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PLUI-H DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES COTEAUX ET VALLEES DES LUYS
PIECE 4 : REGLEMENT
ARTELIA / JUIN 2025 / 4 36 2456
COMMUNAUTE DE COMMUNES COTEAUX ET VALLEES DE LUYS PIECE 4 : REGLEMENT
VERSION
DESCRIPTION
ÉTABLI(E) PAR
01
Rédaction initiale
02
Compléments suite au COPIL du 12/09/22
03
Finalisation
04
Finalisation pour arrêt
05
Corrections suite à enquête publique
ARTELIA HELIOPARC 2 AVENUE PIERRE ANGOT CS 8011 64053 PAU CEDEX 9
TVN TVN TVN CMS/JBS TVN
CONTROLÉ(E) PAR
APPROUVÉ(E) PAR
DATE
06/05/21 21/10/22 12/07/22 10/10/23 28/05/25
SOMMAIRE
SOMMAIRE................................................................................. 3
LEXIQUE ..................................................................................... 7
TITRE I. DISPOSITIONS ET RÈGLES GÉNÉRALES .......................... 17
TITRE II. DISPOSITIONS APPLICABLES À CHAQUE ZONE ............. 25
ZONES UA ................................................................................. 27
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 29 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 33 Section 3 Equipements et réseaux .................................................. 39
ZONES UB ................................................................................. 41
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 43 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 46 Section 3 Equipements et réseaux .................................................. 54
ZONES UC ................................................................................. 57
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 59 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 62 Section 3 Equipements et réseaux .................................................. 70
ZONES UE ................................................................................. 73
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 75 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 78 Section 3 Equipements et réseaux .................................................. 80
ZONE UL ................................................................................... 83
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 85 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 88 Section 3 Equipements et réseaux .................................................. 90
ZONES UX ................................................................................. 93
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 95 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 98 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 103
ZONES UY ................................................................................105
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 107 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 110 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 115
ZONES UZ ................................................................................117
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 119 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 123 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 128
ZONES 1AU ..............................................................................131
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 133 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 136 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 144
ZONES 1AUY ............................................................................147
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 149 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 152 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 157
ZONES A ..................................................................................160
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 162 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 165 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 171
ZONES N, NA, NEQ, NH, NL, NT1, NT2, NCE, NZH ......................174
Section 1 Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité 176 Section 2 Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 181 Section 3 Equipements et réseaux ................................................ 188
LEXIQUE
Ce lexique a pour vocation de préciser certains termes et expressions utilisés dans le règlement pour en faciliter la compréhension.
Accès : L’accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte. Il correspond donc selon le cas à un linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou à l’espace (bande de terrain, servitude) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain de l’opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation publique. Dans cette dernière éventualité, il ne doit desservir qu’une unité foncière bâtie et/ou destinée à la construction dont le nombre de logements est inférieur ou égal à 2. Passé ce seuil le passage sera considéré comme une voie. Acrotère : Socle disposé à chacune des extrémités et au sommet d’un fronton ou d’un pignon. Muret en partie sommitale de la façade, situé au-dessus de la toiture terrasse et comportant le relevé d’étanchéité.
Affouillement : L’affouillement est un creusement volontaire du sol naturel, a contrario de l’exhaussement (défini plus bas), hors actions destinées aux constructions. Annexe : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle ne peut être accolée à la construction principale. Bardage : revêtement d'un mur, réalisé en lames minces qui s’assemblent mécaniquement et composées de bois massif, lamellé-collé, métal, contreplaqué, PVC (chlorure de polyvinyle) ou autre matériaux composites. Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close. Berge : Bord permanent d'un cours d'eau formés par les terrains situés à droite et à gauche de celui-ci, qui délimitent le lit mineur et fréquemment soumis au débordement et à l'érosion du courant.
Changement de destination : il consiste à donner à un bâtiment existant une des cinq destinations définies à l’article R.151-27 du code de l’urbanisme différente de celle qu’il avait jusqu’alors.
Construction : Une construction est un ouvrage fixe ou démontable, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et achevée ou en cours d’achèvement avant l’approbation du PLUi. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Cours d’eau : constitue un cours d’eau un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. L’écoulement peut ne pas être permanent compte tenu des conditions hydrologiques et géologiques locales.
Débord de Toiture : Ensemble des parties d’un toit qui sont en saillie, en surplomb par rapport au nu de la façade et qui ne sont pas supportés par des poteaux ou des encorbellements.
Emprise au sol : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements et qu’ils n’excèdent pas 60 cm. Les piscines non couvertes ne sont pas comptabilisées dans l’emprise au sol de même que toutes constructions dont la hauteur au-dessus du terrain naturel n’excède pas 60cm. Le coefficient d’emprise au sol correspond au rapport (en %) de la surface d’emprise au sol sur la surface du terrain d’assiette du projet.
Espace de pleine terre : Une surface est définie comme étant de « pleine terre » si sur une profondeur de 10 mètres à compter de sa surface, il ne comporte que le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, eaux potable, usées, pluviales).
En outre, il doit pouvoir recevoir des plantations (sauf ouvrages de rétention des eaux pluviales). Les aires de stationnement et leurs accès sont exclus des surfaces de pleine terre. Les ouvrages de rétention des eaux pluviales sont compris dans la surface de pleine terre. Le coefficient de pleine terre correspond au rapport (en %) de la surface de pleine terre sur la surface du terrain d’assiette du projet.
Espaces libres : sont considérés comme espaces libres, les espaces qui ne sont pas affectés aux constructions, aux aires de stationnement, à la circulation pour véhicules motorisés, ou aux aires de dépôts et de matériaux. Place(s), placette(s), cheminement piéton (hors trottoirs), cheminements cyclables, aires de jeux, espaces verts ou plantés ainsi que bassin de rétention aménagés… rentrent dans cette définition.
Exhaussement (Remblais) : Apport de terre compactée pour combler une déclivité ou surélever une partie de terrain ou constituer une terrasse derrière un mur de soutènement. Dans ce dernier cas, le respect du règlement inhérent aux vues devra être respecté.
Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. A défaut le projet sera apprécié comme étant une construction nouvelle. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique avec la construction existante.
Façade : Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
Haie mélangée : Haie composée de plusieurs espèces d'arbres ou arbustes persistants et/ou caducs.
Hauteur maximale : La hauteur maximale des constructions est définie par rapport au point médian du terrain naturel d’assiette de la construction. Le point médian du terrain naturel d’assiette est défini comme le point situé à égale distance du point haut du terrain naturel au niveau d’une section de façade et du point bas du terrain naturel de l’autre section de façade. Le point haut à prendre comme référence correspond à la sablière, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Impossibilité fonctionnelle : cette notion est introduite par le présent règlement afin de permettre à certains projets d'être exemptés de l'obligation de situer leur premier niveau fonctionnel au-dessus de la cote imposée. L'impossibilité fonctionnelle doit être dûment justifiée par la fourniture d'une notice qui doit expliquer en quoi il n'est pas possible pour des raisons liées aux caractéristiques de l’usage envisagé (contraintes inhérentes à certaines activités, à certains process, etc.) ou à des contraintes structurelles (dans le cas d'extensions notamment), de situer le premier plancher du projet au-dessus de la cote imposée par le règlement écrit du PLUih. Installations techniques : Eléments nécessaires au fonctionnement territorial et à la gestion des équipements (réseaux enterrés ou non, branchements, armoires, transformateurs, bâches, mobilier urbain, etc.). Leur disposition, leur configuration, les impératifs techniques et de sécurité ne permettent pas de les règlementer au P.L.U de la même manière que les bâtiments. Limite d’emprise publique : La limite d’emprise publique est la ligne de séparation entre le terrain d’assiette du projet et le domaine public.
PIECE 4 : REGLEMENT ELABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL (PLUI) VALANT PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH)
La notion d’emprise publique recouvre tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques, mais qui donnent directement accès aux terrains riverains (place, jardins publics, cours d’eaux domaniaux etc.). Limites séparatives : Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites du terrain d’assiette du projet par rapport aux voies et emprises publiques.
Opération d’aménagement d’ensemble : Une opération d’aménagement d’ensemble est une opération qui prévoit la création ou l'aménagement d’une ou plusieurs voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots. Ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : Ces ouvrages recouvrent les constructions et installations techniques nécessaires au fonctionnement des réseaux (transports, postes, fluides, énergie, télécommunications, ...) et aux services urbains (voirie, assainissement, eau potable, traitement des déchets, …). Porte-fenêtre : Fenêtre de même encombrement qu'une porte (cela impose donc la notion de passage), montée avec un dormant en forme de cadre. Ses caractéristiques sont celles des fenêtres. Pignon : Façade ou partie de façade dont le sommet s’inscrit dans les pentes de la toiture à une ou deux pans. Sablière : Pièce de bois horizontale qui reçoit l'extrémité inférieure des chevrons dans un pan de toiture.
Sol naturel (ou terrain naturel) : Le sol naturel correspond au sol existant avant tout travaux d’affouillement ou d’exhaussement.
Surface de plancher : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. (Cf. l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme)
Terrain d’assiette du projet : Le terrain d’assiette du projet est constitué par l’unité foncière, définie comme un ilot de propriété d’un seul tenant, délimité par les voies publiques et les autres propriétés qui le cernent. Le terrain d’assiette peut être constitué d’une ou plusieurs parcelles cadastrales, appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
Terrasses : les terrasses sont non comprises dans le calcul de l’emprise au sol. Les terrasses d’une hauteur supérieure à 0,60m par rapport au sol naturel sont prises en compte dans les règles de prospect et d’emprise au sol.
Voie : la notion de voie recouvre les voies ouvertes à la circulation générale, c’est-à-dire toutes les voies publiques ou privées, existantes ou prévues au Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, quel que soient leur statut ou leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, voies en impasses même privées, etc.). Volumes et éléments de liaison On entend par « volume principal » d’une ou de plusieurs constructions formant un ensemble architectural, le volume le plus important et qui, généralement, a le faîte le plus haut. On entend par « volume secondaire », un volume distinct du volume principal de par la présence d’un décrochement résultant notamment de hauteurs sous gouttière et sous faîtage inférieures à celles du volume principal. Le volume secondaire peut être raccordé au volume principal par un élément de liaison.
PIECE 4 : REGLEMENT ELABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL (PLUI) VALANT PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH)
TITRE I. DISPOSITIONS ET REGLES GENERALES
PIECE 4 : REGLEMENT ELABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL (PLUI) VALANT PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH)