Zone UT

Types d’occupation et d’utilisation du sol interdites

1.1. Tout type de constructions, installations, aménagements et travaux, à l’exception de ceux relevant du caractère et de la vocation du secteur.

1.2. Dans les secteurs présentant un risque de submersion marine, les équipements sensibles de type centre de secours, hôpital, maison de retraite, école.

1.3. Dans les secteurs présentant un risque de submersion marine, le stockage de produits polluants miscibles ou non dans l’eau ou des produits sensibles à l’eau qui pourraient être en contact direct avec l’eau.

Occupations et Utilisations du Sol soumises à conditions particulières

2.1. Dans les secteurs UTc, UTd, UTe, UTf, UTr, UTh et UTs :

- Les logements des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements de la zone.

- Les éoliennes sous réserve de s’intégrer dans l’environnement architectural et urbain et de ne pas générer de nuisances sonores incompatibles avec la vocation de la zone.

- les constructions, extensions et installations techniques nécessaires aux services publics ou équipements d’intérêt collectif

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

84

- Dans le cas où le terrain est situé dans un secteur où des orientations d’aménagement sont définies, tout projet doit être compatible avec ces orientations (cf.pièce n° 4 – Orientations d’Aménagement).

2.2. Dans tous les secteurs :

Afin de prendre en compte les risques de submersion marine et d’inondation terrestre, dans les secteurs repérés au plan de zonage, les constructions pourront être soumises à des prescriptions particulières. En secteur d’aléa faible à moyen du risque de submersion marine, les constructions nouvelles sont autorisées à condition d’avoir la cote de leur premier plancher habitable au-dessus de la cote de référence en vigueur (4,20 m en 2014). Les pièces non habitables peuvent être autorisées jusqu’à 1 m en dessous de la cote de référence en vigueur. Cette disposition ne s’applique pas aux travaux d’entretien et de gestion courants des biens ni aux piscines couvertes ou non, terrasses et clôtures. En outre, tout projet pourra faire l’objet de prescriptions particulières destinées à limiter l’exposition aux risques.

Intitulé du document : /

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

3.1. Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées :

Pour être autorisé, un projet doit se trouver sur un terrain d’assiette desservi par des voies, publiques ou privées, répondant aux conditions suivantes :

- disposer de caractéristiques techniques et de dimensions suffisantes au regardde l’importance et de la nature du projet,

- permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité, des véhicules de ramassage des ordures ménagères et de nettoiement,

- permettre la desserte du terrain d’assiette du projet par les réseaux nécessaires à l’opération.

Toute voie nouvelle doit en outre :

- être conçue pour s’intégrer au maillage viaire environnant et participer à une bonne desserte du quartier,

- Avoir une largeur minimale de 6 mètres. Une largeur supérieure pourra être exigée par le service voirie en fonction de l’importance du projet, sa configuration et sa situation.

En cas d’impossibilité avérée, il peut être admis exceptionnellement des voies en impasse. Pour le retournement des véhicules et des engins de lutte contre l’incendie et d’enlèvement des ordures ménagères, elles doivent comporter à leur extrémité une aire de manœuvre suffisante, dont les caractéristiques devront être validées par les services gestionnaires.

3.2. Conditions d’accès aux voies ouvertes au public :

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond(s) voisin(s) (entériné par un acte authentique ou obtenu conformément aux dispositions du code civil). Le nombre d’accès est limité à 2 par voie. Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité des usagers des voies et des personnes utilisant cet accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Cette appréciation peut se traduire par une interdiction d’accès sur certaines voies ou portions de voies

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

85

Intitulé du document : /

Conditions de desserte des terrains par les réseaux

4.1. Alimentation en eau potable

Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau collectif de distribution d’eau potable respectant la réglementation en vigueur relative notamment à la pression et à la qualité.

4.2. Assainissement et eaux pluviales

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement par l’intermédiaire d’un dispositif agréé. Tout raccordement doit faire l’objet d’une demande auprès des services techniques municipaux. Eaux usées Toute construction ou installation devra être assainie suivant un dispositif conforme au règlement d’assainissement collectif en vigueur et qui permette le raccordement au réseau public. L’assainissement autonome est interdit pour les constructions nouvelles. Eaux pluviales Quelle que soit la nature de l’aménagement, afin de limiter l’impact du rejet des eaux pluviales sur le milieu naturel en application du code de l’environnement, la pollution par temps de pluie doit être réduite et traitée en amont, et le débit de rejet des eaux pluviales dans le réseau public ou le milieu naturel doit être maîtrisé. Il sera au maximum de 3l/s/ha sauf dérogation accordée par le service gestionnaire du réseau. Pour les eaux pluviales de toiture et de ruissellement, le recueil, l’utilisation, l’infiltration sur le terrain d’assiette du projet, à l’aide de dispositifs de stockage, de traitement et d’infiltration conformes à la législation en vigueur, doit être la première solution recherchée. Les eaux pluviales résiduelles doivent être dirigées vers le réseau d’évacuation des eaux pluviales ou le milieu naturel. Toute construction doit prévoir un réseau séparatif sur le domaine privé, quelle que soit la nature du réseau public desservant le terrain. Les aménagements ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.

4.3. Réseaux divers

Sur le terrain d’assiette du projet, tous les câbles de distribution des réseaux doivent être enterrés. En cas d’impossibilité, à l’exclusion des opérations d’ensemble pour lesquelles cette clause est impérative, leur implantation devra tenir compte de l’harmonie du paysage et s’intégrer dans le site. Les coffrets de distribution et les transformateurs doivent être intégrés harmonieusement à la construction ou dans les clôtures. Tous les branchements doivent être conformes au règlement de voirie.

4.4. Gestion des déchets

Pour tout nouveau projet, un espace destiné au stockage des déchets, de caractéristiques techniques et de dimensions suffisantes au regard de l’importance et de la nature du projet, en attente de collecte, doit être aménagé sur le terrain d’assiette. Les locaux poubelles doivent être conçus et placés en vue de faciliter la sortie et le rangement des containers, ainsi que le tri sélectif.

Intitulé du document : /

Caractéristiques des terrains constructibles

Si la surface ou la configuration d’un terrain est de nature à compromettre soit l’aspect ou l’économie

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

86

de la construction à y édifier, soit la bonne utilisation des parcelles voisines, le permis de construire peut être refusé ou subordonné à un remembrement préalable ou à une convention de cour commune passé par acte authentique.

Intitulé du document : /

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

6.1. Peuvent être autorisés en surplomb du domaine public, conformément au règlement municipal de voirie, les saillies traditionnelles, les éléments architecturaux et les balcons.

6.2. Les constructions doivent être implantées :

- Soit à l’alignement - Soit en retrait minimum d’un mètre.

Intitulé du document : /

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions pourront être implantées soit : - En limite séparative d’un ou des deux côtés - En retrait par rapport aux limites séparatives d’un ou des deux côtés. Dans ce cas le retrait ne doit pas être inférieur à 3 mètres.

Intitulé du document : /

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non réglementé.

Intitulé du document : /

Emprise au sol

Non réglementé

Intitulé du document : /

Hauteur maximale des constructions

Les hauteurs des constructions devront être compatibles avec la nature de l’opération projetée et permettre son intégration dans son environnement urbain. Dans les périmètres ZPPAUP inscrits aux documents graphiques, la hauteur des constructions reste subordonnée au règlement de la ZPPAUP.

Intitulé du document : /

Aspect extérieur des constructions et des clôtures

L’aspect extérieur des constructions devra être compatible avec la nature de l’opération projetée et s’insérer dans l’environnement urbain. Dans le périmètre ZPPAUP inscrit aux documents graphiques, l'aspect extérieur des constructions reste subordonné au règlement de la ZPPAUP. Les panneaux solaires ou photovoltaïques doivent faire l’objet d’une intégration à la façade ou à la toiture soignée et harmonieuse. Dans les secteurs présentant un risque de submersion marine, les clôtures pleines faisant obstacle à l’écoulement des eaux sont interdites. Les clôtures seront étudiées en fonction d’une harmonie générale de l’environnement bâti ou végétal.

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

87

Certains types de clôture pourront être interdits si leur aspect ne s’intègre pas dans l’environnement urbain du projet ou dans le cas d’utilisation de matériaux non qualitatifs. Les matériaux non destinés à rester apparents seront enduits sur les deux faces. Les murs présentant un intérêt patrimonial devront être préservés, restaurés et mis en valeur.

Intitulé du document : /

Stationnement

12.1. Exigences pour le stationnement des véhicules motorisés

Le stationnement des véhicules correspondants aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.

Au moins 80% des aires de stationnement résultant de l’application des normes ci-dessous, ainsi que les zones de manœuvre correspondantes, doivent être réalisées sur le terrain d’assiette du projet. Les autres places exigées peuvent être réalisées dans l’environnement immédiat, soit à une distance inférieure à 100 mètres par rapport au projet.

Dans le cas où les pourcentages minimum fixés ci-dessus ne donnent pas un nombre entier au regard du nombre total de places exigées, le nombre de places à réaliser sur le terrain d’assiette du projet sera :

- le nombre entier immédiatement supérieur au produit de la proportion retenue par le nombre total de places exigées, si la décimale est supérieure à 0.5.

- le nombre entier immédiatement inférieur au produit de la proportion retenue parle nombre total de places exigées, si la décimale est inférieure ou égale à 0.5.

12.1.1. Normes

Les exigences en matière de stationnement diffèrent en fonction de l'usage des constructions. En fonction de leur destination, les opérations devront répondre aux normes suivantes :

Hébergement hôtelier

1 place par tranche commencée de 5 chambres ou 5 appartements meublés

Commerces, bureauxet services publics ou d’intérêt collectif

Le nombre de places de stationnement à réaliser devra être adapté aux besoins du projet.

Lorsqu’un projet comporte plusieurs destinations, le nombre de places de stationnement se calcule au prorata de la surface de plancher de chaque destination de construction.

En cas de travaux sur les constructions existantes, s’il y a changement de destination, les places de stationnement correspondant à la nouvelle destination sont exigées.

L’ensemble des dispositions prévues dans cet article ne s’applique pas aux demandes d’extension ou de surélévation apportées aux immeubles de logements existants sans création de logement supplémentaire. Les constructeurs sont par ailleurs tenus de réaliser des places de stationnement adaptées aux besoins particuliers des personnes à mobilité réduite conformément au Code de la Construction et de l’Habitation.

12.1.2. Modalités de réalisation

Les dimensions minimales à prévoir par place sont de :

- 2.80m de large x 4.30m de long pour les garages

- 2.40m de large x 4.30m de long pour les aires de stationnement couvertes ou non.

Les aires de stationnement privées devront prévoir pour le stationnement en bataille un dégagement d’au moins 5.50m derrière les places.

La largeur des garages devra être adaptée à la largeur de la rue et aux conditions de

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

88

circulation.

12.1.3. Dispositions particulières

En cas d’impossibilité technique, urbanistique ou architecturale, justifiée par le pétitionnaire, d'aménager sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat, le nombre de places nécessaires au stationnement des véhicules automobiles, le pétitionnaire peut être tenu quitte de ses obligations en justifiant soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit de l’acquisition dans un parc privé de stationnement, situé à moins de 300 m de l’emprise du projet, du nombre de places de stationnement nécessaire. En cas d’impossibilité justifiée de mise en œuvre des précédentes solutions, le pétitionnaire sera tenu de verser à la commune la participation pour non réalisation d’aires de stationnement. Lorsqu'une aire de stationnement a déjà été prise en compte dans le cadre d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues par un document d’urbanisme, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation.

12.2. Exigences pour le stationnement des deux-roues non motorisés

Le nombre de places à réaliser est à adapter aux besoins du projet.

Intitulé du document : /

Espaces libres et plantations

Les espaces libres doivent faire l’objet d’un traitement paysager. Le choix d'essences et de végétaux sur les espaces libres se fera notamment en fonction de leurs capacités de captation et de rétention des polluants. Le choix d’essences locales sera recherché. En raison de leur caractère invasif pouvant porter atteinte à l’équilibre des écosystèmes environnants, la plantation des essences définies par le Conservatoire Botanique National de Brest pour la région Pays de la Loire est interdite et notamment :

- baccharis halimifolia, appelé communément séneçon en arbre - gynérium argenteum ou cortaderia agentea appelé communément herbe des pampas Les espaces boisés classés figurant aux documents graphiques, sont soumis aux dispositions des articles L 130-1 et suivants du code de l'urbanisme.

Intitulé du document : /

Coefficient d’Occupation des Sols

Non réglementé.

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

89

TITRE 3 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER

Extrait du Rapport de Présentation :

« CARACTERE DES ZONES AU

o Les Zones à Urbaniser (AU)

Sont classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. »

Chapitre 7 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES 1AU

Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire de la commune des SABLES D’OLONNE.

1) Conformément à l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme, les articles R. 111-3, R. 111-5 à 111-14, R. 111-16 à R. 111-20 et R. 111-22 à R. 111-24-2 ne sont pas applicables sur le territoire couvert par le PLU.

2) S’ajoutent ou se substituent aux règles propres du PLU, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant notamment les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation du sol et qui sont reportées sur le plan et la liste des servitudes annexés au présent PLU. La ZPPAUP est l’une d’entre elles.

La Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Paysager des Sables d'Olonne a pour objectif de préserver et mettre en valeur les quartiers et les constructions qui témoignent de l'histoire balnéaire.

Les dispositions de la ZPPAUP sont, en vertu de l'article 70 de la loi du 7 janvier 1983, annexées au PLU. La ZPPAUP a le statut de servitude d’utilité publique. Elle est opposable aux autorisations de travaux et déclarations préalables, qui ne peuvent être délivrées que si ceux-ci sont conformes à ses prescriptions. C’est à ce stade que se règleront les conflits éventuels entre les deux documents. Les règles les plus restrictives s’appliqueront.

Tous les travaux de construction, de démolition, de transformation et de modification de l’aspect extérieur des immeubles sont soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

La ZPPAUP est divisée en plusieurs zones :

- le quai de la Chaume,

- le remblai, les amorces des principales rues,

- des constructions isolées représentatives de l'architecture balnéaire qui doivent être protégées et restaurées.

3) Peuvent s’ajouter ou se substituer aux règles propres du PLU, les prescriptions architecturales et urbanistiques particulières définies à l’occasion d’opérations d’aménagement particulières (ZAC, lotissement...).

4) Les lotissements dont le règlement est en vigueur restent soumis à leur règlement propre sauf si le règlement du PLU est plus contraignant.

5) Demeurent applicables les articles du code de l’urbanisme relatifs à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral et ses décrets d’application, notamment :

- Article L 146-4 du Code de l’Urbanisme :

I-

L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les

agglomérationset villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à

l'environnement.

Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, les constructions ou installations liées aux activités agricoles ou forestières qui sont incompatibles avec le voisinage des zones habitées peuvent être autorisées, en dehors des espaces proches du rivage, avec l'accorddu préfet après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites. Cet accord est refusé si les constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages.

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

5

Les dispositions du premier alinéa ne font pas obstacle à la réalisation de travaux de mise aux normes des exploitations agricoles, à condition que les effluents d'origine animale ne soient pas accrus.

II - L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.

Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer.

En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord du représentant de l'Etat dans le département. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Les communes intéressées peuvent également faire connaître leur avis dans un délai de deux mois suivant le dépôt de la demande d'accord. Le plan local d'urbanisme doit respecter les dispositions de cet accord.

III - En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée.

Cette interdiction ne s'applique pas aux constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau,et notamment aux ouvrages de raccordement aux réseaux publics de transport ou de distribution d'électricité des installations marines utilisant les énergies renouvelables. Leur réalisation est toutefois soumise à enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement. Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions de réalisation des ouvrages nécessaires au raccordement aux réseaux publics de transport ou de distribution d'électricité des installations marines utilisant les énergies renouvelables. Les techniques utilisées pour la réalisation de ces raccordements sont souterraines et toujours celles de moindre impact environnemental.

Le plan local d'urbanisme peut porter la largeur de la bande littorale visée au premier alinéa du présent paragraphe à plus de cent mètres, lorsque des motifs liés à la sensibilité des milieux ou à l'érosion des côtes le justifient.

IV - Les dispositions des paragraphes II et III ci-dessus s'appliquent aux rives des estuaires les plus importants, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

V - Les dispositions des II et III ne s'appliquent pas aux rives des étiers et des rus, en amont d'une limite située à l'embouchure et fixée par l'autorité administrative dansdes conditions définies par un décret en Conseil d'Etat.

- Article R 146-2 du Code de l’Urbanisme :

En application du deuxième alinéa de l'article L. 146-6, peuvent être implantés dans les espaces et milieux mentionnés à cet article, après enquête publique dans les cas prévus par les articles R. 123-1 à R. 123-33 du code de l'environnement, les aménagements légers suivants, à condition que leur localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux :

a) Lorsqu'ils sont nécessaires à la gestion ou à l'ouverture au public de ces espaces ou milieux, les cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers destinés à l'accueil ou à l'information du public, les postes d'observation de la faune ainsi que les équipements démontables liés à l'hygiène et à la sécurité tels que les sanitaires et les postes de secours lorsque leur localisation dans ces espaces est rendue indispensable par l'importance de la fréquentation du public ;

b) Les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la dégradation de ces espaces par la résorption du stationnement irrégulier, sans qu'il en résulte un accroissement des capacités effectives de

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

6

stationnement, à condition que ces aires ne soient ni cimentées ni bitumées et qu'aucune autre implantation ne soit possible ;

c) La réfection des bâtiments existants et l'extension limitée des bâtiments et installations nécessaires à l'exercice d'activités économiques ;

d) A l'exclusion de toute forme d'hébergement et à condition qu'ils soient en harmonie avec le site et les constructions existantes :

- les aménagements nécessaires à l'exercice des activités agricoles, pastorales et forestières ne créant pas plus de 50 mètres carrés de surface de plancher ;

- dans les zones de pêche, de cultures marines ou lacustres, de conchyliculture, de saliculture et d'élevage d'ovins de prés salés, les constructions et aménagements exigeant la proximité immédiate de l'eau liés aux activités traditionnellement implantéesdans ces zones, à la condition que leur localisation soit rendue indispensable par des nécessités techniques ;

e) Les aménagements nécessaires à la gestion et à la remise en état d'éléments de patrimoine bâti reconnus par un classement au titre de la loi du 31 décembre 1913 ou localisés dans un site inscrit ou classé au titre des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement.

Les aménagements mentionnés aux a, b et d du présent article doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l'état naturel.

6) Le rayon de protection légal autour d’un monument historique est de 500 mètres. Cette protection naît automatiquement dès lors que l’édifice est classé ou inscrit. Dans tout ce rayon, toutes les modifications de l’aspect extérieur des immeubles (façades, couvertures) ou les travaux qui modifient les lieux extérieurs (piscines, murs, extension d’un bâtiment) nécessitent l’approbation de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Les monuments historiques (servitude d’utilité publique AC1) sont les suivants :

- Eglise Notre Dame de Bon Port classée par arrêté du 18 octobre 1993

- Ancien couvent des Bénédictines de Ste Croix, façades et toitures des bâtiments anciens, inscrit par arrêté du 5 janvier 1968

- Villa Sans Souci, 2 rue de la Plage, galerie d’arcades sur la rue de la Plage et partie de la villa contenant le jardin d’hiver, inscrite par arrêté du 29 décembre 1988

- Immeubles rue Travot et Place Foch, façades et toitures sur rue, inscrits par arrêté du 29 octobre 1975

- Phare des Barges, inscrit par arrêté en date du 21 octobre 2011

- Phare de l’Armandèche, inscrit par arrêté en date du 8 décembre 2011 puis classé par arrêté en date du 3 octobre 2012.

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en :

- Zones urbaines mixtes ou spécialisées (U)

- Zones à urbaniser (AU)

- Zones naturelles et forestières (N)

Les délimitations de ces zones sont reportées sur les documents graphiques du règlement du PLU. Chaque zone est désignée par un indice en lettre majuscule (ex : UA). Les zones peuvent comprendre des secteurs qui sont désignés par l’indice de zone accompagné d’une lettre minuscule(ex : UBa). Le règlement fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones etsecteurs dans les conditions prévues à l'article R. 123-9 du code de l’urbanisme

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

7

En plus du plan de zonage délimitant les zones urbaines, à urbaniser et les zones naturelles et forestières, les documents graphiques comportent également :

o Les espaces boisés classés (EBC)

Le classement des terrains en espaces boisés classés (EBC) au titre de l’article L. 130-1 du code de l’urbanisme interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Il entraîne donc le rejet de plein droit de toute demande d’autorisation de défrichement au titre du code forestier (articles L. 311-1 et suivants). Les défrichements des terrains boisés non classés dans le PLU sont soumis à autorisation dans les cas prévus par le code forestier.

o Les emplacements réservés

Les documents graphiques du PLU fixent les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts en précisant leur destination, ainsi que les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires (suivant indications portées sur les documents graphiques et sur la liste en annexe au PLU).

o Les éléments protégés au titre l’article L. 123-1-5.III.2° et R123-11 du code de l’urbanisme

Des éléments du patrimoine bâti Sont identifiés et localisés aux documents graphiques du PLU des éléments bâtis à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre architectural, culturel ou historique. Il peut s’agir d’un bâtiment dans son ensemble, d’une façade ou d’un élément de clôture. Leur démolition est interdite. Seuls les travaux ne portant pas atteinte à leur caractère et permettant leur restauration et mise en valeur sont acceptés. Des rues ou ensembles bâtis Sont identifiés et localisés aux documents graphiques du PLU des rues ou ensembles bâtis à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre architectural, culturel ou historique. Seuls les travaux ne portant pas atteinte à leur caractère et permettant leur restauration et mise en valeur sont acceptés. Les zones humides Dans le cadre de l’élaboration du Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux « Auzance Vertonne et cours d’eau côtiers », un inventaire des zones humides a été réalisé sur le territoire communal. Le SAGE est encore à l’état de projet néanmoins, les zones humides identifiées sont reportées sur les documents graphiques du PLU. Y sont interdits les affouillements et exhaussements du sol, ainsi que toute nouvelle construction.

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

8

Périmètre de conservation du caractère boisé

A l’intérieur du périmètre de conservation du caractère boisé, identifié sur les documents graphiques du PLU au niveau du cimetière de la Rénaie, tout aménagement permettant l’extension du cimetière devra s’intégrer à l’environnement pour conserver le caractère boisé du secteur en réalisant ainsi un cimetière paysager concourant à la mise en valeur du boisement. Des éléments du patrimoine paysager Sont identifiées et localisées aux documents graphiques du PLU des éléments du patrimoine paysager (boisement, parc, jardin, cœur d’ilot…) à protéger, mettre en valeur ou requalifier. Seuls les aménagements, installations et constructions nécessaires à leur entretien ou mise en valeur peuvent être autorisés. Les abris de jardins d'une surface inférieure à 12 m², les terrasses, et les piscines peuvent être autorisés dans la mesure où ils ne portent pas atteinte au patrimoine protégéet sont traités de manière paysagère. Les extensions contiguës ou non des bâtiments existants sur la parcelle ou dans l'unité foncière où est situé l’espace paysager sont autorisées dans la limite de 50 % de leur surface de plancher existant au 12/12/2011 (date d'approbation du PLU) et conformément au règlement de la zone concernée. L’abattage des arbres peut être autorisé si leur état sanitaire le nécessite ou afin de mettre en valeur l’espace paysager.

o Les linéaires commerciaux à préserver au titre de l’article L123-1-5.I.5° du code de l’urbanisme

Sont identifiées et localisées aux documents graphiques du PLU les voies dans lesquelles doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail ainsi que les commerces et services de proximité. Le présent règlement définit les prescriptions de nature à assurer cet objectif.

o Les sites contenant des vestiges archéologiques

Des sites contenant des vestiges archéologiques protégés par la loi sont recensés sur le territoire communal. Ceux-ci figurent sur les documents graphiques du PLU.

Les opérations d'aménagement, de construction d'ouvrages ou de travaux envisagées sur ces sites sont susceptibles d'affecter des éléments du patrimoine archéologique. Elles ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation et de sauvegarde par l'étude scientifique ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations. Le service régional de l’archéologie doit être systématiquement saisi.

Conformément à l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme, « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques ».

Sur l’ensemble du territoire communal (y compris hors des sites répertoriés aux documents graphiques du règlement), s’applique par ailleurs l’article L. 531-14 du code du patrimoine :

« Lorsque, par suite de travaux ou d'un fait quelconque, des monuments, des ruines, substructions, mosaïques, éléments de canalisation antique, vestiges d'habitation ou de sépulture anciennes, des inscriptions ou généralement des objets pouvant intéresser la préhistoire, l'histoire, l'art, l'archéologie ou la numismatique sont mis au jour, l'inventeur de ces vestiges ou objets et le propriétaire de l'immeuble où ils ont été découverts sont tenus d'en faire la déclaration immédiate au maire de la commune, qui doit la transmettre sans délai au préfet. Celui-ci avise l'autorité administrative compétente en matière d'archéologie » (service régional de l’archéologie - 1, rue Stanislas Baudry - BP 63518 - 44035 Nantes Cedex 1 - Tel : 02 40 14 23 30)

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

9

o Les secteurs de typologie de logements

L’article L 123-1-5.II.3° du Code de l’Urbanisme précise que le règlement peut « dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ». Les documents graphiques définissent ce type de secteur.

o Les secteurs de mixité sociale

L’article L 151-15 du Code de l’Urbanisme précise que le règlement peut « dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Ces règles s’appliquent dans les zones UA, UB, UC et 1AU.

Annexe :

Local secondaire constituant une dépendance à une construction principale, détaché physiquement de celle-ci.

Attique :

Il s'agit de la partie d'un bâtiment située au-dessus et en retrait du dernier niveau de la façade. Il peut être aménagé sur un seul niveau en pièces habitables dépendantes du niveau inférieur et non en logement indépendant. Son volume et sa surface de plancher doivent être significativement inférieurs par rapport au dernier niveau de façade. Le volume doit présenter un retrait par rapport à chaque façade et pignon qui devra respecter les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives.

Balcon :

Plate-forme accessible située en avancée par rapport au nu de la façade. Les balcons situés en surplomb du domaine public devront respecter le règlement municipal de voirie.

Bande d’accès :

Portion de terrain, y compris passage sous porche, permettant l’accès à une ou plusieurs constructions en second rang, qui n’est pas desservie directement par une voie ou une emprise publique.

Bande des 15 mètres :

La bande des 15 mètres se mesure de manière parallèle à l’alignement du terrain par rapport au domaine public ou par rapport au domaine privé si celui-ci est circulable. Le règlement peut prévoir que cette bande soit augmentée du retrait de la construction. Dans ce cas c’est le point de la construction le plus proche de l’alignement qui est pris pour référence. Le retrait de la construction pris en compte sera au maximum de 5 mètres (voir schémas en annexe)

Clôture :

La clôture délimite une parcelle vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment.

Combles :

Il s’agit de la superstructure d’un bâtiment qui comprend la charpente et la couverture. Ils ne doivent pas constituer un niveau de façade supplémentaire, ni en donner l’apparence. Ils peuvent être aménagés sur un seul niveau en pièces habitables dépendantes du niveau inférieur ou en logement indépendant. Le volume des combles et la surface de plancher sous combles doivent être significativement inférieurs (70 %) par rapport au dernier niveau de la façade. Le volume doit présenter un retrait significatif par rapport à chaque façade et le cas échéant les pignons.

Façade principale :

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

10

Façade du bâtiment principal aspectant une ou plusieurs voies.

Façade arrière :

Façade opposée à la façade principale.

Emprise au Sol :

L’emprise au sol est le rapport entre la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre brut du bâtiment et la surface de la parcelle.

Sont inclus : les balcons, oriels, arcades couvertes, escaliers extérieurs, perrons ou terrasses dès lors que leur hauteur est supérieure à 0,60 m, les débords de toiture lorsqu’ils sont soutenus par un encorbellement ou des piliers.

Sont exclus les éléments architecturaux et/ou de modénatures tels que par exemple les simples débords de toiture, corniches, acrotères, bandeaux, marquises.

Les remblais d’une hauteur supérieure à 0,60 mètre entrent également dans le champ d’application de cette disposition.

Les piscines enterrées et les terrasses situées à moins de 0,60 mètre de hauteur sont exclues du champ de calcul de l’emprise au sol.

Les travaux d’isolation par l’extérieur sur des bâtiments existants sont exclus du champ de calcul de l’emprise au sol.

Les zones non aedificandi ainsi que les zones humides repérées au titre de l’article L 123-1-5 7° identifiées sur les documents graphiques du PLU sont incluses dans la surface totale du terrain pour calculer l’emprise au sol des constructions.

Espaces verts :

Il s’agit des espaces plantés à même la terre, dans une profondeur minimum de 60 cm. Ne sont pas comptabilisées les installations de type bacs ou jardinières, les aires de stationnement et de circulation automobile même non imperméabilisées. Peuvent être comptabilisés les cheminements piétons non imperméabilisés et les aires de jeux pour enfants.

Espaces verts de pleine terre :

N’est toléré dans les espaces verts de pleine terre que le passage de réseaux divers. Toutes constructions situées à moins de 10 m sous le niveau du terrain naturel sont interdites.

Espaces paysagers :

Ce sont les espaces libres de toute construction qui font l’objet d’un traitement paysager. Ils comprennent les cheminements piétons, les aires de jeux, les espaces plantées, les espaces verts de pleine terre ou non, les aires de stationnement et de circulation automobile non imperméabilisées. Ils ne comprennent pas les surfaces de circulation automobile ni les aires de stationnement imperméabilisées.

Hauteur :

Toutes les constructions doivent satisfaire à deux ensembles de règles, les unes se rapportant à la hauteur « absolue », les autres à la hauteur « relative » à l’alignement et aux limites séparatives.

o La hauteur absolue des constructions est définie par trois règles se référant à :

o La hauteur à l’égout d'une construction est mesurée soit à la corniche ou à la ligne de l’égout dans le cas d’un toit en pente, soit à l’acrotère d’une toitureterrasse, soit au niveau de l’égout de l’étage précédent l’attique.

o La hauteur au faîtage (maximale) est mesurée au point le plus élevé du toit, à l’exception des superstructures techniques (souches de cheminée et antennes notamment).

o Le nombre de niveaux.

o La hauteur relative des constructions est définie par des règles se référant soit à la largeur des voies le long desquelles les constructions sont édifiées, soit à l’implantation ou non de la construction dans une bande de 15 m mesurée depuis l’alignement, éventuellement augmentée du retrait qui sera au maximum de 5 m. Dans les cas où les règles de hauteur relative sont plus limitatives que les règles de hauteur absolue, ce sont les règles de hauteur relative qui s’appliquent. (Voir schémas en annexe)

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

11

Limite de voie ou d’emprise publique :

La limite de voie ou d’emprise publique, visée à l’article 6 des différentes zones, est la ligne de séparation entre le terrain d’assiette du projet et : le domaine public, une voie publique ou privée, un emplacement réservé pour une voie.

Limite séparative :

La limite séparative est constituée par les limites du terrain d’assiette du projet avec un autre terrain ne constituant pas une voie ou une emprise publique.

Une limite séparative latérale est une limite séparative dont l’une des extrémités est située sur la limite de voie ou d’emprise publique. La limite séparative arrière ou de fond de terrain n'aboutit à aucune limite de voie ou d’emprise publique. Dans le cas des parcelles d’angle les limites latérales sont considérées comme des limites séparatives arrière, sauf si la configuration cadastrale ou du bâti existant permet de préserver l’intimité des parcelles voisines.

Pignon :

C’est le mur extérieur dont les contours épousent la forme des pentes d’un comble.

Recul / retrait :

Il s’agit de la distance séparant une construction de la limite de voie ou d’emprise publique ou bien d’une limite séparative. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite.

A l’intérieur des marges de recul sont exclusivement autorisés les dispositifs d’isolation thermique extérieure.

Les règles d’implantation par rapport aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques ne s’appliquent pas aux poteaux, pylônes, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers, et autres installations techniques nécessaires aux réseaux.

Saillies traditionnelles :

Les saillies traditionnelles sont ainsi définies : seuils, socles, soubassements, bandeaux, corniches, appuis de fenêtre, cheminées, encadrements, pilastres, nervures, pare-soleil, balcons, garde-corps, oriels, marquises, chien assis, lucarnes…

Terrain d'assiette du projet :

Le terrain d'assiette du projet est constitué par l’unité foncière composée des parcelles contigües appartenant à un même propriétaire. Il est délimité par les voies et emprises publiques, et par les autres propriétés qui le cernent.

Tuile de pays

Tuile de terre cuite, demi-ronde, de type canal ou romane de teinte naturelle ou tons mêlés.

Voie :

Une voie est un espace qui dessert plus d’un logement et/ou plus d’un bâtiment d’activités et qui comporte des aménagements permettant la circulation des véhicules. Elle comprend la chaussée et, le cas échéant, les trottoirs, les stationnements, les aménagements cyclables et paysagers. Unevoie est privée lorsqu’elle est constituée de parcelles privées bien que son aménagement soit ouvertà la circulation des véhicules.

Les dispositions du présent règlement ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation.

Seules les adaptations mineures aux seuls articles 3 et 5 à 13 du règlement de chaque zone peuvent être admises si elles sont rendues nécessaires et sont dûment justifiées par l'un des motifs prévus à l'article L 152-3 du Code de l'Urbanisme, à savoir :

- la nature du sol, - la configuration des terrains, - le caractère des constructions avoisinantes, Ainsi que les dérogations prévues aux articles L. 152-4 à L.152-5-2 du code de l’urbanisme.

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

12

Enfin, l'adaptation mineure doit rester strictement limitée. ARTICLE 7 / EVOLUTION DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES NE RESPECTANT PAS LES REGLES DU PLU

Les travaux d’entretien, de rénovation, de changement de destination, de réhabilitation et d’isolation par l’extérieur sont autorisés pour les constructions existantes ne respectant pas les règles du PLU.

En application de l’article L 111-3 du Code de l’Urbanisme, la reconstruction à l’identique des bâtiments existants détruits involontairement (sinistre, dommages de travaux…) est autorisée dans un délai de 10 ans maximum suivant la date de l’événement, dans le respect des surfaces existantes avant la destruction, dès lors qu’ils ont été régulièrement édifiés, même si le projet ne respecte pas les articles 1 à 13 du règlement du PLU à l’exception des cas suivants :

- Le bâtiment est concerné par un emplacement réservé - Le projet est contraire aux dispositions des articles R 111-2 et R 111-21 du Code de

l’Urbanisme.

En application de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs est autorisée dans le respect des surfaces existantes, lorsque sonintérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques du bâtiment, même si le projet ne respecte pas les articles 1 à 13 du règlement du PLU à l’exception des cas suivants :

- Le bâtiment est concerné par un emplacement réservé, - Le projet est contraire aux dispositions des articles R 111-2 et R 111-21 du Code de

l’Urbanisme.

Tout projet surplombant le domaine public devra avoir préalablement fait l’objet d’un dossier de demande d’autorisation auprès du service voirie.

Les dispositions relatives au permis de démolir s’appliquent sur l’ensemble du territoire communal de la Ville des SABLES D’OLONNE. Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites, notamment pour l’ensemble des éléments du patrimoine bâti, paysager et urbain repérés dans les documents graphiques, dans les secteurs patrimoniaux, dans les secteurs concernés pas

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

13

une disposition spécifique de hauteur RDC et au niveau de la ZPPAUP

L’édification ou la modification d’une clôture sont soumises à déclaration préalable sur l’ensemble du territoire communal de la Ville des SABLES D’OLONNE.

Les travaux de ravalement de façade (même à l’identique) sont soumis à déclaration préalable sur l’ensemble du territoire communal de la Ville des SABLES D’OLONNE.

Le risque de submersion marine et d’inondation terrestre est repéré aux documents graphiques du règlement, conformément aux documents transmis par les services de l’Etat. Tout projet de construction situé en zone d’aléa fera l’objet d’une consultation des services de l’Etat compétents en matière de risque.

Dans les zones soumises à un aléa modéré, il est recommandé de réaliser une étude de reconnaissance des sols pour tout projet de construction. La carte d’aléa du risque sismique figure au rapport de présentation.

Dans les zones soumises à un aléa modéré, il est

recommandé de réaliser une étude de reconnaissance des sols pour tout projet de construction et d’éviter l’épandage ou l’infiltration des eaux de toiture à proximité immédiate des fondations. La carte d’aléa figure au rapport de présentation.

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

14

TITRE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

CARACTERE DES ZONES U Extrait du Rapport de Présentation :

o « Les Zones Urbaines (U)

Sont classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones urbaines regroupent les zones urbaines mixtes (UA, UB et UC) et les zones urbaines spécialisées (UE, UP, UT). »

Plan Local d’Urbanisme > Règlement

15

Chapitre 1a. DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UA

Ce chapitre s’applique à l’ensemble de la zone UA et de ses secteurs en dehors du secteur UAf suite à la décision du Tribunal Administratif de Nantes en date du 6 juin 2017

Extrait du rapport de présentation :

« La zone UA est une zone à caractère central d’habitat, de services et d’activités. Les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’y admettre immédiatement des constructions. Elle comprend les secteurs : UA (centre -ville : Cours Dupont, Sud Gare, Port Olona), UAb (centre-ville « élargi » : quartiers de la Gare,Bel-Air, Arago), UAp (zone central e à caractèrepatrimoniale : La Chaume et Le Passage