Zone UE

Intitulé du document : destination des constructions, usages des sols et natures d’activités

Article UE 1.1 : Destinations et usages du sol autorisé, interdits et soumis à conditions

Sont interdits les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ne respectant pas les conditions définies à l’article UE 1.3.

Article UE 1.2 : Usage et affectations des sols et activités

Sont interdits les usages, affectations des sols et activités suivants :

 Les centrales solaires situées en dehors de celles situées sur des emprises publiques et des espaces de stationnements extérieurs non intégrés à un bâtiment de plus 1500m².,

 Les terrains de stationnement de caravanes,  Les terrains aménagés pour la pratique des sports motorisés ou loisirs motorisés,  Les dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidence mobile de loisir en plein air,  Les nouvelles antennes relais de téléphonie.

Article UE 1.3 : Conditions particulières de certaines destinations et usages du sol

Sont soumis à conditions les usages et affectations des sols suivants (sous réserve du respect des dispositions du PPRI) :

 Les constructions destinées aux exploitations agricoles, à la restauration, à condition que ce ne soient pas des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), et qu’elles ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec l’environnement urbain immédiat (pollutions, odeurs, bruit, poussières…) ;

 Les industries et entrepôts sont admis à condition que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des voisins (incendie, explosion), qu’elles n’entrainent pas pour le voisinage des nuisances inacceptables et que leur volume ou leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant,

 Les centrales solaires de type ombrière, dans le cas où elles ne dépassent pas les hauteurs précisées dans le règlement

 Les exhaussements et affouillements sont admis à condition qu’ils soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans cette zone et qu’ils ne portent pas atteinte au respect du caractère architectural et archéologique du secteur,

Intitulé du document : UE 1.4 : Conditions relatives à la mixité fonctionnelle

Non réglementé

Intitulé du document : UE 2.1 : Volumétrie et implantation des constructions

2.1.1 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées

Les constructions doivent être implantées au-delà des marges de reculement suivantes :

 5 m de l’alignement des voies publiques ;

 à l’intersection de deux ou plusieurs voies, la zone non aedificandi située entre deux voies adjacentes est déterminée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocèle dont les deux côtés égaux construits sur les deux limites de zone non aedificandi adjacentes mesurent 5 mètres.

Ces règles d’implantation ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers et autres installations techniques nécessaires aux réseaux.

Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des constructions, y compris après division foncière ou dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble.

Lorsque les parcelles sont concernées par des servitudes (particulières ou d’utilité publiques) identifiées au document graphique, les projets devront respecter les règles précisées au sein des dispositions générales.

2.1.2 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent être éloignées des limites séparatives d’au moins 5 mètres.

Toutefois cette distance peut être supprimée lorsque des mesures sont prises pour éviter la propagation des incendies (murs coupe-feu qui empêche la propagation du feu pendant au moins 1h).

Ces règles d’implantation ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers et autres installations techniques nécessaires aux réseaux.

Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des constructions, y compris après division foncière ou dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble.

2.1.3 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière

Non réglementé

Intitulé du document : 2.1.5 Hauteur des constructions

La hauteur de toute construction est mesurée du sol initial avant travaux jusqu’à l’acrotère ou faitage.

Lorsque le terrain est en pente, la hauteur de chaque façade est mesurée par rapport à un plan parallèle au sol initial, ce plan étant situé à une hauteur égale à la hauteur absolue.

La hauteur maximale des constructions est fixée à 8,50 mètres.

Le dépassement de ces hauteurs maximales est admis pour les annexes fonctionnelles telles que machineries d’ascenseurs, cheminées, antennes…

Les ombrières devront respecter une hauteur maximale de 4m (du point le plus haut de l’installation par rapport au sol initial).

Article UE 2.2 : Qualité architecturales, environnementale et paysagère

En plus des dispositions générales :

Principes généraux d’intégration architecturale et paysagère des projets

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatibles avec le respect des perspectives, du paysage et de l'environnement en général.

Des cavités en murales en façade (pour l’installation des chauves-souris ou faucons crécerellettes) sont recommandées.

Clôtures

Les clôtures ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur mesurées depuis le niveau du terrain initial au droit de la voie publique (c’est-à-dire depuis le sol de la rue). Il en est de même pour les clôtures situées en limite séparative.

