Zone 1AUS

Interdiction de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations

Le tableau ci-dessous précise les destinations et sous-destinations interdites (ou autorisées) par secteur. A = autorisé ; I = Interdit ; Asc : Autorisé sous conditions

Destinations et constructions autorisées selon les secteurs

Exploitation agricole et forestière Habitation

Commerce et activités de service

Équipements d'intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Exploitation agricole

Exploitation forestière

Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hébergement hôtelier et touristique

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacle Equipements sportifs Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

1AUS

I I Asc Asc Asc Asc I

Asc

I I

A

A

A

I I I I I I I

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PLUi – Règlement – Modification simplifiée n°2 du 12 février 2026

ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

Sont ainsi interdits sur l’ensemble de la zone : - Les constructions, usage de sols et activités qui sont incompatibles avec la fonction hospitalière et de santé du fait des risques, nuisances, pollutions ou flux de poids lourds qui leur sont associés, soit notamment celles d'entreposage, de commerce de gros, ou d’industrie ; - Les carrières, y compris les constructions et installations liées ; - Les campings et tout hébergement léger de loisirs ; - Les affouillements et exhaussements de sols à l’exception de ceux nécessaires : o aux équipements d’infrastructures publics ou d’intérêt collectif, o aux aménagements paysagers prévus pour l’aménagement des espaces collectifs du secteur, o à la recherche archéologique, o aux travaux nécessaires à la réalisation des constructions et aménagements régulièrement autorisés, o ou nécessaires aux exploitations agricoles. Dans ce cas, les affouillements et exhaussements de sol devront limiter au maximum leur impact sur le paysage et la topographie initiale des lieux.

- Les dépôts de ferrailles, matériaux de démolition, déchets et véhicules désaffectés, - L'arrachage des haies ou plantations identifiées sur le règlement graphique.

Autorisations sous conditions de certains usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations

- Toute opération d'aménagement ou de construction devra être compatible avec l’Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) qui complète le règlement (pièce n°5 du PLUi) ;

- L'ouverture à l'urbanisation n'est possible que si une opération d’aménagement qui ne couvrirait qu’une partie de la superficie du secteur, n'est pas de nature à compromettre ou renchérir l’aménagement ultérieur du reste du secteur. Ainsi, il est exclu le détachement de lots en limite de secteur ou toute construction sans contribution à la viabilisation de la zone ;

- Les équipements d'infrastructures publics ou d'intérêt collectif ne seront autorisés que s'ils sont compatibles avec la destination à venir de la zone ou son occupation si son urbanisation a commencé ;

- La création d’un local accessoire à usage de logement est autorisée s’il est nécessaire au gardiennage d’un établissement et sous réserve qu’il soit intégré à une construction à usage d’équipements d’intérêt collectif ou de services publics et qu’il ne puisse en être dissocié ;

- Les constructions accessoires à usage d’hébergement fonctionnel pour les professionnels de santé, les patients, les accompagnants des patients (familles) ;

- La création d’un local accessoire à usage de commerce de détail et de restauration est autorisée sous réserve qu’elle soit intégrée à une construction à usage d’équipements d’intérêt collectif ou de services publics et qu’il ne puisse en être dissocié.

De plus :

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

- Dans les zones de remontée de nappe, telles qu'elles résultent de la dernière version de l'atlas édité par la DREAL : les constructeurs et aménageurs prendront les mesures techniques appropriées pour adapter les réseaux, installations et constructions qu'ils projettent à la nature des sols. Les sous-sols enterrés, ne seront donc autorisés que s'ils sont techniquement adaptés à la présence d'eau à faible profondeur (> voir les annexes documentaires) ;

- Dans les terrains où les terres sont argileuses, où des cavités sont suspectées, où d'anciennes carrières ou puits miniers sont repérées, où des risques de glissements de terrain ou de chutes de blocs sont identifiés : Du fait de la nature des sols, des risques d'effondrement ou de risques de retrait-gonflement des argiles, la vigilance des constructeurs est appelée afin qu’ils réalisent les études géotechniques leur permettant d’adapter la localisation des constructions et installations qu'ils projettent ainsi que les techniques mises en oeuvre (fondations, structures, etc.) à la nature des sols (> voir les annexes documentaires) ;

- Dans les périmètres de protection de forage : Toute occupation ou utilisation du sol devra être compatible avec les dispositions de l'arrêté préfectoral déclarant leur utilité publique, afin de ne pas porter atteinte à la qualité des eaux souterraines (> voir les annexes documentaires).

- Dans les zones où existe un risque d'émission dans l'air du radon présent dans les sols, les constructeurs prendront les mesures appropriées en particulier en ce qui concerne le renouvellement de l'air dans les bâtiment et leur étanchéification vis-à-vis du sol (> voir les annexes documentaires) ;

- Dans les zones à protéger contre le bruit des infrastructures terrestres : les constructions sont soumises à des normes d’isolement phonique en application des arrêtés préfectoraux qui instituent le classement des voies (> voir les annexes documentaires).

Mixité fonctionnelle et sociale

> Voir l’orientation d’aménagement et de programmation commerce et artisanat (document n°5)

DIVERSIFICATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS

Sans objet

MAITRISE DE L'IMPLANTATION DES COMMERCES DE DÉTAIL Les commerces de détail sont admis sous condition d’une superfice maximale de 150 m² et d’insertion au sein des locaux à destination des établissements hospitaliers ou de santé. Les activités de restauration sont admis sous conditions d’une superfice maximale de 100 m² et d’insertion au sein des locaux à destination des établissements hospitaliers ou de santé.

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ZONE 1AUS

II - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

RÈGLEMENT

Volumétrie et implantation des constructions

1AUS 4.1 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS : Pour le mode de calcul des hauteurs :

voir le lexique dans les Dispositions Générales et l’orientation d’aménagement et de programmation

(document n°5) – OAP « Equipements » Secteur n°1

La hauteur maximale des constructions est limitée à 18 mètres ou à 4 niveaux . Les hauteurs maximales sont limitées et différenciées selon les dispositions de l’OAP « Equipements », secteur n°1. Les hauteurs maximales admises sont de 18 mètres. Un dépassement de ce maximum est admis sur une surface représentant au maximum 5 % de l'emprise au sol des constructions situées sur l'unité foncière, et à condition que ce dépassement soit justifié en raison d’impératifs techniques, fonctionnels et liés au nécessité de sécurité ou de fonctionnement technique (héliport). Un dépassement de hauteur est admis pour des ouvrages ou installations techniques de faible emprise indispensables tels que cheminée, ventilation. Ces éléments doivent être intégrés au projet architectural.

Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure publics ou d'intérêt collectif.

1AUS 4.2 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT À L'ALIGNEMENT DES EMPRISES PUBLIQUES ET DES VOIES

Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux équipements d'infrastructure publics ou d’intérêt collectif.

Implantations le long des voies ou emprises publiques : - les constructions sont implantées à une distance de leur alignement au moins égale à 10 mètres ;

1AUS 4.3 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES

Les dispositions suivantes ne préjugent pas de reculs qui pourraient être imposés pour des raisons de sécurité ou de salubrité publiques.

- Les constructions sont implantées à une distance des limites séparatives de propriétés au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriétés. Cette distance sera au moins égale à 3m.

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

- Les dispositions précédentes ne sont pas applicables aux installations et ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif.

1AUS 4.4 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME UNITÉ FONCIÈRE

Aucune disposition spécifique.

Qualité urbaine, architecturale environnementale et paysagère

1AUS 5.1 VOLUMETRIES, EMPRISE AU SOL ET DENSITÉ

Aucune disposition spécifique.

1AUS 5.2 CARACTÉRISTIQUES ARCHITECTURALES DES FAÇADES ET TOITURES DES CONSTRUCTIONS

Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, devra, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s'intégrer harmonieusement dans le paysage rural et urbain environnant, en tenant compte des éléments paysagers préexistants, des gammes colorées qui caractérisent les constructions vernaculaires (voir documents en annexe du règlement), et des vues sur le paysage et le patrimoine environnant, le cas échéant.

Toute construction faisant référence à l'architecture contemporaine, devra de plus présenter des dispositifs constructifs et une modénature en cohérence avec ce style. Ces dispositions n'interdisent pas une écriture architecturale introduisant une mise en exergue dans le paysage urbain.

Les constructions présenteront un traitement architectural homogène sur toutes leurs façades, ce qui exclut toute discrimination entre façade principale et façade arrière. Les toitures visibles doivent être considérées comme une façade et traitées en conséquence avec soin. Elles seront de teintes sombres et rabattues proches de celle qui dominent sur les toitures environnantes (sauf pour les verrières, vérandas, panneaux solaires, …) ni brillantes, ni réfléchissantes.

Les façades, les soubassements ou les murs de soutènement qui ne sont pas réalisés avec des matériaux destinés à rester apparents recevront un enduit soit peint soit teinté dans la masse, dont la teinte s'inscrira harmonieusement dans le paysage environnant. Tout pastiche d’une architecture traditionnelle étrangère à l’environnement immédiat du projet est interdit. Les éléments ou installations techniques doivent être intégrés au projet architectural.

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ZONE 1AUS

1AUS 5.3 PROTECTION ET MISE EN VALEUR DU PATRIMOINE BÂTI Aucune disposition spécifique.

RÈGLEMENT

1AUS 5.4 REGLES DIFFÉRENCIÉES ENTRE LES NIVEAUX POUR PRENDRE EN COMPTE DES RISQUES D'INONDATION ET SUBMERSION

Aucune disposition spécifique. Rappel : voir les dispositions des PPR en application

1AUS 5.5 PERFORMANCES ENERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTALES DES CONSTRUCTIONS Les dispositifs techniques pour la production d'énergie solaire ou d'autres énergies renouvelables devront faire l'objet d’une intégration paysagère, architecturale et environnementale. Leur implantation sera respectueuse du cadre de vie du voisinage.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions

1AUS 6.1 CLOTURES Les dispositions de cet article ne s'appliquent pas aux clôtures nécessaires à la mise en sécurité d'équipements publics ou d'intérêt collectif. Chaque opération d'aménagement définira précisément les clôtures sur voie et en limites séparatives qui seront autorisées en application des dispositions ci-après. Le type retenu tiendra compte des clôtures voisines à l'opération pour la construction d'un paysage de qualité. La hauteur totale des clôtures (tout dispositif confondu) est limitée à 2 mètres ; Les clôtures grillagées seront doublées de haies d'essences locales ;

En limite avec l'espace naturel ou agricole, les clôtures seront composées de haies, doublées au non de grillage pour assurer la transparence écologique ou présenter une composition assurant la transparence écologique et la transition paysagère avec les espaces ouverts.

1AUS 6.2 PLANTATIONS, SURFACES NON-IMPERMÉABILISÉES OU ECO-AMÉNAGEABLES ESPACES VERTS ET RÉCRÉATIFS

Les haies seront constituées d’essences locales multiples . En limite avec l'espace agricole ou naturel, les clôtures sont écologiquement perméables, dans les conditions précisées dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation « Composition urbaine » (document 5).

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

Les essences à pousse rapide (troène, laurier-palme, thuya, etc.) sont interdites.

Obligation de planter : Il sera planté un arbre par tranche entière de 1000 m² d'unité foncière dont les aires de stationnement avec au minimum un arbre pour 6 places de stationnement ;

Les espaces communs plantés et non-imperméabilisés représenteront au moins : - 10% de la superficie d'une opération d'aménagement dont la vocation principale sont les

équipements hospitaliers et de santé et les équipements ou constructions connexes.

Ils seront plantés et judicieusement dessinés pour contribuer à la qualité du cadre de vie du nouveau quartier.

Dans ce calcul : a) seront pris en compte :

- les ouvrages de gestion des eaux pluviales s'ils sont intégrés au paysagement des espaces récréatifs ;

- les aires de stationnement ou de service non imperméabilisées (type EVERGREEN, …), - les chemins cyclo-pédestres ; b) ne seront pas pris en compte : - les espaces de moins d'un mètre de largeur ou de moins de 100m2 de superficie, afin de

permettre l'entretien mécanique des espaces créés.

Rappel pour prise en compte : Les haies de moins de deux mètres de hauteur sont plantées à une distance de la limite séparative de propriétés au moins égale à 0,50 m. Les arbres et haies de plus de deux mètres doivent l'être à une distance minimale de 2m ; la distance minimale recommandée entre un arbre et une construction est égale à la moitié de sa hauteur nominale à l'âge adulte.

Coefficient de Biotope de Surface (CBS) :

Le Coefficient de Biotope de Surface détermine une proportion minimale d’espaces non imperméabilisés ou éco-aménageables pour contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville.

Tout projet de construction nouvelle ou d’extension doit respecter le Coefficient de Biotope de Surface minimum admis sur la zone, soit 0,3.

Le Coefficient de Biotope de Surface est appliqué au terrain d’assiette du projet. Pour le calcul du Coefficient de Biotope de Surface du projet, on s’appuiera sur la grille de calcul suivante et sur la fiche

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

technique du document « Orientations d’Aménagement et de Programmation «Composition urbaine » (document n°5).

Types

de Exemples

Surface (m²) Pondération

surfaces

(A)

(B)

Imperméable Toiture non

végétalisée, asphalte, béton, dallage jointé

0

au ciment

Semi-perméable Pavage / gravier sur lit

de sable, dallage avec

joint enherbés ou

poreux, stabilisé,

toiture terrasse

0,5

végétalisée,

stationnement

engazonné, enrobé

drainant

Espaces

Pelouses, jardins

végétalisés en

1

pleine terre

Plantation ou

BONUS

préservation d’un arbre de haute tige

nombre

x 30 m²

Plantation d’une haie d’essences locales

mètres linéaires

x 1 m²

Superficie pondérée des espaces éco-aménageables (C)

Superficie totale du terrain d’assiette du projet (D)

Coefficient de Biotope de Surface du projet = C / D

Surface éco-aménageable (m²) = A x B

Le résultat obtenu doit être supérieur au Coefficient de Biotope de Surface minimal

défini sur la zone

Le Coefficient de Biotope de Surface ne s’applique pas en cas d’impossibilité technique avérée d’atteindre ce coefficient (nature du sol ou du sous-sol, terrain déjà imperméabilisé, configuration du bâti historique, prescriptions liées aux zones inondables,…).

1AUS 6.3 PROTECTION ET MISE EN VALEUR DES SITES ET DES ÉLÉMENTS D'INTÉRÊT PAYSAGER ET ÉCOLOGIQUE

Les constructions, aménagements et installations respecteront l'intérêt écologique des espaces constituant la trame verte et bleue protégée par le PLUI.

- Les plantations (arbres remarquables, alignements d’arbres, boisement) identifiés et localisés sur le règlement graphique en application des articles L151-19 et L151-23 du code de l'urbanisme seront préservées (ce qui n'interdit pas leur renouvellement ou leur remplacement par un arbre à potentiel de développement équivalent), dans les conditions définies dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation Trame verte et bleue (document n°5 du PLUi).

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

Stationnement Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des activités doit être assuré en dehors des voies publiques. Les surfaces de stationnement seront déterminées en fonction de la nature, de la fréquentation (et de ses variations) des équipements, mais aussi des mutualisations possibles avec les aires de stationnement sur l’ensemble de l’opération, recevant des fréquentations complémentaires.

STATIONNEMENT DES CYCLES :

Les services ou équipements publics ou d’intérêt collectif prévoiront, sur les espaces communs, une aire de stationnement équipée pour les cycles dont la taille sera proportionnée à leur capacité d’accueil, en fonction de la nature et de la fréquentation.

III - Équipements et réseaux

Desserte par les voies publiques ou privées

DISPOSITIONS GÉNÉRALES :

Rappel : La création ou la modification d’un accès doit faire l’objet d'une autorisation du service gestionnaire de la voirie concernée.

Les accès et les voies doivent présenter des caractéristiques satisfaisant aux exigences de la sécurité routière, de la défense contre l'incendie, de la protection civile et, le cas échéant d'enlèvement des ordures ménagères. Ils doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique.

La création d’un accès ou d’une voie sur le domaine public routier ou la modification de l'usage d’un accès existant par l’évolution de l’importance ou de la nature du trafic généré (véhicules légers, poids lourds, matériels spécifiques…) respectera les dispositions suivantes.

Seuls sont autorisés, les équipements d'infrastructures, les constructions ou opérations d'ensemble présentant un caractère d'intérêt général pour la commune ou tout autre collectivité, après autorisation expresse du gestionnaire de voirie et sous condition de réalisation d'un aménagement de sécurité adapté à la nature du trafic engendré par le projet.

La création d’un accès ou d’une voie sur le domaine public routier ou la modification de l’usage d’un accès existant par l’évolution de l’importance ou de la nature du trafic généré (véhicules légers, poids lourds, matériels spécifiques …) respectera les dispositions suivantes.

ACCÈS : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur le fonds voisin, ce passage aura une largeur

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

minimale de 3 m. S’il est destiné à la desserte de plus de 4 logements ou s’il a plus de 50m de longueur, il aura les caractéristiques applicables aux voies (définies ci-dessous). La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés pour la visibilité lors des manœuvres d’entrée et de sortie du terrain. Ainsi :

- Il pourra être imposé le jumelage des accès pour réduire les risques routiers et préserver la qualité des paysages et de l'environnement. Lorsqu'une unité foncière est bordée de plusieurs voies, l'accès pourra être imposé sur l'une d'elles pour des questions de sécurité routière.

- l'accès des unités foncières destinées aux équipements et activités de services, devra être adapté et proportionné aux flux à venir.

VOIRIE : Les constructions et les aménagements seront desservis par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l'usage et de l'importance du trafic à venir. Les nouvelles rues auront une largeur de chaussée au moins égale à 4,5m. S'y ajoutera, en fonction de la fréquentation, un espace dimensionné pour le passage sécurisé des piétons et cyclistes. Les chemins pédestres ou cyclables auront une largeur minimale de 3 m. Les nouvelles rues en impasse seront aménagées d’une placette dans leur partie terminale, pour permettre aux véhicules (dont les véhicules de service ou de secours) de faire demi-tour. Il sera imposé à toute nouvelle opération d’aménagement la possibilité de raccorder sa voirie (rue et chemin pédestre ou cyclable), en espace non-privatif, à la voirie existante ou aux opérations contiguës possible ultérieurement.

Desserte par les réseaux

1AUS 9.1 EAU POTABLE

Le branchement sur le réseau d'eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau destinée à la consommation humaine.

1AUS 9.2 EAUX USÉES

En application du schéma directeur d’assainissement :  Dans les zones d'assainissement collectif, le raccordement au réseau est obligatoire pour toutes constructions ou installations nouvelles, nécessitant un dispositif d'assainissement collectif des eaux usées.  Dans les zones d'assainissement non collectif, les installations respecteront les dispositions prévues par la réglementation en vigueur.

Elles feront l’objet d’une demande d'autorisation au SPANC de la CUA. Rappel : Il sera fait application des dispositions de l'article L.1331-10 du Code de la Santé Publique qui prévoient que tout déversement d'eaux usées, autres que domestiques, dans le réseau public de collecte doit être préalablement autorisé par la collectivité qui en a la compétence et que cette autorisation fixe les conditions du raccordement.

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ZONE 1AUS

RÈGLEMENT

1AUS 9.3 EAUX PLUVIALES

Les eaux pluviales seront infiltrées sur l'unité foncière. En cas d’impossibilité technique justifiée, l’excès sera dirigé vers le réseau collecteur ou le milieu naturel. Le raccordement sur le réseau collectif devra faire l'objet d'une demande d'autorisation à son gestionnaire. Elle sera conditionnée à la capacité du réseau. Ainsi, le constructeur réalisera sur son unité foncière et à sa charge les aménagements appropriés et proportionnés permettant l'évacuation des eaux pluviales avec un contrôle du débit de rejet et de la qualité des eaux, le cas échéant, et ce dans le respect du droit des propriétaires des fonds inférieurs et de la réglementation. L’infiltration des eaux pluviales ne s’impose pas sur les terrains faisant l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble lorsque celle-ci prévoit des aménagements collectifs de gestion des eaux pluviales.

1AUS 9.4 ELECTRICITÉ OU AUTRES ÉNERGIES

Lorsque l’effacement des réseaux est prévu ou réalisé dans un secteur, les nouveaux réseaux seront enterrés.

1AUS 9.5 COMMUNICATIONS NUMÉRIQUES

Les aménageurs disposeront dans les voies nouvelles, les ouvrages nécessaires au raccordement en souterrain au réseau de desserte numérique très haut débit, en cohérence avec la programmation départementale.

Ordures ménagères

> Voir les dispositifs du règlement intercommunal de collecte des déchets ménagers et assimilées en annexe

Les nouvelles opérations d’aménagement ou de construction qui dépendent de la collecte des ordures ménagères pourront comprendre, selon leur dimension, une aire ou un local aménagé pour recevoir les poubelles ou containers nécessaires à la collecte des ordures ménagères, conformément au règlement intercommunal de collecte. Il sera facilement accessible depuis la voie publique et intégré à l’architecture ou aux aménagements paysagers de l’opération ou de la construction.

Cette disposition ne s'applique pas à une unité foncière recevant un logement individuel.

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 103 Service Planification Prospectives

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ZONE 2AU

PRÉSENTATION

Présentation de la zone

La zone « à urbaniser » dite 2AU sera ouverte à l'urbanisation, par une procédure adaptée, dans le cadre fixé par le PADD, lorsque les voies et réseaux nécessaires à sa desserte, seront disponibles à sa périphérie. Pour la lisibilité du projet, on distingue un secteur 2AUG qui a vocation à accueillir des quartiers d'habitat.

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 104 Service Planification Prospectives

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Règlement de la zone

ZONE 2AU

RÈGLEMENT

I- Destination des constructions, usage des sols et natures d’activités

Champ d'application Le présent règlement s'applique au territoire de la communauté urbaine d'Alençon suivant le périmètr

e du 1er janvier 2014 Il est établi conformément aux dispositions du Code de l'Urbanisme, et en particulier à celles de ses articles L.151.1 et suivants et R.151.1 et suivants. Il est constitué d’un règlement écrit et d’un règlement graphique. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.

Application du règlement eu égard à d'autres réglementations

> Les servitudes d'utilité publique Les servitudes d’utilité publique sont opposables à toute demande d’occupation ou d’utilisation du sol. Elles sont listées dans la pièce n°6 dite ANNEXES DOCUMENTAIRES du PLUI qui précise leur contenu ou lieu de consultation ; celles le nécessitant, sont reportées sur dit PLAN DES ANNEXES DOCUMENTAIRES du PLUI.

> Les articles "d'ordre public" du règlement national d'urbanisme Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles R.111-1 et suivants du code de l'urbanisme à l'exception des articles dits "d'ordre public", qui sont et demeurent applicables sur le territoire communal :  Article R111-2 : permettant d'assurer la protection et la salubrité publique ;  Article R111-4 : permettant de protéger les vestiges archéologiques ;  Article R111-26 : permettant de protéger l'environnement ;  Article R111-27 : permettant de protéger le caractère et l'intérêt des lieux, sites et paysages ;

> Adaptations mineures  Articles L152-3, L152-4 et L152-5 du Code de l'urbanisme ;

> Autorisations des matériaux et procédés à visée environnementale  Principe : Article L111-16 du code de l'urbanisme ;  Mise en œuvre : R111-23 et R111-24 du Code de l'urbanisme ;

> Réciprocité des reculs entre les constructions agricoles et les habitations ou immeubles habituellement occupés par des tiers  Article L111-3 du Code Rural ;

> Reconstruction après sinistre  En application de l'article L111-15 du Code de l'urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un

bâtiment régulièrement édifié, qui a été détruit ou démoli, est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf lorsque le règlement ci-après en dispose autrement, dans les zones de risques.

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 1 Service Planification Prospectives

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Introduction au règlement

Rappel de dispositions particulières applicables sur le territoire de la CUA > Permis de démolir  Il est établi sur l'e

nsemble du territoire depuis la délibération du conseil communautaire du 28

mars 2019. > Édification et modification de clôtures  Une délibération du conseil communautaire prise en application de l'article R421-12 du Code

de l'urbanisme, soumet à la procédure de déclaration préalable l'édification ou la modification de clôtures. > Droit de Préemption urbain  Le droit de préemption est de la compétence de la COMMUNAUTÉ URBAINE D'ALENÇON. Il est applicable sur les zones urbanisées et urbanisables du PLUI, dans le cadre fixé par la délibération du Conseil communautaire.

Application des règles dans le cas d'opérations d'aménagement ayant pour conséquence une division en jouissance ou en pr

opriété

> Article R151-21

 Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, alors les règles édictées par le P.L.U.I. sont appréciées au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété ou en jouissance, sauf si des règles particulières prévues dans le règlement ci-après permettent une appréciation au regard de l'unité foncière avant division.

Application des règles dans le cas d’une unité foncière comprise dans deux zones distinctes  Dans le cas d’une unité fo

ncière comprise dans deux zones distinctes, les constructions, parties

de construction situées dans chaque zone sont soumises à l’ensemble des règles propres à la zone où elles sont implantées.  Pour le calcul de l’emprise au sol des constructions, seule la superficie du terrain comprise dans cette zone est prise en compte pour l’application de la règle propre à cette zone, à l’exclusion de la partie du terrain située dans l’autre zone.

Communauté Urbaine d’Alençon| Département Aménagement et Développement 2 Service Planification Prospectives

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Introduction au règlement

Lexique

Les définitions qui suivent visent à éclairer la lecture du règlement. Pour les termes qui disposent d'une définition (dans le code de l'urbanisme, du tourisme, de l'environnement, dans le lexique national d'urbanisme, etc.), la définition en application lors de l'élaboration du PLUI est rappelée ci-après pour information. Elle peut être précisée. Pour les autres termes, la définition donnée ci-après précise l'acception retenue pour l'application du règlement.

Abattage (voir coupe) : action à caractère exceptionnel et limité qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;

Accès : entrée/sortie d'une unité foncière depuis une voie de desserte ; elle peut se prolonger par une voie de desserte privée ;

Acrotère : rebord périphérique placé au dernier niveau d'un bâtiment, au-dessus de la terrasse ou du point bas de la toiture ;

Affouillements et exhaussements de sol : sont désignés ainsi les affouillements et exhaussements de sol dont la superficie est supérieure à 100 m2, et dont la hauteur ou la profondeur excède 2 m;

Alignement : limite entre les voies ou emprises publiques et les propriétés privées ;

Alignement de fait : on parle d’alignement de fait en l’absence de documents attestant les délimitations de la voie publique, comme un plan d’alignement. Il convient alors de définir les limites réelles par le biais de constatations physiques, en fonction des limites réelles de la voie, en tenant compte de l’état des lieux ;

Annexe : construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à celles du bâtiment principal, qui apporte un complément à ses fonctionnalités. Elle a vocation à accueillir des usages secondaires dans le cadre de la destination principale. Elle doit être implantée à proximité afin de marquer un lien d’usage. Nota : On considérera que les constructions accolées à la construction principale, sont des extensions et non des annexes.

Artisanat (voir commerce de détail) : on distinguera l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens ou de services nécessitant une boutique (boulangerie, boucherie, cordonnerie, salon de coiffure, …) qui sera assimilé au commerce de détail, des autres activités artisanales (professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics, carrossier,… ) qui seront assimilées pour ce règlement, aux activités industrielles.

Attique (étage en attique) : dernier étage d'une construction construit avec un retrait permettant la réalisation d'une terrasse. Pour être pris en compte dans le calcul des hauteurs, le retrait périphérique entre le nu du mur des étages inférieurs et celui de l'étage en attique aura une largeur d'au moins 1,5m, sur l'essentiel du pourtour de la construction ;

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Introduction au règlement

Baie : ouverture dans une paroi par laquelle une personne peut voir à l'extérieur en position debout sur le plancher du local ;

Bâtiment : un bâtiment est une construction couverte et close ;

Caravane : véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler (R.111-37 du code de l'urbanisme) ;

Caravane constituant un habitat permanent des gens du voyage : véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation permanente sans limite de durée, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler.

Clôture : tout ouvrage qui permet d'obstruer le passage et d'enclore un espace ;

Clôture à claire voie : clôture composée de tout dispositif (lisses horizontales, balustres, barreaudages verticaux droits, etc.) visant à obstruer la vue en limite de propriété est dit à clairevoie si les jours représentent au moins un tiers de la surface du plan de la clôture ;

Combles : ensemble formé par la couverture et la charpente d'un bâtiment ; Par extension, volume compris entre le dernier plancher haut et la toiture ;

Commerce de détail / commerce de gros : sont appelés "commerces de détail" les magasins où s’effectuent essentiellement la vente de marchandises à des consommateurs pour un usage domestique. Ainsi, entrent dans cette catégorie, les commerces de proximité, supermarchés et hypermarchés mais aussi, les points de retraits par la clientèle d'achats effectués par internet ou organisés pour l'accès automobile ("drive"), l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens (boulangerie, épicerie, …) ainsi que les commerces de gros qui pratiquent une activité significative de commerce de détail (vente d’objets d’occasion, brocantes, dépôtsventes, …).

Construction : une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'homme en sous-sol ou en surface. Cette notion intègre les constructions en surplomb (sur pilotis, dans les arbres, etc.) et ce qui se distingue des bâtiments tels que les pergolas, hangars, abris de stationnement (=carport), piscines, sous-sol non compris dans un bâtiments, etc.) En l'absence de dispositions spécifiques, le terme vise, dans le règlement ci-après, les extensions et les annexes des bâtiments à usage d'habitation.

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : pour cette notion qui n'est pas définie par le code de l'urbanisme, on prendra en compte les constructions et installations concernant : - les administrations publiques, - les services d'incendie, de secours, de sécurité, - l'accueil collectif des enfants (temps scolaire ou périscolaire), - l'enseignement collectif (y compris les locaux affectés à la recherche, et à la pratique de l’enseignement), - la justice, la police, la santé, l'action sociale, l'aide à l'emploi,

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Introduction au règlement

- les structures d'hébergements financées par l'État (foyer-logement pour différents publics), - les équipements sportifs, culturels, ou récréatifs (dont locaux pour associations, salle des

fêtes, etc.) financés par des fonds publics, - les lieux de culte, - les parcs d'exposition, locaux pour foire, etc. - les infrastructures de réseaux ou les services urbains (dont logistiques), Ainsi, en font partie : une maison de retraite, mais pas une résidence-service, une maison médicale, mais pas un cabinet médical, etc.

Coupe : action à caractère régulier qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;

Défrichement : toute opération qui a pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière ; ils sont interdits dans les espaces boisés classés ;

Démolition : toute destruction totale ou partielle d'un bâtiment qui porte atteinte au gros-œuvre ;

Densité (R111-21 du code de l'urbanisme) : la densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction.

Égout du toit : ligne basse du pan de toiture ;

Emprises publiques (voir voies) : espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public (voies ferrées ou de tramways, cours d’eau domaniaux, canaux, jardins ou parcs publics, places publiques, …) ;

Emprise au sol (article R420-1 du code de l'urbanisme) : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Équipement public ou d'intérêt collectif : on désigne ainsi l'ensemble des bâtiments et des installations qui permettent d'assurer à une population les services collectifs dont elle a besoin. A titre d’exemple, il peut s’agir des administrations publiques, des services d’enseignement, de santé, d’action sociale, des équipements sportifs ou autres équipements d’intérêt public. On distingue deux grandes familles d'équipements publics ou d'intérêt collectif : - Les équipements de superstructure que sont les bâtiments à usage collectif. - Les équipements d'infrastructure qui comprennent les aménagements et installations nécessaires à la desserte par les voies (dont abris-bus), canalisations ou réseaux pour les besoins des communications, de l'énergie (dont transformateurs, pylônes…) ou de l'hydraulique (eaux pluviales, eaux usées, …) ; ils comprennent aussi les espaces et installations pour les parcs, jardins, cimetières ou le traitement des déchets.

Epannelage : En matière d'urbanisme, l'épannelage désigne la forme simplifiée qui résulte des masses bâties d’un tissu urbain. Le « plan d'épannelage » est le document d'urbanisme qui définit l'enveloppe des volumes susceptibles d'être construits.

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Introduction au règlement

Espaces communs ou non privatifs : sont ainsi dénommés dans les opérations de lotissements ou de constructions groupées : la voirie automobile ou piétonne, les aires de stationnement et les espaces communs non destinés à être utilisés par un seul foyer ;

Extension : agrandissement d'une construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ; Extension limitée : inférieure à 30 % de la surface de plancher existante à la date d’approbation du présent PLUI ;

Existant(e) : qui a été autorisé antérieurement à la date d'approbation du PLUI. Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions.

Faîtage : ligne de jonction supérieure de pans de toiture ou ligne supérieure du pan de toiture ;

Front bâti : alignement bâti formé par plusieurs constructions et/ou murs de pierre d’une hauteur supérieure à 2m, servant de référence pour l’implantation de nouvelles constructions ;

Hauteur des constructions (mode de calcul) : La hauteur d'une construction, d'une façade ou d'une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le point le plus bas situé à la verticale de ce point. Elle s'apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande sauf : - si des dispositions particulières sont prévues par le règlement de zone ou qu'une côte de niveau minimale de plancher est retenue par un Plan de Prévention des Risques : elle s'apprécie alors par rapport à ces données. - dans le cas de terrains naturels fortement décaissés par rapport aux terrains environnant : elle s'apprécie alors par rapport au niveau des terrains voisins ou de la côte de fil d'eau de la chaussée, pour inscrire la nouvelle construction dans l'épannelage général du secteur. Le point le plus haut correspond au faitage de la construction ou au sommet de l'acrotère, dans le cas de toitures terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques de faible emprise (cheminées, antennes, dispositifs relatifs aux cabines d'ascenseurs, aux chaufferies, à la climatisation, ou à la sécurité comme des garde-corps en toiture) sont exclues du calcul. La hauteur droite est mesurée au nu de la façade, du sol au point de rencontre (matérialisé ou non) avec le nu de la toiture ou en cas de toiture terrasse, le haut du premier acrotère. Pour l’application des règles de recul par rapport aux limites séparatives, la hauteur maximale autorisée doit être mesurée en tous points de la construction.

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Expression en nombre de niveaux: on désigne par "niveau" toute différence de hauteur qui existe dans l'enveloppe de la construction et qui est supérieure à 1,80 m entre deux planchers superposés ;

Héberge : ligne qui correspond à la limite de mitoyenneté d'un mur séparatif commun à deux constructions accolées ou adossées, de hauteur inégale ;

Hôtel (article R311-5 du code du tourisme) : l'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. On désignera par "résidence hôtelière", les hôtels qui louent des appartements ;

Immeuble d'habitation collectif : bâtiment dans lequel est superposé même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties ;

Infrastructure : ensemble d’installations ou d’équipements nécessaires au fonctionnement des services publics : aménagements routiers, pylônes électriques, stations d’épuration,…

Installations : elles se distinguent des constructions. Ce sont des structures dans lesquelles on ne vit ou n'exercent d'activité : telles que pilonnes, éoliennes, cheminées, silos, chaufferie ou poste de transformations électriques, canalisations, etc.

Limite séparative de propriétés : limite séparative latérale (qui joint l'alignement en un point et qui sépare le terrain des terrains mitoyens) et limite de fond de parcelle (qui joint deux limites latérales) ;

Limite de secteur / limite de zone : le PLU compte quatre types de zones (U, AU, A et N), dont chacune fait l'objet d'un règlement. Elles peuvent être divisées en secteurs : UGa, UGb, UGc, UEa, UEb, etc.

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Introduction au règlement

Local accessoire : il fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe ou une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale. Il est réputé avoir la même destination ou sous-destination que le bâtiment principal auquel il se rattache. Il peut recouvrir des constructions de nature très variée et être affecté à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie d'un gardien, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante …

Lot : parcelle issue d'un terrain loti ;

Lotissement (article L442-1 du code de l'urbanisme) : constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ; Nota : l'article R442-1 du Code de l'urbanisme précise les exceptions à cette règle.

Nouvelle ou nouveau : qui est postérieur à la date d'approbation du présent PLUI ;

Opération d’aménagement d’ensemble : l'aménagement « d'ensemble » signifie que l'urbanisation porte sur un groupe de constructions sur la totalité des terrains concernés pour en garantir la cohérence, mais ne fait pas référence à une procédure particulière.

Porche : Construction en saillie qui abrite la porte d'entrée d'un édifice ou d'un portail ou passage sous immeuble.

Résidence mobile de loisirs (Mobil Home) (R.111-33 du code de l'urbanisme) : est regardé comme une résidence mobile de loisirs, un véhicule terrestre habitable qui est destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conserve des moyens de mobilité lui permettant d'être déplacé par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ;

Résidence mobile constituant un habitat permanent des gens du voyage : est regardé comme une résidence mobile, un véhicule terrestre habitable qui est destiné à une occupation permanente sans limite de durée, qui conserve des moyens de mobilité lui permettant d'être déplacé par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler.

Résidence service : La résidence service est un ensemble immobilier composé de logements et de locaux pour des services communs (accueil, blanchisserie, locaux de restauration, de récréation, etc.). L'acquisition des logements peut y faire l'objet d'un statut fiscal dérogatoire. On distingue : les résidences étudiantes, séniors, de tourisme, etc.

Résidence de tourisme (article D321-1 du code du tourisme) : "La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale". Elle entre dans la catégorie « hôtellerie ».

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Introduction au règlement

STECAL = secteur de taille et de capacité d'accueil limitées. Ce type de secteur délimité en zone N ou A résulte de l'application des dispositions de l'article L151-13 du Code de l'urbanisme : "Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions ; 2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. (…)"

Surface de plancher (R111-22 du code de l'urbanisme) : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. "

Sol naturel ou terrain naturel : celui qui existe avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillements du sol nécessaires à la réalisation de la construction ;

Teinte : teinte claire : c'est une teinte à forte luminosité mais à faible saturation, comme un pastel. Elle continent une proportion importante de blanc teinte rabattue (= éteinte) : c'est une teinte à laquelle on a enlevée une partie de son éclat en ajoutant du noir, du gris ou sa teinte complémentaire. teinte vive : c'est une teinte saturée et lumineuse, sans noir.

Transparence (ou perméabilité) écologique : sont ainsi qualifiées, les clôtures qui ne s'opposent pas à la continuité des milieux naturels et donc au passage des espèces qui les habitent (fore / petite faune).

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Introduction au règlement

Unité foncière ou terrain : bien foncier, regroupant une ou plusieurs parcelles attenantes, appartenant au même propriétaire ;

Véranda : construction légère, largement vitrée accolée à une façade ; une véranda est une extension.

Voie : ce qui dessert une ou plusieurs propriétés et qui est aménagée pour recevoir la circulation des personnes et des véhicules. La voie s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.

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ZONE UE

PRÉSENTATION

Présentation de la zone

La zone UE est destinée à l’accueil d’activités économiques. Elle pourra aussi recevoir des équipements publics ou d'intérêt collectif compatibles avec cette vocation dominante. Elle se divise en secteurs où varient les destinations et sous-destinations autorisées, en fonction de leur desserte, de leur localisation et du voisinage :

 Les secteurs UEa correspondent aux sites aménagés pour accueillir des activités économiques variées ;

 Les secteurs UEb se distinguent des précédents par l'interdiction du commerce de détail (dont artisanats assimilés), ainsi que des activités de services avec l'accueil d’une clientèle ;

 Les secteurs UEc sont à l'inverse principalement dédiés au commerce de détail (et artisanats assimilés) en cohérence avec le DOCUMENT D'AMÉNAGEMENT COMMERCIAL qui complète le SCOT. Les activités d'industrie, d'entreposage (logistique) y sont interdites.

 Les secteurs UEv correspondent aux secteurs réservés à des ouvrages techniques et des aménagements paysagers ; ils ne sont pas constructibles pour les activités économiques ;

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Règlement de la zone

ZONE UE

RÈGLEMENT

I- Destination des constructions, usage des sols et natures d’activités