 place supplémentaire par tranche de 80 m2 entamée, pour les logements dont la surface de plancher excède 80 m2.

Toutefois, il ne pourra être imposé plus de 3 places de stationnement par logement.

Hébergement :

Il est demandé, au minimum, 1 place de stationnement pour 3 places d’hébergement.

Le nombre de place de stationnement doit être étudié au cas par cas en tenant compte :

Commerces et activités de

services

▪ Des besoins créés par l’activité ; ▪ De ses jours et heures de fréquentation (clientèle, fournisseurs…) ; ▪ Des possibilités de stationnement existantes à proximité.

Hébergement hôtelier et touristique :

Il est demandé, au minimum, 2 places de stationnement pour 3 chambres.

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Le nombre de place de stationnement doit être étudié au cas par cas en tenant compte :

▪ Des besoins créés par l’équipement ; ▪ De ses jours et heures de fréquentation ; ▪ Des possibilités de stationnement existantes à proximité.

Autres activités des

secteurs secondaire ou

tertiaire

Il est demandé, au minimum, 1 place de stationnement par tranche de 60m2 de surface de plancher entamée.

Intitulé du document : 6.3 Normes de stationnement pour les véhicules non motorisés

Destinations Habitation

Normes minimales Construction groupant plus de 2 logements :

▪ Il est demandé au minimum un espace de stationnement pour les vélos d’une superficie de 0,75 m² par logement.

▪ Pour les logements dont la surface de plancher excède de 80 m² il est demandé de réaliser 1 espace supplémentaire par tranche de 80m² de surface de plancher entamée.

Autres activités des

secteurs secondaire ou

tertiaire

Construction groupant plus de 2 bureaux :

▪ Il est demandé au minimum un espace de stationnement pour les vélos d’une superficie de 0,75 m² par bureaux.

▪ Pour les bureaux dont la surface de plancher excède de 60 m² il est demandé de réaliser 1 espace supplémentaire par tranche de 60m² de surface de plancher entamée.

3 Équipement et réseaux

7.1 Condition de desserte par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public

Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une ou plusieurs voie(s) publique(s) ou privée(s) ouverte(s) à la circulation, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.

Les caractéristiques et configurations de ces voies doivent :

▪ Répondre aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir ; ▪ Satisfaire les exigences de la sécurité, de la protection civile au regard de la nature du trafic et

de son intensité. Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voie(s) publique(s) ou privée(s) ouverte(s) à la circulation, l'accès sur l'une de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Voies nouvelles :

Toute voie nouvelle doit présenter une largeur initiale de chaussée au moins égale à :

•

5 mètres, dans le cas d’une voie à double sens ;

•

2,5 mètres, dans le cas d’une voie à sens unique.

Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre à tout véhicule de faire demi-tour.

Conditions d’accès aux voies :

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Une attention particulière devra également être portée à leur dimensionnement afin de faciliter l’accessibilité des services publics (secours, incendie, enlèvement d’ordures ménagères, etc.).

La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers, et leurs abords doivent être dégagés de façon à garantir une bonne visibilité.

7.2 Condition de bonne desserte par les services publics de collecte des déchets

Les occupations et utilisations du sol doivent prévoir les aménagements nécessaires à la collecte des déchets ménagers sur le terrain d’assiette du projet afin d’éviter tout encombrement sur la voirie publique, notamment pour les rues dont les trottoirs présentent une largeur inférieure à 2 mètres.

Toutefois, en cas d’infaisabilité technique, une dérogation à cette règle pourra être autorisée sous réserve qu’un aménagement dédié à la collecte des déchets ménagers soit réalisé et/ou mutualisé sur un espace situé à proximité.

8.1 Eau potable

Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination implique une utilisation d’eau potable, doit être alimentée par branchement à un réseau collectif de distribution sous pression ou à un dispositif d’adduction d’eau potable présentant des caractéristiques suffisantes.

8.2 Assainissement

Eaux usées :

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement d’eaux usées. Le raccordement doit respecter les caractéristiques définies par l’autorité compétente en matière d’assainissement et être conforme à la réglementation en vigueur.

Toutefois en l’absence du réseau public d’assainissement ou bien en cas d’impossibilité technique de raccordement, toutes les eaux usées devront être dirigées par des canalisations fermées sur un dispositif d’assainissement non collectif conforme à la réglementation sanitaire en vigueur.

En amont de la réalisation de ce dispositif d’assainissement autonome les services compétents pourront, en fonction de la nature des sols et sous-sols, imposer des adaptations techniques visant à assurer la prise en compte des contraintes du terrain.

Ces dispositifs autonomes doivent être conçus de manière à :

▪ Être facilement accessibles ; ▪ Permettre un raccordement au réseau d’assainissement collectif ou semi-collectif lorsque

celui-ci sera réalisé.

Tout rejet d’effluents domestiques ou non domestiques non traités dans les fossés, les cours d’eau ou dans le réseau d’eaux pluviales est strictement interdit.

Eaux pluviales :

Les aménagements réalisés sur le terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales.

Sous réserve que la nature des sols soit adaptée et que les dispositions des documents cadres ne s’y opposent pas, des solutions alternatives et durables (rétention, temporisation, récupération, infiltration) pour la gestion des eaux pluviales doivent être prioritairement recherchées afin d’infiltrer in situ, tout ou partie des volumes ruisselés. Dans le cas d’opération d’aménagement d’ensemble ces solutions devront être pensées à l’échelle de l’opération.

Si les solutions alternatives sont insuffisantes, déconseillées ou techniquement non réalisables, et qu’il existe un réseau public apte à recueillir ces eaux pluviales, les aménagements sur le terrain garantiront leur évacuation dans ledit réseau. Une limitation de débit pourra être imposée le cas échéant.

8.3 Infrastructures et réseaux de communication électronique

Le raccordement des constructions aux réseaux téléphoniques et électriques sera réalisé en souterrain jusqu’à la limite du domaine public en un point à déterminer en accord avec les services gestionnaires. Toute nouvelle construction (à l’exception des annexes) devra mettre en place des canalisations et câbles reliant le domaine public pour prévoir un raccordement aux réseaux de communications électroniques Très Haut Débit. Un point d’entrée sera a minima prévu pour l’ensemble des bâtiments d’une même unité foncière.

Règlement littéral – Zones urbaines - PLUi CC des Collines du Perche – Elvia Group 34

III. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

Règlement littéral – Zones urbaines - PLUi CC des Collines du Perche – Elvia Group 35

LES ZONES URBAINES

Sont classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones urbaines regroupent les zones urbaines « mixtes » (UA, UB et UF) et une zone urbaine « spécialisée » (UX et UE).

• La zone UA correspond aux tissus historiques et centraux des communes, bourgs et villages du territoire. À vocation mixte d’habitat et d’activités compatibles avec l’habitat, elle se caractérise par une trame bâtie de densité moyenne à forte présentant majoritairement un ordonnancement continu à l’alignement des voies et emprises publiques. Elle comporte deux secteurs :

▪ Le secteur UAv qui correspond aux cœurs de villages des bourgs ruraux, présentant une densité moyenne et un parcellaire plus lâche.

▪ Le secteur UAi qui correspond aux tissus soumis à un risque d’inondation par débordement et identifiés dans l’atlas des zones inondables de la Braye.

• La zone UB correspond aux tissus pavillonnaires contemporains des communes, bourgs et villages du territoire. Elle est à vocation principale d’habitat, mais ouverte sur certaines activités compatibles avec les caractéristiques de ces tissus. Elle se caractérise par une trame bâtie de densité moyenne à forte et présentant un ordonnancement relativement régulier permis, notamment, par une trame parcellaire géométrique de plus faible ampleur. Elle comporte un secteur :

▪ Le secteur UBg qui correspondant aux tissus pavillonnaires groupés.

• La zone UF correspond aux tissus de faubourg anciens des communes, bourgs et villages du territoire. À vocation mixte d’habitat et d’activités compatibles avec l’habitat, elle se caractérise par une trame bâtie de densités faibles à moyennes présentant des implantations relativement hétérogènes. La taille et la forme du parcellaire confèrent à ces secteurs une ambiance végétale plus importante. Elle comporte un secteur :

▪ Le secteur UFi qui correspond aux tissus soumis à un risque d’inondation par débordement et identifiés dans l’atlas des zones inondables de la Braye.

• La zone UE correspond aux tissus accueillants plus spécifiquement des équipements et services publics et dont les caractéristiques morphologiques nécessitent des règles adaptées. La trame parcellaire de ces secteurs, lâche et rectangulaire, ainsi que la faible occupation des sols en font des espaces ouverts où la présence du végétal est assez marquée.

• La zone UX correspond aux tissus d’activités économiques, accueillant majoritairement des commerces, des services, des activités artisanales, tertiaires et industrielles. Elle se caractérise par des emprises parcellaires de tailles moyennes à grandes et une trame bâtie aux densités faibles à moyennes, le tout conférant des ordonnancements discontinus aux constructions. Elle comporte un secteur :

▪ Le secteur UXi qui correspond aux tissus soumis à un risque d’inondation par débordement et identifiés dans l’atlas des zones inondables de la Braye.

Règlement littéral – ZONE UA - PLUi CC des Collines du Perche – Elvia Group 36

Règlement littéral – SOMMAIRE - PLUi CC des Collines du Perche – Elvia Group 1

RÈGLEMENT ÉCRIT

PLUi de la Communauté de Communes des Collines du Perche

Vu pour être annexé à la délibération d’approbation en date du 21/01/2021

Historique du PLUi : Elaboration

Prescription 03/12/2015

Arrêt 10/10/2019

Approbation 21/01/2021

VISA :

Karine GLOANEC MAURIN, Présidente

Règlement littéral – SOMMAIRE - PLUi CC des Collines du Perche – Elvia Group 2

Table des matières

I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES .............................................................................................................. 3 II. DISPOSITIONS COMMUNES À TOUTES LES ZONES........................................................................ 19 III. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ................................................................. 34

Zone UA ............................................................................................................................................. 36 Zone UB ............................................................................................................................................. 46 Zone UF.............................................................................................................................................. 55 Zone UX ............................................................................................................................................. 65 Zone UE ............................................................................................................................................. 73 IV. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES À URBANISER............................................................ 78 Zone AU ............................................................................................................................................. 80 Zone AUX ........................................................................................................................................... 88 Zone 2AU ........................................................................................................................................... 96 Zone 2AUX ....................................................................................................................................... 100 V. DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE .................................................................. 104 Zone N ............................................................................................................................................. 106 VI. DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE AGRICOLE................................................................. 120 Zone A.............................................................................................................................................. 122

I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES

1 Destinations et sous destinations

Les destinations des constructions que les règles édictées par les PLU peuvent prendre en compte sont définies par les articles R. 151-27, R. 151-28 et R. 151-29 du Code de l’urbanisme. 5 grandes destinations sont déclinées en sous destinations :

Pour la destination « exploitation agricole et forestière » : exploitation agricole, exploitation forestière ; La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.

La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

Pour la destination « habitation » : logement, hébergement ;

La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sousdestination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Par ailleurs il est rappelé que les chambres d'hôtes ou gîtes présentant à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d'accueil de quinze personnes relèvent de la destination habitation.

La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;

La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.

La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.

La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.

La sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.

La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

Pour la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;

La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sousdestination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.

La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sousdestination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.

La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.

La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.

La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.

La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sousdestination définie au sein de la destination « Équipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.

Pour la destination « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.

La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique. La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires. La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.

2 Lexique

Abris bétail : Construction destinée à l’accueil du bétail.

Acrotère (cf. également Hauteur) Saillie verticale d’une façade, au-dessus du niveau d’une toiture-terrasse ou d’une toiture à faible pente pour en masquer la couverture. L’acrotère est souvent constitué d’un muret situé en bordure des toitures terrasses pour permettre le relevé d’étanchéité.

Activité pastorale : Activité d’élevage extensif pratiqué notamment sur des pâtures et dans le cadre des transhumances.

Affouillement et exhaussement du sol

Remblaiement de terrain qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100m2 et si sa hauteur excède 2 mètres, à moins qu’il ne soit nécessaire à l’exécution, d’un permis de construire.

Alignement

Il correspond à la limite entre le domaine privé et le domaine public actuel ou futur. Lorsqu’il n’est pas prévu d’élargissement de la voie, il s’agit de « l’alignement actuel ». Lorsqu’il est prévu un élargissement ou une création de voie, il s’agit de « l’alignement futur ». Dans ce cas, l’élargissement est figuré sur le plan de zonage et repris dans le tableau des emplacements réservés.

Annexe

Illustration

Construction indépendante physiquement du corps principal d'un bâtiment mais constituant, sur un même tènement, un complément fonctionnel à ce bâtiment (ex. bûcher, abri de jardin, remise ...).

Bâtiments

Construction ayant une fonction d’abri pour des personnes, des animaux et des objets, et constitutive de surface de plancher.

Bâtiments contigus

Sont considérées comme bâtiments contigus, plusieurs constructions érigées sur une même unité foncière et attenantes les unes aux autres. Un simple auvent ou dispositif assimilé (porche, etc.) ne peut être considéré comme une liaison.

Combles Ensemble constitué de la charpente et la couverture. Par extension est considéré comme comble, l’espace situé sous la toiture délimité par les versants de toiture et le dernier plancher.

Construction

Tout assemblage solide et durable de matériaux, quel que soit sa fonction : bâtiment, clôture, piscine, silo, etc.

Construction principale (ou bâtiment principal)

Par opposition aux annexes, il s’agit de la construction ou du bâtiment qui présente le volume principal et abrite la destination majoritaire (habitat, commerce, bureau, industrie…).

Dispositif à claire voie Barreaudage verticale ou horizontale, qui constitue un élément prégnant de la clôture.

Emprise au sol

L’emprise au sol des constructions correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Ne sont pas pris en compte :

• Les éléments de modénature (ex : bandeaux, corniches, etc.) et les marquises, dans la mesure où ils sont essentiellement destinés à l'embellissement des constructions

• Les simples prolongements de toiture sans dispositif de soutien.

Illustration

A l'inverse, l'emprise au sol comprend notamment :

• L’épaisseur des murs, non seulement intérieurs mais également extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs inclus)

• Les surfaces closes et couvertes aménagées pour le stationnement (garages)

• Les constructions non totalement closes (ex auvents, abris de voiture...) soutenues par des poteaux ou des supports intégrés à la façade (ex : corbeaux)

• Les prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade (ex, balcons, coursives, etc.)

• Les rampes d'accès aux constructions • Les bassins de piscine • Les bassins de rétention maçonnés.

Emprise comprenant une extension et la surface au sol du toit en prolongement

Emprises publiques

De propriété publique, les emprises publiques existantes ou à créer sont constituées par les espaces viaires (les rues, les places, etc.), ferroviaires, les squares, les jardins et parcs lorsqu’ils sont ouverts en permanence.

Espace vert

Les espaces verts sont constitués par des terrains aménagés sur terre végétale ou substrat. La surface de ces terrains doit recevoir des plantations herbacées, arbustives ou arborées.

Espace vert de pleine terre

Un espace est considéré comme étant en pleine terre lorsque les éventuels ouvrages existants ou à réaliser dans son tréfonds ne portent pas préjudice à l'équilibre pédologique du sol et permettent notamment le raccordement de son sous-sol à la nappe phréatique. Les ouvrages d'infrastructure

profonds participant à l'équipement urbain (réseaux, canalisations...) ne sont pas de nature à déqualifier un espace de pleine terre. Il n'en est pas de même pour les locaux souterrains attenants aux constructions en élévation et en dépendant directement, quelle que soit la profondeur desdits locaux.

Essences locales Les essences locales correspondent aux plantations d’espèces végétales indigènes adaptées au contexte géographique et climatique régional et qui présentent donc un intérêt écologique.

Extension Tous travaux ayant pour effet de modifier le volume existant par addition contiguë ou surélévation. La partie en extension est contiguë au bâtiment existant avec lequel elle présente obligatoirement une liaison fonctionnelle.

Façade Une façade est un mur extérieur délimitant l’enveloppe d’une construction à partir du sol naturel ou fini. Un mur-pignon est une façade.

Faitage Ligne de jonction supérieure de deux ou plusieurs pans de toiture inclinés suivante des pentes opposées. Il constitue la ligne de partage des eaux pluviales.

Hauteur maximale La hauteur maximale autorisée des constructions est, sauf disposition particulière figurant au règlement de zone, une hauteur maximale et se mesure à partir du terrain naturel (sol existant avant travaux) jusqu’au point le plus haut de la construction (au faîtage ou à l’acrotère).

Ne sont pas comptés dans le calcul de la hauteur les ouvrages techniques indispensables et de faible emprise, tels que souches de cheminées ou de ventilation, locaux techniques d’ascenseurs, gardecorps, dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables, locaux techniques, antennes, etc.

Pour les terrains en pente, la hauteur se calcule à partir du point médian de la construction.

Haut du toit plat

Haut du toit plat, sans prendre en compte l’acrotère

Haut du toit à pente

Haut du toit à pente, sans prendre en compte les la cheminée

En pente, haut du toit à pente ou plat,

depuis le point médiant

Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) Ce sont des équipements ou installations qui par leur nature présentent, à un certain degré, un risque d’incommodité, d’insalubrité ou de danger. Ces établissements figurent dans la nomenclature en vigueur qui s’adapte continuellement aux évolutions technologiques et à la connaissance des risques.

Les dispositions de la loi s'appliquent aux :

▪ usines ▪ ateliers ▪ dépôts ▪ chantiers ▪ et de manière générale à toutes installations exploitées ou détenues par toute personne

physique ou morale, publique ou privée.

Limites séparatives

Les limites séparatives désignent l’ensemble des limites d’une unité foncière. Il existe trois types de limites séparatives :

▪ les limites latérales qui séparent deux unités foncières et qui joignent les emprises publiques et les voies publiques ou privées ;

▪ les limites de fond de parcelle qui séparent plusieurs unités foncières qui ne joignent pas l’alignement ;

▪ les limites jointives de l’alignement, dites aussi limites d’alignement, séparant le domaine public des propriétés privées.

Illustration

Lotissement

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Ouverture

Terme architectural englobant l’ensemble des éléments d’une construction donnant accès à l’extérieur ou créant une percée visuelle vitrée ou non en direction de celui-ci (Portes, fenêtres, baies...). Au sens de cette présente définition, les conduits d’aération ne sont pas considérés comme des ouvertures.

Recul

Le recul est la distance séparant une construction de la limite de voie ou d’emprise publique. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite. Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies et emprises publiques, le recul s’applique sur la voie d’adressage.

À l’intérieur des marges de recul sont exclusivement autorisés : les balcons, éléments de décor architecturaux, débords de toitures, les dispositifs d’isolation thermique extérieure et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs d’énergie solaire), chacun n’excédant pas 50 cm de profondeur par rapport au nu de la façade ainsi que les clôtures, les terrasses et les emmarchements.

Illustration

Réhabilitation

Travaux visant l’amélioration générale d’une construction afin de lui restituer une fonctionnalité antérieure présumée, de l'adapter à une fonction différente ou de la mettre en conformité avec les normes techniques et d’habitabilité en vigueur (confort, sécurité, d'accès, etc.).

Restauration

Réfection, rénovation ou reconstitution dans son état primitif d’une construction ou partie d’édifice présentant ou non un intérêt patrimonial ou architectural particulier.

Retrait

Le retrait est la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative. À l’intérieur des marges de retrait par rapport à la limite séparative sont exclusivement autorisés : les balcons, oriels, éléments de décor architecturaux, débords de toiture, les dispositifs d’isolation thermique extérieure et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs solaires), chacun n’excédant pas 50 cm de profondeur par rapport au nu de la façade ainsi que les clôtures.

Illustration

Surface de plancher (SDP)

La surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;

Ne prend en compte que les surfaces habitables

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Unité foncière Une unité foncière est une propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou un même groupe de propriétaires.

Voie

Illustration

Ce terme englobe toute voie, existante ou à créer dans le cadre d'un projet, quel que soit son statut (public ou privé), ouverte à la circulation. Elle peut être le support de différents modes de déplacement (automobile, modes « doux », transports collectifs...).

Voirie La voirie permet la desserte du terrain sur lequel est projetée une opération ou une construction. Elle est constituée par la chaussée (qui permet la circulation des véhicules et déplacements actifs) et ses accessoires (trottoirs, fossés, accotements…).

La voirie communale comprend les voies communales (qui font partie du domaine public) et les chemins ou sentiers ruraux qui font partie du domaine privé de la collectivité, mais font l’objet d’un usage public.

3 Champ d’application territorial du règlement

Le règlement s'applique à l'ensemble du territoire de la communauté de communes des Collines du Perche.

4 Contenu du règlement

Le règlement se compose du présent document et des documents graphiques qui lui sont associés. Les documents graphiques délimitent des zones urbaines, des zones à urbaniser, des zones agricoles et des zones naturelles et forestières. Ils font également apparaître d’autres éléments limitants ou précisant les occupations et utilisation du sol, à savoir :

▪ Des emplacements réservés, ▪ Des éléments de paysage et de patrimoine bâti identifiés en vertu de l’article L.151-19 du code

de l’urbanisme, ▪ Des éléments de paysage identifiés en vertu de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, ▪ Des bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce

changement de destination ne compromet pas l’activité agricoles ou la qualité paysagère (article L.151-11 du code de l’urbanisme), ▪ Des secteurs présentant des risques d’inondation ; ▪ Des secteurs présentant un aléa moyen ou fort de retrait et gonflement des argiles ; ▪ Des secteurs de nuisances sonores au titre de l’article R.161-53 du code de l’urbanisme.

Conformément à la délibération du conseil municipal en date du 24/05/2016, le présent règlement est établi en application des articles R.151-9 à R.151-50 du code de l’urbanisme modernisé dans leur rédaction en vigueur au 1er janvier 2016 telle qu’issue du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015.

5 Division du territoire en zones sur le plan de zonage

Le document graphique établi sur le territoire se découpe en plusieurs types de zones :

▪ Zones urbaines (U)

▪ Zones à urbaniser (AU)

▪ Zones agricoles (A)

▪ Zones naturelles et forestières (N)

Les délimitations de ces zones sont reportées sur les documents graphiques du règlement du PLU. Chaque zone est désignée par un indice en lettre majuscule (ex : UA). Sur chacune de ces zones, un règlement spécifique s’applique dictant ce qu’il est possible de faire, ce qui y est interdit et parfois ce qui y est préconisé. Ces dispositions se déclinent au niveau de 8 articles.

▪ Les Zones Urbaines (U)

Sont classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs, où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

▪ Les Zones à Urbaniser (AU)

Sont classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère agricole ou naturel des communes destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de celle-ci, elle est classée en 1AU. Les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent ses conditions d’aménagement et d’équipement. Les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.

▪ Les Zones Agricoles (A)

Sont classés en zone agricole les secteurs du territoire, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

▪ Les Zones Naturelles (N)

Sont classés en zone naturelle les secteurs du territoire, équipés ou non, à protéger en raison soit :

▪ de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique et écologique ;

▪ de l’existence d’une exploitation forestière ; ▪ de leur caractère d’espaces naturels ; ▪ de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ; ▪ de la nécessité de prévenir des risques notamment d’expansion des crues.