Elles seront constituées soit de grillages de maille large (c’est-à-dire dont le plus petit côté est supérieur à 10 cm) d’une hauteur maximale de 2 m, soit d’un mur plein d’une hauteur maximale de 2 mètres (avec des ouvertures de 15cm minimum toutes les 10m), obligatoirement enduit sur les 2 faces et dont l’aspect s’harmonise avec celui des façades principales.

Toitures :

Les toitures peuvent être :

 plates, avec ou sans acrotères,

 en pente à un ou plusieurs versants. Dans ce cas, les pentes doivent être inférieures ou égales à 30 %

Les éléments techniques de toiture (cheminées, VMC, panneaux photovoltaïques, gaines, etc.) doivent être :

Intitulé du document : 2.1.4 Emprise au sol des constructions

L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie du terrain.

La surface devant être laissée en pleine terre et / ou plantée doit représenter au moins 25% de la surface du terrain d’assiette.

2.2.2 Coefficient de biotope par surface (CBS)

Les futures constructions devront respecter un coefficient de biotope fixé à 0,5.

Intitulé du document : 2.2.3 Espaces libres

Les nouvelles constructions et extension de bâtiments existants devront respecter un espace libre de toute construction de 40% minimum de la parcelle.

2.2.4 Essences végétales et plantations

En plus des dispositions générales :

Les espaces non bâtis ainsi que les aires de stationnement de plus de 500 m2 doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige au moins par 100 m2 de terrain.

Les plantations existantes doivent être maintenues. Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

Des haies vives (constituées de plantations panachées) destinées à masquer les divers dépôts et installations doivent être créées en tout point des voiries adjacentes.

Intitulé du document : UE 2.4 : Stationnement

2.3.1 Obligations minimales en matière de stationnement motorisé

Voir disposition générales

Pour rappel, le PLU impose des obligations minimales en matière d’aire de livraison : Toute installation ayant pour résultat d’obliger à effectuer des opérations de chargement et de déchargement sur la voie publique est interdite. En accord avec l’article l.151-33-1 du code de l’urbanisme, les constructions engendrant ce type de besoins doivent aménager les surfaces nécessaires pour le stationnement des véhicules de livraison, de transport, de service et les surfaces nécessaires pour permettre à la fois le stationnement et les manœuvres de chargement et de déchargement des véhicules.

2.3.2 Obligations minimales en matière de stationnement vélo

Voir dispositions générales

Intitulé du document : UE 3.1 : Conditions relatives à la desserte et à l’accès aux voies publiques et privées :

En complément des dispositions générales, le stationnement et les manœuvres de véhicules lourds et encombrants doivent être assurées à l’intérieure de la parcelle.

Intitulé du document : UE 3.2 : desserte par les réseaux :

En complément des dispositions générales, il s’agira :

Implantation de dispositifs des panneaux photovoltaïques :

Les nouvelles constructions, extension ainsi que la rénovation lourde de bâtiments (comme précisé dans l’article R.174-32 du Code de la Construction et de l’Habitat), devront installer des panneaux photovoltaïques. Cela concerne les bureaux, constructions et bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, entrepôts, hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale, les bâtiments scolaires et sportifs ainsi que les parcs de stationnement couverts accessibles au public de plus de 500m² d’emprise au sol.

Prescription de révision du PLU : DCM du 16 décembre 2020 Débat sur le PADD : DCM du 16 Avril 2025 Arrêt du projet de PLU : DCM du 18 Juin 2025 Approbation du PLU : DCM du 17 Décembre 2025

Table des matières

Lexique............................................................................................................................. 2 Titre 1 – Dispositions générales........................................................................................15

PREALABLE ET CHAMP D’APPLICATION DU PLU .....................................................................................................16 REGLES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DES ZONES ...................................................................................................30

Titre 2 – Dispositions spécifiques aux différentes zones....................................................40

DISPOSITIONS SPECIFIQUES AUX ZONES URBAINES...............................................................................................41 ZONE UA..........................................................................................................................................................42 ZONE UC ..........................................................................................................................................................50 ZONE UE ..........................................................................................................................................................57 ZONE UP ..........................................................................................................................................................64

DISPOSITIONS SPECIFIQUES AUX ZONES AGRICOLES .............................................................................................68 DISPOSITIONS SPECIFIQUES AUX ZONES NATURELLES...........................................................................................79

Titre 4 – Annexes au réglement........................................................................................84

Annexe n°1 : Liste des éléments patrimoniaux à préserver, à mettre en valeur ou à requalifier .......................84 Annexe n°2 : Liste des espèces végétales envahissantes à proscrire ................................................................. 105 Annexe n°3 : Détail des coefficients ecoamenageable par type de surface et des modalités de calcul de la surface globale eco aménageable du futur projet............................................................................................... 106 Annexe n°4 : Définition des sous-destinations .................................................................................................... 109

Nota Bene : ce lexique est notamment composé des éléments issus du décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre I er du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme. Il est rappelé que les auteurs des PLU conservent la faculté de compléter ce lexique ou de préciser des notions sans en changer le sens.

Accès direct :

L’accès d’un terrain est défini comme étant l’endroit de la limite du terrain où s’exercent les mouvements d’entrée et de sortie de la voie ouverte à la circulation.

Acrotère :

L’acrotère est un élément d’une façade, situé au-dessus de la limite externe de la toiture ou de la terrasse, et qui constitue un rebord ou un garde-corps plein ou à claire voie.

Activités :

Les locaux à destination d'activités sont essentiellement destinés à la fabrication, la transformation, le conditionnement ou le dépôt de produits, la réparation, l'entretien, les activités de laboratoire, les activités de transport.

Adaptation, réfection, réhabilitation, rénovation ou restauration de construction existante

Remise en état avec ou sans remise au norme d’un bâtiment ou partie d’un bâtiment existant sans extension, ni changement de destination. Elle peut par exemple comporter la restructuration interne d'un logement, voire la division d'un immeuble, voire l'augmentation du nombre de logements dans l'immeuble.

Adaptations mineures :

L'article L152-3 du Code de l'Urbanisme précise que l'autorité compétente peut accorder un permis de construire avec adaptations mineures sous réserve que celles-ci soient rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. La décision doit alors être motivée.

Affouillement du sol :

L’affouillement est un creusement volontaire du sol naturel ou remanié.

Aire de stationnement / parking / parc de stationnement:

Est considérée comme aire de stationnement tout espace (qu’il soit privé ou public) regroupant au moins 4 places de stationnement.

Alignement :

L'alignement est la fixation des limites (existantes ou prévues le cas échéant) que l'Administration entend assigner au domaine public au droit des propriétés riveraines des voies de communication. A défaut de fixation administrative il est constitué par la limite commune d'un fonds et d'une voie ouverte à la circulation générale (limite entre le domaine public et les propriétés privées). Les dispositions du règlement de chaque zone s'appliquent également aux voies privées ouvertes à la circulation publique ou aménagées en impasse. S'agissant

d'une desserte privée, l'alignement sera conventionnellement la limite effective actuelle de l'emprise de cette desserte, en application de son statut juridique propre, par rapport aux propriétés riveraines.

Aménagements légers :

Sont dits aménagements légers, les aménagements nécessaires à la gestion ou à l'ouverture au public d’un espace naturel, les équipements légers et démontables nécessaires à la préservation des milieux (et à leur restauration), les cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers destinés à l'accueil ou à l'information du public, les postes d'observation de la faune ainsi que les équipements démontables liés à l'hygiène et à la sécurité tels que les sanitaires et les postes de secours lorsque leur localisation dans ces espaces est rendue indispensable par l'importance de la fréquentation du public. Sont également à considérer comme aménagement léger, les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la dégradation de ces espaces par la résorption du stationnement irrégulier, à condition que ces aires ne soient ni cimentées ni bitumées et qu'aucune autre implantation ne soit possible. Ces aménagements doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l'état naturel.

Par ailleurs, peuvent être également considérés comme aménagements légers, les aménagements nécessaires à la gestion et à la remise en état d'éléments de patrimoine bâti reconnus au sein des espaces agricoles et naturels.

Annexe :

Bâtiment séparé de la construction principale dont l’usage ne peut être qu’accessoire à celui de la construction principale réglementairement admise dans la zone.

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle ne constitue pas une pièce de vie (cellier, buanderie…). Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin d’en marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non.

Liste d’exemples non exhaustive : atelier, abris à bois, abris de jardin, piscines et locaux piscines, locaux techniques, préau, abris ou garage pour véhicule…

Les constructions correspondant à la sous-destination « exploitation agricole » (au titre du l.151-28 du Code de l’Urbanisme) ne sont pas des annexes.

Arbres de hautes tiges :

Végétal ligneux à tige simple comprenant un tronc et une cime pouvant atteindre au moins 7 mètres de hauteur à l'état adulte.

Arbre remarquable :

Arbre identifié pour ses caractéristiques exceptionnelles d’ordre botanique, paysager, historique ou culturel. Il peut s’agir d’un arbre isolé, d’un alignement ou d’un bosquet, dont la préservation présente un intérêt général.

Attique :

Niveau supérieur d’une construction développant une surface de plancher moindre que celle des étages courants inférieurs et dont l’une au moins des façades est en recul par rapport à une façade principale, généralement celle sur voie.

Baie :

Toute ouverture pratiquée dans un mur, servant au passage ou à l’éclairage des locaux et par laquelle une personne peut voir à l’extérieur à partir de la position debout.

Bâtiment :

Un bâtiment est une construction couverte et close.

Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :

- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ;

- soit de l’absence de toiture ;

- soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.

Bâtiment public :

Bâtiment affecté à une fonction publique ou d’intérêt collectif, accessible à tous les citoyens, que ce soit pour des raisons administratives, culturelles, éducatives, sportives ou sociales. Il est souvent propriété d'une collectivité publique (État, commune, département, région, etc.) ou affecté à un usage public.

Camping, Caravane :

Le camping et le caravaning peuvent être interdits dans certaines zones du PLU en application notamment des articles R.111-33 et R.111-34 du code de l’urbanisme.

Selon l’article R111-47 du code de l’urbanisme, sont regardés comme des caravanes les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler.

Terrains de camping et autres terrains aménagés pour l’hébergement touristique : cf. notamment articles L4431 et suivants, et R.111-33 et suivants du code de l’urbanisme.

Stationnement isolé de caravanes (et terrains aménagés pour l’installation de caravanes constituant l’habitat permanent de leur utilisateur) : cf. articles L444-1 et R421-19, R421-23.

Carrière :

Une carrière est l'exploitation de substance minérale ou fossile qui n'est pas qualifiée de substance de mine, par extraction à partir de leur gîte, en vue de leur utilisation (art. L100-2 du Code Minier). Les carrières sont régies dans les conditions précisées par les L311-1 et suivant du Code minier. Elles sont à considérer comme activité industrielle au regard de la nomenclature des destinations et sous-destinations, précisées par l’arrêté 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu.

Centrale solaire :

Les centrales solaires correspondent aux dispositifs de production d’électricité photovoltaïque via des panneaux solaires installés sur mâts ou à même le sol (tables fixes, trackers dynamiques à axe(s) mobile(s), ombrières…).

Elles diffèrent des installations placées sur des bâtiments (en toiture ou façade).

Chaussée :

Partie roulée de la plateforme.

Clôtures :

Toute enceinte qui ferme l’accès d’un terrain (mur, haie, grillage, etc…). Elles sont soumises à déclaration préalable selon les cas cités à l’article R421-12 du code de l’urbanisme. Elles doivent respecter des prescriptions spéciales concernant la nature, la hauteur, l'aspect de la clôture. L'implantation est définie par rapport à l'alignement. (Code Civil, articles 647, 671 - plantation, servitude de visibilité en matière de voirie).

En zone N (naturelles ou forestières), les clôtures devront respecter les dispositions de la loi n° 2023-54 du 2 février 2023 visant à limiter l'engrillagement des espaces naturels et à protéger la propriété privée.

Coefficient de Biotope de Surface (CBS):

Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville. Il se traduit au sein du présent règlement via un Coefficient de Biotope de Surface. Il décrit la proportion des surfaces favorables à la biodiversité (surface écoaménageable) par rapport à la surface totale d’une parcelle. Le Coefficient de Biotope de Surface (CBS) se calcule ainsi :

CBS = surface écoaménageable / surface de la parcelle

Dans le cadre du règlement, un coefficient de biotope minimal est fixé par zone. Les futures constructions devront respecter ces objectifs et proposer les surfaces éco-aménageables adaptées dans le cadre des projets déposés (voir surface éco-aménageable).

L’instruction du CBS s’applique exclusivement sur les nouvelles constructions, même celles réalisées sur une même propriété ou en division foncière. Les réhabilitations de constructions existantes ou bien les extensions et annexes associées à des constructions existantes sont, elles, non concernées par le CBS.

Contigu :

Est contiguë une construction qui touche, qui est accolée à une limite (construction contiguë à une limite) ou à une autre construction (construction contiguë).

Construction :

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme, en sous-sol ou en surface.

Elle regroupe les bâtiments, les annexes ainsi que les installations, outillages et ouvrages impliquant une implantation au sol ou une occupation du sous-sol (comme des caves).

La notion de construction recouvre également les constructions en surplomb du sol (comme par exemple des pylônes ou antennes…) et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment (telles que les piscines, terrasses, serres agricoles...).

Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile (JCP 1947. II. 3444, concl. Dupin ; V. P. le TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, 2008/2009, Dalloz Action, n o 8028) et pénale (Crim. 14 oct. 198 0: Bull. crim. n o 257; RDI 1981. 141, note Roujou de Boubée).

La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs, et aux résidences mobiles de loisirs.

Construction existante :

Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations et des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante. Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. N°266.238).

Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Construction et établissement à caractère stratégique :

Les constructions et établissements à caractère stratégique (nécessaires à la gestion de crise) regroupent notamment : casernes de pompiers, gendarmerie etc…

Construction et établissement à caractère vulnérable :

Les constructions et établissements à caractère vulnérable regroupent notamment : les maisons de retraite, les établissements hospitaliers etc…

Desserte :

La desserte d’un terrain est constituée par la voie ou chemin qui permet d’approcher le terrain et sur le(a)quel(le) est aménagé l’accès à la construction à édifier.

Document graphique du règlement :

Les mentions faites au document graphique du règlement correspondent au document graphique relatif au Plan Local d’Urbanisme tels que notamment visés aux articles R.151-10 et R.151-14 du code de l’urbanisme.

Egout du toit :

Pour les toitures à pans inclinés, l’égout du toit est considéré comme étant la ligne d’intersection du plan vertical de la façade avec le plan de toiture.

Emplacements réservés :

Les emplacements réservés relèvent des dispositions de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme.

Sous réserve des dispositions notamment de l'article R.433-1, la construction est interdite sur les terrains, bâtis ou non, compris par le PLU dans les emplacements réservés.

Le propriétaire d'un terrain réservé par le PLU peut exiger du bénéficiaire de la réserve qu'il soit procédé à son acquisition. Le bénéficiaire doit se prononcer dans un délai d'un an qui suit la mise en demeure d'acquérir.

Emprise au sol (des constructions) :

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (y compris abris de jardin…). Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise. Egalement les piscines et caves enterrées sont intégrés dans le calcul des emprises au sol.

Emprise publique :

Les emprises publiques sont constituées notamment par les emprises des rues, places, squares publics…

Enseigne commerciale :

L’enseigne commerciale est une inscription, forme ou image apposée sur un immeuble portant sur une activité qui s'y exerce. Autrement dit, l'enseigne commerciale est un signe extérieur visible et apposé sur un établissement (ex : nom de l'entreprise, logo ou les deux, etc.). Elle permet de signaler la présence du local d'exploitation et d'en préciser l'objet (restaurant, tabac, hôtel, vêtements, optique, etc.).

Equipement d’intérêt collectif :

Etablissement public dont la vocation est d’assurer une mission de service public et d’accueillir le public dans des conditions de sécurité, de desserte, d’accessibilité et d’hygiène conformes aux réglementations en vigueur et adaptées au types d’activités exercées. Espaces Boisés Classés (notamment article L.113-1 et suivants du code de l'urbanisme) :

Les PLU peuvent classer comme espace boisé, les bois, forêts, parcs, haies à conserver, à protéger, ou à créer, qu'ils soient soumis ou non au régime forestier. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection et la création de boisements. Au sein des EBC sont :

- Interdit les défrichements (Code Forestier pour les autres cas). - sont soumis à déclaration préalable les coupes et abattages d'arbres sauf dans les cas visés par l’article

R.421-23-2 du code de l’urbanisme.

Espace libre :

Constituent des espaces libres les surfaces du terrain non occupées par l'emprise au sol des constructions. Les espaces de pleine terre, les espaces perméables, les revêtements imperméables (comme par exemple routes ou parkings en enrobé ou des terrasses) sont inclus dans les surfaces d'espaces libres.

Espace perméable :

L’espace perméable correspond aux espaces cumulés des espaces de pleine terre et les espaces ouverts traités en matériaux perméables comme des chemins, parvis ou allées à usage piétonnier, aire de jeux, usages motorisés…à la condition que ces espaces soient traités avec des matériaux perméables.

Espace de pleine terre :

La "pleine terre" définit un espace non construits constitué de terre végétale perméable sur une épaisseur d’au moins 80cm (en capacité d’accueillir des plantations d’arbustes et d’arbres de petite taille) et dont son sous-sol est libre de tout équipement sur une profondeur de 10 mètres (à l’exclusion du passage de réseaux). Les ouvrages d’infrastructures publiques, de canalisations, de lignes ou de câbles ainsi que les dispositifs d’infiltration pluviale non imperméabilisés y sont admis.

Essence locale :

Les essences locales désignent les espèces de végétaux qui évoluent naturellement dans une zone biogéographique donnée, sans intervention humaine. Elles sont adaptées au climat et aux conditions pédoclimatiques d’un site et sont donc plus robustes et résistent mieux aux maladies et ravageurs. Ces végétaux garantissent une adaptation à la sécheresse et une moindre consommation en eau (hors suivi des deux premières années après la plantation). Les espèces locales établissent des relations écologiques avec des espèces animales locales. Ces espèces créent des habitats naturels d’une grande richesse, offrant des refuges cruciaux pour la faune sauvage.

Etage :

Espace situé entre un plancher et le plancher qui lui est immédiatement supérieur, se compte sur une même verticale. Un niveau sera comptabilisé au titre du PLU dès lors que les conditions cumulatives suivantes seront remplies :

 Espace comprenant en tout ou partie une hauteur sous plafond d’1,80 m.

 Espace bénéficiant de conditions d’accès suffisantes au regard de sa destination et de ses caractéristiques : portes, ascenseur, escalier…

 Espace respectant les règles de construction et notamment d’ouverture, d’ensoleillement.

Ainsi, peuvent être distinguées les constructions sans étage avec un simple niveau correspondant à un « rez-dechaussée » (R), les constructions avec un étage et donc deux niveaux (R+1), les constructions avec deux étages et donc trois niveaux (R+2), etc…

Exhaussement du sol :

Un exhaussement est un remblaiement volontaire du sol naturel ou remanié.

Existant (bâtiment ou construction) :

Existant à la date d’approbation du PLU.

Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la façade existante.

L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante (ce qui la distingue de l’annexe). Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre.

L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).

Extension limitée :

Il s’agit d’une augmentation de la surface et /ou du volume d’une construction plus restreinte que la simple extension. Elle peut intervenir horizontalement dans la continuité de la construction principale, ou verticalement, par une surélévation de la construction. Elle doit entraîner une augmentation minime de l’occupation du sol par rapport aux constructions déjà existantes sur l’unité foncière et ne doit pas entraîner la création d’une nouvelle habitation.

Façade :

Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Faîtage

Ligne haute horizontale qui relie les plus hauts points d’une toiture en pente.

Gabarit :

Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospect et d’emprise au sol.

Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée.

Hauteur :

La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à la verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant initial avant travaux, à la date du dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

Il doit être précisé que la demande relative à l’application du droit des sols doit faire apparaître le niveau du sol avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation d’un projet de construction. Toutefois, il est de jurisprudence constante que, le niveau du sol précité, peut intégrer les modifications du niveau du terrain intervenues avant le dépôt de la demande, et sans lien avec les travaux envisagés, sauf si ces

aménagements ont été réalisés dans un objectif frauduleux visant à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d’urbanisme applicable.

Lorsque le terrain est en pente, la hauteur est mesurée par rapport à un plan parallèle de chaque façade au sol initial avant travaux, ce plan étant situé à une hauteur égale à la hauteur absolue. La hauteur absolue correspond à la hauteur maximale d'une construction mesurée à partir du sol jusqu'à son point le plus haut.

Ilot :

Groupe de constructions délimité par une continuité d’emprise publique.

Installations :

Une installation correspond à un ouvrage, dispositif matériel ou équipement, fixe ou mobile, qui modifit ou utilise le sol ou qui a un impact visuel ou fonctionnel (de manière temporaire ou permanente), mais qui n’est pas une construction (cf "construction dans le lexique"). Sont par exemple rattachés à cette catégorie les réservoirs, équipements ou dispositifs techniques, groupes électrogènes, terrains de sport, manèges, caravanes, éléments démontables...

Installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) :

Les installations classées pour la protection de l’environnement sont notamment soumises aux articles L.511-1 et suivants du Code de l'environnement. Elles se caractérisent par les dangers et inconvénients qu'elles peuvent présenter, justifiant leur interdiction ou l'encadrement de leur implantation au sein des différentes zones du PLU.

Limites séparatives du terrain :

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

Local accessoire :

Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension, à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce…

De plus, conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.

Mur bahut

Muret bas.

Niveau

Voir « Etage »

Ouvrages techniques ou superstructure

Volume construit se superposant à la toiture : local de machinerie d’ascenseur, locaux techniques divers, souches de cheminée…

Les antennes, paratonnerres et paraboles ne sont pas considérés comme des ouvrages techniques ou des superstructures.

Opération d'ensemble

Les opérations d’ensemble concernent une même zone dans laquelle des projets de constructions sont situés sur plusieurs unités foncières contiguës. Elles visent notamment la réalisation de plusieurs bâtiments avec la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, publics ou privés.

A titre indicatif, dans la mesure où ces opérations d'aménagement garantissent la mise en œuvre d'un projet d'aménagement et d'équipement de l'espace cohérent sur une portion conséquente d'une zone ou d'un secteur

de zone définis au règlement et au document graphique, peuvent notamment constituer des opérations d'aménagement d'ensemble au sens du code de l’urbanisme :

 les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC),  les lotissements soumis à permis d’aménager,  les opérations de plusieurs constructions soumis à permis de construire ou d’aménager valant division.

Dans certains cas, pour assurer la qualité de l'urbanisation d'un espace, le règlement conditionne cette urbanisation à la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble devant couvrir la totalité d'une zone ou d'un secteur de zone définis au règlement et au document graphique. En accord avec l’article R151-21 du Code de l’urbanisme, ces projets sont à apprécier au regard de la totalité des règles édictées zones par zones.

Ouvrage d’art :

Travaux et aménagements d’intérêt collectif de type pont, bassin de rétention etc…

Ouvrages publics et installations d'intérêt général

Les ouvrages publics sont des équipements publics réalisés pour une personne publique. On distingue :

- les équipements d'infrastructure (voies, réseaux et ouvrages afférents tels que réservoirs, stations d'épuration, transformateurs...). - les équipements de superstructure (équipements scolaires, sociaux, hospitaliers, administratifs...). Une installation d'intérêt général doit répondre à une fonction collective.

Panneau de publicité lumineuse

La publicité est dite lumineuse lorsqu'une source lumineuse, spécialement prévue à cet effet, participe à sa réalisation. La publicité lumineuse englobe la publicité numérique diffusée sur des écrans pouvant présenter des images fixes, des images animées et des vidéos.

PHE

« PHE » signifie « Plus Hautes Eaux » (en matière de zone inondable).

Piscines

Les règles de prospect énoncées dans le cas de piscines doivent s’entendre à partir du bassin, hors aménagement de ses abords (plage,…).

Plate-forme

Surface de la voie qui comprend la ou les chaussées, les trottoirs, les terre-pleins s’ils existent.

"Propriété" - "terrain" - "unité foncière"

Constitue un îlot de propriété, un terrain ou une unité foncière, une parcelle ou un ensemble de parcelles contiguës (d'un seul tenant), appartenant à un même propriétaire, à un même groupe de copropriétaires ou à une même indivision.

Recul

La marge de recul est le retrait imposé à une construction à édifier en bordure d'une voie publique ou privée et résultant soit d'une indication du plan, soit d'une prescription du présent règlement. Sa largeur se mesure depuis l'alignement actuel ou futur si un élargissement de la voie est prévu au plan (par un emplacement réservé par exemple) et jusqu'au mur de la façade.

Retrait - prospect

On appelle retrait l'espace situé entre une construction et la limite séparative, sa largeur (L) est constituée par la mesure de l'horizontale au nu de la façade du bâtiment considéré (saillies exclues) jusqu'à sa rencontre avec la limite de propriété.

Ce retrait est calculé depuis les saillies lorsque celles-ci présentent une largeur au moins égale au quart de celle de la façade.

Pour les façades avec décrochement, les retraits seront calculés en fonction de la hauteur respective des façades de chacun des décrochements.

Secteur, sous-secteur

C'est l'ensemble des terrains appartenant à une zone auxquels s'appliquent, outre le corps de règles valables pour toute la zone, certaines règles particulières.

Services

Locaux abritant une activité de prestation autre qu'artisanale ou les fonctions administratives d'une entreprise.

Sol fini

Le sol fini correspond au terrain après tous travaux d’aménagement.

Surface éco-aménageable :

La surface écoaménageable est calculée à partir des différents types de surfaces qui composent la parcelle. Chaque type de surface est multiplié par un coefficient compris entre 0 et 1. Le coefficient attribué à chaque nature de surface éco-aménagée est notamment établi au regard d’une surface pleine et de son potentiel « en faveur de la biodiversité ». Par exemple :

 un sol imperméabilisé en asphalte a un coefficient égal à 0, c’est-à-dire non favorable à la biodiversité. Il en est de même pour les surfaces recouvertes de matériaux synthétiques (comme par exemple les gazons synthétiques).

 à l’inverse, un sol en pleine terre est associé à un coefficient égal à 1, le maximum, car très favorable à la biodiversité ;

 enfin d’autres types d’aménagement vont engendrer des coefficients intermédiaires, car intégrant des aménagements peu ou prou favorables à la biodiversité. Ainsi, par exemple, une toiture végétalisée aura un coefficient de 0,7.

Les coefficients par type de surface et les modalités de calcul de la surface globale écoaménageable du projet sont précisés en annexe.

Surface de plancher des constructions :

Le Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 entré en vigueur le 1er mars 2012 précise la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles. Cette notion remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l'urbanisme, soit la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Rappel de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs,

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres,

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets,

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties

communes intérieures. »

LEXIQUE

Terrain initial

Etat existant (pouvant être naturel ou artificialisé) du terrain qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptations liés à cette autorisation.

Toiture plate

Une toiture plate est une toiture dont la pente est faible (généralement inférieure à 5 % pour permettre l’évacuation des eaux) , souvent invisible depuis l’espace public, et dont la surface supérieure peut être :

 inaccessible,  accessible mais non aménagée (composés d’édicules technique),  ou accessible et aménagée (terrasse, solarium, etc.), sous réserve de conformité aux autres règles

d’urbanisme (hauteur, vues, sécurité...).

Elle peut être entourée d’un acrotère, d’un attique ou d’un dispositif architectural assurant la finition du couronnement du bâtiment. Elle peut intégrer des équipements techniques (ventilation, panneaux solaires, etc.) ou des dispositifs de rétention d’eau et est compatible avec les démarches de construction bioclimatique ou contemporaine.

Unité foncière

Ilôt de propriété unique d’un seul tenant et appartenant à un même propriétaire délimité par les voies publiques et les autres propriétés qui le cernent.

Voie (voirie) ou emprise publique

Une voie doit desservir une ou plusieurs propriétés et doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation des personnes et des voitures. Il s’agit des voies publiques et privées.

La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

La voie publique comprend entre autre les autoroutes, les routes nationales, les routes départementales, la voirie d’intérêt communautaire et la voirie communale.

Voie privée

Une voie privée est une voie interne aux propriétés, dont le sol appartient à une (des) personne(s) privée(s). Elle peut être ouverte à la circulation publique ou réservée à l’usage exclusif des propriétaires desservis ; dans ce cas un dispositif spécial (portail ou autre) l’isole de la voie publique.