La directive paysagère pour la protection des vues sur la cathédrale de Chartres est actuellement en cours d’étude. Lorsque la directive paysagère sera approuvée, il conviendra de s’y référer afin de s’assurer que tout projet de construction ou d’aménagement respecte cette directive. L’aire d’étude est présentée dans le rapport de présentation.
A ce stade, les vues majeures ont déjà été identifiées et présentées lors des réunions de concertation, ainsi que le projet de règlement. Dans ce contexte, il est convenu que dès maintenant, toute construction de grande hauteur (supérieure à 50 mètres) est interdite sur tous les terrains situés dans les cônes de vues majeures identifiées de la cathédrale de Chartres.
L’application de la directive paysagère concerne 22 communes du PLUi dont, 6 communes entièrement concernées par le périmètre d’application ( Fontaine-la-Guyon, Courville-sur-Eure, SaintLuperce, Saint-Germain-le-Gaillard, Orrouer et Cernay) et 16 autres communes qui le sont partiellement (Pontgouin, Billancelles, Saint-Arnoult-des-Bois, Landelles, Friaize, Chuisnes, Fruncé, Le Thieulin, Saint-Denis-des-Puits, Villebon, Marchéville, Les Châtelliers-Notre-Dame, Magny, Bailleaule-Pin, Epeautrolles, Luplanté).
Le périmètre d’application de la directive paysagère figure sur la carte en annexe 1.
Les cônes de vues associés aux vues majeures sont reportés graphiquement en annexe du règlement du PLUi. Les prescriptions suivantes de la directive paysagère s’appliquent dans les cônes de vues associés aux vues majeures :
- Les hauteurs des constructions et des plantations, dans les cônes de vue : Les hauteurs des constructions et des plantations à l’âge adulte ne doivent pas dépasser celles prévues par la directive paysagère. Ces hauteurs figurent sur la carte de synthèse communale annexée au règlement du PLUi.
- La définition d’une palette chromatique limitant les appels visuels concurrents : Les vues majeures, le périmètre d’application et les cônes de vue pour lesquels la palette chromatique s’applique à toutes les nouvelles constructions concernées par le champ d’application sont en annexes du présent règlement.
- La définition des principes de bonnes pratiques du végétal : Afin d’accompagner le développement urbain et pour une meilleure intégration paysagère pour la préservation de la qualité des vues sur la cathédrale, il est prescrit dans les cônes de vue sur la cathédrale, pour les nouveaux projets, de choisir les essences végétales dans la palette annexée au
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règlement du PLUi. Cette palette végétale s’applique sur les lisières des secteurs périphériques ouverts à l’urbanisation du côté du point de vue majeure. - L’aire d’exclusion des objets de très grande hauteur : L’aire d’exclusion des objets de très grande hauteur s’applique à tous les nouveaux objets dont la hauteur est supérieure à 50 m. Le périmètre de cette aire d’exclusion des objets de grande hauteur est décrit dans la carte en annexe 2 du règlement du PLUi. - L’encadrement des implantations des nouveaux pylônes isolés (Annexe 3) : L’implantation des nouveaux pylônes isolés est proscrite dans le cône de vue vers la cathédrale jusqu’à 5km et dans un angle de covisibilité de 25° de part et d’autre des extrémités de chaque vue majeure jusqu’à 1,5 km. Dans cet angle de covisibilité de 25° et en dehors des cônes de vue vers la cathédrale, les implantations sont possibles selon les dispositions suivantes :
Entre 1,5 et 3km : l’implantation des pylônes de 30 m est autorisée ; Entre 3 et 4 km : l’implantation des pylônes de 30 m est autorisée ; > à 4 km : l’implantation des pylônes de 50 m est autorisée ; L’aspect des pylônes devra être de couleur neutre et en treillis.
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TITRE 2 – LEXIQUE ET DEFINITIONS APPLICABLES DANS LE REGLEMENT DU PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL
Accès L’accès est un élément de la desserte d’un terrain ou d’un ensemble de terrains lorsqu’une mutualisation est possible afin de limiter le nombre des accès sur une voie. Il forme une jonction avec une voie ouverte à la circulation automobile, que celle-ci soit publique ou privée. L’accès doit permettre notamment aux véhicules de pénétrer sur le terrain et d’en sortir en toute sécurité.
Affouillement – exhaussement
L’affouillement est un creusement volontaire du sol naturel. Au contraire, l’exhaussement est une élévation volontaire du sol. Tous deux sont soumis à autorisation d’urbanisme si leur superficie est supérieure à 100 m² et leur hauteur ou profondeur excède deux mètres.
Alignement Désigne la limite entre un terrain privé et une voie ou emprise publique. Il peut correspondre à l’alignement existant ou projeté (en cas d’emplacement réservé, de plan d’alignement ou de Zone d’Aménagement Concerté). On dit que l’on construit à l’alignement lorsqu’une construction est édifiée en bordure du domaine public.
Annexe Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle est appelée extension si elle est accolée à une construction.
Baie Il s’agit d’une ouverture fermée ou non, située sur une façade. Ne sont pas considérés comme une baie au titre du présent règlement :
- Les ouvertures dans une toiture en pente n’offrant pas de vue droite, et les ouvertures situées au moins à 1,90 mètre au-dessus du plancher des pièces éclairées, hauteur minimale portée à 2,60 mètres au rez-de-chaussée ;
- Les pavés de verre ; - Les châssis fixes et à vitrage non transparent.
Bâtiment Un bâtiment est une construction couverte et close.
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Bâtiment remarquable de la commune Il s’agit de constructions ayant une valeur historique, patrimoniale, architecturale ou urbaine. Ils sont repérés sur le plan de zonage et font l’objet de règles particulières (article 11 des règlements de zones concernées).
Châssis de toit Baie basculante exécutée sur le rampant d’une charpente, ayant la même pente que le toit dans lequel il est fixé. Cette baie s’ouvre par rotation (châssis oscillant), par rotation et/ou projection panoramique (châssis à tabatière).
Chiens-assis Un chien-assis est à l'origine une lucarne de petite dimension propre aux toits à faible pente, couverte par un rampant unique en pente inverse de celle du toit, destinée à assurer principalement une fonction de ventilation. Le chien assis est l’équivalent d’une lucarne retroussée ou « demoiselle ». Il ne doit pas être confondu avec la lucarne rampante comportant un rampant unique de pente plus faible mais de même sens que celle du toit principal. Le terme "chien-assis" est maintenant communément employé pour désigner une lucarne à baie carrée et présentant une toiture à deux pentes et faîtière horizontale.
Clôture Elle constitue une « barrière physique » construite et/ou végétale. Elle délimite le terrain ou unité foncière vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque la séparation n’est pas assurée par un bâtiment.
Comble Il s’agit de l’espace situé sous la toiture d’une construction, pouvant constituer un volume délimité par les versants de toiture et le dernier plancher (l’angle entre le dernier plancher et le versant de la toiture est compris entre 25° et 60°). Ce volume est aménageable et peut être un espace habitable.
Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sols et/ou en surface.
Construction existante Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construction et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Destination des constructions Conformément aux articles R.151-27 à 29 du code de l’urbanisme, le règlement peut distinguer 5 destinations et 30 sous-destinations de constructions.
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DESTINATION Habitation
Commerces
et
activités de services
Equipements d’intérêt collectif et services publics
Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire
Exploitation
agricole
et
forestière
SOUS-DESTINATIONS - Logement - Hébergement - Artisanat et commerce de détail - Restauration - Commerces de gros - Activités de services ou s’effectue l’accueil d’une clientèle - Hébergement hôtelier et touristique - Cinéma - Locaux et bureaux accueillant du public des administrations
publiques et assimilés - Locaux techniques et industriels des administrations
publiques et assimilés - Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale - Salles d’art et de spectacles - Equipements sportifs - Autres équipements recevant du public - Industrie - Entrepôt - Bureau - Centre de congrès et d’exposition - Exploitation agricole - Exploitation forestière
Distance minimale Fixée par le règlement de la zone, cette distance constitue un minimum absolu. Elle se calcule par rapport soit au mur de façade, soit à l’aplomb des saillies (sauf exceptions prévues dans le règlement de la zone). Pour les bâtiments ne comportant pas de parois (hangars, abris sur poteaux…), la marge d’isolement se calcule par rapport à l’aplomb de la toiture. La distance minimale est applicable à toute construction ou ouvrage soumis à autorisation d’utilisation du sol (piscine, socle de pylône en maçonnerie…), à l’exception des ouvrages unidimensionnels ou à claires-voies (poteaux, pylônes, antennes…).
Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou encorbellements.
Emprise publique Les emprises publiques correspondent aux voiries, places, parcs, pelouses, rivières et leurs berges, squares et jardins publics, aires de stationnement publiques, emprise ferroviaire.
Equipements d’intérêt collectif et services publics
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Il s’agit de l’ensemble des installations, des réseaux et des constructions, qui permettent d’assurer à la population résidante et aux entreprises, les services collectifs dont elles ont besoin. Cette destination concerne notamment :
- Des équipements d’infrastructures (réseaux et aménagements au sol et en sous-sol) - Des équipements de superstructures (bâtiment à usage collectif, d’intérêt général),
dans les domaines hospitalier, sanitaire, social, enseignement et services, culturel, sportif, cultuel, défense et sécurité, ainsi que les services publics administratifs locaux, départementaux, régionaux et nationaux, les constructions nécessaires au fonctionnement des réseaux et aux services. Un équipement collectif d’intérêt général peut avoir une gestion privée ou publique. Pour l’application du présent règlement, les règles propres aux équipements d’intérêt collectif et services publics s’appliquent uniquement pour des constructions à destination exclusive d’équipements d’intérêt collectif et services publics.
Espaces libres Ils correspondent à la superficie non occupée du terrain par l’emprise au sol des constructions. Ils sont végétalisés (jardins, espaces verts) ou minéralisés (cheminements piétons, voies et accès automobiles, espaces de stationnement…).
Extension L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement) et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
Façade Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
Faîtage Ligne haute de rencontre de deux versants d’une toiture, ou point le plus haut de la construction.
Gabarit Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.
Hauteur La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à la verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toiture-terrasse ou de terrasse attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
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Largeur de façade d’un terrain Il s’agit de la largeur d’un terrain mesuré au droit de l’alignement.
Limites séparatives Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fonds de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
En cas de rupture marquée par le tracé de la limite séparative, seul le segment rejoignant l’alignement est considéré comme limite latérale.
Logement social Désigne un logement ayant bénéficié, pour sa construction ou acquisition-amélioration, d’un agrément ou d’un financement aidé de l’Etat (notamment PLS, PLUS, PLAI).
Lotissement Constitue un lotissement, la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs. La création d’un lotissement est subordonnée à une autorisation préalable.
Lucarnes Elément architectural constituant une ouverture située en toiture et offrant une baie verticale surmontée de sa propre toiture. Il existe trois types de lucarnes :
- Lucarne pendante : à l’aplomb de la façade, interrompant l’égout de toit - Lucarne en bâtière, toit à deux versants et à pignon recouvert - Lucarne à croupe dite « capucine » : lucarne à trois versants de toiture
Marge de recul La marge de recul est la distance séparant toute construction des limites séparatives.
Modénature Elément d’ornement constitué par les profils des moulures d’une corniche. Ce terme architectural désigne, par extension, l’ensemble des ornements moulurés présents sur une façade.
Modification, extension ou surélévation d’un bâtiment Des règles particulières tenant compte de l’existence de bâtiments existants sont parfois prévues par certains articles du règlement, elles ne peuvent pas aboutir à autoriser la reconstruction ou une augmentation de surface trop importante par rapport à l’existant.
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Noues Sont considérés comme des noues, les fossés intégralement végétalisés ou comprenant des revêtements perméables, permettant l’infiltration des eaux pluviales.
Opérations d’ensemble Il s’agit d’une opération d’aménagement ou de constructions avec un programme ou un plan d’ensemble, un seul permis de construire ou un seul permis d’aménager portant sur l’ensemble des emprises foncières comprises dans le périmètre défini sur le plan de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation. Une Zone d’Aménagement Concerté est également considérée comme étant une opération d’ensemble.
