Zone N

Occupation et utilisation du sol interdites Sont interdites toutes les occupations ou utilisations du sol à l’exception de celles indiquées à l’article 2.

Occupation et utilisation du sol soumises à conditions particulières 2.1- Dispositions générales a) Les occupations et utilisations du sol suivantes sont autorisées sous réserve de ne pas porter atteinte au milieu environnant et aux paysages naturels :

- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif,

- Les aménagements à usage de loisirs ou de promenade, dans la mesure où ils ne compromettent pas la vocation de la zone.

b) Les affouillements et exhaussements du sol sont autorisés s’ils sont complémentaires ou nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone, notamment pour des raisons techniques ou d’adaptation au terrain naturel et lorsqu’ils sont destinés à l’aménagement de voies et réseaux divers liés aux projets routiers d’intérêt général ou déclarés d’utilité publique. 2.2- Dispositions particulières En secteur Ne, les constructions et installations d’intérêt collectif liées aux activités à usage de loisirs et à vocation sportive et récréative sont autorisées.

Zone N

SECTION II : Conditions de l’occupation du sol

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public 3.1- Accès

Définition : Un accès est le point de passage aménagé en limite de terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie ouverte à la circulation générale.

Les caractéristiques techniques de cet accès doivent répondre à l’importance et à la destination des constructions projetées et doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : réseaux divers, défense contre l’incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc.

L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès.

Cette sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

3.2- Voirie

Définition : Les voies ouvertes à la circulation générale correspondent aux voies publiques ou privées permettant de relier entre eux les différents quartiers de la commune. Elles se distinguent des voies dites de desserte, dont l’objet est la liaison entre la voirie ouverte à la circulation générale et une opération déterminée.

Les constructions et installations doivent être desservies par une voie publique ou privée ayant un minimum de 4,50 mètres de largeur et dont les dimensions et les caractéristiques techniques répondent :

- à l’importance et à la destination des constructions projetées,

- aux besoins de circulation du secteur,

- aux besoins de circulation et d’utilisation des engins de lutte contre l’incendie, des véhicules d’enlèvement des ordures ménagères et des véhicules de transports urbains et de ramassage scolaire.

Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, de façon à permettre aux véhicules précités de faire aisément demi-tour.

Les voies ouvertes au public doivent respecter les prescriptions relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite aux voies ouvertes à la circulation publique.

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement

4.1- Eau potable

Toute construction nécessitant une installation en eau doit être raccordée au réseau de distribution d’eau potable.

Zone N

4.2- Assainissement

4.2.1- Eaux usées

Le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction ou installation engendrant des eaux usées.

En l’absence de réseau collectif, les constructions admises devront être équipées d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme à la réglementation en vigueur. La filière d’assainissement devra être déterminée par une étude spécifique à la parcelle.

L’évacuation des eaux usées non domestiques est subordonnée à un prétraitement approprié, conformément à la réglementation en vigueur.

Les eaux usées ne doivent pas être déversées dans le réseau d'eaux pluviales et inversement lorsqu'il existe un réseau séparatif.

Les constructions nouvelles devront avoir une sortie indépendante pour les eaux usées et les eaux pluviales.

4.2.2- Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur les terrains doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales dans les réseaux les collectant.

Cependant, les rejets des eaux pluviales dans les réseaux devront être limités autant que possible par des ouvrages de rétention et/ou de récupération aériens ou enterrés sur le terrain (réseaux de noues et/ou de fossés reliés à des dépressions paysagères, mares, etc.).

Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Tout rejet au réseau public (fossé, busage, canalisation) autre que celui des eaux de pluie est soumis à autorisation et doit être subordonné à un prétraitement approprié, conformément à la réglementation en vigueur.

4.3- Autres réseaux (électricité, téléphone, …)

Toute construction doit pouvoir être raccordée aux réseaux d’électricité et de télécommunication.

