Zone UBL

Occupations ou utilisations du sol interdites Sont interdites :

- La construction, l'extension et la réfection des bâtiments à usages agricole, de bureau, de service, de stockage.

- L'ouverture de tous types de décharges et déchetteries. - L'ouverture et l'exploitation de carrières.

Occupations ou utilisations du sol soumises à des conditions particulières Sont autorisés :

- La construction, l'extension et la réfection de bâtiments et installations nécessaires aux services publics et d'intérêt public.

- Les opérations de réaménagement de quartier, de logements à caractère social et de résorption de l'habitat insalubre.

- La construction, l'extension et la réfection de bâtiments à usages de commerce (dont les hôtels) et d'artisanat.

- La construction, l'extension et la réfection de bâtiments liés à une activité économique dont la localisation à proximité de la mer est justifiée par son usage ou par une nécessité économique de desserte par voie maritime.

- La construction, l'extension et la réfection d'équipements touristiques. Pour chacune des opérations ci-dessus, des mesures compensatoires devront alors être mises en œuvre permettant le maintien de l’équilibre du milieu marin et terrestre.

- La réfection et l'extension limitée (les piscines et terrasses sont assimilés à des extensions) de bâtiments à usage d'habitation.

- La réfection, l'extension limitée, le changement de destination des bâtiments à usages agricole, de commerce, d'artisanat, de bureau, de service, de loisir, de stockage, à condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec la vocation d'habitat dominante de la zone.

- L'extension et la réfection des cimetières existants ainsi que leurs installations afférentes.

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- Les poteaux, pylônes, candélabres ou éoliennes inférieures ou égale à 12 m audessus du sol, ainsi que les antennes d'émission ou de réception de signaux radioélectriques dont aucune dimension n'excède 4 m et, dans le cas où l'antenne comporte un réflecteur, lorsqu'aucune dimension de ce dernier n'excède 1 m.

- Les statues, monuments et œuvres d'art, lorsqu'ils ont une hauteur inférieure ou égale à 12 m au-dessus du sol et moins de 40 m3 de volume.

- Les dispositifs ayant la qualification de publicité, d'enseigne ou de préenseigne.

Section 2 – Conditions de l'occupation du sol

Accès et voirie I - Accès

Pour être constructible, un terrain doit être directement desservi par une chaussée publique ou privée d'une emprise minimale de 3,5 m ou par une allée piétonne publique ou privée d'une emprise minimale de 2 m. Seules seront autorisés la réfection et la reconstruction à l'identique de constructions existantes sises sur un terrain ne remplissant pas ces conditions. Cette disposition ne s'applique pas aux bâtiments à usage de service public : leur construction, extension et réfection n'est autorisée que si le terrain d'assiette est directement desservi par une chaussée publique ou privée d'une emprise minimale de 3,5 m.

Il - Voirie Pour être constructible, un terrain doit être directement desservi par une chaussée publique ou privée ayant les caractéristiques adaptées à l'approche et au retournement des véhicules de secours, de lutte contre l'incendie et de ramassage des ordures ménagères. Seules seront autorisés la réfection et la reconstruction à l'identique de constructions existantes sises sur un terrain ne remplissant pas ces conditions.

Desserte par les réseaux I – Eau potable

Toute construction nouvelle doit être raccordée au réseau public d'eau potable.

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II – Assainissement Eaux usées

L'évacuation des eaux usées de toute nouvelle construction doit se réaliser soit vers un réseau d'assainissement collectif, soit vers un système d'assainissement autonome conforme à la réglementation en vigueur.

Eaux pluviales L'évacuation des eaux pluviales de toute nouvelle construction doit se réaliser prioritairement sur l’emprise de la parcelle. En cas d'impossibilité de gestion des eaux pluviales sur l'emprise de la parcelle, les déversements se feront dans un réseau collectif d'évacuation des eaux pluviales.

Superficie minimale des terrains Il n’est pas fixé de surface minimale des parcelles. Lorsqu'un dispositif individuel d'assainissement des eaux usées est requis, le pétitionnaire devra disposer d'une unité foncière suffisamment importante pour en permettre la réalisation.

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les dispositions du présent article s’appliquent à chacune des voies y compris les voies privées ouvertes à la circulation publique. Toute construction nouvelle ou extension d'une construction existante doit respecter les règles suivantes :

- Implantation à l'alignement s'il existe ; - A défaut d'alignement existant, la construction doit être implantée avec un recul d’au moins 3 m par rapport à l'emprise extérieure de la chaussée. Cette disposition ne s'applique ni pour la reconstruction à l'identique d'un bâtiment, ni à la réfection d'un bâtiment, ni au changement de destination d'un bâtiment. Aucun retrait n'est exigé par rapport aux allées piétonnes. Aucune construction autre qu'une installation technique nécessaire au fonctionnement des services publics ne peut empiéter sur les emprises publiques.

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Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante joignant les limites séparatives sont autorisées. Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante ne joignant pas les limites séparatives doivent être implantées à une distance minimale d'1 m par rapport à cellesci. Cette disposition ne s'applique ni pour la reconstruction à l'identique d'un bâtiment, ni à la réfection d'un bâtiment, ni au changement de destination d'un bâtiment.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante joignant une autre construction sur une même unité foncière sont autorisées. Une distance minimale d'1 m doit séparer les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante ne joignant pas une construction existante d'une même unité foncière. Cette disposition ne s'applique ni pour la reconstruction à l'identique d'un bâtiment, ni à la réfection d'un bâtiment, ni au changement de destination d'un bâtiment.

Emprise au sol des constructions Cet article n’est pas renseigné.

Hauteur des constructions La hauteur maximale mesurée depuis la base de la partie médiane de la façade principale jusqu'au point le plus haut du bâtiment est fixée à 14 m. Cette disposition ne s'applique pas aux équipement publics.

Aspect extérieur

I – Construction Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante ne doivent pas porter atteinte, par leur aspect extérieur, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains en ce qui concerne le volume, les matériaux et la couleur.

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II – Clôtures sur voie Les clôtures seront constituées :

- soit de murs en moellons ou de parpaings enduits ; - soit de grillages ou de tout autre dispositif à claire-voie. Ils seront doublées de haies vives ou de matériaux végétaux ; - soit d’une palissade en matériaux végétaux. Sauf pour des raisons technique et d'insertion paysagère, la hauteur des clôtures en bordure de l'espace public sera limitée à 2 m.

Stationnement Il doit être aménagé des aires de stationnement sur l'emprise de la parcelle pour toute construction nouvelle. Toutefois, en cas d'impossibilité technique ou économique de pouvoir aménager une place de stationnement sur le terrain projeté, le pétitionnaire peut soit être autorisé à réaliser les surfaces de stationnements manquantes sur un terrain proche de la construction principale, soit être tenu d'assurer, dans le cadre d'une opération de création de stationnements publics, le financement d'un nombre de stationnements égal à celui des emplacements manquants. Le nombre de places à réaliser doit répondre aux besoins nécessaires à la nature de l’équipement, à son mode de fonctionnement et sa localisation dans la commune.

Espaces libres et plantations Les surfaces libres de toute construction, publique ou privée, ainsi que les délaissés des aires de stationnement, doivent être traités en espaces verts. Ils seront plantés d’essence régionale.

Section 3 – Possibilités maximales d'occupation du sol Article Ubl.14 - Coefficient d’Occupation des Sols Cet article n’est pas renseigné.

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TITRE 3 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A

URBANISER

Il s'agit de secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l'urbanisation. Essentiellement dédiées à recevoir de l'habitat, des commerces et des équipements publics de proximité, ces zones constitueront également des secteurs pour des activités économiques et des secteurs pour des équipements publics d'échelle communale et intercommunale. Elles comprennent deux types de secteurs :

- Les secteurs repérés par les lettres 1AU qui correspondent à des zones d'extensions urbaines pouvant être immédiatement ouvertes à l'urbanisation en raison : de l'existence, dans leur périphérie immédiate, de voies publiques et de réseaux d'eau potable et d'électricité d'une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone ; de l'absence d'un quelconque aléa naturel fort. Les constructions y sont autorisées soit lors d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation d'équipements internes à la zone.

- Les secteurs repérés par les lettres 2AU qui correspondent à de futures zones d'extensions urbaines inconstructibles en l'état du fait de l'éloignement des voies publiques et des réseaux d'eau potable et d'électricité ainsi qu'en raison de l'existence d'un ou plusieurs aléas naturels internes à la zone.

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Dispositions applicables à la zone 1AU

Les zones 1AU comportent trois secteurs : - Le sous-secteur repéré par les lettres 1AUh correspondant à des zones d'extensions

urbaines pouvant être immédiatement ouvertes à l'urbanisation et affectées à de l'habitat, à des activités économiques compatibles avec de l'habitat et à des équipements publics de proximité.

- Le sous-secteur repéré par les lettres 1AUe correspondant à des zones d'extensions urbaines pouvant être immédiatement ouvertes à l'urbanisation et affectées à des activités économiques.

- Le sous-secteur repéré par les lettres 1AUep correspondant à des zones d'extensions urbaines pouvant être immédiatement ouvertes à l'urbanisation et affectées à des équipements publics.

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Conduite d'opération

Commune de Bandraboua

Maîtrise d'œuvre

PLAN LOCAL D'URBANISME

4 Applications réglementaires

Règlement

Concours financier

PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal n°

du 13 Novembre 2010

SOMMAIRE

Commune de Bandraboua Plan Local d'Urbanisme - Règlement de zones

SOMMAIRE……………………………………………………………………...1 TITRE 1 - DISPOSITIONS GENERALES……………………………………2 TITRE 2 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES……4 TITRE 3 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER…………………………………………………………………...18 TITRE 4 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES..30 TITRE 5 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES ET FORESTIERES……………………………………………………………36

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Commune de Bandraboua Plan Local d'Urbanisme - Règlement de zones

TITRE 1 - DISPOSITIONS GENERALES

Article 1 - Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la commune de Bandraboua, dans sa partie strictement terrestre. Il s'impose aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé.

Article 2 - Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols.

Les dispositions du présent règlement se substituent à celles du règlement du Schéma d’Aménagement Communal et à celles du Chapitre Premier du Code de l'Urbanisme à l'exception des articles R. 111-2, R. 111-3-2, R 111-4, R 111-14-2, R 111-15 et R 111-21 qui demeurent applicables en vertu de l'article R 111-1 du Code de l'Urbanisme. Elles sont également :

- conformes au Code Consolidé de l'Urbanisme Applicable à Mayotte en vertu de l’ordonnance n°2005-868 du 28 juillet 2005 qui rend notamment exécutoire la Loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite Loi Littoral ; - compatibles avec le Plan d’Aménagement et de Développement Durable de Mayotte ; - compatibles avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durable mis en débat le 07/03/2009 par le Conseil Municipal de Bandraboua ; - compatibles avec le Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux de Mayotte ; - compatibles avec le Plan d'Elimination des Déchets Ménagers et Assimilés de Mayotte. Demeurent également applicables nonobstant les dispositions du PLU et dans leur compétence spécifique, les réglementations suivantes : Code Civil ; Code Général des Collectivités Territoriales ; Code de la Construction ; Code de l'Environnement ; Code Forestier, Code Rural, Code de la Santé Publique ; Code de la Voirie Routière.

Conformément à l'article L. 740-3 CU, toute personne physique ou morale entreprenant un aménagement sur le domaine public ou privé doit tenir compte du principe de l'autorisation préalable. Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne sera accordé que pour des travaux

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qui améliorent la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard. Le Plan Local d'Urbanisme réserve des emplacements nécessaires aux voies, aux ouvrages publics et aux installations d'intérêt général. Il sont repérés sur le plan de zonage par une trame spéciale et un numéro. Pour les emplacements réservés, un feuillet en annexe précise leurs superficies, leurs bénéficiaires et leurs destinations. Pour les espaces boisés classés, un feuillet en annexe précise leurs superficies. Aucune servitude d'utilité publique n'est instituée sur la commune de Bandraboua.

Article 3 - Division du territoire communal en zones Le Plan Local d’Urbanisme divise le territoire communal en quatre zones :

- Les zones urbaines. Elles sont repérées par la lettre U. Elles sont regroupées au Titre 2 du présent règlement et comprennent les secteurs Ua, Uan et Ubl.

- Les zones à urbaniser. Elles sont repérées par les lettres AU. Elles sont regroupées au Titre 3 du présent règlement et comprennent les secteurs 1AU et 2AU.

- La zone agricole. Elle se compose d'un seul secteur et est repérée par la lettre A. - Les zones naturelles et forestières. Elles sont repérées par la lettre N. Elles sont regroupées au Titre 5 du présent règlement et comprennent les secteurs Ne, Nbl et Nps.

Article 4 - Adaptations mineures de certaines règles Conformément aux dispositions de l'article L. 123-1 du Code de l'Urbanisme, les dispositions du présent règlement définies par ce Plan Local d'Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes

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TITRE 2 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES

Elles correspondent aux villages de Bandraboua, Bouyouni, Dzoumogné, Handréma et Mtsangamboua. Il s'agit de zones déjà urbanisées et de zones où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour permettre des constructions immédiates. Ce sont des zones résidentielles caractérisées par de l'habitat individuel. Elles comportent également des constructions à usage d'activités artisanales et tertiaires (commerces, services) ainsi que des équipements publics de proximité ou d'échelle communale et intercommunale. Elles comprennent quatre types de secteurs :

- Les secteurs repérés par les lettres Ua qui correspondent aux espaces urbanisés des villages exempts d'un quelconque aléa naturel et situés hors de la Bande Littorale.

- Les secteurs repérés par les lettres Uan qui correspondent aux espaces urbanisés des villages soumis à un ou plusieurs aléas naturels. Une procédure de modification ou de révision du Plan Local d’Urbanisme ouvrant ces secteurs à l’urbanisation sera engagée dès lors que le secteur sera exempt d'aléa naturel fort.

- Le secteur repéré par les lettres Ua-1 qui correspond au périmètre opérationnel de l’Opération Résorption de l’habitat insalubre du quartier ancien Mbamboni à Dzoumogné.

- Les secteurs repérés par les lettres Ubl qui correspondent aux espaces urbanisés des villages situés dans la Bande Littorale.

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Dispositions applicables à la zone Ua

Section 1 – Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol