Zone UH du PLUi de Bouquehault : ce qui est autorisé

Article UH 1Occupations et utilisations du sol interdites

Intitulé du document : INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES

1. Destinations, sous destinations, usages et affectations, types d’activités interdites

Sont interdits : tous les modes d’occupation des sols qui ne sont pas autorisés par les dispositions de l’article 2.

2. Destinations, sous destinations, usages et affectations, types d’activités soumises à conditions particulières

Sont autorisées, sous conditions, les constructions ou installations ci-après : 1. Les exhaussements et affouillements des sols, sous réserve qu’ils soient indispensables à la réalisation des types d’occupation ou d’utilisation des sols autorisés, ainsi que pour la réalisation de travaux d’assainissement ou à l'aménagement paysager des espaces non construits. 2. Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, y compris voiries et stationnements dès lors que toute disposition est prévue pour optimiser leur insertion à l’environnement

3. Conditions spéciales concernant les risques naturels

Dans les secteurs soumis à un risque d'inondation, concernés par les dispositions du Plan de Prévention des Risques d'Inondation de la Vallée de la Hem, du Plan de Prévention des Risques d’Inondation des Pieds de Côteaux des Wateringues, du Plan de Prévention des Risques Naturels du bassin versant du Wimereux sont autorisées les seules occupations et utilisations du sol compatibles avec les dispositions du Plan de Prévention des Risques d'Inondation de la Vallée de la Hem et sous réserve de respecter les conditions énumérées dans les articles des zones concernées.

Dans les secteurs soumis à un risque d'inondation, concernés par les dispositions du Plan de Prévention des Risques d'Inondation de la Vallée de la Hem, du Plan de Prévention des Risques d’Inondation des Pieds de Côteaux des Wateringues, du Plan de Prévention des Risques Naturels du bassin versant du Wimereux ou identifiés en zones inondées constatées :

les caves, sous-sols et ouvrages en dessous du niveau naturel sont interdits, Les constructions devront avoir leur premier plancher à une côte altimétrique supérieure à 0.50m par rapport au terrain naturel ou à une côte altimétrique supérieure à 0.30m par rapport au niveau de l’axe de la chaussée qui dessert le terrain, sans dépasser 0.80m au-dessus du niveau de la chaussée afin d’éviter les effets de butte et préserver au maximum les sols naturels avant aménagement.

Dans les secteurs concernés par la protection des captages en eau potable, seules sont autorisées

l’ensemble des activités dont la liste est jointe à l’arrêté préfectoral respectif (figurant dans le recueil des Servitudes d’Utilité Publiques et Obligations Diverses joint en annexe) et sous réserve de respecter les conditions énumérées aux articles 1.1. et 1.2. du présent règlement.

ARTICLE 1 AUh.2.

MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE

Non réglementé

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CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

ARTICLE 1 AUh.3. VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

1. Conditions d’implantation par rapport à la voirie

Les règles d’implantation s’appliquent, sur la plus large partie de la façade principale, à l’ensemble des emprises et voies publiques et privées. L’implantation des constructions est définie par rapport aux limites actuelles ou futures des emprises publiques et à l’alignement des voies existantes. Les façades d'un bâtiment sont constituées par ses faces verticales, situées au-dessus du niveau du sol. Elles sont constituées des structures porteuses et des murs rideaux à l’exclusion des éléments en saillie (balcons, oriels, corniches…).

Non réglementé

2. Conditions d’implantation par rapport aux limites séparatives

Les règles de distances séparatives s’appliquent par rapport aux façades du bâtiment. Ces dernières sont constituées par ses faces verticales, situées au-dessus du niveau du sol. Elles sont constituées des structures porteuses et des murs rideaux à l’exclusion des éléments en saillie (balcons, corniches…).

Lorsque la construction s’implante à l’alignement, son implantation sur l’une et/ou l’autre des limites séparatives est possible mais non obligatoire.

A. Implantation sur l’une et/ou l’autre des limites séparatives

Les constructions peuvent être implantées d'une limite séparative à l'autre, sans toutefois que la partie construite le long des limites séparatives puisse dépasser une bande maximum de 20 mètres de profondeur mesurée à partir de l’alignement.

Au-delà de cette bande maximum de 20 mètres de profondeur (mesurée à partir de l'alignement), la construction peut s’implanter sur l’une ou l’autre des limites séparatives : - si la hauteur de la construction projetée est inférieure ou égale à 3 mètres mesurés au droit de la limite

séparative et sous réserve que la façade ne comporte pas de baies, - lorsqu'il existe déjà en limite séparative sur le terrain voisin une construction ou un mur en bon état

d'une hauteur égale ou supérieure à celle à réaliser permettant l'adossement.

Lorsque la façade concernée de la construction comporte des baies, l’implantation sur l’une ou l’autre des limites séparatives est interdite.

B. Implantation avec marge d’isolement

Lorsque la hauteur maximale de la construction projetée (mesurée au plus près de la limite séparative) est supérieure à 3 mètres, la construction s’implantera avec un retrait minimal de 3 mètres de la limite séparative.

Lorsque la hauteur de la construction projetée est inférieure ou égale à 3 mètres, la construction peut s’implanter avec un retrait compris entre 0 et 3 mètres de la limite séparative.

L’ensemble des dispositions ci-dessus (A. et B.) ne s’appliquent pas :  aux équipements d'infrastructures si des contraintes techniques le justifient et à condition que l'implantation

projetée ne porte pas atteinte au cadre bâti ou à l'environnement naturel.  aux installations techniques nécessaires au fonctionnement de service public de distribution d'énergie

électrique et de gaz ni aux postes de transformation dont l’emprise au sol est inférieure à 15m². Leur implantation sera effectuée en fonction des contraintes techniques et du respect du milieu environnant immédiat.

Toutefois, lorsque la façade concernée de la construction, quelle que soit sa hauteur, comporte des baies, l’implantation avec marge d’isolement est obligatoire : le retrait minimal est porté à 4 mètres de la limite

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séparative.

3. Conditions d’implantation entre les constructions sur une même propriété

Entre deux bâtiments non contigus, doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l'entretien facile des marges d'isolement et des bâtiments eux-mêmes, ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l'incendie.

Cette distance doit être de 4 mètres.

La marge d’isolement minimale entre 2 constructions est ramenée à 1,5 mètre pour les bâtiments de faible dimension dans la mesure où leur hauteur (de la construction projetée) ne dépasse pas 3 mètres au point le plus élevé et l’emprise au sol (de la construction projetée) n’excède pas 20 m².

4. Conditions d’implantations spécifiques

Par rapport aux cours d’eau

Un recul de 10 mètres minimum à partir du sommet de la berge des cours d’eau doit être respecté, sauf dans le cas d’extension de bâtiment existant qui ne respectent pas ces reculs. Ce retrait est réduit à 6 mètres pour l’implantation des clôtures.

Par rapport au domaine ferroviaire

Aucune construction ne peut être édifiée à moins de 25 mètres de la limite du domaine public ferroviaire lorsqu'il s'agit de bâtiments comportant des pièces habitables ou qui leur sont assimilables de par leur mode d'occupation.

Cette règle ne s'applique pas pour les constructions nécessaires au fonctionnement du service public et dont l'implantation est commandée par des impératifs techniques liés à l'exploitation ferroviaire.

5. Hauteur des constructions

La hauteur maximale est calculée à partir du terrain naturel avant aménagement. Les éléments techniques tels que cheminées, locaux d’ascenseurs, dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables tels que capteurs solaires,… ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs.

Dans le cas d’une construction entre deux constructions existantes, sa hauteur - à l'égout des couvertures comme au faîtage - doit être sensiblement identique à celle de l'immeuble voisin soit le plus haut, soit le plus bas.

Il n'est pas fixé de hauteur maximale pour les équipements d'infrastructure (réservoirs, tours hertziennes, pylônes,...).

La hauteur maximale autorisée est fixée à 12 mètres mesurés au faitage pour les communes de Ardres et Guînes et 9m sur les autres communes de la Communauté de Communes.

Cas d’implantation sur un terrain en pente : un équilibre d’assisse de la construction sera recherchée : - le niveau de la dalle du rez de chaussée pourra se situer soit sous le niveau des terres avant aménagement soit au-dessus du niveau des terres : la distance mesurée entre le niveau des terres et celui de la dalle du rez ne pourra être supérieure à la valeur d’un demi-niveau, - la construction pourra se décomposer en plusieurs volumes avec des niveaux d’implantation différents afin de coller au niveau des terres.

6. Emprise au sol des constructions

L’emprise au sol est limitée à 50% de la superficie de l’unité foncière globale.

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ARTICLE 1 AUh 4. QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

1. Dispositions générales

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions de part leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les pastiches de l’architecture étrangère à la région sont interdits.

Toutes nouvelles constructions s’intègreront dans les lignes du paysage et seront adaptées au site et notamment au terrain naturel. Les constructions doivent s’adapter au relief du terrain naturel. Les bâtiments sur butte sont interdits.

L’ensemble de ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics, à condition que l’alternative choisie poursuive un objectif de qualité architecturale.

Dans les secteurs concernés par le phénomène de retrait gonflement des argiles d’aléa moyen à fort, toute précaution devra être prise afin d’assurer la stabilité des constructions.

2. Patrimoine architectural

Non réglementé

3. Volumétrie et toiture

Non réglementé

4. Traitement des façades et de la couverture

L'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts d'un revêtement ou d'un enduit (briques creuses, carreaux de plâtre, parpaings) est interdit.

L’emploi de matériaux de type tôle ondulé est interdit hormis pour les toitures des annexes.

5. Traitement des clôtures

L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable

A l'alignement des voies et sur les profondeurs des marges de recul obligatoires, les murs, murets et tout élément minéral doivent être traités en harmonie avec les matériaux des constructions édifiées sur la parcelle.

A l’alignement des voies et sur les marges de reculs situées à l’avant de la construction principale, les clôtures d’aspect plaque béton sont interdites.

Le traitement des clôtures devra être uniforme et continu, et respecter le paysage de la rue.

La hauteur des clôtures sur rue, sur les marges de recul, ou sur les limites séparatives ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur.

Les clôtures devront être perméables ou intégrer des ouvertures afin de ne pas constituer un obstacle à la libre circulation de la petite faune.

Elles ne doivent en aucun cas gêner la circulation sur l’ensemble de la zone, notamment en diminuant la visibilité aux sorties des carrefours. A l'angle des voies, sur une longueur de 10m à partir du point d'intersection des alignements, les clôtures autorisées doivent être établies et entretenues de telle sorte qu'elles ne dépassent pas une hauteur maximum de 0,70m pour la partie opaque.

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Dans les secteurs soumis à un risque d'inondation, concernés par les dispositions du Plan de Prévention des Risques d'Inondation de la Vallée de la Hem, du Plan de Prévention des Risques d’Inondation des Pieds de Côteaux des Wateringues, du Plan de Prévention des Risques Naturels du bassin versant du Wimereux ou identifiés en zones inondées constatées ou identifiés en « zones inondées constatées » :

- les clôtures ne devront pas faire obstacle à l’écoulement des eaux.

ARTICLE 1 AUh.5.

TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

1. Obligations en matière de réalisation des espaces libre de plantations

Les espaces libres de toutes constructions doivent être traités en espaces verts, dans la mesure où ils ne servent pas à des aires de stationnement ou à l'évolution des véhicules.

Les plantations existantes seront conservées au maximum.

Toute plantation réalisée devra correspondre à des essences adaptées au milieu existant (cf. annexe essence locale) et de plus devront être compatible avec la dimension des espaces où ils seront plantés.

Les plantations doivent être réalisées en même temps que la construction afin d’assurer une insertion optimale dans l’environnement.

2. Patrimoine paysager

Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément de patrimoine identifié au plan de zonage au titre de l’article L151-23° du Code de l’Urbanisme sont subordonnés à la délivrance d’une autorisation préalable conformément au Code de l’Urbanisme.

Les éléments naturels existants (haie, fossés, talus, mares, arbres isolés) repérés au plan de zonage au titre du L151-23° doivent être conservés ou en cas d’impossibilité de conservation, remplacés à la hauteur de leur valeur écologique et paysagère. Les aménagements avoisinants devront tenir compte de ces éléments repérés de manière à ne pas leur porter atteinte. Tout élément naturel repéré à ce titre ne pourra être arraché ou détruit, après autorisation du Maire, que dans les cas suivants : a. Création d'un nouvel accès à la parcelle dans la limite maximale de 6 mètres pour les constructions à usage

d’habitation et 10 mètres pour les constructions à usage d’activité (y compris agricole) sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure du paysage, b. Création d'un bâtiment nécessitant l'arrachage d'une haie ou d’un alignement d’arbre sous réserve de la plantation, sur une distance équivalente, d'un linéaire de haies d'essences locales rétablissant le maillage bocager, c. Réorganisation du parcellaire nécessitant l'arrachage d’une haie ou d’un alignement d’arbre sous réserve de la plantation, sur une distance équivalente, d'un linéaire de haies d'essences locales,

Toutefois, cette autorisation n’est pas requise lorsque le propriétaire procède à l'enlèvement des arbres dangereux, des chablis et des bois morts.

Le comblement et le busage des fossés est interdit. Toutefois, la mise en place d’un pont tablier est possible, après autorisation du Maire, afin de permettre l’accès à la parcelle (entre la voirie et la parcelle) et entre parcelles, dans la limite d’une largeur de 6 mètres. Cet ouvrage ne devra pas comporter d’éléments en élévation (muret,…).

Les mares et le maintien des berges de fossés seront de préférence assurés par des techniques douces de type tressage de saule.

3. Obligations en matière de gestion des abords des constructions

Les coffrets de raccordement devront être intégrés soit dans le bâti soit dans les clôtures.

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Les emplacements dédiés au stockage des déchets ménagers devront faire l’objet d’un traitement spécifique garantissant leur intégration dans l’environnement de façon à réduire leur impact visuel, notamment lorsqu’ils sont vus depuis les voies ou les espaces publics.

Tous dépôts et/ou citernes visibles depuis la voie de desserte doivent être ceinturés d’un écran de verdure constitué d’arbres et d’arbustes d’essences végétales au feuillage persistant ou marcescent..

ARTICLE 1 AUh.6. GESTION DU STATIONNEMENT

Afin de minimiser l’impact de la voiture particulière en ville notamment quand elle est en stationnement, mais

aussi de favoriser les modes de déplacement plus vertueux (voiture électrique, vélo) le PLUi met en place les

principaux dispositifs suivants :

-

l’amélioration de l’insertion urbaine des stationnements pour toutes les natures de constructions,

-

la mutualisation des stationnements dans les programmes mixtes,

-

une obligation, sous condition de taille d’opérations, de prévoir les dispositifs de recharge des

véhicules électriques,

-

des obligations portant sur la taille et la localisation des locaux vélos.

1. Stationnement des véhicules motorisés

La création de places de stationnement des véhicules, résultant de l’application des normes définies ci-après doit se faire en-dehors des voies publiques.

Chaque emplacement doit représenter une surface supérieure ou égale à 15 m².

En cas d’impossibilité d’aménager les places nécessaires sur le terrain d’assiette, il pourra être fait application

des dispositions prévues à l’article L.151-33 du Code de l’Urbanisme, à savoir :

-

l’acquisition ou la concession de places dans un parc privé de stationnement situé dans un rayon de

500 mètres autour du projet,

-

l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours

de réalisation situé dans un rayon de 500 mètres.

Autres constructions :

Les aires de stationnement et d’évolution doivent être conformes aux besoins du personnel, des visiteurs et de l’exploitation.

Nombre d’emplacement minimum : - pour les bureaux : 1 place minimum par tranche même incomplète de 50 m² de Surface de Plancher - pour les hôtels : 1 place de stationnement par chambre - pour les restaurants : 1 place pour 10m² de salle

Changement de destination ou d’usage d’une construction :

L’autorité compétente pourra imposer un nombre de stationnement adapté aux besoins.

2. Stationnement des véhicules électriques

Dans les cas suivants, lorsque la construction est équipée d'un parc de stationnement, ce dernier doit comporter des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

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Le nombre minimal de places concernées est fixé selon la capacité d'accueil du parc de stationnement.

3. Stationnement des véhicules non motorisés

Afin de favoriser les déplacements à vélo, tout bâtiment neuf, industriel, commercial ou accueillant un service public, comprenant des places de stationnement destinées aux employés ou à la clientèle, doit prévoir des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos. Selon la destination de la construction, il possède les caractéristiques minimales suivantes : Construction à usage principale de bureaux : Lorsque les bâtiments neufs à usage principal de bureaux comprennent un parc de stationnement destiné aux salariés, ces bâtiments doivent être équipés d'au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos. Construction à usage industriel ou tertiaire : L’espace réservé au stationnement des vélos est dimensionné pour accueillir un nombre de place de vélo correspondant à 15 % de l'effectif total de salariés accueillis simultanément dans les bâtiments, sur déclaration du maître d'ouvrage.

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EQUIPEMENT ET RESEAUX

ARTICLE 1 AUh.7. DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

1. Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par application de l’article 682 du Code Civil. Cet accès ne peut avoir moins de 4 mètres de large.

Les accès nécessaires aux constructions doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.

L’autorisation d’occupation ou d’utilisation des sols peut être subordonnée à l’obligation de se desservir, lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies, à partir de la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

2. Voirie

Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées.

L’emprise des voies créées doit tenir compte de la taille de l’opération et de la situation de ces voies dans le réseau des voies environnantes actuelles ou futures. Toute nouvelle voie créée devra avoir une largeur minimale de :

- 3,5 mètres en sens unique, - 4 mètres si double sens de circulation.

Les voies nouvelles en impasse autorisées doivent être aménagées dans leur partie terminale de telle sorte que les véhicules puissent faire aisément demi-tour (notamment ceux des services publics : lutte contre l’incendie, ordures ménagères).

ARTICLE 1 AUh.8. DESSERTE PAR LES RESEAUX

1. Alimentation en eau potable

Toute construction pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément, doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable par un branchement de caractéristiques suffisantes.

2. Assainissement

Dans les secteurs desservis ou prévus d’être desservis par un réseau collectif d'assainissement :

Eaux usées domestiques

Tout terrain sur lequel une occupation ou utilisation du sol est susceptible d'évacuer des eaux résiduaires doit être raccordé au réseau public d'assainissement, conformément à la réglementation en vigueur ainsi qu’aux dispositions des Schémas Directeurs des eaux usées des différentes communes.

Si le secteur n'est pas encore desservi, et dans l'attente de la mise en service du réseau collectif des eaux usées, les terrains doivent être assainis par un système d'assainissement autonome conforme à la réglementation en vigueur.

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Eaux usées non domestiques

Sans préjudice de la réglementation applicable aux installations classées, l'évacuation des eaux usées liées aux activités autres que domestiques dans le réseau public d'assainissement est soumise aux prescriptions de qualité définies par la réglementation en vigueur et doit faire l'objet d'une convention avec le service gestionnaire du réseau d'assainissement.

L'évacuation des eaux résiduaires au réseau public d'assainissement, si elle est autorisée, peut être subordonnée à un pré traitement approprié.

Effluents agricoles

Les effluents agricoles (purins, lissiers,…) doivent faire l’objet d’un traitement spécifique dans le respect des règlements en vigueur. En aucun cas, ils ne peuvent être rejetés dans le réseau public.

Dans les secteurs d'assainissement non collectif :

Eaux usées domestiques

Tout terrain sur lequel une occupation ou utilisation du sol est susceptible d'évacuer des eaux résiduaires doit être assaini suivant un dispositif autonome conformément à la réglementation en vigueur.

Eaux usées non domestiques

Tout terrain doit disposer de son propre dispositif d'assainissement, proportionné aux besoins de l'activité et conformément à la réglementation en vigueur. Les rejets vers le milieu naturel doivent faire l'objet d'une autorisation conformément à la réglementation en vigueur. L'évacuation des eaux résiduaires au réseau public d'assainissement, si elle est autorisée, peut être subordonnée à un pré traitement approprié.

Effluents agricoles

Les effluents agricoles (purins, lissiers,…) doivent faire l’objet d’un traitement spécifique dans le respect des règlements en vigueur. En aucun cas, ils ne peuvent être rejetés dans le réseau public.

3. Eaux pluviales

Tout terrain doit être aménagé avec des dispositifs permettant l'évacuation qualitative et quantitative des eaux pluviales. Ils doivent être adaptés à la topographie, à la nature du sous-sol et aux caractéristiques des constructions. Sont autorisés et encouragés : - les installations permettant la récupération et l’utilisation des eaux pluviales à des fins non domestiques ; - les aménagements permettant une gestion alternative des eaux pluviales (la rétention, l’infiltration, …) et un traitement naturel des eaux sur la parcelle, afin de diminuer les rejets vers les réseaux.

A défaut, les eaux pluviales peuvent être rejetées, suivant le cas, et par ordre de préférence : - au fossé, - au caniveau, - dans un collecteur d'eaux pluviales ou un collecteur unitaire si la voie en est pourvue.

Dans tous les cas, pour les constructions nouvelles et les extensions, le débit est plafonné à 2 l/s/ha par la mise en œuvre de toutes les solutions susceptibles de limiter et d’étaler les apports pluviaux. Le pétitionnaire est tout de même invité à consulter les dispositions du PPRi qui, le cas échéant, peut être plus contraignant.

D'un point de vue qualitatif, les caractéristiques des eaux pluviales doivent être compatibles avec le milieu récepteur. La mise en place d'ouvrages de prétraitement de type dégrilleurs, dessableurs ou déshuileurs peut être imposée pour certains usages autres que domestiques. Les techniques à mettre en œuvre doivent être conformes aux règles de l'art et à la réglementation en vigueur.

Les branchements au réseau collectif d'assainissement des eaux pluviales, dès lors qu'il existe, doivent être effectués conformément à la réglementation en vigueur.

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4. Autres réseaux

Pour recevoir une construction ou une installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'électricité, un terrain doit obligatoirement être desservi par un réseau électrique suffisant.

Les réseaux électriques, téléphoniques et de télédiffusion doivent être aménagés en souterrain dans la mesure où cela est possible, sans nuire aux conditions d'exploitation et d'entretien du réseau. Les branchements privés sur les réseaux électriques, téléphoniques et de télédiffusion doivent être enterrés.

Lorsque la commune n’est pas équipée en fibre optique il est exigé de laisser un espace suffisant pour le passage des fourreaux ainsi que les chambres techniques pour le déploiement de la fibre optique.

Tout bâtiment regroupant plusieurs logements devra prévoir de contenir un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique avec au moins une fibre par logement et avec un point de raccordement accessible depuis la voie publique et permettant le passage des câbles de plusieurs opérateurs.

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Il s’agit d’une zone d’urbanisation future à long terme, à vocation mixte. Les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate de cette zone sont insuffisants pour desservir l’ensemble de la zone.

L’ouverture à l’urbanisation de ce secteur nécessitera une procédure de modification du Plan Local d'Urbanisme Intercommunal V2.

DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES

EN ZONE A URBANISER : TOUT CE QUI N’EST PAS INTERDIT OU SOUMIS A CONDITIONS EST AUTORISE.

Article UH 2Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Intitulé du document : MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE

Non réglementé

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CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

Article UH 3Accès et voirie

Intitulé du document : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

1. Conditions d’implantation par rapport à la voirie

Les règles d’implantation s’appliquent, sur la plus large partie de la façade principale, à l’ensemble des emprises et voies publiques et privées. L’implantation des constructions est définie par rapport aux limites actuelles ou futures des emprises publiques et à l’alignement des voies existantes. Les façades d'un bâtiment sont constituées par ses faces verticales, situées au-dessus du niveau du sol. Elles sont constituées des structures porteuses et des murs rideaux à l’exclusion des éléments en saillie (balcons, oriels, corniches…).

Non réglementé

2. Conditions d’implantation par rapport aux limites séparatives

Les règles de distances séparatives s’appliquent par rapport aux façades du bâtiment. Ces dernières sont constituées par ses faces verticales, situées au-dessus du niveau du sol. Elles sont constituées des structures porteuses et des murs rideaux à l’exclusion des éléments en saillie (balcons, corniches…).

Lorsque la construction s’implante à l’alignement, son implantation sur l’une et/ou l’autre des limites séparatives est possible mais non obligatoire.

Implantation sur l’une et/ou l’autre des limites séparatives

Les constructions peuvent être implantées d'une limite séparative à l'autre, sans toutefois que la partie construite le long des limites séparatives puisse dépasser une bande maximum de 20 mètres de profondeur mesurée à partir de l’alignement.

Au-delà de cette bande maximum de 20 mètres de profondeur (mesurée à partir de l’alignement), la construction peut s’implanter sur l’une ou l’autre des limites séparatives : - si la hauteur de la construction projetée est inférieure ou égale à 3 mètres mesurés au droit de la limite

séparative et sous réserve que la façade ne comporte pas de baies, - lorsqu'il existe déjà en limite séparative sur le terrain voisin une construction ou un mur en bon état

d'une hauteur égale ou supérieure à celle à réaliser permettant l'adossement.

Lorsque la façade concernée de la construction comporte des baies, l’implantation sur l’une ou l’autre des limites séparatives est interdite.

Implantation avec marge d’isolement

Lorsque la hauteur maximale de la construction projetée (mesurée au plus près de la limite séparative) est supérieure à 3 mètres, la construction s’implantera avec un retrait minimal de 3 mètres de la limite séparative.

Lorsque la hauteur de la construction projetée est inférieure ou égale à 3 mètres, la construction peut s’implanter avec un retrait compris entre 0 et 3 mètres de la limite séparative.

Toutefois, lorsque la façade concernée de la construction, quelle que soit sa hauteur, comporte des baies, l’implantation avec marge d’isolement est obligatoire : le retrait minimal est porté à 4 mètres de la limite séparative.

L’ensemble des dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas :  aux équipements d'infrastructures si des contraintes techniques le justifient et à condition que l'implantation

projetée ne porte pas atteinte au cadre bâti ou à l'environnement naturel.  aux installations techniques nécessaires au fonctionnement de service public de distribution d'énergie

électrique et de gaz ni aux postes de transformation dont l’emprise au sol est inférieure à 15m². Leur implantation sera effectuée en fonction des contraintes techniques et du respect du milieu environnant immédiat.

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3. Conditions d’implantation entre les constructions sur une même propriété

Entre deux bâtiments non contigus, doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l'entretien facile des marges d'isolement et des bâtiments eux-mêmes, ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l'incendie.

Cette distance doit être de 4 mètres.

La marge d’isolement minimale entre 2 constructions est ramenée à 1,5 mètre pour les bâtiments de faible dimension dans la mesure où leur hauteur (de la construction projetée) ne dépasse pas 3 mètres au point le plus élevé et l’emprise au sol (de la construction projetée) n’excède pas 20 m².

4. Conditions d’implantations spécifiques

Par rapport aux cours d’eau

Un recul de 10 mètres minimum à partir du sommet de la berge des cours d’eau doit être respecté, sauf dans le cas d’extension de bâtiment existant qui ne respectent pas ces reculs. Ce retrait est réduit à 6 mètres pour l’implantation des clôtures.

Par rapport au domaine ferroviaire

Aucune construction ne peut être édifiée à moins de 25 mètres de la limite du domaine public ferroviaire lorsqu'il s'agit de bâtiments comportant des pièces habitables ou qui leur sont assimilables de par leur mode d'occupation.

Cette règle ne s'applique pas pour les constructions nécessaires au fonctionnement du service public et dont l'implantation est commandée par des impératifs techniques liés à l'exploitation ferroviaire.

5. Hauteur des constructions

La hauteur maximale est calculée à partir du terrain naturel avant aménagement. Les éléments techniques tels que cheminées, locaux d’ascenseurs, dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables tels que capteurs solaires,… ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs.

Dans le cas d’une construction entre deux constructions existantes, sa hauteur - à l'égout des couvertures comme au faîtage - doit être sensiblement identique à celle de l'immeuble voisin soit le plus haut, soit le plus bas.

Il n'est pas fixé de hauteur maximale pour les équipements d'infrastructure (réservoirs, tours hertziennes, pylônes,...).

La hauteur maximale autorisée est fixée à 12 mètres mesurés au faitage pour les communes de Ardres et Guînes et 9m sur les autres communes de la Communauté de Communes.

Cas d’implantation sur un terrain en pente : un équilibre d’assisse de la construction sera recherchée : - le niveau de la dalle du rez de chaussée pourra se situer soit sous le niveau des terres avant aménagement soit au-dessus du niveau des terres : la distance mesurée entre le niveau des terres et celui de la dalle du rez ne pourra être supérieure à la valeur d’un demi-niveau, - la construction pourra se décomposer en plusieurs volumes avec des niveaux d’implantation différents afin de coller au niveau des terres.

6. Emprise au sol des constructions

L’emprise au sol est limitée à 50% de la superficie de l’unité foncière globale.

Communauté de Communes Pays d’Opale – Modification de droit commun du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal : PLUI v 2 Règlement

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Intitulé du document : QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE