Dispositions générales
Règlement écrit
VU POUR ÊTRE ANNEXÉ A LA DÉLIBÉRATION D’APPROBATION DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE DU 3 MARS 20260 Révision générale n° 1 du Plan Local d’Urbanisme intercommunal valant Programme Local de l’Habitat
Révision générale n°1 – Règlement écrit
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Table des matières
I)
II)
I)
II)
V)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
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II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
I)
II)
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I)
II)
Démarche accompagnée par :
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Titre I : Mode d’emploi du règlement
I) Articulation avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) et les annexes
Les occupations et utilisations du sol doivent être conformes aux dispositions écrites et graphiques du règlement. Au-delà des dispositions réglementaires, certains secteurs, identifiés sur les documents graphiques (plan réglementaire), sont concernés par des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP). Ces orientations, au-delà d’un schéma d’aménagement de principe (desserte, espaces publics, densité attendue, …) viennent préciser la manière dont les terrains doivent être aménagés. Le projet urbain attendu sur ces sites stratégiques est décrit. Les occupations du sol doivent être compatibles avec ce document de référence.
Les annexes du PLUi contiennent des documents d’information à destination des utilisateurs du PLUi et notamment la liste des servitudes d’utilité publique ainsi que des textes et plans issus de législations spécifiques indépendamment des dispositions du PLUi affectant l’occupation et l’utilisation du sol.
II) Le règlement dans les grandes lignes
Le règlement se compose du présent document et des documents graphiques qui lui sont associés. Les documents graphiques délimitent des zones urbaines, des zones à urbaniser, des zones agricoles et des zones naturelles et forestières. Les plans de zonages sont opposables aux autorisations d’urbanisme.
Ils font également apparaître d’autres éléments limitant l’occupation et l’utilisation du sol, à savoir notamment :
• Les emplacements réservés ;
• Les marges de recul* ;
• Les bâtiments pouvant faire l’objet d’un changement de destination* au titre de l’article L. 15111 du code de l’urbanisme ;
• Les Espaces Boisés Classés (EBC) au titre de l’article L. 113-1 du code de l’urbanisme ;
• Les protections environnementales au titre de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme : ruisseaux, cours d’eau, fossés, arbres isolés protégés, talus, haies et alignements d’arbres protégés, espaces verts*, etc. ;
• Les protections patrimoniales au titre de l’article L. 151-19 du Code de l’urbanisme : bâtiments et petit patrimoine tels que des fontaines, lavoirs, croix, etc. ;
• Les zones humides et les secteurs concernés par des risques ;
• Les périmètres d’Orientations d’Aménagement et de Programmation spatialisées ;
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• Les périmètres et linéaires de protection du commerce (article L151-16 du Code de l’urbanisme) ;
• Le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public, au titre de l’article L151-38 du Code de l’urbanisme.
Le présent document "règlement écrit" est constitué : - De dispositions générales, qui concernent toutes les zones du PLUi ; - De dispositions spécifiques aux zones, - D’annexes : liste des essences locales pour les haies et plantations, nuanciers…
III) Division du territoire en zones
Le présent règlement divise le territoire intercommunal en zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles et forestières (N). Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones. Les zones sont désignées sur les plans par des indices en lettre majuscule (ex : U). Elles sont précisées en secteur pour les zones A et N (ex : Nfo, Al, …) et dans certains cas divisés en soussecteurs indicés en lettre minuscule, complété dans certains cas par un chiffre (ex : Ng1).
Les zones urbaines (U) ARTICLE R. 151-18 DU CODE DE L’URBANISME : Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs ou les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir des constructions à implanter.
Les zones à urbaniser (AU) ARTICLE R. 151-20 DU CODE DE L’URBANISME : Les secteurs classés en zone à urbaniser, sont des espaces destinés à être ouverts à l’urbanisation. Si les voies publiques* ainsi que les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement existants aux abords de la zone sont de capacité suffisante pour desservir les constructions nouvelles qui viendront s’y implanter, les secteurs sont alors classés 1AU. Leurs conditions d’aménagement et d’équipement sont définies dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation ainsi que dans le présent règlement. Les constructions y sont autorisées soit lors d’une opération d’aménagement d’ensemble*, soit au fur et à mesure de la mise en place des équipements de la zone, planifiés par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et par le règlement. Si les voies publiques et les réseaux existants aux abords de la zone n’ont pas la capacité de desservir les nouvelles constructions qui devraient s’y implanter, le secteur est alors classé 2AU. Une modification ou révision du PLUi sera nécessaire pour son ouverture à l’urbanisation.
