Zone UE

Reglement#

Règlement littéral

Règlement graphique

Approuvé le 25 février 2020

Modifié le 23 février 2021, le 12 octobre 2021, le 14 mars 2023 et le 9 décembre 2025 www.valdille-aubigne.fr

>1. Titre 1 : Présentation

du

règlement

Dispositions générales#

Article 1 - Champ d’application#

Le présent règlement du Plan local d'urbanisme Intercommunal s’applique à la totalité du territoire de la communauté de communes du Val d'Ille-Aubigné.

Conformément à l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme, l'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et l'ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan doivent être conformes au règlement écrit et au règlement graphique.

La conformité au règlement écrit et au règlement graphique se double d'une compatibilité aux orientations d'aménagement et de programmation. Par ailleurs, les éléments graphiques figurant dans la partie écrite du règlement sont illustratifs et ne présentent pas de caractère juridiquement opposable.

Article 2 - Portée respective du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols#

2.1 - Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles R. 111-1 et suivants du Code de l'urbanisme (« Règlement National d’Urbanisme »), à l’exception des articles d’ordre public suivants qui restent applicables sur le territoire communal :

Article R111-2 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

Article R. 111-4 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

Article R. 111-19 :

Des dérogations aux règles édictées dans la présente sous-section peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente.

En outre, le préfet peut, après avis du maire, apporter des aménagements aux règles prescrites par la présente sous-section, sur les territoires où l'établissement de plans locaux d'urbanisme a été prescrit, mais où ces plans n'ont pas encore été approuvés.

Article R111-25 :

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet. Il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat.

L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existant avant le commencement des travaux.

Article R111-26 :

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l'article R. 181-43 du code de l'environnement.

Article R111-27 :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Article R111-30 :

La création ou l'extension d'installations ou de bâtiments à caractère industriel ainsi que de constructions légères ou provisoires peut être subordonnée à des conditions spéciales, notamment à l'aménagement d'écrans de verdure ou à l'observation d'une marge de reculement.

2.2 – Appréciation des règles d’urbanisme pour les projets de lotissement ou de permis groupé valant division#

Article R151-21 :

Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l'intérieur d'une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'aménager conjointe sont appréciés comme un projet d'ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d'urbanisme.

Ces règles alternatives définissent notamment les obligations faites à ces projets lorsque le règlement prévoit sur ces secteurs, en application de l'article L. 151-15, qu'un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues.

Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

En application de ce dernier alinéa, il est prévu les dispositions suivantes :

• en zone 1AU, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme.
• Dans les autres zones, les règles du présent PLUi sont applicables à chacun des lots créés.

2.3 – Les articles suivants du Code de l'Urbanisme demeurent également applicables, sans tenir compte des dispositions du présent règlement :

2.3.1 - Lotissements#

Article L. 442-9 : Caducité des règles d’urbanisme contenues dans les lotissements.

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.

2.3.2 - Implantation des habitations légères de loisirs, installations des résidences mobiles de loisirs, des caravanes et des campings

Le Code de l’Urbanisme définit les conditions et formalités auxquelles elles doivent répondre pour :

• Les habitations légères de loisirs : R.111-37 à R.111-40,
• Les résidences mobiles de loisirs : R.111-41 à R.111-46
• Les caravanes : R.111-47 à R.111-50
• Les résidences démontables : R.111-51

2.3.3 - Reconstruction à l’identique des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans#

En application de l'article L 111-15 du Code de l'urbanisme, lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire édictée par le PLUi.

2.4 – Les dispositions prévues au présent règlement s’appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques suivantes :

2.4.1 - Les périmètres spéciaux visés aux articles R151-51 à R151-53 du code de l’urbanisme reportés dans les annexes du PLUi.

2.4.2 - Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol définies en annexe du Plan local d’urbanisme intercommunal

Les servitudes d’utilité publique affectant le territoire sont reportées en annexe du PLUi conformément aux dispositions des articles R. 151-51 et suivants du Code de l’Urbanisme.

2.4.3 - Autres dispositions#

a) Les secteurs de sites archéologiques figurés en annexe pour la bonne information du public,

b) Nuisances dues au bruit des aéronefs,

Dans les secteurs susceptibles d'être touchés par le bruit des aéronefs, les constructions à usage d'habitation peuvent être interdites ou soumises à des conditions d'insonorisation, conformément aux dispositions des articles L 112-3 et s. du Code de l'Urbanisme.

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal doit être compatible avec ces dispositions.

2.5 – Monuments historiques#

2.5.1 - Dans le périmètre de protection des monuments historiques, tous travaux ayant pour effet de modifier un immeuble (bâti ou non) devront faire l'objet d'une autorisation préalable de l'Architecte des Bâtiments de France, que ces travaux soient ou non soumis à autorisation au titre de l'urbanisme excepté les cas prévus au titre de l'article Article L632-2-1 du Code du patrimoine.

2.5.2 - Conformément à l’article 13 bis de la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques modifiée, lorsqu’un immeuble est situé dans le champ de visibilité de 500 mètres d’un édifice classé ou inscrit, il ne peut faire l’objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect, sans une autorisation préalable. Le permis de construire en tient lieu s’il est revêtu du visa de l’Architecte des Bâtiments de France excepté les cas prévus au titre de l'article Article L632-2-1 du Code du patrimoine.

2.6 – Sites archéologiques#

Sur l’ensemble du territoire national, le Code du patrimoine prévoit que certaines catégories de travaux et d’aménagements font l’objet d’une transmission systématique et obligatoire au préfet de région afin qu’il apprécie les risques d’atteinte au patrimoine archéologique et qu’il émette, le cas échéant, des prescriptions de diagnostic ou de fouille.

Article R523-1 du code du patrimoine : Les opérations d'aménagement, de construction d'ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d'affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation et de sauvegarde par l'étude scientifique ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations d'aménagement.

Entre dans le champ de l’article R523-1 les dossiers d’aménagement et d’urbanisme soumis à instruction au titre de l’archéologie préventive : les permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager affectant une superficie supérieure ou égale à 3 hectares, les ZAC affectant une superficie supérieure ou égale à 3 hectares, les travaux soumis à déclaration préalable en application de l’article R523-5 du code du patrimoine, les aménagements et ouvrages qui doivent être précédés d’une étude d’impact, les travaux sur les immeubles classés au titre des monuments historiques.

Les dossiers soumis à instruction systématique au titre de l’archéologie préventive sont les projets d'aménagement affectant le sous-sol lorsqu’ils sont réalisés dans les zones prévues à l’article R5236 du code du patrimoine.

Article R523-8 du code du patrimoine : « En dehors des cas prévus au 1° de l'article R. 523-4, les autorités compétentes pour autoriser les aménagements, ouvrages ou travaux mentionnés au même article, ou pour recevoir la déclaration mentionnée au dernier alinéa de l'article R. 523-7, peuvent décider de saisir le préfet de région en se fondant sur les éléments de localisation du patrimoine archéologique dont elles ont connaissance. »

Article L522-5 du code du patrimoine : « Avec le concours des établissements publics ayant des activités de recherche archéologique et des collectivités territoriales, l'Etat dresse et met à jour la carte archéologique nationale. Cette carte rassemble et ordonne pour l'ensemble du territoire national les données archéologiques disponibles.

Dans le cadre de l'établissement de la carte archéologique, l'Etat peut définir des zones où les projets d'aménagement affectant le sous-sol sont présumés faire l'objet de prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation. »

Article L522-4 du code du patrimoine : « hors des zones archéologiques définies en application de l'article L. 522-5, les personnes qui projettent de réaliser des aménagements, ouvrages ou travaux peuvent saisir l'Etat afin qu'il examine si leur projet est susceptible de donner lieu à des prescriptions de diagnostic archéologique. A défaut de réponse dans un délai de deux mois ou en cas de réponse négative, l'Etat est réputé renoncer, pendant une durée de cinq ans, à prescrire un diagnostic, sauf modification substantielle du projet ou des connaissances archéologiques de l'Etat sur le territoire de la commune. Si l'Etat a fait connaître la nécessité d'un diagnostic, l'aménageur peut en demander la réalisation anticipée par l'établissement public institué par l'article L. 523-1 ou un service territorial. Dans ce cas, il est redevable de la redevance prévue à l'article L. 524-2. »

La protection des collections publiques contre les actes de malveillance (art. 322-3-1 du Code Pénal) qui s’applique à l’ensemble du territoire communal, et qui concerne la destruction, la dégradation ou la détérioration d’une découverte archéologique faite au cours de fouilles ou fortuitement, un terrain sur lequel se déroulent des opérations archéologiques ou un édifice affecté au culte ;

Article R 111-4 du Code de l’Urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

2.7 – Espaces boisés non classés#

Le défrichement des bois non classés « Espaces Boisés Classés » est soumis à autorisation préalable en application des articles L. 341-2 et suivants du Code Forestier.

L’arrêté préfectoral du 28 février 2003 a abaissé à 1 hectare le seuil des massifs d’un seul tenant dans lesquels s’applique cette réglementation.

2.8 – Permis de démolir#

Cette obligation est instituée lorsque les travaux ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction :

a) Située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article

L. 631-1 du code du patrimoine ;

b) Située dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ou inscrite au titre des monuments historiques ;

c) Située dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière définie à l'article L. 313-4 du Code de l’urbanisme ;

d) Située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ;

e) Identifiée comme devant être protégée par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23 du Code de l'urbanisme, ou, lorsqu'elle est située sur un territoire non couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, identifiée comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique, en application de l'article L. 111-22 du Code de l'urbanisme, par une délibération du conseil municipal prise après l'accomplissement de l'enquête publique prévue à ce même article.

Article 3 - Division du territoire en zones#

Le territoire couvert par le Plan local d’urbanisme intercommunal est divisé en zones urbaines, zones à urbaniser, zones agricoles et zones naturelles et forestières.

Les plans comportent aussi des prescriptions graphiques visées à l'article 6 des dispositions générales.

3.1 – Les zones urbaines auxquelles s’appliquent les dispositions des différents chapitres du titre II du présent règlement sont :

a) La zone centrale urbaine d’habitat traditionnel, de densité élevée et comprenant de nombreuses constructions anciennes, délimitée au plan et repérée par l’indice UC,

b) La zone de développement périphériques des centres villes et axes urbains, délimitée au plan et repérée par l’indice UD,

b) La zone résidentielle à dominante d'habitat individuel, délimitée au plan et repérée par l’indice

UE,

c) La zone urbaine opérationnelle destinée essentiellement à l’habitat, aux services et activités compatibles, délimitée au plan et repérée par l’indice UO,

d) La zone d’implantation des équipements d’intérêt collectif et services publics, délimitée au plan et repérée par l’indice UG,

e) La zone à vocation d’activités, délimitée au plan et repérée par l’indice UA.

3.2 – Les zones à urbaniser auxquelles s’appliquent les dispositions des différents chapitres du titre#

III sont :

a) Les zones ouvertes à l’urbanisation dans les conditions définies par les orientations d'aménagement et de programmation et le présent règlement, délimitées au plan et repérées par l’indice 1AU,

b) Les zones non ouvertes à l’urbanisation, en raison d'une insuffisance d'infrastructures (article

R151-20 du Code de l'urbanisme) nécessitant une procédure d’urbanisme comportant une enquête publique, délimitées au plan et repérées par l’indice 2AU.

3.3 – Les zones agricoles auxquelles s’appliquent les dispositions du titre IV délimitées au plan et repérées par l’indice A.

3.4 – Les zones naturelles et forestières auxquelles s’appliquent les dispositions des différents chapitres du titre V sont :

a) La zone de secteurs à caractère d’espaces naturels, délimitée au plan et repérée par l'indice N,

b) La zone de protection des milieux naturels de qualité, délimitée au plan et repérée par l'indice

NP.

D'autre part, il est prévu à titre exceptionnel ainsi que le permet la loi, en zone A et N des secteurs de taille et capacité d’accueil limitées (STECAL), à vocation d'habitat (Ah et Nh), d'industrie et d’entrepôt (Aa et Na), de restauration (Ns), d'hébergement hôtelier et touristique (At et Nt), de loisirs motorisés (Nlm), équipements d’intérêt collectif et services publics (Ag)

Article 4 - Adaptations mineures#

Les règles et servitudes définies par le présent règlement peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (cas prévus à l’article L 152-3 du code de l’urbanisme) par décision motivée de l’autorité compétente. Elles ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles visées aux paragraphes ci-dessous.

Article L152-4 du code de l’urbanisme :

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour permettre :

1° La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ;

2° La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ;

3° Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.

L'autorité compétente recueille l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat et du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, lorsqu'ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire.

Article L152-5 du code de l’urbanisme :

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou le permis d'aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, dans des limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :

1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;

2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;

3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.

4° L'installation d'ombrières dotées de procédés de production d'énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement.

La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Le présent article n'est pas applicable :

a) Aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques en application du titre II du livre VI du code du patrimoine ;

b) Aux immeubles protégés au titre des abords en application de l'article L. 621-30 du même code ;

c) Aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable mentionné à l'article

L. 631-1 dudit code ;

d) Aux immeubles protégés en application de l'article L. 151-19 du présent code.

Article 5 – Clôtures#

Les clôtures, murs et murets de clôture ainsi que les portails participent au paysage bâti et constituent un élément déterminant de la composition urbaine.

Pour ces raisons ils doivent dans leur aspect, leurs dimensions et les matériaux employés, participer à la qualité des espaces publics, préserver l’intimité des jardins et favoriser la biodiversité ainsi que le respect du cycle naturel de l’eau.

Une attention particulière doit être apportée dans la conception et la réalisation des clôtures :

• En évitant la multiplicité des matériaux ;
• En recherchant la simplicité des formes et des structures ;
• En tenant compte du bâti et du site environnants.

Les clôtures doivent permettre le passage de la petite faune et ne doivent pas créer d’obstacle à l’écoulement des eaux.

La perméabilité pour la petite faune s’apprécie sur l’ensemble de l’unité foncière.

Les clôtures composées de haies libres et variées devront privilégier les haies mélangées composées d’espèces locales variées, notamment fruitières et mellifères, disposées en quinconce afin de favoriser l’épaisseur de la haie. Elles devront éviter les espèces invasives, et celles présentes devront faire l’objet d’une suppression pour éviter leur dispersion.

Article 6 - Prescriptions graphiques#

Les règles présentées ci-dessous sont relatives aux prescriptions graphiques figurant sur les plans de zonage. Elles s’appliquent à toutes les zones.

6.1 – Espaces boises classes a conserver, a proteger ou a creer (EBC)#

Les Espaces Boisés Classés (EBC) à conserver, à protéger ou à créer figurent au Plan local d’urbanisme. Ils sont repérés au plan par un quadrillage semé de ronds.

À l'intérieur de ces espaces, les dispositions des articles L113-1 à L113-7 et R113-1 à R113-13 du

Code de l'Urbanisme sont applicables.

L’article L 113-2 stipule notamment que :

"Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au chapitre Ier du titre IV du livre III du code forestier."

6.2 – Bati d’interet architectural (l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme)#

Les espaces ou les éléments repérés aux documents graphiques, au titre de l'article L. 151-19 du

Code de l’Urbanisme sont soit ;

• des ensembles urbains de qualité qui associe dans une même unité architecturale des éléments bâtis, des jardins ou parcs, des murs de clôtures (château et parc, manoirs…)

ou des centres anciens préservés,

• des éléments ponctuels de patrimoine de type ferme ou longères auxquels il faut associer les annexes,
• les éléments linéaires de type murets.

Ces éléments doivent être si possible préservés et réhabilités dans les règles de l'art et suivant les recommandations de l'OAP Patrimoine.

Tous travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié par le plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir.

De plus, la démolition des éléments identifiés comme patrimoine remarquable et figurant en annexes du présent règlement est interdite excepté les parties de bâtiments ne présentant pas d'intérêt manifeste (extension, partie remaniée, état de ruine).

6.3 – Élements de paysage (l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme)#

Tous travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié par le plan local d’urbanisme en application de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme est subordonnée à la délivrance d’une déclaration préalable.

Les espaces ou les éléments repérés aux documents graphiques, au titre de l'article L. 151-23 du

Code de l’Urbanisme sont soit :

• des arbres isolés,
• des espaces boisés et dans ce cas