Zone A

Intitulé du document : Types d'occupation ou d'utilisation du sol interdits

Sont interdits, à l’exclusion de ceux visés à l’article A2, tous les modes d’occupation ou d'utilisation du sol.

Intitulé du document : Types d'occupation ou d'utilisation du sol soumis à des conditions particulières

A condition de ne pas porter atteinte à l'activité agricole, au potentiel agronomique, biologique ou économique de la zone, à son environnement naturel, de ne pas entraîner des nuisances, des pollutions ou des risques incompatibles avec le voisinage, et sous réserve :

. de disposer d'une desserte suffisante en réseaux . d’utiliser un dispositif d'assainissement conforme à la réglementation en vigueur et au

schéma directeur d’assainissement . de respecter le règlement sanitaire départemental et/ou la réglementation sur les

installations classées . de ne pas imposer des charges disproportionnées pour la collectivité

les types d’occupation ou d'utilisation du sol suivant sont admis : - Les constructions et installations liées et nécessaires à l'exploitation agricole, sylvicole ou piscicole, et aux activités ayant comme support le site d’exploitation ou prolongeant l'acte de production - Les constructions à destination d'habitation nécessaires au logement des personnes dont la présence est indispensable pour assurer la mise en valeur et l’exploitation de la zone - Les installations nécessaires aux activités agricoles et aux industries qui s’y rattachent - Les annexes aux constructions existantes si elles sont situées à leur proximité immédiate - Les piscines, couvertes ou non, liées à une construction existante - La restauration et l’agrandissement mesuré des constructions existantes et leur extension contiguë sous réserve du respect de la règle de réciprocité par rapport aux activités agricoles (respect des distances d’éloignement) - La création ou l'extension d'abris de jardin ou d'étang sous réserve que la superficie totale de la construction n'excède pas 15 m2 par unité foncière - Les abris isolés nécessaires à l'élevage agricole ou non agricole s’ils sont bardés sur trois côtés maximum - Les constructions et installations, ainsi que les éléments d'infrastructure s'y rapportant : . nécessaires à l'observation et la fréquentation des milieux naturels par le public (sites d'observation, observatoires,...) . ou celles réalisées dans le cadre des actions (scientifiques, pédagogiques,..) de mise en valeur et de découverte de la BRENNE, et compatibles avec les objectifs de développement et de préservation de la Charte du Parc Naturel Régional

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- Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones d’habitat (silo, dépôt de paille, chenil, etc...), sous réserve du respect du Règlement Sanitaire Départemental et/ou de la réglementation sur les installations classées et à condition que les dispositions d’éloignement préconisées par l’Article L 111-3 (règle de réciprocité) du Code Rural soient respectées.

- Les équipements d’infrastructure d’intérêt public liés à la voirie, aux réseaux divers et aux installations d’intérêt général (déchetterie,...) ainsi que les constructions nécessaires à leur fonctionnement (transformateur, pylône, réservoir d’eau potable, poste de détente gaz, station d’épuration, bassin de retenue,...) compatibles avec la vocation de la zone

- Après l’avis des services compétents et observation des réglementations en vigueur : . les campings dits "campings à la ferme" et les aires naturelles de camping

- Les affouillements et exhaussements du sol autorisés au titre de la Loi sur l'Eau, et s’ils correspondent à : . des équipements d'infrastructures, d'intérêt public ou nécessaires à la défense incendie . la construction de retenues colinéaires et d'ouvrages hydrauliques liés à l'activité agricole ou piscicole . la création d'étangs ou de plans d'eau qui sont implantés dans une dépression naturelle et nécessitant la construction d'une digue barrant cette dépression, qui sont pourvus d'un système de vidange et d'un système correct d'évacuation des eaux (accord à obtenir au préalable avec le propriétaire du fond inférieur en application des articles 640 et 641 du Code Civil et avec le propriétaire du fond supérieur), dont la surface en eau est supérieure à 0,5 hectare

- Les carrières autorisées dans le cadre de la réglementation - Les clôtures sont soumises à déclaration de travaux exemptés de permis de construire - Les coupes et abattages d'arbres dans les espaces boisés classés sont soumises à

autorisation

1) Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne justifie d'un passage suffisant aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du Code Civil.

2) Les accès ne seront autorisés que si leurs caractéristiques permettent de satisfaire aux règles minimales de desserte (défense contre l'incendie, protection civile, enlèvement des ordures ménagères) et présentent toutes les garanties de sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic de la voie publique et du trafic.

La réalisation de tout projet peut être subordonnée : . à la création d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l'immeuble à construire. . à la création de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité (notamment dans le cadre d'une division de propriété).

Le nombre des accès sur les voies publiques sera limité dans l'intérêt de la sécurité. A ce titre pourra notamment être exigé toute solution favorisant et préservant l’aménagement et le regroupement des accès comme :

. accès commun aménagé, accès par une voie publique secondaire, voie parallèle de desserte aboutissant à des accès aménagés

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Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l'accès devra être établi sur celle de ces voies où le risque pour la sécurité sera le moindre. En outre, chaque aqueduc consécutif à la création ou à l’aménagement d’un accès doit être sécurisé et conçu de manière à ne pas constituer d’obstacle aggravant en cas de choc (installation de buse de sécurité par exemple).

3) Les voies publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble et être adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.

1) Eau

Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d'eau potable. L’utilisation d’un puits privé, quel qu’en soit l’usage, nécessitera la réalisation d’un double réseau totalement distinct de celui de la distribution publique. Pour les bâtiments comprenant une activité ainsi que pour les piscines, un appareil de disconnection sera obligatoirement installé.

2) Assainissement a) Eaux usées

En l’absence de réseau collectif, toute construction ou installation nécessitant un assainissement devra disposer d’un dispositif d'assainissement autonome efficace et conforme à la réglementation en vigueur et au Schéma d’Assainissement. Une étude sur la méthode d'assainissement autonome à mettre en oeuvre peut être exigée par l’autorité compétente dans le cadre de la réglementation en vigueur. Il est interdit d'évacuer les eaux usées dans le réseau pluvial et réciproquement. Pour les activités particulières des dispositifs de traitement et de prétraitement devront être installés conformément la réglementation en vigueur. La vidange des piscines se fera vers le milieu naturel soit directement soit par le réseau d'eaux pluviales si le réseau est séparatif, mais après neutralisation des excès du désinfectant. b) Eaux pluviales Dans le cas d’évacuation des eaux pluviales vers le domaine public, les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement dans le réseau collecteur prévu à cet effet. En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain.

Intitulé du document : Caractéristiques des terrains

Toute construction ou installation (nouvelle, restauration, extension, ou autres) nécessitant la réalisation d'un assainissement et non raccordable au réseau collectif, pourra se voir imposée, par l’autorité compétente, une superficie minimale de terrain sur la base des contraintes techniques permettant la mise en œuvre d’une méthode d'assainissement autonome efficace et conforme à la réglementation en vigueur et au Schéma d’Assainissement.

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Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Le long de la RD926 : sauf avis contraire du gestionnaire le recul par rapport à l’axe doit être de : . 35 mètres minimum pour les constructions destinées à l'habitation,

. 25 mètres minimum pour les constructions destinées à un autre usage.

Le long des autres voies le recul par rapport à l’axe doit être à 10 mètres minimum.

Les marges de recul ne s’appliquent pas : - aux bâtiments et installations techniques nécessaires à l'exploitation de réseaux publics (E.D.F., Téléphonie, ...) - aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ou aux services publics exigeant leur proximité immédiate.

Pour les travaux de restauration et d'extension contiguë du bâti existant dont l'implantation ne respecte pas le recul réglementaire, le point le plus avancé de la façade existante définira la limite minimale de recul, sauf problèmes de sécurité et/ou de visibilité. Les affouillements et exhaussements du sol autorisés dans la zone en vue de la création d’étang (quelque soit sa destination et son mode d’exploitation), devront être réalisés à une distance minimale de 5 mètres en recul de l’emprise des voies, distance augmentée d’un mètre par mètre de profondeur ou de hauteur de la chaussée (hauteur prise à la vidange, distance mesurée soit à partir de la limite de la nappe d’eau définie par la cote de niveau prise au déversoir soit au pied de la chaussée).

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions peuvent être édifiées sur limites séparatives.

Si elles ne le sont pas, la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence de niveau entre ces deux points sans jamais être inférieure à 3 mètres (L=H/2) (hauteur mesurée à l'égout du toit). Pour les activités particulières cette distance minimale pourra être aggravée par les réglementations en vigueur. Les affouillements et exhaussements du sol autorisés dans la zone en vue de la création d’étang (quelque soit sa destination et son mode d’exploitation) devront être réalisés à 4 mètres minimum des limites séparatives (distance mesurée à partir de la limite de la nappe d’eau définie par la cote de niveau prise au déversoir). En cas de limite matérialisée par un écoulement permanent ou intermittent (fossé, ruisseau,...) l’implantation se fera à 10 mètres du bord de la berge de l’écoulement. Si le cours d’eau à une largeur supérieure à 7,50 mètres, la distance minimale d’implantation sera portée à 35 mètres (distance mesurée à partir de la limite de la nappe d’eau définie par la cote de niveau prise au déversoir).

Intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ou plusieurs propriétés

Les constructions non contiguës doivent être implantées de telle manière que la distance horizontale de tout point du bâtiment à l'autre bâtiment soit au moins égale à la hauteur H mesurée à l’égout du toit du plus grand bâtiment sans jamais être inférieure à 3 mètres (L=H). Pour les activités particulières cette distance minimale pourra être aggravée par les réglementations en vigueur. Les annexes aux constructions d’habitation qui ne nécessitent pas d’éclairement (garages,...), les équipements d'infrastructure d’intérêt public liés à la voirie et aux réseaux divers ainsi que les constructions et installations nécessaires à leur fonctionnement (transformateur, pylône, réservoir d’eau potable, poste de détente de gaz, bassin de retenue, transformateurs E.D.F.,...) pourront être implantées sans tenir compte des règles ci-dessus, mais nonobstant les dispositions de l’article A7 ou tous autres règles de sécurité.

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Néant.

Intitulé du document : Hauteur des constructions

La hauteur des constructions nouvelles à destination d'habitation, mesurés à l'égout du toit par rapport au terrain naturel avant travaux, ne pourra excéder 6,5 mètres. La hauteur de leurs extensions et de leurs annexes ne doit pas dépasser la hauteur des bâtiments existants. La hauteur des abris de jardin, d’étangs et des abris isolés nécessaires à l'élevage agricole et non agricole est limitée à 2,5 mètres mesurés à l'égout du toit par rapport au terrain naturel avant travaux. Il n'est pas fixé de règle de hauteur pour les autres constructions.

L’annexe, attachée au présent règlement et relative à l’aspect extérieur, précise les prescriptions applicables aux différents modes d’utilisation et d’occupation du sol.

Au terme de l’article R111-21 du Code de l’Urbanisme : « Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ».

Ainsi, au terme de la réglementation la qualité d’une opération et son intégration dans les lieux avoisinants, ne peuvent s’apprécier et se comprendre qu’au travers des nouveaux rapports visuels et de fonctionnements créés entre le projet et son environnement. Il convient donc pour une bonne instruction des permis de construire, que la prise en compte des éléments bâtis et naturels, proches et lointains, ainsi que les choix architecturaux retenus soient exposés de façon claire et explicite. Le volet paysager du permis est l’un des éléments du dossier qui permet de rendre compréhensible le parti pris architectural proposé et d’évaluer son insertion. Préalablement à tout projet de construction et afin de préparer l’étape essentielle du dépôt du permis de construire, il est donc fortement recommandé de consulter et de recueillir un avis auprès d’un des services ou organismes de conseil et d’assistance en matière d'architecture : le Service Départemental de l'Architecture et du Patrimoine (SDAP), l’Architecte du Parc Naturel Régional de la Brenne, le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE), les Architecte-Conseil et Paysagiste-Conseil de la Direction Départementale de l'Equipement. Si du fait d'une étude architecturale particulière ou à caractère contemporain affirmé, ou s’il est développé dans le volet paysager un argumentaire précis et motivé tiré du contexte paysager et environnemental proche et lointain, des projets ne respectent pas intégralement les prescriptions annexées au présent règlement, ceux-ci pourront toutefois recevoir exceptionnellement un avis favorable de la part des services instructeurs, après examen conjoint et accord express par l’un des services ou organismes de conseil.

Intitulé du document : Stationnement des véhicules

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des usagers des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.

Pour les constructions à destination d'habitation il doit être aménagé au moins une place de stationnement par logement sur la parcelle.

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Dans le cas de construction en retrait de l’alignement, les parties de parcelles donnant sur la voie publique libres de toute construction ou installation et non utilisées pour le stationnement, doivent être aménagées en espaces verts et convenablement entretenues. Les bâtiments agricoles seront accompagnés de plantation d'arbres de hautes tiges d'essences locales. La végétation existante en périphérie des étangs devra être préservée au maximum. Lors de la création, la végétation existante et en particulier les arbres devront être enlevés dans la partie destinée à être mise en eau. Il sera interdit de faire des plantations arbustives sur la crête de la digue. Les espaces boisés figurant au plan de zonage sont classés à conserver et soumis au régime des articles L 130-1 et suivants du Code de l'Urbanisme, tout changement d'affectation du sol ainsi que les défrichements sont strictement interdits, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation.

Intitulé du document : Possibilités maximales d'occupation du sol

Il n'est pas fixé de Coefficient d’Occupation des Sols (COS) dans l'ensemble de la zone.

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P.L.U. de SAINTE-GEMME

CHAPITRE III - REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE N

Caractère de la zone N : Zone naturelle et forestière, équipée ou non, qu'il convient de protéger en raison de la qualité des milieux naturels, des paysages, des sites, de leur intérêt esthétique et écologique, de leur caractère d'espaces naturels, et de l'existence d'une exploitation forestière Le sous-secteur Nh correspond aux constructions éparses existantes en zone A, constructions qui présentent un intérêt architectural ou patrimonial, et pour lesquelles sont admis, sous conditions, la restauration, l’extension et le changement de destination.

Champ d'application territorial du plan Le présent règlement s'applique à la totalité du territoire de la commune de SAI

NTE GEMME.

Portée respective du règlement à l'égard des autres législations relatives à l'occupation des sols

Sont et demeurent notamment applicables au territoire communal :

1- Les articles R111-2, R111-3-2, R111-4, R111-14-2, R111-15 et R 111-21 du Code de l'Urbanisme

2- Les servitudes d'utilité publique.

Division du territoire en zones Le territoire couvert par le plan d'occupation des sols est divisé en : - La zone Urbain

e : Ua, Ub et Uc. - La zone à urbaniser : Aua, Aub et AUe. - La zone Agricole : A. - La zone Naturelle : N et Nh. Les plans comportent aussi les emplacements réservés aux équipements publics, les espaces boisés classés à protéger et les sentiers pédestres à conserver.

Adaptations mineures Les dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones peuvent faire l'objet d'ad

aptations mineures uniquement. Par adaptations mineures, il faut entendre des assouplissements qui peuvent être apportés à l'application stricte de certaines règles d'urbanisme sans aboutir à un changement de type d'urbanisation et sans porter atteinte aux droits des tiers. En vertu de l'article L123-1 du Code de l'Urbanisme, ces adaptations mineures doivent être rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Sentiers pédestres à conserver Les voies et cheminements figurant au plan de zonage sous la légende sentiers pédestres s

ont à conserver.

Dispositions relatives aux lotissements approuvés depuis plus de 10 ans Lorsque le plan local d’urbanisme est approuvé,

les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. Seules subsistent les règles du plan d'occupation des sols à moins qu'une majorité de colotis n'ait demandé et obtenu le maintien de ces règles (articles L3152-1, R315-44-1, R315-45 et R315-46 du Code de l'Urbanisme).

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P.L.U. de SAINTE-GEMME

CHAPITRE I - REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE U

Caractère de la zone U : c’est une zone urbaine mixte, avec notamment de l’habitat, du commerce, des services et de l’artisanat. Les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elle comprend : - le secteur Ua, caractérisant la partie centrale du Bourg, - des secteurs Ub, correspondant aux zones d'urbanisation diffuse plus faiblement équipées de la périphérie du Bourg et de certains villages, - un secteur Uc, à vocation sportif, culturel, touristique ou de loisirs en limite du Bourg.