Dispositions générales
Commune de
MAUGES-SURLOIRE (49)
Modification simplifiée n°1 du PLU
Envoyé en préfecture le 26/01/2026 Reçu en préfecture le 26/01/2026 Publié le ID : 049-200054336-20260122-DL_2026_01_005-DE
Règlement écrit
Fait à MAUGES-SUR-LOIRE, Le Maire,
APPROUVÉE LE : 22/01/2026
Dossier 23044923_1 22/01/2026
réalisé par
PubClioémlemune de Mauges-sur-Loire
ID : 049-200054336-20260122-DL_2026_01_005-DE
Sommaire
Mode d’emploi du présent règlement
4
Dispositions générales applicables à toutes les zones
6
I.
Lexique
6
II. Législation en vigueur qui s’impose au PLU
15
A. Servitudes et autres législations............................................................................................... 15
B. Adaptations mineures .............................................................................................................. 15
III. Risques
15
A. Risque inondation – secteurs indicés « i » ............................................................................... 15
B. Risque de mouvements de terrain : effondrement-cavités ..................................................... 15
C. Risque de retrait-gonflement des argiles : ............................................................................... 16
D. Risque radon............................................................................................................................. 16
E. Risque termite .......................................................................................................................... 16
F. Risque sismique : ...................................................................................................................... 16
G. Reconstruction de bâtiment régulièrement édifié (article L.111-15) ...................................... 16
H. Règles de construction parasismique....................................................................................... 17
I. Sites et sols potentiellement pollués : ..................................................................................... 17
IV. Paysage & Environnement
18
A. Archéologie............................................................................................................................... 18
B. Aspect extérieur des constructions .......................................................................................... 18
C. Murs et murets en pierre ......................................................................................................... 18
D. Préoccupations environnementales......................................................................................... 18
E. Isolation thermique des constructions..................................................................................... 18
V. Equipement & Réseaux
19
VI. Transport & Déplacements
20
A. Marges de recul mesurées à l’alignement ............................................................................... 20
B. Stationnement.......................................................................................................................... 21
Dispositions générales applicables à certains éléments identifiés au règlements graphique et
complémentaire
23
I.
Emplacement réservé (L.151-41)
23
II. Servitude de projet (L.151-41)
23
III. Périmètre soumis à orientation d’aménagement et de programmation (OAP)
23
IV. Zones humides (L.151-23)
23
V. Cours d’eau
24
VI. Espaces boisés classés (L.113-1)
24
VII. Protection du bâti au titre du L.151-19
24
VIII. Protection des haies au titre du L.151-23
25
IX. Bâtiments dont le changement de destination peut être autorisé (L.151-11)
25
X. Biodiversité : cœurs majeurs et annexes, réservoirs, corridors
25
Dispositions applicables aux zones urbaines : UA, UB, UE, UT, UY
26
I.
Règlement des zones UA, UB
27
II. Règlement de la zone UE
31
III. Règlement de la zone UT
34
IV. Règlement de la zone UY
37
Dispositions applicables aux zones à urbaniser : 1AUa, 1AUe, 1AUy
41
I.
Règlement de la zone 1AUa
42
II. Règlement de la zone 1AUy
45
Dispositions applicables aux zones à urbaniser : 2AUa et 2AUy
49
Dispositions applicables aux zones agricoles
51
Dispositions applicables aux zones naturelles
57
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Mode d’emploi du présent
règlement
Un projet de construction : comment faire ? - Je localise ma parcelle sur le règlement graphique (ou plan de zonage) ; - Je regarde le nom de la zone (code couleur et lettre) ; - Je me reporte aux dispositions générales du règlement écrit ; - Je me reporte aux dispositions applicables à ma zone ; - Je consulte les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) ; - Je consulte les Annexes. Le présent règlement comporte un lexique permettant d’apporter des précisions au sens des termes utilisés. Les dispositions réglementaires sont celles contenues dans les :
- Dispositions générales applicables à toutes les zones - Dispositions générales applicables au règlement graphique - Dispositions générales applicables au règlement graphique complémentaire - Dispositions applicables aux zones urbaines : Peuvent être classées en zone urbaine les secteurs déjà
urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
- Dispositions applicables aux zones à urbaniser : Peuvent être classées en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation (R.151-20 CU). Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU, ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, le projet d'aménagement et de développement durable et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet d'aménagement et de développement durables et le règlement. Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU, n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme.
- Dispositions applicables aux zones agricoles : Peuvent être classés en zone agricole les secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles (R.151-22 CU). Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole y sont seules autorisées.
- Dispositions applicables aux zones naturelles et forestières (R.151-24 CU): Peuvent être classés en zone naturelle et forestière les secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels, soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.
Il est par ailleurs indispensable de se référer aux servitudes d’utilité publique figurant dans les annexes au PLU.
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Pour utiliser ce règlement, effectuez les opérations suivantes : 1. Lecture des dispositions générales, 2. Lecture du chapitre correspondant à la zone dans laquelle se situe votre terrain : vous y trouvez le corps de règlement qui s'applique à votre terrain, en plus des dispositions générales applicables. Le lexique proposé au début de ce document peut vous être utile dans la compréhension des règles prescrites. 3. N'oubliez pas que d'autres documents de ce dossier peuvent avoir une influence sur les règles applicables sur votre terrain : les servitudes d’utilité publique, dont la notice et la carte sont jointes au dossier de PLU (annexes), et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui présentent un caractère opposable. Elles déterminent des principes d’aménagement à respecter et avec lesquels les projets d’aménagement et de construction et d’aménagement doivent être compatibles.
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Dispositions générales applicables à toutes les zones
I. Lexique
Les définitions présentées ci-dessous sont issues du lexique national d’urbanisme créé par décret n°20151783 du 28 décembre 2015. Conformément à l’article L151-11 du Code de l’urbanisme, il est précisé que les schémas et illustrations graphiques insérés dans le présent règlement n’ont pas de vocation réglementaire. Ils n’ont vocation qu’à illustrer l’application de la règle. A contrario, les mentions italiques qui permettent d’illustrer et d’aller plus loin que la définition synthétique ont la même valeur. Ce lexique a pour vocation de définir des termes utilisés pour ce PLU. Conformément à l’article R151-29 du Code de l’urbanisme, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal. Abri de jardin : petite construction destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclette. Il peut être démontable ou non, avec ou sans fondations. Il est inhabitable et ne peut constituer une dépendance dotée de pièces à vivre.
Accès : entrée sur le terrain d’assiette du projet par lequel les véhicules ou les piétons pénètrent depuis la voie de desserte.
Acrotère : rebord surélevé (garde-corps non pleins exclus) situé en bordure de toitures terrasses pour permettre le relevé d’étanchéité.
Activités de services : activités (bureaux ou commerces) proposant des prestations immatérielles et intellectuelles marchandes aux particuliers ou aux entreprises. Activité technopolitaine : activité ayant trait à l’innovation et/ou au développement technologique.
Alignement : limite entre le domaine public et la propriété privée. Le long des voies et emprises privées ouvertes à la circulation automobile, la limite entre la parcelle privative et l’espace viaire (voie, trottoirs, liaisons douces piétonnes ou cyclables, stationnements non individualisés, place, aménagements paysagers connexes…) est assimilée à la notion d’alignement.
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Annexe : sont considérés comme constructions annexes, pour bénéficier de certaines règles qui leur sont propres, les locaux de faibles dimensions ayant un caractère accessoire au regard de l'usage de la construction principale et séparés de celle-ci, tels que remises, abris de jardin, garages, locaux vélos, celliers, piscines, etc. La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières.
Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close. Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :
- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ; - soit de l’absence de toiture ; - soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et
n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
Bâtiment d’exploitation agricole : tout bâtiment lié et nécessaire au fonctionnement de l’exploitation agricole.
Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : Construction ou installation assurant un service d’intérêt général destiné à répondre à un besoin collectif. Elle peut être gérée par une personne publique ou privée. Les CINASPIC recouvrent notamment les destinations correspondant aux catégories suivantes :
- Les constructions, installations nécessaires au fonctionnement et à l’entretien des réseaux et infrastructures
- Les constructions, installations nécessaires au fonctionnement des services de secours, lutte contre les incendies, sécurité publique
- Les constructions, installations et aménagements funéraires : cimetières, crématorium - Les espaces d’accueil de la petite enfance (dont les Maisons d’Assistantes Maternelles, micro crèches
...) - Les établissements d’enseignement élémentaires, secondaires et d’enseignement supérieur - Les établissements de recherche - Les établissements de santé : hôpitaux, cliniques, dispensaires, centre de court et moyen séjour,
résidences médicalisées, cabinets médicaux ou maisons médicales ... - Les établissements d’action sociale - Les établissements judiciaires et pénitentiaires - Les établissements culturels et les salles de spectacle - Les équipements sportifs.
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Changement de destination : consiste à donner à tout ou partie d’un bâtiment existant une destination différente de celle qu'il avait jusqu'alors. La liste des destinations est fixée par le Code de l’urbanisme. Comme le précise l’article R.151-29, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sousdestination que le local principal. En outre comme le précise le b) de l’article R*421-17 du code de l’urbanisme « Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ; »
Tableau des destinations issus des articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme :
Destinations
Sous-destinations
Exploitation agricole et forestière Habitation Commerce et activités de service
Équipements d’intérêt collectif et services publics
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire
• Exploitation agricole • Exploitation forestière
• Logement • Hébergement
• Artisanat et commerce de détail • Restauration • Commerce de gros • Activité de service où s’effectue l’accueil
d’une clientèle. • Hébergement hôtelier et touristique • Cinéma
• Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
• Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
• Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
• Salles d’art et de spectacle • Équipements sportifs • Autres équipements recevant du public ·
• Industrie • Entrepôt • Bureau • Centre de congrès et d’exposition
Cependant, l’article R. 151-29 du Code de l’urbanisme dispose que les définitions et le contenu des sousdestinations est précisé par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme. Un extrait de cet arrêté (Arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu (NOR: LHAL1622621A) est repris ci-dessous :
Article 1
La destination de construction « exploitation agricole et forestière » prévue au 1° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation forestière. La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes. La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
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Article 2
La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
Article 3
La destination de construction « commerce et activité de service » prévue au 3° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma. La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services. La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale. La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle. La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens. La sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial. La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
Article 4
La destination de construction « équipements d'intérêt collectif et services publics » prévue au 4° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public. La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public. La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie. La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires. La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif. La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
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La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.
Article 5
La destination de construction « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » prévue au 5° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les quatre sous-destinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition. La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances. La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique. La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires. La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
Construction : Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface. La notion de construction est donc à différencier de celles de l’installation, de l’ouvrage et du bâtiment La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile (JCP 1947. II. 3444, concl. Dupin ; V. P. le TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, 2008/2009, Dalloz Action, no 8028) et pénale (Crim. 14 oct. 1980: Bull. crim. no 257; RDI 1981. 141, note Roujou de Boubée). La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme. La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs, et aux résidences mobiles de loisirs.
Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante. Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante. Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. N°266.238).
Emprise au sol : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.
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Voie ou emprise publique : La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public. Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …). Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques.…
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Voie ouverte à la circulation des véhicules motorisés : Cela correspond à une division de la notion de voie et emprise publique afin de différencier l’espace réservé aux itinéraires cyclables, à l’emprise réservée au passage des piétons et aux autres emprises publiques des seules voies publiques ou privées dédiée à la circulation motorisée. Cette division permettra des règles d’implantation différenciées.
Espace libre : superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions. Ainsi, les sous-sols totalement enterrés ou dont la hauteur ne dépasse pas de plus de 0,60 mètre le niveau du sol naturel sont pris en compte, à condition de faire l’objet d’un traitement végétal de qualité (espace paysager, …).
Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante. Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal) La présente définition permettra notamment aux auteurs de PLU d’édicter des règles distinctes entre les constructions principales, les extensions et les annexes. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
Façade : Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature. Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles, et esthétique d’une façade, le règlement du PLU permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillie (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures …). Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade. L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions des articles L111-16 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l'utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur d'un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords, et dans les périmètres dans lesquels les dispositions de l'article L. 111-16 s’appliquent.
Hauteur maximale : La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toiture-terrasse ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur. La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de référence servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en œuvre des dérogations aux règles de hauteur des PLU qui sont autorisées, sous certaines conditions, par l’article L152-6 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue. Il doit être précisé que la demande relative à l’application du droit des sols (PA, PC, DP, …) doit faire apparaître le niveau du sol avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation d’un projet de construction. Toutefois, il est de jurisprudence constante que, le niveau du sol précité, peut intégrer les modifications du niveau du terrain intervenues avant le dépôt de la demande, et sans lien avec les travaux envisagés, sauf si ces aménagements ont été réalisés dans un objectif frauduleux visant à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d’urbanisme applicable.
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Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseurs, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité (garde-corps). Le PLU pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade. Précision des modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pentes : La voie contiguë au projet peut, en raison de sa situation en surplomb ou en décaissement, servir de cote de référence pour fixer la limite de hauteur du projet à venir (clôture, construction, …). Dès lors les plans (pièces obligatoires accompagnant les CERFA) viendront démontrer la nature particulière de la localisation du projet pour justifier la demande de dérogation.
Haies : ensemble d’arbres et arbustes plantés de manière linéaire et resserrée afin de constituer un écran végétal. Nota : une haie tel que décrite ci-dessus ne constitue pas une clôture si elle est mise en œuvre seule.
Implantation des constructions : Lorsque l’implantation des constructions sur l’alignement, sur une limite graphique qui s’y substitue (portée au plan de zonage ou figurant en annexe du plan local d’urbanisme) ou en limite séparative est imposée ou autorisée, celle-ci est considérée comme réalisée dès lors que 2 / 3 au moins de la construction sont implantés sur cette limite. Dans ce cas, le recul ou retrait de la construction pour le dernier tiers de la construction n’est pas règlementé.
Installations classées pour la protection de l’environnement : installations susceptibles de présenter des dangers et inconvénients qui justifient leur interdiction ou l’encadrement de leur implantation au sein des différentes zones du PLU. Leur régime juridique est encadré par le Code de l’environnement.
Limites séparatives : Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être
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distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques. Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les PLU(i) pour préciser les règles d’implantation de la construction.
Local accessoire : Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale. Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante … De plus, conformément à l’article R151-29 du Code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
Marge de recul : limite fixée à partir de l’alignement en-deçà de laquelle les constructions sont interdites ou fortement limitées. Elle peut être fixée graphiquement (plan de zonage) ou dans le règlement écrit.
Muret : petit mur bas maçonné.
Retrait : partie de terrain située entre l’alignement et la façade de la construction ou entre la limite séparative et la construction.
Opération d’aménagement d'ensemble : opération globale comportant plusieurs constructions implantées selon un schéma d’aménagement cohérent permettant l’urbanisation de la totalité des terrains concernés par ladite opération. L’opération d’aménagement d’ensemble ne fait pas référence à une procédure particulière. Si elle ne se concrétise pas en une fois, le phasage sera admis sous la condition de ne pas conduire à un reliquat de parcellaire non traité par l’opération
Réhabilitation : Est considérée comme une réhabilitation, toute opération visant à réutiliser un bâtiment, avec ou sans changement d’affectation, dans le respect de sa volumétrie, de ses structures et de ses éléments porteurs. L’augmentation de Surface de Plancher ne soit pas être supérieure à 30% de la Surface de Plancher du bâti d’origine. Dans le cas contraire, toute opération sera considérée comme construction nouvelle.
PLU - Règlement écrit
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Reconstruction après sinistre La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. Est également autorisée, sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
Unité foncière : Ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire (on parle aussi de tènement).
Véranda : extension lumineuse composée principalement de vitrage et couverte (toit plein, semi-vitré ou vitré).
II. Législation en vigueur qui s’impose au PLU
A. Servitudes et autres législations
Les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques affectant l'utilisation ou l'occupation des sols et concernant notamment :
- Les périmètres protégés au titre des lois du 31 décembre 1913 modifiée et du 2 mai 1930 modifiée relatives aux monuments historiques et aux sites,
- Les plan de prévention des risques d’inondation, - Les servitudes liées aux périmètres de protection des captages d’eau potable - Les autres servitudes d'utilité publique affectant l'occupation et l'utilisation des sols (cf. liste annexée
au PLU), - Toutes autres législations affectant l'occupation et l'utilisation du sol (plan de prévention des risques,
loi d'orientation agricole, ...).
B. Adaptations mineures
L'application stricte d'une des règles de certains articles du règlement de zone peut faire l'objet des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (conformément à l’article L 152.3 du Code de l'urbanisme).
III. Risques
A. Risque inondation – secteurs indicés « i »
Une partie du territoire est concernée par le risque inondation identifié au PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation). Le présent règlement retranscrit ces zones ainsi que les règles applicables aux constructions. Plus précisément, l’indice (i) indique les zones soumises aux risques inondation qui permet un renvoi systématique aux dispositions particulières du PPRI auxquelles sont soumises les zones inondables. Dans ces zones inondables (délimitées sur les documents graphiques par un indice « i »), sont interdites les constructions en sous-sol. La cote minimale de plancher du Rez-de-Chaussée