Zone 2AU

Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols et natures d’activité 1.1 Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous‐destinations interdits Sont interdits tous les usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous‐destinations, à l’exception de ceux soumis à des conditions particulières à l’article 1.2.

1.2 Types d’activités, destinations et sous‐destinations autorisés sous conditions Sont autorisés sous conditions :

‐ Les affouillements et exhaussements de sol, à condition qu’ils soient liés : o aux occupations et utilisations du sol autorisées sur la zone, o ou à des aménagements paysagers, o ou à des aménagements hydrauliques, o ou à des travaux d’infrastructures routières, de transports collectifs, de circulation douce ou

d’aménagement d’espace public,

o ou à la mise en valeur du paysage, d’un site ou d’un vestige archéologique. 
 Les installations, ouvrages techniques et aménagements nécessaires aux réseaux d’intérêt collectif.

Mixité fonctionnelle et sociale Non réglementé

II) Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Volumétrie et implantation des constructions Non réglementé

Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère Non réglementé

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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Article 2AU5 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Non réglementé

2AU

Stationnement Non réglementé

III) Equipement et réseaux

Desserte par les voies publiques ou privées Non réglementé

Desserte par les réseaux Non réglementé

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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TITRE IV : ZONE AGRICOLE

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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La zone A correspond aux espaces à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou écologique des terres agricoles.

A

Elle comprend deux secteurs : le secteur Ae, dédié aux activités équestres et le secteur Ap, correspondant aux espaces agricoles à forts enjeux paysagers.

I) Destination des constructions, usages des sols et natures d’activités

‐

Règlement écrit Pièce 4.1

‐ VU POUR ETRE ANNEXE A LA DELIBERATION DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE POUR APPROBATION DE LA MODIFICATION N°1 DU PLUI LE 05 FEVRIER 2026

‐

‐ Plan Local d’Urbanisme intercommunal

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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SOMMAIRE

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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TITRE I : DISPOSITIONS GÉNÉRALES

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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Article 1 – Champs d’application

‐ Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire des communes de Bléré Val‐de‐Cher : Athée‐sur‐ Cher, Bléré, Céré‐la‐Ronde, Chenonceaux, Chisseaux, Cigogné, Civray‐de‐Touraine, Courçay, Dierre, Epeigné‐les‐Bois, Francueil, La Croix‐en‐Touraine, Luzillé, Saint‐Martin‐le‐Beau, Sublaines.

Article 2 – Portée respective du règlement et des législations relatives à l’occupation des sols

‐ Conformément à l’article R 111‐1 du Code de l’Urbanisme, les règles du Plan Local d’Urbanisme intercommunal se substituent aux articles R 111‐3, R 111‐5 à R 111‐19 et R 111‐28 à R 111‐30 du Code de l’Urbanisme.

‐ Restent applicables les articles R 111‐2, R 111‐4 et R 111‐20 à R 111‐27 du Code de l’Urbanisme :

o article R.111‐2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique,

o article R.111‐4 relatif à la conservation ou à la mise en valeur d’un site ou d’un vestige archéologique,

o article R.111‐20 relatif aux avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers,

o article R.111‐21 relatif à la définition de la densité des constructions,

o article R.111‐22 relatif à la définition de la surface de plancher,

o article R.111‐23 relatif aux dispositifs, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique ne pouvant être interdits,

o article R.111‐24 relatif à la restriction dans certains secteurs du territoire des dispositifs matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique,

o article R.111‐25 relatif aux normes de stationnements et notamment celles applicables pour les logements financés avec un prêt de l’État,

o article R.111‐26 relatif au respect des préoccupations d’environnement,

o article R.111‐27 relatif au respect des lieux, sites et paysages naturels ou urbains.

‐ S’ajoutent ou se substituent aux règles du Plan Local d’Urbanisme intercommunal, les prescriptions découlant de législations spécifiques instituant une limitation administrative au droit de propriété. Elles sont reportées, en annexe du PLUi, aux documents graphiques dit « plans des servitudes ».

Reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans ‐ Il est rappelé que les dispositions de l’article L.111‐15 du Code de l’urbanisme demeurent applicables. Elles

prévoient que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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Clôtures ‐ A l’exception des clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière, toutes les clôtures sont soumises à

déclaration préalable en application de l’article R.421‐12 du Code de l’urbanisme et de la délibération du Conseil Communautaire.

Permis de démolir ‐ Les démolitions sont soumises à permis de démolir en application de l’article R.421‐26 du Code de

l’urbanisme et des délibérations des Conseils municipaux.

Règlements des lotissements ‐ Les règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement de moins de 10 ans sont opposables au

même titre que le présent règlement. En cas de contradiction, la plus stricte des deux règles sera applicable, sous réserve de l’application de l’article L.442‐14 du Code de l’urbanisme.

Articulation avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ‐ Les orientations d’aménagement et de programmation sont opposables au projet dans le cadre d’un rapport

de compatibilité et le règlement impose un rapport de conformité de tout projet. 
 ‐ Les travaux, constructions et aménagements doivent être compatibles avec les orientations

d’aménagement et de programmation afférentes. 
 ‐ Dans un souci de plus grande liberté dans les choix d’aménagement, le règlement détermine des règles à

l’échelle de l’ensemble de la zone (implantation, hauteur, etc), mais le projet devra toujours rester également compatible avec les différentes orientations d’aménagement et de programmation, qui modulent ponctuellement ces règles avec, le cas échéant, des variations possibles au sein du secteur. 
 ‐ Les dossiers d’autorisations d’urbanisme devront justifier de cette compatibilité.

Dérogations au PLUi pour la mise en œuvre d’une protection contre le rayonnement solaire, isolation thermique en façade ou surélévation des toitures existantes

‐ L’application des dérogations visées ci‐après sont applicables aux constructions achevées depuis plus de

deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (article R.152‐5 du Code de l’urbanisme).

‐ La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le

rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d’implantation des constructions autorisées par le règlement du PLUi. L’emprise au sol résultant d’un dépassement par rapport aux règles d’implantation des constructions effectué dans ces conditions pourra être supérieure à l’emprise au sol autorisée par le règlement du PLUi (article R.152‐6 du Code de l’urbanisme). ‐ La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres au‐dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLUi (article R.152‐7 du Code de l’urbanisme).

Risques d’inondation ‐ Dans les zones soumises aux risques d’inondation, couvertes par le Plan de Prévention des Risques

inondation (PPRi) du Val du Cher, approuvé le 16 février 2009 et le PPRI du Val de l’Indre, approuvé le 28 avril 2005, les dispositions réglementaires des PPRi, annexés au présent PLUi, s’appliquent.

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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Risques technologique

‐ Dans les zones soumises aux risques technologiques, couvertes par le Plan de Prévention du Risque Technologique Storengy et le Plan de Prévention du Risque Technologique EPC France, les dispositions réglementaires des PPRt, annexés au présent PLUi, s’appliquent.

Risque de rupture de barrage

‐ La rupture du barrage est identifiée comme un risque potentiel en raison des méconnaissances et des

fragilités décelées dans la composition de la digue, susceptible d’entrainer une propagation d’une onde de submersion en aval de l’ouvrage, surplombant une partie du bourg ancien de Saint‐Martin‐le‐Beau.
Dès lors, cette onde de submersion a fait l’objet d’une simulation cartographique reportée sur le plan de zonage.

‐ A l’intérieur de l’espace tramée correspondant au risque de submersion en cas de rupture de digue :

o Toute nouvelle construction est interdite.

o Les extensions de l’existant sont limitées à hauteur de 30% de la surface de plancher existante.

o Les annexes sont limitées à une unité par construction principale dans la limite de 30m2 de surface de

plancher.

Risques de mouvements de terrain dus à la présence de cavités souterraines, aux éboulements et aux effondrements

‐ Dans les secteurs soumis à des risques de mouvements de terrain, identifiés en annexe du PLUi – annexes au titre de l’article R.151‐53 du Code de l’urbanisme, il importe au constructeur d’effectuer une reconnaissance de la présence ou de l’absence du risque et, le cas échéant, de prendre toute disposition pour assurer la stabilité des constructions ou autres formes d’utilisation du sol autorisées. Le maître d’ouvrage étudiera les conditions d’implantation de toute construction ou installation de façon à ne pas aggraver les risques existants ou à en provoquer de nouveaux et prendra toute mesure technique pour garantir la stabilité et la protection du bâtiment. Ces dispositions concernent principalement les secteurs sous‐cavés ou potentiellement sous‐cavés où il est recommandé de procéder à une analyse des sols et sous‐sols avant toute construction ou extension de construction et également ceux nécessitant une maîtrise des eaux. Elles concernent également les zones localisées en pied de coteaux concernées par des risques d’éboulement.

Risques de mouvements de terrain liés au retrait-gonflement des argiles

‐ Le BRGM a cartographié l’aléa retrait‐gonflement des argiles (cartes en annexe du PLUi – annexes au titre de l’article R.151‐53 du Code de l’urbanisme). Dans les secteurs d’aléa fort et d’aléa moyen :

o Il est rappelé que les constructeurs d’ouvrage se doivent de respecter des obligations et des normes de constructions (cf. article 1792 du Code civil et article L.111‐13 du Code de la construction et de l’habitation) afin d’en limiter les conséquences.

o Une étude géotechnique préalable à la construction est recommandée et permet de définir les prescriptions à suivre afin d’assurer la stabilité des constructions. Les objectifs d’une telle étude sont les suivants : reconnaissance de la nature du sol, caractérisation du comportement du sol vis‐à‐vis du phénomène de retrait‐gonflement des argiles, vérification de la compatibilité entre le projet et le comportement du sol ainsi que son environnement immédiat.

‐ L’obligation pour le vendeur d’un terrain à bâtir situé dans les zones exposées au risque de retrait gonflement des argiles (zones à exposition moyenne et forte) est de fournir une étude géotechnique préalable annexée à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente, en application de l’article 68 de la loi ELAN.

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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Zone non aedificandi

‐ Toute nouvelle construction est interdite dans le périmètre de la zone non aedificandi figurant sur le document graphique.

Réseau GRT Gaz

‐ Pour permettre une bonne exploitation du réseau GRT Gaz, sont admis, dans l’ensemble des zones définies ci‐après, sauf mention contraire, les canalisations (conduites enterrées et installations annexes) de transport de gaz ou assimilé y compris les ouvrages techniques nécessaires à leur fonctionnement et leur bornage, ainsi que les affouillements et exhaussements inhérents à leur construction et aux interventions ultérieures relatives au maintien de la sécurité.

Article 3 – Division du territoire en zone

‐ Le territoire couvert par le présent PLUi est partagé en zones urbaines, zones à urbaniser, zones agricoles et zones naturelles et forestières.

‐ La sectorisation complète le zonage général et permet de différencier certaines parties de zone dans lesquelles des dispositions spécifiques s’appliquent. Le secteur n’est pas autonome. Il se rattache juridiquement à la zone. Le règlement de ladite zone s’y applique, à l’exception de prescriptions particulières qui caractérisent le secteur.

Article 4 – Adaptations mineures

‐ Les règles et servitudes définies par le PLUi ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

‐ L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’occupation du sol est chargée de statuer sur ces adaptations.

‐ Aucune adaptation ne peut être motivée par la forme ou la dimension d’une parcelle créée postérieurement à la date d’approbation du PLUi.

Article 5 – Eléments de patrimoine paysager, urbain et naturel

Eléments de patrimoine bâti ou archéologique à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme

‐ La démolition exceptionnelle d’une partie ou de la totalité d’un élément de patrimoine bâti à protéger repéré au document graphique n’est autorisée que lorsqu’elle est rendue nécessaire pour assurer la sécurité des usagers ou la salubrité des locaux ou pour permettre le bon fonctionnement des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement.

‐ Les travaux ayant pour effet de modifier un élément de patrimoine bâti ou archéologique à protéger repéré au document graphique sont autorisés dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la valeur de ce patrimoine.

‐ Les extensions des bâtiments identifiés au document graphique comme éléments de patrimoine bâti à protéger sont possibles si elles ne dissimulent pas des éléments essentiels d’architecture et si elles ne mettent pas en péril la lecture de la logique de composition de l’ensemble du bâtiment.