Place de stationnement des automobilistes Les places créées ou réaménagées, ainsi que les box et les garages, doivent respecter les dimensions minimales suivantes :
- Longueur : 5 mètres - Largeur : 2,50 mètres - Dégagement : 5 mètres
Plantations Elles sont constituées par l’ensemble des végétaux (arbres, arbustes, espaces engazonnés fleuris ou non) plantés en terre, en référence notamment aux articles 12 et 13 des règlements de chaque zone.
Recul des constructions Le recul correspond à la distance entre les constructions et l’emprise publique.
Retrait des constructions Le retrait correspond à la distance entre les constructions et les limites séparatives du terrain, c’est-à-dire les limites latérales et les limites de fonds de terrain. Cette distance est mesurée horizontalement et perpendiculairement à compter de tout point de chaque partie de construction avec ou sans baie jusqu’au point de la limite séparative qui en est le plus proche.
Réhabilitation Il s’agit de travaux d’amélioration générale, ou de mise en conformité d’une construction existante avec les normes techniques et d’habitabilité en vigueur. Contrairement à l’extension, la réhabilitation n’a pas pour effet d’augmenter la surface et/ou le volume de la construction existante.
Restauration Réfection, rénovation ou reconstruction à l’identique d’un ouvrage ancien présentant un intérêt artistique ou historique. Cela peut concerner le rétablissement d’un bâtiment ancien dans son état primitif, ce qui peut impliquer la démolition de parties concernées.
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Saillie Corps d’ouvrage ou élément architectural pouvant constituer un volume clos ou ouvert et qui dépasse du plan de façade, y compris les éléments fixes, tels que les balcons, auvents…
Sentier Chemin ouvert au public et interdit à la circulation automobile. Certains ne font pas l’objet d’un traitement au sol bitumé, gardant l’esprit de cheminement court au caractère verdoyant entre des terrains souvent privés.
Superficie de terrain La superficie prise en compte pour déterminer le droit à construire est celle de l’unité foncière. Est déduit de cette superficie :
1- La partie incorporée à une voie de desserte du terrain, existante ou prévue dans un projet antérieurement approuvé. On ne peut considérer comme constructible une partie de terrain affectée de façon permanente à la circulation. Est par conséquent déduite de la superficie située : o Dans un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement de voies ; o Dans un élargissement prévu au PLA ; o Dans une voie privée.
2- La partie située dans un emplacement réservé pour la réalisation d’ouvrages publics ou d’installations d’intérêt collectif.
Surélévation Elle désigne l’extension d’un bâtiment existant sur l’emprise au sol totale ou partielle de celui-ci, en déposant la toiture existante, rehaussant les murs périphériques et réalisant une nouvelle toiture.
Surface de plancher La définition suivante est utilisée dans le présent règlement. Selon l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, la surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; - Des surface de plancher d’une hauteur sous plafond inférieur ou égale à 1,80 mètre ; - Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules
motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; - Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour
des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; - Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un
groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens du Code de la Construction et de l’Habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; - Des surfaces de plancher des caves et des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
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- D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Terrain ou unité foncière Le terrain est constitué de l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou de la même indivision, le terrain ou l’unité foncière étant la seule notion retenue pour l’application du règlement du PLUi. Terrain naturel Il correspond au niveau du sol avant le projet de construction, avant les travaux d’affouillement, de terrassement, ou d’exhaussements nécessaires pour la réalisation du projet. Unité foncière Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles cadastrales appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Voies et emprises publiques La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
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TITRE 3 – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX POLES CENTRE
REGLEMENT POUR LES POLES CENTRE (Courville-sur-Eure et Illiers-Combray)
REGLES APPLICABLES A LA ZONE Uba PREAMBULE
La zone Uba correspond aux parties urbanisées et anciennes des bourgs. Cette zone comprend le secteur Ubaca (pour les cavités souterraines), où la présence de cavités souterraines est suspectée. Cette zone comprend le secteur Ubai qui correspond aux zones inondables. Cette zone comprend le secteur Ubabr qui correspond à la zone de bruit. Une partie de la commune d’Illiers-Combray est en Site Patrimonial Remarquable régi par une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine. Par conséquent, il conviendra de respecter le règlement de l’AVAP pour toute demande d’autorisation située dans son périmètre.
SECTION 1 : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES