Zone UIZone urbaine à Férel

En zone Ui, sont interdites toutes les nouvelles constructions et les changements de destination ayant les destinations et sous-destinations suivantes : - Exploitations agricoles et forestières ; - Habitations ; - Hébergements hôteliers et touristiques ; - La restauration ; - Les autres commerces et activités de services exceptés pour ceux admis sous condition à l’article Ui 2.

1.2 En zone Ui, sont interdites les affectations des sols, usages et types d’activités suivants : - Les dépôts de véhicules, ferrailles, déchets, matériaux divers en dehors des dispositions prévues à l’article 2.2 ; - Les stationnements collectifs de caravanes, camping-cars ou de résidences mobiles de loisirs ; - Le stationnement de caravanes isolées, quelle qu’en soit la durée, sauf sur l’unité foncière ou dans les bâtiments et annexes où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ; - L’ouverture de carrières, gravières, de mines.

1.3 En secteur Uip, sont interdites toutes constructions nouvelles non liées et nécessaires aux activités portuaires fluviales, exceptées celles admises sous condition à l’article Ui 2, ainsi que les affectations des sols, usages et types d’activités non liées et nécessaires aux activités portuaires fluviales.

En zone Ui sont admises sous condition les destinations et sous-destinations suivantes :

Les commerces et activités de services qui sont admis doivent : - Soit répondre à un besoin des entreprises présentes ou de leurs salariés : exemple de la restauration, d’une conciergerie, … - Soit être liés et nécessaires à l’activité autorisée dans la zone, d’être intégrés dans le bâtiment principal et d’avoir une surface ne pouvant représenter plus de 20% du bâtiment principal avec une surface maximale de 150 m².

2.2. En secteur Uip sont uniquement admises les constructions nouvelles suivantes :

Les constructions de faible dimension liées et nécessaires à l’exploitation des installations portuaires et sous réserve d’une bonne insertion dans l’environnement.

2.3. En zone Ui sont admis, sous condition, les affectations des sols, usages et types d’activités suivants :

Les dépôts de déchets, de véhicules à condition d’être liés et nécessaires aux activités économiques existantes et de respecter les réglementations de déclaration et de protection de l’environnement en vigueur.

2.4. En secteur Uip, sont admis, sous condition, les affectations des sols, usages et types d’activités liées et nécessaires aux activités portuaires fluviales.

Section 2 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère#

Non réglementé.

En zone Ui La hauteur des constructions est limitée à 10 mètres à l’acrotère ou au faîtage de la construction. Les ouvrages techniques en superstructures ne sont pas soumis à cette règle à condition de faire l’objet d’un traitement architectural visant à limiter leurs impacts visuels.

Règles différentes possibles : Se reporter à l’article 4.20. « Les cas de règles différentes aux règles d’implantation et de hauteur des constructions » des Dispositions Générales du présent règlement.

4.2 En secteur Uip Non réglementé.

L’implantation des constructions doit respecter l’article 5 des dispositions générales qui prévoit les règles d’implantation particulières suivantes :

a) Espaces boisés classés : recul de 10 m par rapport à la limite de l’espace boisé classé ;

b) Arbres situés dans les haies inventoriées, arbres isolés et alignement d’arbres en application de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme : recul de 5 m.

5.2. Implantation par rapport à la limite d’emprise de la voie ou de l’emprise publique (y compris voies non ouvertes à la circulation automobile) :

a) Les constructions et installations doivent s’implanter avec un recul de 20 m minimum vis-àvis de l'axe de la RD 574 et de la RD 774 hors agglomération ;

b) Les constructions nouvelles doivent s’implanter avec un recul de 6 m minimum par rapport à la limite d’emprise des autres voies ;

c) L’utilisation de ce retrait en espace d’exposition de matériels ou de produits est interdite. Y sont cependant autorisées la réalisation d’une rampe PMR et l’implantation d’une signalétique d’entreprise.

d) Règles différentes possibles : Se reporter à l’article 4.20. « Les cas de règles différentes aux règles d’implantation et de hauteur des constructions » des Dispositions Générales du présent règlement.

5.3. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Sous réserve du respect des dispositions de l’article Ui 4, les constructions nouvelles doivent s’implanter :

• Soit en limite séparative ; o Soit avec un retrait minimum de 6 m des limites séparatives. Règles différentes possibles : Se reporter à l’article 4.20. « Les cas de règles différentes aux règles d’implantation et de hauteur des constructions » des Dispositions Générales du présent règlement.

Dispositions générales : L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (article R.111-27 du Code de l’urbanisme).

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages y compris pour les créations architecturales spécifiques.

Les constructions doivent respecter les principes suivants : simplicité et proportion des volumes construits, qualité des matériaux et harmonie des couleurs.

En outre, les aires techniques liées à l’activité de l’entreprise en particulier les zones de stockage, les zones de production extérieure devront être isolées visuellement de l’espace public et des limites séparatives par des dispositifs de type talus végétalisé d’une hauteur maximum de 2.50 m ou par des plantations (haie arbustive aux essences variées). Ces installations ne devront pas dépasser une hauteur de 4 mètres et de 2 m en limite séparative ou du domaine public.

6.2 Autres dispositions : a) Toiture : Les toitures autorisées sont :

• pour le volume principal : toitures à faible pente (20° à 30°) traitées avec une dominante de pans symétriques ou toitures terrasses ;
• pour les volumes annexes de moindre hauteur : les toiture –terrasses sont acceptées.

Les ouvrages techniques en toitures (tour d’extraction d’air, climatisation, panneaux solaires…) devront être intégrés dans le traitement architectural afin de limiter leur perceptibilité depuis les espaces publics.

b) Façades : Le traitement des façades témoignera d’une composition soignée dans la mise en œuvre des ouvertures avec des surfaces vitrées adaptées aux locaux d’une part, et dans celle des matériaux et des couleurs. Par conséquent :

• Elles ne devront pas présenter plus de 3 teintes différentes (menuiseries comprises). o L’emploi à nu en parements extérieurs de matériaux destinés normalement à être recouverts est interdit.

c) Clôtures : Se reporter à l’article 11. « Clôtures » des Dispositions Générales du présent règlement écrit.

6.3 Dispositions particulières Les dispositifs de production d’énergie renouvelable intégrés à la construction (systèmes solaires…) doivent faire l’objet d’une insertion soignée au niveau des façades et des toitures et en termes d’implantation.

La maitrise de l’imperméabilisation des espaces libres (espaces publics, aires de jeux et de loisirs) et des stationnements est assurée par la mise en œuvre de revêtements perméables (cf. Dispositions générales – article 9.4).

Il conviendra de privilégier des plantations en mélange d’essences locales. (Cf. Annexe n°1 : Plantations recommandées et espèces à proscrire).

Les plantations à prévoir en limite séparative ou au sein des parcelles visent également à enrichir la qualité et l’identité des lieux :

• Les plantations constituent des supports de biodiversité qu’il convient de favoriser, voire de renforcer.
• Les plantations utilisées en clôture constituent des brises vues destinés à préserver l’intimité des habitants et facilitent l’intégration paysagère des éléments de type abri de jardin, dépôts extérieurs.

Les modalités de réalisation des aires de stationnement des véhicules sont précisées dans l’article 9 des « Dispositions générales ». En outre, les aires de stationnement motorisées doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble et contribuer à la qualité des espaces libres, notamment grâce à l’emploi de plantations d’accompagnement.

Section 3 – Equipements, réseaux#

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

a) Desserte Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée, ouverte à la circulation automobile, de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée et adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.

b) Accès Tout nouvel accès doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité et de desserte, notamment pour la défense contre l’incendie et la protection civile (si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires).

L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées, sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Aucun accès automobile ne peut s'effectuer sur les voies affectées exclusivement aux cycles et piétons.

8.2 Voies nouvelles Les dimensions et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions qu’elles doivent desservir.

En outre, toute voie nouvelle de desserte de construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité et de desserte, notamment pour la défense contre l’incendie et la protection civile (si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires).

Les voies nouvelles en impasse ne doivent pas avoir une longueur supérieure à 100 mètres et doivent être aménagées, dans leur partie terminale, par une aire de retournement pour permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour. Cette disposition ne s’applique pas lorsqu’il est aménagé une voie de bouclage réservée aux véhicules de service (lutte contre l’incendie, collecte des ordures ménagères…) ou tout autre moyen ne nécessitant pas aux véhicules de services de circuler dans la rue (organisation d’un point de collecte des ordures ménagères en entrée de rue par exemple).

8.3 Conditions de desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets#

Toutes constructions ou installations nouvelles doivent permettre, à l’intérieur de l’unité foncière, le stockage des conteneurs destinés à recevoir les ordures ménagères en attente des collectes sélectives ou non, des déchets. Tout nouvel accès et toute voie nouvelle de desserte de construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité et de desserte pour la collecte des ordures ménagères (si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires).

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’électricité et d’assainissement

a) Eau potable Tout aménagement ou toute construction qui requiert une alimentation en eau potable et qui est desservi au travers du schéma de distribution en eau potable pourra s’y raccorder. A défaut de s’y raccorder ou en l’absence de desserte par le réseau public d’eau potable, l’alimentation en eau du projet devra être précisée ou déclarée être assumée par le pétitionnaire, qui devra alors en respecter les objectifs règlementaires et sanitaires en vigueur.

b) Electricité En-dehors des voies et emprises publiques, les réseaux d’électricité et les câbles de distribution des réseaux nouveaux doivent être réalisés en souterrain, à la charge du maître d’ouvrage sur le terrain d’assiette de l’opération.

c) Assainissement :

Assainissement des Eaux Usées domestiques

Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées domestiques doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement.

En l’absence d’un tel réseau et dans les secteurs non prévus pour être desservis par un réseau d’assainissement collectif, les constructions ou installations nouvelles devront être équipées d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux normes et à la réglementation en vigueur. Le dispositif d’assainissement autonome devra être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidence ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur. La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement autonome.

Pour les opérations d’aménagement d’ensemble à créer dans les zones d’assainissement collectif, et en l’absence de réseau public, il convient de réaliser à l’intérieur de l’ensemble projeté et en supplément de l’assainissement non collectif, à la charge du maître d’ouvrage, un réseau de collecteurs, en attente, raccordables au futur réseau public. Le pétitionnaire pourra, utilement se rapprocher, de la collectivité pour connaitre les données éventuellement disponibles concernant la profondeur et la localisation précise du réseau futur publique.

Assainissement des Eaux Usées Assimilées domestiques

Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées assimilée domestiques à droit, à sa demande, au raccordement au réseau public de collecte d’assainissement collectif dans la limite des capacités de transport et d'épuration des installations existantes ou en cours de réalisation. Les activités impliquant des utilisations de l'eau assimilables aux utilisations à des fins domestiques sont celles listées par la réglementation en vigueur. Ces constructions ou installations nouvelles devront évacuer leurs eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement.

En l’absence d’un tel réseau et dans les secteurs non prévus pour être desservis par un réseau d’assainissement collectif, les constructions ou installations nouvelles devront être équipées d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux normes et à la réglementation en vigueur. Le dispositif d’assainissement autonome devra être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.

La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement autonome.

Assainissement des Eaux Usées Non domestiques Dans les zones d'assainissement collectif, le raccordement des eaux non domestiques au réseau public d'assainissement est subordonné à un arrêté d'autorisation de déversement, éventuellement assorti d’une convention de déversement, conformément à l'article L.1331-10 du Code de la Santé Publique. En l’absence d’un tel réseau et dans les secteurs non prévus être desservi par un réseau d’assainissement collectif, les constructions ou installations nouvelles devront être équipé d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux normes et à la réglementation en vigueur. Le dispositif d’assainissement devra être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.

9.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, la maîtrise du débit et l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement

Le principe général est que les eaux pluviales doivent être prioritairement gérées à la parcelle, l’unité foncière ou l’aménagement.

La gestion se fait prioritairement par rétention et infiltration (tranchée d’infiltration, puits d’infiltration, noue ou bassin d’infiltration…),

Pour toute construction (nouvelle ou extension) de plus de 40 m² d’emprise au sol et pour tout aménagement non inclus dans une opération d’aménagement d’ensemble pour laquelle une gestion globale des eaux pluviales est mise en œuvre, le porteur du projet a l’obligation de mettre en œuvre des techniques permettant de compenser l’imperméabilisation générée par le projet de construction sur l’emprise du projet. Les ouvrages d’infiltration à la parcelle ou régulation du débit du rejet vers le réseau d’eau pluviale sont pour une pluie d’occurrence décennale (à conforter par le Schéma directeur mené par CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo) avec, en cas de rejet vers le réseau d’eau pluviale, une régulation à 3 litres/secondes/hectares visant à compenser l’imperméabilisation nouvelle réalisée ou, à défaut, justifier qu’ils atteignent au minimum le même niveau d’efficacité.

Les pluies décennales sont définies à la notice de zonage d’assainissement pluvial annexée au PLU.

Pour les évènements pluvieux d’occurrence supérieure, il revient au pétitionnaire de prévoir les dispositions pour éviter les sinistres sur ses biens et ceux des tiers. L’éventuelle surverse d’un ouvrage ne peut pas être raccordée au réseau public.

Pour des raisons de faisabilité technique, le débit minimal de régulation est fixé à 0,5l/s et le volume minimal de rétention des eaux pluviales de 1 m3. L’ouvrage doit être en capacité de réguler le débit des eaux pluviales issues de l’imperméabilisation nouvelle réalisée à l’échelle de la parcelle. Le volume de rétention sera augmenté le cas échéant de toute surface non imperméabilisée, ou bien imperméabilisable à termes, qui serait raccordée sur le dispositif de régulation. Ces surfaces seront alors elles aussi régulées, à l’identique de celles issues de la nouvelle imperméabilisation, en fonction du coefficient de ruissellement propre à chacune des surfaces concernées. A ce titre, un contrôle précis sera exercé sur les modalités de raccordement de la construction aux réseaux public d’eau pluviale ainsi que sur le traitement prévu des eaux pluviales mentionné au plan masse de la demande d’autorisation de construire. De façon générale, une étude de sol permet de concevoir une installation d’infiltration et définit son dimensionnement.

Lorsque la nature des sols ne permet pas le recours à l’infiltration, d’autres solutions de nature à limiter les débits de rejets vers le réseau d’eau pluviale doivent être mises en œuvre : il s’agit de techniques permettant la rétention et la régulation du rejet (cuve de rétention et régulation, réservoir paysagers et régulation…). Quelle que soit la technique retenue, le maintien de la perméabilité existante des surfaces non bâtis sera recherché. A titre d’information, il est mentionné que la notice du schéma directeur d’assainissement des eaux pluviales donne quelques exemples de principe de conception d’ouvrage. Il est également rappelé que les objectifs règlementaires de traitement des eaux pluviales avant rejet devront être respectés en fonction de l’activité, de la sensibilité du milieu, mais aussi de prescriptions imposées au projet telles que la loi sur l’eau (dossier règlementaire…). Le règlement de service de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo, tout en reprenant l’objectif règlementaire, peut renforcer cet objectif notamment au regard de la sensibilité du milieu récepteur. Sont comptabilisées en surfaces imperméabilisées, les surfaces de toitures, les voiries, les terrasses, les surfaces en enrobé, béton ou pavées…. dès lors qu’elles génèrent un apport de ruissellement direct au réseau communal ou aux milieux récepteurs.

9.3 Obligations imposées en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques#

Dans les opérations d’aménagement d’ensemble, la réalisation de fourreaux enterrés suffisamment dimensionnés pour le passage ultérieur de câbles réseaux pour la transmission d’informations numériques et téléphoniques (y compris câblage optique) est obligatoire et doit être prévue lors de la demande d’autorisation (permis de construire, permis d’aménager…) ; celle-ci doit prévoir la possibilité d’y raccorder en souterrain tout nouveau programme immobilier.

Dispositions applicables aux zones a urbaniser#

Zone 1 AU La zone 1AU est ouverte à l’urbanisation. Les voies publiques et les réseaux existants en périphérie immédiate des zones 1AU (eau, électricité, assainissement collectif) ont une capacité suffisante pour desservir les constructions et installations à implanter dans l’ensemble de cette zone.

Zone 2AU La zone 2AU est fermée à l’urbanisation. Les voies publiques et les réseaux existants en périphérie immédiate des zones 2AU (eau, électricité, assainissement collectif) n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions et installations à implanter dans l’ensemble de la zone.

La zone 2AU ne peut être ouverte à l’urbanisation que par le biais d’une modification ou d’une révision du PLU.

Zone 1AU

CARACTERE DE LA ZONE 1AU La zone 1AU est ouverte à l’urbanisation. Les voies publiques et les réseaux existants en périphérie immédiate des zones 1AU (eau, électricité, assainissement collectif) ont une capacité suffisante pour desservir les constructions et installations à implanter dans l’ensemble de ces zones.

La zone 1AU est destinée à l’accueil de nouveaux quartiers à vocation principale d’habitat.

Section 1 – Affectation des sols et destination des constructions#

Les opérations d’aménagement et de constructions réalisées sous forme de ZAC, lotissement, et permis groupés ou permis valant division, comporteront 20 % de logement social minimum.

Les règles applicables aux « dispositions règlementaires liées à des représentations graphiques spécifiques autres que la délimitation des zones et des secteurs » sont précisées dans les dispositions générales du présent règlement écrit.

La zone 1AU doit faire l’objet d’un aménagement d’ensemble ou au coup par coup en compatibilité avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) prévues dans les secteurs correspondants. L’objectif général de la vocation de la zone 1AU est d’y permettre l’affectation des sols et les constructions conformément aux dispositions de la section 1 de la zone Ua.

Section 2 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère#

Zone 1AU : se reporter à la section 2 de la zone Ua

Section 3 – Equipements, réseaux et emplacements réservés#

Zone 1AU : se reporter à la section 3 de la zone Ua

Zone 2AU

CARACTERE DE LA ZONE 2AU La zone 2AU est fermée à l’urbanisation. Les voies publiques et les réseaux existants en périphérie immédiate de la zone 2AU (eau, électricité, assainissement collectif) n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions et installations à implanter dans l’ensemble de la zone.

Elle ne peut être ouverte à l’urbanisation que par le biais d’une modification ou d’une révision du PLU, qui pourra notamment adapter les marges de recul le long des routes départementales, moyennant justification de la prise en compte des enjeux paysagers et environnementaux.

La zone 2AU est destinée à l’accueil de nouveaux quartiers à vocation principale d’habitat.

La zone 2AU comprend un secteur 2AUi destiné à l’accueil des activités économiques.

Section 1 – Affectation des sols et destination des constructions#

Les opérations d’aménagement et de constructions réalisées sous forme de ZAC, lotissement, et permis groupés ou permis valant division, comporteront 20 % de logement social minimum.

Les règles applicables aux « dispositions règlementaires liées à des représentations graphiques spécifiques autres que la délimitation des zones et des secteurs » sont précisées dans les dispositions générales du présent règlement écrit.