‐ Toute évolution des éléments de patrimoine bâti à protéger identifiés au document graphique se réalisera dans le respect de la construction existante à la date d’approbation du PLUi, sans exclure un traitement contemporain, notamment dans le cadre d’extension, tout en soignant les jonctions entre parties anciennes et modernes.

‐ Il s’agira en tous les cas de respecter ou restaurer :

o L’orientation, l’organisation et la volumétrie d’ensemble de la construction,

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o La composition des façades et des ouvertures, o Les éléments de détails architecturaux, o les matériaux.

Murs à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme ‐ Les murs à protéger repérés au document graphique ne peuvent être démolis (sauf pour assurer la sécurité

des usagers) et faire l’objet de dénaturations trop importantes en matière de volumétrie, matériaux, éléments décoratifs, dimension et rythme des percements. ‐ Il s’agira de veiller à limiter le nombre des percements des murs à protéger sur une même unité foncière.

Cônes de vue à préserver, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme ‐ Toute nouvelle construction est interdite dans le périmètre d’un cône de vue à préserver identifié sur le

document graphique, à l’exception des piscines et annexes d’une hauteur totale inférieure ou égale à 3,5m.

Cônes de vue à valoriser, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme ‐ Toute construction nouvelle projetée dans un cône de vue aboutissant à la vision sur un édifice ou un paysage

remarquable ne doit pas présenter une hauteur susceptible de dénaturer la perspective existante, depuis l’origine du faisceau de vue mentionnée sur le document graphique. ‐ Elle devra par ailleurs être réalisée dans le cadre d’une insertion paysagère forte, intégrant plantations et morphologies bâties cohérentes avec les secteurs urbanisés qu’elles jouxtent.

PLUi Bléré Val de Cher – Règlement écrit

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Arbres remarquables à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme ‐ Tout abattage d’arbres repérés au document graphique au titre des arbres remarquables est interdit, sauf

en raison d’un état phytosanitaire dégradé ou en lien avec des conditions de sécurité.

Parc remarquable à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme ‐ La superficie des espaces identifiés en parc à protéger doivent être maintenus en espaces verts. Les

constructions liées à leur gestion sont autorisées mais doivent être limitées et s’inscrire dans l’environnement végétal du parc. Des aménagements peuvent y être autorisés dans la mesure où leur forme et leur emprise maintiennent la présence du parc et qu’ils soient à forte dominante végétale. ‐ L’emprise des venelles ne doit pas être réduite et la perméabilité de leur revêtement (lorsqu’elle existe) doit être maintenue. ‐ Les espaces dédiés au stationnement devront être prioritairement traités en espaces perméables. ‐ Le patrimoine naturel et végétal composant le parc doit être préservé.

o Tout abattage d’un arbre ou arrachage de plantations doit être justifié (réalisation d’aménagement d’intérêt collectif, état phytosanitaire dégradé, menace pour la sécurité des biens et des personnes) et compensé par la plantation de sujets de même qualité.

o La diversité et la richesse du patrimoine botanique doivent être préservées.

Souterrains à protéger, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme ‐ Les souterrains à protéger repérés au document graphique ne peuvent être comblés sauf pour des raisons

de conditions de sécurité.

Espaces boisés classés (EBC), au titre des articles L.113-2 et L.421-4 du Code de l’urbanisme ‐ Le classement en EBC interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à

compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Y sont notamment interdits, les recouvrements du sol par tous matériaux imperméables : ciment, bitume, ainsi que les remblais. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable. ‐ Ces dispositions s’appliquent aux espaces boisés classés identifiés au document graphique.

Espaces verts protégés, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme ‐ Les espaces verts protégés figurant au document graphique doivent conserver leur aspect naturel et végétal,

hormis pour les zones dédiées à la circulation et au stationnement qui doivent être réalisées de façon à conserver la perméabilité du sol (exemples : sables, dalles alvéolées, galets, graves, etc…). ‐ Seuls y sont autorisés :

o les annexes, o et les aménagements et installations légers liés à la valorisation de ces espaces (aires de jeux, bacs de

compostage légers…). ‐ Ces annexes, aménagements et installations légers devront respecter l’environnement dans lequel ils

s’insèrent pour une intégration harmonieuse dans le paysage.

