Zone A

Occupations et utilisations du sol interdites.

SONT INTERDITS : Toute construction ou installation nouvelle autres que celles soumises à conditions mentionnées à l’article A2 et notamment:

• Les activités de services, • Les activités industrielles, commerciales et artisanales, • Les constructions d’habitation qui ne sont pas liées à l’activité agricole ou à la présence de personnel de surveillance, • Les constructions à usage hôtelier, • Les entrepôts logistiques non liés à l’activité agricole, • L’exploitation forestière, • L’implantation de nouvelles installations classées, soumises à autorisation ou à déclaration préfectorale. • La transformation en locaux d’habitation de locaux à usage agricole. • L’implantation de tout nouvel aménagement entraînant une obstruction ou un changement de direction des

écoulements (hors dispositifs de régulation) tels que des murs, clôtures.

• La restauration de bâtiment en ruine visée au second alinéa de l'article L 111-3 du Code de l'urbanisme. • Toutes les constructions qui ne respectent pas un retrait de 6 mètres par rapport au haut de la berge le long du cours

d’eau du Maldroit, à l’exception des infrastructures et ouvrages de franchissement. • Le comblement des fossés et de tout aménagement existant permettant la circulation des écoulements. • Les dépôts de véhicules hors d’usage, ainsi que les dépôts de matériel et matériaux, organisés ou non, de ferraille,

de combustibles solides ou liquide, ou de déchets, à l’exception des matériaux nécessaires aux activités agricoles ou aux services publics. • L’ouverture ou l’exploitation de carrières. • Les antenne-relais de téléphonie mobile. • Les panneaux solaires et photovoltaïques si ils ne sont pas intégrés dans des constructions. • Les installations de camping et les stationnements de caravanes. • S’ils ne sont pas liés à l’agriculture, aux travaux de voirie, aux fouilles archéologiques ou aux équipements d’intérêt public, les affouillements et exhaussements du sol et remblaiements d’une superficie inférieure à 100 m² et d’une profondeur ou d’une hauteur inférieure à 2 m, dès lors qu’ils ne sont pas liés aux travaux de construction autorisée ou à la création de places de stationnement, conformément aux dispositions de l’article R442-2-c) du Code de l’Urbanisme. • Dans les zones soumises aux risques d’inondation, repérées au document graphique, les remblais de toute nature, les constructions nouvelles, l’augmentation de l’emprise au sol, l’augmentation du nombre de logements par aménagement ou changement de destination, les sous-sols, les clôtures pleines et la reconstruction après démolition ou destruction.

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

1. Rappels Dans les périmètres de protections (zone de protection immédiate, rapprochée et éloignée) liées à la présence de l’Aqueduc de l’Avre, l’application de la servitude AS 1 (Service gestionnaire : Eau de Paris) s’impose. Il s’agit d’un plan d'eau libre et qu'il y a lieu selon l'article L 1321.2 du Code de la Santé Publique, de protéger l'eau qui circule dans cet aqueduc.

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2. Sont notamment admises les occupations et utilisations du sol ci-après, dès lors qu’elles sont conçues pour s’intégrer au site dans lequel elles s’implantent et ne compromettent pas le caractère agricole de la zone :

• Les constructions, installations et aménagements à condition d’être directement liés et nécessaires à l’activité d’une exploitation agricole (serres de production, locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, locaux de production et de stockage des produits à usage agricole).

• La reconnaissance et l’extension limitée (20% maximum de la SDP de la construction) des constructions à usage d’habitation, réalisées légalement avant l’approbation du présent PLU.

• Les stations d’épuration. • Les abris de prairie nécessaires au pâturage des équidés. Au moins l’un des côtés doit être ouvert et sans porte.

L’emprise au sol d’un abri ne peut excéder 20 m² par construction. • Les constructions de bâtiments à usage d’habitation à condition d’être destinées au logement principal des

exploitants agricoles, dans la mesure où cette construction est strictement nécessaire à l’exploitation agricole et où elle est implantée à moins de 30,00m du siège de l’exploitation. • Les constructions nécessaires à l’entretien et à la gestion des espaces naturels. • Les ouvrages nécessaires à la gestion des eaux pluviales et à l’aménagement de bassins de rétention. • L’implantation de nouvelles installations classées, soumises à autorisation ou à déclaration préfectorale sous réserve qu’elles soient liées à une exploitation agricole, ne portent pas atteinte à la salubrité et à la sécurité, et n’apportent pas une gêne qui excède les inconvénients normaux du voisinage. • Les affouillements et exhaussements des sols ne sont autorisés que dans la mesure où ils sont liés à des travaux agricoles • Le cas échéant, l’implantation des bâtiments de l’exploitation agricole doit être conforme aux règles de distance fixées par le règlement sanitaire départemental ou par la règlementation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement. • Pour l’application de ces dispositions une exploitation agricole est définie comme une unité fonctionnelle dirigée par un chef d’exploitation mettant en valeur localement une surface équivalant à au moins la moitié de la surface minimale d’installation (SMI) définie par le schéma directeur départemental des structures agricoles. • Les constructions et les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif afin de permettre l’exploitation, l’entretien, la rénovation, l’extension ou la construction d’installations techniques spécifiques nécessaires à l’activité ferroviaire. • Les installations classées pour la protection de l’environnement au sens des articles L 511-1 et suivants du Code de l’environnement, dès lors qu’elles sont nécessaires à une exploitation agricole. • Le changement de destination des bâtiments agricoles qui sont identifiés au plan de zonage comme des bâtiments d’intérêt architectural ou patrimonial, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’exploitation agricole. • Les activités d’accueil touristique (hébergement, restauration, commerce de produits de la ferme) constituant un accessoire d’une exploitation agricole en activité, localisées sur le lieu de l’exploitation agricole, soit dans une construction existante faisant éventuellement l’objet d’une extension, soit dans une nouvelle construction située à proximité immédiate du corps d’exploitation et présentant une surface de plancher maximale de 50 m².

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Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

1. Accès Pour être constructible, une unité foncière doit être desservie par une voie publique ou privée et disposer d’un accès (éventuellement par application de l’article 682 du Code Civil) sur une voie publique ou privée ouverte à la circulation générale.

• Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait un gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

• Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

• Les accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, etc. La largeur de la voie doit être adaptée à l’opération et aménagée de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et à garantir un bon état de visibilité.

2. Voirie • Les voies de desserte éventuellement réalisées dans le secteur doivent être conçues dans le respect du caractère naturel des zones, et doivent en particulier comporter des éléments paysagers adaptés. • Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie ou ramassage des ordures. • Leur création peut être soumise à des conditions particulières de tracé, de largeur et d’exécution dans l’intérêt de la circulation et de l’utilisation des terrains riverains ou avoisinants, ou en vue de leur intégration dans la voirie publique communale.

Conditions de desserte par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement.

DISPOSITIONS GENERALES Tous travaux rendus nécessaires par les obligations décrites ci-dessous, et à la charge exclusive du propriétaire.

1. Eau potable Toute construction à usage d’habitation ou d’activités doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.

Lorsqu’il est envisagé d’utiliser l’eau potable pour alimenter un réseau ou un circuit fermé pouvant présenter des risques particuliers pour la distribution située en amont, tout particulier et toute activité doit respecter les consignes de sécurité vis-àvis du réseau en disposant des disconnecteurs, des réservoirs de coupures ou des bacs de déconnexions pour pallier à d’éventuels retours vers celui-ci.

Tous travaux de branchement à un réseau d’alimentation en eau potable, non destinés à desservir une installation existant ou autorisée, sont interdits (à l’exception des poteaux d’incendie).

2. Assainissement A. Eaux usées Les constructions devront se conformer au règlement d’assainissement en vigueur. Toute construction ou installation doit être raccordée, conformément aux articles L1331-1 à 8 du Code de la Santé Publique par des canalisations enterrées au réseau public d’assainissement séparatif existant, dès lors que la parcelle cadastrale est desservie soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage dument enregistrées. Un arrêté de branchement délivré par le maître d’ouvrage du système d’assainissement en détermine les caractéristiques techniques. A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement autonome conforme à la réglementation en vigueur est obligatoire. Il doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau, si celui-ci est réalisé postérieurement.

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L’évacuation des eaux usées non domestiques ou assimilées domestiques dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à un accord préalable du maître d’ouvrage du système d’assainissement. Conformément aux réglementations en vigueur, un prétraitement peut être exigé, dans le cadre des conditions d’admission des eaux usées non domestiques dans le réseau public d’assainissement. Une convention de déversement peut être exigée pour encadrer les conditions techniques et financières du rejet au réseau de collecte.

B. Eaux pluviales Les constructions devront se conformer au règlement d’assainissement en vigueur, ainsi qu’à l’article 3 du règlement du SAGE de la Mauldre annexés au PLU. Les techniques de gestion des eaux de pluie à la parcelle, telles que l’infiltration, ou la réutilisation pour des usages domestiques en conformité avec la réglementation spécifique sont privilégiées, sauf en cas d’impossibilité technicoéconomique. Les dispositifs de gestion des eaux pluviales à ciel ouvert, végétalisés, offrant des espaces multifonctionnels accessibles doivent être privilégiés afin d’en assurer la durabilité et l’entretien. Pour la même raison, aucun trop plein ne sera accepté sur les ouvrages de stockage de bassin enterrés. Conformément au règlement du SAGE de la Mauldre, pour les opérations d’aménagement ou de réaménagement donnant lieu à un permis de construire, un permis d’aménager ou la mise en place d’une zone d’action concertée (ZAC) de plus de 1 000 m² de surface totale, les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle. En cas d’impossibilité technique, technico-économique, ou zones de vulnérabilité de la ressource en eau souterraine, le débit de fuite de l'aménagement est limité à 1 l/s/ha et ce pour une pluie de 56 mm en 12 heures. De plus, l’aménageur doit prendre toutes dispositions pour garantir une qualité des eaux rejetées compatible avec le respect de la qualité des eaux de surface ou souterraines. L’excès de ruissellement doit peut alors être rejeté dans un réseau collectif spécifique apte à recueillir les eaux pluviales lorsqu’il existe. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. Tout rejet d’eaux pluviales dans un fossé, une canalisation ou tout autre exutoire, est soumis à autorisation du maître d’ouvrage de l’exutoire, et peut être subordonné à un prétraitement approprié, conformément à la réglementation en vigueur. L’évacuation des eaux pluviales dans les réseaux collectant des eaux usées est strictement interdite.

3. Electricité – Gaz - Téléphone • Les lignes de télécommunications et de distributions d’énergie du réseau public doivent être installées en souterrain

chaque fois que les conditions techniques le permettent. • Toutes modifications importantes des réseaux existants, tant privés que publics, doivent être conçues de manière à

pouvoir être raccordés au réseau en souterrain si celui-ci existe ou si celui-ci est prévu par arrêté. • Tout constructeur doit réaliser les ouvrages de télécommunications et de distribution électrique en terrain privé : ces

ouvrages comprennent les conduites en souterrain entre les constructions et jusqu’en un point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété.

4. EAUX RESIDUELLES AGRICOLES Les effluents agricoles (purin, lisier…) doivent faire l’objet d’un traitement spécifique. En aucun cas, ils ne doivent être rejetés dans le réseau public.

Caractéristiques des terrains

Sans objet. Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.

Toute construction sera implantée à au moins :

• 10 mètres de l’alignement en bordure de voie départementale.

• 6 mètres de l’alignement en bordure des autres voies.

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Les extensions des constructions existantes sont autorisées en continuité de la construction principale.

EXEMPTIONS : • La reconstruction des constructions détruites après sinistre ne respectant pas ces règles. • Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

Toute construction sera implantée à une distance au moins égale à la hauteur du bâtiment mesurée à l’égout du toit sans pouvoir être inférieure à 6 mètres.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, qui pourront s’implanter en retrait d’au moins 2,50 m ou à l’alignement.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

Les constructions non contiguës doivent être distantes les unes des autres d’au moins 6 mètres.

Emprise au sol.

L’emprise au sol des bâtiments ne pourra excéder • 250 m² au sol par unité foncière pour les constructions à vocation agricole. • 1 500 m² au sol par unité foncière pour les entrepôts agricoles.

Hauteur maximale des constructions.

 • La hauteur de toute construction admise est mesurée depuis le niveau naturel du sol jusqu’en tout point du faitage. • Dans le cas d’un terrain en pente, c’est le point médian de la distance entre les deux façades opposées dans le sens de

la pente qui servira de point de calcul de la hauteur. • La hauteur maximale admise pour les constructions à vocation d’habitation et les extensions est de 6 m au faîtage. • La hauteur maximale admise pour les constructions à usage agricole est de 12 m et de 6 m pour les bâtiments

d’élevage éloignés du siège principal de l’exploitation agricole.

Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords.

Dispositions générales : L’autorisation de construire pourra être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si les constructions, par leur situation, leurs dimensions, leur architecture et leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte :

• au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants • aux sites et paysages naturels ou urbains • à la conservation des perspectives monumentales ou paysagères

L’implantation de bâtiments agricoles isolés ou de grande hauteur (silo, réservoirs…) doit être choisie de façon à permettre la meilleure intégration possible au site naturel.

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Aspect architectural Les constructions nouvelles et aménagements doivent présenter :

• une simplicité des volumes, • une unité et une qualité des matériaux utilisés, • les différents murs d’une construction ou d’un ensemble de constructions aveugles ou non, visibles ou non de la

voie publique, doivent présenter une unité d’aspect, • l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit, • les couleurs de matériaux de parement et de peintures extérieures devront s’harmoniser entre elles et ne pas porter

atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. • les teintes vives sont proscrites. Seuls les tons pierre sont autorisés.

Eléments de bâti ou ensemble à protéger Tous les travaux réalisés sur des éléments de bâtis localisés au plan de zonage faisant l’objet d’une protection au titre de l’article L.151-16 du code de l’urbanisme (ensembles cohérents et bâtis isolés protégés) doivent être conçus dans le respect des caractéristiques du patrimoine à préserver.

DISPOSITIONS EN FAVEUR DU DEVELOPPEMENT DURABLE. Energies nouvelles, climatisation, citerne de récupération des eaux de toiture, panneaux solaires ou photovoltaïques et éoliennes.

L’installation de ces dispositifs environnementaux sera acceptée dans le cadre d’un projet soigné prévoyant toutes les mesures techniques ou paysagères permettant leur intégration dans le contexte urbain ou naturel. L’utilisation de panneaux solaires, ou de tout autre type de matériaux ou d’équipements participant au développement d’énergies renouvelables sera acceptée hors des zones protégées, à condition d’en prévoir une insertion optimale en traitant en accord avec l’architecture traditionnelle et en rapport avec l’environnement. La pose de ces panneaux solaires sur le versant de toiture de la construction principale sera possible sous réserve de respecter la cohérence générale du bâtiment et de préférence de couleur mate pour limiter leur impact réfléchissant dans le paysage.

Les matériels et équipements, notamment ceux liés à l'économie ou la production d'énergie, ne devront pas être visibles, si possible, du domaine public et ne causer aucune nuisance sonore et visuelle au voisinage.

Les pompes à chaleur seront installées de manière la plus discrète possible sur les façades les moins visibles depuis l’espace public et devront limiter les nuisances sonores. Les citernes de récupération des eaux de pluie ou autres cuves seront enterrées, ou à défaut (impossibilités techniques) installées de manière la plus discrète possible (implantation, teinte et aspect), masquées par un écran naturel de végétation.

Antennes • Les antennes doivent être regroupées en un seul point de toiture. Elles ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. • Les antennes paraboliques doivent être implantées de façon à ne pas être visibles depuis l’espace public.

Stationnement des véhicules

Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques. Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement devront être réalisées en dehors des voies publiques. Les normes minimales et les caractéristiques de ces aires de stationnement sont définies dans le présent article. Chaque emplacement doit présenter une accessibilité satisfaisante et des dimensions au moins égales à :

• longueur : 5 mètres, • largeur : 2,50 mètres.

Pour les emplacements destinés aux personnes à mobilité réduite, les places devront respecter les dimensions suivantes : 5,50 m x 3,50 m + 6,00 m de dégagement

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Pour toute réalisation nécessitant des aires de stationnement, les accès et circulations pour les personnes à mobilité réduite doivent obligatoirement être prévus et aménagés suivant la réglementation en vigueur. Nombre de places à prévoir, au minimum pour les véhicules : Habitation à condition d’être destinées au logement principal des exploitants agricoles :

o 2 places (dont une couverte) par logement de plus de 60 m² de surface de plancher.

Espaces libres et plantations

Les aménagements paysagers devront prendre en compte les recommandations concernant les espaces libres et plantations figurant en annexe du présent règlement. Espaces libres et plantations

• Les espaces boisés, les arbres isolés ou les alignements d’arbres existants doivent être conservés ou remplacés par des plantations équivalentes et entretenus.

• Les arbres existants doivent être préservés au maximum. • Les constructions doivent être implantées de façon à respecter les plus beaux sujets existants. • Si des arbres doivent être supprimés, ils devront être remplacés par un nombre équivalent de sujets nouveaux. • Les plantations existantes sont maintenues ou remplacées par des plantations figurant en annexe du présent

règlement. • Le choix des essences est lié au caractère de l’espace, à sa dimension, à sa vocation et aux données techniques

liées à l’écologie du milieu privilégiant les espèces locales et en prohibant les espèces invasives. • Les aires de stationnement doivent être plantées, à raison de 1 arbre pour 3 emplacements.

Coefficient d’occupation du sol (C.O.S.)

Sans objet. Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014

Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales

Les nouvelles constructions devront être conformes à la réglementation thermique en vigueur. L’emploi des dispositifs économisant l’utilisation des ressources naturelles (eau, air, sols et sous-sols, etc.), limitant les rejets (eau, déchets, pollutions), et employant des solutions énergétiques renouvelables et/ou performantes sont privilégiés.

Obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques

Les nouvelles constructions pourront être raccordées aux réseaux, quand ils existent.

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Dispositions applicables à la zone N

La zone N constitue une zone de protection d’espaces naturelles d’intérêt paysager ou écologique. Zones naturelles protégées de l’urbanisation. Sites privilégiés pour l’épanouissement des fonctions floristiques et faunistiques. Elle regroupe les grandes entités naturelles. Cette identification s’accompagne de dispositions réglementaires

qui assurent leur pérennité notamment en garantissant l’inconstructibilité.

Elle comprend un secteur Ng destiné à accueillir des aménagements et installations liées aux activités golfiques.

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DEPARTEMENT DES YVELINES

P.L.U.

Saint-Germainde-la-Grange

5. Règlement écrit

Mairie

Dossier approuvé en Conseil Municipal du 8 mars 2018

de Saint-Germain-de-la-Grange

1 rue de la Mairie

78640 Saint-Germain-de-la-Grange

Tel : 01.34.91.02.10

Mail : mairie.st-germain-de-la-

grange@wanadoo.fr

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Commune de Saint-Germain de la Grange Plan Local d’Urbanisme – Règlement

SOMMAIRE

TITRE I (dispositions générales) …………………………………………………………………………………p3 TITRE II (dispositions applicables aux zones urbaines)……………………………………………………..p13

• Zone UA • Zone UB • Zone UE • Zone UJ • Zone UM TITRE III (dispositions applicables aux zones naturelles)……………………………………………………p53 • Zone A • Zone N • Zone Ng ANNEXES……………………………………………………………………………………………………………...p65

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TITRE I

DISPOSITIONS GENERALES

Article 1 - CHAMP D'APPLICATION TERRITORIAL DU PLAN Le présent règlement dont les dispositions s'imposent aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé, s'applique à l'ensemble du territoire de la commune de SAINT-GERMAIN DE LA GRANGE.

Article 2 – PORTEE DU REGLEMENT A L’EGARD DES AUTRES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS Les règles du PLU se substituent aux règles générales d’utilisation du sol faisant l’objet des articles du code de l’urbanisme.

2.1. Sont et demeurent applicables sur le territoire communal : Les articles législatifs du code de l’urbanisme suivants : - L424-1 et L421-4 relatifs aux périmètres de déclaration d’utilité publique ; - L102-13 et L424-1 relatif aux Opérations d’Intérêt National ; - L421-5 relatif à la réalisation de réseaux ; - L111-16 et suivants relatif aux routes à grande circulation. • Les servitudes d’Utilité Publique annexées au Plan. • Les articles du Code de l’urbanisme ou d’autres législations, relatifs :

o A la protection des Monuments Historiques ; o Au droit de préemption urbain ; • Les règlements des lotissements déjà approuvés : o Pour tout projet situé à l’intérieur de ces derniers, le règlement applicable est celui du lotissement ; o En cas d’absence de règlement, ou si la date de l’arrêté d’approbation est supérieure à 10 ans, ou si le lotissement

n’a pas conservé ses propres règles, c’est celui du PLU qui s’applique. • L’article L212-5-2 du Code de l’Environnement qui stipule que « lorsque le SAGE – ici en l’occurrence celui du SAGE de

la Mauldre – a été approuvé et publié, le règlement et ses documents cartographiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de toute installation, ouvrage, travaux ou activité mentionné à l’article L214-2. »

2.2. Les prescriptions prises au titre des autres législations spécifiques concernant l’occupation ou l’utilisation des sols s’ajoutent aux règles propres aux plans locaux d’urbanisme. En particulier :

• L’édification de clôtures est soumise aux dispositions du titre II du livre IV du Code de l’Urbanisme. • Toute découverte fortuite de vestiges susceptibles de présenter un caractère archéologique doit faire l’objet d’une

déclaration immédiate au maire (article 14 de la loi du 27/09/1941). • Il ne pourra être exigé plus d’1 place de stationnement par logement, en cas de logements aidés financés par l’Etat

(Loi de lutte contre les exclusions – Juillet 2000). • Les restrictions et les interdictions relatives au périmètre éloigné de protection du captage de la « Chapelle ». • Tout projet autorisé en zone inondable (délimité par l’arrêté préfectoral du 02/11/1992) devra être conforme aux

dispositions de l’arrêté, qui vaut PPRI. • Il est recommandé pour tout projet en zone d’aléas de recourir aux prescriptions techniques de la plaquette

informative, annexée au PLU, sur les dispositions constructives sur terrain argileux.

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Article 3 - DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

3.1. LE PLAN LOCAL D’URBANISME DELIMITE • les zones urbaines sont repérées sur les documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ». Dans ces zones, les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation sont suffisantes pour desservir les constructions à implanter.

Dont les règles applicables figurent au titre II du présent règlement.

ET • les zones agricoles, repérées par le sigle « A » sur les documents graphiques. Elles concernent les secteurs équipés ou non, à protéger en fonction de leur potentiel agronomique, biologique ou écologique. • les zones naturelles et forestières repérées sur les documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ». Sont inclus dans les zones naturelles les secteurs équipés ou non à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels ou des paysages, soit de leur intérêt écologique ou historique, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Dont les règles applicables figurent au titre III du présent règlement.

3.2. LE PLU PROTEGE CERTAINS ESPACES BOISES ET PLANTATIONS Les terrains boisés classés et plantations à protéger sont repérés sur les documents graphiques.

Article 4 - ADAPTATIONS MINEURES Les règles et servitudes définies par ce Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (articles L.152-3 et suivants du Code de l'Urbanisme). ET Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux : - qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles. - qui sont sans effet à leur égard.

Article 5 - DROIT DE PREEMPTION URBAIN Par délibération en date du 31 janvier 2008, la commune a institué un droit de préemption urbain renforcé (DPU) portant sur l’ensemble du territoire communal.

Article 6 – ESPACES BOISES CLASSES Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable dans les Espaces Boisés Classés au titre de l’article L113-1 du code de l’urbanisme et figurant comme tel aux documents graphiques. Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés conformément à l’article L311-1 du code forestier. Ne sont pas assujettis à autorisation de défrichement les espaces boisés suivants, en vertu de l’article L311-2 du code forestier :

« 1º Les bois de superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département ou partie de département par le représentant de l'Etat dans le département, sauf s'ils font partie d'un autre bois dont la superficie, ajoutée à la leur, atteint ou dépasse le seuil fixé selon les modalités précitées ;

2º Les parcs ou jardins clos et attenants à une habitation principale, lorsque l'étendue close est inférieure à 10 hectares. Toutefois, lorsque les défrichements projetés dans ces parcs sont liés à la réalisation d'une opération d'aménagement prévue au titre Ier du livre III du code de l'urbanisme ou d'une opération de construction soumise à autorisation au titre de ce code, cette surface est abaissée à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département ou partie de département par le représentant de l'Etat dans le département. »

Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne bénéficie d’une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil.

o Article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

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Article 7 – PRISE EN COMPTE DES ENJEUX EAU ET MILIEUX AQUATIQUES Les secteurs de fond de vallée du territoire communal sont concernés par l’enveloppe zones humides de classe 3 (définies par la DRIEE). Ce zonage (classe 3) correspond à des secteurs pour lesquels les informations existantes laissent présager une forte probabilité de présence de zones humides, qui restent à vérifier et dont les limites sont à préciser. En cas de projets sur ces secteurs, il est fortement recommandé d’effectuer une étude de délimitation de zones humides selon l’arrêté du 24 juin 2008.

La réglementation en vigueur pour la protection des zones humides est la suivante : - Au niveau international, la Convention sur les zones humides d’importance internationale, appelée « Convention Ramsar », sert de cadre à l’action nationale et à la coopération internationale pour la conservation et l’utilisation rationnelle des zones humides et de leurs ressources (www.ramsar.org) ; - En vertu de l’article L211-1 du code de l’Environnement, « on entend par zone humide, les terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire ; la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année ». L’arrêté du 24 juin 2008, précisant les critères de définition et de délimitation des zones humides en application des articles L214-7-1 et R211-108 du code de l’Environnement, permet de déterminer si un milieu est de type zone humide ; - Conformément à la disposition 86 du SDAGE et à la disposition 19 du SAGE de la Mauldre, les zones humides doivent être protégées par les documents d’urbanisme dès lors que leur présence est avérée. Ces documents d’urbanisme doivent, par ailleurs, être en adéquation avec les autres dispositions de l’orientation 22 du SDAGE et l’objectif général 2.2 du SAGE visant à mettre fin à la disparition et à la dégradation des zones humides et préserver, maintenir et protéger leurs fonctionnalités. - Si des aménagements devaient être prévus dans ces zones, ils peuvent être soumis à une procédure Loi sur l’Eau, au titre de la rubrique 3.3.1.0. figurant au titre III de la nomenclature annexée à l’article R214-1 du code de l’Environnement, en fonction de leur nature et dès lors que les seuils de surface sont atteints. En dernier recours, en cas d’impact sur une zone humide, des mesures de compensations doivent être prévues selon les modalités prévues par le SDAGE ou le SAGE selon qu’il s’agisse ou non de zones humides effectives à enjeux ( cf article 2 du règlement du SAGE de la Mauldre).

Les exhaussements et affouillements sont interdits en cas de présence avérée de zones humides et que seuls les travaux d’entretien ou de restauration seront autorisés en présence de zones humides.

Article 8 – PROTECTION DES ABORDS DES COURS D’EAU Concernant la protection des berges, l’article 1 du règlement du SAGE de la Mauldre encadre l’implantation d’installations, ouvrages et travaux ou activités dans le lit mineur des cours d’eau et au niveau des berges. D’éventuels projets de restauration (reméandrage, retalutage en pentes douces…) du rû du Maldroit restent cependant autorisés.

Par ailleurs, conformément à l’orientation QM 16 du Schéma d’Aménagement et de Gestion de Eaux (SAGE) de la Mauldre (« Réduire les pollutions d’origine agricole »), les cultures pérennes doivent faire l’objet d’un enherbement complet sur 5 mètres de large au minimum (depuis le haut de berge), et être en conformité avec le programme d’action Nitrates en vigueur. Pour plus d’information voir :

- le cinquième programme d’action Nitrates (en application de la Directive du Conseil n°91/676/CEE, du 12 décembre 1991), arrêté le 2 juin 2014, consolidé le 14 octobre 2016 et composé d’un programme national fixant un socle d’actions à mettre en place ainsi qu’une déclinaison régionale ; - le PAGD du SAGE Mauldre ; - l’arrêté du 24 avril 2015 relatif aux bonnes conditions agricoles et environnementales.

Article 9 – RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE Conformément au Code de l’Urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée. La reconstruction implique le respect des volumes, des règles de prospects (etc.), de la construction ou installation qui existait auparavant (même si les règles du PLU affectent par exemple au terrain concerné un coefficient inférieur).

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Article 10 – ATTEINTE AU CARACTERE OU A L'INTERET DES LIEUX AVOISINANTS, AUX SITES, AUX PAYSAGES NATURELS OU URBAINS Selon l’article R111-27 du Code de l’Urbanisme, « un projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ».

Article 11 - LES ARTICLES DU REGLEMENT La nature, les conditions et les possibilités maximales d’occupation et d’utilisation des sols sont déclinées, pour chacune des zones délimitées aux documents graphiques, selon les16 articles suivants :

Article 1 Article 2

Article 3 Article 4 Article 5 Article 6

Article 7 Article 8

Article 9 Article 10 Article 11 Article 12 Article 13

Article 14 Article 15

Article 16

Occupations du sol interdites Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières Conditions de desserte et d’accès des terrains Conditions de desserte par les réseaux Sans objet. Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Emprise au sol Hauteur des constructions Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords Obligations en matière de stationnement Obligations en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux, de loisirs et de plantations. Sans objet. Abrogé par la loi ALUR du 24 mars 2014 Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques

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LEXIQUE

Accès : L’accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction (voir schéma).

Acrotère : Socle en général d’un ornement, disposé à chacune des extrémités et au sommet d’un fronton ou d’un pignon. L’acrotère peut également être défini comme un couronnement en bordure d’un toit-terrasse. Il pourra ainsi être balustrade si la terrasse est aménagée.

Alignement : Au cas où la voie ne fait pas l’objet d’un acte juridique définissant ses limites (voies publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique), l’alignement est défini comme étant la limite matérielle d’emprise de la voie. (La voie comporte la voirie plus les trottoirs lorsqu’ils existent).

Annexe : Il s’agit d’un bâtiment sur le même terrain que la construction principale constituant une dépendance et détaché de la construction principale. Il est non contigu à celle-ci et n’est affecté ni à l’habitation, ni à l’activité.

Axe de la voie : C’est la ligne parallèle à la voie située à égale distance de ses marges extérieures.

Contigu : Des constructions ou terrains sont contigus, lorsqu’une façade, un pignon ou une limite, sont directement en contact l’un avec l’autre. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu'un portique, porche, auvent ou angle de construction… ne constituent pas des constructions contiguës.

Egout du toit : Limite basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.

Garage : Local fermé uniquement destiné au stationnement des véhicules.

Emprise au sol : L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme : « Art. R. 420-1 : L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Cette définition ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme pour l’application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence, par exemple, pour l’application des coefficients d’emprise au sol ou des règles de prospect. L’emprise au sol définie par l’article R. 420-1 précité vaut pour les dispositions du code de l’urbanisme relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables (art. R. 421-1 et suivants du code de l'urbanisme).

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Pour mesurer l'emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature* tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien. Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris). A titre d'exemple, une rampe d'accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d'une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol. En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d'emprise au sol au sens du livre IV du code de l'urbanisme dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d'en réaliser une projection verticale. La superficie d'une terrasse de plain pied n'entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d'autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse. Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent pas une surélévation de 0,60 mètres maximum par rapport au terrain, doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.(voir schéma).

Equipements collectifs : Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social et scolaire.

Une exploitation agricole : Selon l’article L311-1 du Code rural, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle.

Faîtage : Ligne de jonction supérieure de 2 pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées. (voir : hauteur de construction)

Habitat individuel : L’habitat individuel se caractérise par la présence simultanée de trois critères : son architecture, sa faible superficie et l’indépendance des logements s’il en existe plusieurs dans le même bâtiment (pas de partie commune). La notion d’habitat individuel a été précisée par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 22 Juillet 1992 « Comité de sauvegarde de Maurepas Village».

Habitat collectif : Au titre de l’article L111-18 du Code de la Construction et de l’Habitation, est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.

Hauteur de construction (art.10) : Altitude limite que doivent respecter les constructions. La hauteur du faitage est considérée entre le faitage et le point le plus bas du terrain naturel existant avant terrassement de l’emprise au sol de l’habitation, (sommet d’ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus) ou à l’acrotère, hors système de sécurité, ou bien jusqu’à l’égout du toit. (voir schéma)

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Installations classées : Il s’agit d’une construction qui peut présenter des dangers ou des inconvénients pour la commodité du voisinage, la santé, la sécurité, la salubrité publiques, la protection de la nature et de l’environnement… Les installations classées sont soumises à la loi du 19 juillet 1976 relative aux Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE). Il existe deux régimes les ICPE soumise à déclaration ou à autorisation. Pour connaître le régime dont relève un site, il faut se reporter à la nomenclature existante, définie par décret, qui donne une liste de substances et d’activités auxquelles sont affectés des seuils.

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Limite séparative : Ligne commune, séparant deux propriétés privées. Les limites de fond et de front s’entendent dans le cas notamment d’une division en drapeau (voir schéma).

Loggia : Volume en retrait dans la façade d'un bâtiment, formant balcon couvert.

Modénature : Traitement ornemental (proportions, forme, galbe) de certains éléments en relief ou en creux d’un bâtiment, et en particulier des moulures. Mur pignon : Mur extérieur réunissant les murs de façades. Les ouvertures créant des vues directes :

• les fenêtres, • les portes-fenêtres, • les balcons, • les loggias, • les terrasses situées à plus de 0,60 m du terrain naturel, • les lucarnes, • les fenêtres et châssis de toit. • véranda Les ouvertures créant des vues indirectes • les ouvertures placées à plus de 1,80 m du plancher (y compris les ouvertures du toit) à l’étage, • les portes d’entrée pleines, • les châssis fixes et verre opaque, • les pavés de verre, • les terrasses situées à 0,60 m maximum au-dessus du terrain naturel. Pan coupé : Le pan coupé est le mur perpendiculaire ou non à la bissectrice de l'angle formé au point d’intersection de la rencontre de deux voies. (voir schéma).

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Pan de toiture : Surface plane de toiture. Prospect : C’est la distance horizontale, mesurée perpendiculairement, en chaque point d’une façade avec une autre construction en vis-à-vis, une limite de terrain ou un alignement opposé d’une voie.

Réhabilitation / Rénovation : Réhabilitation : remise aux normes du bâtiment existant Rénovation : restructuration, reconstruction dans les volumes existants. Retrait : Marge de recul, ligne de recul, marge d'isolement, bande d'inconstructibilité... sont autant de termes pour désigner une bande de terrain privé longeant une voie de circulation importante. Toute nouvelle construction est interdite au sein de cette marge de recul. Par contre, la marge de recul ne remet pas en cause les constructions existantes et ne fait pas obstacle à l'extension du bâti, dans une certaine limite, contrairement à l'alignement. Sous-sol : Le sous-sol est l’étage souterrain ou partiellement souterrain d’un bâtiment. Surface minimum d'installation : Elle est fixée par arrêté préfectoral selon les types de cultures pratiquées par les exploitants (arrêté du 6 mars 2007). Surface de plancher La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert sous hauteur de plafond supérieure à 1.80 mètre. Cette surface est calculée à partir du nu intérieur des façades, l’épaisseur des murs extérieurs n’étant pas comptabilisée. Terrains situés en bordure ou en retrait des voies :

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A noter que dans le cas d'un terrain n'ayant pas de façade en contact avec la voie, l'implantation à l'alignement ne s'applique pas. Terrain situé en bordure de plusieurs voies : Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l’implantation règlementée de la construction par rapport à l’alignement tient compte de la façade principale du bâtiment (se dit de celle qui est la façade antérieure, celle vue de la voie publique). Le reste de la construction pourra respecter le minimum fixé par l’article 7 du règlement par rapport à l’alignement de l’autre voie. Cette règle s’applique également par rapport aux voies privées existantes ou projetées.

Unité foncière : Parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire. Véranda : Espace vitré sur au moins 2 faces, rapporté en saillie le long d’une façade d’une construction principale. Construction considérée comme une surface habitable pour les surfaces de plus de 20 m². Voie ou Voirie : Ensemble des voies de communication composées de la chaussée et des trottoirs lorsqu’ils existent. Zone humide : Terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire ; la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles, pendant au moins une partie de l’année.

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TITRE II

DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

Dispositions applicables à la zone UA

La zone UA couvre les secteurs dans lesquels se trouvent le bâti ancien de la commune : Centre Bourg et Petit Saint Germain.

Elle comprend un secteur UAa, couvert par une Orientation d’Aménagement et de Programmation.