Zone UH

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURE D’ACTIVITE

Destinations et sous-destinations autorisées et autorisées sous réserve

Le tableau suivant précise les destinations et sous destinations autorisées et autorisées sous réserve :

- Du respect des conditions particulières précisées à la suite du tableau pour les destinations et sous-destinations autorisées sous conditions,

- Des interdictions et limitations précisées à la suite du tableau.

Destination

Sous-destination

Autorisé

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Habitation

Logement

X

Hébergement

X

Commerce et activités de

services

Artisanat et commerce de détail Restauration

Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil

d’une clientèle

Hôtels

Autres hébergements touristiques

X

Cinéma

Equipements

Locaux et bureaux accueillant du public

X

d’intérêt

des administrations publiques et assimilés

collectif et

Locaux techniques et industriels des

X

services publics

administrations publiques et assimilés

Établissements d'enseignement, de santé

X

et d’action sociale

Salles d'art et de spectacles

X

Équipements sportifs

X

Lieux de culte

X

Autres équipements recevant du public

X

Autres activités

Industrie

des secteurs

Entrepôt

primaire,

Bureau

X

secondaire ou tertiaire

Centre de congrès et d'exposition

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisé sous

conditions (1)

(1) (1) (1) (1)

(1) (1)

Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions :

(1) Sont autorisées sous réserve qu’elles n’engendrent ni de risques (stockage de produits dangereux par exemple) ou de nuisances incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone (bruits, vibrations, odeurs…) :

- Les constructions à usage d’artisanat, de commerce de détail, de commerce de gros, de restauration et d’activité de services ainsi qu’à usage d’industrie et d’entrepôt

- Les installations classées soumises à autorisation, à enregistrement ou à déclaration préfectorale

Les constructions destinées aux entrepôts sont autorisées, à conditions d’être liées à une activité commerciale de vente au détail ou artisanale.

Sont autorisés sous conditions, les constructions et installations nouvelles correspondant à des services publics ou d’intérêt collectif ou à des entreprises artisanales répondant aux besoins utiles à la vie et à la commodité des habitants de la zone, tels que drogueries, boulangeries, laveries, ….

Les exploitations agricoles existantes en zone UH pourront réaliser des nouvelles constructions et/ou extension dans la mesure où ces dernières sont compatibles avec leur environnement proche, notamment les zones d’habitat.

Les reconstructions à l'identique après démolition/sinistre sont autorisées, sous réserve que le sinistre ne soit pas lié à un risque naturel référencé dans les documents graphiques du règlement et/ou mis en annexes du PLUi et que la construction d’origine ait été construite conformément aux règles en vigueur à l’époque.

Sont autorisées les constructions et installations, sous conditions d’être nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif.

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

Sont autorisés, les affouillements et exhaussements de sols sous condition d’être liés à la construction des bâtiments, aux équipements d'intérêt général et aux activités autorisées dans la zone ainsi qu’à l’aménagement paysager des espaces non construits accompagnant les constructions. Les affouillements et exhaussements du sol sont également autorisés s’ils sont complémentaires ou nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone, notamment pour des raisons techniques ou d’adaptation au terrain naturel, ou s’ils sont destinés à l’aménagement de voies et réseaux divers liés aux projets routiers d’intérêt général ou déclarés d’utilité publique.

Les sous-sols sont autorisés en dehors des zones d’aléas inondations et remontées de nappes.

Destinations et sous-destinations interdites

Sont interdits dans toute la zone UH :

- Les exploitations forestières, - Les hôtels, - Les cinémas, - Les cuisines dédiées à la vente en ligne - Les constructions et établissements de toutes natures qui ne respectent pas le

caractère de la zone ou qui sont incompatibles avec le paysage urbain environnant, en particulier les dépôts de véhicules ; - Les dépôts à l'air libre de déchets, de ferrailles, de combustibles solides et véhicules hors d'usage (entreprises de cassage de voitures) ; - L'ouverture et l'exploitation de carrières ; - Le stationnement de caravanes isolées pour une durée supérieure à trois mois par an, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; - Les installations de camping soumises à autorisation préalable.

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

Intitulé du document : Implantation des annexes d’une surface de plancher inférieure ou égale à 12 m²

Les annexes d’une superficie inférieure ou égale à 12m² peuvent être implantées, soit en limite séparative, soit en retrait par rapport aux limites séparatives sans distance de retrait minimum imposée, sauf à Brou où un retrait d’un mètre minimum devra être respecté en cas de retrait.

En zone UH, les constructions doivent s’implanter avec un retrait minimum de 5 mètres par rapport aux emprises publiques, sauf pour Brou où un retrait supérieur ou égal à 2 mètres et inférieur ou égal à 10 mètres de l’alignement doit être respecté.

Implantation des constructions et des annexes d’une surface de plancher> 12 m² par rapport aux limites séparatives

En zone UH, les constructions doivent s’implanter soit :

- En limite séparative, - Soit en retrait de 3 mètres minimum, sauf à Yèvres et à Brou où ce retrait est porté

à 2 mètres minimum.

Implantation des annexes à cheval sur un zonage U et A/N

Pour les unités foncières situées à cheval sur un zonage U et A/N, les annexes aux habitations peuvent être implantées dans l’unité foncière à une distance maximale de 40 mètres comptée à partir des murs extérieurs du bâtiment d'habitation principal.

L’emprise au sol de l’ensemble des constructions devra respecter les règles d’emprises au sol fixées par le règlement de la zone U définies ci-après.

Les extensions des bâtiments devront se faire dans la continuité du bâti existant.

Les dispositions de l’ensemble de cet article ne s’appliquent pas à la reconstruction et à la restauration à l’identique des bâtiments existants.

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

L’implantation des constructions doit être cohérente avec l'implantation du bâti environnant et respectueuse de l'architecture traditionnelle.

Un soin particulier doit être apporté à l'implantation des constructions dans les terrains en pente. La plantation de bosquets d'arbres participera à l'insertion dans le paysage des constructions.

La construction principale doit être implantée perpendiculairement à la pente (dans le sens des lignes de pente).

Implantation à privilégier

Implantation proscrite

Les dénivelés doivent être gérés par des terrasses ou murets. Toutes excavations ou plateformes importantes sont interdites. Un soin particulier doit être apporté à l'implantation des constructions dans les terrains en pente. La plantation de bosquets d'arbres participera à l'insertion dans le paysage des constructions.

Exemple d’organisation intérieure permettant de tirer parti du relief tout en limitant les remblais et déblais

Les remblais et les déblais doivent être réduits autant que possible, de façon à conserver le profil naturel du terrain. Les talus créés doivent respecter une pente maximale de 1 pour 3 (33% de pente maximum).

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

Intitulé du document : Hauteur des constructions

En zone UH, à l’exception des communes de Montigny-le-Gannelon et de Brou, la hauteur maximale des constructions par rapport au terrain naturel avant aménagement est limitée à 8 mètres au faîtage et à l’acrotère (RDC + combles), le terrain naturel étant défini comme le terrain n’ayant subi préalablement à la construction de transformations artificielles importantes modifiant son niveau par rapport aux terrains avoisinants.

En zone UH, pour la commune de Montigny-le-Gannelon, la hauteur maximale des constructions par rapport au terrain naturel avant travaux est limitée à 11 mètres au faîtage et à l’acrotère (RDC + 1 + combles).

En zone UH, pour la commune de Brou, la hauteur maximale des constructions par rapport au terrain naturel avant aménagement est limitée à 11 mètres au faîtage (RDC + 1 étage + combles ou RDC + 1 dans le cas de toit terrasse sans dépasser la hauteur de l’égout de la partie pentue). Le terrain naturel étant défini comme le terrain n’ayant subi préalablement à la construction de transformations artificielles importantes modifiant son niveau par rapport aux terrains avoisinants.

Les équipements d’infrastructure seront exemptés de la règle de hauteur lorsque leurs caractéristiques techniques l’imposent (escaliers, machineries d’ascenseur, tours de refroidissement, chaufferie, etc) à condition d’avoir un impact visuel limité depuis la rue

Les ouvrages liés à la production d’énergie renouvelable sont exclus du calcul de la hauteur maximale des constructions.

Intitulé du document : Emprise au sol et coefficient de perméabilité

En zone UH, sur les terrains constructibles, il est prescrit une emprise au sol maximale et un coefficient de perméabilité, à savoir :

- Emprise au sol maximale des constructions : 30% ; - Coefficient de perméabilité minimale : 60% des espaces libres

L’emprise au sol des constructions à usage d’habitation ne pourra pas dépasser 300 m² sur une emprise foncière.

Le coefficient de perméabilité correspond aux surfaces devant rester perméable aux eaux pluviales par un traitement de sol favorisant les infiltrations naturelles. Ces surfaces peuvent être des surfaces de pleine terre (surface en herbe, jardins, pelouses, …) et/ou plantées ou être dédiées à des espaces de stationnement ou de circulation aménagés avec des matériaux perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple). A noter, qu’une toiture végétalisée n’est pas considérée comme étant un espace perméable.

Les constructions, de quelque nature qu’elles soient, doivent respecter l’harmonie créée par les bâtiments existants et le site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction.

Tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit,

Les projets présentant une architecture contemporaine peuvent être admis à condition de s’intégrer harmonieusement au tissu urbain environnant.

Les constructions doivent être adaptées par leur type et leur conception à la topographie du sol et non le sol à la construction. En cas de topographie prononcée, le déblai doit être préféré au remblai. Les dénivelés doivent être gérés par des terrasses ou murets.

L’aménagement ou l’extension d’un bâtiment existant doit respecter son caractère général pour ce qui concerne notamment, l’harmonie des volumes, l’échelle des percements et les associations de matériaux et teintes.

De manière générale, les façades en pierres de taille doivent rester apparentes et les murs en pierres doivent être conservés, sauf impossibilité technique.

Matériaux de façades

Les matériaux de construction doivent présenter une qualité, un aspect et une teinte, semblables ou au moins compatibles avec les matériaux traditionnellement utilisés dans la région.

Les façades latérales et postérieures des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales, et en harmonie avec celle-ci.

Les façades doivent recevoir un enduit, soit teinté dans la masse à l’aide de pigments naturels, soit recouvertes d’une peinture minérale, à l’exception des façades réalisées en matériaux destinés à être apparents. L’isolation par l’extérieur des constructions est autorisée à condition que les matériaux et les teintes respectent les prescriptions du présent règlement.

La teinte de ces enduits ou peintures doit s’apparenter aux coloris traditionnels de la région (teinte naturelle dans les tons ocrés), à l’exclusion des teintes vives et criardes et du blanc pur.

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

Intitulé du document : Espace libre et plantations

Les espaces restés libres après implantation des constructions doivent faire l'objet d'un traitement paysager (végétal), à raison de 30% des espaces laissés perméables.

En complément, un arbre doit être planté pour chaque tranche de 100 m² d’espace libre.

Les plantations existantes de qualité doivent être maintenues et entretenues. Les nouvelles plantations doivent obligatoirement utiliser des espèces adaptées au sol et aux conditions climatiques. La liste des végétaux d’essences interdits est jointe en annexe. Les essences invasives ou allergènes sont interdites (cf liste en annexe).

Les aires de stationnement peuvent être avantageusement ’intégrées à leur environnement grâce à des aménagements paysagers (talus plantés, plantations d’accompagnement).

Les plantations doivent être réalisées de façon que les branches des végétaux arrivés à maturité n’empiètent pas sur la voie publique.

Généralités :

Les espaces de stationnement limitant l’imperméabilisation des sols doivent être privilégiés. Ainsi, l’aménagement de ces espaces doit privilégier l’utilisation de surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/pierres par exemple).

Un traitement paysager est requis pour les aires de stationnement de plus de 6 places. Un arbre de haute tige sera planté par tranche de 100 m² d’espace de stationnement.

Sauf impossibilité technique, le stationnement des véhicules (motorisés et non motorisés) correspond aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques à l’intérieur de la propriété.

En cas d’impossibilité de réaliser tout ou partie des places de stationnement nécessaires sur le terrain pour des raisons techniques ou des motifs architecturaux ou d’urbanisme (sous réserve de justification apportée par le porteur de projet), celles-ci peuvent être réalisées dans l’environnement immédiat de la construction pour laquelle ces places sont nécessaires, dans un rayon maximum de 100 mètres autour de la construction ou de l’opération d’aménagement.

Afin d’assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé :

Pour les nouvelles constructions à usage d’habitation et/ou réhabilitation avec création de logements :

- A Châteaudun et à Villemaury : o 1 place / 80 m² de surface de plancher et au moins 1 place par logement ; o 2 places par habitation individuelle.

- Pour les autres communes : o 1 place / 60 m² de surface de plancher et au moins 1 place par logement ; o 2 places par habitation individuelle.

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

Intitulé du document : Accès

Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds voisins dans les conditions fixées par l'article 682 du Code Civil.

Les caractéristiques des accès doivent permettre la circulation des engins de collecte des déchets ménagers, ou dans le cas d’une impossibilité technique, un espace de dépôt intégré d’un point de vue architectural et paysager devra être prévu depuis l’accès principal.

Les accès doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements, et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique.

Les accès doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres, sauf pour la commune de Brou où cette largeur est abaissée à 3 mètres.

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès et cheminements limitant l’imperméabilisation des sols sont à privilégier. Ainsi, les espaces de circulation des nouvelles constructions devront utiliser en priorité des surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple).

Le portail sera implanté de manière à permettre, lorsque cela est possible, le stationnement d’un véhicule hors de la voie publique. À défaut, et en cas d’impossibilité technique avérée, il pourra être implanté en limite d’emprise publique, sous réserve que son ouverture n’empiète pas sur le domaine public.

En outre, la desserte forestière devra être garantie afin de permettre le défruitement.

Voirie

Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent l'accès du matériel de lutte contre l'incendie.

Eau potable

Tout terrain, pour recevoir une construction ou une installation nouvelle, doit être desservi par un branchement au réseau public existant de distribution d’eau potable, dans les conditions définies par le règlement d’eau potable du Grand Châteaudun et dans le respect de la réglementation en vigueur. Sa mise en œuvre devra être autorisée préalablement par le service de l’eau. Si la capacité du réseau est insuffisante pour répondre aux besoins de la construction, l’édification de cette construction sera subordonnée au renforcement du réseau.

Les constructions autres que les bâtiments annexes qui ne peuvent être desservies en eau ne sont pas admises.

L’aménagement d’une opération d’ensemble devra recevoir un accord préalable du service de l’eau. En cas de capacité insuffisante, la réalisation de l’opération sera subordonnée au renforcement du réseau et/ou de la capacité des ressources en eau potable.

Intitulé du document : Assainissement

Le branchement sur le réseau d'assainissement est, lorsqu’il existe, obligatoire pour toute construction nouvelle ou réhabilitation, engendrant des eaux usées domestiques, en respectant les dispositions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur.

A titre indicatif, tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte est soumis à l’autorisation du service assainissement collectif.

En l’absence de réseau ou en cas d’impossibilité technique constaté par le service assainissement collectif, de raccordement, l’assainissement autonome des constructions devra être réalisé dans ls conditions définies par le règlement d’assainissement non collectif et dans le respect de la réglementation existante après accord de la collectivité détentrice de la compétence. Les installations devront être prévues pour être facilement raccordables au réseau public s’il est réalisé.

Dispositions applicables aux zones urbaines | UH

Département de l’Eure et Loir (28)

PLUiH du Grand Châteaudun

Sommaire

PLUiH du Grand Châteaudun – Règlement écrit – Document approuvé

PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL

REGLEMENT ECRIT

Document approuvé le 12 mai 2025 Modification simplifiée n°1 approuvée le 12 juin 2026

Sommaire

PLUiH du Grand Châteaudun – Règlement écrit – Document approuvé

Sommaire

Dispositions générales ................................................................................................. 4 Dispositions applicables à toutes les zones .................................................................. 11 Volet règlementaire ........................................................................................................ 12 Protection du patrimoine naturel et bâti ............................................................................ 13 Volet relatif aux risques.......................................................................................................16 Dispositions applicables aux zones urbaines ................................................................ 18 Zone UA...............................................................................................................................19 Zone UB...............................................................................................................................37 Zone UC...............................................................................................................................53 Zone UD .............................................................................................................................. 70 Zone UH .............................................................................................................................. 84 Zone UE ............................................................................................................................... 99 Zone UX .............................................................................................................................110 Dispositions applicables aux zones à urbaniser........................................................... 121 Zone 1AUB2.......................................................................................................................122 Zone 1AUC.........................................................................................................................137 Zone 1AUX.........................................................................................................................152 Zone 2AU...........................................................................................................................163 Dispositions applicables aux zones naturelles ............................................................ 164 Zone N ...............................................................................................................................166

Dispositions applicables aux zones agricoles .............................................................. 184 Zone A .............................................................................................................................. 186 Annexes règlementaires .......................................................................................... 203

Dispositions générales

PLUiH du Grand Châteaudun – Règlement écrit – Document approuvé

Dispositions générales | Volet règlementaire

Champs et modalités d’application territoriale du document

« Le présent règlement de Plan Local d’Urbanisme intercommunal s’applique à la totalité du territoire du Grand Châteaudun, soit les communes suivantes :

- Brou ; - Chapelle-Guillaume ; - Châteaudun ; - Cloyes-les-Trois-Rivières ; - Vald’Yerre - Conie-Molitard ; - Dampierre-sous-Brou ; - Donnemain-Saint-Mamès ; - Gohory ; - Jallans ; - La Bazoche-Gouët ; - La Chapelle-du-Noyer ; - Logron ; - Marboué ; - Moléans ; - Moulhard ; - Saint-Christophe ; - Saint-Denis-Lanneray ; - Thiville ; - Unverre ; - Villampuy ; - Villemaury ; - Yèvres ».

Extrait du rapport de présentation.

Portée du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols :

Les règles générales d’urbanisme

« Les règles de ce Plan Local d’Urbanisme Intercommunal se substituent aux dispositions antérieures des Plans d’Occupation des Sols et Plans Locaux d’Urbanisme ainsi qu’aux « règles générales de l’Urbanisme », à savoir le Règlement National d’Urbanisme, faisant l’objet des articles R.111-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.

Les articles suivants sont et demeurent notamment applicables à l’ensemble du territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal :

- L’article R.111-2 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations » ;

- L’article R.111-4 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques » ;

- L’article R.111-21 : « La densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R.33216 est prise en compte pour la définition de la densité de construction ».

- L’article R.111-26 : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L.110-1 et L.110-2 du Code de l'Environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement » ;

-

-

Dispositions générales | Volet règlementaire

- L’article R.111-27 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ».

La réciprocité des règles d’éloignement par rapport aux bâtiments agricoles

« Les dispositions de l’article L. 111-3 du Code rural et de la pêche maritime relatives à la réciprocité des règles d’éloignement par rapport aux bâtiments agricoles s’appliquent ».

Les servitudes d’utilité publique

« Les servitudes d’utilité publique sont des servitudes administratives qui affectent l’utilisation du sol. Les règles du présent règlement peuvent voir leur application modifiée, restreinte ou annulée par les effets particuliers d’une servitude d’utilité publique.

Il existe quatre types de servitudes d’utilité publique :

- Les servitudes relatives à la protection du patrimoine ; - Les servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements ; - Les servitudes relatives à la Défense nationale ; - Les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publiques.

Conformément au Code de l’Urbanisme, la liste des servitudes d’utilité publique affectant le territoire sont annexées au Plan Local d’Urbanisme dans le volume correspondant. »

Extrait du rapport de présentation

Les périmètres visés aux articles R.151-51 et suivants du Code de l’Urbanisme

« Outre les dispositions précédentes, le territoire est concerné par un certain nombre de périmètres visés aux articles R.151-51 et suivants du Code de l’Urbanisme :

- Les périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini par les articles L.211-1 et suivants, ainsi que les périmètres provisoires ou définitifs des zones d’aménagement différé ;

- Les Servitudes d’Utilité Publique ;

- Les schémas des réseaux d'eau et d'assainissement et des systèmes d'élimination des déchets, existants ou en cours de réalisation, en précisant les emplacements retenus pour le captage, le traitement et le stockage des eaux destinées à la consommation, les stations d'épuration des eaux usées et le stockage et le traitement des déchets. »

Dispositions générales | Volet règlementaire

Division du territoire en zones règlementaires

« Conformément au Code de l’Urbanisme, le règlement graphique délimite les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N) :

- Les zones urbaines (indicées U,) concernent les « secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R.151-18 du Code de l’Urbanisme) ;

- Les zones à urbaniser (indicées AU), concernent les « secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation » (article R.151-20 du Code l’Urbanisme) ;

- Les zones agricoles (indicées A), concernent les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (article R.151-22 du Code l’Urbanisme) ;

- Les zones naturelles et forestières (indicées N), concernent les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels, soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues » (article R.151-24 du Code l’Urbanisme). » Extrait du rapport de présentation

PLUiH du Grand Châteaudun – Règlement écrit – Document approuvé

Adaptations mineures

« Conformément à l’article L.152-3 du Code de l’Urbanisme, « Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme :

- Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;

- Ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section. »

Ces adaptations mineures : - ne peuvent pas concerner les articles 1 et 2 des différentes zones du présent règlement ; - ne peuvent pas être cumulées ; - doivent déroger à la règle de manière très limitée ; - doivent être motivées dans la décision délivrée.

Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour les travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard. » Extrait du rapport de présentation.

Constitution du dossier règlementaire

- « Règlement écrit, - Règlement graphique, - Livret des OAP (Orientation d’aménagement et de programmation) ».

Extrait du rapport de présentation.

Les orientations d’aménagement et de programmation

Les constructions, installations et aménagements projetés au sein des secteurs identifiés aux plans de zonages doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) applicables au secteur. Les dispositions du règlement sont également applicables au sein des périmètres soumis à l’OAP. Il doit être fait une application cumulative des OAP et du règlement (en cas de divergence, ce sont les règles les plus contraignantes qui seront appliquées).

Dispositions générales | Volet règlementaire

Les emplacements réservés

Le PLUiH localise les emplacements réservés nécessaires : - aux voies et ouvrages publics, - aux installations d'intérêt général et aux espaces verts publics.

Chaque emplacement réservé est indiqué sur les plans de zonages, par une lettre suivie d’un numéro de référence. Ces lettres et numéros sont répertoriés dans le tableau figurant en légende desdits plans de zonage. Ce tableau indique la collectivité ou le service public au bénéfice duquel la réserve est inscrite.

1. En dehors de l’usage pour lequel il est réservé, la construction est interdite sur les terrains bâtis ou non, compris dans un emplacement réservé.

2. Le propriétaire d’un terrain réservé peut, à compter du jour où le plan local d’urbanisme a été rendu public, exiger de la collectivité ou du service public, au bénéfice duquel ce terrain a été réservé, qu’il soit procédé à son acquisition en application des dispositions du Code de l’Urbanisme.

3. Si un propriétaire accepte de céder gratuitement la partie de son terrain comprise dans un emplacement réservé, il peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire, résultant de l’application des emprises au sol et hauteurs applicables sur son terrain.

Les espaces boisés classés

Certains terrains indiqués sur les plans du règlement graphique, sont concernés par une trame EBC (comme indiqué ci-après). Ils concernent des espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer, en application des dispositions de l’article L 113.1 et L113.2 du Code de l’Urbanisme.

Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue par les articles L341.1 et suivants du Code Forestier.

Sauf indication des dispositions du Code de l’Urbanisme, ces terrains sont inconstructibles à l’exception des bâtiments strictement nécessaires à l’exploitation des bois soumis au régime forestier. En revanche, les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable dans les Espaces Boisés Classés figurant comme tel aux documents graphiques.

Toutefois, aucune déclaration préalable n’est requise pour les coupes et abattages d’arbres lorsqu’ils sont :

- Dans des bois privés dotés d’un plan simple de gestion agréé ou d’un règlement type de gestion approuvé

- Si la coupe est déjà autorisée par l’arrêté préfectoral sur les catégories de coupes ;

- Ou en forêt publique soumise au régime forestier

Les espaces boisés non classés

Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés conformément aux articles L341.1 et 2 du code forestier. Ne sont pas assujettis à autorisation de défrichement les espaces boisés non classés suivants :

• les bois appartenant à un massif inférieur à 0,5 ha pour les communes situées dans les régions agricoles Beauce et Beauce-Dunoise, et 4 ha dans le reste de la communauté de communes (Cf Arrêté préfectoral du 10/11/2005),

• certaines forêts communales, • les parcs ou jardins clos, de moins de 10 hectares, attenants à une

habitation principale, • les zones dans lesquelles la reconstitution des boisements après coupe

rase est interdite ou réglementée, ou ayant pour but une mise en valeur agricole, • les bois de moins de 30 ans (hors boisement compensateur).

Dispositions générales | Volet règlementaire

Règlementation sur l’archéologie préventive

La réglementation sur l’Archéologie Préventive prévoit que l’absence d’information sur les sites archéologiques ne signifie aucunement l’absence de possibilités de mise au jour de vestiges à l’occasion de travaux futurs. Les travaux projetés sont donc susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique et, de ce fait, rentrent dans le champ d’application de la réglementation relative à l’archéologie préventive (Loi 2001.44 du 17/01/2001 et ses décrets d’application). Toute découverte fortuite de vestiges susceptibles de présenter un caractère archéologique doit faire l’objet d’une déclaration immédiate au maire (art 14 de la loi du 27/09/1941) et à la DRAC (service archéologie).

Règlements de lotissements

Pour tout projet situé à l’intérieur d’un lotissement approuvé depuis moins de 10 ans, le règlement applicable est celui du lotissement. En cas d’absence de règlement, ou si la date de l’arrêté d’approbation est supérieure à 10 ans, ou si le lotissement n’a pas conservé ses propres règles, c’est celui de la zone du PLUI qui s’applique.

Démolitions, clôtures

Les démolitions sont soumises à permis de démolir, dans les périmètres de protection de monuments historiques, et dans les sites et dans les secteurs énoncés par délibération des conseils municipaux pris en application du Code de l’urbanisme. L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable conformément au Code de l’urbanisme :

- dans les périmètres de protection de monuments historiques - dans les zones sujettes à des risques d’inondations - dans les zones définies par délibérations des conseils municipaux prises en application du code de l’urbanisme

Reconstructions à l’identique des bâtiments

Conformément au Code de l’urbanisme (articles L111.15 et 23), « la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si le plan local d’urbanisme intercommunal en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. » Dans ce cadre, le PLUi apporte les prescriptions suivantes :

PLUiH du Grand Châteaudun – Règlement écrit – Document approuvé

• Lorsque le bâtiment, régulièrement édifié, a été détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, la reconstruction à l’identique sera admise quelles que soient les règles du PLUiH en vigueur.

Toutefois, il est précisé que l’autorité compétente pourra refuser la reconstruction dans les secteurs où les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité. Il en va notamment ainsi lorsque c’est la réalisation d’un tel risque qui a été à l’origine de la destruction du bâtiment pour la reconstruction duquel le permis est demandé. Ces dispositions ne s’appliquent plus lorsque le bâtiment a été détruit ou démoli depuis plus de 10 ans.

Dispositions concernant les ouvrages du réseau public de transport d’électricité :

Les ouvrages techniques du réseau public de transport d’électricité expressément sont autorisés dans l’ensemble des zones du PLUi.

Dispositions particulières à l’ensemble des zones du PLUi :

Pour les lignes électriques HTB :

o s’agissant des occupations et utilisations du sol autorisés sous conditions : les ouvrages RTE correspondant à des constructions techniques nécessaires au fonctionnement de services publics sont autorisés,

o s’agissant des occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : les constructions et installations nécessaires aux services ou d’intérêt collectif sont autorisés dans l’ensemble des zones,

o s’agissant des règles de hauteur des constructions : la hauteur n’est pas réglementée pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dans l’ensemble des zones,

o s’agissant des règles de prospect et d’implantation : elles ne sont pas applicables aux lignes de transport d’électricité HTB (50kV) faisant l’objet d’un report dans les documents graphiques et mentionnés dans la liste des servitudes,

Dispositions générales | Volet règlementaire

o s’agissant des règles d’exhaussement et d’affouillement de sol pour toutes les zones concernées : les exhaussements et les affouillements de sol sont autorisés pour les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif que constituent les ouvrages RTE,

Pour les postes de transformation : Les règles relatives à la hauteur et/ou aux types de clôture – aspect extérieur et emprise au sol des constructions – performance énergétique et environnementale des constructions – desserte des terrains par la voie publique – conditions de desserte par les réseaux publics – implantations par rapport aux voies publiques – implantations par rapport aux limites séparatives – aux aires de stationnement – aux espaces libres ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif que constituent les ouvrages RTE.

o s’agissant des règles d’exhaussement et d’affouillement de sol pour toutes les zones concernées : les exhaussements et les affouillements de sol sont autorisés pour les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif que constituent les ouvrages RTE,

Pour les postes de transformation : Les règles relatives à la hauteur et/ou aux types de clôture – aspect extérieur et emprise au sol des constructions – performance énergétique et environnementale des constructions – desserte des terrains par la voie publique – conditions de desserte par les réseaux publics – implantations par rapport aux voies publiques – implantations par rapport aux limites séparatives – aux aires de stationnement – aux espaces libres ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif que constituent les ouvrages RTE.

Dispositions concernant les nuisances sonores

Dans l’ensemble des zones du PLUiH, les constructions et installations recevant des activités susceptibles d’être gênées par le bruit doivent comporter un isolement acoustique conforme aux dispositions en vigueur relatives à l’isolement acoustique.

Dispositions concernant les nuisances sonores

Dans l’ensemble des zones du PLUiH, les constructions et installations recevant des activités susceptibles d’être gênées par le bruit doivent comporter un isolement acoustique conforme aux dispositions en vigueur relatives à l’isolement acoustique.

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Dispositions applicables à toutes les zones

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Volet règlementaire

OCCUPATION DU SOL

Dispositions relatives aux bâtiments pouvant faire l’objet d’un changement de destination En zone A et N

Sur les plans du règlement graphique ont été identifiés des bâtiments dans les zones A et N.

Seuls les bâtiments identifiés sur le plan de zonage peuvent faire l’objet d’un changement de destination en zones A et N.

Pour ces éléments, le changement de destination doit respecter le caractère traditionnel de la construction.

« Conformément au code de l’urbanisme, le changement de destination est soumis à l'avis conforme :

- de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPENAF) en zone Agricole ;

- de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS) en zone Naturelle. »

Extrait du rapport de présentation

En zone urbaine, à urbaniser et au sein des STECAL

En zone urbaine, à urbaniser et au sein des STECAL, les changements de destination sans identification sur le plan de zonage sont autorisés. Les changements de destinations doivent être compatibles avec le caractère et les destinations de la zone.

