Zone U

Les constructions à usage d’industrie, - Les constructions à usage d’exploitation agricole ou forestière, - Les campings, caravanings, dépôts de caravanes ou habitations légères de loisirs constituant

un habitat permanent et soumis à la réglementation prévue aux articles R.444-1 et suivants du Code de l'Urbanisme, - Les dépôts de matériaux ou de déchets de toute nature, - Les entrepôts ne répondant pas aux conditions particulières définies par l’article U.2 cidessous, - Les carrières, affouillements et exhaussements de sol, - Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration.

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

Les constructions annexes isolées qui ne sont affecté ni à l’habitation ni à l’activité sont autorisées, sous réserve que leur emprise au sol n’excède pas 20m².

- Les constructions à destination d’hébergement hôtelier, de bureau, de commerce ou d’artisanat sont autorisées sous réserve qu’elles soient compatibles avec l’habitat environnant et ne présentent pas de nuisances pour celui-ci.

- La construction d’installations non classées et les entrepôts est autorisée, sous réserve que leur emprise au sol n’excède pas 500m².

- Les constructions à destination d’entrepôts sont autorisées sous réserve qu’elles soient nécessaires à une activité et compatibles avec l’habitat environnant.

- L’implantation de réservoirs simple enveloppe enterrés pour le stockage de liquides inflammables ou polluants est autorisée, sous réserve de ne pas être situé dans un secteur exposé aux risques d’inondation ou au sein d’une enveloppe de zone humide.

- Les constructions ou extensions situées dans une zone d’alerte potentiellement humide repérée graphiquement en annexe du PLU sont autorisées, sous réserve que cette zone ait fait l’objet d’une étude pédologique ou floristique avérant l’absence de zone humide.

- Les constructions nouvelles ou extensions situées dans une zone humide avérée sont autorisées, sous réserve qu’elles répondent aux exigences de la loi sur l’Eau du régime de la déclaration si la zone humide impactée est comprise entre 0,1ha et 1ha ou du régime de l’autorisation si cette surface est supérieure à 1ha (article R. 214-1 du code de l’environnement).

- Dans une opération d’ensemble, il est imposé 25% de petits logements de type T2 ou T3 à partir de 5 logements.

Une bande de recul de 5 mètres de part et d’autre des cours d’eau depuis le haut de la berge est obligatoire. Avant tout projet, une étude des sols doit être réalisée en raison de la présence de l’aléa retraitgonflement des argiles.

SECTION II : CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX

VOIES OUVERTES AU PUBLIC

La création ou l’aménagement de voiries ouvertes au public doit respecter les textes législatifs et réglementaires en vigueur, notamment ceux relatifs à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

- Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.

- Les caractéristiques des accès doivent d’une part, permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte (défense contre l’incendie, protection civile…), d’autre part, correspondre à la destination de l’installation.

- Toute construction doit avoir un accès d’au moins 3,5 mètres sur une voie publique ou privée en bon état de viabilité et dont les caractéristiques répondent à l’importance ou à la destination des constructions projetées, afin de garantir la meilleure sécurité au niveau de la circulation et des accès.

- Aucune habitation ne peut prendre accès sur une voie exclusivement piétonne ou cyclable. - La voirie interne, supportant une circulation automobile, de toute opération d’ensemble

réalisée sous forme, notamment de lotissement, permis groupé, association foncière, etc. doit avoir une emprise minimale de 4 mètres. Une emprise supérieure pourra être imposée selon l’importance de l’opération envisagée, le dimensionnement des voies devant être adapté aux fonctions et usages assurés par la voirie. - Lorsqu’un terrain est desservi par plusieurs voies, toute construction ou extension ne peut être autorisée que si l’accès est établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre. - Pour des raisons de sécurité, il pourra être demandé un recul du portail permettant l’accès à la parcelle pour permettre le stationnement des véhicules hors des voies de circulation lors de l’ouverture ou de la fermeture du portail.

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D'EAU, D'ELECTRICITE ET D'ASSAINISSEMENT

Alimentation en eau potable

Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit être raccordée au réseau public d’eau potable.

Assainissement

- Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle le nécessitant, doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement, conformément au zonage d’assainissement annexé au PLU.

- Eaux pluviales

Tous les aménagements futurs, neufs, réhabilitations ou extensions devront privilégier la gestion à la parcelle des eaux pluviales. Toute demande de dérogation sera assortie d’une note technique mettant en avant l’impossibilité de réaliser la gestion à la parcelle.

En l’absence de réseau collectif, la totalité des eaux pluviales devra être dirigée vers un système d’infiltration sur le terrain du pétitionnaire. Réseaux divers Le raccordement des constructions aux réseaux concessionnaires (télécommunication, électricité basse tension) doit être souterrain depuis la rue.

Intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Il n’est pas fixé de règle.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

L’implantation des constructions par rapport à une voie privée ou une cour commune existante ou à créer se fera en appliquant les mêmes règles que pour les voies et emprises publiques décrites cidessous. Aucune construction ne pourra s’implanter au-delà d’une bande de constructibilité de 25 mètres de profondeur, comptée à partir de la voie assurant la desserte principale de la parcelle. Dans le sous-secteur Ua : Les constructions devront être implantées à l’alignement des voies ou avec un retrait en prolongement d’une façade d’une des constructions existantes sur la parcelle ou une parcelle adjacente. En cas de retrait en prolongement d’une façade existante, une variation allant jusqu’à un mètre est tolérée.

Schéma illustratif :

Dans le reste de la zone U : Les constructions devront être implantées de la manière suivante :

- A l’alignement de la voie, - En retrait de 7 mètres au minimum par rapport à la limite d’emprise publique ou privée, sous

condition que la continuité visuelle de l’alignement soit assurée par un mur de clôture dont l’aspect sera en harmonie avec les constructions voisines, - En prolongement de la façade d’une des constructions existantes sur la parcelle ou une parcelle adjacente. Une variation allant jusqu’à un mètre est tolérée. Une implantation différente peut être admise : - Pour les constructions situées à l’angle de plusieurs voies, dans ce cas un retrait de 3,5 mètres par rapport à l’alignement sur la voie n’assurant pas l’accès principal à la parcelle est autorisé, - Lorsqu'il s'agit de travaux d'extension d'une construction existante à la date d'approbation du PLU, l'extension peut être réalisée en respectant le même recul que celui de la construction existante. Schéma illustratif :

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Dans le sous-secteur Ua : Les constructions peuvent être implantées sur au moins une limite séparative, et si possible sur la limite séparative sur laquelle est déjà implantée une construction mitoyenne présentant un pignon aveugle. Les façades implantées en limites séparatives ne doivent pas comporter de baies. La valeur du retrait des constructions principales par rapport aux limites séparatives sur laquelle la construction n’est pas implantée doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction mesurée à l’égout du toit. Elle ne peut être inférieure à 6 mètres, ou 3 mètres en cas de mur aveugle.

Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Fresnes-sur-Marne – Cabinet Duris-Mauger et Luquet

Dans le reste de la zone U : Les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives. Les constructions implantées sur une limite séparative doivent, si cela est possible, s’implanter sur une limite séparative sur laquelle est déjà implantée une construction mitoyenne présentant un pignon aveugle. La valeur du retrait par rapport aux limites séparatives est égale à la moitié de la hauteur à l’égout du toit de la construction sans pouvoir être inférieure à 6 mètres, ou 3 mètres en cas de mur aveugle. Schéma illustratif :

Cette règle ne s’applique pas aux bâtiments existants dans lesquels seraient faits des travaux de transformation, d’amélioration ou de confortation dans le volume existant. Pour une meilleure insertion paysagère, une distance de 3 mètres minimum doit être conservée entre les bâtiments et la limite séparative en fond de parcelle. Des implantations différentes peuvent être autorisées ou imposées :

- pour prendre en compte les caractéristiques particulières du terrain d’assiette (topographie, décalage altimétrique par rapport à la voie assurant la desserte, configuration irrégulière de la parcelle…)

- pour la réalisation de construction nécessaires aux services et aux équipements publics d’intérêt général.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Afin de permettre l’entretien facile des bâtiments ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l’incendie, la distance entre deux constructions non contigües sur une même unité foncière ne peut être inférieure à 8 mètres, ou 4 mètres en cas de mur aveugle. Elle est ramenée à 2 mètres lorsqu’il s’agit de locaux ou d’annexes isolées d’une superficie inférieure à 20 m² de surface de plancher.

Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Fresnes-sur-Marne – Cabinet Duris-Mauger et Luquet

Dans le sous-secteur Ua : L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 75%.

Dans le reste de la zone U : L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 45%.

L’emprise au sol maximale peut être portée à 80% dans le cas d’implantation de commerces, de bureaux, d’activités tertiaires ou de services. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être majorée de 10%.

Intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS

En cas de terrain en pente, le point de référence du terrain est la moyenne entre le point le plus haut et le point le plus bas sur l’emprise de la construction. La hauteur totale des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu'au point le plus élevé du bâtiment (faîtage ou acrotère), les ouvrages techniques, cheminées et autres structures exclus. Le nombre maximal de niveaux pour les constructions à usage d’habitation est fixé à R+1+combles ou attique. La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 7 mètres à l’égout du toit et à 10 mètres au faîtage. La hauteur à l’égout du toit des constructions principales doit être au moins égale à 3 mètres à partir de la cote du plancher du rez-de-chaussée. Les règles de hauteur ci-dessus ne s’appliquent pas :

- Aux constructions à destination d’équipements publics et d’intérêt général (la hauteur de la construction devra toutefois être adaptée à l’usage et s’intégrer harmonieusement dans son environnement urbain),

- A la réalisation d’équipements techniques liés à la sécurité, aux réseaux ou à la voirie. Dans le sous-secteur Ua :

L’ensemble des règles édictées ci-dessus s’applique.

La hauteur des constructions à usage d’habitation pourra toutefois être portée à 11 mètres au faîtage.

Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Les dispositions relatives aux toitures, façades, matériaux et clôtures du présent article pourront ne pas être imposées en cas d’équipements collectifs ou de projets d’architecture contemporaine ou

utilisant des techniques écologiques nouvelles (habitat solaire, murs et toitures végétalisés…), sous réserve qu’une attention particulière soit portée à l’intégration de la construction dans son environnement urbain et paysager.

La configuration du terrain naturel doit être maintenue dans son ensemble : les mouvements de terre importants tendant à créer un relief artificiel sont proscrits, sauf en cas de nécessité démontrée. Pour cela, il s’agit d’éviter le terrassement systématique de plateforme en cas de déclivité du terrain et de restituer au site sa morphologie générale après travaux. Les exhaussements et affouillements de sol liées à l’implantation des constructions et de leurs annexes doivent être réduits au minimum nécessaire à l’adaptation du terrain naturel et ne pas conduire à une émergence de la construction dans le paysage. La hauteur du remblai ou exhaussement (celui-ci étant mesuré entre la projection horizontale du point le plus haut du remblai et le point le plus bas du sol naturel avant travaux) ne doit pas dépasser :

- 40 centimètres si la pente moyenne du terrain est inférieure à 10% - un mètre si la pente moyenne du terrain est supérieure à 10%

Les constructions doivent répondre à une simplicité d’aspect. Tout pastiche d’une architecture étrangère à la région est interdit.

Façade et matériaux : Les aspects extérieurs des nouvelles constructions doivent être choisis en harmonie avec celles des constructions environnantes.

Le traitement des constructions annexes doit être en harmonie avec la construction principale dans le choix des matériaux et la qualité de la finition.

Est interdit l'emploi à nu de matériaux fabriqués en vue d'être recouverts (parpaings, briques creuses, etc.). Il doit être respecté une unité d’aspect entre les différents murs d’une construction.

La couleur des enduits de façade devra respecter la palette de nuances fournie en annexe du présent règlement et être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone.

Les ouvertures en façade et pignons devront être soulignées par un encadrement de 10 centimètres minimum réalisé par :

- une différence de relief avec l’enduit de la façade - une différence de nuance colorée - une différence de granulométrie de l’enduit.

Ces dispositions pourront être ignorées en cas de reconstruction d’un bâtiment détruit suite à un dommage, de l’aménagement d’un bâtiment existant, d’une construction à l’architecture contemporaine dont l’intégration urbaine aura été particulièrement justifiée ou de la construction d’un équipement public d’intérêt collectif.

Les exhaussements des sous-sols apparents doivent être traités avec autant de soins que le reste de la construction. Toitures : Les combles et toitures devront présenter une simplicité de volume et une unité de conception.

Dans le cas de toiture à pentes, celle-ci sera composée d’un ou plusieurs versants dont la pente sera comprise entre 35° et 45°. Une toiture à une seule pente de 20° minimum peut également être autorisée pour les annexes accolées ou isolées de moins de 20m².

Les toitures des annexes devront présenter une harmonie d’aspect et de couleur avec la construction principale.

Les fenêtres et châssis de toit (communément appelés Vélux) en façade sur rue sont interdits, l’éclairement des combles par cette façade devra être assuré par une ou plusieurs lucarnes.

Il est imposé un aspect de tuile d’une densité minimale de 22/m².

La couleur des tuiles devra être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone (généralement ardoise ou brun vieilli). Les tons noir, rouge vif, sablé champagne sont interdits.

Les toitures terrasses sont autorisées sous condition qu’elles permettent la récupération des eaux pluviales. Ces dernières doivent être végétalisées ou d’apparence de couleur de même palette que les toitures en pente afin d’éviter une gêne visuelle liée à la réverbération de rayons lumineux.

Il n’est pas fixé de règles pour les vérandas.

Clôtures :

Les clôtures doivent être conçues de manière à s'harmoniser par les matériaux avec la ou les constructions existantes sur la propriété ou dans le voisinage immédiat.

Les murs ou soubassements anciens seront conservés et restaurés, sauf nécessité d’aménagement d’un accès. Ils peuvent être prolongés, auquel cas leur hauteur devra être conservée.

La hauteur des murs ou clôtures en bordure des espaces de desserte ne pourra pas être supérieure à 2 mètres.

En bordure de l'espace de desserte les clôtures doivent être constituées : Dans le sous-secteur Ua : ▪ par un mur en pierre apparente ou d’un matériau recouvert d'un enduit dont l’aspect et la couleur

s’harmonise avec la construction principale et les constructions avoisinantes.

Dans le reste de la zone U : ▪ par un mur en pierre apparente ou d’un matériau recouvert d'un enduit dont l’aspect et la couleur

s’harmonise avec la construction principale et les constructions avoisinantes. ▪ d’éléments de forme simple disposés sur un soubassement maçonné. La hauteur du soubassement

ne doit pas excéder un tiers de la hauteur totale de la clôture. ▪ d’une haie végétale composée d’essences locales variées, éventuellement doublée d’un treillis

soudé vert à mailles large.

Il est par ailleurs conseillé de percer une ouverture de 15 cm de côté minimum tous les 5 mètres en bas des soubassements et murs afin de ne pas entraver la circulation de la petite faune de favoriser la biodiversité dans la commune.

En limites séparatives les clôtures (sauf hauteur) ne sont pas soumises à une réglementation spécifique, à l’exception des prescriptions édictées au paragraphe ci-dessous.

Il est conseillé de réaliser une haie végétale d’essences locales, doublée ou non d’un grillage en treillis soudé à maille large pour favoriser la libre circulation de la petite faune.

Les clôtures en limites séparatives de propriété et à l'alignement de l’espace de desserte, en béton ou plaque de béton préfabriquée sont interdites. L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc.) est interdit.

La hauteur des clôtures en limite séparative ne pourra pas être supérieure à 2 mètres.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations autorisées dans la zone et doit être assuré en dehors des voies.

Lors de toute opération de construction, de transformation de locaux ou de changement d’affectation, les aires de stationnement doivent être réalisées en nombre suffisant pour satisfaire aux besoins et selon les dispositions suivantes :

- Dimensions minimums des places : Longueur : 5 mètres Largeur : 2,50 mètres Dégagement : 5 mètres

Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, les aires de stationnement extérieures doivent être stabilisées et perméables (par exemples espaces minéraux sablés, pavés, ou emplacements végétalisés).

Les places de stationnement doivent être accessibles individuellement, les places commandées étant interdites.

Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement, puis une place supplémentaire par tranche de 60m² de surface de plancher à partir de 120m² par logement. Ces places devront être matérialisées en dehors de l’emprise de la construction. - Pour les constructions à usage d’activité et de bureaux : 1 place de stationnement par tranche de 55 m² de surface de plancher de construction. - Pour les constructions à usage de commerce : 1 place de stationnement par tranche de 30 m² de surface de vente à partir de 50m² de surface de vente. - Pour les hôtels et restaurants : 1 place par chambre d’hôtel et 1 place par tranche de 10 m² de surface de restaurant.

Pour les logements collectifs, les places de stationnement imposées pourront être intégrées au volume de la construction.

Pour les opérations de constructions à usage d’habitation comportant 4 logements ou plus, il devra être prévu un emplacement de stationnement pour les visiteurs par tranche de 4 logements entamée.

Les normes de stationnement applicables aux autres constructions sont celles prévues pour les constructions les plus directement assimilables. Les espaces à réserver pour le stationnement des camions et divers véhicules utilitaires devront également être prévus.

Pour le stationnement des vélos :

Pour les constructions à usage d’habitat collectif : 0,75m² par logement jusqu’au T2, et 1,5m² par logement à partir du T3, avec une superficie minimale de 3m² pour le local. Pour les constructions à usage de bureaux : 1,5m² de local pour 100m² de surface de plancher. Pour les constructions à usage d’activité économique et équipements publics : 1 place de vélo pour 10 employés, en prévoyant également des places visiteurs Pour la construction d’établissement scolaire : 1 place de vélo pour 8 à 12 élèves.

Les articles R.111-14-2 à R.111-14-8 du code de la construction et de l’habitat relatif aux véhicules électriques et hybrides doivent être respectés.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET

DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS

D’une manière générale, pour les plantations des espaces de pleine terre, espaces verts, haies et arbres de haute tige, les espèces et essences locales répertoriées en annexe du présent règlement seront favorisées. Une superficie au moins égale à 35% de la surface totale devra être aménagée en espace de pleine terre. Pour les jardins, seront privilégiés les arbres de vergers (pommiers, poiriers, cerisiers…) et les essences locales. Les espaces libres non bâtis et non occupés par des aires de stationnement doivent être engazonnés ou plantés d’espèces locales, à raison d’un arbre de haute tige pour 100m² de surface libre de construction.

Les aires de stationnement en surface devront être plantées, à raison d’un arbre minimum pour 4 places de stationnement.

Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations répertoriées en annexe.

Les haies seront mélangées, libres, et composées d’au moins trois espèces. Le mélange de plantes à feuillage caduc et persistant sera favorisé.

Tout arrachage ou défrichement des haies ou des éléments écologiques repérés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme au document graphique, doit être précédé d’une déclaration préalable. Les essences invasives suivantes sont déconseillées : Les essences suivantes sont déconseillées : les cotonéasters, le laurier palme, les pyracanthas (divers), le mahonia, le thuya, le sapin ou le cèdre bleu, et les autres espèces invasives à proscrire listées en annexes.

22 Dans le sous-secteur Ua : Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 25% de la surface totale devra être aménagée en espace de pleine terre. Pour les jardins, seront privilégiés les arbres de vergers (pommiers, poiriers, cerisiers…) et les essences locales. SECTION III : POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DES SOLS, PERFORMANCE ENERGETIQUE ET

COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL

Il n’est pas fixé de règle.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCE ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Les formes architecturales comportant des cavités permettant d’accueillir des espèces thermophiles, des oiseaux, seront recherchées. Toutes les constructions peuvent être végétalisées.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS

Lors de la création ou de la réfection de voiries, des fourreaux seront posés en prévision du développement des communications numériques.

Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Fresnes-sur-Marne – Cabinet Duris-Mauger et Luquet

Plan Local d’Urbanisme de Saint-Pathus

UA

PLAN LOCAL D’URBANISME de FRESNES-SUR-MARNE

RÈGLEMENT modifié

VU POUR ÊTRE ANNEXÉ À LA DÉLIBÉRATION DU CONSEIL MUNICIPAL EN DATE DU

CABINET DML

 contact@cabinet-dml.fr

1

wwwD.caatebdienréecteD-pédtpiomônt Mdle.EflAr'AURX: 08/07/2025

077-217701960-20250617-DE_2025_016_2-DE

Le présent règlement s'applique à la totalité du territoire de la commune de Fresnes-su

r-Marne.

➢ Les dispositions du présent règlement se substituent au Règlement National d’Urbanisme (art. R.111-1 à R.111-50-1), à l’exception des articles d’ordre public suivants qui restent applicables sur le territoire communal : Article R.111-2 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à

la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

Article R.111-4 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

Article R.111-26 : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »

Article R.111-27 : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

➢ Prévalent sur les dispositions du présent Plan Local d’Urbanisme :

1°) le SDRIF : le PLU doit être compatible avec le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France

2°) le SDAGE : le PLU doit également être compatible avec les dispositions du Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux Seine-Normandie

3°) Lorsqu’un de ces documents est approuvé après l’approbation d’un plan local d’urbanisme, ce dernier doit être modifié afin d’être compatible avec les dispositions supracommunales avant le terme d’un délai de trois ans

4°) Les servitudes d’utilité publique affectant l’occupation ou l’utilisation du sol, qui sont reportées sur le document graphique plan de servitudes, et récapitulées dans les Annexes du P.L.U

5°) Les dispositions d'urbanisme inscrites dans un certificat d'urbanisme en cours de validité (article L 410-1 du Code de l'Urbanisme)

6°) La loi 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit (notamment l’article 13 relatif aux infrastructures de transports terrestres), son décret d'application relatif au classement de ces infrastructures, et l'arrêté interministériel du 30 mai 1996 qui détermine les modalités de classement des voies en cinq catégories.

➢ Règlementent avec les dispositions du présent Plan Local d’Urbanisme :

1°) Les dispositions d’un lotissement approuvé depuis moins de 10 ans, quand plus restrictives ou contraignantes avec celles prescrites par le PLU tout en restant compatibles

2°) Les réglementations techniques propres à divers types d’occupation ou d’utilisation des sols tels que les réglementations des installations classées, le règlement sanitaire départemental, etc.

3°) Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation préalable dans les espaces boisés classés conformément à l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme, ainsi que dans les espaces verts protégés au titre de l’article L.151-23 ou L.113-1. La demande d’autorisation

est instruite selon la procédure prévue aux articles R.421-23 et R421-23-2 du Code de l’Urbanisme.

➢ Les articles suivants du Code de l’urbanisme demeurent également applicables, sans tenir compte des dispositions du présent règlement : Sursis à statuer. Il peut être fait sursis à statuer par l’autorité compétente sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations en vertu des dispositions de l’article L.424-1 du Code de l’Urbanisme dans les cas suivants : - enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération - projet de travaux publics ou opération d’aménagement - article L.153-11 : prescription de l’élaboration ou de la révision du PLU - article L.311-2 : création d’une zone d’aménagement concertée Autorisation des sols et desserte par les réseaux. - article L.111-11 : Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménagement ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. Lorsqu’un projet fait l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies.

Permis de construire et réalisation d’aires de stationnement - Article L.151-33 : localisation des aires de stationnement - Article L.151-31 : réduction des obligations de réalisation d’aires de stationnement dans le cadre de mise à disposition de véhicules électriques avec dispositif de recharge adapté ou véhicules propres en auto-partage - Article L.151-30 : obligations minimales à déterminer pour le stationnement des vélos dans les immeubles d’habitation et de bureau

Implantation des habitations légères de loisirs, installations des résidences mobiles de loisirs, des caravanes et des campings, des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs

Le Code de l’Urbanisme définit les conditions et formalités auxquelles elles doivent répondre pour :

- Habitations légères de loisirs : R.111-37 à 40, ainsi que L.443-1, R.421-2 b), R.421-9 b), R.443-6. - Résidences mobiles de loisirs : R.111-41 à R.111-46 - Caravanes : R.111-47 à R.111-50 - Campings : R.111-32 à R.111-35 - Résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs : R111-51

Reconstruction à l’identique et restauration des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans - Article L111-15 : Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

- Article L111-23 : la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

➢ Les éléments du patrimoine bâti d’intérêt local ou naturel d’intérêt écologique répertoriés au titre de l’article L.151-19 ou L151-23 du Code de l’Urbanisme - Les éléments de patrimoine repérés au document graphique, au titre de l’article L.15119, sont des constructions qu’il convient de préserver dans toutes leurs caractéristiques. - En application des articles R421-23 et R421-28 du Code de l’Urbanisme, les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme a identifié, en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique, doit faire l’objet d’une déclaration préalable. - Tous les travaux exécutés sur un bâtiment faisant l’objet d’une protection au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques conférant leur intérêt, tels qu’elles sont présentées dans l’annexe « Bâtiments remarquables », ainsi que l’article 2 de chaque règlement de zone. - Le règlement du PLU, notamment les articles 6, 7 et 8 (implantation des constructions par rapports aux voies, aux limites séparatives, et les unes par rapport aux autres sur une même propriété), 10 (hauteur des constructions) et 11 (aspect extérieur des constructions), précise les dispositions contribuant à la valorisation du bâtiment repéré.

➢ Emplacement réservé. L’emplacement réservé est identifié sur le plan de zonage par un quadrillage de couleur rose et répertorié par un numéro de référence. Les documents graphiques donnent toutes précisions sur la destination de la réserve foncière ainsi que la collectivité ou organisme public bénéficiaire (articles R.151-34, R.151-43, R.151-48 et R.15150 du Code de l’Urbanisme).

La réserve foncière portée au plan est soumise aux dispositions des articles L.123-17, L.230-1 et suivants du Code de l’Urbanisme :

-toute construction y est interdite ; -une construction à titre précaire peut exceptionnellement être réalisée conformément à l’article L.443-1 du Code de l’Urbanisme ; -le propriétaire d’un terrain, bâti ou non, inscrit en emplacement réservé par un PLU peut :

• Conserver et jouir de son bien tant que la collectivité bénéficiaire n’aura pas l’intention de réaliser l’équipement prévu,

• Mettre en demeure le bénéficiaire de l’emplacement réservé d’acquérir son terrain.

Dans le cas où le propriétaire souhaite mettre en demeure le bénéficiaire d’acquérir la réserve foncière, il doit adresser sa demande au Maire de la commune où se situe le bien. La collectivité ou le service public bénéficiaire dispose d’un délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande pour se prononcer. En cas d’accord amiable, un délai de deux ans à compter de la réception en mairie de la demande lui est accordé pour réaliser le paiement du bien. A défaut d’accord amiable et à l’expiration du délai d’un an à compter de la réception de la demande, le propriétaire comme le bénéficiaire peut saisir le juge de l’expropriation. Ce dernier fixe alors le prix du bien et prononce le transfert de propriété.

➢ La prise en compte des risques naturels. De manière générale, la présence d’un risque est intégrée dans le préambule de chaque zone (cf. Informations du préambule). Ce préambule indique la présence de risques technologiques, soit de cavités ou d’un aléa retrait-gonflement des argiles. Les annexes du présent règlement écrit intègrent un guide de prise en compte de l’aléa retrait gonflement dans les constructions. Concernant la présence de cavités, lorsque la zone est concernée, le préambule invite les propriétaires et porteurs de projets à prendre la plus grande précaution (réalisation d’une étude…).

La compétence GeMAPI sur tout le bassin versant de la Beuvronne est portée par le Syndicat Intercommunal du Bassin de la Haute et de la Basse Beuvronne.

Le territoire couvert par un plan local d’urbanisme est divisé en zones urbaines (U), zones d’urbanisation futures (AU) et zones naturelles ou agricoles (N et A) dont les délimitations sont reportées sur les documents graphiques. Ces documents graphiques font en outre apparaître : - les espaces naturels qui ne sont pas classés mais où certaines précautions s'imposent ; - les éléments bâtis ou naturels à protéger, identifiés en application de l’article L.151-19 ou L151-23 du code de l’urbanisme comme éléments remarquables du paysage à préserver, secteur à protéger ou à mettre en valeur, pour lesquels s’appliquent des dispositions spécifiques ; - les emplacements réservés pour la réalisation d'équipements et d'ouvrages publics créés en application de l’article L151-41 du code de l'urbanisme ; - le cas échéant, la traduction graphique des orientations d’aménagement et de programmation déterminées en application de l’article L151-46 du code de l’urbanisme.

Les zones urbaines, auxquelles s'appliquent les dispositions du titre II, sont : Les zones dédiées à l’urbanisation - la zone U, référencée au plan par l'indice U, avec :

→ Un sous-secteur Ua, pour le tissu urbain caractéristique du centre-bourg, - la zone UX, référencée au plan par l’indice UX, pour le tissu d’activités industrielles et portuaires.

- la zone AU, référencée au plan par l’indice AU, destinée à être urbanisée.

Les zones agricoles, naturelles ou non équipées, où s'appliquent les dispositions du titre III, sont : - la zone A, référencée au plan par l'indice A, avec :

→ Un sous-secteur Azh, de protection des zones identifiées comme humides. → Un sous-secteur Ar, où les remblais sont autorisés. → Un sous-secteur Ac, correspondant à l’emprise de l’activité de retraitement des déchets et de

matériaux. - la zone N, référencée au plan par l'indice N, avec :

→ Un sous-secteur Nzh de protection des zones identifiées comme humides, → Un sous-secteur Ne, avec les équipements de loisirs, → Un sous-secteur Nr, où les remblais sont autorisés sous cindition que le réaménagement soit

paysagé.

Chaque chapitre comporte un corps de règles en trois sections et 16 articles : SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL Article 1 - Occupations et utilisations du sol interdites. Article 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières. SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL Article 3 - Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public. Article 4 - Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement. Article 5 - Superficie minimale des terrains constructibles. Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques. Article 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété. Article 9 - Emprise au sol. Article 10 - Hauteur maximum des constructions. Article 11 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords. Article 12 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement. Article 13 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations. SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DES SOLS, PERFORMANCE ENERGETIQUE ET

COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Article 14 - Coefficient d'occupation du sol. Article 15 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales. Article 16 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques.

8 Le numéro de l'article est toujours précédé du sigle de la zone où il s'applique.

Les dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones ne peuvent faire l'objet q

ue d'adaptations mineures rendues nécessaires par : - la nature du sol, - la configuration des parcelles ou, - le caractère des constructions avoisinantes. Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

En application de l’article L421-3, les démolitions de constructions existantes doivent être précédées

de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir.

DEFINITIONS (sauf disposition contraire explicite dans le règlement de la zone)

Lexique national (RNU)

Annexes : bâtiments ou locaux secondaires, non contigus à des constructions à usage d’habitation, constituant des dépendances fonctionnelles, tels que celliers, réserves, garages, remises, abris de jardins, abris bûches, ateliers non professionnels, locaux à vélos, piscines.

Bâtiment : un bâtiment est une construction couverte ou close.

Construction : une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface.

Construction existante : une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Emprise au sol : superficie au sol de la projection verticale du volume des bâtiments, tous débords et surplombs inclus (sauf les ornements et débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements, sauf les parties de construction ne dépassant pas les 0,40 mètre au-dessus du terrain naturel avant travaux).

Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale, et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. Sont considérées des constructions et aménagements existants celles n’excédant pas cumulativement, au choix :

• Soit 20m² de surface de plancher, • Soit 20%, selon les types de construction ou les articles du règlement concernés :

o De la surface de plancher par rapport à la surface de plancher initiale, o De l’emprise au sol par rapport à l’emprise au sol initial.

Façade : les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieurs hors toitures. Elles intègrent tous les éléments structurels, tel que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Gabarit : le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteurs, de prospect et d’emprise au sol.

Hauteur : elle est mesurée depuis le point le plus haut de la construction ou partie de construction considérée (faîtage, égout de toit, mat, clôture…), hors élément ponctuel (cheminées, lucarnes…), par rapport à la moyenne de l’altitude du terrain naturel sur l’emprise de la construction.

Limites séparatives : limites autres que l’alignement d’une voie et séparant une unité foncière de sa voisine.

Local accessoire : le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable au fonctionnement de la construction principale.

Voies ou emprises publiques : la voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisées, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les dossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

Définitions complémentaires Alignement : limite entre une propriété privée et une voie ouverte à la circulation publique ou privé. Elle correspond généralement à la ligne d’implantation des clôtures sur rue. Aménagements : installations affectant l’utilisation du sol au sens du code de l’urbanisme et non pas les « travaux » effectués sur ou dans une construction. Baie : partie vitrée dans un bâtiment, qui est transparente, dont la surface excède 0,2m² et qui présente un angle inférieur à 45° avec la verticale. Espace de pleine terre : espace libre non bâti ni en surface ni en sous-sol permettant la libre infiltration des eaux pluviales (espaces verts par exemple). Emprise publique : espace public ouvert à la circulation publique (aire de stationnement, voie piétonne, ferrée, etc.) ; ne comprend pas les propriétés publiques non ouvertes à la circulation (école, mairie, stade, cimetière, etc.). Espace commun : espace privé de desserte de plusieurs propriétés ne présentant pas les caractéristiques de voie telles que définies ci-dessus. Parties enterrées : parties de construction qui n’excède pas 0,60m au-dessus ni du terrain naturel ni du terrain après travaux. Place de stationnement : emplacement dédié au stationnement de véhicules.

CHAPITRE I

DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE U

SECTION I : NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

Cette zone constitue la partie urbanisée de la commune de Fresnes-sur-Marne. Organisée autour d’un village-rue ancien, on retrouve également un tissu pavillonnaire plus récent implanté en retrait de l’alignement des voies.

La zone contient un sous-secteur : le sous-secteur Ua, qui correspond à la partie la plus ancienne du bourg de Fresnes-sur-Marne et comporte un tissu urbain ancien caractéristique édifié à l’alignement des voies.

La zone est concernée par une zone d’alerte potentiellement humide (zone humide de classe 3) repérée graphiquement en annexe du PLU.

La zone est concernée par le Plan de Prévention des Risques de la Vallée de la Marne d’Isles-lès-villenoy à Saint-Thibault-des-Vignes.

La zone est concernée par l’aléa moyen de retrait-gonflement d’argile.