Dispositions générales
PLAN LOCAL D’URBANISME
5. Règlement écrit
PLU approuvé par le Conseil Municipal en date du 30 juin 2025
SOMMAIRE
INTRODUCTION
5
PARTIE 1 - DISPOSITIONS GENERALES ET COMMUNES EN TOUTES ZONES
9
PARTIE 2 - DISPOSITIONS PARTICULIÈRES A CHAQUE ZONE
31
LEXIQUE ET ANNEXES
INTRODUCTION
INTRODUCTION
INTRODUCTION
CHAMPS D’APPLICATION DU PLU
Le présent plan local d’urbanisme (PLU) s’applique à l’ensemble du territoire communal de Villejust. Il est établi conformément aux dispositions des articles L.151-8 à L.151-42-1 du code de l’urbanisme.
DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES ET CONTENU DU DOCUMENT GRAPHIQUE
Les documents graphiques présentent la division du territoire en grandes familles :
• Les zones urbaines (U), à savoir : o La zone UG correspondant au centre ancien et cœurs de hameaux o La zone UH qui recouvre le tissu résidentiel à dominante pavillonnaire o La zone UI d’activités économiques o La zone UF réservé aux équipements
• Les zones à urbaniser (AU), à savoir la zone 1AU correspondant à la finalisation de l’opération rue des Coquelicots
• Les zones naturelles (N), • Les zones agricoles (A),
Les documents graphiques comportent également des inscriptions graphiques relatives :
• aux secteurs de projet faisant l’objet d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP)
• aux secteurs de mixité sociale • aux emplacements réservés et aux servitudes • à la protection de la trame verte et bleue • à la préservation de linéaires commerciaux
INTRODUCTION
ARTICULATION DU REGLEMENT AVEC LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP)
Les orientations d'aménagement et de programmation viennent compléter les dispositions règlementaires. Elles précisent l’application spatiale de dispositions règlementaires écrites (la localisation des constructions, leur destination, etc.) et renseignent des sujets sur lesquels le règlement est muet. Les projets sont alors à la fois compatibles avec les OAP et conformes au règlement.
ORGANISATION ET CONTENU DU PRÉSENT RÈGLEMENT
Le règlement fixe, en cohérence avec le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD), les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L.101-1 à L.101-3. Le présent règlement est organisé en deux parties :
• Partie 1 : les dispositions générales et les dispositions communes à toutes les zones • Partie 2 : les dispositions particulières applicables à chacune des zones
UTILISATION DU PRÉSENT RÈGLEMENT
ETAPE 1 : Consulter le document graphique du règlement (plan de zonage) qui permet :
• d’identifier la zone et éventuellement le secteur dans lequel se situe le terrain concerné, • de vérifier les dispositions graphiques qui s’appliquent sur le terrain concerné, le cas échéant
(patrimoine bâti, patrimoine paysager, emplacement réservé, etc.), • d’identifier un éventuel périmètre d’OAP sectorielle. ETAPE 2 : Consulter les annexes du dossier de PLU relatives aux servitudes, aux annexes sanitaires et informatives afin de vérifier si le terrain concerné est impacté. ETAPE 3 : Consulter le règlement écrit qui détaille les règles transversales et propres à chaque zone ou secteur. Concernant le règlement écrit, il convient de consulter :
• les dispositions générales (Partie 1 du règlement), • les dispositions communes à toutes les zones (Partie 2 du règlement), • les dispositions particulières applicables à chacune des zones (Parties du règlement), • le lexique qui précise les définitions pour l’application des règles, • si besoin, consulter les annexes du présent règlement, lorsque le terrain est concerné. Ce règlement comprend des schémas pédagogiques qui ont une vocation uniquement illustrative et d’aide à la bonne compréhension des règles.
PARTIE 1. DISPOSITIONS GENERALES ET COMMUNES EN TOUTES ZONES
1/ PORTÉE DU REGLEMENT A L’EGARD DES AUTRES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS
1. Demeurent applicables, en plus des règles du PLU, les articles du règlement national d'urbanisme, à l’exception des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 du Code de l’urbanisme.