Les branchements privés doivent être enterrés.

Superficie minimale des terrains constructibles

Sans objet

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions nouvelles doivent être implantées à un minimum de :

en bordure de la rd 939 :

- 75 mètres de l’axe pour toutes les constructions. en bordure de la rd 149 :

- 15 mètres de l’axe pour les constructions à usage d’habitation - 12 mètres de l’axe pour les autres constructions. En cas d’extension de bâtiment existant situé à une distance inférieure, aucune sortie directe ne sera autorisée sur la voie.

en bordure des autres routes départementales, voies communales et chemins ruraux :

- 12 mètres de l’axe pour toute construction.

Zone N

En secteur Ne, les constructions peuvent être implantées à l’alignement, ou à un recul d’un minimum de 1 mètre.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent être implantées en retrait par rapport aux limites séparatives d’une distance au moins égale à 3 m.

En secteur Ne, les constructions peuvent être implantées soit en limite séparative, soit en retrait d’un minimum de 1 mètre par rapport aux limites séparatives.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

L’implantation des bâtiments et installations doit être conçue de manière à ce que les exigences de la sécurité (incendie, protection civile) et de la salubrité publique soient assurées.

La distance minimale entre tous les points de deux bâtiments ou d’un bâtiment et d’une annexe non contigus, doit être de 3 mètres.

Emprise au sol des constructions

Sans objet

Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximum des constructions mesurée à partir du sol existant avant travaux jusqu’au faîtage ne doit pas excéder 8 mètres.

Toutefois, à l’intérieur des cônes de vue sur la cathédrale de Chartres reportés au plan de zonage, la hauteur des constructions sera limitée pour ne pas porter atteinte à la protection des vues lointaines sur le monument.

Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Sans objet

Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement

Le stationnement des véhicules automobiles correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies publiques.

Les aires de stationnement, par leur implantation, leur localisation et leur organisation doivent s’intégrer à leur environnement.

Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations

Les essences arbustives autorisées sont les essences indigènes : il s’agit par exemple des bouleaux (Betula verrucosa et B. pubescens), charmes, (Carpinus betulus), chênes (Quercus pedunculata et Q. sessiliflora), érables (Acer campestre, A. platanoides, A. pseudoplatanus), merisiers (Prunus avium, P. padus, P. mahaleb), frêne (Fraxinus excelsior), tilleuls (Tilia div. sp.), etc.

Les haies seront composées de charmes (Carpinus betulus), de houx (Ilex aquifolium, d’aubépines (Crataegus oxyacantha), de hêtres (Fagus sylvatica) ou d’ifs (Taxus baccata), maintenus à une hauteur maximum de 2 mètres.

Les végétaux tels que thuyas, les faux cyprès (Chamaecyparis), les Leylandi (X Cupressocyparis leylandi), les cyprès (Cupressus), … de même que les lauriers-cerises (Prunus laurocerasus) et les peupliers d’Italie (populus nigra ITalica ‘) sont interdits.

Zone N

Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine, qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations».

Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

Zone N

SECTION III : Possibilités maximales d’occupation du sol

Coefficient d’Occupation des Sols

Sans objet Article N15 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales Pour les constructions utilisant de l’énergie renouvelable (exemple : bâtiment basse consommation, constructions écologiques, à hautes performances énergétiques…), les règles ci-dessus pourront ne pas s’appliquer sous réserve d’une bonne insertion paysagère et d'une composition architecturale. Article N16 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d'infrastructures et réseaux de communications électroniques Toute construction nouvelle et travaux d’aménagements destinés à l’urbanisation devront disposer des infrastructures et ouvrages (fourreaux, chambres...), suffisamment dimensionnés pour permettre le branchement de plusieurs opérateurs de télécommunications très haut débit. Les raccordements aux réseaux de communications électroniques privés seront obligatoirement enterrés.

LEXIQUE

Lexique

Abri de jardin : Petite construction annexe destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclettes… Un abri de jardin peut être démontable ou non, avec ou sans fondations.

Accès : Un accès est le point de passage aménagé en limite de terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie ouverte à la circulation générale.

Acrotère :

Elément de façade, en général mur ou muret en maçonnerie, situé au-dessus du niveau de la toiture terrasse ou d’une toiture à faible pente.

Activités relevant du régime agricole :

Au sens du droit civil, les activités agricoles sont celles qui correspondent à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique à caractère végétal ou animal. Il en est de même pour les activités qui constituent le prolongement de la production ou qui ont pour support l'exploitation.

La définition des activités relevant du régime de protection sociale agricole est plus étendue car elle comprend également les activités de service à l'agriculture dites "connexes".

Il s'agit (à titre d’information):

 de la culture des végétaux sous toutes les formes : cultures céréalières, maraîchères, de champignons, florales, viticulture, arboriculture...

 des élevages pratiqués de manière intensive, extensive, hors sol, quelle qu'en soit la nature : élevages de bovins, de caprins, d'ovins, d'équidés, apiculture, aviculture...

 des activités de prolongement, c'est-à-dire de transformation, de conditionnement et de commercialisation des produits de l'exploitation ;

 des activités agro-touristiques lorsqu'elles ont pour support l'exploitation ;

 du dressage de chevaux, de l'entraînement et des haras ;

Lexique

 de la conchyliculture, pisciculture, aquaculture, pêche maritime à pied professionnelle ;

 des travaux agricoles dits connexes à l'agriculture : entreprises de labourage, battage, défrichement, travaux de création, restauration et d'entretien de parcs et jardins, travaux d'amélioration foncière ;

 des travaux forestiers : travaux d'exploitation du bois (abattage, élagage...) ainsi que ceux précédant ou suivant ces opérations (débroussaillage...), travaux de reboisement.

Alignement :

L'alignement correspond à la détermination de l'implantation des constructions par rapport au domaine public. Au cas où la voie ne fait pas l’objet d’un acte juridique définissant ses limites (voies publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique), l’alignement est défini comme étant la limite matérielle d’emprise de la voie. (La voie comporte la voirie plus les trottoirs lorsqu’ils existent).

Annexe :

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

Axe de la voie :

C’est la ligne parallèle à la voie située à égale distance de ses marges extérieures.

Bardage :

Revêtement d’un mur, réalisé en matériaux minces de charpente (bois), de couverture (tuiles, ardoises) ou métallique.

Bâtiment :

Un bâtiment est une construction couverte et close.

Chambres d’hôtes :

Conformément à l'article L 324-3 et suivants du Code du tourisme, les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.

Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d'hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l'habitation concernée.

Cette activité est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité d’accueil de quinze personnes.

Construction :

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface

Construction existante :

Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante

Lexique

Construction principale :

Constitue une construction principale toute construction qui présente une surface de plancher supérieure ou égale à 20 m². Egout du toit : Limite basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.

Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou encorbellements.

Emprise au sol

surface de plancher

Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).

Equipements collectifs :

Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social et scolaire.

Espace de plaine terre (PLT)

Les espaces de pleine terre sont des espaces libres non bâtis ni en surface ni en sous-sol permettant la libre infiltration des eaux pluviales. Ils peuvent être aménagés en espaces verts (pelouses, plantations) mais aussi en allée de jardin non dallée ou cimentée.

Extension

L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement) et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante).

Façade

Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Faîtage :

Ligne de jonction supérieure de 2 pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées.

Lexique

Gîte rural :

La jurisprudence considère qu’il s’agit d’une location saisonnière occupée au maximum 6 mois et obligatoirement disponible pendant au moins 3 mois de l’année.

Le gîte rural rempli deux conditions cumulatives :

-

Il doit être la propriété d’un agriculteur ou d’un propriétaire rural et ne peut en

aucun cas être employé comme résidence secondaire exclusive ou permanente, soit du

propriétaire soit du locataire.

-

Il doit être classé « Gîtes de France ». Il est précisé que la qualification de « Gîtes

de France » ne résulte plus d'un classement réglementaire mais est attribuée de manière

autonome par l'association le Relais Départemental des « Gîtes de France ».

Ce type de projet est réalisable à condition que l’activité de gîte rural soit donc un accessoire ou une prolongation d’une activité agricole existante.

Hauteur de construction :

La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

Limites séparatives :

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction constitué d’une ou plusieurs unités foncières et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

Local accessoire :

Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.

Mitoyenneté :

Se dit d’un élément situé sur la limite séparative et qui est propriété commune des deux propriétaires. Par extension, se dit d’un élément situé en bordure de la limite séparative.

Modénature :

Traitement ornemental (proportions, forme, galbe) de certains éléments en relief ou en creux d’un bâtiment, et en particulier des moulures.

Pan coupé :

Le pan coupé est le mur perpendiculaire ou non à la bissectrice de l'angle formé au point d’intersection de la rencontre de deux voies.

Pan de toiture :

Surface plane de toiture.

Prospect :

C’est la distance horizontale, mesurée perpendiculairement, en chaque point d’une façade avec une autre construction en vis-à-vis, une limite de terrain ou un alignement opposé d’une voie.

Lexique

Rampe :

Pente d’une voie d’accès automobile ou piétonnier. Partie haute d’un garde-corps dans un escalier.

Reconstruction à l’identique :

Conformément à l’article L 111-3 du Code de l’Urbanisme : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ». En outre il convient de respecter les dispositions de l’article R111.2 qui stipule que « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

La reconstruction implique le respect des volumes, des règles de prospects (etc.), de la construction ou installation qui existait auparavant (même si les règles du PLU affectent par exemple au terrain concerné un coefficient inférieur).

Recul et retrait :

Le recul ou retrait est la distance séparant la construction des emprises publiques, des voies ou des limites séparatives. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement aux limites. Il est constitué par l’espace compris entre la construction et ces emprises publiques ou voies.

Réhabilitation / Rénovation :

Réhabilitation : remise aux normes du bâtiment existant

Rénovation : restructuration, reconstruction dans les volumes existants.

Sous-sol :

Le sous-sol est l’étage souterrain ou partiellement souterrain d’un bâtiment.

Surface de plancher

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de stationnement des véhicules, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;

5° Des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

Lexique

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation, si les logements sont desservis par des parties communes intérieures. Unité foncière : Parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire. Voies ou emprises publiques La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons et les fossés et talus la bordant.

LEXIQUE

Les précisions utiles pour l’emploi des définitions

Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique pour en faciliter l’application.

 Annexe

La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières.

Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition. Les auteurs de PLU pourront déterminer la zone d’implantation de ces annexes au regard de la configuration locale.

Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non.

Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d’extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.

 Bâtiment

Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.

Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :

- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ;

- soit de l’absence de toiture

- soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.

 Construction

Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres) et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment.

La notion d’espace utilisable par l’homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, postes de transformation, canalisations, …) et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs et aux résidences mobiles de loisirs.

LEXIQUE

 Construction existante

Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante.

Ainsi une construction édifiée, soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet est considérée comme légalement construite.

 Emprise au sol

Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.

 Extension

L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contigüité avec la construction principale existante. Sont considérées comme contigües les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).

Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d’extension et aux règles qui s’y attachent dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.

 Façade

Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles et esthétique d’une façade, le règlement du PLU(i) permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillis (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures…)

Les éléments de modénature tels que les acrotères, les bandeaux, corniches, moulures décoratives ou fonctionnelles, bordures, chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.

L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions de l’article L11116 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l’utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l’intérieur du cœur d’un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords et dans las périmètres dans lesquels les dispositions de l’article L 11116 s’appliquent.

 Gabarit

La notion de gabarit s’entend comme la totalité de l’enveloppe d’un bâtiment, comprenant sa hauteur et son emprise eau sol.

Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée. Il peut être ainsi utilisé pour octroyer des bonus de constructibilité.

LEXIQUE

 Hauteur

La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de références servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en œuvre des dérogations aux règles de hauteur des PLU qui sont autorisées, sous certaines conditions, par l’article L152-6 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue.

Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseur, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité.

Le PLU pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade.

Enfin il est rappelé que les auteurs des PLU conservent la faculté de préciser les définitions du lexique national sans en changer le sens et peuvent donc préciser les modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pente.

 Limites séparatives

Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les Plu(i) pour préciser les règles d’implantation de la construction.

 Local accessoire

Les locaux accessoire dépendent ou font partie intégrante d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage, laverie d’une résidence étudiante…

De plus conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.

 Voies ou emprises publiques

Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, …)

Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques…

Le présent règlement s'applique sur la totalité du territoire de la commune de Bailleau

l’évêque (Eure-et-Loir).

Le territoire communal est divisé en quatre catégories de zones : - Les zones urbaines désignées par l’indice U. Il s’agit des zones Ua, Ub, Uh et son secteur Uhl, Uj et Ux, - Les zones à urbaniser désignées par l’indice 1AU, - La zone agricole désignée par l'indice A et son secteur Ap, - La zone naturelle désignée par l'indice N et son secteur Ne.

Ces diverses zones et leurs secteurs figurent sur les documents graphiques joints au dossier. A l’intérieur de ces zones, sont délimités :

- Les Emplacements Réservés : Ces emplacements sont destinés à la réalisation d’équipements ou d’ouvrages publics (voies, installations d’intérêt général, espaces verts, …) auxquels s’appliquent les dispositions des articles L. 123-17, L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme et qui, bien que situés dans des zones urbaines ou naturelles, ne peuvent être construits ou recevoir d'autres affectations que celle prévues. Ils sont repérés sur les documents graphiques par un numéro et sont répertoriés sur la pièce écrite donnant la liste des emplacements réservés figurant sur les documents graphiques.

- Les Espaces Boisés Classés : Ces espaces sont soumis aux dispositions de l’article L.113.1 du code de l’urbanisme. Ce classement interdit tout changement ou tout mode d’utilisation du sol de nature à compromettre la conservation ou la protection des boisements. Dans ces espaces, toute coupe est soumise à déclaration préalable en mairie, sauf coupes listées dans l’arrêté préfectoral du 5 octobre 1978.

Ils sont matérialisés sur les documents graphiques par une trame spécifique.

Chaque zone comporte un corps de règles en 16 articles :

Le règlement peut comprendre tout ou partie des articles suivants. Les articles peuvent être rédigés, ou dans le cas contraire, peuvent comporter la mention « sans objet».

Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Article 9 : Emprise au sol des constructions Article 10 : Hauteur maximale des constructions Article 11 : Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations Article 14 : Coefficient d'occupation du sol Article 15 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales Article 16 : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d'infrastructures et réseaux de communications électroniques

Article 3 : ADAPTATIONS MINEURES DE CERTAINES REGLES Par adaptations mineures, il faut entendre des assouplissements qui peuvent être apportés à l'application stricte de certaines règles d'urbanisme. Elles ne peuvent être accordées que si elles sont rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Zone Ua

TITRE II : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

CHAPITRE I - RÈGLES APPLICABLES A LA ZONE Ua

La zone Ua correspond aux secteurs bâtis anciens de la commune. Elle regroupe l’ensemble des fonctions habituelles du bourg ou des hameaux importants : habitat, équipements collectifs, services, activités non nuisantes. Elle doit pouvoir évoluer progressivement en s’appuyant sur la trame bâtie existante.

SECTION I : Nature de l’occupation et de l’utilisation du sol