Zone UA

Intitulé du document : / Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité

Article 1 : Destinations et sous-destinations autorisées, soumises à conditions particulières ou interdites

Destinations Sous-destinations

Autorisation UA1

Autorisation UA2

Exploitation agricole et forestière

Habitation

Exploitation agricole

Exploitation forestière Logement

Hébergement Artisanat et commerce de

détail

Seuls sont autorisés les travaux de réhabilitation et

de mise aux normes des bâtiments agricoles

Seuls sont autorisés :

• les nouveaux entrepôts

ou bâtiments agricoles

dans le cadre d'un

changement d'affectation

d'une ou plusieurs

construction(s)

déjà

existant(s) à la date

d'approbation du PLU, et

à condition qu'il n'y ait

pas d'extension

• les extensions ou mises

aux normes de bâtiments

agricoles existants à la

date d’approbation du

PLUi

• les

nouvelles

constructions agricoles si

elles intègrent un local

commercial destiné à la

vente des produits et s’il

ne

s’agit

pas

d’installations classées

pour la protection de

l’environnement (ICPE)

Non

Oui

Oui, à condition de ne pas engendrer de risques et de nuisances incompatibles avec le caractère de la zone (bruits,

trépidations, odeurs…) et d’être d’une surface de vente inférieure à 300 m²

Destinations Sous-destinations

Autorisation UA1

Autorisation UA2

Restauration

Oui

Commerce de gros

Oui

Commerce et activités de

Activité de service où

service

s'effectue

Oui

l'accueil d'une

clientèle

Hôtels

Autre

Oui

hébergement

touristique

Cinéma

Oui

Non

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux

techniques et

industriels des

administrations

publiques et

assimilés

Équipements

d’intérêt collectif Établissements

Oui

et services

d'enseignement,

publics

de santé et

d'action sociale

Salles d'art et de spectacles

Équipements sportifs

Autres équipements recevant du

public

Lieu de culte

Industrie

Seules sont autorisées les extensions des industries existantes à la date d’approbation du PLUi.

Destinations Sous-destinations

Autorisation UA1

Autorisation UA2

Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Entrepôt

Uniquement dans le cadre d’une mise aux normes d’une construction existante ou d’un changement d’affectation

Bureau

Oui

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Oui

Centre de

congrès et

Oui

Non

d'exposition

Autres usages, affectations des sols et types d’activités interdits

Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

• les installations classées pour la protection de l’environnement • les campings, stationnements de caravanes constituant un habitat permanent,

garages collectifs de caravanes, les habitations légères de loisirs, • les dépôts de véhicules à l’air libre, • les décharges ainsi que les dépôts à l’air libre, • l’ouverture de carrières.

Autres usages, affectations des sols et types d’activités autorisés sous conditions :

En plus des destinations listées précédemment, sont autorisés :

• Les affouillements et exhaussements du sol, à condition d'être indispensables aux opérations d’archéologie préventives prescrites par l’administration, ainsi que pour la réalisation des types d’occupation ou d’utilisation autorisés ;

• Les déblais, remblais nécessaires aux travaux visés par le permis de construire.

Intitulé du document : Volumétrie et implantation des constructions

3.1 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques En secteur UA1 : Les constructions doivent être implantées à l’alignement des voies et emprises publiques.

En secteur UA2 : Les constructions doivent être implantées à l’alignement de fait, pour tenir compte des caractéristiques dominantes du bâti environnant et assurer la continuité ou le rythme du front bâti. En l’absence d’alignement de fait, les constructions doivent s’implanter en fonction de l’implantation dominante des constructions existantes du même côté de la voie. Dans ce cas, la construction doit s’aligner selon cette implantation dominante, pour favoriser une meilleure continuité des volumes.

Pour les secteurs UA1 et UA2, la règle générale d’implantation ne concerne pas :

• les équipements et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif à condition que leur destination suppose une implantation différente pour répondre à des besoins de fonctionnalité ou de sécurité et que l'implantation projetée ne porte pas atteinte au cadre bâti ou à l'environnement naturel,

• les projets d’extension et de surélévation, les constructions en second rang, ainsi que les parcelles dites en drapeau.

3.2 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les constructions doivent s’implanter sur au moins une des limites séparatives latérales.

En cas de retrait, une distance d’au moins 3 m doit être observée vis-à-vis de la limite.

3.3 Implantation des constructions sur une même propriété Non réglementé

Intitulé du document : 3.4 Emprise au sol

En secteur UA1 : non réglementé.

En secteur UA2 : L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 70% de la surface de chaque unité foncière.

3.5 Hauteur des constructions En secteur UA1 : La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 m à l’égout du toit et 14 m au faîtage ou au point le plus haut (hors édicules techniques).

En secteur UA2 : La hauteur maximale des constructions est fixée à 6 m à l’égout du toit et 9 m au faîtage ou au point le plus haut (hors édicules techniques).

En secteurs UA1 et UA2 : La hauteur des constructions devra se référer aux constructions avoisinantes, pour tenir compte des caractéristiques dominantes du bâti environnant et assurer la continuité ou le rythme du front bâti. En cas de constructions mitoyennes de hauteur différentes, il conviendra de se référer au bâti le plus haut.

4.1 Caractéristique des façades, des toitures et des clôtures Pour les annexes, l'intégration au volume principal est à rechercher et l'unité architecturale à préserver.

Les mouvements de terre créant un relief artificiel en surélévation apparente par rapport au sol naturel sont interdits sauf en cas de contraintes techniques ou naturelles avérées.

Les façades

A l’exception des matériaux naturels laissés dans leur teinte d’origine (bois, brique ou pierre par exemple), les enduits de façades présenteront des teintes rompues (c’est-à-dire l’inverse des couleurs vives et du blanc pur).

L’ensemble des appareils techniques (pompe à chaleur, climatisation par exemple), à l’exception des appareils ayant recours à l’énergie solaire, doit se situer sur les façades et parties de parcelles non visibles depuis la rue, ou bien être dissimulés.

Le traitement des façades secondaires ou des bâtiments annexes doit s’harmoniser avec la construction principale.

L’emploi de matériaux de récupération pour les constructions d'abris de jardin devra conduire à un aspect fini et qualitatif.

Les Isolations Thermiques par l'Extérieur doivent avoir une finition enduite sauf en cas de bardage bois.

Toiture Les toitures des constructions principales ayant façade sur rue présenteront leur faîtage principal parallèlement à la façade principale sur rue, hormis dans le cas d’impossibilité technique ou pour renforcer l’ensoleillement de la construction. Cette disposition ne s’applique pas aux annexes, accolées ou non à la construction principale.

Pour la partie des toitures donnant sur le côté visible de la rue, les dispositifs ayant recours à l’énergie solaire sont autorisés à condition qu’ils soient directement intégrés dans la toiture, selon la même pente.

Les toitures monopentes sont autorisées uniquement pour les extensions et les annexes. Pour les autres constructions, une inclinaison minimale de 20° sera réalisée pour les différents pans de la toiture. Des pentes de toitures plus faibles pour les annexes sont autorisées.

Ouvertures Les volets roulants posés en saillie sur la façade sont interdits pour les constructions neuves ;

Les caissons de volet roulant posés en saillie sur la façade sont interdits pour les constructions neuves ;

Les encadrements feront l'objet d'un traitement qualitatif, et ne devront pas dénoter avec le reste de la construction ;

Dans le cas de travaux de rénovation de constructions existantes à la date d'approbation du PLUi, les encadrements de portes et de fenêtre en pierre, éléments sculptés et clefs de voûte datées devront être conservés et laissés apparents.

Clôtures Règles générales :

• Hauteur maximale : 1,50m ; • Les clôtures devront permettre la circulation de la petite faune ; • Les plaques d'aspect béton sont interdites ; • L'usage d'espèces invasives pour les haies est interdit ; • Pour les haies, une diversité d'essences sera recherchée.

Règles alternatives :

Dans le cas de clôtures situées en continuité de murs en pierre traditionnels, la règlementation ne s'applique pas et la clôture devra être réalisée en continuité du mur existant, afin de permettre une homogénéité de hauteur et de matériau utilisé, l’objectif étant de concourir à une insertion harmonieuse dans l’environnement immédiat.

Composition d’une clôture sur rue :

• Soit muret de 1m maximum ; • Soit muret de 1m maximum, hors dispositif à claire voie ; • Soit un grillage ; • Soit un grillage doublé d'une haie vive.

Composition d’une clôture en limites séparatives : Voir dispositions communes à toutes les zones.

Pour les extensions et aménagements des constructions existantes

En cas de non-respect des normes définies ci-dessus, il sera recherché une cohérence avec la construction initiale.

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Non réglementé.

Aménagement des devantures (commerce et services) Les compositions des devantures doivent tenir compte de la composition architecturale de la façade. La symétrie éventuelle d’une façade d’immeuble devra être retrouvée dans la composition de la devanture.

Lorsqu’une même devanture s’étend sur plusieurs façades distinctes, elle doit être décomposée en autant de séquences.

Les devantures dépassant la hauteur du rez-de-chaussée sont proscrites, sauf lorsque cela correspond à une typologie caractéristique de la rue ou à la composition architecturale de l’édifice.

4.2 Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales Voir dispositions communes à toutes les zones.

Intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Les espaces libres de toute construction doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et participant à l’amélioration du cadre de vie, à la gestion de l’eau pluviale et au maintien d’espaces fonctionnels pour la biodiversité.

Il sera planté au minimum un arbre ou un bosquet pour 300 m² de terrain.

En limite séparative de fond de parcelle pour les espaces jouxtant des zones naturelles et agricoles, la frange doit être traitée de manière paysagère et disposer d’une haie plantée et arborée sur cet espace.

Les plantations existantes seront maintenues ou remplacées par des plantations locales en nombre équivalent, hormis pour les résineux ou la replantation à l’identique n’est pas imposée.

Pour ces espaces, le choix des essences doit être lié au caractère de l’espace (dimension, vocation). Les espèces végétales envahissantes (de type Renouée du Japon, Griffe de Sorcière, Berce du Caucase, etc.) sont interdites. L’utilisation d’essences locales est

imposée en cas de plantations de haies vives, doublées ou non d’un grillage. Elle sera à privilégier dans tous les autres cas.

Il sera recherché une valorisation des végétaux existants notamment les arbres de haute tige et arbustes.

Un traitement perméable des voiries, des dessertes et des aires de stationnement doit être privilégié (sablage, dallage, pavage …) aux bitumes et enrobés. Les places de stationnement devront être végétalisées à hauteur de 1 arbre, ou un bosquet pour 6 places de stationnement.

5.2 Part minimale de surfaces non imperméabilisées Pour toutes les occupations et utilisations du sol autorisées à l’article 1 de la présente zone, hors constructions nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics :

• En secteur UA1, 5 % de la surface de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts en appliquant les coefficients de végétalisation de la manière suivante : o 1 pour les espaces verts de pleine terre ; o 0,6 pour les toitures végétalisées ; o 0,4 pour les surfaces semi-ouvertes (pavés drainants, revêtements semi-perméables, parkings perméables…) ; o 0 pour les surfaces imperméabilisées.

• En secteur UA2, 15 % minimum de la surface de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts de pleine terre.

• Pour les constructions nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics, dans les secteurs UA1 et UA2, 5 % de la surface de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts.

Voir dispositions communes à toutes les zones.

urbaines indus

DISPOSITIONS GENERALES

4/ Règlement écrit

Arrêté par délibération en date du

18 février 2025

Approuvé par délibération en date du

16 décembre 2025

Rapport de présentation

SOMMAIRE Chapitre 1 : Dispositions générales et lexique .....................................................................5 Mode d’emploi du règlement..............................................................................................5 Composition du règlement graphique (plan de zonage).................................................6 Dispositions au sein des périmètres d’orientation d’aménagement et de programmation ....................................................................................................................7 Les adaptations mineures ...................................................................................................7 Définitions et précisions sur l’application des règles .......................................................8 Chapitre 2 : Dispositions communes à toutes les zones .................................................. 21 Section 1 / Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ...... 21 Section 2 / Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 32 Section 3 / Equipement et réseaux ................................................................................. 42 ZONE UA................................................................................................................................. 47 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 47 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 50 Section 3/ Equipement et réseaux .................................................................................. 56 ZONE UB................................................................................................................................. 57 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 57 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 60 Section 3/ Equipement et réseaux .................................................................................. 65 ZONE UC................................................................................................................................. 66 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 66 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 69 Section 3/ Equipement et réseaux .................................................................................. 73 ZONE UE ................................................................................................................................. 74 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 74 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 77 Section 3/ Equipement et réseaux .................................................................................. 79

ZONE UH ................................................................................................................................ 80 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 80 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 83 Section 3/ Equipement et réseaux .................................................................................. 86

ZONE 1AU............................................................................................................................... 88 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 88 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ......................................................................................................................... 92 Section 3/ Equipement et réseaux .................................................................................. 97

ZONES 2AU, 2AUT, et 2AUe.................................................................................................. 98 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ....... 98 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ....................................................................................................................... 101 Section 3/ Equipement et réseaux ................................................................................ 103

ZONE A ................................................................................................................................. 105 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ..... 105 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ....................................................................................................................... 109 Section 3/ Equipement et réseaux ................................................................................ 112

ZONE N ................................................................................................................................. 114 Section 1/ Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ..... 114 Section 2/ Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ....................................................................................................................... 120 Section 3/ Equipement et réseaux ................................................................................ 124 I. Liste des emplacements réservés ........................................................................ 126 II. Liste des éléments de patrimoine bâti à préserver ................................................ 128 III. Liste des Espaces Paysagers Protégés ..................................................................... 132

Dispositions générales et

lexique

Chapitre 1 : Dispositions générales et lexique

Mode d’emploi du règlement

Les dispositions du règlement sont applicables à l’ensemble des zones du territoire de la Communauté de Communes du Bassin de Joinville en Champagne, à l’exclusion du périmètre du Site Patrimonial Remarquable (SPR) de la ville de Joinville.

Le règlement (écrit et graphique) est divisé en plusieurs zones et secteurs :

Zones urbaines :

• UA1 : secteur de centre-ville • UA2 : secteur de centre-bourg • UB : secteur d’habitat individuel • UC : secteur d’habitat collectif • UE : secteur d’activités économiques et commerciales • UEc : secteur d’activités économiques et commerciales du Rongeant • UEi : secteur d’activités industrielles • UH : secteur de hameaux

Zones à urbaniser :

• 1AU : zones à urbaniser à vocation mixte ou d’habitat • 1AUE : zone à urbaniser à vocation d’activité et/ou d’équipement • 1AUEpi : zone à urbaniser à vocation d’activité liée au projet Parc’ Innov • 1AUT : zone à urbaniser à vocation d’activité touristiques • 1AUYc : zone à urbaniser à vocation d’activités liée au centre de stockage Cigéo • 2AU : zone à urbaniser après procédure de modification ou révision du PLUi • 2AUE : zone à urbaniser à vocation économique après procédure de modification

du PLUi • 2AUT : zone à urbaniser à vocation touristique après procédure de modification

du PLUi

Zones agricoles :

• A : zone agricole principale

Zones naturelles :

• N : zone naturelle • Na : secteur de « cours d’eau et ripisylve » • Nc : secteur de châteaux • Nca : secteur de carrières

• Ne : secteur d’équipements • Nj : secteur de jardins • Nl : secteur de loisirs • Nt : secteur touristique • N Stecal : Secteur de Taille et de Capacité Limitée en zone naturelle

o Nstecal1 : Dommartin-le-Saint-Père o Nstecal2 : Arnancourt

À chacune de ces zones délimitées au plan de zonage, s’applique un règlement défini dans les dispositions communes à toutes les zones et dans les dispositions spécifiques à chacune des zones. Le règlement comprend également des annexes précisant la liste des emplacements

réservés, des éléments de paysage, sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre

écologique.

Afin de procéder à une lecture complète des droits à construire pour une parcelle, il convient de se référer à la fois aux dispositions communes à toutes les zones (les règles inscrites dans ce chapitre s’appliquent à toutes les parcelles), ainsi qu’à la règlementation spécifique de la zone à laquelle la parcelle appartient.

Composition du règlement graphique (plan de zonage)

La partie graphique du règlement comprend plusieurs éléments :

• Limites de zones et de secteurs

• Emplacements réservés

• Bâtiments pouvant faire l’objet d’un changement de destination (en zone A ou N) ;

• Espaces boisés classés

• Éléments de paysage, sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre culturel

(petit patrimoine, alignements d’arbres, arbres remarquables, espaces paysagers

protégés)

• Éléments de paysage, sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre

écologique :

o Boisements à protéger

o Zones humides à protéger

o Haies à protéger

o Mares à protéger

• Secteurs situés à moins de cinq cents mètres d'une gare : réduction des obligations

en matière de stationnement ;

• Cheminements doux à créer ou à conserver ;

• Secteurs protégés en raison de la richesse du sol ou du sous-sol.

Dispositions au sein des périmètres d’orientation d’aménagement et de programmation

Les constructions, installations et aménagements projetés au sein de ces périmètres doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) applicables.

Les dispositions du règlement sont également applicables au sein des périmètres soumis à OAP. Il doit être fait une application cumulative des OAP et du règlement.

Les adaptations mineures

Conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies au PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

La reconstruction à l’identique des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans

Conformément au Code de l’urbanisme, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée nonobstant toute disposition règlementaires contraire, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.

Peut également être autorisé, sauf dispositions contraires du présent règlement et sous certaines conditions, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Définitions et précisions sur l’application des règles

Accès

L’accès est une ouverture sur la voie, qui peut comporter un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur fond voisin reliant la construction à la voie. Il peut être éventuellement obtenu par application de l’article 682 du Code civil.

Acrotère

Élément de la façade consistant en des rebords pleins situés au-dessus du niveau de la toiture.

Affouillement et exhaussement du sol

Excavation ou élévation du niveau du sol naturel par déblai ou remblai.

Alignement

L’alignement est la limite du domaine public ou privé ou d’emprise publique au droit des propriétés riveraines. L’alignement de la voie à prendre en compte est celui projeté s’il existe un emplacement réservé.

Alignement de fait

Assimilable à la notion de front bâti, l’alignement de fait est un alignement continu de façades implantées de façon homogène. Il peut être implanté à l’alignement de la voie ou en retrait de celle-ci.

Annexe

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Nécessairement installée au sein de la même unité foncière, elle doit être implantée selon un éloignement de 50 mètres maximum avec la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale.

Sont considérées comme des annexes, les constructions d'une surface de plancher inférieure à 80 m², d'une hauteur totale inférieure à 4,5 mètres. L’annexe a la même destination que la construction principale.

Arbre à grand, moyen, et petit développement

Arbre à grand développement : Espèce d’arbre dont la hauteur atteint au moins 15 mètres à l’âge adulte. (Lorsque le règlement impose la plantation d’arbres à grand développement, leur tronc doit avoir, à 1 mètre au-dessus du sol, une circonférence de 30-35 centimètres.).

Arbre à moyen développement : Espèce d’arbre dont la hauteur atteint entre 8 et 15 mètres à l’âge adulte. (Lorsque le règlement impose la plantation d’arbres à moyen développement, leur tronc doit avoir, à 1 mètre au-dessus du sol, une circonférence de 30-35 centimètres).

Arbre à petit développement : Espèce d’arbre dont la hauteur est inférieure à 8 mètres à l’âge adulte.

Attique

Étage supérieur d’un bâtiment, réalisé au-dessus de l’acrotère, et dont les murs extérieurs sont en retrait par rapport aux murs extérieurs des niveaux inférieurs.

Coefficient de biotope

Le règlement impose de conserver une part minimale de surfaces non imperméabilisées, dite « éco-aménageable », afin de contribuer au maintien de la biodiversité et d’optimiser la gestion des eaux pluviales. Le coefficient de biotope s’applique sur une surface de référence : le terrain d’assiette du projet. Il est la résultante du coefficient d’espaces verts imposé en pleine terre, auquel s’ajoute le coefficient d’espaces verts complémentaires dont la nature peut variée sur le projet (espaces verts sur dalle, murs ou toiture végétalisée, …).

Coefficient de Biotope = % minimum en Espaces Verts de Pleine terre + % en Espaces verts complémentaires

Exemple : Pour un terrain de 1000 m² et une règle imposant 40% d’espaces verts dont la possibilité de décomposer en 30% d’espaces de pleine terre (donc 300 m²) et 10% d’espaces verts complémentaires (donc 100 m²), les aménagements proposés ci-dessous respectent tous les deux la règle :

Solution n°1 > Espaces de pleine terre = 300 m² > Espaces complémentaires (100 m²) = •90 m² d’espaces en plein terre (coef 1) •25 m² de cheminement doux (coef 0,4) (90m² x1) +(25m² x0,4) = 100 m²

DISPOSITIONS GENERALES

Solution n°2 > Espaces de pleine terre = 300 m² > Espaces complémentaires (100 m²) = •30 m² de cheminement doux (coef 0,4) •70 m² de parking perméable comprenant une épaisseur de terre végétale supérieur à 80 cm (coef 0,4) •100 m² de toiture végétalisée (coef 0,6)

(30 m² x 0,4) + (70 m² x 0,4) + (100 m² x0,6) = 100 m²

Construction

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.

Construction existante

Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Construction principale

Bâtiment ayant la fonction principale dans un ensemble de constructions.

Élément de façade

On définit par élément de façade toute partie de façade soit en décrochement d'au moins 80 cm par rapport à une autre partie de façade, soit formant un angle avec une autre partie de façade. La hauteur d'un élément de façade est mesurée à partir du niveau du sol naturel du fond voisin en limite séparative au droit de cet élément, jusqu’au point le plus haut de cet élément.

Emplacement réservé

Pour élargissement ou création de voie publique communale, équipement public, ouvrage public ou installation d’intérêt général.

En application de l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme, les documents graphiques du règlement délimitent des emplacements réservés sur des terrains sur lesquels est interdite toute construction ou aménagement autre que ceux prévus par le document d’urbanisme (équipement public, ouvrage public ou installation d’intérêt général, espace vert public, voirie publique).

Emprise au sol

L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature, les marquises et les auvents sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Emprise publique

L’emprise publique correspond à un espace d’usage public (public ou privé). Constituent ainsi des emprises publiques les voies, les places, cours urbaines, parvis, mails, jardins publics et parcs publics, voies ferrées, les lignes de tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les chemins piétons, les voies vertes, les pistes cyclables, etc.

Espace libre

Les espaces libres sont les espaces ne comportant aucun ouvrage au-dessus du sol du projet. Ils comprennent : des espaces minéraux (allées, cours, esplanades, coursives, espaces sous marquises), des jardins, des éléments techniques à la condition qu’aucun bâti ou édicule ne leur soient associés, des places de stationnement.

Espaces verts de pleine terre

Les espaces de pleine terre correspondent aux surfaces des espaces libres* ne comportant aucune construction, installation, ni aucun ouvrage, en surélévation comme en sous-sol, permettant la libre et entière infiltration des eaux pluviales.

Ces espaces sont majoritairement d’un seul tenant. En outre, les espaces de pleine terre constituent des éléments structurants de la composition d’ensemble du projet.

L’intégralité de la surface des espaces verts de pleine terre est obligatoirement végétalisée et plantée, à l’exclusion de tout autre traitement même perméable.

Leur traitement végétal privilégie une composition utilisant la palette des quatre strates

de végétation (arborée, arbustive, buissonnante et herbacée) de façon diversifiée et

équilibrée, en respectant le rythme des saisons.

Espaces verts complémentaires

Les espaces verts complémentaires sont des espaces dont la nature peut varier, selon les possibilités de végétalisation existantes sur chaque terrain. Les espaces verts complémentaires permettent de répondre à la végétalisation de la parcelle et/ou du bâtiment de multiples façons, offrant plus de souplesse dans les projets.

En fonction de la nature des espaces, des exigences minimales sont fixées notamment en fonction de la nature du substrat pour assurer la rétention/infiltration de l’eau à la parcelle et pour garantir un bon potentiel de stratification végétale davantage favorable à la biodiversité (strate herbacée, arbustive ou arborée).

Ainsi, l’étendue de la surface des espaces verts complémentaires est calculée en fonction de la nature des substrats utilisés, pondérée à l’appui des coefficients suivants :

> 1 pour les espaces verts de pleine terre ; > 0,6 pour les toitures et façades végétalisées ; > 0,4 pour les surfaces semi-ouvertes (pavés drainants, revêtements semi-perméables, parkings perméables …) ; > 0 pour les surfaces imperméabilisées.

Essences locales

Les essences locales correspondent aux plantations d’espèces végétales indigènes adaptées au contexte géographique et climatique régionale et qui représentent donc un intérêt écologique.

Extension

L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

Façade

Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Faîtage

Ligne de jonction supérieure de deux pans de toiture inclinés suivant des pentes opposées.

Gabarit

Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

Hauteur

La hauteur des constructions est mesurée à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l’objet d’une demande de permis de construire, jusqu'au point le plus élevé de la construction (faîtage, acrotère). Les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures sont exclues de ce calcul, ainsi que les dispositifs de production d’énergie renouvelable.

Cas des terrains en pente : En cas de terrain dont la pente est supérieure à 2%, les constructions devront s’inscrire entre le terrain naturel existant avant travaux et une ligne parallèle à ce dernier, positionnée à la hauteur maximale indiquée dans le règlement.

Limites séparatives

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

Limites séparatives latérales

Les limites séparatives latérales sont les limites du terrain qui aboutissent directement à la voie, soit en ligne droite, soit selon une ligne brisée (décrochements, coudes).

Limites de fond de parcelle

La limite de fond de parcelle correspond à la limite autre que l’alignement et les limites séparatives latérales. Un terrain d’angle n’a pas de limite de fond mais une ou des limites séparatives latérales. Pour les terrains de forme quadrilatère, est dénommée fond de parcelle, la limite du terrain opposée à celle par laquelle s’effectue l’accès principal à la construction. Dans les autres cas, le fond de parcelle est constitué par la limite opposée la plus éloignée de celle

supportant cet accès principal, à l’exception des terrains de forme triangulaire pour lesquels il n’y a pas de fond de parcelle.

Logements locatifs sociaux

Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont :

1° Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

2° Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;

[…]

4° Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale et des centres d'accueil pour demandeurs d'asile mentionnés, respectivement, aux articles L. 345-1 et L. 348-1 du Code de l'action sociale et des familles. Les lits des logements-foyers et les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale et des centres d'accueil pour demandeurs d'asile sont pris en compte dans des conditions fixées par décret. Dans les foyers d'hébergement et les foyers de vie destinés aux personnes handicapées mentales, les chambres occupées par ces personnes sont comptabilisées comme autant de logements locatifs sociaux dès lors qu'elles disposent d'un élément de vie indépendante défini par décret ;

5° Les terrains locatifs familiaux en état de service, dans des conditions fixées par décret, destinés à l'installation prolongée de résidences mobiles dont la réalisation est prévue au schéma départemental d'accueil des gens du voyage et qui sont aménagés et implantés dans les conditions prévues à l'article L. 444-1 du Code de l'urbanisme ;

6° Les logements du parc privé faisant l'objet d'un dispositif d'intermédiation locative qui sont loués à un organisme agréé en application de l'article L. 365-4 du présent code pour exercer des activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale en vue de leur sous-location, meublée ou non, à des personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1, sous réserve que le loyer pratiqué au mètre carré par l'association soit inférieur ou égal à un montant défini par arrêté du ministre chargé du logement.

Matériaux biosourcés

Les matériaux biosourcés sont les matériaux issus de la biomasse d’origine végétale ou animale dont l’utilisation permet de limiter l’empreinte écologique de la construction, comme par exemple : - Isolants (laines de fibres végétales ou animales, de textile recyclé, ouate de cellulose, chènevotte, anas, bottes de paille, etc.), - Mortiers et bétons (béton de chanvre, de bois, de lin, etc.), - Panneaux (particules ou fibres végétales, paille compressée, etc.), - Matériaux composites plastiques (matrices, renforts, charges), par exemple.

Mur pignon

Mur perpendiculaire à la façade principale.

Mutualisation

La mutualisation consiste en la réalisation d’un seul parc de stationnement, commun à plusieurs opérations de construction et/ou à plusieurs destinations de constructions. Les places répondant aux besoins de plusieurs opérations de construction et/ ou d’usages différents (bureaux, logements, commerces…) sont ainsi regroupées, mutualisées, dans un seul parc de stationnement (parking non cloisonné avec accès communs) avec une gestion unique.

Opération d’aménagement d’ensemble

Une opération d’aménagement d’ensemble peut concerner une demande de permis groupé sur plusieurs propriétés, un permis d’aménager par lotissement, une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté), une AFU (Association Foncière Urbaine), du moment que cela concerne l’ensemble du secteur sur lequel le PLUi impose l’aménagement d’ensemble.

Propriété / unité foncière

Lot de propriété d’un seul tenant composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

N.B. : Deux propriétés appartenant à un même propriétaire, situées de part et d'autre d'une voie publique constituent deux propriétés.

Saillie

On appelle saillie toute partie ou élément de construction qui dépasse le plan de façade d’une construction.

Surface de plancher (SDP)

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,

• des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs, • des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80

mètre, • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules

motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres, • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou

pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement

d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets, • des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune, • d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent s'il y a lieu de l'application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Toiture végétalisée

Une toiture végétalisée correspond à une toiture recouverte de végétation (sédums, graminées, vivaces, arbustes, …).

Unité foncière

Parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires.

Voies ou emprises publiques

La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, les fossés et talus la bordant.

L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public.

Dispositions communes à toutes

les zones

Chapitre 2 : Dispositions communes à toutes les zones

Section 1 / Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité

Article 1 : Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

1.1 Destinations et sous-destinations :

Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 a conduit à une redéfinition des destinations des constructions avec la création de sous-destination. Les articles 1 et 2 de chaque zone précisent les destinations et sous destinations autorisées ou soumises à conditions. Le tableau ci-dessous permet de définir plus précisément ces destinations et sous destinations d’un point de vue du Code de l’urbanisme.

Destinations

Exploitation agricole et forestière

Habitation

Sous-destinations

Définitions (arrêté du 10 novembre 2016, décret n° 202078 du 31 janvier 2020 et arrêté du 22 mars 2023 modifiant la liste des sous-destinations des constructions pouvant

être réglementées par les plans locaux d’urbanisme)

Exploitation agricole

Constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au stockage du matériel, des récoltes et à l'élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dans les conditions définies au II de l'article L. 151-11 du Code de l'urbanisme.

En revanche, il ne peut, en aucun cas, s’agir de logements dédiés aux exploitants, à leur famille ou à leurs salariés. Ceuxlà sont rattachés à la sous-destination « Logement* ».

Exploitation forestière

Cette sous-destination recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière. Elle recouvre notamment les maisons forestières et les scieries.

Logement

Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». Elle recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

Sous-destinations

Définitions (arrêté du 10 novembre 2016, décret n° 202078 du 31 janvier 2020 et arrêté du 22 mars 2023 modifiant la liste des sous-destinations des constructions pouvant

être réglementées par les plans locaux d’urbanisme)

Cette sous-destination intègre, sans les distinguer, tous les statuts d’occupation : propriétaire, accédant, locataire, occupant à titre gratuit, et tous les logements quel que soit leur mode de financement. (…)

• Les « résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs » (par exemple les yourtes) ;

• Les chambres d’hôtes au sens de l’article D324-13 du Code du tourisme, c’est- à-dire limitées à cinq chambres pour une capacité maximale de 15 personnes ;

• Les meublés de tourisme dès lors qu’ils ne proposent pas de prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l’article 261D du Code général des impôts, c'est-à-dire au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle. Pour l’application de l’arrêté, les gîtes sont considérés comme des meublés de tourisme.

Constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service : les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

Hébergement

Elle regroupe les hébergements assurant les mêmes fonctions et visant le même public, mais à vocation commerciale (résidences étudiantes avec services para-hôtelier).

Elle comprend également les centres d’hébergement d’urgence, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) et les centres d’accueil des demandeurs d’asile (CADA).

Est exclue de cette sous-destination toute construction qui répond aux critères précités et qui présente un caractère touristique.

Commerce et activités de

service

Artisanat et commerce de

détail

Restauration Commerce de

gros

Activité de service avec accueil d'une

clientèle

Hôtels

Constructions destinées aux activités artisanales de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, les constructions commerciales avec surface de vente destinées à la présentation ou à l'exposition de biens et de marchandises proposées à la vente au détail à une clientèle, ainsi que les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique.

Cela recouvre tous les commerces de détail, notamment les épiceries, les supermarchés, les hypermarchés, les points permanents de retrait par la clientèle, d'achats au détail commandés par voie télématique, ou organisés pour l'accès en automobile. Cette sous-destination inclut également l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens, tels que les boulangeries, les charcuteries, les poissonneries ainsi que l'artisanat avec une activité commerciale de vente de services : cordonnerie, salon de coiffure… L’activité artisanale peut se définir en application de l’article 19 de la loi n°96-603 du 5 juillet 1996 modifié par l’article 45 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015.

Constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d'une clientèle. Cette sous-destination n’inclut pas la restauration collective qui constitue une prestation proposée aux salariés / usagers d’une entreprise d’une administration ou d’un équipement.

Constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle. Elle inclut les constructions destinées à la vente entre professionnels (METRO, fournisseurs, grossistes en rez-de-chaussée de ville…).

Constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services, notamment médicaux, et accessoirement la présentation de biens. Elle inclut les constructions où s’exercent une profession libérale (avocat, architecte, médecin) et celles permettant l’accomplissement de prestations de service fournies à des professionnels ou à des particuliers (assurances, banques, agences immobilières, agences de location de véhicules, les magasins de téléphonie mobile, les « showrooms », salles de sports privées, les spa…).

Les espaces de travail partagés (co-working) peuvent aussi être rattachés à cette sous-destination. En revanche, les sièges bancaires, par exemple, sont exclus de cette sous-destination car leur fonctionnement ne repose que minoritairement sur l’accueil d’une clientèle. Ils sont rattachés à la sous-destination « Bureau ».

Constructions destinées à l’accueil de touristes dans des hôtels, c’est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n’y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu’un certain nombre de services (petit

Équipements d’intérêt collectif

et services publics

déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle). Cette sous-destination recouvre donc notamment : les hôtels ; les appart-hôtels ; les auberges de jeunesse…

Autre hébergement

touristique

Constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.

Cinéma

Construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du Code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Constructions destinées à assurer une mission de service public. Une partie substantielle de la construction est dédiée à l'accueil du public (peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu’un accueil limité).

Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'État, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public : mairie, préfecture, annexes (ministère, services déconcentrés de l’Etat), commissariat, gendarmerie, caserne de pompiers, établissement pénitentiaires, bureaux des organismes publics ou privés délégataires d’un service public administratif (URSSAF, ACOSS…) ou d’un service public industriel et commercial (SNCF, RATP, régie de transports public, VNF…). Elle recouvre également les maisons de services publics.

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et

assimilés

Constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Elle comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains (fourrières automobiles, les dépôts de transports en communs, les stations d’épurations), les constructions industrielles concourant à la production d'énergie (réseaux publics de distribution et de transport de l’énergie et les locaux techniques nécessaires (transformateurs électriques, transformation d’énergies : éoliennes, panneaux photovoltaïques).

Établissements d'enseignement,

de santé et d'action sociale

Cette destination recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires. L’ensemble des établissements d’enseignement (maternelle, primaire, collège, lycée, université, grandes écoles…), les établissements d’enseignement professionnels et techniques, les établissements d’enseignement et de formation pour adultes, les hôpitaux, les cliniques, les maisons de convalescence, les maisons de santé p