Zone UI

Intitulé du document : I - Destination des constructions, usage des sols et nature d’activité

Ui / 1.1. Destinations et sous-destinations Il s’agit d’une zone urbaine à vocation d’activités économiques, au lieu-dit le Charbonneau et en rive nord de la RD 449. La zone Ui est destinée à accueillir des constructions :

- à usage industriel et à la fonction d’entrepôt ; - à usage d’artisanat, bureaux, commerces et services ; - d’équipements d'intérêt collectif et services publics ;

Ui / 1.2. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations Pour des raisons de sécurité ou salubrité, sont interdites :

- les exploitations agricoles et forestières ; - les constructions à usage d’habitation sauf si liée à l’activité (gardiennage, salarié) ; - tous types de dépôts anarchiques ; - le stationnement des caravanes isolées et tous types de dépôts anarchiques.

Par ailleurs : - Les constructions détruites après sinistre doivent être reconstruites à l’identique. - Les affouillements et exhaussements du sol sont tolérés s’ils sont consécutifs ou nécessaires à l’aménagement d’ouvrages hydrauliques. Les exhaussements du sol sont en outre limités à 1 mètre de hauteur maximum par rapport au terrain naturel. - Les caravanes peuvent être entreposées, en vue de leur prochaine utilisation, uniquement dans des bâtiments ou remises situés sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; - Les modalités de collecte des déchets, pour les zones d’activités économiques d’intérêt communautaire, devront être respectées conformément au règlement en vigueur de Cœur d’Essonne Agglomération.

Ui / 1.3. Mixité fonctionnelle et sociale Non réglementé.

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Intitulé du document : Ui / 2.1. Volumétrie et implantation des constructions

Afin d'assurer l'intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, sont définies les règles suivantes : 2.1.1. Emprise au sol maximale des constructions L’emprise au sol totale des constructions (y compris annexes) ne peut excéder 60 % de la superficie du terrain.

Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, l’article est non réglementé.

2.1.2. Hauteur maximale des constructions Leur hauteur maximum, hors-tout (incluant cheminée et éléments techniques), des nouvelles constructions ne doit pas dépasser 12,5 m. Pour les extensions de constructions existantes, la hauteur de ces dernières doit être en cohérence en harmonie avec les bâtis existants, sans pour autant excéder 12,5 mètres au faîtage. La hauteur des éoliennes est limitée à 12 mètres hors tout.

2.1.3. Règles d’implantation Les constructions doivent être implantées en recul d’une distance égale ou supérieure à 5 m par rapport à l’alignement de la voie ; les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des réseaux collectifs pourront être implantés à l’alignement ou en recul d’une distance égale ou supérieure à 2 m. En cas de réhabilitation ou d’extension de constructions existantes, toutes les règles ci-dessus ne s’appliqueront pas à condition de ne pas aggraver la situation existante. La construction peut être implantée soit sur une ou plusieurs limites séparatives soit en retrait d’une distance au moins égale à 3 m. Une distance d’au moins 4 m est exigée entre deux constructions non contiguës ; cette règle ne s’applique pas pour les constructions à édifier d’une hauteur à l’égout égale ou inférieure à 2,5 m.

Ui / 2.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 2.2.1. Prescriptions générales Les constructions, leurs annexes et extensions, les aménagements, les clôtures, doivent s’intégrer avec harmonie et cohérence dans leur environnement, être adaptés au relief du terrain et s’intégrer dans le paysage. Les vues directes de l'espace public sur les aires de stockage, de dépôt doivent être filtrées par l'organisation du plan masse, par la disposition des bâtiments, par l'implantation de haies et de plantations.

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2.2.2. Clôtures Le long des voies ouvertes à la circulation (rues, sentes piétonnes…), les seules clôtures autorisées sont :

- les murs de 1,6 m de hauteur maximum, réalisés en maçonnerie ; en cas de réhabilitation ou de prolongement d’un mur existant, la règle de hauteur maximum pourra ne pas s’appliquer afin de préserver la cohérence de l’ensemble ; - les grillages métalliques de 2 m de hauteur maximum, de teinte sombre (noir, vert foncé…) doublés ou non de haies taillées à 2 m de hauteur maximum et composées des essences prévues à l’article 13 ; - les claustras bois, les canisses ainsi que les bâches sont interdits.

Le long des limites séparatives, les clôtures ne sont pas réglementées par le PLU, hormis les murs d’une hauteur de 2 mètres (usage sur la commune : 2 mètres maximum) pour lesquels une demande d’autorisation d’urbanisme est nécessaire par le dépôt d’une déclaration préalable de travaux. mais par le code civil.

2.2.3. Normes énergétiques Les nouvelles constructions devront être conformes à la réglementation thermique en vigueur. L’emploi des dispositifs économisant l’utilisation des ressources naturelles (eau, air, sols et sous-sols, etc.), limitant les rejets (eau, déchets, pollutions), et employant des solutions énergétiques renouvelables et/ou performantes sont privilégiés. Les installations photovoltaïques au sol d’une puissance supérieure à 3 kWc et d’une hauteur hors sol supérieure à 1,8 m sont interdites.

Ui / 2.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions 2.3.1. Gestion des eaux pluviales Le ruissellement des eaux pluviales issues des toitures et des surfaces imperméabilisées doit être maintenu à l’intérieur de la propriété : des dispositifs de récupération d'eaux pluviales sont imposés sur la parcelle. La règle est le « zéro rejet » par défaut. Le débit correspondant à 1 l/s/ha est un débit de fuite maximal en cas d’impossibilité de gestion à la parcelle. En cas d’impossibilité technique, il pourra être permis de se raccorder au réseau collectif –s’il existe– dans les conditions définies par son gestionnaire. Les aménagements nécessaires seront à la charge exclusive du propriétaire qui devra réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain (bassins de retenue d’eaux pluviales ou bassins d’orage, cuves enterrées ou non, noues, dispositifs d’infiltration, revêtements d’aires de stationnement perméables…).

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2.3.2. Coefficient d’espaces verts sur les espaces non bâtis Pour les nouvelles constructions, ainsi que les extensions, un coefficient minimal d’espace vert de 30 % devra être préservé sur les espaces non bâtis. Cette surface minimale devra être non imperméabilisée.

2.3.3. Obligation de plantation ou de remplacement des plantations existantes Pour les nouvelles constructions, le terrain devra être planté d’au moins 1 arbre de hautes tiges/200 m² de superficie de terrain. Pour les extensions, les arbres de haute tige devront être maintenus ou remplacés.

2.3.4. Éléments végétaux, de paysage et sites et secteurs à protéger au titre de l'article L. 151-23 du Code de l’Urbanisme L’arrachage partiel ou total d’éléments plantés remarquables pourra être interdit ou subordonné à leur remplacement partiel ou total par des plantations nouvelles respectant l’esprit du lieu.

2.3.5. Haies le long des voies ouvertes à la circulation (rues, places, voies piétonnes…) : Seules les essences indigènes sont autorisées : le charme (Carpinus betulus), le houx (Ilex aquifolium), l’aubépine (Cratægus oxyacantha), l’if (Taxus baccata), le buis (Buxus sempervirens), le lierre (Hedera helix), le troène (Ligustrum vulgare), le cornouiller sanguin (Cornus sanguinea), etc.

Les végétaux dont l’emploi est interdit sont les conifères tels que les thuyas (Thuya), les faux-cyprès (Chamæcyparis), les « Leylandi » (X Cupressocyparisleylandi), les cyprès (Cupressus)… de même que les laurierscerises (Prunus laurocerasus) et les peupliers d’Italie (Populusnigra ‘Italica’).

Intitulé du document : Ui / 2.4. Stationnement

Les aires de stationnement, par leur implantation, leur localisation et leur organisation doivent s’intégrer à leur environnement. Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors de la voie publique. Des espaces sont à aménager pour le stationnement des véhicules de transport des personnes, pour le stationnement des poids lourds et divers véhicules utilitaires :

• Il sera réalisé sur la parcelle au moins 1 place de stationnement par tranche de 40 m2 de surface de plancher avec un minimum de 5 places par construction.

• Pour les bureaux, conformément aux dispositions du PDUIF, une place pour 55 m² de surface de plancher. • Dérogation à la règle pour les extensions. Pour le revêtement des aires de stationnement, l’utilisation d’un matériau perméable sera privilégiée afin de limiter le ruissellement ; par ailleurs, les aires de stationnement de 10 unités et plus seront constituées, pour au moins la moitié de leur superficie, de matériaux perméables.

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S’ajoutent également les espaces à réserver pour le stationnement des deux-roues : • Bureaux : à minima, 1,5 m² pour 100 m² de surface de plancher. • Activités, commerces de plus de 500 m² de surface de plancher, industries et équipements publics : à minima une place pour dix employés. On prévoira aussi le stationnement des visiteurs.

III- Équipement et réseaux

Ui / 3.1. Desserte par les voies publiques ou privées 3.1.1. Accès Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par un acte authentique ou par voie judiciaire. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques ou privées, l'accès, sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation, peut être interdit. Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques ou privées. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

3.1.2. Voirie La demande d’autorisation d’urbanisme peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Il peut être également refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques, privées ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Le nombre des accès sur les voies publiques ou privées peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. Les voies et cheminements faisant l'objet d'une indication spéciale au document graphique (“chemin piétonnier existant à conserver”) sont à préserver.

Ui / 3.2. Desserte par les réseaux 3.2.1. Eau potable Toute construction à usage d'habitat ou d'activités doit être raccordée au réseau public d’eau potable dans les conditions prévues par le gestionnaire du réseau.

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3.2.2. Électricité et téléphone Toute construction à usage d'habitat ou d'activités doit être raccordée au réseau d'électricité ; les branchements privés seront obligatoirement enterrés. Les branchements téléphoniques privés seront obligatoirement enterrés.

3.2.3. Assainissement, eaux usées et gestion des ordures ménagères Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d’eau usées dans les conditions prévues par le gestionnaire du réseau. En cas d'impossibilité technique justifiée, un dispositif autonome d'assainissement doit être mis en place et permettant le branchement sur le réseau collectif dès sa réalisation, conformément à la réglementation en vigueur. En cas d’incapacité technique à se raccorder au réseau public de collecte d’eaux usées, et conformément au règlement de service public d’assainissement non collectif en vigueur, tout immeuble non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, est tenu d’être équipé d’une installation d’Assainissement Non Collectif (ANC). Le déversement des eaux usées autres que domestiques dans le réseau public d'assainissement doit faire l'objet d'une autorisation préalable ; le rejet d’eaux usées dans les eaux superficielles est interdit. La gestion des ordures ménagères doit répondre aux obligations du schéma directeur des déchets de Cœur d’Essonne Agglomération.

3.2.4. Obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques Les installations, aménagements et constructions autorisés devront être raccordés lorsque les infrastructures et réseaux existent à proximité du site, aux frais du pétitionnaire sur les terrains privés. Tout maître d’ouvrage, constructeur et aménageur devra réaliser les ouvrages et réseaux de télécommunications électroniques permettant le déploiement de la fibre optique, conformément aux dispositions techniques du Cœur d’Essonne Agglomération.

Département de l’Essonne

Commune de Cheptainville

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PLU

Plan Local d’Urbanisme

4

Modification simplifiée n°1

RÈGLEMENT

SIAM Urba

Document approuvé en Conseil municipal en date du 25 septembre 2025

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TITRE 1

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DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Le présent règlement est établi conformément aux dispositions du Code de l’Urbanisme (CU) dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1er janvier 2016, notamment ses articles L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants relatifs aux Plans Locaux d’Urbanisme. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.

Article 1 : Champ d'application territorial Le présent règlement s'applique sur la totalité du territoire de la commune de Cheptainville (Essonne).

Article 2 : Division du territoire en zones Le territoire couvert par le présent plan local d’urbanisme est divisé en quatre catégories de zones :

- les zones urbaines désignées par l'indice U : il s'agit des zones suivantes : Ug, Ugf, Uh, Uh*, Ui ; - les zones à urbaniser désignées par l’indice AU : il s’agit des zones : 1AUh et 2AU ; - la zone agricole désignée par l'indice A, et un sous-secteur A*; - la zone naturelle désignée par l'indice N et ses secteurs Nj, Nl et Nh. Ces diverses zones et leurs secteurs figurent sur les documents graphiques (pièces 5 du PLU) joints au dossier.

Article 3 : Contenu du règlement écrit Le présent règlement écrit comprend :

Titre 1 : Dispositions générales Titre 2 : Dispositions particulières Titre 3 : Lexique au règlement Pour le titre 2, les règles sont organisées en 3 grandes parties et 9 articles pour chacune des zones : I - Affectations des sols et destinations des constructions

1.1. Destinations et sous-destinations 1.2. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols 1.3. Mixité fonctionnelle et sociale II - Caractéristiques urbaines, architecturales, paysagères et environnementales 2.1. Volumes et implantations des constructions 2.2. Insertion urbaine, architecturale et environnementale des constructions 2.3. Insertion paysagère et aménagements des abords 2.4. Stationnements III - Desserte, équipements et réseaux 3.1. Accès et desserte par les voies publiques et privées 3.2. Desserte par les réseaux

Article 4 : Préconisations pour le dépôt d’une demande d’urbanisme

En premier lieu, il convient de consulter les règlements écrits et graphiques pour vérifier la conformité d’un projet

aux règles d’urbanisme fixées par le PLU.

En deuxième lieu, les constructions, installations et aménagements doivent être compatibles avec les Orientations

d’Aménagement et de Programmation (OAP).

En troisième lieu, il convient de consulter les autres pièces du PLU qui peuvent avoir une incidence sur

l’occupation du sol et qui sont relatives à d’autres législations. Il s’agit, notamment :

- des servitudes d’utilité publique ;

- des annexes sanitaires : desserte en réseaux, zonage d’assainissement, règlements sanitaires, etc.;

- des périmètres particuliers et d’informations utiles : périmètres de ZAC, DUP, DPU, projets routiers, etc..

Article 5 : Orientations d’Aménagement et de Programmation Les constructions, installations et aménagements projetés au sein des secteurs identifiés aux plans de zonages doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) applicables au secteur. Les dispositions du règlement sont également applicables au sein des périmètres soumis à OAP. Il doit être fait une application cumulative des OAP et du règlement (en cas de divergence, ce sont les règles les plus contraignantes qui seront appliquées).

Article 6 : Emplacements Réservés Le PLU localise les emplacements réservés nécessaires :

- aux voies et ouvrages publics, - aux installations d'intérêt général et aux espaces verts publics. Chaque emplacement réservé est indiqué en pièce 5 du dossier de PLU sur les plans de zonages, par une lettre ou par un numéro de référence. Ces lettres et numéros sont répertoriés dans le tableau figurant en légende desdits plans de zonage. Ce tableau indique la collectivité ou le service public au bénéfice duquel la réserve est inscrite.

Trame Emplacement Réservé

En dehors de l’usage pour lequel il est réservé, la construction est interdite sur les terrains bâtis ou non, compris dans un emplacement réservé.

Le propriétaire d’un terrain réservé peut, à compter du jour où le plan local d’urbanisme a été rendu public exiger de la collectivité ou du service public, au bénéfice duquel ce terrain a été réservé, qu’il soit procédé à son acquisition en application des dispositions du Code de l’Urbanisme.

En cas de rétrocession à la commune par le propriétaire de tout ou partie du terrain compris dans un emplacement réservé, il peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire, résultant de l’application des emprises au sol et hauteurs applicables sur son terrain.

Article 7 : Espaces Boisés Classés

Les terrains sont indiqués sur les plans du règlement graphique en pièce n°5.1 du dossier de PLU, par une légende

EBC (comme indiqué ci-après). Ils concernent des espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer, en

application des dispositions de l’article L.113.1 et L.113.2 du Code de l’Urbanisme.

Trame EBC

Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue par les articles L.341.1 et suivants du Code Forestier. Sauf indication des dispositions du Code de l’Urbanisme, ces terrains sont inconstructibles à l’exception des bâtiments strictement nécessaires à l’exploitation des bois soumis au régime forestier. En revanche, les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable dans les Espaces Boisés Classés figurant comme tel aux documents graphiques. Toutefois, aucune déclaration préalable n’est requise pour les coupes et abattages d’arbres lorsqu’ils sont :

- Dans des bois privés dotés d’un plan simple de gestion agréé ou d’un règlement type de gestion approuvé ;

- Si la coupe est déjà autorisée par l’arrêté préfectoral sur les catégories de coupes ; - Ou en forêt publique soumise au régime forestier. Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés conformément aux articles L.341.1 et 2 du code forestier. Ne sont pas assujettis à autorisation de défrichement les espaces boisés suivants : • les bois de superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département, • certaines forêts communales, • les parcs ou jardins clos, de moins de 10 hectares, attenants à une habitation, • les zones dans lesquelles la reconstitution des boisements après coupe rase est interdite ou réglementée,

ou ayant pour but une mise en valeur agricole, • les bois de moins de 30 ans.

Article 8 : Zones humides Elles sont distinguées en deux catégories :

▪ Les zones humides avérées (classe 2) : La réalisation d’études botaniques et pédologiques sur sites a démontré qu’elles répondaient aux critères de l’arrêté du 24 juin 2008 définissant une zone humide. Leur préservation doit être assurée.

▪ Les zones humides potentielles (classe 3) : Elles sont issues de la définition d’enveloppes d’alerte « forte probabilité » de présence de zones humides. Mais elles n’ont pas fait l’objet d’études approfondies, au sens de l’arrêté du 24 juin 2008.

Dans ces secteurs, il sera nécessaire, si le projet est soumis à déclaration ou à autorisation au titre de

l’article L.214-1 et suivants du code de l’environnement, d’affirmer ou d’infirmer la présence de zone

humide au titre de l’arrêté précédemment mentionné, afin de :

- chercher à éviter le dommage causé aux zones humides (mesures d’évitement) ;

- chercher à réduire l’impact sur les zones humides, leurs fonctionnalités et leurs services

rendus (mesures correctrices) ;

- s’il subsiste des impacts résiduels, en suite et seulement, compenser le dommage résiduel

identifié.