Les zones agricoles (A) ARTICLE R. 151-23 DU CODE DE L’URBANISME : Certains secteurs, équipés ou non, ont la possibilité d’être classés en zones agricoles afin de les protéger de l’urbanisation, en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles qui les composent. De manière générale, ce zonage couvre les secteurs à dominante rurale et marqués par la présence de l’activité agricole.
Les zones naturelles et forestières (N) ARTICLE R.151-24 DU CODE DE L’URBANISME : Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :
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• Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
• Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
• Soit de leur caractère d’espaces naturels ;
• Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
• Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.
IV) Description des destinations et sous-destinations
En ce qui concerne les constructions, le Code de l’urbanisme définit 5 destinations* et 23 sousdestinations*. Ces destinations et sous-destinations sont les activités pouvant être autorisées ou interdites dans les différentes zones (Art. 1 et 2 du règlement des zones). Elles sont définies par les articles R.151-27 à R.151-29 du Code de l’urbanisme. Les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées ci-dessous ont été précisés par l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement des plans locaux d’urbanisme. Au titre de l’article R.15129 les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.
a. Exploitation agricole et forestière LA DESTINATION DE CONSTRUCTION "EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE" prévue au 1° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation forestière.
• La sous-destination "exploitation agricole" recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
• La sous-destination "exploitation forestière" recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois (issu de l’exploitation), des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
b. Habitation • LA DESTINATION DE CONSTRUCTION "HABITATION" prévue au 2° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.
• La sous-destination "logement" recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sousdestination "hébergement". La sous-destination "logement" recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
• La sous-destination "hébergement" recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
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c. Commerce et activité de service • LA DESTINATION DE CONSTRUCTION "COMMERCE ET ACTIVITE DE SERVICE" prévue au 3° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les sept sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hôtels, autres hébergements touristiques, cinéma.
• La sous-destination "artisanat et commerce de détail" recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et à la vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
• La sous-destination "restauration" recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
• La sous-destination "commerce de gros" recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
• La sous-destination "activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle" recouvre les constructions destinées à l’exercice d’une profession libérale ou à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.
• La sous-destination "hôtels" recouvre les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.
• La sous-destination "autres hébergements touristiques" recouvre les constructions autres que les hôtels destinés à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
• La sous-destination "cinéma" recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du Code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
d. Equipements d'intérêt collectif et services publics LA DESTINATION DE CONSTRUCTION "EQUIPEMENTS D'INTERET COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS" prévue au 4° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les sept sousdestinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte et autres équipements recevant du public.
• La sous-destination "locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés" recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.
• La sous-destination "locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés" recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues
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spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.
• La sous-destination "établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale" recouvre les équipements d'intérêt collectif destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêt collectif hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.
• La sous-destination "salles d'art et de spectacles" recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
• La sous-destination "équipements sportifs" recouvre les équipements d'intérêt collectif destinés à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
• La sous-destination « lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.
• La sous-destination "autres équipements recevant du public" recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous- destination définie au sein de la destination "Équipement d'intérêt collectif et services publics". Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.
e. Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire LA DESTINATION DE CONSTRUCTION "AUTRES ACTIVITES DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE OU TERTIAIRE" prévue au 5° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les cinq sousdestinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition et cuisine dédiée à la vente en ligne.
• La sous-destination "industrie" recouvre les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
• La sous-destination "entrepôt" recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique, incluant notamment les locaux logistiques dédiés à la vente en ligne et les centres de données.
• La sous-destination "bureau" recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.
• La sous-destination "centre de congrès et d'exposition" recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
• La sous-destination "cuisine dédiée à la vente en ligne" recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.
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Titre II : Lexique
o Abri de jardin Bâtiment destiné à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclettes. Un abri de jardin peut être démontable ou non, avec ou sans fondations. Il est inhabitable et ne peut constituer une dépendance dotée de pièces à vivre.
o Accès
Passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l'emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte publique ou privée.
o Acrotère
Saillie verticale d’une façade, au-dessus du niveau d’une toiture-terrasse. Il est souvent constitué d’un muret situé en bordure d’une toiture-terrasse pour permettre le relevé d’étanchéité et masquer la couverture.
o Affouillement
Extraction de la terre.
o Alignement
L’alignement constitue la délimitation du domaine public (y compris le domaine public maritime) ou d’une voie privée au droit des terrains riverains. Lorsqu’il n’est pas prévu un élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement actuel. Lorsqu’il est prévu un élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement futur. Dans ce cas, l’élargissement est figuré au document graphique et repris dans la liste des emplacements réservés.
o Annexe
Une annexe est une construction secondaire à caractère accessoire et non habitable, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale existante ou créée concomitamment, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel. Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement.
Les annexes comprennent notamment les piscines, les garages, les abris de jardin, les abris pour animaux … Les vérandas ne sont pas des annexes. Elles sont considérées comme des extensions de la construction principale.
o Arbre de haute tige
Végétal ligneux à tige simple comprenant un tronc et une cime pouvant atteindre au moins 1,80 mètre de hauteur à l’âge adulte.
o Artificialisation des sols
Altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d'un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage. Au sein des documents de planification et d'urbanisme, lorsque la loi ou le règlement prévoit des objectifs de réduction de l'artificialisation des sols ou de son rythme, ces objectifs sont fixés et évalués en considérant comme artificialisée une surface dont les sols sont soit imperméabilisés en raison du bâti ou d'un revêtement, soit stabilisés et compactés, soit constitués de matériaux composites.
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o Baie
Ouverture pratiquée dans un mur ou un toit, servant à la vue d’une construction.
o Clôture
« Barrière », construite ou végétale, qui délimite une propriété vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Les filets de protection disposés autour des équipements publics et/ou d’intérêt général ne sont pas comptés dans les clôtures. Un mur de soutènement n’est pas considéré comme une clôture. La hauteur des clôtures est calculée à partir du terrain naturel avant travaux.
o Clôture à claire-voie
Une clôture à claire-voie implique une proportion de vide et de plein, avec au maximum 75% de plein (soit un minimum de 25% de vide). La composition entre le plein et le vide est répartie de façon souple sur l’ensemble de la clôture. La claire-voie peut ainsi être réalisée à l’horizontal, à la verticale, par endroit, sur tout le linéaire…
o Construction
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. La notion d’espace utilisable par l’Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les installations techniques (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations…) et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.
La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres…) et les constructions comprises dans la définition du bâtiment telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment…
o Construction accolée
Une construction est considérée comme accolée lorsqu’elle se situe dans le prolongement de la construction existante, au moins 50% d’une des façades doit être dans l’alignement de la façade ou du pignon.
o Construction existante
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissant leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Il est précisé qu’une construction édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite.
o Construction principale
Construction ayant la fonction principale d’un ensemble de constructions ou construction ayant la plus importante surface de plancher dans un ensemble de constructions ayant la même fonction.
o Construction de 1er rang
Construction permettant l’implantation en arrière d’une deuxième construction (construction principale ou annexe) ou rangée de constructions sur l’unité foncière.
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o Changement de destination
Le changement de destination consiste à donner, avec ou sans travaux, à tout ou partie d’une « construction* » existante, une destination* (habitation, commerce et activités de service, …) différente de celle qu’elle avait jusqu’alors. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination* et sous-destination* que le local principal.
Le changement de destination est interdit si la nouvelle destination* correspond à une construction* non autorisée dans la zone.
o Débit de fuite
Débit maximum admis à la sortie d’un ouvrage de stockage (bassin de retenue) ou de transit des eaux pluviales.
o Egout du toit
Limite ou ligne basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.
o Emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
o Emprise d’une voie
L’emprise est délimitée par l’alignement. Elle comprend la plate-forme de la voie (partie utilisée pour la circulation et le stationnement des véhicules automobiles) et de ses annexes (accotements, trottoirs, fossés, talus).
o Emprises publiques
Sont considérées comme des emprises publiques toutes les surfaces faisant partie du domaine public d’une commune : places, jardins publics, chemins piétons publics… ou ayant vocation à entrer dans le domaine public : emplacements réservés pour création ou aménagements d’espaces publics.
o Espaces libres
Les espaces libres sont entendus comme étant la totalité́ des espaces autres que ceux inclus dans la définition de l’emprise au sol des constructions. Sont inclus notamment les espaces plantés ou non, les aires de stationnement ainsi que les voies de circulation et cheminements de toute nature. Un espace libre est donc soit une zone de pleine terre destinée à rester ou à être végétalisée, soit une zone aménagée mais perméable (aire de stationnement avec un mélange terre-pierre).
o Espace vert
Les surfaces en espaces verts comprennent les cheminements piétons, surfaces de circulation et aires de stationnement non imperméabilisées (pavés drainants, stabilisés, sables, dalles alvéolées, galets, graves, etc…), les aires de jeux, les espaces verts de pleine terre, les espaces verts sur dalles.
En revanche, elles ne comprennent pas les aires de stationnement imperméabilisées, les cheminements piétons et les surfaces de circulation automobiles imperméabilisés.
o Espace vert de pleine terre
Espaces libres non bâtis ni en surface ni en sous-sol, à l’exception des installations nécessaires aux réseaux d’électricité, de téléphone, d’internet, d’eau potable, d’eaux usées ou pluviales (les installations autonomes de traitement des effluents sont exclues des espaces de pleine terre) permettant la libre infiltration des eaux pluviales.
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o Exhaussement
Modification du niveau du sol par remblai.
o Extension
Une extension est un agrandissement contigu d’une construction initialement existante. Les surélévations sont considérées comme des extensions. Celle-ci doit toujours représenter une emprise au sol inférieure à celle de la construction initialement existante.
o Façade
Est considérée comme façades toutes les faces verticales en élévation d’un bâtiment.
o Faîtage
Ligne supérieure d’une toiture quel qu’en soit son type (deux pentes, monopente, cintrée, biseau, etc).
o Groupe d’habitations
Un groupe d’habitations est constitué d’environ 10 habitations à moins de 50 mètres les unes des autres, à proximité immédiate des réseaux existants (eau, assainissement, électricité, …)
o Habitation légère de loisirs
Sont regardées comme des habitations légères de loisir les constructions démontables et transportables destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs. Les habitations légères de loisirs peuvent être implantées :
• Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ;
• Dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code de l’urbanisme ;
• Dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées en application du code du tourisme ;
Dans les terrains de camping régulièrement créés, à l'exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d'aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping. Dans ce cas, le nombre d'habitations légères de loisirs doit demeurer inférieur soit à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements, soit à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas.
o Hauteur inférieure à un niveau et un toit
Construction d’un seul niveau sans aménagement de combles possible (sans plancher)
o Installation classée pour la protection de l’environnement
Etablissement industriel, artisanal ou agricole susceptible de créer des risques ou de provoquer des pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité́ et la santé des riverains, soumise à une règlementation stricte du code de l'environnement.
Les activités relevant de la législation des installations classées sont énumérées dans une nomenclature qui les soumet à un régime d’autorisation ou de déclaration en fonction de l’importance des risques ou des inconvénients qui peuvent être engendrés.
o Limites séparatives
Limites du terrain autres que l’alignement. Peuvent être distingués deux types de limites séparatives : les limites latérales et les limites de fond de terrain. Les limites séparatives latérales sont celles qui se recoupent avec l'alignement de la voie. Les limites séparatives de fond de terrain sont celles qui
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ne se recoupent pas avec l’alignement de la voie. Lorsque le règlement mentionne les limites séparatives, sans précision, la règle s'applique aux limites séparatives latérales et de fond de terrain.
o Logement locatif social Constituent les logements locatifs sociaux les logements listés à l’article L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation. *
o Logement de fonction Il s’agit d’un bien à usage d’habitation lié et nécessaire à une activité économique ou agricole dans la zone considérée. Le logement de fonction doit être justifié par la nécessité d’une surveillance permanente et rapprochée en fonction de l’activité à laquelle il est rattaché.
o Matériaux qualitatifs Les matériaux qualitatifs sont des matériaux d’origine traditionnelle (brique, pierre, moellon, fer forgé, bois…) utilisés localement.
o Marge de recul La marge de recul est une distance obligatoire séparant une construction de la limite de voie ou d’emprise publique. Elle se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite. Les marges de recul du réseau routier sont mesurées à partir de l’axe de la voie.
o Mur de soutènement Ouvrage destiné à soutenir, contenir, s’opposer à des « poussées ». La hauteur doit être proportionnée à la hauteur du terrain qu’il a vocation à contenir.
o Opération d’aménagement d’ensemble Réalisation conjointe de plusieurs constructions incluant la réalisation d’aménagements et d’équipements communs. Les opérations d’aménagement sont notamment réalisées dans le cadre
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de zone d’aménagement concertée (ZAC), de permis d’aménager, de permis de construire valant division, etc.
o Parcelle
Les parcelles figurent sur le cadastre ; elles sont associées à un titre de propriété identifié par un numéro.
o Réhabilitation
La réhabilitation consiste à améliorer un bâtiment existant* en conservant sa destination*. Elle vise à garder le caractère architectural et l’aspect extérieur du bâtiment* et à améliorer le confort intérieur.
o RML
Sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler. Les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que :
• Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d’une durée supérieure à un an ;
• Dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ;
• Dans les terrains de camping régulièrement créés, à l'exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d'aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping.
o Rénovation lourde
Les travaux de rénovation lourde « sont ceux qui ont pour objet le renforcement ou le remplacement d’éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment, y compris de la charpente".
o Retrait
Il s’agit du retrait imposé à une construction à édifier par rapport à l’alignement ou aux limites séparatives. Ce retrait est calculé en prenant en compte la distance comptée horizontalement à partir de tout point de la construction.
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Lorsque le retrait est déterminé en fonction de la hauteur de la construction, chaque partie de la construction doit respecter selon son implantation, les règles relatives à sa situation, tel qu’illustré dans l’exemple ci‐après où le retrait (r) doit être supérieur ou égal à la moitié de la hauteur (H) de la construction (r≥H/2).
o Ruines
Un bâtiment présente le caractère d’une ruine dès lors que l’essentiel du gros œuvre est détruit. Pour qu’un bâtiment ne soit pas qualifié de ruine, il doit comporter à minima trois pans de murs entiers (pignons inclus). Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
o STECAL
Les Stecal sont les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, ils correspondent à des secteurs délimités au sein des zones inconstructibles des PLU (zones A et N) et au sein desquelles certaines constructions ou installations peuvent être édifiées de manière dérogatoire (art. L.15113 du code de l’urbanisme).
o Surface de plancher
Somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre calculée à partir du nu intérieur des murs. Un décret précise les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi qu’une part des surfaces de plancher des logements collectifs.
o Surface de vente
Espace couvert ou non couvert affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté à l'exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants).
o Surface non imperméabilisées
Correspond à une surface construite ou non qui permet l’infiltration des eaux dans le sol en place. Sont considérés comme surfaces perméables* : les espaces verts, le gravier, le sable, les pavées à larges joints perméables, certaines toitures*…
o Surface perméable
Les surfaces perméables correspondent aux surfaces non imperméabilisées*.
o Surfaces Eco-aménageables
Les surfaces éco-aménageables sont des surfaces favorables à la biodiversité.
o Surface de pleine terre
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Espace libre ayant des propriétés perméables (permettant la libre infiltration des eaux pluviales) et pouvant être aménagé en espace vert ou espace naturel (potager, pelouse, plantations…). Sont pris en compte pour la quantification des espaces de pleine terre les aménagements respectant les conditions cumulatives ci-dessous :
• Les espaces végétalisés ou pouvant l’être ;
• Les espaces libres non couverts, non bâtis ni en surface ni en sous-sol.
Les espaces situés au-dessus des canalisations sont également pris en compte pour la quantification des espaces de pleine terre.
o Terrain (= unité foncière)
Ensemble des parcelles cadastrales d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
o Terrain naturel (ou sol naturel)
Altitude du sol avant tous travaux de terrassement ou de réglage des terres, c’est-à-dire n’ayant pas subi de transformation artificielle modifiant son niveau par rapport aux terrains avoisinants.
o Terrasse
Espace cimenté, dallé ou pavé, de plain-pied par rapport au terrain naturel, entre une maison et son jardin. Terrasse surélevée : terrasse nécessitant une surélévation par rapport au terrain naturel. La terrasse surélevée est considérée comme une extension.
o Toiture terrasse
Toiture ne comportant que de légères pentes qui permettent l’écoulement des eaux. La terrasse peut être accessible ou pas et la pente de la toiture sera de 9% ou 5° maximum.
o Voies publiques ou privées
Sont considérées comme des voies, au sens des articles du présent règlement, tout passage desservant au moins 2 terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules. Ces voies peuvent être de statut public ou privé. Les voies publiques sont des voies affectées à la circulation terrestre et appartenant au domaine public de la collectivité (Etat, commune, département) qui en est propriétaire. Les voies privées sont des voies affectées à la circulation terrestre et appartenant à une personne privée ou correspondant au domaine privé d’une collectivité.
Les espaces de circulation réalisés à l’intérieur d’un terrain et les chemins piétons ne sont pas considérés comme des voies.
o Voie de référence
Voie matérialisant l’accès motorisé au terrain (schéma)
o Voie en impasse
Voie qui ne comporte qu'un seul accès à partir d'une autre voie.
o Volume principal
Volume principal d’une ou de plusieurs constructions formant un ensemble architectural, constituant celui qui est le plus important et qui peut, sans que cela soit systématique, présenter le faîte le plus haut.
o Volume secondaire
Le volume secondaire caractérise toute construction attenante au volume principal.
Révision générale n°1 – Règlement écrit
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Révision générale n°1 – Règlement écrit
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Titre III : Dispositions générales
I) Article 1 – Champs d’application
Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire des communes de Leff Armor Communauté : Boqueho, Bringolo, Châtelaudren-Plouagat, Cohiniac, Gommenec’h, Goudelin, Lannebert, Lanrodec, Lanvollon, Le Faouët, Le Merzer, Pléguien, Plélo, Plerneuf, Plouha, Plouvara, Pludual, Pommerit-leVicomte, Saint-Fiacre, Saint-Gilles-les-Bois, Saint-Jean-Kerdaniel, Saint-Péver, Trégomeur, Tréguidel, Tréméven, Tressignaux et Trévérec.
II) Article 2 – Portée respective du règlement et des législations relatives à l’occupation des sols
Conformément à l’article R 111-1 du Code de l’Urbanisme, les règles du Plans Local d’Urbanisme intercommunal se substituent aux articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30 du Code de l’Urbanisme.
Restent applicables les articles R.111-2, R.111-4 et R 111-20 à R.111-27 du Code de l’Urbanisme.
o Article R.111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique,
o Article R.111-4 relatif à la conservation ou à la mise en valeur d’un site ou d’un vestige archéologique,
o Article R.111-20 relatif aux avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers,
o Article R.111-21 relatif à la définition de la densité des constructions,
o Article R.111-22 relatif à la définition de la surface de plancher,
o Article R.111-23 relatif aux dispositif, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique ne pouvant être interdits,
o Article R.111-24 relatif à la restriction dans certains secteurs du territoire des dispositifs, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique,
o Article R.111-25 relatif aux normes de stationnements et notamment celles applicables pour les logements financés avec un prêt de l’État,
o Article R.111-26 relatif au respect des préoccupations d’environnement,
o Article R.111-27 relatif au respect des lieux, sites et paysagers naturels ou urbains.
S’ajoutent ou se substituent aux règles du Plans Local d’Urbanisme intercommunal, les prescriptions découlant de législations spécifiques instituant une limitation administrative au droit de propriété. Elles sont reportées, en annexes du PLUi, au document graphique dit « plan des servitudes ».
Reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans
Il est rappelé que les dispositions de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme demeurent applicables. Elles prévoient que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
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Constructions sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance
Par exception aux dispositions de l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme, dans les zones U et AU, les règles du présent PLUi sont applicables à chaque lot résultant des divisions dont fait l’objet le terrain d’assiette et non au regard de l’ensemble du projet.
Clôtures A l’exception des clôtures* nécessaires à l’activité agricole, les clôtures sont soumises à déclaration préalable en application de l’article R.421-12 du Code de l’urbanisme et de la délibération du Conseil Communautaire. L’édification de clôtures le long des routes départementales peut être autorisée dans la marge de recul* (associée à ces RD) sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte aux conditions de sécurité. L’implantation et le type de clôture devront tenir compte d