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Protection du patrimoine naturel et bâti

Dispositions relatives aux sites et éléments identifiés au règlement graphique au titre de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme

Dispositions générales applicables à l’ensemble des éléments de patrimoine végétal identifiés au PLUiH

Tous les travaux ayant pour effet de détruire ou modifier un élément de patrimoine naturel, identifié au règlement graphique, en application des articles L151-19 et L151-23 du code de l’urbanisme, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

Sont autorisés les travaux de gestion courante (tailles de formation, tailles douces, élagage des branches basses...) ou des travaux de remise en état dans la mesure où ils n’altèrent pas la qualité sanitaire et ne nuisent pas à la survie de cet élément végétal.

Les élagages d’un élément de patrimoine végétal protégé sont autorisés dans la mesure où ils ne nuisent pas à la conservation de ses qualités paysagères, ni des perspectives visuelles et qu’ils sont compatibles avec l’aptitude à la taille et la survie de cet élément.

Les haies et alignement d’arbres protégés

Pour ces éléments : - Tous travaux ayant pour objet de détruire un élément du paysage, en application de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, sont soumis à une autorisation préalable. Cette mesure s’applique à la suppression définitive d’éléments bocagers ou d’alignements d’arbres et non à la gestion courante des haies ou arbres (recepage, balivage…).

Les protections paysagères

« Le règlement graphique localise des vergers et des parcs arborés à préserver en raison de leur intérêt paysager et écologique. Ces sites arborés sont inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent et leur intérêt paysager doit être maintenu ».

Toute occupation ou intervention qui dénaturerait le site est interdite.

Les clôtures avec des soubassements devront permettre la libre circulation de la petite faune.

Sont proscrits les coupes ou abattages des arbres, sauf : - les coupes et abattages nécessaires à l’entretien des plantations, - les abattages et coupes sécuritaires et sanitaires des plantations dont l’avenir est compromis, en plein processus de dégradation ou présentant des risques pour la sécurité publique (enlèvement des arbres dangereux, des chablis et des bois morts, etc.), - les coupes et abattages nécessaires à la mise en œuvre d’un projet d’intérêt général.

Les plantations supprimées doivent être remplacées : - sur place ou en continuité, - par des plantations, qui à l’âge adulte, restitueront, voire amélioreront l’intérêt des plantations supprimées.

Des coupes et abattages pourront être autorisées sur une partie des plantations protégées à condition :

- que les plantations supprimées soient remplacées, en continuité des plantations existantes conservées, par des plantations, qui à l’âge adulte, restitueront, voire amélioreront l’intérêt des plantations supprimées,

- et de ne pas dénaturer les caractéristiques conférant l’intérêt du site.

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Les zones humides

Les zones humides participent au bon fonctionnement de la trame verte et bleue. Ces éléments contribuent également à la qualité paysagère du territoire et à la régulation des eaux de pluie.

Ne sont admis en cas de découverte de zones humides avérées lors des projets que : - les actions et aménagements visant la gestion, l’entretien, la pérennisation, la remise en bon état ou la mise en valeur des zones humides ; - les installations légères et les aménagements légers qui participent à la préservation et à la valorisation des milieux (pédagogique, touristique) ».

Concernant la commune d’Unverre, en cas de confirmation de présence de zones humides sur les sites de projet, la séquence Eviter/ Réduire / Compenser devra obligatoirement être mise en œuvre.

Les mares et plans d’eau

Les mares et plans d’eau identifiées au plan de zonage ne peuvent pas être comblées ou subir de modifications qui nuiraient à leurs aspects ou fonctionnalité. Ces règles ne s’appliquent pas au bassin de rétention, piscine à vague, bassins techniques, STEP, … qui ne sont pas des mares ou plans d’eau.

Toutefois des aménagements peuvent être entrepris (agrandissement, réduction, aménagements…) s’ils sont justifiés :

- par la nécessité d’améliorer la fonctionnalité hydraulique de la mare ; - par la volonté d’améliorer la fonctionnalité écologique de la mare.

Il est dispensé de déclaration préalable de travaux : - Le curage et l’enlèvement de la végétation en surnombre, - La taille des arbres riverain en bord de la mare, - L’aménagement de zones d’abreuvement pour les animaux (ceux-ci doivent être légers et démontables).

Il est interdit pour des raisons de préservation de la biodiversité des mares : - D’introduire des espèces exotiques envahissantes ; - De procéder à un empoissonnement (hors mares destinées à une activité de pêche de loisir).

PLUiH du Grand Châteaudun – Règlement écrit – Document approuvé

Dispositions relatives au patrimoine bâti identifié au titre de l’article L.15119 du code de l’urbanisme

Dispositions générales applicables à l’ensemble des éléments de patrimoine bâti identifiés au PLUiH

Tous les travaux effectués doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques conférant leur intérêt. La démolition des bâtis identifiés étant interdite.

Cette protection n’interdit pas toute évolution du bâti, mais suppose que les projets ne portent pas atteinte aux caractéristiques des éléments de patrimoine localisés aux documents graphiques. Par ailleurs, au regard de la qualité patrimoniale des bâtiments repérés, toute isolation par l’extérieur sera interdite.

La volumétrie et les proportions du bâti ancien devront être respectées ou reconstituées lorsqu’elles auront été dénaturées.

En cas de travaux sur les constructions existantes, il doit être conservé les éléments d’ornementation des murs et des façades (modénatures, corniches, bandeaux, encadrements).

Toute opération de restauration et d’extension doit prendre en compte des proportions existantes (rapport « plein/vide », modénatures des façades, dispositions et dimensionnement des ouvertures, types des menuiseries, etc). Les volumes, percements, matériaux et colorations doivent être étudiés en rapport et en harmonie avec le bâti auquel ils s’intègrent.

Les prescriptions pourront être adaptées dans le cadre d’un parti architectural de qualité s’ intégrant dans le site.

Cette disposition permet de ne pas restreindre les projets contemporains cohérents.

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Patrimoine bâti linéaire (murs, etc...)

Les démolitions des murs, repérés dans les documents graphiques du règlement au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme, est interdite sauf :

- en cas de reconstruction à l’identique sur place ou en continuité, - en cas de création d’accès piétons ou automobiles si la dimension des brèches ne

dépasse pas 5 mètres* de largeur (*sauf contraintes techniques particulières : accès d'engins agricoles...).

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Volet relatif aux risques

RAPPELS

« Le territoire est concerné par plusieurs risques qui font l’objet de dispositions spécifiques dans le règlement afin de protéger les biens et les personnes :

- Les risques d’inondations : - Par débordement de cours d’eau, - Par remontée de nappes.

- Les risques associés aux mouvements de terrain : - Retrait et gonflement des argiles - Chutes de blocs » Extrait du rapport de présentation

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Dispositions relatives au risque d’inondation

Dispositions spécifiques au risque d’inondation par débordement de cours d’eau

Certaines communes sont concernées par l’application du PPRi du Loir de Saumeray à Romilly-sur-Aigre. Sur ces communes s’appliquent les dispositions règlementaires de ce document.

Pour les communes non concernées par le PPRi du Loir de Saumeray à Romilly-sur-Aigre, les dispositions suivantes s’appliquent :

Sont interdits: - les constructions, installations, aménagements et ouvrages de toute nature qui font obstacle, de façon permanente ou temporaire, à l’écoulement naturel des eaux de crue ou qui aggravent le risque d’inondation pour les biens et les personnes étant précisé que les haies, espaces boisés et autres éléments végétalisés ne sont pas considérés comme des constructions, installations, aménagements ou ouvrages faisant obstacle à cet écoulement.

Sont autorisées sous réserve :

Les constructions nouvelles peuvent être autorisées à titre dérogatoire si le pétitionnaire

apporte la démonstration, par tout élément d’étude approprié, qu’elles :

-

ne gênent pas l’écoulement des eaux de crue ;

-

ne réduisent pas de manière significative la capacité d’expansion des crues ;

-

ne sont pas de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens.

Le plancher bas de la construction devra être situé au-dessus de la cote des plus hautes eaux connues ou estimées majorée d’une marge de sécurité,

Les remblaiements ou endiguements ne sont autorisés que s’ils sont justifiés :

•

soit par la protection de secteurs déjà fortement urbanisés ;

•

soit par la mise hors d’eau de la construction autorisée.

Dans ce dernier cas, les remblais devront être strictement limités à l’emprise immédiate de la construction et de ses accès indispensables. Leur volume et leur hauteur devront être réduits au strict nécessaire, et, le cas échéant, compensés par des mesures de restitution de capacité d’écoulement ou d’expansion des crues sur la même unité hydraulique.,

Dispositions spécifiques au risque d’inondation par remontée de nappes

En zone de débordement de nappe Toute nouvelle construction est interdite.

Dans les secteurs où la profondeur de la nappe en situation de très hautes eaux est comprise entre 0 et 1 mètre, sont interdits :

- Les sous-sols non adaptés à l’aléa ; - L’infiltration des eaux pluviales dans le sol ; - L’assainissement autonome (sauf avis favorable du Service d’Assainissement Non

Collectif – SPANC).

Dispositions applicables à toutes les zones | Volet règlementaire

Dans les secteurs où la profondeur de la nappe en situation de très hautes eaux est comprise entre 1 et 2,5 mètres, sont interdits :

- Les sous-sols non adaptés à l’aléa ; L’assainissement autonome (sauf avis favorable du Service d’Assainissement Non Collectif – SPANC).

De manière générale, en raison de la sensibilité des terrains, les sous-sols sont interdits sur les secteurs soumis au risque de remontée de nappes.

Dispositions relatives au risque mouvement de terrain

La commune de Châteaudun est concernée par l’application du PPRMT. Les dispositions règlementaires de ce document s’y appliquent.

Retrait et gonflement des argiles

Le territoire est sujet à un risque de mouvement de terrain en raison du phénomène de retrait-gonflement des argiles (secteurs concernés identifiés dans le rapport de présentation). Les dispositions préventives généralement prescrites pour construire sur un sol argileux sujet au phénomène de retrait-gonflement obéissent aux principes suivants, sachant que leur mise en application peut se faire selon plusieurs techniques différentes dont le choix reste de la responsabilité du constructeur :

- Procéder à une reconnaissance géotechnique de la parcelle, - Réaliser des fondations appropriées, - Consolider les murs porteurs, - Désolidariser les bâtiments accolés, - Eviter les variations d’humidité à proximité des bâtiments.

Chutes de blocs

Certains secteurs du territoire peuvent être soumis à un risque de chutes de blocs. Les constructions devront justifier de la prise en compte de ce risque à travers des études permettant d’écarter les risques et à travers des dispositions constructives appropriées. En l’absence de garanties suffisantes au regard de ce risque, les nouvelles constructions seront refusées.

Dispositions applicables aux zones urbaines | Volet règlementaire

Dispositions applicables aux zones urbaines