Zone UG

Interdiction de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations

Le tableau ci-dessous précise les destinations et sous-destinations interdites (ou autorisées) par secteur. A = autorisé ; I = Interdit ; Asc : Autorisé sous conditions (voir article UG2)

Destinations et constructions autorisées selon les secteurs

UGa UGb UGc UGd UGdv

Exploitation agricole Exploitation agricole

et forestière

Exploitation forestière

Asc

Asc

Asc

Asc

I

Asc

Asc

Asc

Asc

I

Habitation

Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail

A

A

A

A

Asc

A

A

A

A

Asc

Asc

Asc

Asc

Asc

I

Restauration

A

A

A

A

I

Commerce de gros

I

I

I

I

I

Commerce et activités de service

Activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle

A

A

A

A

I

Hébergement hôtelier et touristique

A

A

A

A

I

Cinéma

I

I

I

I

I

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

A

A

A

A

I

Équipements

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

A

A

A

A

A

d'intérêt collectif et Etablissements d’enseignement, de santé et

services publics

d’action sociale

A

A

A

A

I

Salles d’art et de spectacle

A

A

A

A

I

Equipements sportifs

A

A

A

A

I

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

A

A

A

A

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

A

A

A

A

I

I

I

I

I

I

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 28 Service Planification Prospectives

PLUi – Règlement – Modification simplifiée n°2 du 12 février 2026

ZONE UG

RÈGLEMENT

Sont ainsi interdits sur l’ensemble de la zone : - Les constructions, usage de sols et activités qui sont incompatibles avec l'habitat du fait des risques, nuisances, pollutions ou flux de poids lourds qui leur sont associés, soit notamment celles d'entreposage, de commerce de gros, ou d’industrie ; - Le défrichement des espaces boisés classés en application des articles L113-1 et suivants du Code de l'urbanisme, ainsi que tout changement de l'affectation du sol qui serait de nature à compromettre leur conservation ; - Les carrières, y compris les constructions et installations liées ; - Les campings et tout hébergement léger de loisirs ; - Les affouillements et exhaussements de sols à l’exception de ceux nécessaires : o aux équipements d’infrastructures publics ou d’intérêt collectif, o aux aménagements paysagers prévus pour l’aménagement des espaces collectifs du secteur, o à la recherche archéologique, o aux travaux nécessaires à la réalisation des constructions et aménagements régulièrement autorisés, o ou nécessaires aux exploitations agricoles. Dans ce cas, les affouillements et exhaussements de sol devront limiter au maximum leur impact sur le paysage et la topographie initiale des lieux. - La reconstruction après un sinistre majeur dû à une inondation ou un mouvement de terrain, - l'arrachage des haies ou plantations identifiées sur le règlement graphique, sauf pour les dispositions prévues en UG6.

De plus sont interdits : - Dans les "secteurs de projet " délimités sur le règlement graphique en application de l'article L15141 du code de l'urbanisme, les constructions et installations, à l'exception de celles visées en UG2, pour une durée maximale de 5 ans à compter de la date d'approbation du PLUI ; - Dans les secteurs "parcs et jardins à préserver " (portés sur le règlement graphique) : seules les constructions et aménagements autorisés en UG2 sont autorisés ;

Sont de plus interdits : - Dans les zones inondables (hors PPRI) telles qu'elles résultent de la dernière version de l'atlas édité par la DREAL : o les nouvelles constructions sur sous-sol ; o les nouvelles constructions dont la hauteur du premier plancher est situé à moins de 0,50m audessus de la cote des plus hautes eaux de référence ; o tout nouvel établissement accueillant du public (de catégorie 1 à 5) ; o les nouvelles constructions ou extensions de constructions qui viseraient au renforcement de la capacité d'accueil dans la zone inondable (création de nouveaux logements ou hébergements, etc.) ainsi que l'extension des établissements recevant du public existant qui viserait à leur changement de catégorie.

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 29 Service Planification Prospectives

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Autorisations sous conditions de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations

En UGdv : les constructions et aménagements nécessaires à l'accueil des gens du voyage, sous réserve que des dispositions soient prises pour leur insertion environnementale et paysagère.

Sur le reste de la zone : - Toute opération d'aménagement ou de construction devra être compatible avec les Orientations

d'Aménagement et de Programmation (OAP) qui complètent le règlement (pièce n°5 du PLUi) ; - seuls les aménagements, les constructions et les installations qui ne sont pas incompatibles avec

l'habitat du fait des risques, nuisances, pollutions ou flux de poids lourds qui leur sont associés sont autorisés, ainsi : o constructions et installations agricoles : seules les serres et l'extension des constructions

existantes sur les sites d'exploitation lors de l'approbation du présent PLUI, sont autorisées et ce dans le respect du principe de réciprocité fixé par l'article L111-3 du Code rural ; o dépôts de déchets, matériaux usagés ou véhicules désaffectés : ils ne sont autorisés que sur des secteurs spécifiquement aménagés à cet effet (dans le respect de la réglementation) et sous réserve de leur compatibilité (en terme de nuisances et d'insertion environnementale et paysagère) avec le voisinage ; - dans les "secteurs de projet " délimités sur le règlement graphique en application de l'article L15141 du code de l'urbanisme, seule l'extension (verticale ou horizontale) des constructions existantes est autorisée et ce dans la limite de 40m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol (lorsque l'on ne décompte pas de surface de plancher) ; cette superficie supplémentaire maximale (autorisable en une ou plusieurs fois) est décomptée à partir de la date d'approbation du PLUI ; - dans les secteurs de "parcs et jardins à préserver " délimités sur le règlement graphique, seules des annexes ou extensions aux constructions existantes sont autorisées. Elles le sont sous réserve du respect des dispositions prévues ci-après qui en limitent la taille, la hauteur et l'implantation.

De plus : - Dans les zones inondables (hors PPRI) telles qu'elles résultent de la dernière version de l'atlas édité

par la DREAL : les nouvelles constructions (ou extensions de construction) sont autorisées sous réserve de ne pas augmenter la vulnérabilité au risque d'inondation. La réalisation de vide-sanitaire est autorisée sous réserve que le premier plancher soit situé à une distance des fondations au plus égale à 1,20m et que l'espace entre le sol et le plancher ne reçoive aucune installations électriques ou de chauffage. Les travaux, ouvrages ou installations visant à réduire le risque d'inondation sur les constructions sont autorisés s'ils n'ont pas d'incidences dommageables par ailleurs (> voir les annexes documentaires) ; - Dans les zones de remontée de nappe, telles qu'elles résultent de la dernière version de l'atlas édité par la DREAL : les constructeurs et aménageurs prendront les mesures techniques appropriées pour adapter les réseaux, installations et constructions qu'ils projettent à la nature des sols (> voir les annexes documentaires) ; - Dans les terrains où les terres sont argileuses, où des cavités sont suspectées, où d'anciennes carrières ou puits miniers sont repérées, où des risques de glissements de terrain ou de chutes de blocs sont identifiés : Du fait de la nature des sols, des risques d'effondrement ou de risques de retrait-gonflement des argiles, la vigilance des constructeurs est appelée afin qu’ils réalisent les

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ZONE UG

RÈGLEMENT

études géotechniques leur permettant d’adapter la localisation des constructions et installations qu'ils projettent ainsi que les techniques mises en oeuvre (fondations, structures, etc.) à la nature des sols (> voir les annexes documentaires) ; - Dans les périmètres de protection de forage : Toute occupation ou utilisation du sol devra être compatible avec les dispositions de l'arrêté préfectoral déclarant leur utilité publique, afin de ne pas porter atteinte à la qualité des eaux souterraines (> voir les annexes documentaires). - Dans les zones de protection des sources Roxane sur la Ferrière-Brochard, toute occupation ou utilisation du sol devra être compatible avec les dispositions de l'étude Amodiag Environnement (> voir les annexes documentaires) ; - Dans les zones au voisinage des lignes électriques haute tension portées sur le règlement graphique, tout aménagement et construction doit prendre en compte les recommandations de l’instruction du Ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie du 15 avril 2013 relative à l’urbanisme à proximité des lignes de transport d’électricité ; - Dans les zones où existe un risque d'émission dans l'air du radon présent dans les sols, les constructeurs prendront les mesures appropriées en particulier en ce qui concerne le renouvellement de l'air dans les bâtiment et leur étanchéification vis-à-vis du sol (> voir les annexes documentaires) ; - Dans les zones à protéger contre le bruit des infrastructures terrestres : les constructions sont soumises à des normes d’isolement phonique en application des arrêtés préfectoraux qui instituent le classement des voies (> voir les annexes documentaires).

Mixité fonctionnelle et sociale

> Voir l’orientation d’aménagement et de programmation commerce et artisanat (document n°5)

DIVERSIFICATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS

Commune de Saint Germain du Corbeis : Les opérations d'aménagement ou de constructions conduisant à la création d'au moins 10 logements devront comprendre au moins 20% de logements sociaux (en location ou en accession sociales).

MAINTIEN DE LA MIXITÉ FONCTIONNELLE DU CENTRE-VILLE D'ALENÇON

Dans les "Secteurs de centralité commerciale" délimités sur le règlement graphique, le changement de destination des locaux en rez-de-chaussée utilisés par du commerce de détail (ou artisanat assimilés) au profit de logements ou d'hébergements est interdit. Cette disposition ne s'oppose pas à la création d'espace pour améliorer l'accessibilité de logements ou d'unités foncières.

MAITRISE DE L'IMPLANTATION DES COMMERCES DE DÉTAIL

De plus, dans les "Secteurs où les nouvelles implantations commerciales sont interdites" d'une largeur de 40m de part et d'autre de l'alignement des voies d'entrée dans l'agglomération, telles qu'elles sont portées sur le règlement graphique : la création d'un commerce ou d'un ensemble de commerces* de détail est interdite, que cette création résulte d'un changement de destination, d'une nouvelle construction ou de la division d'un bâtiment existant.

Cette interdiction comprend les aménagements de desserte, stationnements et aménagements liés à ces commerces.

*au sens de l'article L752-3 du Code du Commerce

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ZONE UG

RÈGLEMENT

II - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Volumétrie et implantation des constructions

UG 4.1 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

Pour le mode de calcul des hauteurs : voir le lexique dans les Dispositions Générales

En secteur UGa :

Sous réserve que les constructions s'inscrivent sans rupture paysagère dans l'épannelage existant :

- en UGa 1 : les constructions présenteront une hauteur droite au plus égale à 7m et une hauteur au faitage ou à l'acrotère du dernier étage en attique, au plus égale à 11m.

- en UGa 2 : les constructions présenteront une hauteur droite au plus égale à 10m et une hauteur au faitage ou à l'acrotère de l'étage en attique au plus égale à 14m.

En secteur UGb et UGc :

Les constructions présenteront une hauteur droite au plus égale à 7m et une hauteur au faitage ou à l'acrotère de l'étage en attique au plus égale à 11m.

Cependant, les équipements publics ou d'intérêt collectif pourront compter un niveau droit supplémentaire sous réserve de leur intégration dans l’environnement urbain et paysager. Leur hauteur maximale est alors portée à 14m.

En secteur UGd :

Les constructions présenteront une hauteur droite au plus égale à 13m et une hauteur au faitage ou à l'acrotère de l'étage en attique au plus égale à 17m.

En secteur UGdv : pas de dispositions

Cependant, sur l'ensemble de la zone : - une hauteur supérieure pourra être autorisée sous réserve qu'il ne soit pas porté atteinte à l'intérêt

architectural et paysager des lieux ou des constructions voisines s'il existe, pour permettre : o l'adossement à un bâtiment de plus grande hauteur et ce dans la limite de la hauteur préexistante, o la restructuration ou la reconstruction d'un îlot ou groupe d'îlots dans le cadre d'un projet urbain à l'échelle de celui-ci ;

- lorsqu'un terrain présente un décaissement important pas rapport aux terrains voisins ou à la côte de fond de trottoir, les constructions pourront avoir une hauteur au plus égale à celle des constructions implantées en mitoyenneté ou sur l'autre côté de la voie (dans la même zone).

Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure publics ou d'intérêt collectif.

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ZONE UG

RÈGLEMENT

UG 4.2

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT À L'ALIGNEMENT DES EMPRISES PUBLIQUES ET DES VOIES

Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure publics ou d’intérêt collectif.

Elles ne s'opposent pas à l'extension limitée d'une construction existante qui ne respecte pas leurs dispositions, si celle-ci ne réduit pas la distance de l'ensemble par rapport à l'alignement.

Les constructions respectent les prescriptions portées sur le règlement graphique, en l'absence de prescriptions, les suivantes s'appliquent :

1- Implantations le long des voies ouvertes à la circulation automobile :

En UGa et UGb : - Les constructions seront implantées dans le prolongement des fronts bâtis (continus ou non) qui

existent. Rappel : leur taille est limitée dans les secteurs de "parcs et jardins à préserver " - Des retraits partiels seront possibles s'ils n'altèrent pas la qualité urbaine et paysagère du quartier

(aménagements de sécurité, ordonnancement architectural, etc.). Lorsque ce retrait varie dans une bande de quelques mètres, les nouvelles constructions s'implanteront dans cette bande. - Dans le cas où la façade sur rue est inférieure à 6 mètres, il peut être dérogé aux dispositions d’implantation dans le prolongement du front bâti. Dans ce cas, les constructions en cœur d’ilot devront respecter les autres dispositions du règlement.

En UGc et UGd : - Voies nationales ou départementales : les constructions sont implantées à une distance de leur

alignement au moins égale à 5m ; - Autres voies ouvertes à la circulation automobile : les constructions sont implantées à une

distance de leur alignement au moins égale à 3m, sauf en ce qui concerne les constructions ou partie de construction comprenant un garage dont la porte ouvre sur la voie : elles sont implantées avec un recul au moins égal à 5m pour permettre le stationnement d’un véhicule léger hors de l'emprise de la voie ; Cependant les constructions peuvent être implantées dans le prolongement des fronts bâtis ou dans le respect de compositions urbaines propres à chaque quartier (existant ou à créer).

En UGdv : - Les constructions et installations sont implantées à une distance de l'alignement au moins égale

à 5m ;

2- Berges des cours d'eau : les constructions et installations sont implantées à une distance de leur alignement au moins égale à 5m ;

3- Voies ferrées : les constructions et installations sont implantées à une distance de leur alignement au moins égale à 3m ;

4- Chemins, pistes cyclables et autres emprises publiques (espaces verts, aire de stationnement, …) : - les constructions sont implantées à une distance de leur alignement au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et la limite séparative avec un minimum de 2m.

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ZONE UG

UG 4.3

RÈGLEMENT IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES

Les constructions et installations respectent les dispositions portées sur le règlement graphique, en l’absence de prescriptions, les dispositions suivantes s’appliquent. Elles ne préjugent pas de reculs qui pourraient être requis pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique.

En UGa:

- dans une bande de 15m en UGa1, de 20m en UGa2, comptée par rapport à l'alignement ou par rapport à l'alignement "de fait", les constructions sont implantées sur l’une ou les deux limites séparatives qui jouxtent l'alignement, et avec un retrait minimum de 3 mètres permettant un accès. Cependant, s'il n'y a pas de rupture de la continuité architecturale, la création d'un porche ou d'un portail est autorisée. Ces dispositions peuvent ne pas s’appliquer si l’implantation initiale de la construction ou la configuration particulière de la parcelle le justifient, à condition de respecter le caractère urbain du secteur.

- au-delà de la bande définie précédemment, les constructions autorisées en UG4.2 sont implantées soit :  en limite séparative, si leur hauteur dans une bande de 3m comptée par rapport à la limite n'excède pas 3,5m à l'égout ou à l'acrotère et 6m au faitage en UGa1 (soit un niveau droit) et 7m à l'égout ou à l'acrotère et 11m au faitage en secteur UGa2 (soit deux niveaux droits). Une hauteur supérieure peut être admise si la construction s’adosse à une construction existante en limite de propriété dont la hauteur est supérieure à celles admises au présent alinéa.  soit avec un recul au moins égal à 3m.

En UGb :

Les constructions ou extensions de constructions seront implantées :

 soit en limite séparative,  soit avec un recul au moins égal à 2m.

Cependant, les constructions ou extensions de constructions implantées à moins de 5m des limites séparatives de propriétés devront présenter des hauteurs et formes compatibles avec les formes urbaines préexistantes dans le quartier, pour préserver l'harmonie du paysage et la qualité du cadre de vie ;

En UGc, les constructions sont implantées :

 soit en limite séparative si leur hauteur dans une bande de 3m comptée par rapport à la limite n'excède pas 4,5m à l'égout ou à l'acrotère et 7m au faitage et à condition de présenter des hauteurs et formes compatibles avec les formes urbaines préexistantes dans l’environnement proche, pour préserver l'harmonie du paysage et la qualité du cadre de vie;

 soit à une distance des limites séparatives au moins égale à 3m ;

En UGd :  Les constructions sont implantées à une distance d'une limite séparative de propriété au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative. Cette distance sera au moins égale à 3m.  Cependant l'implantation en limite séparative est autorisée sur les limites créées à l'intérieur d'une opération d'aménagement, si son règlement le prévoit.

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ZONE UG

RÈGLEMENT

De plus, sur l'ensemble de la zone :

- L’extension limitée d'une construction qui existe avant l’entrée en application du présent règlement et qui ne respecte pas les dispositions précédentes, est autorisée dès lors qu’elle ne réduit pas la distance de l’ensemble par rapport à la limite séparative de propriétés.

- Si la construction vient s'adosser à une construction préexistante sur le fonds voisin, alors un dépassement de hauteur est autorisé dans la limite de la hauteur et de l'héberge de la construction mitoyenne.

- Une annexe de moins de 20m2 d'emprise au sol et d’une hauteur qui n’excède pas 3,5 m à l’égout ou à l’acrotère et 6 m au faitage pourra être implanté avec un retrait moindre ; elle ne pourra alors faire l'objet d'aucune extension ultérieure ;

- Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure publics ou d'intérêt collectif, qui seront implantés en fonction de leurs nécessités techniques, en limite séparative ou en recul.

UG 4.4

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME UNITÉ FONCIÈRE

Aucune disposition spécifique.

Qualité urbaine, architecturale environnementale et paysagère

UG 5.1 VOLUMETRIES, EMPRISE AU SOL ET DENSITÉ

DENSITÉ D'URBANISATION DES QUARTIERS DE LOGEMENTS

> voir les OAP

Les opérations d'aménagement ou de construction à vocation d'habitat présenteront une densité brute d'urbanisation compatible avec le respect des objectifs de densité brute moyenne par secteur, fixés par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP). Lorsque le périmètre d'opération à une superficie au moins égale à un hectare, elle ne pourra être inférieure à 15 logements par hectare.

En UGa et UGb : - dans une bande de 20m en UGa2, de 15m en UGa1 et UGb, comptée par rapport à l'alignement ou par rapport à l'alignement de fait des bâtiments : l’emprise au sol des constructions n'est pas limitée ; - au-delà de cette zone d'implantation des constructions : o en UGa1 : l’emprise au sol des constructions est limitée à 20% de la superficie de l'unité foncière restante. Cependant, une emprise au sol supérieure peut être admise si les constructions, par leur implantation, leur volumétrie et leur hauteur, respectent la composition urbaine du secteur et préservent l’intimité des jardins situés sur les parcelles voisines ; o en UGa2 : l'emprise au sol de l'ensemble des constructions est limitée à 40% de la superficie de l'unité foncière restante ;

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ZONE UG

RÈGLEMENT

o en UGb : l'emprise au sol des constructions est limitée à 20% de la superficie de l'unité foncière restante.

Cependant, dans les secteurs de "parcs et jardins à préserver " délimités sur le règlement graphique : seule une annexe ou une extension d'au plus 20m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol (pour les constructions sans surface de plancher) sera autorisée à compter de l’approbation du PLUI. Nota : les cours communes autour desquelles sont implantées les constructions, seront prises en compte pour le dessin des bandes de reculs.

En UGc :

- L’emprise au sol des constructions est limitée à 35% de la superficie totale de l’unité foncière. Cependant, la création d'une seule extension ou annexe d'au plus 20m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol (pour les constructions sans surface de plancher), restera autorisée à toute unité foncière sur laquelle l'emprise au sol des constructions, à la date d'approbation du PLUI, ne permettrait pas de nouvelles constructions.

En UGd :

- L’emprise au sol des constructions à usage d'habitation est limitée à 35% de la superficie totale de l’unité foncière.

En UGdv: la densité des constructions est limitée à 0,25.

Les dispositions de cet article ne sont applicables : - ni aux piscines (dont la couverture fait moins de 1,80m de hauteur) ou aux terrasses surélevées (de

moins d'un niveau) : elles ne sont pas prises en compte dans les décomptes. - ni aux équipements d'infrastructure publics ou d'intérêt collectif qui seront implantés en fonction

de leurs nécessités techniques.

UG 5.2

CARACTÉRISTIQUES ARCHITECTURALES DES FAÇADES ET TOITURES DES CONSTRUCTIONS

> voir les Dispositions supplémentaires en UG 5.3 pour les constructions et ensemble de constructions remarquables repérés sur le règlement graphique

Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, devra, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s'intégrer harmonieusement dans le paysage rural et urbain environnant, en tenant compte des éléments paysagers préexistants, des gammes colorées qui caractérisent les constructions vernaculaires (voir documents en annexe du réglement), et des vues sur le paysage et le patrimoine environnant, le cas échéant.

Nota : Cette disposition n'interdit pas la mise en exergue d'éléments architecturaux (par leur forme, leur taille, leur couleur, …) s'ils s'intégrent dans un ensemble architectural harmonieux avec le paysage environnant.

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 36 Service Planification Prospectives

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Toute construction ou extension de construction faisant référence à l'architecture contemporaine, devra de plus présenter tous les dispositifs constructifs et d’écriture architecturale, et une modénature en cohérence avec ce style.

Ainsi : - tout pastiche d’une architecture traditionnelle étrangère à l’environnement immédiat du projet

est interdit. - les constructions présenteront un traitement architectural homogène sur toutes leurs façades, ce

qui exclut toute discrimination entre façade principale et façade arrière. - l'aménagement ou l'extension d'un bâtiment existant de qualité doit respecter son caractère

général pour ce qui concerne notamment, l'harmonie des volumes, l'échelle des percements et les associations de matériaux et de teintes. - les annexes et extensions doivent présenter des caractéristiques d’aspect harmonieuses avec celles de la construction principale. - Les façades, les soubassements ou les murs de soutènement qui ne sont pas réalisés avec des matériaux destinés à rester apparents recevront un enduit soit peint soit teinté dans la masse, dont la couleur s'inscrira harmonieusement dans le paysage environnant. - les principaux matériaux de construction présenteront : o en toiture : des teintes sombres et rabatues proches de celle qui dominent sur les toitures

environnantes (sauf pour les verrières, vérandas, panneaux solaires, …) ; pour les constructions à usage économiques, les matériaux ne pourront être ni brillants, ni réfléchissants ; o en façade : des teintes rabattues proches des nuances des enduits traditionnels des constructions environnantes ou des gris du zinc, du bois brut ou de l'ardoise. Par conséquent, elles ne devront être ni vives, ni trop claires. La différence de teintes de traitement de la façade sera admise quand il s’agit de souligner les éléments de modénature de façade (soubassement, corniche, ect..), si ceux-ci existent, ou d’accentuer une composition par le traitement différencié des volumes.

Il pourra être recouru à l'avis d'un expert (architecte des bâtiments de France, architecte-conseil de la collectivité, etc.) en cas de doute quant à l'interprétation de ces dispositions.

UG 5.3 PROTECTION ET MISE EN VALEUR DU PATRIMOINE BÂTI Les bâtiments et ensemble de bâtiments désignés sur le règlement graphique au titre de l'article L.15119 du Code de l'Urbanisme pour leur intérêt (en fonction de leur niveau) font l'objet de mesures spécifiques :

Elément de patrimoine protégé au titre des monuments historiques : Pas de disposition spécifique (application de la servitude d’utilité publique) > avis de l’architecte des bâtiments de France

Elément de patrimoine bâti exceptionnel (niveau 1) et élément de patrimoine bâti et ensemble patrimonial majeur (niveau 2):

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Le caractère des façades des constructions dont l'architecture est caractéristique d’une époque, sera respecté (ordonnancement des ouvertures ou des volumes annexes, continuité des éléments de décoration ou d'habillage, etc.). Le principe qui doit guider les travaux d’extension et de restauration est celui de la préservation des dispositifs et ouvrages qui contribuent à la qualité architecturale de chaque immeuble ou, lorsque ceux-ci sont altérées, leur remise en état. La modénature et les accessoires des constructions (frontons, corniches, bandeaux, pilastres d’angles, souches de cheminées, entourages de baies, soubassements, faîtières, girouettes, etc.), les colombages ainsi que les lucarnes seront ainsi conservés et restaurés ou refaits dans le même esprit. Les annexes présenteront des caractéristiques d’aspect harmonieuses avec celles de la construction principale. Les aménagements ou extensions respecteront leur caractère général pour ce qui concerne notamment l'harmonie des volumes, l'échelle des percements, les associations de matériaux et de teintes. Les nouveaux aménagements, les nouvelles constructions ou extensions ainsi que les modifications apportées à leur architecture préserveront l'harmonie de leur insertion dans leur site et en particulier les éléments d'accompagnements paysagers (parcs, alignements, etc.). Cependant, lorsque leur état sanitaire le nécessite, ils pourront être remplacés.

Elément de patrimoine bâti et ensemble patrimonial intéressant (niveau 3) : Lorsque les constructions existantes le long d'une voie ou au sein d'un quartier présentent des caractéristiques architecturales et urbanistiques qui déterminent son identité paysagère (mode d'implantation des constructions, aspect et teinte de matériaux, forme et/ou teinte de toiture, types de clôtures), celles-ci seront reprises ou réinterprétées par les nouvelles constructions pour préserver ou renforcer l'harmonie de l'ensemble.

Murs identifiés au règlement graphique Les murs identifiés au règlement graphique seront conservés et restaurés. Ils pourront être prolongées dans la même facture y compris sur les fonds voisins (nonobstant les dispositions de l'article 6.1).

Clôtures contribuant à la qualité d'une construction ou d'un ensemble d'intérêt patrimonial repérés au règlement graphique

Les clôtures qui contribuent à la qualité d'une construction ou d'un ensemble d'intérêt patrimonial repérés au règlement graphique (composition végétale, murs en pierres ou briques apparentes, clôtures et portails de fer forgé ou de barreaudage de bois ouvragés, etc.) seront conservées et restaurées. Leur hauteur maximale après restauration sera au plus égale à celle de l’ouvrage existant avant travaux. Elles pourront être prolongées dans la même facture y compris sur les fonds voisins (nonobstant les dispositions de l'article 6.1). Si elles sont démolies, totalement ou ponctuellement, les dispositions de l'article 6.1 s'appliquent.

Il pourra être recouru à l'avis d'un expert (architecte des bâtiments de France, architecte-conseil de la collectivité, etc.) en cas de doute quant à l'interprétation de ces dispositions.

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Rappel : > Tout projet de démolition est soumis au permis de démolir > Tous les travaux qui ne sont pas soumis à permis de construire doivent être précédés d'une déclaration préalable.

UG 5.4

REGLES DIFFÉRENCIÉES ENTRE LES NIVEAUX POUR PRENDRE EN COMPTE DES RISQUES D'INONDATION ET SUBMERSION

Aucune disposition spécifique.

Rappel : voir les dispositions des PPR en application

UG 5.5 PERFORMANCES ENERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTALES DES CONSTRUCTIONS

Les dispositifs techniques pour la production d'énergie solaire ou d'autres énergies renouvelables devront faire l'objet d’une intégration paysagère, architecturale et environnementale. Leur implantation sera respectueuse du cadre de vie du voisinage.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

UG 6.1 CLOTURES Les dispositions de cet article ne s'appliquent pas aux clôtures nécessaires à la mise en sécurité des équipements publics ou d'intérêt collectif.

Chaque opération d'aménagement définira précisément les clôtures sur voie et en limites séparatives qui seront autorisées en application des dispositions ci-après. Le type retenu tiendra compte des clôtures voisines à l'opération pour la construction d'un paysage de qualité. Il s'imposera à l'ensemble des terrains issus de division en propriété ou en jouissance.

- La hauteur totale des clôtures (tout dispositif confondu) est limitée à 1m80 ;

- Les clôtures grillagées seront doublées de haies d'essences locales ;

- Une bordure marquera l’alignement le long des voies (limite entre le domaine public et le domaine privé).

- Sur rue, les clôtures pleines auront une hauteur maximale d'un mètre ; elles pourront être doublées d'une haie ou surmontée d'un dispositif à claire-voie jusqu'à concurrence de 1.80m, sauf dispositions particulières prévues ci-après.

- Les murs de clôture qui ne sont pas réalisés avec des matériaux destinés à rester apparents recevront un enduit soit peint soit teinté dans la masse, dont la couleur s'inscrira harmonieusement dans le paysage environnant (en compatibilité avec la gamme colorée portée en annexe).

- Chaque mur maçonné sera couronné par un chaperon. - Dans les zones inondables, les clôtures permettront l'évacuation des eaux par des dispositifs

adaptés en partie basse.

- En limite avec l'espace naturel ou agricole, les clôtures seront composées de haies, doublées au non de grillage ou lisses normandes pour assurer la transparence écologique.

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Cependant :

- Les clôtures contribuant à la qualité d'une construction ou d'un ensemble d'intérêt patrimonial identifié au règlement graphique doivent être préservées suivant les dispositions prévues à l’article 5.3.

- Les murs identifiés au règlement graphique sont à protéger suivant les dispositions de l’article 5.3.

- Lorsqu'un type de clôture contribue à l'identité d'un quartier (homogénéité de matériaux, de hauteurs, de compositions végétales, etc.), il pourra être conservé, restauré ou remplacé à condition de respecter l’identité du quartier.

UG 6.2

PLANTATIONS, SURFACES NON-IMPERMÉABILISÉES OU ECO-AMÉNAGEABLES, ESPACES VERTS ET RÉCRÉATIFS

Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure publics ou d’intérêt collectif.

Les haies seront constituées d’essences locales multiples .

En limite avec l'espace agricole ou naturel, les clôtures sont écologiquement perméables, dans les conditions précisées dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation « Composition urbaine » (document 5).

Les essences à pousse rapide (troène, laurier-palme, thuya, etc.) sont interdites.

La partie de l’unité foncière libre de toute construction devra faire l’objet d’un traitement paysager permettant l’intégration du projet dans son environnement.

Obligation de planter :

 Il sera planté au moins un arbre par tranche entière de 300 m2 d'unité foncière non construite dont, sur les aires stationnement, au moins un arbre pour 6 places de stationnement de véhicules légers. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux extensions de construction ni aux aires de stationnement existantes.

 Les parcelles comprendront une surface non-imperméabilisée ou éco-aménageable au moins égale à :

En secteur UGa :  10 % de la superficie de l'unité foncière, quelque soit sa destination ;

En secteurs UGb, UGc ou UGd :  30% de la superficie de l'unité foncière pour l'habitation (logement ou hébergement) et

l'hébergement hôtelier ou touristique ;  10% de la superficie de l'unité foncière pour les autres destinations.

Dans ce calcul, seront pris en compte les aires de stationnement ou de service non imperméabilisées (type EVERGREEN, …), mais pas les toitures végétalisées.

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ZONE UG

Rappel pour prise en compte :

RÈGLEMENT

Les haies de moins de deux mètres de hauteur sont plantées à une distance de la limite séparative de propriétés au moins égale à 0,50 m. Les arbres et haies de plus de deux mètres doivent l'être à une distance minimale de 2m ; la distance minimale recommandée entre un arbre et une construction est égale à la moitié de sa hauteur nominale à l'âge adulte.

Coefficient de Biotope de Surface (CBS) :

Le Coefficient de Biotope de Surface détermine une proportion minimale d’espaces non imperméabilisés ou éco-aménageables pour contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville.

Tout projet de construction nouvelle ou d’extension doit respecter le Coefficient de Biotope de Surface minimum admis sur la zone, soit 0,2 pour les secteurs UGa et UGb, et 0,3 pour les secteurs UGc et UGd.

Le Coefficient de Biotope de Surface est appliqué au terrain d’assiette du projet. Pour le calcul du Coefficient de Biotope de Surface du projet, on s’appuiera sur la grille de calcul suivante et sur la fiche technique du document « Orientations d’Aménagement et de Programmation «Composition urbaine » (document n°5).

Types

de Exemples

Surface (m²) Pondération

surfaces

(A)

(B)

Imperméable Toiture non

végétalisée, asphalte, béton, dallage jointé

0

au ciment

Semi-perméable Pavage / gravier sur lit

de sable, dallage avec

joint enherbés ou

poreux, stabilisé,

toiture terrasse

0,5

végétalisée,

stationnement

engazonné, enrobé

drainant

Espaces

Pelouses, jardins

végétalisés en

1

pleine terre

Plantation ou

BONUS

préservation d’un arbre de haute tige

nombre

x 30 m²

Plantation d’une haie d’essences locales

mètres linéaires

x 1 m²

Superficie pondérée des espaces éco-aménageables (C)

Superficie totale du terrain d’assiette du projet (D)

Coefficient de Biotope de Surface du projet = C / D

Surface éco-aménageable (m²) = A x B

Le résultat obtenu doit être supérieur au Coefficient de Biotope de Surface minimal

défini sur la zone

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Le Coefficient de Biotope de Surface ne s’applique pas en cas d’impossibilité technique avérée d’atteindre ce coefficient (nature du sol ou du sous-sol, terrain déjà imperméabilisé, configuration du bâti historique, prescriptions liées aux zones inondables,…).

UG 6.3

PROTECTION ET MISE EN VALEUR DES SITES ET DES ÉLÉMENTS D'INTÉRÊT PAYSAGER ET ÉCOLOGIQUE

Les constructions, aménagements et installations respecteront l'intérêt écologique des espaces constituant la trame verte et bleue protégée par le PLUI.

- Les espaces boisés existants ou à créer localisés sur le règlement graphique et classés en application des articles L.113-1 et L.113-2 du Code de l'Urbanisme, à préserver dans les conditions définies dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation Trame verte et bleue (document n°5 du PLUi).

- Le maillage de haies identifié et localisé sur le règlement graphique en application des articles L15119 et L151-23 du Code de l'urbanisme sera préservé et complété pour préserver ou restaurer ses fonctionnalités écologique, hydraulique et paysagère, dans les conditions définies dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation Trame verte et bleue (document n°5 du PLUi).

- Les plantations (arbres remarquables, alignements d’arbres, boisement) identifiés et localisés sur le règlement graphique en application des articles L151-19 et L151-23 du code de l'urbanisme seront préservées (ce qui n'interdit pas leur renouvellement ou leur remplacement par un arbre à potentiel de développement équivalent), dans les conditions définies dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation Trame verte et bleue (document n°5 du PLUi).

- Les mares identifiées et localisées sur le règlement graphique en application des articles L151-19 et L151-23 du Code de l'urbanisme seront conservées ou remplacées par des ouvrages ayant la même fonctionnalité hydraulique et écologique si leur suppression s'avérait indispensable, dans les conditions définies dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation Trame verte et bleue (document n°5 du PLUi).

Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des activités doit être assuré en dehors des voies publiques.

Le nombre minimal de places de stationnement à réaliser par catégorie de construction est détaillé cidessous. Il s'applique dans les limites fixées par le Code de l'urbanisme (articles L111-19, L111-20, L15135, L151-36).

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ZONE UG

RÈGLEMENT

VÉHICULES AUTOMOBILES

Logements

Nota : dans le cas d'une réhabilitation sans changement de destination (ni changement de la surface de plancher) : aucune place de stationnement supplémentaire ne sera requise.

Hébergements (dont résidences-service) Hébergements hôteliers

Activités de services, bureaux, commerces de détail et artisanats assimilés

Autres activités économiques

Équipements d'intérêt collectif ou publics

STATIONNEMENT MINIMAL REQUIS

En UGa : - 1 place par logement à laquelle s'ajoutera 1 place supplémentaire par tranche entière de 2 logements, au-delà de quatre logements ;

(ex : 4 logts = 4 places ; 5 logts = 5 places ; 6 logts = 7 places ; 10 logements = 13 places ; etc.)

Dans les lotissements et opérations d’aménagement d’ensemble : 1 place visiteur par tranche de 3 logements, en complément du nombre de places exigées par logement Sur le reste de la zone :

- 2 places par logement ;

- Dans les lotissements et opérations d’aménagement d’ensemble : 1 place visiteur par tranche de 3 logements, en complément du nombre de places exigées par logement - 1 place par tranche entière de 3 chambres ou unités d'hébergement

(ex : 10 chambres = 3 places, 25 unités = 8 places, etc.) ; - 1 place par tranche entière de 2 chambres ou unités d'hébergement

(ex : 10 chambres = 5 places, 25 unités = 12 places, etc.) ; - 1 place par tranche entière de 35m2 de surface de plancher.

Ce quota pourra être réduit au maximum à 1 place pour 100m2 de surface de plancher, pour tenir compte de la nature de l'activité et de la fréquentation. - 1 place par tranche entière de 100m2 de surface de plancher.

Ce quota pourra être réduit au maximum à 1 place pour 200m2 de surface de plancher, pour tenir compte de la nature de l'activité.

Les surfaces de stationnement exigibles seront déterminées en fonction de la nature, de la fréquentation (et de ses variations) et de la desserte par les transports en commun dans un rayon de 300 m.

CYCLES Logements

Activités économiques Équipements d'intérêt collectif ou publics

STATIONNEMENT MINIMAL REQUIS

Pour les opérations de construction d'au moins 5 logements : il sera aménagé une aire de stationnement équipée et couverte dont la taille sera proportionnée aux besoins des usagers (sous reserve des dispositions de l'article R111-14-4 du Code de la Construction)

Pour les opérations de construction de plus de 100 m2 de surface de plancher ou de plus de 150 m2 de surface de vente : Il sera aménagé une aire de stationnement équipée dont la taille sera proportionnée aux besoins des usagers (employés, clientèle, …);

Les surfaces de stationnement exigibles seront déterminées en fonction de la nature et de la fréquentation.

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III - Équipements et réseaux

Desserte par les voies publiques ou privées

DISPOSITIONS GÉNÉRALES : Rappel : La création ou la modification d’un accès doit faire l’objet d'une autorisation du service gestionnaire de la voirie concernée.

Les accès et les voies doivent présenter des caractéristiques satisfaisant aux exigences de la sécurité routière, de la défense contre l'incendie, de la protection civile et, le cas échéant d'enlèvement des ordures ménagères. Ils doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique.

La création de nouveaux accès ou la modification d'usage d'un accès existant sur les RD 16, 19, 55, 166, 166 B, 234, 311, 338 et 338 B, voies du réseau structurant ou à fort trafic, est interdite hors secteurs d'agglomération aménagés. Seuls peuvent être autorisés sur les portions de voies concernées : • La création d'accès strictement nécessaires aux manœuvres d'entrée et de sortie des matériels indispensables aux travaux d'exploitation des terres agricoles ou à une activité liée à la route. • Les équipements d'infrastructures, les constructions ou opérations d'ensemble présentant un caractère d'intérêt général pour la commune ou tout autre collectivité, après autorisation expresse du gestionnaire de voirie et sous condition de réalisation d'un aménagement de sécurité adapté à la nature du trafic engendré par le projet.

La création d’un accès ou d’une voie sur le domaine public routier ou la modification de l'usage d’un accès existant par l’évolution de l’importance ou de la nature du trafic généré (véhicules légers, poids lourds, matériels spécifiques…) respectera les dispositions suivantes.

ACCÈS : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur le fonds voisin, ce passage aura une largeur minimale de 3 m. S’il est destiné à la desserte de plus de 4 logements ou s’il a plus de 50m de longueur, il aura les caractéristiques applicables aux voies (définies ci-dessous).

Aucun accès ne pourra être créé sur l'emprise de l'A28.

La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés pour la visibilité lors des manœuvres d’entrée et de sortie du terrain. Ainsi :

- Il pourra être imposé le jumelage des accès pour réduire les risques routiers et préserver la qualité des paysages et de l'environnement. Lorsqu'une unité foncière est bordée de plusieurs voies, l'accès pourra être imposé sur l'une d'elles (et en particulier sur la moins importante) pour des questions de sécurité routière.

- l'accès des unités foncières destinées aux commerces et activités de services, devra être adapté et proportionné aux flux à venir ;

VOIRIE : Les constructions et les aménagements seront desservis par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l'usage et de l'importance du trafic à venir.

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ZONE UG

RÈGLEMENT

Les nouvelles rues auront une largeur de chaussée au moins égale à 4,5m. S'y ajoutera, en fonction de la fréquentation, un espace dimensionné pour le passage sécurisé des piétons et cyclistes. Les chemins pédestres ou cyclables auront une largeur minimale de 3 m. Les nouvelles rues en impasse seront aménagées d’une placette dans leur partie terminale, pour permettre aux véhicules (dont les véhicules de service ou de secours) de faire demi-tour. Il sera imposé à toute nouvelle opération d’aménagement la possibilité de raccorder sa voirie (rue et chemin pédestre ou cyclable), en espace non-privatif, à la voirie existante ou aux opérations contiguës possible ultérieurement.

Desserte par les réseaux

UG 9.1 EAU POTABLE

Le branchement sur le réseau d'eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau destinée à la consommation humaine.

UG 9.2 EAUX USÉES

En application du schéma directeur d’assainissement :  Dans les zones d'assainissement collectif, le raccordement au réseau est obligatoire pour toutes constructions ou installations nouvelles, nécessitant un dispositif d'assainissement collectif des eaux usées.  Dans les zones d'assainissement non collectif, les installations respecteront les dispositions prévues par la réglementation en vigueur.

Elles feront l’objet d’une demande d'autorisation au SPANC de la CUA. Rappel : Il sera fait application des dispositions de l'article L.1331-10 du Code de la Santé Publique qui prévoient que tout déversement d'eaux usées, autres que domestiques, dans le réseau public de collecte doit être préalablement autorisé par la collectivité qui en a la compétence et que cette autorisation fixe les conditions du raccordement.

UG 9.3 EAUX PLUVIALES Les eaux pluviales seront infiltrées sur l'unité foncière. En cas d’impossibilité technique justifiée, l’excès sera dirigé vers le réseau collecteur ou le milieu naturel. Le raccordement sur le réseau collectif devra faire l'objet d'une demande d'autorisation à son gestionnaire. Elle sera conditionnée à la capacité du réseau. Ainsi, le constructeur réalisera sur son unité foncière et à sa charge les aménagements appropriés et proportionnés permettant l'évacuation des eaux pluviales avec un contrôle du débit de rejet et de la qualité des eaux, le cas échéant, et ce dans le respect du droit des propriétaires des fonds inférieurs et de la réglementation. L’infiltration des eaux pluviales ne s’impose pas sur les terrains faisant l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble lorsque celle-ci prévoit des aménagements collectifs de gestion des eaux pluviales.

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ZONE UG

RÈGLEMENT UG 9.4 ELECTRICITÉ OU AUTRES ÉNERGIES

Lorsque l’effacement des réseaux est prévu ou réalisé dans un secteur, les nouveaux réseaux seront enterrés. UG 9.5 COMMUNICATIONS NUMÉRIQUES Les aménageurs disposeront dans les voies nouvelles, les ouvrages nécessaires au raccordement en souterrain, au réseau de desserte numérique très haut débit, en cohérence avec les schémas de programmation locaux. Article UG10 – Ordures ménagères

> Voir les dispositifs du règlement intercommunal de collecte des déchets ménagers et assimilées en annexe

Les nouvelles opérations d’aménagement ou de construction qui dépendent de la collecte des ordures ménagères pourront comprendre, selon leur dimension, une aire ou un local aménagé pour recevoir les poubelles ou containers nécessaires à la collecte des ordures ménagères, conformément au règlement intercommunal de collecte. Il sera facilement accessible depuis la voie publique et intégré à l’architecture ou aux aménagements paysagers de l’opération ou de la construction. Cette disposition ne s'applique pas à une unité foncière recevant un logement individuel.

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ZONE US

PRESENTATION

Présentation de la zone

La zone US regroupe les espaces que le projet réserve à des équipements et services publics ou d'intérêt collectif du fait de leur rôle et de leur situation au cœur ou en lisière des quartiers d'habitat. Elle se divise en secteurs déterminés en fonction des destinations et densités projetées : Les secteurs USx comprenant les secteurs d’établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Les secteurs USv recevant essentiellement des aménagements paysagers et/ou récréatifs (parcs, jardins collectifs, aires de stationnement paysagers, aires de jeux ou de sports, espaces verts d'agréments, etc. ), dont le caractère peu bâti et largement planté contribue à la qualité du cadre de vie et/ou à la continuité de la trame verte et bleue. Les secteurs USENR comprenant les secteurs de constructions de locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, et permettant l’implantation de panneaux photovoltaïques au sol.

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Règlement de la zone

Champ d'application Le présent règlement s'applique au territoire de la communauté urbaine d'Alençon suivant le périmètr

e du 1er janvier 2014 Il est établi conformément aux dispositions du Code de l'Urbanisme, et en particulier à celles de ses articles L.151.1 et suivants et R.151.1 et suivants. Il est constitué d’un règlement écrit et d’un règlement graphique. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.

Application du règlement eu égard à d'autres réglementations

> Les servitudes d'utilité publique Les servitudes d’utilité publique sont opposables à toute demande d’occupation ou d’utilisation du sol. Elles sont listées dans la pièce n°6 dite ANNEXES DOCUMENTAIRES du PLUI qui précise leur contenu ou lieu de consultation ; celles le nécessitant, sont reportées sur dit PLAN DES ANNEXES DOCUMENTAIRES du PLUI.

> Les articles "d'ordre public" du règlement national d'urbanisme Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles R.111-1 et suivants du code de l'urbanisme à l'exception des articles dits "d'ordre public", qui sont et demeurent applicables sur le territoire communal :  Article R111-2 : permettant d'assurer la protection et la salubrité publique ;  Article R111-4 : permettant de protéger les vestiges archéologiques ;  Article R111-26 : permettant de protéger l'environnement ;  Article R111-27 : permettant de protéger le caractère et l'intérêt des lieux, sites et paysages ;

> Adaptations mineures  Articles L152-3, L152-4 et L152-5 du Code de l'urbanisme ;

> Autorisations des matériaux et procédés à visée environnementale  Principe : Article L111-16 du code de l'urbanisme ;  Mise en œuvre : R111-23 et R111-24 du Code de l'urbanisme ;

> Réciprocité des reculs entre les constructions agricoles et les habitations ou immeubles habituellement occupés par des tiers  Article L111-3 du Code Rural ;

> Reconstruction après sinistre  En application de l'article L111-15 du Code de l'urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un

bâtiment régulièrement édifié, qui a été détruit ou démoli, est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf lorsque le règlement ci-après en dispose autrement, dans les zones de risques.

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Introduction au règlement

Rappel de dispositions particulières applicables sur le territoire de la CUA > Permis de démolir  Il est établi sur l'e

nsemble du territoire depuis la délibération du conseil communautaire du 28

mars 2019. > Édification et modification de clôtures  Une délibération du conseil communautaire prise en application de l'article R421-12 du Code

de l'urbanisme, soumet à la procédure de déclaration préalable l'édification ou la modification de clôtures. > Droit de Préemption urbain  Le droit de préemption est de la compétence de la COMMUNAUTÉ URBAINE D'ALENÇON. Il est applicable sur les zones urbanisées et urbanisables du PLUI, dans le cadre fixé par la délibération du Conseil communautaire.

Application des règles dans le cas d'opérations d'aménagement ayant pour conséquence une division en jouissance ou en pr

opriété

> Article R151-21

 Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, alors les règles édictées par le P.L.U.I. sont appréciées au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété ou en jouissance, sauf si des règles particulières prévues dans le règlement ci-après permettent une appréciation au regard de l'unité foncière avant division.

Application des règles dans le cas d’une unité foncière comprise dans deux zones distinctes  Dans le cas d’une unité fo

ncière comprise dans deux zones distinctes, les constructions, parties

de construction situées dans chaque zone sont soumises à l’ensemble des règles propres à la zone où elles sont implantées.  Pour le calcul de l’emprise au sol des constructions, seule la superficie du terrain comprise dans cette zone est prise en compte pour l’application de la règle propre à cette zone, à l’exclusion de la partie du terrain située dans l’autre zone.

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Introduction au règlement

Lexique

Les définitions qui suivent visent à éclairer la lecture du règlement. Pour les termes qui disposent d'une définition (dans le code de l'urbanisme, du tourisme, de l'environnement, dans le lexique national d'urbanisme, etc.), la définition en application lors de l'élaboration du PLUI est rappelée ci-après pour information. Elle peut être précisée. Pour les autres termes, la définition donnée ci-après précise l'acception retenue pour l'application du règlement.

Abattage (voir coupe) : action à caractère exceptionnel et limité qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;

Accès : entrée/sortie d'une unité foncière depuis une voie de desserte ; elle peut se prolonger par une voie de desserte privée ;

Acrotère : rebord périphérique placé au dernier niveau d'un bâtiment, au-dessus de la terrasse ou du point bas de la toiture ;

Affouillements et exhaussements de sol : sont désignés ainsi les affouillements et exhaussements de sol dont la superficie est supérieure à 100 m2, et dont la hauteur ou la profondeur excède 2 m;

Alignement : limite entre les voies ou emprises publiques et les propriétés privées ;

Alignement de fait : on parle d’alignement de fait en l’absence de documents attestant les délimitations de la voie publique, comme un plan d’alignement. Il convient alors de définir les limites réelles par le biais de constatations physiques, en fonction des limites réelles de la voie, en tenant compte de l’état des lieux ;

Annexe : construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à celles du bâtiment principal, qui apporte un complément à ses fonctionnalités. Elle a vocation à accueillir des usages secondaires dans le cadre de la destination principale. Elle doit être implantée à proximité afin de marquer un lien d’usage. Nota : On considérera que les constructions accolées à la construction principale, sont des extensions et non des annexes.

Artisanat (voir commerce de détail) : on distinguera l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens ou de services nécessitant une boutique (boulangerie, boucherie, cordonnerie, salon de coiffure, …) qui sera assimilé au commerce de détail, des autres activités artisanales (professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics, carrossier,… ) qui seront assimilées pour ce règlement, aux activités industrielles.

Attique (étage en attique) : dernier étage d'une construction construit avec un retrait permettant la réalisation d'une terrasse. Pour être pris en compte dans le calcul des hauteurs, le retrait périphérique entre le nu du mur des étages inférieurs et celui de l'étage en attique aura une largeur d'au moins 1,5m, sur l'essentiel du pourtour de la construction ;

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Introduction au règlement

Baie : ouverture dans une paroi par laquelle une personne peut voir à l'extérieur en position debout sur le plancher du local ;

Bâtiment : un bâtiment est une construction couverte et close ;

Caravane : véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler (R.111-37 du code de l'urbanisme) ;

Caravane constituant un habitat permanent des gens du voyage : véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation permanente sans limite de durée, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler.

Clôture : tout ouvrage qui permet d'obstruer le passage et d'enclore un espace ;

Clôture à claire voie : clôture composée de tout dispositif (lisses horizontales, balustres, barreaudages verticaux droits, etc.) visant à obstruer la vue en limite de propriété est dit à clairevoie si les jours représentent au moins un tiers de la surface du plan de la clôture ;

Combles : ensemble formé par la couverture et la charpente d'un bâtiment ; Par extension, volume compris entre le dernier plancher haut et la toiture ;

Commerce de détail / commerce de gros : sont appelés "commerces de détail" les magasins où s’effectuent essentiellement la vente de marchandises à des consommateurs pour un usage domestique. Ainsi, entrent dans cette catégorie, les commerces de proximité, supermarchés et hypermarchés mais aussi, les points de retraits par la clientèle d'achats effectués par internet ou organisés pour l'accès automobile ("drive"), l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens (boulangerie, épicerie, …) ainsi que les commerces de gros qui pratiquent une activité significative de commerce de détail (vente d’objets d’occasion, brocantes, dépôtsventes, …).

Construction : une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'homme en sous-sol ou en surface. Cette notion intègre les constructions en surplomb (sur pilotis, dans les arbres, etc.) et ce qui se distingue des bâtiments tels que les pergolas, hangars, abris de stationnement (=carport), piscines, sous-sol non compris dans un bâtiments, etc.) En l'absence de dispositions spécifiques, le terme vise, dans le règlement ci-après, les extensions et les annexes des bâtiments à usage d'habitation.

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : pour cette notion qui n'est pas définie par le code de l'urbanisme, on prendra en compte les constructions et installations concernant : - les administrations publiques, - les services d'incendie, de secours, de sécurité, - l'accueil collectif des enfants (temps scolaire ou périscolaire), - l'enseignement collectif (y compris les locaux affectés à la recherche, et à la pratique de l’enseignement), - la justice, la police, la santé, l'action sociale, l'aide à l'emploi,

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Introduction au règlement

- les structures d'hébergements financées par l'État (foyer-logement pour différents publics), - les équipements sportifs, culturels, ou récréatifs (dont locaux pour associations, salle des

fêtes, etc.) financés par des fonds publics, - les lieux de culte, - les parcs d'exposition, locaux pour foire, etc. - les infrastructures de réseaux ou les services urbains (dont logistiques), Ainsi, en font partie : une maison de retraite, mais pas une résidence-service, une maison médicale, mais pas un cabinet médical, etc.

Coupe : action à caractère régulier qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;

Défrichement : toute opération qui a pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière ; ils sont interdits dans les espaces boisés classés ;

Démolition : toute destruction totale ou partielle d'un bâtiment qui porte atteinte au gros-œuvre ;

Densité (R111-21 du code de l'urbanisme) : la densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction.

Égout du toit : ligne basse du pan de toiture ;

Emprises publiques (voir voies) : espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public (voies ferrées ou de tramways, cours d’eau domaniaux, canaux, jardins ou parcs publics, places publiques, …) ;

Emprise au sol (article R420-1 du code de l'urbanisme) : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Équipement public ou d'intérêt collectif : on désigne ainsi l'ensemble des bâtiments et des installations qui permettent d'assurer à une population les services collectifs dont elle a besoin. A titre d’exemple, il peut s’agir des administrations publiques, des services d’enseignement, de santé, d’action sociale, des équipements sportifs ou autres équipements d’intérêt public. On distingue deux grandes familles d'équipements publics ou d'intérêt collectif : - Les équipements de superstructure que sont les bâtiments à usage collectif. - Les équipements d'infrastructure qui comprennent les aménagements et installations nécessaires à la desserte par les voies (dont abris-bus), canalisations ou réseaux pour les besoins des communications, de l'énergie (dont transformateurs, pylônes…) ou de l'hydraulique (eaux pluviales, eaux usées, …) ; ils comprennent aussi les espaces et installations pour les parcs, jardins, cimetières ou le traitement des déchets.

Epannelage : En matière d'urbanisme, l'épannelage désigne la forme simplifiée qui résulte des masses bâties d’un tissu urbain. Le « plan d'épannelage » est le document d'urbanisme qui définit l'enveloppe des volumes susceptibles d'être construits.

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PLUi – Règlement – Modification simplifiée n°2 du 12 février 2026

Introduction au règlement

Espaces communs ou non privatifs : sont ainsi dénommés dans les opérations de lotissements ou de constructions groupées : la voirie automobile ou piétonne, les aires de stationnement et les espaces communs non destinés à être utilisés par un seul foyer ;

Extension : agrandissement d'une construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ; Extension limitée : inférieure à 30 % de la surface de plancher existante à la date d’approbation du présent PLUI ;

Existant(e) : qui a été autorisé antérieurement à la date d'approbation du PLUI. Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions.

Faîtage : ligne de jonction supérieure de pans de toiture ou ligne supérieure du pan de toiture ;

Front bâti : alignement bâti formé par plusieurs constructions et/ou murs de pierre d’une hauteur supérieure à 2m, servant de référence pour l’implantation de nouvelles constructions ;

Hauteur des constructions (mode de calcul) : La hauteur d'une construction, d'une façade ou d'une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le point le plus bas situé à la verticale de ce point. Elle s'apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande sauf : - si des dispositions particulières sont prévues par le règlement de zone ou qu'une côte de niveau minimale de plancher est retenue par un Plan de Prévention des Risques : elle s'apprécie alors par rapport à ces données. - dans le cas de terrains naturels fortement décaissés par rapport aux terrains environnant : elle s'apprécie alors par rapport au niveau des terrains voisins ou de la côte de fil d'eau de la chaussée, pour inscrire la nouvelle construction dans l'épannelage général du secteur. Le point le plus haut correspond au faitage de la construction ou au sommet de l'acrotère, dans le cas de toitures terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques de faible emprise (cheminées, antennes, dispositifs relatifs aux cabines d'ascenseurs, aux chaufferies, à la climatisation, ou à la sécurité comme des garde-corps en toiture) sont exclues du calcul. La hauteur droite est mesurée au nu de la façade, du sol au point de rencontre (matérialisé ou non) avec le nu de la toiture ou en cas de toiture terrasse, le haut du premier acrotère. Pour l’application des règles de recul par rapport aux limites séparatives, la hauteur maximale autorisée doit être mesurée en tous points de la construction.

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Introduction au règlement

Expression en nombre de niveaux: on désigne par "niveau" toute différence de hauteur qui existe dans l'enveloppe de la construction et qui est supérieure à 1,80 m entre deux planchers superposés ;

Héberge : ligne qui correspond à la limite de mitoyenneté d'un mur séparatif commun à deux constructions accolées ou adossées, de hauteur inégale ;

Hôtel (article R311-5 du code du tourisme) : l'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. On désignera par "résidence hôtelière", les hôtels qui louent des appartements ;

Immeuble d'habitation collectif : bâtiment dans lequel est superposé même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties ;

Infrastructure : ensemble d’installations ou d’équipements nécessaires au fonctionnement des services publics : aménagements routiers, pylônes électriques, stations d’épuration,…

Installations : elles se distinguent des constructions. Ce sont des structures dans lesquelles on ne vit ou n'exercent d'activité : telles que pilonnes, éoliennes, cheminées, silos, chaufferie ou poste de transformations électriques, canalisations, etc.

Limite séparative de propriétés : limite séparative latérale (qui joint l'alignement en un point et qui sépare le terrain des terrains mitoyens) et limite de fond de parcelle (qui joint deux limites latérales) ;

Limite de secteur / limite de zone : le PLU compte quatre types de zones (U, AU, A et N), dont chacune fait l'objet d'un règlement. Elles peuvent être divisées en secteurs : UGa, UGb, UGc, UEa, UEb, etc.

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Introduction au règlement

Local accessoire : il fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe ou une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale. Il est réputé avoir la même destination ou sous-destination que le bâtiment principal auquel il se rattache. Il peut recouvrir des constructions de nature très variée et être affecté à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie d'un gardien, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante …

Lot : parcelle issue d'un terrain loti ;

Lotissement (article L442-1 du code de l'urbanisme) : constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ; Nota : l'article R442-1 du Code de l'urbanisme précise les exceptions à cette règle.

Nouvelle ou nouveau : qui est postérieur à la date d'approbation du présent PLUI ;

Opération d’aménagement d’ensemble : l'aménagement « d'ensemble » signifie que l'urbanisation porte sur un groupe de constructions sur la totalité des terrains concernés pour en garantir la cohérence, mais ne fait pas référence à une procédure particulière.

Porche : Construction en saillie qui abrite la porte d'entrée d'un édifice ou d'un portail ou passage sous immeuble.

Résidence mobile de loisirs (Mobil Home) (R.111-33 du code de l'urbanisme) : est regardé comme une résidence mobile de loisirs, un véhicule terrestre habitable qui est destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conserve des moyens de mobilité lui permettant d'être déplacé par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ;

Résidence mobile constituant un habitat permanent des gens du voyage : est regardé comme une résidence mobile, un véhicule terrestre habitable qui est destiné à une occupation permanente sans limite de durée, qui conserve des moyens de mobilité lui permettant d'être déplacé par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler.

Résidence service : La résidence service est un ensemble immobilier composé de logements et de locaux pour des services communs (accueil, blanchisserie, locaux de restauration, de récréation, etc.). L'acquisition des logements peut y faire l'objet d'un statut fiscal dérogatoire. On distingue : les résidences étudiantes, séniors, de tourisme, etc.

Résidence de tourisme (article D321-1 du code du tourisme) : "La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale". Elle entre dans la catégorie « hôtellerie ».

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STECAL = secteur de taille et de capacité d'accueil limitées. Ce type de secteur délimité en zone N ou A résulte de l'application des dispositions de l'article L151-13 du Code de l'urbanisme : "Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions ; 2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. (…)"

Surface de plancher (R111-22 du code de l'urbanisme) : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. "

Sol naturel ou terrain naturel : celui qui existe avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillements du sol nécessaires à la réalisation de la construction ;

Teinte : teinte claire : c'est une teinte à forte luminosité mais à faible saturation, comme un pastel. Elle continent une proportion importante de blanc teinte rabattue (= éteinte) : c'est une teinte à laquelle on a enlevée une partie de son éclat en ajoutant du noir, du gris ou sa teinte complémentaire. teinte vive : c'est une teinte saturée et lumineuse, sans noir.

Transparence (ou perméabilité) écologique : sont ainsi qualifiées, les clôtures qui ne s'opposent pas à la continuité des milieux naturels et donc au passage des espèces qui les habitent (fore / petite faune).

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Introduction au règlement

Unité foncière ou terrain : bien foncier, regroupant une ou plusieurs parcelles attenantes, appartenant au même propriétaire ;

Véranda : construction légère, largement vitrée accolée à une façade ; une véranda est une extension.

Voie : ce qui dessert une ou plusieurs propriétés et qui est aménagée pour recevoir la circulation des personnes et des véhicules. La voie s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.

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ZONE UE

PRÉSENTATION

Présentation de la zone

La zone UE est destinée à l’accueil d’activités économiques. Elle pourra aussi recevoir des équipements publics ou d'intérêt collectif compatibles avec cette vocation dominante. Elle se divise en secteurs où varient les destinations et sous-destinations autorisées, en fonction de leur desserte, de leur localisation et du voisinage :

 Les secteurs UEa correspondent aux sites aménagés pour accueillir des activités économiques variées ;

 Les secteurs UEb se distinguent des précédents par l'interdiction du commerce de détail (dont artisanats assimilés), ainsi que des activités de services avec l'accueil d’une clientèle ;

 Les secteurs UEc sont à l'inverse principalement dédiés au commerce de détail (et artisanats assimilés) en cohérence avec le DOCUMENT D'AMÉNAGEMENT COMMERCIAL qui complète le SCOT. Les activités d'industrie, d'entreposage (logistique) y sont interdites.

 Les secteurs UEv correspondent aux secteurs réservés à des ouvrages techniques et des aménagements paysagers ; ils ne sont pas constructibles pour les activités économiques ;

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Règlement de la zone

ZONE UE

RÈGLEMENT

I- Destination des constructions, usage des sols et natures d’activités