Zone UE

Intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Dans l'ensemble de la zone UE sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Toute occupation et utilisation du sol ne respectant pas les dispositions du PPRI joint en annexe du PLU ;

- Les constructions destinées à l’habitat autres que celles mentionnées à l’article UE-2 suivant ;

- Les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à déclaration ou autorisation autres que celles mentionnées à l‘article UE-2 ciaprès ;

- Les carrières ; - Les parcs résidentiels de loisirs ; - Les habitations légères de loisirs ; - Les éoliennes ; - Les pylônes et poteaux, supports d’enseignes et d’antennes d’émission ou de

réception de signaux radioélectriques ; - Les exhaussements et affouillements de sol non nécessaires à la réalisation

d’un projet autorisé sur la zone ;

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Zone UE

G U AU A N

Intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

Dans l'ensemble de la zone UE sont admises, à condition qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit que l’établissement soit en lui-même peu nuisant, soit que les mesures nécessaires à l’élimination des nuisances soient prises, et que leur volume et leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant, les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Les constructions destinées aux activités de restauration;

- Deux constructions destinées à l’habitation sous réserve d’être nécessaires à

la surveillance ou au fonctionnement des activités présentes sur l’ensemble de la zone et dans la limite de 120 m² de surface de plancher par construction;

- Les constructions et activités destinées à l’exploitation agricole ou forestière ; - Les constructions destinées à l’accueil d’activités d’intérêt collectif. - Les constructions et activités destinées à l’artisanat. - Les constructions et activités destinées à la vente directe en circuit court des

produits du terroir local. - Les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à

déclaration et à autorisation à vocation économique ou d’équipement public. - Les activités de bureau. - Les activités de production, transformation, manutention. - La construction figurant sur la liste annexée au présent règlement (cave

coopérative) est considérée comme un élément bâtis remarquable au titre de l’article L. 123-1-5 7° d du code de l’urbanisme. Conformément à l’article R 42123 h, les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le P.L.U a identifié, en application de l’article L. 123-1-5 7°, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager, doivent être précédés d’une déclaration préalable. - La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le PPR en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. - Les constructions de toute nature nécessaires au fonctionnement des réseaux publics d’électricité.

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SECTION II CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

1) Accès

Pour être constructible, une unité foncière doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Une autorisation d’urbanisme peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou privées, ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, ordures ménagères.

Les nouveaux accès sur Route Départementale seront négociés avec le gestionnaire de voirie.

2) Voirie

Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à la destination des aménagements ou des constructions qui y sont envisagés.

Aucune voie automobile ne doit avoir une chaussée ou une plate-forme roulable d’une largeur inférieure à 4,00 mètres.

Toute voie en impasse doit être aménagée dans sa partie terminale afin de permettre à tout véhicule de faire aisément demi-tour.

La création de nouvelles voies en impasse est interdite.

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Les obligations en matière de desserte par les réseaux doivent être compatibles avec les dispositions de l’article 4 du titre II du présent règlement.

1) Eau potable

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées et alimenté en quantité suffisante par une ressource conforme à la réglementation en vigueur.

2) Assainissement

2.1) Eaux usées

Les constructions autorisées doivent être raccordées au réseau public d’assainissement.

L’évacuation des eaux et matières usées dans les fossés, caniveaux ou réseaux pluviaux est interdite.

2.2) Eaux pluviales

Lorsque le réseau existe, les aménagements réalisés sur toute unité foncière devront être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collectant ces eaux.

En cas d’absence ou d’insuffisance du réseau pluvial, la réalisation de dispositifs appropriés tant sur le plan qualitatif que quantitatif peut être demandée.

Les surfaces imperméabilisées soumises au ruissellement et susceptibles de recevoir des matières polluantes (aires de stockage ou de stationnement des véhicules), peuvent se voir imposer de comporter un dispositif de recueil des matières polluantes avant évacuation dans le réseau ou le milieu naturel.

La mise en place d’ouvrages de récupération des eaux de pluie (citernes) est conseillée.

3) Réseaux divers

Les lignes de distribution d’énergie, d’éclairage public, de télécommunication et de vidéocommunication doivent être installées en souterrain, chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent.

Lorsque les lignes électriques ou téléphoniques sont enterrées, les raccordements correspondants sur les terrains privés doivent l’être également.

Les occupations et utilisations du sol admises dans la zone doivent prévoir les aménagements indispensables à la mise en œuvre de la collecte des déchets en conteneurs normalisés tenant compte de la collecte sélective.

4) Electricité

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Pour tout projet prévoyant un raccordement électrique au réseau collectif (et non à une alimentation électrique individuelle telle que les groupes électrogènes), la desserte de l’unité foncière doit être assurée par les réseaux électriques.

Lorsque cette desserte nécessite une extension ou un renforcement des réseaux, il pourra être fait application de l’article L. 111-4 du Code de l’Urbanisme.

Non réglementé.

CARACTERISTIQUES DES TERRAINS

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Les règles d’implantation définies par le présent article ne s’appliquent qu’au dessus du terrain naturel.

Les façades peuvent présenter des retraits partiels pour les motifs suivants : - l'aménagement d‘accès. - pour tout autre motif technique lié à la destination des constructions

NB : L'ensemble des règles décrites ci-avant s'applique aussi aux voies privées existantes ou à créer d'une largeur égale ou supérieure à 6,00 mètres ouvertes à la circulation publique.

Les nouvelles constructions doivent observer un recul de 5 mètres.

Des dispositions différentes sont admises pour les ouvrages de faible importance nécessaires au fonctionnement des services publics ou réalisées dans un but d’intérêt collectif (WC, cabine téléphonique, poste de transformation EDF, abri de voyageurs) pour des motifs techniques, de sécurité ou de fonctionnement de l’ouvrage.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les règles d’implantation définies par le présent article ne s’appliquent qu’au dessus du terrain naturel.

L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives peut se faire soit en mitoyenneté soit en respectant un recul minimum de 5,00 mètres.

Non réglementé

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UN MÊME TERRAIN

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Zone UE

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Non réglementée à condition de préserver un minimum de 25% de la superficie du terrain d’assiette en pleine terre en compatibilité avec l’article UE-13 ci-après.

Intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

1) Conditions de mesure

Sauf dispositions particulières mentionnées dans le règlement, la hauteur des constructions est mesurée verticalement à partir du sol naturel, tel qu’il existe avant travaux, jusqu’à l’égout du toit ou jusqu’au haut de l’acrotère de la construction pour les toitures plates. La « hauteur totale » est mesurée verticalement à partir du sol naturel jusqu’au haut de la construction ou de l’installation.

2) Hauteur maximale

La hauteur hors tout des nouvelles constructions ne peut excéder 10,00 mètres.

Tout mur de soutènement ne peut excéder 2,00 mètres de hauteur totale.

Les clôtures ne peuvent pas excéder 1,80 mètres de hauteur totale.

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages urbains et avec la conservation des perspectives monumentales et naturelles. A ce titre, l’autorisation des modes d’occupation des sols peut être refusée ou subordonnée à prescriptions spéciales.

Les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes (ces dispositions ne s’appliquent pas aux bâtiments publics) :

Façades

Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales sans distinction qualitative dans leur traitement.

L’utilisation des ciments en enduit extérieur est interdite. Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

Les détournements de matériaux de leur fonction initiale, les imitations et pastiches sont interdits.

Les bardages extérieurs métalliques seront obligatoirement uniformisés et peints selon les teintes suivantes ou similaires :

Teinte principale

Teinte secondaire

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Toitures

Tout type de toiture est autorisé.

Les toitures en pente seront obligatoirement couvertes de tuiles ; elles seront de volume simple, de une à deux pentes comprises entre 25% et 33%. Les tuiles employées seront de teinte claire. Les couvertures « mouchetées » ou vieillies artificiellement sont interdites.

Les toitures à faible pente sont tolérées : les matériaux de couverture seront « couleur tuile ». Les pentes de toitures seront alors dissimulées par une remontée d’acrotère au moins équivalente à la hauteur du faitage. (cf. : Coupe schématique ci-dessous)

Remontée d’acrotère

Faitage

Faitage

Remontée d’acrotère

Capteurs solaires, panneaux photovoltaïques, blocs de climatisation, gaines de ventilation, paraboles, etc.

Les édicules techniques installés sur les constructions doivent faire l’objet d’une intégration adaptée aux caractéristiques architecturales du bâtiment. Sur les éventuelles toitures terrasses, les émergences techniques telles que appareils de ventilation et de climatisation, conduits, gaines et souches diverses, doivent être regroupées et dissimulées, par des acrotères de hauteur adaptée ou par des structures de type grilles, caillebotis, capotage, vantelles, etc. Ces dispositifs seront obligatoirement peints ou teintés dans la masse d’une coloration identique à celle employée pour les menuiseries extérieures.

Clôtures

Les clôtures doivent être composées soit d'un mur plein enduit en harmonie avec les façades alentours, soit d'un mur bahut de 80 cm de haut et d'une grille à barreaudage vertical doublé d’une haie vive.

Intitulé du document : STATIONNEMENT DES VEHICULES

1) Prescriptions générales

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques.

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Zone UE

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Le nombre de places de stationnement, y compris le stationnement lié aux livraisons de marchandises, doit répondre aux besoins engendrés par la nature, la fonction et la localisation des constructions, travaux ou ouvrages réalisés. Pour les projets non expressément répertoriés ci-dessous, la demande de permis de construire devra montrer que le nombre de places de stationnement répond aux besoins engendrés par la nature, la fonction et la localisation des constructions, travaux et ouvrages réalisés.

Les dimensions à prendre en compte dans le cas de garages ou aires de stationnement sont au minimum de 5,00 mètres pour la longueur et de 2,50 mètres pour la largeur. Cette dernière dimension est portée à 3,30 mètres pour une aire de stationnement “handicapé”, et à 2,20 pour une place de stationnement longitudinal dont la longueur sera au minimum de 5,50 mètres.

Les surfaces de plancher dont la destination ou l’affectation sera modifiée devront satisfaire uniquement aux besoins supplémentaires induits par la nouvelle affectation. Les exigences énumérées ci-dessous ne s’appliquent pas à l’entretient et à l’amélioration des bâtiments existants (lorsque le projet ne crée pas de surface de plancher supplémentaire).

Lorsque le nombre de places obtenu en application des règles ci-après est fractionné, il est arrondi au nombre supérieur.

Il est exigé : - Pour les constructions à usage artisanal, de commerce, de bureaux ou d’entrepôt :

o 1 place pour 60 m2 de surface de plancher avec une exigence minimale de 1 place par établissement.

- Pour les établissements recevant du public n’entrant pas dans le cadre des constructions décrites ci-avant : o au moins une place de stationnement pour quatre personnes pouvant être accueillies

- Pour les opérations d’ensemble supérieures à 1500m2 de surface de plancher, le revêtement de sol des aires de stationnement extérieur non couvert devra être perméable à l’eau de manière à assurer une infiltration naturelle des eaux de pluie (type Evergreen ou similaire.)

- Pour les constructions destinées à l’hébergement hôtelier : o 1 place pour 3 chambres.

Les aires de stationnement en surface doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 2 places de stationnement minimum.

NB : Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d'évolution à l'intérieur desdites parcelles et à ne présenter que le minimum accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte.

2) Impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement les dispositions suivantes de l’article L.123-1-12 du code de l’urbanisme s’appliquent à savoir :

Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant de l'alinéa précédent, il peut être tenu quitte de ses obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même :

• soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération,

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• soit de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

En l'absence d'un tel parc, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dans les conditions définies par l'article L. 3327-1.

2) Modalités d'application

Le constructeur peut être quitte de ces obligations lorsqu'il est fait application de l'article L 1231-2 du code de l'urbanisme.

Au moins 25% de la surface du terrain d’assiette doivent être maintenus en pleine terre.

En règle générale, les arbres de hautes tiges existants et les masses végétales significatives, doivent être maintenus.

En cas d’incompatibilité avec le projet, ils peuvent être exceptionnellement transplantés sur l’unité foncière, si cela est techniquement possible. Dans le cas contraire, ils doivent être remplacés par des plantations de valeur équivalente sur l’unité foncière.

Tout projet devra comporter une végétation d’accompagnement valorisant les principales voies d’accès aux bâtiments.

Les aires de stationnement en surface doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 2 places de stationnement minimum.

D’une manière générale, les essences plantées doivent de préférence appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques (adaptation au sol et au climat) et dans un souci d’intégration paysagère.

Les aménagements réalisés pour la récupération et le stockage des eaux pluviales devront être intégrés dans le paysage environnant.

Sauf contre-indication liée à la préservation du libre écoulement des eaux, des haies végétales paysagères doivent être obligatoirement réalisées en limites d’unité foncière au contact des zones naturelles (N) ou agricoles (A).

Lors de la création d’aires de stationnement public, il serait souhaitable de prévoir des places de stationnement dotées d’un rechargement de véhicules électriques (article L 111-6-4 du code de l’urbanisme).

Sur la totalité du territoire, l’article L.321-5.3 du Code forestier, concernant l’obligation de débroussaillement, devra être respecté et appliqué.

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Zone UE

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SECTION III POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

Non réglementé.

COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

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Zone AU

G U AU A N

TITRE III - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES À URBANISER

CHAPITRE 1 - DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE AU

Caractère de la zone AU

La zone AU recouvre les espaces de la commune, pas ou partiellement équipés, destinés à être ouverts à l’urbanisation sous forme d’opérations d’ensemble et soumis à orientations d’aménagement pour en garantir un aménagement cohérent. La zone AU pourra être ouverte effectivement à l’urbanisation après modification du PLU, (lorsque les ouvrages d’assainissement de la commune auront été mis à niveau). La zone AU se décompose en 6 secteurs : AU1, qui se destine à être ouverte à l'urbanisation en priorité et à accueillir de l'habitat dès la réalisation de la station d'épuration et des réseaux. AU2, qui se destine, à terme, à accueillir principalement de l’habitat, des services et des activités. Elle recouvre un espace situé en accroche directe sur le cœur du village au tissu dense et qui, à ce titre, nécessite des règles de densité et de hauteurs adaptées. AU3,AU4 et AU5 qui se destinent, à plus long terme, à accueillir principalement de l’habitat. Elle comprend des espaces de la commune en accroche sur des quartiers composés principalement d’habitat individuel de faible densité, qui appellent une certaine densification et une articulation les uns avec les autres.

ET AUE, qui comprend un espace situé aux abords de la cave coopérative destiné, à terme, à accueillir principalement des activités économiques et qui, à ce titre, appellera un règlement adapté. Le secteur AUE comprend un sous secteur AUEa qui nécessite des prescriptions particulières en raison de l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif. Ce secteur est voué à terme à basculer entièrement en zonage collectif lors de son ouverture à l’urbanisation.

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Zone AU

G U AU A N

SECTION I NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement et ses annexes s’appliquent à l’ensemble de la commune de SaintChristol.

Portée respective du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation du sol

Cet article rappelle les dispositions d’urbanisme autres que celles définies par le PLU luimême, qui s’appliquent sur le territoire communal, et qui peuvent avoir des incidences sur le droit à occuper et à utiliser le sol :

▪ Les règles générales d’urbanisme applicables lorsque la commune est couverte par un Plan Local d’urbanisme :

Article R.111-2 du code de l’urbanisme : Le projet peut-être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.

Article R.111-4 du code de l’urbanisme : Le projet peut-être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Article R.111-15 du code de l’urbanisme : Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L.110-1 et L.110-2 du code de l’environnement. Le projet ne peut être accepté que sous réserves de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Article R.111-21 du code de l’urbanisme : Le projet peut-être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

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SAINT-CHRISTOL : PLAN LOCAL D’URBANISME PIECE N° 2 : REGLEMENT 1ère modification simplifiée

Dispositions Générales

G U AU A N

Principes directeurs des articles L.110 et L.121.1 du code de l’urbanisme :

- L.110 : Harmonisation par les collectivités publiques et dans le respect de leur autonomie, de leurs prévisions et décisions d’utilisation de l’espace, gestion du sol de façon économe, protection des milieux naturels et des paysages, rationalisation de la demande de déplacement…

- L.121-1 : Principe d’équilibre, principe de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale et principe de respect de l’environnement.

Rapport de compatibilité avec les documents visés à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme (SCOT et désormais PDU et PLH)

- Rapport de compatibilité avec le SCOT du Pays de Lunel. - Prise en compte des projets d’intérêt général (R.121-3 et R.121-4).

Article L.110 du code de l’environnement et article L.200-1 du Code Rural, notamment le principe de précaution.

Directives de protection et de mise en valeur des paysages (Loi du 8 janvier 1993, art.1er)

Compatibilité avec le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux du bassin Rhône Méditerranée Corse, approuvé le 17 décembre 2009. (Art.L.212-1 et L.212-6 du Code de l’Environnement, loi 2004-38 du 21 avril 2004).

Patrimoine archéologique : La loi du 27 septembre 1941, la loi du 15 juillet 1980 et la loi du 17 janvier 2001 doivent être prises en compte.

La loi du 13 décembre 2000 (SRU), not. l’art. 55 sur les logements sociaux.

La loi ENL du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

La loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage.

La loi Urbanisme et Habitat du 3 juillet 2003.

Le Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles de la commune de SaintChristol (PPRI Bassin Versant Nord de l’étang de l’Or) approuvé le 18 mars 2004.

Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones repérées au Plan par les indices suivants :

Zones Urbaines : Les zones urbaines sont dites « zones U ». Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs ou les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Zones à urbaniser : Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.

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SAINT-CHRISTOL : PLAN LOCAL D’URBANISME PIECE N° 2 : REGLEMENT 1ère modification simplifiée

Dispositions Générales

G U AU A N

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone AUont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, le projet d’aménagement et de développement durable et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone.

Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet d’aménagement et de développement durable et le règlement.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut-être subordonnée à une modification ou une révision du Plan Local d’Urbanisme.

Zones agricoles : Les zones agricoles sont dites « zones A ». Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectifs à l’exploitation agricole sont seules autorisée en zone A.

Zones naturelles : Les zones naturelles et forestières sont dites « zones N ». Peuvent être classés en zones naturelles et forestières les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Zones inondables , le PPRi: Le Plan de Prévention des Risques d'Inondations (PPRi) s’applique à la commune de Saint-Christol suite à sa prescription par arrêté préfectoral du 18/03/2004.

Le zonage du PPRi : Conformément aux dispositions de l'article 3 du décret n° 95-1089 du 5 octobre 1995, le territoire concerné est divisé en 4 zones :

- La zone Rouge "R", pour les zones inondables naturelles, peu ou non urbanisée, d’aléa fort.

- La zone Rouge "RU", pour les zones inondables urbanisées d’aléa fort. - La zone bleue "BU", pour les zones inondables urbanisées exposées à des risques

moindres correspondant aux champs d'expansion des crues. - La zone blanche, sans risque prévisible pour la crue de référence.

En application de la loi du 13 juillet 1982 relative à l'indemnisation des victimes des catastrophes naturelles, le présent règlement fixe les dispositions applicables aux biens et activités existants ainsi qu'à l'implantation de toutes constructions et installations, à l'exécution de tous travaux et à l'exercice de toutes activités, sans préjudice de l'application des autres législations réglementaires en vigueur.

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SAINT-CHRISTOL : PLAN LOCAL D’URBANISME PIECE N° 2 : REGLEMENT 1ère modification simplifiée

Dispositions Générales

G U AU A N

Adaptations mineures

Les dispositions des articles 3 à 13 des règlements de chacune des zones ne peuvent faire l’objet que d’adaptations mineures.

Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

Dispositions diverses

Dans toutes les zones, l’édification des constructions et installations nécessaires aux services publics ou répondant à un intérêt collectif est autorisée dans le respect des règles applicables sous réserve toutefois qu’ils ne portent pas atteinte au caractère de la zone et du site concernés.

Dans toutes les zones, pourront être autorisées les constructions ou installations provisoires nécessaires aux prospections du sous-sol au titre de la réglementation minière.

Conformément à l’article L.56-1 du Code des Postes et Télécommunications, il convient de faire élaguer les plantations et les arbres gênant ou compromettant le fonctionnement des lignes de télécommunications.

Dans toutes les zones, toute demande de transformation de bâtiment existant ne peut pas avoir pour effet d’augmenter les conditions de non conformité.

Sont autorisées les constructions de toute nature nécessaire au fonctionnement des réseaux publics d’électricité.

Défrichements

En application des articles L.311 et L.312 du Code Forestier, les défrichements sont soumis à autorisation préalable, quel que soit le zonage du PLU, cette autorisation de défrichement étant susceptible de se voir opposer une décision de refus lorsqu’il existe un risque d’incendie (article L 311-4 du Code Forestier).

Cas de sinistre/réhabilitation

En cas de sinistre intéressant des constructions existantes, la réhabilitation à l’identique est autorisée quelle que soit la zone ou le secteur du PLU où se situent ces constructions, sauf en zone inondable, et sous réserve que ces constructions aient été régulièrement édifiées.

Rappel réglementaire

Outre le régime du permis de construire (articles L.421-1 et R.421-1 et suivants du code de l'urbanisme), du permis d'aménager (articles L.421-2, L.442-1, L.424-6 et R.421-19 à 23a, R.424-2, R.424-17) et du permis de démolir (articles L.421-3, L.421-6 et R.421-26 à 29), sont soumis à déclaration préalable, au titre des articles L.421-4 et L.424-5 du code de l'urbanisme et nonobstant les réglementations qui leur sont éventuellement applicables :

• Tout type de clôture.

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Dispositions Générales

G U AU A N

• la construction de piscines non couvertes et dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 mètres carrés (article R.421-9f) ;

• les aménagements et travaux divers (articles R.421-19 et R.421-23) tels que : o les aires d'accueil des gens du voyage, o les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules susceptibles de contenir de 10 à 49 unités ainsi que les garages collectifs de caravanes, o les affouillements ou exhaussements du sol d'une superficie supérieure à 100 m2 et d'une profondeur ou hauteur supérieure à 2 mètres ;

• les coupes et abattages d'arbres dans les espaces boisés classés ; • les défrichements (en application des articles L.311 et 312 du code forestier). Ils font

l'objet d'un rejet de plein droit dans les espaces boisés classés (articles R.130-1 à 24 du code de l'urbanisme) ; • le stationnement isolé de caravanes de plus de 3 mois dans l'année ainsi que l'aménagement de terrain de camping-caravaning (articles R.111-37 à 40) ; les installations de panneaux et d'enseignes publicitaires ; elles doivent respecter les dispositions réglementaires suivantes :

o la loi n° 79-1150 du 29 décembre 1979 dont l'objectif vise essentiellement à la protection de l'environnement et des paysages,

o le décret n° 76-148 du 11 février 1976 relatif à la publicité, aux pré-enseignes et aux enseignes publicitaires visibles depuis les voies ouvertes à la circulation automobile qui a pour finalité la sécurité des usagers ;

• les dépôts à l'air libre ; toute personne qui produit ou détient des déchets dans des conditions de nature à porter atteinte à la santé de l'homme et à l'environnement est tenue d'assurer ou d'en faire assurer l'élimination (article L.541-2 du code de l'environnement).

GLOSSAIRE :

Alignement L’alignement est la limite séparant le domaine public de la propriété privée. Il sert de référence pour déterminer l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, les constructions étant édifiées soit « à l’alignement », soit « en retrait par rapport à l’alignement ».

Annexe Les annexes sont des locaux secondaires d’un seul niveau, de dimension réduite en général, dont le fonctionnement est lié à la construction principale (garage, remise, abri bois, abri de jardin, local technique), n’ayant pas d’accès direct avec la construction principale, auquel cas il s’agit d’une extension. Elles peuvent être attenantes ou pas au bâtiment principal.

Clôture Une clôture est ce qui sert à fermer un passage ou à enclore un espace.

Coefficient d’Emprise au Sol (CES) Le coefficient d’emprise au sol exprime le rapport entre la projection verticale du volume hors œuvre du bâtiment édifié sur le sol et la surface de la parcelle support. Il est exprimé en pourcentage et ne préjuge pas du nombre de niveaux ou de la hauteur du bâtiment. Sont exclus de la projection les débords de toit, les balcons, les sous-sols de la construction, les piscines enterrées et les abris ouverts sur au moins trois côtés.

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Dispositions Générales

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Coefficient d’Occupation des Sols (COS) Le COS (article R 123-10 du code de l’urbanisme) exprime la densité maximale de construction admise dans une zone.

Pour le calcul du COS, la superficie du terrain faisant l’objet de la demande d’autorisation de construire comprend, le cas échéant, des terrains classés comme espaces boisés classés en application de l’article L 130-1 et les terrains cédés gratuitement dans les conditions fixées par les articles R 332-15 et R 332-16 du code de l’urbanisme.

La surface de plancher des bâtiments existants conservés sur le terrain faisant l’objet de la demande est déduite des possibilités de construction. Les emplacements réservés mentionnés au 8° de l’article L 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d’un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit à construire correspondant à tout ou partie du COS affectant la superficie du terrain qu’il cède gratuitement à la collectivité.

Combles L’étage de comble correspond au niveau de plancher sous toiture, occupant le volume compris entre le plancher haut et la toiture d’un bâtiment.

Débord de toiture Partie de toiture en saillie par rapport au plan de la façade.

Emplacements réservés Les PLU sont les seuls documents d’urbanisme recevables à délimiter des zones soumises à des règles spéciales appelées "emplacements réservés" (article L123-1-8°). Ces emplacements soumis à un statut particulier se distinguent des autres zones spéciales par leur destination et leur champ d’application.

a) Destination des emplacements réservés par les PLU :

La notion d’emplacements réservés au sens du Code de l’urbanisme est circonscrite par la destination, légalement prédéterminée, à donner aux biens visés. L’article L123-1-8° du Code de l’urbanisme prescrit qu’un emplacement ne peut être réservé que si le bien est destiné à recevoir : Des voies publiques (autoroutes, routes, rues, places, chemins, pistes cyclables, parcs de stationnement).

- L’article L. 123-1-6° permet aux PLU de préciser : le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à créer ou à modifier. Cette disposition est complémentaire de celle du 8° : l’objectif et les moyens de l’atteindre. Des ouvrages publics qui correspondent, au-delà de la notion juridique, aux grands équipements d’infrastructure et de superstructure réalisés par les personnes publiques.

- Sont visés les canaux, les voies ferrées, les aérodromes, les réservoirs, les stations d’épuration, les grands collecteurs d’assainissement, les équipements scolaires, sanitaires, sociaux, administratifs, les programmes de réalisation de logements sociaux, etc. On entend par "installations d’intérêt général" au sens de l’article L. 123-1-8°, selon la doctrine et la jurisprudence, des installations, des équipements satisfaisant un besoin collectif par opposition à des opérations et constructions destinées à une utilisation privative.

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Dispositions Générales

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Sur le fondement de l’article L111-1-2, les aires de stationnement destinées à l’accueil des gens du voyage pourraient résulter des emplacements réservés. Des espaces verts ouverts au public à créer ou à conserver correspondent à une destination conforme au classement d’un emplacement réservé, en raison de l’intérêt général.

b) Champ d’application des emplacements réservés :

Si la liste résultant des dispositions de l’article L. 123-1-8° visant les équipements et installations susceptibles de bénéficier de la procédure d’emplacement réservé a un caractère limitatif, le champ d’application de ces mêmes emplacements réservés a une portée générale. L’article L. 123-17 du Code de l’urbanisme ouvre aux PLU la possibilité de réserver, dans cette rubrique, "un terrain bâti ou non bâti". Sont donc visés les biens immeubles jugés nécessaires à l’accueil de l’ouvrage public, de la voie publique, de l’installation d’intérêt général ou de l’espace vert. La superficie des emplacements réservés n’est pas limitée. Elle est déterminée par l’emprise nécessaire à la réalisation des équipements projetés mais doit être délimitée avec précision.

c) Bénéficiaires des emplacements réservés :

En application de l’article L. 123-17 du Code de l’urbanisme, le bénéficiaire d’un emplacement réservé, au sens de l’article L. 123-1-8°, est une collectivité publique (Etat, régions, départements, communes, établissements publics de coopération intercommunale), un organisme chargé de la gestion d’une activité de service public (établissement public ou personne privée, titulaire d’une délégation, sociétés d’économie mixte).

d) Droits et obligations pour les emplacements réservés :

1. Droits et les compensations accordés aux propriétaires :

La création d’un emplacement réservé n’affecte pas la propriété des biens immeubles qui y sont situés. Le bénéficiaire ne devient pas propriétaire de l’emplacement convoité. Il prend une option sur les biens qu’il envisage d’acquérir. En attendant cette acquisition, des droits sont ouverts aux propriétaires afin de compenser l’inconstructibilité ayant résulté de la création de l’emplacement réservé.

L’article L123-17 du Code de l’urbanisme ouvre aux propriétaires d’emplacements réservés un droit de délaissement leur permettant de mettre les bénéficiaires en demeure d’acquérir ou de lever la réserve.

Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un PLU peut, dès que le plan est rendu opposable, exiger de la collectivité publique ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

Les articles L230-1 et suivants disposent que le droit de délaissement, qui prend la forme d’une mise en demeure, ouvre au bénéficiaire un délai d’un an à compter du dépôt de la demande en mairie pour se prononcer. L’acquisition peut se faire à l’amiable ou en cas de désaccord par le juge de l’expropriation qui prononce alors le transfert de propriété et la fixation du prix, incluant aussi certaines indemnités notamment de remploi comme en matière d’expropriation. Le propriétaire qui a exercé son droit de délaissement peut se désister comme il peut requérir l’emprise totale de son bien partiellement classé (articles L. 230-3 du Code de l’urbanisme et L. 13-10 et L. 13-11 du Code de l’expropriation).

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Dispositions Générales

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En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard 2 ans à compter de la réception en mairie de la demande.

Le propriétaire d’un bien situé dans un emplacement réservé peut, en dépit de l’inconstructibilité inhérente au classement, obtenir l’autorisation de réaliser des constructions temporaires sur son terrain. Seules les constructions à caractère définitif y sont interdites en vue de garantir la disponibilité de l’emplacement par rapport à la réalisation du projet ayant justifié sa création.

Les constructions à caractère temporaire susceptibles d’être réalisées sont soumises à autorisation préalable (articles L.433-1 et R.433-1) : un permis de construire précaire peut exceptionnellement être délivré dans les conditions prescrites par l’article L. 423-1 du Code de l’urbanisme et sur avis favorable de la collectivité intéressée par l’opération.

Les constructions à édifier dans le périmètre de l’emplacement réservé doivent avoir un caractère provisoire (facilement démontable). La délivrance de ce permis de construire précaire peut être subordonnée, pour cette raison, à l’engagement du pétitionnaire à enlever, sans indemnité, les bâtiments à édifier et les bâtiments existants. Le permis précaire peut fixer un délai d’expiration.

L’accord préalable de la collectivité bénéficiaire de l’emplacement réservé est une des conditions nécessaires à l’obtention du permis de construire précaire.

2. Les prérogatives consenties aux bénéficiaires des emplacements réservés :

Justifiées par l’intérêt général attaché à la réalisation des équipements publics projetés, mais compensées par des droits reconnus aux propriétaires, des prérogatives de puissance publique sont conférées aux bénéficiaires des emplacements réservés. Leur exercice restant placé sous le contrôle du juge. Les emplacements réservés n’ont pas de durée initialement fixée. Ils peuvent être supprimés à tout moment par les autorités compétentes à l’occasion d’une révision ou modification du PLU.

Equipements collectifs d’intérêt général Il s’agit de l’ensemble des installations, des réseaux et constructions, qui permettent d’assurer à la population résidante et aux entreprises, des services collectifs dont elles ont besoin ;

Il s’agit notamment :

- Des équipements d’infrastructures (réseaux et aménagements au sol et en sous-sol) - Des équipements de superstructures (bâtiments à usage collectif, aménagements

d’intérêt général), sanitaire, social, enseignement et services annexes, télécommunication. Un équipement collectif d’intérêt général peut avoir une gestion privée ou publique.

Espaces Boisés Classés (EBC) Article L 130-1 du code de l’urbanisme :

Les espaces boisés classés comprennent des espaces boisés, les bois, forêts, parcs, à conserver ou à créer, qu’ils soient ou non soumis au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Habitat collectif

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Dispositions Générales

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Logements superposés ou accolés et bénéficiant d’une distribution commune.

Habitation individuelle pavillonnaire Construction à usage résidentiel édifiée dans une parcelle et généralement implantée en retrait de l’alignement et de chacune des limites séparatives.

Habitations individuelles jumelées Logements accolés par un mur pignon (souvent réalisé sur limite séparative) et respectant le même alignement sur rue et sur jardin ainsi que la même hauteur. La réalisation d’habitations jumelées exige une unité de conception architecturale (matériaux de base, murs, toitures), ce qui ne signifie pas nécessairement symétrie absolue des façades.

Habitations individuelles groupées Logements accolés par tout ou partie de leur pignons ou abris-garage pour former : Soit une bande rectiligne ou une rangée décalée. Soit une nappe lorsque l’éclairage et la ventilation des pièces s’effectuent majoritairement par des cours ou des jardins intérieurs, patios ou atriums. La réalisation des habitations groupées doit faire clairement apparaitre l’unité de la conception architecturale, notamment par l’utilisation des mêmes matériaux (murs et toitures), sans exclure pour autant des variations de volumes, percements, couleurs….

Hauteur Sauf dispositions particulières mentionnées dans le règlement, la hauteur des constructions est mesurée verticalement à partir du sol naturel, tel qu’il existe avant travaux, jusqu’à l’égout du toit ou jusqu’au haut de l’acrotère de la construction pour les toitures plates. La « hauteur totale » est mesurée verticalement à partir du sol naturel jusqu’au haut de la construction ou de l’installation.

Limite séparative Les limites séparatives correspondent aux limites entre propriétés privées.

Logement Par logement il faut entendre, une pièce unique ou une suite de pièces réservée au logement d’une seule personne ou de plusieurs personnes d’une même famille.

Mur de soutènement Les murs de soutènement sont établis sur les terrains en pente. Ils sont construits afin de retenir la terre et de protéger les habitations ou les routes situées en contrebas contre les éboulements ou les glissements de terrain.

Piscines Les piscines hors sol, que l’on monte pour la période estivale ne sont pas soumises à déclaration préalable ou permis de construire. En effet, l’article R421-5 du code de l’urbanisme dispose : « sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l'usage auquel elles sont destinées, les constructions implantées pour une durée n'excédant pas trois mois ». S’agissant des piscines enterrées, par principe, pour effectuer une nouvelle construction, il faut faire une demande de permis de construire. L’article L421-1 du code de l’urbanisme dispose : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire ». Il y a des exceptions à ce principe. D’une part, les articles R421-2 à R421-8 du code de l’urbanisme énoncent les constructions nouvelles, dispensées de toute formalité. D’autre part,

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Dispositions Générales

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certaines constructions nouvelles sont simplement soumises à déclaration préalable. Elles sont énoncées par les articles R421-9 à R421-12 du même code. Les piscines enterrées peuvent être dispensées de toute formalité administrative ou être soumises à déclaration préalable ou permis de construire.

Absence de formalités administratives Les piscines dont la surface est inférieure ou égale à dix mètres carrés ne sont soumises ni à déclaration préalable ni à permis de construire, qu’elles soient couvertes ou non, sauf lorsqu’elles sont implantées dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé. (Article R421-2 d).

Piscines soumises à déclaration préalable Celles dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts, sont soumises à déclaration préalable (articles R421-9 : « les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mob ile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ».)

Piscines soumises à permis de construire Les piscines dont la superficie est supérieure à 100m² ou celles dont la couverture a une hauteur au-dessus du sol supérieure à un mètre quatre-vingts peu importe leursurface, sont soumises à permis de construire.

Surface De Plancher Des Constructions (SDPC) Une ordonnance du 16 novembre 2011 a redéfini les modes de calcul de la surface d'une construction. Désormais, seule la notion de « surface de plancher », dont les critères sont définis par la réglementation, sera prise en compte. Cette nouvelle définition est applicable

aux projets de construction présentés depuis le 1er mars 2012. Auparavant, la loi distinguait la

surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON) pour évaluer cette superficie. La nouvelle surface à calculer comprend la surface de plancher close et couverte sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Principale distinction avec le calcul de la SHOB et de la SHON : cette surface se calcule à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Sauf exceptions, les aires de stationnement, les caves ou celliers, les combles et les locaux techniques ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Cette redéfinition tient notamment compte de la performance énergétique des constructions. Jusqu'alors, les murs extérieurs étaient pris en compte dans le calcul de la SHON. Cette définition pouvait inciter certains demandeurs à construire des murs peu épais, isolant donc mal le bâtiment, afin de maximiser leurs droits à construire. Pour cette raison, la surface plancher est calculée à partir du nu intérieur des façades et ce afin de ne pas pénaliser les efforts d'isolation des bâtiments.

Tènement S’entend par tènement la réunion de terres ou de parcelles contigües ou d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire. Dès lors qu’une propriété foncière est traversée par un cours d’eau ou une voie n’appartenant pas au propriétaire, elle est constituée de plusieurs tènements.

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Dispositions Générales

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Terrasse tropézienne Une terrasse tropézienne provient d’une ouverture dans le pan d’une toiture en pente.

Voie Une voie est un espace qui dessert plusieurs propriétés et qui comporte des aménagements qui permettent la circulation des véhicules, des piétons et de cycles.

Elle comprend la chaussée, les trottoirs et les aménagements cyclables. Parfois ces aménagements peuvent êtres confondus au sein d’une même « zone de rencontre ». Une voie est privée lorsqu’elle est constituée de parcelles privées, quand bien même elle est ouverte à la circulation du public.

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Zone UA

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TITRE II - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

CHAPITRE 1 - DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE UA

Caractère de la zone UA

La zone UA recouvre les espaces de la commune déjà urbanisés du centre du village où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Il s'agit d'une zone à vocation mixte où habitat, commerces et services se côtoient. Cette zone en cœur de ville présente aussi un caractère patrimonial, architectural et urbain à préserver. La zone UA comprend un sous-secteur UAa qui nécessite des prescriptions particulières en raison de l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif eu égard à des contraintes topographiques.

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Zone UA

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SECTION I NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL