Zone NES

Intitulé du document : Localisation, implantation et desserte des constructions et aménagements

Article R.111-2 (D. n° 2007-18 du, 5 janvier 2007, art. 1er, II)

▪ « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

Article R.111-4 (D. n° 2007-18 du, 5 janvier 2007, art. 1er, II)

▪ « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.»

Préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique

Article R.111-26 (D. n° 2007-18 du, 5 janvier 2007, art. 1er, II)

▪ « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. »

Article R.111-27 (D. n° 2007-18 du 5 janvier 2007, art. 1er, II)

▪ « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

1.2 LES DÉROGATIONS AU PLU

Adaptations mineures

Les règles et servitudes définies par le présent règlement peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (cas prévus à l’article L.152-3 du code de l’urbanisme) par décision motivée de l’autorité compétente.

En dehors de ces adaptations mineures, les règles et servitudes ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception des cas visés aux paragraphes ci-dessous.

Reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d’une catastrophe naturelle survenue depuis moins d’un an

Pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d’une catastrophe naturelle survenue depuis moins d’un an, des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-4 du code de l’urbanisme.

Restauration ou reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques

Pour permettre la restauration ou la reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-4 du code de l’urbanisme.

Travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées

Pour autoriser des travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement ou à un bâtiment d’activité existant, des dérogations à une ou plusieurs règles édictées par le présent règlement peuvent être accordées dans les conditions prévues à l’article L.152-4 du code de l’urbanisme.

Travaux et installations pour l’isolation par l’extérieur

Pour autoriser dans les conditions prévues à l’article L.152-5 du code de l’urbanisme :

1.3

▪ 1° La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes; ▪ 2° La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; ▪ 3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.

LA LOI LITTORAL

Les dispositions de la Loi Littoral applicables à Mayotte sont précisées par l’Ordonnance n°2005-868 du 28 juillet 2005 relative à l’actualisation et à l’adaptation du droit de l’urbanisme, entrée en vigueur au 01 janvier 2006. Les articles L.146-2 à L.148-8 du Code de l’Urbanisme s’appliquent à Mayotte, sous réserve des dispositions des articles L.711-1 à L.711-5 du Code de l’Urbanisme.

La loi Littoral s’applique sur l’ensemble du territoire d’une commune littorale. A l’intérieur même du territoire communal, les dispositions de la Loi varient selon que l’on se situe :

▪ sur la commune dans son ensemble ▪ les espaces proches du rivage ▪ la Zone des Cinquante Pas Géométriques ▪ les espaces remarquables

L’arrêté préfectoral 200/SG/DSP du 6 août 2002 précise la zone de 50 pas géométriques. Il n’a pas été constitué de «forêt domaniale du littoral». Les mangroves sont associées au régime forestier pour autant cela n’a pas été mis en place sur Mayotte. La Zone de Pas Géométriques (ZPG) naturelle a été transférée au Conservatoire du Littoral lui permettant une protection foncière et juridique. De la même manière, les mangroves de Soulou, Zidakani, Tsingoni, Chiconi-Mangajou bénéficient de cette même gestion, sans être constituées en forêt domaniale. Enfin, la lagune d’Ambato et son exceptionnelle mangrove sont inscrites sous régime forestier et bénéficient d’un arrêté de protection de biotope.

REGLEMENT ECRIT

1.4 PERMIS DE DÉMOLIR

La démolition des immeubles est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir (application des articles R.421-28 et suivants du code de l’urbanisme) dans les secteurs suivants :

▪ Périmètre de 500m de protection des monuments historiques et sites classés ; ▪ Périmètre de 500 m de protection des monuments historiques et sites inscrits.

1.5 TRAVAUX SOUMIS A AUTORISATION / DECLARATION

PRÉALABLE

Certains travaux ou aménagements doivent être déclarés avant d’être autorisés. Division de terrain Toute division de terrain est soumise à déclaration préalable. Défrichement des terrains boisés non classés En application des articles L.311 et L.312 du Code Forestier, les défrichements sont soumis à autorisation préalable, quel que soit le zonage du PLU, cette autorisation de défrichement étant susceptible de se voir opposer une décision de refus lorsqu’il existe un risque d’incendie (article L 311-4 du Code Forestier).

B.Les

dispositions generales communes a toutes les zones

REGLEMENT ECRIT

1.1 DISPOSITIONS RELATIVES AUX AFFOUILLEMENTS ET

EXHAUSSEMENTS

Sous réserve des dispositions spécifiques prévues dans certaines zones, les affouillements et exhaussements du sol sont autorisés dans chaque zone à condition d’être liés et nécessaires à la réalisation des constructions et aménagements autorisés dans la zone.

Les affouillements et exhaussements du sol sont également autorisés dans les cas suivants :

▪ s’ils sont liés à la réalisation des routes et aménagements routiers annexes et sous réserve qu’ils soient compatibles avec la sauvegarde de l’environnement

▪ dans le cas de fouilles archéologiques ou de restauration du milieu naturel.

1.2 DISPOSITIONS RELATIVES À LA DÉMOLITION/

RECONSTRUCTION DES BÂTIMENTS NON-CONFORMES 1.2.1 Les bâtiments non conformes

Lorsqu’un bâtiment existant n’est pas conforme aux règles édictées par le PLU, toute autorisation de construire le concernant ne peut être accordée que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de ce bâtiment avec lesdites règles ou qui sont sans effets vis-à-vis de celles-ci. L.421-9 du Code de l’urbanisme (et jurisprudences).

1.2.2 Démolition en cas de sinistre

La reconstruction d’un bâtiment à l’identique après sinistre est autorisée dans les cinq ans suivant le sinistre et à condition que sa destination soit identique ou conforme aux occupations et utilisations du sol prévues dans la zone.

1.2.3 Démolition de bâtiments anciens

La démolition des bâtiments anciens en pierre ne doit pas être de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du quartier, de la forme urbaine, du front bâti.

1.3 J’INTEGRE MON PROJET DE FAÇON SAINE ET DURABLE

À SON ENVIRONNEMENT

GENERALITES :

Les constructions doivent s’intégrer harmonieusement aux constructions voisines ou mitoyennes, à la forme urbaine de la rue ou de l’îlot, aux paysages environnants : implantation, volumes, matériaux, ordonnancement des façades, intégration dans la pente...

R.11-27 du Code de l’urbanisme

Intitulé du document : 1.3.1 Aspect extérieur

La construction aura un aspect fini.

Nouvelles constructions et extension

L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (par exemple : carreaux de plâtre, agglomérés de ciment, parpaings...) est interdit autant que possible.

Réhabilitation ou restauration des bâtiments anciens

De style traditionnel ou contemporain, les restaurations ou réhabilitations des bâtiments anciens seront respectueuses des spécificités architecturales d’origine au maximum. Les travaux à effectuer sur les constructions ne porteront pas atteinte aux paysages environnants.

Couleur

Les couleurs vives sont encouragées sur une base de coloris proposé en annexe mais non exhaustives.

1.3.2 Toitures

Pour toutes les constructions

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont encouragées.

La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires.

Evacuation des eaux pluviales

Le toit doit être construit de sorte que les eaux pluviales s’écoulent sur l’assiette du projet. En cas de récupération des eaux pluviales, le dispositif de récupération et d’évacuation sera intégré harmonieusement à la toiture.

REGLEMENT ECRIT

1.3.3 Clôtures

Rappel : il n’est pas obligatoire de clôturer

Aspect des clôtures

Elle doit être réalisée en maçonnerie, pierres apparentes ou bien constitué d’un mur bahut de 0.80m, surmonté d’une grille. Doivent être privilégiées, les clôtures végétales ou composées de matériaux traditionnels naturels comme le tressage de palme ( cocotier par exemple) en clôture plein ou ajourées.

En cas de clôture située en limite avec une parcelle naturelle ou agricole non bâtie, celle-ci sera végétale (haies vives, grillage doublé de haies vives, barrières en bois…) afin de favoriser le passage de la biodiversité.

Cas particuliers

En zone UA : les clôtures seront constituées d’un muret bas n’excédant pas 40 cm par rapport au sol fini du domaine public et surmonté d’un grillage doublé d’une haie vive d’essence locale (annexe au règlement) ou habillé d’un tressage végétal.

Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées dans les cas suivants :

▪ Lors de l’aménagement d’opérations à vocation économique, industrielle ou agricole ▪ Pour des questions de sécurité ▪ Pour des parcelles présentant une topographie particulière ▪ Pour permettre la préservation d’éléments végétaux.

1.3.4 Intégration dans la pente

Les remblais en de hors des cas particuliers sont interdits.

Cas particuliers

Dans les terrains en pente, dans le cas de construction de murs de soutènement ou de talus ceux-ci ne doivent pas dépasser une hauteur de 3 m et les talus ne doivent pas excéder de 45° d’inclinaison par rapport à l’horizontal.

Les terrassements doivent être réalisés en plusieurs gradins au-delà de 5 m de longueur et l’usage de microterrassements

En cas de constructions sur pilotis, 50% de la partie construite doit être fondée sur le terrain naturel.

En tête de mur ou de talus doit être réalisé un fossé végétalisé de récolte des eaux de ruissellement, et mis en place un drain en tête de talus. Les murs doivent être munis de barbacanes avec un système d’évacuation de drainage des eaux pluviales en pied de mur.

1.3.5 Intégration des projets ou réflexions en cours

Il s’agit ici de donner une certaine malléabilité à la réalisation des projets concernés par des démarches parallèles au PLUi.

Il est fléché dans le présent document la volonté de permettre le bon déroulement des études de revitalisation, du PCLHi et RHi. Ces études ont été intégrées autant que peut faire ce peu au sein du document OAP. Pour autant, la réalité fait que des évolutions ou état d’avancement sont inégaux, nécessitant une certaine malléabilité de lecture du présent réglement en donnant la priorité aux études en cours afin de permettre à la priorité numéro 1 : un accès au logement digne pour tous.

Au sein des OAP

La priorité est donné au bon déroulement des études, ainsi le réglement et les OAP doivent être lus en permettant cette intention en priorité.

Au sein des zones du PLUi

La création de la zone UR vise cette intention, pour autant plusieurs secteurs ne sont pas concernés par ce zonage et peuvent être intégrées au sein de plan de revitalisation ou de Rhi. Ainsi, la priorité est donné au bon déroulement des études, ainsi une lecture du présent réglement doit intégrer cette volonté dans le respect de l’intérêt du territoire et général.

REGLEMENT ECRIT

1.4 JE LIMITE L’IMPACT SUR L’ENVIRONNEMENT DE MON

PROJET ET JE CONTRIBUE À LA PERFORMANCE ENERGÉTIQUE DE L’ÎLE

Intitulé du document : 1.4.1 Surfaces non imperméabilisées, espaces libres et plantations

Les surfaces perméables

Les surfaces perméables ou drainantes sont à privilégier. Elles doivent servir à recueillir et gérer les eaux pluviales.

Le projet doit démontrer dans quelle mesure il participe à la perméabilité des sols (tranchées filtrantes, gravillons drainants, plantations, potager, noues…). Les surfaces perméables devront représenter un minimum de :

UA

UB

UR

UE

US

UT

10% de 15% de 20% de 30% de 20% de 30% de

l’assiette l’assiette l’assiette l’assiette l’assiette de l’assiette

de projet de projet de projet de projet projet de projet

Les espaces libres

Les espaces libres - c’est-à-dire les espaces non consommés par les constructions, les aires de stationnement en surface et les circulations seront paysagés et plantés à hauteur d’un arbre pour 100m² de l’assiette de projet.

Tout ou partie de la bande de recul avec l’alignement à la voie doit être végétalisée.

Les plantations

Les aires de stationnements extérieures doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 4 places.

Les arbres de hautes tiges doivent être maintenus sur site, et le projet s’y adapter autant que possible. Dans le cas où le maintien de ou des arbres ne peuvent être maintenus, il devra être replanté un arbre d’une essence non invasive et adapté à l’écosystème insulaire.

Les pentes non bâtie doivent être végétalisé, de préférence plantées avec des essences locales favorisant leur stabilité.

▪ La liste des essences à planter préconisée se situe en annexe 3 du règlement écrit, elle comprend la liste des essences stabilisant les pentes.

▪ La liste des essences invasives se situe en annexe 4 du règlement écrit

1.4.2 Performance énergétique

Orientations et plantations

Les constructions devront rechercher une orientation optimale permettant une meilleure gestion des dépenses énergétiques liées aux vents et à l’ensoleillement.

Privilégier la préservation d’arbre de haute tige (annexe 3) et leur ombre portée pour constituer des îlots de fraicheur sur la parcelle et limiter l’usage de la climatisation.

Matériaux

Tous les matériaux présentant des qualités d’aspect et de durabilité (naturel, recyclable, respirant, biosourcés) seront préférés aux matériaux industriels non recyclables, telles que toutes les matières minérales locales (comme la terre, la pouzzolane, la pierre), végétales locales (comme le raphia, le bambou, le cocotier et les différents chaume, le manguier, le bois noir) ou importées (pour le bois notamment).

Couleur

Les couleurs «foncées» seront réservées préférentiellement aux modénatures et les couleurs claires à faible absorption réservées aux façades.

Energie renouvelable

L’utilisation des énergies renouvelables, au moins partiellement, pour l’approvisionnement énergétique des constructions neuves est considérée comme la règle, avec pour seule limitation l’impact paysager.

Les innovations en matière de performance énergétique et de production d’énergies renouvelables pourront faire l’objet de dérogation quant aux règles de gabarit et d’aspect extérieur dès lors que le bâtiment s’intègre dans son environnement paysager.

Pour rappel, l’article L111-18-1 du Code de l’Urbanisme impose l’intégration obligatoire de dispositifs bénéfiques d’un point de vue énergétique et environnemental (végétalisation, énergies renouvelables, etc.) sur 30 % au moins des surfaces de toiture des bâtiments et des ombrières surplombant les aires de stationnement créés, dès 1 000 m², pour les destinations suivantes : commerces, locaux industriels et artisanaux, entrepôts et parcs de stationnement.

Les constructions disposant d’espaces de stationnement de plus de 30 places devront proposer des solutions de production énergétique équivalente à la production minimale d’un kWc par place supplémentaire.

Eclairage extérieur

Concernant l’éclairage extérieur, à l’exception des dispositifs d’éclairage des bâtiments historiques et publics, ils doivent être dirigés vers le sol. Les solutions les plus adaptées pour réaliser des économies d’énergies tout en limitant les nuisances pour les riverains et la faune locale doivent être recherchées.

1.4.3 Expositions aux risques et aux nuisances

L’exposition aux risques et aux nuisances localisées sur le territoire est précisée par un plan des risques ainsi que par les Servitudes d’Utilité Publique annexées au PLUi.

Les dispositions édictées dans les PPR et autres risques naturels concernant la 3CO renvoient aux codes de la construction et de l’habitat, ou encore de l’environnement qui s’imposeront au présent règlement une fois approuvés.

Les risques naturels

▪ Plan de Prévention des Risques (PPR) (en cours

d’élaboration / état d’avancement en annexe) :

Risque Aléa Inondation Risque Aléa Mouvement de terrain

Risque Aléa Submersion Marine Aléa Recul du Trait de Côte

mise à jour 2021 (en attente d’approbation)

mise à jour 2021 (en attente d’approbation)

mise à jour 2021 (en attente d’approbation)

mise à jour 2021 (en attente d’approbation)

L’ensemble des plans de zonages intégreront les dispositions des PPR une fois approuvés.

▪ Toutes les communes sont également concernées par les risques naturels suivant : Le risque cyclonique Le risque feux de forêt Le risque sismique Le risque tsunami

▪ Radon

Lors de la construction d’un bâtiment neuf ou de la rénovation d’un bâtiment, les travaux devront concourir à limiter l’exposition des populations au risque Radon.

Les établissements sensibles (établissements accueillant des enfants, établissements de santé…) ne devront pas être implantées dans des zones exposées à un champ électromagnétique à 1 micro Tesla (1μT).

Les risques technologiques La commune de Combani est concernée par le risque rupture de barrage.

1.4.4 Secteurs concernés par un périmètre de captage

Le territoire de la 3CO est concerné par la servitude de périmètre de captage.

Les dispositions édictées dans les Périmètres de captages concernant la 3CO renvoient aux réglement des-dits périmètres qui s’imposeront au présent règlement une fois approuvés.

L’ensemble des périmètres apparaissent au règlement graphique. Leur délimitation et réglementation apparait au sein des annèxes du PLUi conformément à l’ensemble des Servitudes d’Utilité Publiques qui concernent le territoire.

REGLEMENT ECRIT

1.5 MON PROJET DOIT ÊTRE ACCESSIBLE ET

FONCTIONNEL, JE LIMITE LES CONFLITS D’USAGES LIÉS À LA

Intitulé du document : 1.5.1 Stationnement

Obligation de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules à moteur

Le stationnement des véhicules de toute nature, correspondant aux besoins des installations et constructions autorisées dans la zone, doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées, par la réalisation d’aires de stationnement sur le terrain propre à l’opération ou dans son environnement immédiat (100m).

Dans le cas d’un changement de destination dans un bâtiment existant , les règles relatives au stationnement s’appliquent.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous est celle à laquelle des établissements sont le plus directement assimilables.

Il est exigé au moins : TYPOLOGIE

HABITAT BUREAU ET SERVICE

COMMERCE

ETABLISSEMENT HOTELIER ARTISANAT

EQUIPEMENT PUBLIC SALLE DE REUNION, SPECTACLE, CINEMA

Stationnement

1 place par logement

1 place par 50m² de SP 1 place par 60m² de SP affectée à la

vente 1 place par chambre

1 place pour 50m² de SP Nombre de places à adapter à l’usage et la fréquentation de la construction

REGLEMENT ECRIT

Obligation de réalisation d’aires de stationnement pour les deux roues

motorisés :

TYPOLOGIE

Stationnement

HABITAT

1m² par logement à partir d’une opération de 5 logements

BUREAU ET SERVICE

2m² par tranche complète de 50m² de SP

COMMERCE

2m² par tranche complète de 100m² de SP

EQUIPEMENT PUBLIC

locaux protégés dont la taille est adaptée aux besoins (environ 30 à 60m² de

locaux pour 100 élèves)

Obligation de réalisation d’aires de stationnement pour les vélos

Pour les opérations induisant la constitution de plus de 10 places de stationnement groupées, des parkings vélos devront être prévus à raison d’un emplacement par tranche de 5 stationnements. Ces places devront être couvertes et sécurisées

Intitulé du document : 1.5.2 Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

Rappel : R111-5 du Code de l’urbanisme

Pour être constructible un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée, ouverte à la circulation automobile, de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée.

La voirie d’accès ne pourra pas être inférieure à 3.5 m de largeur.

Tout nouvel accès ou nouvelle voie doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité ou de desserte, notamment pour la collecte des déchets ménagers, pour la défense contre l’incendie et la protection civile si cette utilisation est nécessaire.

En-dehors des agglomérations, la desserte du terrain devra être assurée autant que possible par une voie secondaire pouvant être mutualisée avec d’autres terrains. Les accès directs sur les départementales devront respecter les règles départementales.

Toute voirie nouvelle doit être adaptée à la morphologie du terrain d’implantation de la construction, et de son environnement immédiat et en évitant la création d’impasses. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent aisément faire demitour, notamment les véhicules de lutte contre l’incendie et d’enlèvement des ordures ménagères.

En cas de création ou de réhabilitation des voies publiques ou privées, la circulation et la sécurité des deux roues, des piétons et des personnes à mobilité réduite devront être prises en compte et assurées.

*Dans le cas de la 3CO, un accès mutualisé sera recherché en amont d’opérations et développé au mieux dans les tissus déjà existants.

Les terrains accessibles par voie piétonne uniquement doivent pouvoir justifier d’un accès permettant leur propre mise en sécurité (accès pompier mutualisé notamment) à proximité.

1.6 MON PROJET EST DESSERVI DE FAÇON SÉCURISÉE ET

DURABLE PAR LES RÉSEAUX

1.6.1 Eau potable

Le raccordement au réseau collectif d’eau potable, lorsqu’il existe, est obligatoire pour toutes les destinations de constructions susceptibles de requérir une alimentation en eau potable. En cas d’aménagement, d’affectation ou d’extension d’une construction existante, le raccordement au réseau collectif d’eau potable est obligatoire

1.6.2 Eaux usées

Rappel : L’évacuation directe des eaux usées dans le lagon, les rivières, fossés ou égouts pluviaux est interdite.

Intitulé du document : Assainissement collectif

Le raccordement au réseau d’assainissement collectif, lorsqu’il existe, est obligatoire pour toutes les destinations de constructions susceptibles de rejeter des eaux usées.

Assainissement individuel

En l’absence de réseau d’assainissement collectif, les installations individuelles d’assainissement conformes aux normes fixées par la réglementation en vigueur sont nécessaires. En ce sens, le système d’assainissement doit être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place, conformément à la réglementation en vigueur.

La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement autonome.

Eaux pluviales

Les eaux pluviales doivent être au maximum conservées sur l’unité foncière, au moyen de toutes solutions permettant de les réutiliser ou les infiltrer. Les dispositifs d’infiltration doivent être conçus, dimensionnés et implantés pour éviter toute résurgence sur les fonds voisins.

Les eaux pluviales des parties communes des lotissements et des groupements d’habitations (voirie interne, aires de stationnement communes, aires de jeux, espaces verts, autres équipements) doivent être infiltrées sur ces emprises.

Toutefois, si la nature des terrains, l’occupation, la configuration ou l’environnement de l’unité foncière ne le permettent pas, l’évacuation des eaux pluviales sera autorisée au fossé ou dans le réseau public d’assainissement des eaux pluviales s’il existe. Un pré-traitement approprié et un volume de rétention permettant de limiter le rejet sont alors imposés.

Il est interdit de rejeter des eaux autres que pluviales dans les dispositifs d’infiltration ou dans le réseau public d’assainissement des eaux pluviales.

REGLEMENT ECRIT

Electricité

Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l’utilisation d’électricité sera obligatoirement raccordée au réseau public dans les conditions et selon les modalités définies par le gestionnaire de réseau, au droit de la parcelle.

Dans les zones non desservies par le réseau électrique public, il conviendra de privilégier des manières de construire et des bâtiments très économes en énergie : isolation, aération et ventilation naturelle, conception bioclimatique.

Pour toute intervention, le recours à des professionnels agréés est vivement conseillé à défaut d’être obligatoire.

Réseaux numériques

Afin de faciliter le déploiement des réseaux numériques, des fourreaux permettant le passage de la fibre optique sont exigés. Ces fourreaux doivent être compatibles avec les contraintes techniques de la fibre.

Conformément aux dispositions réglementaires prévues par le Code de la Construction et de l’Habitat (R111-4), les constructions neuves devront prévoir un pré-cablage en fibre.

1.Les

dispositions applicables

aux zones urbaines

1.1 ELEMENTS D’INFORMATIONS SUR LA ZONE U

Plan local d’urbanisme intercommunal

tenant lieu de plan local de l’Habitat

approuvé le 13 Juillet 2023

pièce du plui

4.1

REGLEMENT

REGLEMENT ECRIT

PREAMBULE

REGLEMENT ECRIT

1.1 UN REGLEMENT POUR L’ENSEMBLE DE LA 3CO

En avril 2018, la Communauté de Communes du Centre-Ouest a prescrit l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) valant Plan Local de l’Habitat ; visant l’ambition d’un territoire d’exemplarité en termes de projets et de planification urbaine.

Le règlement qui suit, valable sur les 5 communes, cherche donc à concilier la croissance démographique et économique avec la préservation du cadre nourricier, environnemental et paysager qui font de la 3CO un territoire où il fait bon vivre et pérenne. Il se veut abordable et compréhensible par tous et crée un cadre réglementaire favorisant les projets, tout en cherchant à préserver les ressources de l’île. Le règlement s’impose mais est aussi à la disposition de tous. Il doit permettre au porteur de projet de s’intégrer au territoire en répondant à l’objectif principal de créer un nouvel espace d’accueil du développement insulaire dans un espace fertile et convoité en répondant aux enjeux suivants :

▪ Accompagner le basculement de la 3CO des 3 baies vers l’intérieur des terres Mahoraises ;

▪ Garantir un accueil du développement dans des conditions pérennes pour tous et en toute sécurité ;

▪ Développer l’attractivité de la 3CO basée sur son capital paysager, agricole et environnemental.

Note au lecteur et porteurs de projet le présent règlement s’applique

pour toutes nouvelles constructions à la date d’approbation du PLUi-h.

Les constructions réalisées jusqu’alors ne se voient concernées par le présent règlement uniquement en cas de travaux ou évolutions de la construction déjà existante.

1.2 DE QUOI SE COMPOSE LE REGLEMENT 1.2.1 Les pièces

Le règlement se compose du présent document écrit et des documents graphiques qui lui sont associés.

Les documents graphiques du règlement délimitent des zones urbaines, des zones à urbaniser, des zones agricoles et des zones naturelles et forestières. Ils font également apparaître d’autres éléments imitant l’occupation et l’utilisation du sol, à savoir :

▪ Des emplacements réservés

▪ Des éléments de paysage et de patrimoine identifiés en vertu du code de l’urbanisme

▪ Des espaces et secteurs contribuant aux continuités écologiques et à la trame verte et bleue.

Le présent document écrit est constitué :

▪ De dispositions communes à toutes les zones, applicables à l’ensemble des zones délimitées sur les documents graphiques du règlement.

▪ De dispositions spécifiques applicables à chaque zone :