Zone UHZone des hameaux

Intercommunal

Le présent règlement s’applique à l’intégralité du territoire de la Communauté de communes Beauce Val de Loire et concerne à ce titre les 30 communes suivantes :

Autainville, Avaray, Boisseau, Briou, Conan, Concriers, Courbouzon, Cour-sur-Loire, Épiais, Josnes, La

Chapelle-Saint-Martin, La Madeleine-Villefrouin, Le Plessis-l’Échelle, Lestiou, Lorges, Marchenoir,

Maves, Mer, Muides-sur-Loire, Mulsans, Oucques la Nouvelle, Rhodon, Roches, Saint-Léonard-enBeauce, Séris, Suèvres, Talcy, Vievy-le-Rayé, Villeneuve-Frouville, Villexanton.

l’occupation des sols

Les dispositions du présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques suivantes qui demeurent applicables au territoire.

Reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans

Il est rappelé que les dispositions de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme demeurent applicables. Elles prévoient que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Constructions sur une même unité foncière de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance

Dans le cadre de la construction sur une même unité foncière, d’un ou plusieurs bâtiments, dont le terrain d’assiette fait l’objet d’une division en propriété ou tel que défini à l’article R.151-21 du Code de l’Urbanisme, les dispositions des articles ne s’appliquent pas à l’assiette globale du projet mais à chaque lot issu de la division.

Clôtures

À l’exception des clôtures nécessaires à l’activité agricole, toutes les clôtures sont soumises à déclaration préalable en application de l’article R.421-12 du Code de l’urbanisme.

Permis de démolir

Les démolitions sont soumises à permis de démolir en application des articles R.421-26 à R.421-29 du

Code de l’urbanisme.

Règlements de lotissements

Les règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement de moins de 10 ans sont opposables au même titre que le présent règlement. En cas de contradiction, la plus stricte des deux règles sera applicable, sous réserve de l’application de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.

Articulation avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation

(OAP)#

Les orientations d’aménagement et de programmation sont opposables au projet dans le cadre d’un rapport de compatibilité et le règlement impose un rapport de conformité de tout projet.

Les travaux, constructions et aménagements doivent être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation afférentes.

Dans un souci de plus grande liberté dans les choix d’aménagement, le règlement détermine toujours des règles à l’échelle de l’ensemble de la zone (implantation, hauteur, etc.) mais le projet devra toujours rester également compatible avec les différentes orientations d’aménagement et de programmation, qui modulent ponctuellement ces règles avec, le cas échéant, des variations possibles au sein du secteur.

Les dossiers d’autorisations d’urbanisme devront justifier de cette compatibilité.

Dérogations au PLUi pour la mise en œuvre d’une protection contre le rayonnement solaire, isolation thermique en façade ou surélévation des toitures existantes

L’application des dérogations visées ci-après sont applicables aux constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (article R.152-5 du Code de l’Urbanisme).

La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d’un dépassement de 35 centimètres par rapport aux règles d’implantation des constructions autorisées par le règlement du PLUi. L’emprise au sol résultant d’un dépassement par rapport aux règles d’implantation des constructions effectué dans ces conditions pourra être supérieure à l’emprise au sol autorisée par le règlement du PLUi (article R.1526 du Code de l’Urbanisme).

La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLUi (article R.152-7 du Code de l’urbanisme).

Servitudes d’utilité publique

Il est rappelé que les constructions peuvent être soumises à d’autres prescriptions établies au regard de législations indépendantes du droit de l’urbanisme : code civil, législation sur les installations classées, code de la construction et de l’habitation, code la santé publique, etc. Le constructeur devra s’assurer de leur respect. Certaines sont rappelées en annexe du présent PLUi (voies classées à grande circulation, servitudes, zonage d’assainissement, périmètres de protection des captages d’eau potable, etc.).

Sans avoir valeur de servitude, il convient de rappeler également aux constructeurs que le territoire est soumis à des risques, qui devront être pris en compte dans le cadre des projets. L’ensemble de ces risques et aléas est décrit dans le rapport de présentation et dans ses annexes. En application de l’article

R.111-2 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

Sont annexés au règlement les recommandations à suivre pour les constructions impactées par le risque de retrait et gonflement d’argile.

Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI)

Pour préserver les possibilités d’expansion des crues et réduire la vulnérabilité du territoire (habitants, tissu économique, environnement, etc.), un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) de la Loire sur les communes d'Avaray, Cour-sur-Loire, Courbouzon, la Chaussée-Saint-Victor, Lestiou, Maslives,

Ménars, Mer, Montlivault, Muides-sur-Loire, Saint-Claude-de-Diray, Saint-Denis-sur-Loire, Saint-Dyé-sur-Loire, Saint-Laurent-Nouan et Suèvres, dit PPRI « Loire amont », a été approuvé par le Préfet de

Loir-et-Cher.

Ce document délimite et réglemente les zones exposées au risque. Ces diverses zones sont soumises à des prescriptions interdisant ou autorisant sous conditions des projets, ainsi qu’à des mesures de prévention sur des biens existants. Tout projet d’aménagement ou de construction doit respecter le

PPRI.

Le Plan de Prévention des Risques Inondation dit « Loire Amont » est annexé au PLUi.

Monuments historiques

En application des articles L.621-30 à 32 du Code du patrimoine, aux abords des monuments historiques, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’avis ou l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France

(ABF).

Site Patrimonial Remarquable (SPR)

En application des articles L.632-1 et suivants du Code du patrimoine, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’avis ou l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Règles relatives aux bâtiments et éléments particuliers protégés et remarqués

Les éléments architecturaux ou ensembles architecturaux protégés au titre de l’article L.151-19 sont repérés au document graphique réglementaire et sont listés dans l’annexe du règlement.

Les extensions des constructions ou parties de constructions à valeur patrimoniale identifiées au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme sont autorisées à condition :

• Qu’elles ne dénaturent pas ces constructions ou parties de constructions,
• Qu’elles ne portent pas atteinte à leur valeur patrimoniale.

L’isolation par l’extérieur des constructions ou parties de constructions à valeur patrimoniale identifiées au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme est interdite.

Adaptations mineures

Des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature des sols, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes peuvent être accordées par l’autorité compétente.

Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement de zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui n’ont pas d’effet sur la règle ou qui n’ont pas pour effet d’aggraver la non-conformité à celle-ci.

Le territoire couvert par le PLUi est divisé en zones urbaines (U), en zones à urbaniser (AU), en zones agricoles (A) et zones naturelles (N).

En zones urbaines (U) :

« Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». (Article R.151‐18)

En zones à urbaniser (AU) :

« Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. » (Article

R.151‐20)

En zones agricoles (A) :

« Peuvent être classés en zone agricole, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. » (Article R.151‐22)

En zones naturelles et forestières (N) :

« Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :

1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;

2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;

3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ;

4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;

5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues. » (Article R.151-#

24)

Le territoire couvert par le PLUi est divisé en zones et sous-secteurs (7 zones urbaines, 3 zones à urbaniser, 3 sous-secteurs en zone agricole et 6 sous-secteurs en zone naturelle).

UA Secteur urbain de bâti ancien de centre bourg correspondant aux cœurs historiques des polarités

U structurantes, caractérisés par un bâti traditionnel dense. Il est destiné à l’habitat ainsi qu’aux activités, équipements et

UB services compatibles.

A l’exception des cœurs d’îlots et de quelques rares dents creuses, ces secteurs sont denses et entièrement construits. Il s’agit d’y permettre le renouvellement du bâti.

La reconstruction permettra une densification en hauteur ou en fond de parcelle.

Secteur urbain résidentiel mixte correspondant aux centres-bourgs des communes rurales et aux faubourgs des pôles structurants et pôles relais, caractérisés par un bâti traditionnel moins dense et plus diversifié.

Situés en centre-bourg ou à proximité, ces secteurs doivent pouvoir se densifier en permettant des extensions du bâti existant ou de nouvelles constructions (comblement de dents creuses, divisions parcellaires).

Ce secteur comprend deux sous-secteurs : d’une part le secteur résidentiel des centre-bourgs ruraux (UBa) et d’autre le secteur résidentiel de faubourg des principales polarités du territoire (UBb).

Secteur urbain à prédominance pavillonnaire constituant les développements récents des communes (2e moitié du

XXe siècle). Ils ont une vocation principalement résidentielle. Le parcellaire est large, et caractéristiques des tissus développés au sein des lotissements.

UC

Ce secteur comprend deux sous-secteurs caractérisés par la densité de leur tissu bâti : dense (UCa) et aéré (UCb).

Dans les deux cas, ce secteur présente des possibilités de construction en dents creuses et de division parcellaire.

Secteur urbanisé mixte des hameaux formant des ensembles urbains à vocation résidentielle, à l’écart des bourgs.

UH Ces secteurs isolés pourront accueillir de nouvelles constructions en dents creuses sous réserve que cela n’entraîne pas de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et que les communes concernées répondent à plusieurs critères justifiant à titre exceptionnel, la constructibilité de ces secteurs.

Secteur urbain dédié aux équipements publics ou d’intérêt collectif (sportifs, pédagogiques, de loisirs).

UE

La relative souplesse réglementaire de la zone permet l'aménagement et l'évolution des équipements publics.

Secteur urbain de jardin privé, de verger constituant des espaces de respiration, des réservoirs de biodiversité. Ils ont vocation à conserver leur dominante végétale. Les annexes de taille limitée seront admises.

UJ

La dominante végétale doit être préservée. La constructibilité est restreinte pour limiter l’imperméabilisation des sols, pérenniser leur vocation de jardin d’agrément et maintenir la biodiversité.

Secteur urbain à vocation d’activités économiques (industrielles, artisanales, commerciales, bureaux, services).

UX

Il s’agit ici de permettre l’évolution de ces activités, tout en assurant une insertion paysagère et urbaine de qualité et une limitation a minima des nuisances.

AU Ce secteur est caractérisé par trois sous-secteurs correspondant à l’activité qui y est pratiquée : artisanale

AUE (UXa), commerciale (UXc) et industrielle (UXi).

AU AUX Zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, ayant vocation à accueillir principalement de l’habitat.

AUXm

Zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, ayant vocation à accueillir de l’équipement public ou d’intérêt collectif.

Zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, ayant vocation à accueillir de l’activité économique.

Zone de La Mouée destinée à être ouverte à l’urbanisation, ayant vocation à accueillir de l’activité économique.

2AU Zone destinée à être ouverte à l'urbanisation à long terme

A Zone à dominante agricole, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des

A Ac terres agricoles.

Ax Secteur agricole de carrière

N N Écart à vocation d'activité (autre qu’agricole) situé dans un site agricole.

Zone à dominante naturelle ou forestière, à préserver en raison de la qualité paysagère et environnementale des sites ou de l’existence d’une exploitation forestière.

Ne Écart à vocation d'équipements situé dans un site naturel.

Nj Secteur naturel de jardin privé ou public.

Nl Écart à vocation d'activités touristiques ou de loisir situé dans un site naturel.

Secteur à vocation naturelle ou forestière où la protection

Np du site est mise en avant pour des intérêts écologiques, patrimoniaux ou paysagers.

Npv Secteur naturel à vocation d’activités photovoltaïques

Le plan de zonage présente également un ensemble de prescriptions soumises à des règles spécifiques.

Les Espaces Boisés Classés (EBC)

L’article L.113-1 du Code de l’urbanisme dispose que « les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. »

Les EBC permettent de protéger les éléments naturels et boisés du territoire :

− Tout changement d’occupation du sol qui pourrait compromettre les espaces boisés est interdit ;

− Les coupes ou abattages d’arbres sont soumis à autorisation ;

− Il est interdit de défricher.

L’enlèvement de bois morts et d’arbres déracinés n’est pas soumis à déclaration préalable de coupe.

Les limitations de la constructibilité pour des raisons environnementales, de risque, d’intérêt général

Afin de préserver les cours d’eau, les constructions principales sont interdites dans le périmètre de 5 mètres de part et d’autre des cours d’eau permanents. L’extension des constructions existantes n’est pas concernée par la présente limitation de la constructibilité sous réserve de penser les aménagements afin de laisser un espace de chaque côté de la rive.

Le patrimoine bâti, paysager ou éléments de paysages à protéger pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique

Le Code de l’urbanisme permet :

• d’identifier et localiser les éléments de paysage et d’identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L.421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. (Article L.151-19 du Code de l’urbanisme) ;
• d’identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L.421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent (Article

L.151-23 du Code de l’urbanisme).

Conformément à l’article R.421-23 du Code de l’urbanisme :

« Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants

: (...)

h) Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l’article L. 151-19 ou de l’article L.

151-23, comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique ; »

Eléments du patrimoine à préserver pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural :

Le Règlement écrit impose à ce titre :

a – Les éléments architecturaux ou ensembles architecturaux protégés au titre de l’article

L.151-19 sont repérés au document graphique réglementaire et sont listés dans l’annexe du règlement ;

b – La démolition des constructions ou parties de constructions à valeur patrimoniale identifiées au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme est autorisée, dans les seuls cas suivants :

− Démolitions partielles concernant certains éléments anachroniques ayant été rapportés à la construction principale d'origine ;

− Démolition(s) partielle(s) ou totale rendue(s) nécessaire(s) de construction menaçant ruine en application du Code de la construction et de l’habitation, ou d’immeuble insalubre en application du Code de la santé publique.

c – Les extensions des constructions ou parties de constructions à valeur patrimoniale identifiées au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme sont autorisées à condition :

− Qu’elles ne dénaturent pas ces constructions ou parties de constructions ;

− Qu’elles ne portent pas atteinte à leur valeur patrimoniale.

d – L’isolation par l’extérieur des constructions ou parties de constructions à valeur patrimoniale identifiées au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme est interdite.

Éléments du paysage naturel pour des motifs écologiques et culturels :il s’agit d’élément du patrimoine identifié comportant des spécificités présentées en Annexe du Règlement.

Éléments de continuité écologique et trame verte et bleue : Il s’agit d’éléments de paysage et de sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique.

Boisement à préserver ou à créer pour des motifs écologiques et culturels (alignements d'arbres dans la trame verte) : Il s’agit de continuités écologiques à protéger.

Éléments de paysage (site ou secteur) à préserver pour des motifs d’ordre écologique : il s’agit de secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.

Pour l’ensemble de ces éléments, le Règlement écrit impose à ce titre :

I – Haies et alignements d’arbres protégés au titre du L.151-23

De manière générale, l’objectif premier est de penser les projets afin de préserver au maximum l’alignement identifié. Dans ce cadre, au sein des alignements d’arbres ou haies à protéger identifiés, le principe de plantations en alignement doit être préservé. Aussi, exceptionnellement et sous réserve de justifications, les arbres ou arbustes peuvent être déplacés, remplacés ou abattus, à condition que leur suppression ne remette pas en cause l’existence d’un principe d’alignement.

II –Espaces vert, jardins et ensembles boisés protégés au titre du L.151-23

La vocation actuelle des parcelles doit être maintenue. Les arbres ou arbustes peuvent être déplacés, remplacés ou abattus, à condition que leur suppression ne remette pas en cause l’apport écosystémique du secteur.

L’imperméabilisation des sols et le bon écoulement des eaux ne doivent pas être dégradés.

III - Arbres isolés protégés au titre du L.151-23

Tout abattage d’arbre isolé identifié est interdit, sauf état phytosanitaire qui le justifierait.

IV – Les plans d’eau, cours d’eau et zones humides, protégées au titre du L.151-23

Compte tenu de la sensibilité environnementale en matière de gestion des eaux de ruissellement et de présence d’une dominante humide (DREAL), la vocation actuelle des parcelles doit être maintenue sans augmenter l’imperméabilisation des sols et modifier le bon écoulement des eaux.

La liste des éléments ponctuels du patrimoine à préserver est annexée au présent Règlement.

Les secteurs à protéger en raison de la richesse du sol et du sous-sol

Dans les secteurs de carrières identifiés au plan de zonage au titre de l’article R.151-34 2° du Code de l’urbanisme, sont autorisés les assolements et exhaussements à condition :

− qu’ils ne portent pas atteintes à la richesse du sol et du sous-sol ;

− et qu’ils soient nécessaires à la mise en valeur de ces ressources.

Les emplacements réservés

Conformément à l’article L.151-41 du Code de l’urbanisme, le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :

1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;

2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;

3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ;

4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ;

5° Des emplacements réservés à la relocalisation d'équipements, de constructions et d'installations exposés au recul du trait de côte, en dehors des zones touchées par ce recul.

La liste des emplacements réservés est annexée au présent Règlement.

Les secteurs comportant des opérations d’aménagement et de programmation (OAP)

Le plan de zonage présente également les secteurs comportant des orientations d’aménagement et de programmation.

Ainsi, les projets devront prendre en compte ces orientations et rester conforme au présent règlement.

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) font l’objet d’un document composant le

PLUi à part entière.

Les linéaires commerciaux

L’article L.151-16 du Code de l’urbanisme permet au règlement d’« identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et de définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. »

Le Règlement écrit impose à ce titre :

a – Dans le périmètre défini au document graphique réglementaire sous la légende « Périmètre de mixité fonctionnelle » au titre de l’article L.151-16 du Code de l’urbanisme, les locaux situés en rez-de-chaussée sur rue doivent, en cas de construction, de reconstruction ou de changement de destination, être destinés à un équipement d'intérêt collectif et services publics ou à l’une des sous-destinations suivantes :

− Artisanat et commerce de détail ;

− Restauration ;

− Activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle ;

− Bureau ;

− Équipements publics.

b – Dans ce périmètre, les constructions, ouvrages ou travaux autorisés, sont conditionnés en cas de besoin à la réalisation de dispositifs permettant de les rendre compatibles avec le caractère à dominante résidentielle de la zone et compte tenu des nuisances ou risques, pouvant en découler pour le voisinage (nuisances sonores ou olfactives, circulation des poids lourds, risque d’incendie…).

Le tableau de recensement des emplacements réservés (ER) est annexé au règlement. Il liste et détaille les emplacements réservés en vigueur au sein de chaque commune.

Le tableau indique la destination des emplacements réservés délimités sur les documents graphiques et leur bénéficiaire ainsi que leur surface et leur référence cadastrale.

Le coefficient de biotope par surface (CBS) fixe une obligation de maintien ou création de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables sur l’unité foncière qui peut être satisfaite de plusieurs manières : espace libre en pleine terre, surface au sol artificialisée mais végétalisée, etc.

Tout projet de construction nouvelle ou d’extension, situé dans une zone où s’applique un coefficient de biotope par surface, doit comprendre une proportion de ces différentes surfaces.

Les différentes manières de respecter cette obligation n’ayant pas la même efficacité du point de vue de la préservation de la biodiversité, le règlement du PLUi prévoit un ratio différent pour chacune d’entre elles permettant de prendre en compte cette différence d’efficacité.

Ce coefficient peut être mutualisé dans le cadre d’opérations d’aménagement d’ensemble (pour des lotissements notamment).

La surface éco-aménagée est la somme des surfaces favorables à la nature sur la parcelle, pondérée par un ratio tenant compte de l’intérêt environnemental des surfaces. Le coefficient de biotope par surface

(CBS) est calculé selon la formule suivante :

CBS = (sommes des surfaces éco-aménagéescoefficient de pondération associé) surface du terrain d’assiette du projet

Les différentes surfaces éco-aménageables retenues pour le calcul du Coefficient de Biotope par

Surface (CBS) sont :

Type de Pondération Schéma Surfaces comprises surfaces pleine terre

Surface en 1,2 Ce type de surface comprend toutes les terres végétales en relation directe avec les pleine terre strates du sol naturel. Les espaces en eau ou liés à l’infiltration naturelle des eaux de ruissellement : pelouse, jardin d’ornement, jardin maraîcher, fosse d’arbre, bassin, mare, noue, sol nu, monoculture, arbre isolé, etc.

Surfaces 0 Sont ici concernées les surfaces imperméables à l’air ou à l’eau, sans imperméables végétation, telles que le béton, le bitume ou les dallages avec une couche de mortier. Les toitures classiques sont comprises dans cette catégorie.

Surfaces semi- 0,4 Ces surfaces caractérisent les revêtements perméables perméables pour l’air et l’eau et ceux semi-végétalisés tels que les dalles alvéolées (engazonnée ou non), les pavés drainant (avec ou sans joint enherbé), les treillis de pelouse, les revêtements stabilisés (avec graviers ou sable), les caillebotis et platelage bois, les graviers classiques, les sols renforcés (terre armée, mélange terre-pierre), les bétons et enrobés drainants, les matériaux drainants spécifiques à base de résine (TerraWay,

Perméaway, W-Drain) ou les bandes de roulement.

Espaces verts 0,6 Il est ici question des surfaces imperméables sur dalle recouvertes de terre végétale.

Toitures 0,5 Cette catégorie concerne les toitures végétalisées avec un substrat d’au moins 30 végétalisées cm d’épaisseur.

Arbre de haute +0,1 Pour chaque tranche de 10 arbres de haute tige tige planté, une majoration de 0,1 sera appliquée au CBS total.

Schéma : ADEME ; stadtenwicklung.berlin.de

Lexique des définitions

1 – Définition des destinations et sous-destinations#

Les articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l’urbanisme définissent 5 destinations de constructions, divisées en 22 sous-destinations.

1) La destination « exploitation agricole et forestière »#

La destination de construction « exploitation agricole et forestière » prévue au 1° de l'article R.151-27 du

Code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes :

a- La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes ;

b- La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

2) La destination « habitation »#

La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes :

a- La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs ;

b- La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

3) La destination « commerce et activités de service »#

La destination de construction « commerce et activité de service » prévue au 3° de l'article R.151-27 du

Code de l'urbanisme comprend les sept sous-destinations suivantes :

a- La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services ;

b- La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale ;

c- La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle ;

d- La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens ;

e- La sous-destination « hôtels » recouvre les constructions destinées à l’accueil de touristes dans des hôtels, c’est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n’y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu’un certain nombre de services ;

f- La sous-destination « autres hébergements touristiques », comprend quant à elle les constructions autres que les hôtels, destinées à accueillir des touristes notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs ;

g- La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L.212-1 du Code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

4) La destination « équipements d’intérêt collectif et services publics »#

La destination de construction « équipements d'intérêt collectif et services publics » prévue au 4° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les six sous-destinations suivantes :

a- La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public ;

b- La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie ;

c- La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires ;

d- La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif ;

e- La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public ;

f- La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salle polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.

5) La destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire »#

La destination de construction « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » prévue au 5° de l'article R.151-27 du Code de l'urbanisme comprend les quatre sous-destinations suivantes :

a- La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances ;

b- La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique ;

c- La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires ;

d- La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant ;

e- La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique, ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.

2 - Définitions#

Accès

L’accès constitue la partie de l’alignement (c’est-à-dire de la limite entre la voie ou l’emprise publique) et le terrain permettant l’accès au terrain des véhicules motorisés.

Acrotère

L’acrotère constitue une saillie verticale d’une façade, au-dessus du niveau d’une toiture-terrasse. Il est souvent constitué d’un muret situé en bordure des toiture-terrasse pour permettre le relevé d’étanchéité et masquer la couverture.

Affouillement

Extraction de la terre.

Alignement

L’alignement constitue la délimitation du domaine public (y compris le domaine public maritime) ou d’une voie privée au droit des terrains riverains. Lorsqu’il n’est pas prévu un élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement actuel. Lorsqu’il est prévu un élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement futur. Dans ce cas, l’élargissement est figuré au document graphique et repris dans la liste des emplacements réservés.

Annexe#

Une annexe est une construction secondaire, d’une emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² et d’une hauteur maximale autorisée de 3,5 mètres, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel. Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement.

Les annexes comprennent notamment les piscines, les garages, les abris de jardin, les abris pour animaux, etc. Les vérandas ne sont pas des annexes. Elles sont considérées comme des extensions de la construction principale.

Baie

Ouverture pratiquée dans un mur ou un toit, servant à la vue d’une construction.

Changement de destination

Modification de l’usage d’un bâtiment, avec ou sans travaux, selon les 5 destinations prévues à l’article

R.151-27 du Code de l’Urbanisme.

Clôture

Barrière, muret ou délimitation ceinturant un terrain. Elle sépare deux propriétés : propriété privée et domaine public, ou deux propriétés privées (elle est alors élevée en limite séparative des deux propriétés). Les portails sont considérés comme des clôtures.

Coefficient de Biotope par Surface

Valeur définissant la proportion des surfaces éco-aménagées exigée par rapport à la surface totale de l’unité foncière du projet de construction. Elle intègre une pondération selon la nature des sols des surfaces en fonction de leur degré de perméabilité et de leur contribution à la régulation du climat. Cet indice permet ainsi d’évaluer la qualité environnementale de l’unité foncière.

Les typologies de surfaces et les modalités de calcul du Coefficient de Biotope par Surface sont détaillées à l’article 6 des dispositions générales.

Construction

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. La notion d’espace utilisable par l’Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les installations techniques (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations…) et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres…) et les constructions comprises dans la définition du bâtiment telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment, etc.

Construction existante

Une construction existante est une construction légalement construite et dont la majorité́ des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité́ de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Construction principale

Construction ayant la fonction principale d’un ensemble de constructions ou construction ayant la plus importante surface de plancher dans un ensemble de constructions ayant la même fonction.

Égout du toit

Limite ou ligne basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.

Emprise au sol

L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Emprises publiques

Une emprise est considérée comme publique dès lors que toutes les surfaces font partie du domaine public d’une commune ou d’une intercommunalité : places, jardins publics, chemins piétons publics… ou ayant vocation à entrer dans le domaine public : emplacements réservés pour création ou aménagements d’espaces publics.

Espaces libres

Les espaces libres sont entendus comme étant la totalité́ des espaces autres que ceux inclus dans la définition de l’emprise au sol des constructions. Sont inclus notamment les espaces plantés ou non, les aires de stationnement ainsi que les voies de circulation et cheminements de toute nature.

Extension

Une extension est un agrandissement contigu d’une construction initialement existante (à la date d’approbation du PLUi ou non). Les surélévations sont considérées comme des extensions. Celle-ci doit toujours représenter une emprise au sol inférieure à celle de la construction initialement existante.

Cette définition indique une taille maximale que le règlement du PLU peut d’avantage limiter.

Façade

Est considérée comme façades toutes les faces verticales en élévation d’un bâtiment.

Faîtage

Ligne haute horizontale qui recouvre la toiture d’un bâtiment. Elle permet de faire la liaison entre les différents versants d’un toit.

Gabarit

Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

Hauteur

La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain naturel, existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

Limites séparatives

Limites du terrain autres que l’alignement. Peuvent être distingués deux types de limites séparatives :

les limites latérales et les limites de fond de terrain. Les limites séparatives latérales sont celles qui aboutissent à l’espace de desserte (voie, place publique). Les limites séparatives de fond de terrain sont celles qui ne se recoupent pas avec l’alignement de la voie. Lorsque le règlement mentionne les limites séparatives, sans précision, la règle s'applique aux limites séparatives latérales et de fond de terrain.

Lucarne

Ouverture aménagée dans un plan de toiture, dont la baie est verticale et est abritée par un ouvrage de charpente et de couverture. Les chiens-assis sont des lucarnes dont la couverture est à contre-pente.

Modénature

Le mot modénature désigne l’ensemble des éléments architecturaux qui permettent d'animer une façade : appuis, arcs, bandeaux, chapiteaux, corniches, encadrements, etc. Intégrés dès le départ à la construction ou rapportés après coup, ces éléments caractérisent le style du bâtiment en remplissant une double fonction : technique et décorative.

Parcelle

Les parcelles figurent sur le cadastre, elles sont associées à un titre de propriété identifiées par un numéro.

Pleine-terre

Sont considérés de pleine terre, des espaces libres non bâtis ni en surface ni en sous-sol, à l’exception des installations nécessaires aux réseaux d’électricité, de téléphone, d’internet, d’eau potable, d’eaux usées ou pluviales (les installations autonomes de traitement des effluents sont exclues des espaces de pleine terre) permettant la libre infiltration des eaux pluviales.

Retrait

Il s’agit du retrait imposé à une construction à édifier par rapport à l’alignement ou aux limites séparatives. Ce retrait est calculé en prenant en compte la distance comptée horizontalement à partir de tout point de la construction.

Stationnement

Un stationnement constitue l’immobilisation d’un véhicule motorisé ou non. Afin de ne causer aucune gêne pour les usagers du domaine public, des espaces sont aménagés pour permettre ce stationnement : on parle alors de « place de stationnement » ou de « parking ».

Terrain

Constitue un terrain une ou plusieurs parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision ou à une personne déclarant sur l’honneur être titrée sur ces parcelles.

Terrain naturel

Altitude du sol avant tous travaux de terrassement ou de réglage des terres, c’est-à-dire n’ayant pas subi de transformation artificielle modifiant son niveau par rapport aux terrains avoisinants. La hauteur des constructions est mesurée par rapport au terrain naturel en tout point.

Unité foncière

Propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire. Ainsi une propriété traversée par une chemin, une route ou un cours d’eau constitue plusieurs unités foncières.

Voies

Sont considérées comme des voies, au sens des articles du présent règlement, tout passage desservant au moins 2 terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules. Ces voies peuvent être de statut public ou privé. Les voies publiques sont des voies affectées à la circulation terrestre et appartenant au domaine public de la collectivité (Etat, commune, département) qui en est propriétaire. Les voies privées sont des voies affectées à la circulation terrestre et appartenant à une personne privée.

Les espaces de circulation réalisés à l’intérieur d’un terrain et les chemins piétons ne sont pas considérés comme des voies.

Voie en impasse

Voie qui ne comporte qu'un seul accès à partir d'une autre voie.

Dispositions applicables à la#

zone UA

La zone UA correspond aux secteurs de bâti ancien de centre bourg qui sont les cœurs historiques des principales polarités du territoire. Elle est destinée à l’habitat ainsi qu’aux activités, équipements et services compatibles.

Le paysage urbain, très minéral, se caractérise par une forte densité et un front bâti continu, constitué par des maisons traditionnelles, implantées à l’alignement.

Les principes réglementaires visent à la préservation des spécificités de ce tissu. L’objectif de cette zone est de permettre le renouvellement du bâti (reconstruction sur lui-même), l’évolution du bâti existant (surélévation, construction d’extension ou d’annexe…) et d’ouvrir quelques possibilités de densification (comblement dents creuses, densification en hauteur ou en fond de parcelle lorsque la configuration le permet, etc.).

L’ensemble du territoire de la Communauté de communes est soumis au risque retrait-gonflement des argiles. L’attention de tout porteur de projet est attirée sur le fait de prendre cet élément en compte dès la conception du projet.

Paragraphe UA1 – Destination des constructions, usages des sols et nature d’activité#

1.1. Destinations et sous-destinations interdites et autorisées sous conditions#