2. Par ailleurs, sont et demeurent applicables sur le territoire communal, les articles législatifs du Code de l’urbanisme relatifs :
• aux périmètres de travaux publics, • aux périmètres de déclaration d’utilité publique, • à la réalisation de réseaux.
3. S’ajoutent de plus aux règles propres du PLU, les servitudes d’utilité publique qui font l’objet d’une notice annexée au présent dossier de PLU.
4. Les prescriptions prises au titre des autres législations spécifiques concernant l’occupation ou l’utilisation des sols s’ajoutent aux règles propres au PLU, notamment les périmètres de droit de préemption urbain annexés au présent dossier de PLU.
5. Au titre de la règlementation sur l’archéologie préventive (article L. 521-1 du Code du patrimoine et article R. 425-31 du Code de l’urbanisme), toute découverte fortuite de vestiges susceptibles de présenter un caractère archéologique doit faire l’objet d’une déclaration immédiate au maire.
6. Règles de construction : tout bâtiment créé, étendu ou modifié en application du présent règlement doit respecter les dispositions du Code de la construction et de l’habitation et du Code civil (notamment ses articles 653 à 710 relatifs aux vues, droit de passage, servitude de cour commune, mitoyenneté, plantations, etc.), ainsi que les normes d’accessibilité pour autrui.
7. Accessibilité des personnes handicapées : en application de l’article L. 152-4 du Code de l’urbanisme, l'autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Il est également rappelé que pour tout logement construit pour autrui, les règles d’accessibilité doivent être conformes à l’article L.161-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
2/ RAPPELS DE DISPOSITIONS LÉGISLATIVES, RÉGLEMENTAIRES ET JURISPRUDENTIELLES, ET DE
DÉLIBERATIONS MUNICIPALES
ADAPTATION MINEURES
En application du 1° de l’article L. 152-3 du Code de l’Urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan Local d'Urbanisme peuvent faire l'objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
AIRES DE STATIONNEMENT
Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 15132, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation.
En application de l’article L151-35 du Code de l’urbanisme il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 (logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, logements locatifs intermédiaires, établissements assurant l'hébergement des personnes âgées, résidences universitaires) la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement.
Pour les constructions destinées à l'habitation, autres que celles mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34, situées à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement.
L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat.
APPLICATION DES RÈGLEMENTS DE LOTISSEMENTS DE PLUS DE 10 ANS DONT LES RÈGLES ONT ETE MAINTENUES
Conformément à l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, le règlement du lotissement est toujours applicable dans les 5 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, puis, au-delà de 5 ans, applicable s’il est plus restrictif que le PLU.
Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.
Toutefois, lorsqu’une majorité des co-lotis a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après une décision expresse de l’autorité compétente.
BATIMENTS DETRUITS OU DEMOLIS
Conformément à l’article L 111.15 du Code de l’Urbanisme, « la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si le Plan Local d’Urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié »
Dans ce cadre, le PLU apporte les prescriptions suivantes :
• Lorsque le bâtiment a été démoli (action volontaire) depuis moins de 10 ans, il pourra être reconstruit conformément aux règles du PLU en vigueur. Sa reconstruction à l’identique ne pourra être réalisée que si elle respecte les différentes prescriptions de la zone dans laquelle il est situé.
• Lorsque le bâtiment a été détruit (action involontaire – après sinistre) depuis moins de 10 ans, la reconstruction à l’identique sera admise quelles que soient les règles du PLU en vigueur (confirmation de la règle de droit émise par l’article L111.3 du CU).
Toutefois, il est précisé que l’autorité compétente pourra refuser la reconstruction dans les secteurs où les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité. Il en va notamment ainsi lorsque c’est la réalisation d’un tel risque qui a été à l’origine de la destruction du bâtiment pour la reconstruction duquel le permis est demandé.
C'est au pétitionnaire d'apporter la preuve de l'existence légale de cette construction. Le principe du droit à reconstruire à l'identique ne dispense pas de la nécessité d'obtenir une autorisation du droit des sols.
CLOTURES
En application de la délibération du Conseil municipal du 7 avril 2008, l’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable (sauf si elle fait partie d’une construction, dans ce cas elle est incluse dans la demande de permis de construire).
CANALISATIONS DE TRANSPORT DE GAZ, D’HYDROCARBURE ET DE PRODUITS CHIMIQUES
Tous travaux liés aux canalisations de transport de gaz, d’hydrocarbures et de produit chimiques, ainsi que les accessoires techniques nécessaire à leur exploitation, fonctionnement, maintenance ou leur protection sont autorisés.
CONSTRUCTIONS EXISTANTES NON CONFORMES AUX REGLES DU PLU
Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable à la zone, un permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard. (Conseil d’État, no 79530 du 27/05/88).
COUR COMMUNE
Au titre de l’article L.471-1 du Code de l’urbanisme, en cas de création de servitude dite de cour commune, ce sont les règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière qui s’appliquent.
DEROGATION AUX REGLES DU PLU
En dérogation du 2° de l’article L. 152-3 du Code de l’Urbanisme, les règles et servitudes définies par un Plan Local d'Urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception de celles prévues par les dispositions des articles L. 152-4 à 152-6 du Code de l’Urbanisme.
EMPLACEMENTS RESERVES
Les emplacements réservés institués au titre de l’article L. 151-41 du Code de l’Urbanisme, sont mentionnés sur le tableau figurant sur le document graphique. Sur les emprises foncières classées en Emplacement réservé ne sont autorisées que les occupations et utilisations du sol correspondant à la destination de cet emplacement. Toutefois, une construction à titre précaire peut exceptionnellement être réalisée conformément à l’article L. 433-1 du Code de l’Urbanisme. Le propriétaire d’un terrain, bâti ou non, inscrit en Emplacement réservé par un PLU peut :
• Conserver et jouir de son bien tant que la collectivité bénéficiaire n’aura pas l’intention de réaliser l’équipement prévu ;
• Au titre du L. 151-2 du Code de l’urbanisme, mettre en demeure le bénéficiaire de l’Emplacement réservé d’acquérir son terrain dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.
ISOLATION EN SAILLIE DES FAÇADES OU DISPOSITIF DE PROTECTION CONTRE LE RAYONNEMENT SOLAIRE
Rappel de l’article R.152-6 du Code de l’urbanisme : la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d’implantation des constructions autorisées par le règlement du PLU en vigueur.
Toutefois, tout dispositif d’isolation par l’extérieur donnant sur le domaine public pourra être refusé s’il est de nature à réduire le trottoir, après travaux, à moins de 80 cm de large et que le passage ne peut pas être assuré de manière satisfaisante et sécurisé sur le trottoir donnant sur l’alignement opposé.
PARTICIPATION DES CONSTRUCTEURS
Il est rappelé que les bénéficiaires d’une autorisation d’urbanisme sont soumis aux taxes et participations prévues par les dispositions législatives en vigueur et participeront ainsi au financement des équipements.
PERMIS DE DEMOLIR
Le permis de démolir ayant été institué en application de la délibération du Conseil municipal du 7 avril 2008, les démolitions sont soumises à autorisation préalable. Ce permis pourra être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur des quartiers, des monuments et des sites. La décision sera prise en tenant compte de l’intérêt historique ou architectural de la construction et de l’impact d’une éventuelle démolition dans le paysage.
PREVENTION DES NUISANCES LIEES AU BRUIT
Isolement acoustique des bâtiments contre les bruits aux abords des voies de transports terrestres :
Dans les secteurs affectés par le bruit aux abords des voies répertoriées par arrêté préfectoral, les constructions nouvelles doivent faire l’objet d’une isolation acoustique conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 30 mai 1996 pour les habitations et du 9 janvier 1995 pour les bâtiments d’enseignement).
Zones soumises au bruit des Aéronefs :
Dans ces zones les occupations et utilisations du sol devront être conformes aux dispositions du Plan d’Exposition aux Bruits de l’aérodrome Paris-Orly.
PREVENTION DU RISQUE DE RETRAIT-GONFLEMENT DES ARGILES
Certains secteurs du territoire sont concernés par le risque de retrait / gonflement des argiles (cf. cartographie du risque annexé au présent dossier). Cette carte classe les zones selon le risque. Seules les zones identifiées en aléas moyen ou fort sont concernées par les dispositions suivantes.
Au sein des zones exposées au phénomène de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux identifiées en annexe du PLU (7.3 Annexes informatives), la réalisation d’études de sol conformément à l’arrêté du 22 juillet 2020 modifié le 24 septembre est obligatoire avant la vente d’un terrain constructible ou la construction ou l’extension d’une habitation. L’arrêté du 22 juillet 2020 modifié le 24 septembre relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols est annexé au présent règlement. Pour rappel, l’arrêté du 22 juillet 2020 modifié le 24 septembre définie le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
PROTECTION DES SOUS-SOLS ET NAPPES PHRÉATIQUES
Il est préconisé d’éviter la création de sous-sols et caves. Dans le cas de stationnement en sous-sol, un seul niveau en sous-sol sera autorisé.
SERVITUDES RELATIVES AUX CANALISATIONS ELECTRIQUES
Les terrains traversés par les lignes haute tension figurant au plan des servitudes (cf. Annexes du PLU) sont concernés par la servitude I4 relative aux canalisations électriques.
SITES ARCHEOLOGIQUES
En vertu des dispositions de la loi n°2001-44 du 17 janvier 2001 modifiée par la loi n°2003-707 du 1er août 2003 et la loi du 9 août 2004, lorsqu’une opération, des travaux ou des installations peuvent, en raison de leur localisation et de leur nature, compromettre la conservation ou la mise en valeur de vestiges ou d’un site archéologique, l’autorisation ou le permis de construire est délivré après avis du préfet de Région. Les découvertes de vestiges archéologiques faites fortuitement à l’occasion de travaux quelconques doivent immédiatement être signalées au Maire de la commune, lequel prévient la Direction Régionale des Affaires Culturelles conformément à l’article L.531-14 du Code du Patrimoine.
SITES ET SOLS POLLUES
Avant tout projet d’aménagement, il conviendra de s’assurer de la compatibilité de l’état des milieux avec l’usage futur du site, conformément à la circulaire du 8 février 2007 relative aux modalités de gestion et de réaménagement des sites pollués complété par la note du 19 avril 2017 relative aux sites et sols pollués qui met à jour des outils méthodologiques de gestion des sites et sols pollués de 2007.
3/ DISPOSITIONS GRAPHIQUES TRANSVERSALES
ESPACES BOISES CLASSES
Les espaces classés en espaces boisés classés et figurant comme tels sur le plan de zonage sont soumis aux dispositions des articles L. 113-1 et L. 113-2 du Code de l’Urbanisme.
Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements.
Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Y sont notamment interdits, les recouvrements du sol par tout matériau imperméable : ciment, bitume ainsi que les remblais. Les accès aux propriétés et les cheminements y sont admis dans la mesure où ils ne compromettent pas la préservation des boisements existants et qu’ils sont perméables.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue aux chapitres Ier et II du titre Ier livre III du Code forestier.
Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4.
PROTECTION DES LISIERES DES MASSIFS BOISÉS
Dans les zones de protection mentionnées sur le plan de zonage, comme lisière des massifs boisés de plus de 100 hectares, en dehors des sites urbains constitués, toute construction nouvelle est interdite, à l’exception des bâtiments à destination agricole et des constructions et aménagement liés directement à des projets de développement d’énergies renouvelables (ENR), dans une bande de 50 mètres d’épaisseur mesurée par rapport à la lisière des massifs boisés identifiés sur le document graphique.
ESPACES PAYSAGERS PROTEGES
Des « espaces paysagers protégés », ont été identifiés sur le plan de zonage au titre de l’article L.15123 du Code de l’Urbanisme. Il s’agit de sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique, paysager ou écologique. Tous les travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage et notamment les coupes et abattages d’arbres, doivent donc faire l’objet d’une autorisation préalable au titre des installations et travaux divers.
Toute construction ou aménagement y est interdit, hormis :
• les aménagements liés aux circulations, cheminements ou stationnements à condition qu’ils soient perméables,
• les aménagements, les constructions, installations et ouvrages techniques liés et nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif,
• les annexes et constructions nouvelles dans une limite de 30 m² maximum d’emprise au sol et sous condition de ne pas être à destination d'habitation principale.
• des extensions des constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU, d’une emprise au sol inférieure à 30 m² au total par unité foncière.
• la transformation d’annexes existantes à la date d'approbation du présent PLU en habitations principales.
ALIGNEMENTS D’ARBRES PROTEGES
Les alignements d’arbres et continuités végétales identifiés au titre de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme aux documents graphiques sont à conserver ou à planter. Les symboles graphiques employés constituent un principe de repérage et non une localisation exacte des arbres à conserver ou à créer.
Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-23 doivent être précédés d’une déclaration préalable de travaux (art. R.421-23 CU). Les alignements d’arbres à créer peuvent, le cas échéant, être remplacés par d’autres aménagements contribuant à la végétalisation et aux continuités de nature sur l’espace public (bandes plantées, haies vives, noues).
Les accès aux propriétés devront expressément prendre en compte la présence des arbres ou plantations existantes. Toutefois s’il s’avère qu’il n’existe pas de solution alternative, même onéreuse, l’abattage pourra être autorisé par le gestionnaire du domaine public sous réserve d’une « replantation » de compensation, à hauteur de deux arbres plantés pour un arbre abattu.
De plus, pour rappel, conformément à l’article L350-3 du Code de l’environnement, les allées d'arbres et alignements d'arbres qui bordent les voies ouvertes à la circulation publique sont protégés.
COURS D’EAU
Sont interdites tous les occupations ou aménagements de nature à altérer les cours d’eau repérés sur le plan de zonage au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme ou leurs berges.
Toute nouvelle construction doit être implantée à une distance minimum de retrait de 10 mètres à compter des berges des cours d’eaux repérés sur le plan de zonage.
MARES ET PLANS D’EAU
Les mares et les plans d’eaux repérés sur le plan de zonage au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme doivent être préservés. Leur gestion doit permettre le maintien du niveau et de la qualité de l’eau. Aucune construction ne peut être admise dans un périmètre de 10 mètres autour de ces points d’eau. Il est également interdit de créer tout remblai, comblement, au sein de ce périmètre de 10 mètres, à l’exception toutefois de ceux nécessaires aux travaux d’entretiens et d’amélioration des aménagements routiers existants.
ZONES HUMIDES
L’assèchement, la mise en eau, l’imperméabilisation ou le remblaiement de zones humides avérées identifiées au plan de zonage sont interdits, sauf exceptions prévues par le règlement du Schéma d'aménagement et de gestion des eaux (SAGE) Orge-Yvette.
Dans le cas des exceptions prévues par ce dernier, des mesures adaptées doivent être définies pour :
• chercher à éviter le dommage causé aux zones humides (mesures d’évitement), • chercher à réduire l’impact sur les zones humides, leurs fonctionnalités et leurs services rendus
(mesures correctrices), • s’il subsiste des impacts résiduels, ensuite et seulement, compenser le dommage résiduel
identifié (mesures compensatoires).
De plus, aucune construction ne peut être admise dans un périmètre de 10 mètres autour de ces zones humides avérées.
La gestion et l’entretien des zones humides sont de la responsabilité du maître d’ouvrage et doivent être garantis à long terme. Conformément à la réglementation en vigueur et à la doctrine nationale, les mesures compensatoires sont définies par le maître d'ouvrage lors de la conception du projet et sont fixées, ainsi que les modalités de leur suivi, dans les actes administratifs liés au projet.
4/ DISPOSITIONS COMMUNES EN TOUTES ZONES
DESTINATION DES CONSTRUCTIONS
En toutes zones sont interdits : • Les affouillements et les exhaussements de sol dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires aux travaux de construction et d’aménagements. • Les dépôts de toute nature (matériaux, épaves, etc.) • Les ouvertures de carrières • Les installations de camping, stationnement de caravanes et constructions légères de type baraquement en dehors des périodes de chantier,
En toutes zones, à l’exception des zone UIb et UIc, sont interdits : • Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, sauf si elles correspondent à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des habitants ou usagers de la zone,
CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, NATURELLES ET PAYSAGERES
En toutes zones, à l’exception des sous-secteurs UG* et UHa* En dérogation à l’article R. 151-21 alinéa 3 du Code de l’Urbanisme : dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, d’un ou plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent chapitre sont appréciées au regard de chacun des lots.
Extension de constructions existantes situées dans les marges de retrait par rapport à la voie et aux limites séparatives :
• Implantation par rapport aux voies ou emprises publiques Une implantation différente de celle autorisée est possible (sous réserve de respecter les autres règles du présent règlement) pour les extensions et surélévations de constructions existantes non conformes aux dispositions du présent règlement, et légalement autorisée, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante et l’environnement paysager immédiat. Dans ce cas, les constructions, ou parties de constructions à édifier doivent être réalisées, avec un recul par rapport à l’alignement au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement. Le linéaire de façade créé dans la marge de retrait ne doit pas excéder 5 mètres.
• Implantation par rapport aux limites séparatives
Une implantation différente de celle autorisée est possible (sous réserve de respecter les autres règles du présent règlement) pour les extensions et surélévations de constructions existantes non conformes aux dispositions du présent règlement, et légalement autorisée, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante et l’environnement paysager immédiat. Dans ce cas, les constructions, ou parties de constructions à édifier doivent être réalisées, avec un recul par rapport aux limites séparatives au moins égal à celui de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement.
L’extension réalisée dans la marge de retrait est limitée à une hauteur de 3,50 mètres au point le plus haut.
Le linéaire de façade créé dans la marge de retrait ne doit pas excéder 5 mètres.
Règles particulières d’implantation pour les annexes :
En toutes zones :
Les constructions annexes de moins de 20 m² d’emprise au sol et de moins de 3 m de hauteur :
• pourront s’implanter sur les limites séparatives latérales et de fond de parcelle ou en retrait d’au moins 1 mètre de celles-ci,
• ne sont pas soumises aux règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain.
Toutes constructions annexes de 20 m² et plus et/ou de 3 m de hauteur et plus devront respecter l’ensemble des règles du présent règlement, y compris les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives et les règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain.
Règles particulières pour les équipements d’intérêt collectif et services publics
En dehors de la zone UF, les constructions et installations à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumises aux règles d’implantation des constructions (par rapport à l’alignement, aux limites séparatives et aux constructions entres elles sur un même terrain), d’emprise au sol, de hauteur et de traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis :
• si les dispositions ou les contraintes propres au fonctionnement du service public rendent difficile le respect de ces règles ;
• et/ou si cela permet une meilleure intégration dans le contexte environnant.
C’est le cas particulièrement pour les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés (les lignes de transport d’électricité, ouvrages électriques à haute et très haute tension, transformateurs électriques, ainsi que pour les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques).
Règles particulières pour les piscines :
Les piscines ne sont pas constitutives d’emprise au sol pour l’application du présent règlement. En revanche, les piscines et leurs abords aménagés (margelles, terrasses…) constituent une superficie qui ne peut être comptabilisée dans la part d’espace vert de pleine terre.
Les piscines doivent respecter une marge de retrait telle que leur bassin (margelle comprise) soit situé à une distance au moins égale à 3 mètres des limites séparatives et de fond de parcelle. Tout local technique lié à une piscine devra également respecter une distance d’au moins 3 mètres de toute limite séparative.
Les piscines ne sont pas soumises aux règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain.
OBLIGATIONS EN MATIERE DE PERFORMANCE ENERGETIQUE ET ENVIRONNEMENTALE
Pour toute construction, la recherche en matière environnementale est encouragée au regard de trois critères principaux :
• Une performance énergétique ; • Un impact environnemental positif ; • Une pérennité de la solution retenue.
Dans le cadre des projets de construction ou de rénovation de constructions existantes, l'utilisation de matériaux biosourcés ou géosourcés sera privilégiée. L’emploi de matériaux participant à la démarche de Haute Qualité Environnementale (HQE) est recommandé.
L’installation de tout dispositif lié aux énergies renouvelables doit faire l’objet d’une insertion paysagère et respecter les dispositions du présent règlement. Les ouvrages utilisant des énergies renouvelables
pour l’approvisionnement énergétique des constructions, tels les capteurs solaires, devront s’insérer au mieux aux constructions.
Pour toute opération de logements de plus de 10 logements, le dispositif suivant s’applique :
Garantir un éclairage optimal des logements et favoriser la ventilation naturelle :
• Le projet devra favoriser les logements traversants ou présentant une double orientation, en privilégiant les espaces de vie au sud ou à l’ouest.
• La mono-orientation nord des logements sera à éviter dans la mesure du possible.
Développer des logements « utilisables » :
• Les opérations s’attacheront à intégrer une diversité de typologies de tailles de logements hors opération spécifique (résidence étudiante, logements pour personnes âgées etc.).
• Par ailleurs, il est recommandé que chaque logement dispose d'un espace de stockage dédié (cellier, etc.).
Développer des logements agréables :
• S’attacher, dans la mesure du possible, à avoir des espaces extérieurs confortables et agréables pour les logements (jardin privatif ou collectif, balcon, loggia, terrasse).
• Travailler à l'utilisation des espaces extérieurs de la résidence (jardins partagés, présence de bancs, jeux pour les enfants) et aménager des espaces paysagers et végétalisés collectifs dans l’emprise de l’opération, à raison de 3 m² minimum par logement.
• Penser les espaces de jardin en tenant compte de leur ensoleillement et du vent.
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS
Règles relatives aux accès sur les voies publiques :
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur une emprise privée, éventuellement obtenu par application de l’article 682 du Code Civil (servitude de passage légalement instituée).
Aucune opération ne peut prendre accès sur les sentiers ou chemins non carrossables.
La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. Les accès doivent être situés en des points les plus éloignés possibles des carrefours existants, virages et autres endroits où la visibilité est mauvaise.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
Les accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, etc… Ils doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Toute autorisation d’occupation du sol peut être refusée si les accès sont insuffisamment dimensionnés compte-tenu du nombre de logements ou de m² de surface de plancher projetés, ou si les accès présentent un risque pour la sécurité des personnes. Cette sécurité est appréciée par le gestionnaire de la voirie compte-tenu, notamment, de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.
Dans tous les cas, la largeur minimale de l’accès doit être proportionnée au nombre de logements desservis et ne pourra pas être inférieur à :
• 3,5 mètres de largeur s’il dessert 1 logement • 5,5 mètres de largeur s’il dessert 2 à 5 logements • 8 mètres de largeur s’il dessert plus de 5 logements
En zone UG*, la largeur minimale de l’accès ne pourra être inférieure à 3 mètres s’il dessert 1 à 5 logements.
Le nombre d’accès automobile est limité à un par terrain. Il peut être accordé une dérogation si le terrain présente une largeur sur rue supérieure ou égale à 20 mètres, sous réserve de l’acceptation de l’autorité compétente (voirie).
Dans le cas de divisions parcellaires et création de nouveaux lots à bâtir, il sera recherché une mutualisation des accès de manière à limiter au maximum le nombre d’accès donnant sur une voie.
Règles relatives aux voies créées sur les parcelles pour la desserte des constructions :
Les voies de desserte privées créées sur les parcelles pour desservir les constructions ou les parkings doivent être de dimensions suffisantes pour répondre, dans des conditions satisfaisantes de confort et sécurité, aux besoins générés par le programme de construction projeté. Les voies doivent être conçues et aménagées de manière à garantir la sécurité des piétons et des cyclistes, au besoin par des aménagements de voie spécifiques aux vélos. Leur largeur est définie suivant le nombre de logements créés de la manière suivante :
• Moins de 2 logements : 3,5 mètres minimum • De 2 à 5 logements : 5,5 mètres minimum • Plus de 5 logements : 8 mètres minimum avec obligation d’intégrer un cheminement sécurisé
pour piétons et cyclistes ainsi qu’un aménagement paysagé.
Les voies en impasse desservant plus de 2 logements doivent être aménagées avec une aire de retournement de telle sorte que les véhicules puissent tourner, notamment les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères (voies publiques) et de secours.
Les voies de desserte débouchant sur le domaine public doivent être traitées avec des matériaux pérennes qui n’engendrent pas de gênes ou de dégradations sur le domaine public.
CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE, D’ASSAINISSEMENT
Règles relatives à l’alimentation en eau potable :
Toute construction ou installation qui, par sa destination, implique une utilisation d’eau potable, doit être raccordée au réseau public d’eau potable et alimentée par branchement à un réseau collectif de distribution sous pression présentant des caractéristiques suffisantes.
Tous travaux de branchement à un réseau d’alimentation en eau potable, non destinés à desservir une installation existante ou autorisée, sont interdits (à l’exception des poteaux d’incendie).
Lorsqu’il est envisagé d’utiliser l’eau potable pour alimenter un réseau ou un circuit fermé pouvant présenter des risques particuliers pour la distribution située en amont, tout particulier et toute activité doivent respecter les consignes de sécurité vis-à-vis du réseau en disposant des disconnecteurs ou des réservoirs de coupures ou des bacs de déconnexion pour pallier d’éventuels retours vers celui-ci.
Règles relatives à l’assainissement :
• Eaux usées :
Pour rappel, et en complément des règles décrites ci-dessous, tout projet doit respecter le règlement d’assainissement de la communauté d’agglomération Paris Saclay en vigueur.
L’assainissement doit être prévu en système séparatif. Les eaux usées doivent être raccordées au collecteur existant. Les constructions doivent respecter le règlement d’assainissement en vigueur.
Le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle.
En l’absence de réseau, un assainissement individuel est possible, conformément à la réglementation autorisée. Dans ce cas, les installations devront être de qualité, conformes à la règlementation en vigueur, et conçues de manière à être branchées au réseau collectif dès leur réalisation.
L’évacuation des eaux usées industrielles dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à une autorisation de rejet établie par la commune ou le gestionnaire du réseau, conformément à l’article 1. 35-8 du code de la Santé Publique. Toute installation artisanale et/ou commerciale sera équipée d’un dispositif de prétraitement adapté à la nature de l’activité avant rejet au réseau public de collecte des eaux usées, dans le cadre d’une convention de rejet avec le gestionnaire de l’ouvrage public.
Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités dans les fossés, cours d'eau et égouts pluviaux est interdite.
• Eaux pluviales :
Pour rappel, et en complément des règles décrites ci-dessous, toutes constructions doivent respecter le règlement d’assainissement de la Communauté d’agglomération Paris-Saclay en vigueur. La gestion des eaux pluviales devra également être compatible avec les dispositions du Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) Orge Yvette en vigueur.
Les eaux pluviales doivent être prioritairement infiltrées sur la parcelle.
Il convient de retarder, de limiter et si possible de supprimer l’évacuation des eaux pluviales vers le réseau public d’eaux pluviales ou vers le réseau hydraulique de surface. Il est notamment fortement recommandé de stocker les eaux de pluie dans des cuves ou citernes de rétention permettant de réutiliser l’eau à des fins domestiques conformément à la législation en vigueur. Les aménagements nécessaires sont à la charge exclusive du propriétaire.
A défaut, et si une expertise atteste que la nature du sol ne permet pas une infiltration totale à la parcelle, l’évacuation des eaux p