Espaces naturels protégés, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme ‐ Toute modification d’un espace naturel protégé doit faire l’objet d’une autorisation préalable.

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‐ Tout aménagement, affouillement, exhaussement ou modification du site doit avoir pour objet sa valorisation, son entretien ou sa restauration.

‐ Les constructions neuves sont interdites, à l’exception de celles destinées aux équipements d’intérêt collectif et services publics autorisées dans la zone.

‐ Les extensions et / ou annexes, si elles sont autorisées dans la zone dans laquelle se trouve l’espace naturel protégé, doivent faire l’objet d’une bonne intégration paysagère et respecter la composition de l’espace naturel protégé, impliquant le minimum de déboisement.

‐ Les abattages sont autorisés pour des raisons sanitaires ou de sécurité ou de besoin technique (réseaux, voirie, etc…) ; dans ce cas, un arbre de même essence doit être replanté pour retrouver la composition des masses végétales.

Alignements végétalisés à protéger, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme

‐ Les alignements végétalisés identifiés au document graphique doivent être préservés voire renforcés.

‐ A ce titre, les constructions, installations et aménagements susceptibles de compromettre leur conservation ne sont autorisés qu’à condition de conserver un maillage fonctionnel.

Sources ou mares à protéger, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme

Les règles ci‐après s’appliquent en complément ou en remplacement des règles d’implantation spécifiques à chaque zone. La règle la plus contraignante s’impose.

‐ Pour les sources ou mares à protéger figurant au document graphique, tout comblement, exhaussement ou affouillement de sol est interdit.

‐ Pour les mares identifiées, toute construction est interdite dans un rayon de 5 mètres autour de la mare, calculé à partir du haut de la berge. Ce recul n’est toutefois pas applicable aux :

o constructions liées aux dispositifs de lutte contre les inondations,

o quais, ponts passerelles, pontons, cales,

o moulins et autres constructions liées à l’exploitation de l’énergie hydraulique,

o extensions des constructions existantes non conformes au retrait de 5 mètres minimum ainsi qu’aux reconstructions après sinistre : dans ces cas, le recul doit être au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du PLUi ou préexistante avant sinistre,

o constructions de stockage, de distribution ou de transport liées au fonctionnement des réseaux d’intérêt collectif ainsi qu’aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières, piétonnières ou portuaires ou liées à l’exploitation de l’eau.

‐ La végétation qui est présente aux abords des sources ou des mares repérées doit être conservée.

‐ Les réhabilitations et rénovations des constructions existantes se trouvant dans un rayon de 5 mètres autour des mares repérées sont autorisées.

Zones humides, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme

‐ Toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides identifiées au document graphique est strictement interdit, notamment pour les remblaiements, affouillements, exhaussements de sols, dépôts de matériaux, assèchements et mises en eau, sauf mesures compensatoires appropriées dûment autorisées par le Préfet et en adéquation avec les dispositions du SDAGE Loire‐Bretagne, approuvé le 18/11/2015 et du SAGE du bassin versant du Cher aval approuvé le 26 octobre 2018.

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Article 6 – Annexes règlementaires

Il est conseillé de prendre attache de l’annexe au titre 6 du présent règlement sur : ‐ la liste des essences végétales recommandées ‐ les fiches du CAUE.

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TITRE II : ZONES URBAINES

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Dispositions applicables à la zone UB UB

La zone UB est une zone agglomérée dense, caractérisée par la présence de bâti ancien et par une mixité de fonctions : habitat, commerces et services, équipements, artisanat… Elle correspond aux bourgs des communes de Céré‐la‐Ronde, Chenonceaux, Chisseaux, Cigogné, Civray‐de‐Touraine, Courçay, Dierre, Epeigné‐les‐Bois, Francueil, Luzillé et Sublaines. La zone UB est marquée par : ‐ un bâti construit en général en ordre continu et à l’alignement mais elle comprend également des

constructions plus récentes, implantées en retrait des voies et des limites séparatives, ‐ la présence d’édifices anciens, aux qualités patrimoniales avérées, ‐ l’existence d’équipements de caractère structurant à l’échelle communale (mairie, école, commerces de

proximité…).

I) Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activités