Zone AU

Intitulé du document : Emprise au sol

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Schéma à caractère illustratif

NB : Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les ombrières équipées de panneaux photovoltaïques implantées sur les parcs de stationnement extérieurs concernées par les dispositions de l'article 40 de la loi ApER.

Emplacement réservé Les emplacements réservés sont des servitudes instituées par le document local d’urbanisme en vue de permettre la réalisation, entre autres, de projets de voies, d’équipements publics, d’espaces verts, de programmes de logements… Ils permettent :

• d’anticiper l’acquisition d’un terrain en vue d’un projet précis ; • et, dans l’attente de celui-ci, d’y interdire tout autre projet de construction -ou tout du moins, toute

construction qui ne serait pas compatible avec la réalisation à venir du projet pour lequel cet emplacement est réservé. Il s’agit en conséquence d’une servitude limitant le droit à construire, puisqu’une autorisation d’urbanisme, et notamment un permis de construire, ne peut être délivré que si son objet est cohérent avec la destination de l’emplacement réservé.

Epis de faitage Un épi de faîtage, également appelé poinçon, est une pièce ornementale formée d'une base et de plusieurs éléments (nommés manchons) enfilés sur une tige.

Espaces libres Surface d’une unité foncière déduite de la somme de l’emprise au sol des constructions.

306 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Espace perméable et éco-aménagé

Ces espaces intègrent un coefficient de pondération selon la nature des surfaces éco-aménagées, en fonction de leur degré de perméabilité, de leur contribution à la biodiversité et à la présence de la nature en ville, de leur contribution à la régulation du microclimat.

La pondération attribuée à chaque nature de surface éco-aménagée est établie au regard de l’espace vert de pleine terre.

La pondération permet ainsi d’évaluer la qualité environnementale de l’unité foncière considérée.

La nature des surfaces éco-aménagées, les pondérations correspondantes et la formule de calcul sont définies ciaprès :

Surfaces imperméables

Surfaces semiperméables

Surfaces semiouvertes

Coefficient de pondération

Coefficient de pondération

Coefficient de pondération

Coefficient de pondération

Coefficient de pondération

Coefficient de pondération

Revêtement imperméable pour l’air et l’eau, sans végétation (béton, bitume, dallage avec couche de mortier, …).

Revêtement

perméable pour l’air et

l’eau, sans végétation

(clinker,

dallage

mosaïque, dallage

avec couche de

gravier/sable, …).

Cependant,

Les

toitures végétalisées

sont

considérées

comme des surfaces

semi-perméables

Revêtement perméable pour l’air et l’eau, infiltration de l’eau de pluie, avec végétation (dalle de bois, pierres de treillis de pelouse, …).

Intitulé du document : Lors de la plantation

À maturité

Schéma à caractère illustratif

Arbre de moyen développement :

Est considéré comme arbre à développement moyen, un arbre qui répond aux conditions cumulatives suivantes : • Présente une hauteur supérieure ou égale à 1,50 mètres et une circonférence du tronc d’au moins 20 cm mesurée à 1 m du sol lors de la plantation, • Présente une capacité de développement dont la hauteur à maturité est supérieure ou égale à 8 mètres.

8 mètres min.

2 mètres min.

Lors de la plantation

À maturité

Schéma à caractère illustratif

Arbre de petit développement :

Est considéré comme arbre à petit développement, un arbre qui répond aux conditions cumulatives suivantes :

• Présente une hauteur supérieure ou égale à 1,50 mètres et une circonférence du tronc d’au moins 20 cm mesurée à 1 m du sol lors de la plantation,

• Présente une capacité de développement dont la hauteur à maturité est supérieure ou égale à 5 mètres.

5 mètres min.

2 mètres min.

Lors de la plantation

À maturité

Schéma à caractère illustratif

Arc de décharge

Un arc de décharge est un élément d'architecture qui a pour but l'allègement du poids du mur sur le linteau en repoussant les charges sur les côtés.

298 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Attique Est considéré comme attique le ou les derniers niveaux placés au sommet d’une construction et situés en retrait par rapport à la façade du niveau directement inférieur de la construction d’au minimum de 1,80 mètre de largeur utile. Au titre du présent règlement, on considère que le niveau est en attique dès lors qu’il est en retrait sur au moins l’une des façades du côté de l’alignement.

Attique

Schéma à caractère illustratif

Baie / baie constituant des vues / baie ne constituant pas des vues Pour Créteil uniquement : Baie Il s’agit d’une ouverture pratiquée sur une façade ou en toiture (arcade, fenêtre, porte, châssis de toit, lucarne…). Baie constituant des vues :

• Les ouvertures situées à moins de 2,60 m du plancher du rez-de-chaussée (les fenêtres, les portesfenêtres, baies vitrées, lucarnes, châssis de toit…), et en dessous de 1,90 m ou plus (mesurée à l’allège) au-dessus du plancher des étages,

• Porte vitrée ou partiellement vitrée transparente (autre que porte d’entrée principale) • Les loggias. Baie ne constituant pas des vues : • Les ouvertures situées à plus de 2,60 m au-dessus du plancher du rez-de-chaussée, et au-dessus de

1,90 m ou plus (mesurée à l’allège) au-dessus du plancher des étages, • Les ouvertures en sous-sol, à condition que le point le plus haut de l’ouverture ne soit pas situé à plus

de 0,80 m au-dessus du terrain, • Les portes d’entrée principale transparentes et/ou translucides, • Les portes pleines ou portes vitrées translucides ou partiellement vitrées translucides, • Les châssis fixes à verre translucide, • Les pavés de verre translucide, • Les jours de souffrance.

Bâtiment Un bâtiment est une construction couverte et close. Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.

299 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Balcon Plate-forme à hauteur proche ou exacte du plancher formant saillie sur la façade, et fermé par une balustrade ou un garde-corps. Contrairement à une terrasse ou à un perron, un balcon n’est accessible que de l’intérieur du bâtiment.

Bande constructible La bande constructible correspond à la partie de l’unité foncière entre l’alignement existant à la date d’approbation du présent règlement ou de l’alignement projeté (dans le cas d’un emplacement réservé, d’un plan d’alignement ou d’un alignement identifié sur le document graphique) et une profondeur donnée, calculée perpendiculairement, en tous points, à ce dernier. Dans le cas d’une unité foncière située à l’angle de deux voies, ou d’unités foncières desservies par plusieurs voies, la bande constructible peut se superposer.

Schéma à caractère illustratif Caravane Véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le Code de la route n’interdit pas de faire circuler.

Chainage Armature qui empêche l'écartement des murs.

Espaces verts sur dalle 2

de rez-de-chaussée et

garages souterrains

avec une épaisseur de

terre

végétale

comprise entre 30 cm

minimum et 80 cm.

Espaces verts sans corrélation en pleine terre avec une épaisseur de terre végétale supérieure à 80cm.

Continuité avec la

terre

naturelle,

disponible

au

développement de la

flore et de la faune.

Exemples d’application du coefficient de pondération fixé à 10 % de l’unité foncière sur une unité foncière de 1 000 m² = 100 m²

• Espace vert de pleine terre (coefficient de 1) : 100 m² x (1/1) = 100 m² de surfaces éco-aménagées • Espace vert sur dalle II (coefficient de 0,7) : 100 m² x (1/0,7) = 143 m² de surfaces éco-aménagées • Surface semi-ouverte ou sur dalle I (coefficient de 0,5) : 100 m² x (1/0,5) = 200 m² de surfaces écoaménagées.

NB : Lorsque l’unité foncière est partiellement atteinte par un emplacement réservé, la surface de l’unité foncière de référence pour le calcul de l’espace perméable et éco-aménagé est celle déduction faite de la superficie de l’emplacement réservé.

Espace vert de pleine terre Un espace vert de pleine terre est un espace végétalisé à ciel ouvert ne comportant aucune construction, installation, ni aucun ouvrage, non recouverts et dont le sous-sol est libre de toute construction.

307 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Il constitue un espace écologique qui permet la libre et entière infiltration des eaux pluviales, la production de biomasse végétale, le support de développement de la flore. Les mares, plans d’eau sont considérés comme des espaces verts de pleine terre.

Cet espace ne dispose d’aucun traitement de sol, y compris revêtement perméable (gravillons, etc.). Sont uniquement admis le passage éventuel de réseaux souterrains (électricité, téléphone, eaux, gaz…).

N’entrent pas dans la définition de la pleine terre : • Les espaces de terrasses • Les espaces situés sous les balcons du niveau rez-de-chaussée, • Les piscines, • Les espaces de circulation, de stationnement des véhicules et les rampes d’accès aux sous-sols quel que soit le traitement.

L’espace situé au-dessus des locaux souterrains attenants aux constructions en élévation quelle que soit la profondeur desdits locaux, ne peut pas être qualifié d’espace vert de pleine terre.

Lorsque l’unité foncière est partiellement atteinte par un emplacement réservé, la surface de l’unité foncière de référence est celle déduite de la superficie de l’emplacement réservé.

Schéma à caractère illustratif

<1,80 m

Piscine

>3mètres

Exhaussement de sol Élévation du niveau du terrain par remblais.

Extension L’extension consiste en un agrandissement horizontal de la construction existante limité à 50 % maximum de sa surface de plancher ou de son emprise au sol. L’extension doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. Ne peut être considérée comme une extension, une construction dont les dimensions sont supérieures à la partie existante conservée.

Façade ou partie de façade Les façades ou partie de façade d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les balcons, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

308 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Faîtage Ligne de jonction supérieure de deux ou plusieurs pans de toiture inclinés suivante des pentes opposées. Il constitue la ligne de partage des eaux pluviales.

Festonnage Habillage plein métallique apposé derrière une grille de clôture.

Schéma à caractère illustratif

Front bâti

Photo à caractère illustratif

Ensemble urbain formé de bâtiments, au même alignement et de gabarits voisins, formant une façade plus ou moins continue, en retrait ou non de l’alignement ou des limites séparatives.

Gabarit

Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

Gabarit-enveloppe Les gabarits enveloppe sont des volumes maximums constructibles. Le gabarit est imposé par la hauteur relative, la pente du toit et la hauteur absolue.

Jour de souffrance

Constitue un jour de souffrance toute ouverture dans une façade ou une toiture dont la plus petite dimension n’excède pas 40 cm et dont la hauteur de l’allège au-dessus d’un plancher est supérieure à 2,60 m pour le niveau rez-de-chaussée et 1,90 m pour les niveaux supérieurs.

309 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Toute ouverture ne présentant pas cumulativement ces 2 caractéristiques constitue une baie au sens du présent règlement.

Hauteur Quelle que soit la topographie du terrain, la hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau (exprimée en mètres ou en nombre d’étages) entre son point le plus bas et son point à l’égout du toit, et/ou au plus haut et situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux faisant l’objet de la demande d’urbanisme. Doit être regardé comme terrain existant avant travaux celui qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement. Quand il existe un plan de nivellement, les hauteurs sont à calculer en fonction de ce plan. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction dans le cas de toiture à pente(s) (une ou plusieurs pentes), ou au sommet de l’acrotère dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Dans le cas de toiture à la mansart, la hauteur à l’égout du toit correspond à la ligne de bris.

Les installations techniques indispensables au fonctionnement du bâtiment (exemple : gardes corps, antennes, cheminées, cabines d’ascenseur, chaufferies, climatisation, panneaux solaires) sont exclues du calcul de la hauteur mais doivent être situés en retrait du plan de la façade en cas de toiture terrasse avec un retrait au moins égale à la hauteur de l’installation technique.

Schéma à caractère illustratif

En cas de terrain en pente, la hauteur est mesurée en tout point de la construction entre son point le plus bas, et son point le plus haut situé à sa verticale, au même titre que le premier alinéa de la présente définition. Pour les terrains situés en zones inondables à Alfortville : Pour les constructions à destination d'habitation, en cas de logement situé en rez-de-chaussée, les hauteurs de la construction sont calculées par rapport à la côte de crue de 1924, majorée de 20 centimètres et non par rapport à la voie ou au sol existant avant travaux, sous réserve que les deux conditions suivantes soient réunies :

• Le niveau habitable le plus bas est situé au-dessus de la côte cinquantennale augmentée de 20 centimètres ;

• Le niveau habitable le plus bas est situé en dessous de la côte des plus hautes eaux connues de la crue de 1910.

Pour les constructions ayant une autre destination, les hauteurs de la construction sont calculées par rapport à la côte de crue de 1924, majorée de 20 centimètres et non par rapport à la voie ou au sol existant avant travaux.

310 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Héberge L’héberge est une ligne définissant le gabarit enveloppe d’une construction implantée sur la limite séparative entre deux terrains.

Schéma à caractère illustratif

Vue 3D isométrique

Implantation Emplacement choisi pour une construction par rapport aux limites de l’unité foncière. L’implantation se défini par rapport à l’alignement et aux limites séparatives, ou en fonction des autres constructions présentes sur l’unité foncières.

Immeuble collectif Désigne les constructions à destination d’habitation comportant plus de deux logements.

Installations classées ou installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) Les installations qualifiées de dangereuses, incommodes ou insalubres sont répertoriées dans une nomenclature établie par décret au conseil d'état. La réglementation relative aux installations classées est fixée par la loi n° 76663 du 19 juillet 1976 et le décret n° 77-1133 21 septembre 1977. Cette loi a pour objet de soumettre à des conditions particulières de salubrité ou de sécurité, l'exploitation d'une activité en raison de son caractère dangereux, incommode ou insalubre. Les activités relevant de la législation des installations classées sont énumérées dans une nomenclature qui les soumet à un régime d’autorisation, d’enregistrement ou de déclaration en fonction de l’importance des risques ou des inconvénients qui peuvent être engendrés :

- Déclaration : pour les activités les moins polluantes et les moins dangereuses. Une simple déclaration en préfecture est nécessaire.

- Enregistrement : pour les secteurs dont les mesures techniques pour prévenir les inconvénients sont bien connues (stations-service, entrepôts...), un régime d’autorisation simplifiée, ou régime dit d’enregistrement, a été créé en 2009.

- Autorisation : pour les installations présentant les risques ou pollutions les plus importants. L’exploitant doit faire une demande d’autorisation avant toute mise en service, démontrant l’acceptabilité du risque. Le préfet peut autoriser ou refuser le fonctionnement.

Ces dispositions sont complétées par la loi n°92-646 du 13 juillet 1992 sur l'élimination des déchets, le décret n°93-742 du 29 mars 1993 sur l'eau, ainsi que des directives du Conseil des Communautés Européennes, notamment la directive n°82/501 du 24 juin 1982 dite « directive Seveso ».

311 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Largeur de l’unité foncière Distance métrée mesurée au droit de l’alignement, entre deux limites séparatives latérale d’une même unité foncière. En cas de terrain d’angle, cette distance est mesurée du côté de la voie d’adressage de la parcelle entre l’alignement latéral (gauche ou droit) et la limite séparative qui lui fait face.

Limites séparatives Les limites séparatives sont constituées de l’ensemble des limites de l’unité foncière avec une autre unité foncière ne constituant ni une voie de desserte, ni une emprise publique, ni un emplacement réservé en vue de la réalisation d’une voie publique ou d’une emprise publique.

Sont considérées comme limites séparatives latérales celles qui aboutissent directement à la voie de desserte du terrain, soit en ligne droite, soit selon une ligne légèrement brisée ou comportant des décrochements de moins de 2 m de profondeur. Dans certains cas, une unité foncière peut comprendre qu’une seule limite séparative latérale.

La limite séparative de fond correspond à la limite autre que l’alignement et les limites séparatives latérales définis précédemment. Généralement, la limite séparative de fond est constituée par une ligne droite ou brisée, parallèle à l’alignement. Certains terrains (terrains triangulaires, terrains d’angle, terrains très irréguliers...) peuvent ne pas comporter de limite séparative de fond.

Limite séparative de fond Limite séparative latérale

Schéma à caractère illustratif

312 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Linéaire de façade Le linéaire de façade correspond à la longueur calculée à l'horizontal entre les deux points opposés d'une façade d'un bâtiment.

Linteaux Pièce horizontale (de bois, pierre, métal) qui forme la partie supérieure d'une ouverture et soutient la maçonnerie.

Logement social Désigne un logement ayant bénéficié, pour sa construction ou son acquisition-amélioration, d’un agrément ou d’un financement aidé de l’État (notamment Prêt locatif social /PLS, Prêt locatif à usage social / PLUS, Prêt locatif aidé d’intégration / PLAI). Un logement social ou HLM est un logement soumis à des règles de construction, de gestion et d’attributions précises. Les loyers sont également réglementés et l’accès au logement conditionné à des ressources maximales.

Lotissement Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Lucarnes Ouverture aménagée dans un pan de toiture, dont la baie est verticale. La lucarne est composée d’une devanture encadrée par deux jambages, un linteau, deux jouées et une couverture.

Mansart Cf. « Toiture à la Mansart ».

Meulière Pierre calcaire à surface rugueuse employée en maçonnerie.

Modénature Ce terme désigne l'ensemble des ornements présents sur une façade (exemple : corniches, moulures…). Tout élément présentant une saillie supérieure à 30 cm par rapport à la façade et/ou créant de la surface de plancher est exclu de la définition de modénature.

Mur aveugle Un mur aveugle est une paroi d’allure verticale d’une construction qui ne possède aucune ouverture à l’exception éventuelle de châssis fixes à verre translucide, ou de pavés de verre translucide.

313 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Niveau NGF (ou côte NGF) Le NGF (nivellement général de la France) permet l'expression des altitudes dans un même et unique système de référence, c'est-à-dire par rapport au même et unique point fondamental (ou « zéro origine »). Le niveau « 0 » correspond au niveau moyen de la mer. Ce point permet de déterminer l'altitude de tout autre point. Il s’utilise notamment en lien avec les plus hautes eaux du PPRi.

Oriel Un oriel (fenêtre en baie ou fenêtre arquée) est une fenêtre en encorbellement aménagée sur un ou plusieurs niveaux d'une façade.

Ouvertures / élément constituant des vues / élément ne constituant pas de vue Ouvertures Il s’agit d’une ouverture pratiquée sur une façade ou en toiture (arcade, fenêtre, porte, châssis de toit, lucarne…). Ouverture constituant des vues :

• Les ouvertures dont l’allège basse est située à moins de 1,90 m au-dessus du plancher (les fenêtres, les portes-fenêtres, lucarnes, châssis de toit…),

• Porte vitrée ou partiellement vitrée transparente, • Les balcons, • Les loggias, • Les terrasses situées à plus de 0,60 mètres verticalement du terrain. Ouverture ne constituant pas des vues : • Les ouvertures situées à 1,90 m ou plus (mesurée à l’allège basse) au-dessus du plancher, • Les ouvertures en sous-sol, à condition que le point le plus haut de l’ouverture ne soit pas situé à plus

de 0,80 m au-dessus du terrain, • Les portes pleines ou portes vitrées translucides ou partiellement vitrées translucides, • Les châssis fixes à verre translucide, • Les pavés de verre translucide, • Les marches et palier et perrons des escaliers extérieurs de moins de 3 m², • Les terrasses inaccessibles (absence d’ouverture de toute nature donnant sur la terrasse hors accès

technique et d’entretien), • Les terrasses situées à moins de 0,60 m verticalement de hauteur par rapport au niveau du terrain. • Les balcons, terrasses et ouvertures masquées par un pare-vue.

314 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Les ouvertures situées à 1,90 mètre de la limite séparative devront obligatoirement comporter un pare vue d’une hauteur d’au moins 1,90 mètre et d’un retour d’au moins 0,6 mètre. Cette définition ne s’applique pas à Créteil.

Pan coupé Un pan coupé correspond à la suppression de l'angle droit ou aigu que forment deux murs se rejoignant.

Patio Cour intérieure d'un bâtiment.

Parcelle Une parcelle est une superficie de terrain d’un seul tenant ayant une unité de propriété, situé dans une même commune et appartenant à une base de données administrative (le cadastre). (Cf. unité foncière)

Pare-vue (brise-vue) Dispositif d’occultation fixe et pérenne de plus de 1,90 mètre de hauteur mesurée par rapport au plancher fini de l’ouvrage créant la vue, intégré au projet sur les balcons et terrasses notamment, permettant d’éviter les vues directes. Il peut être constitué de panneau de verre translucide et/ou menuisé... Tout dispositif non pérenne apposé a postériori de type canisses, haies artificielles en plastique, etc… n’est pas considéré comme un pare-vue au titre du présent règlement.

Pérenne Elément pensé pour durer, avec une longévité structurelle importante (souvent plusieurs décennies, voire siècles), réalisé avec des matériaux durables, résistants aux intempéries, à l’usage et à l’obsolescence.

Pignon Cf. définition Mur aveugle.

Piscine Une piscine est un bassin artificiel étanche rempli d’eau dont les dimensions permettent à un être humain de s'y plonger au moins partiellement. La piscine concerne également la catégorie jacuzzi/spa et piscine hors-sol. Au sens du présent règlement, les piscines ne sont pas identifiées comme des constructions annexes. Une piscine n’est pas considérée comme couverte lorsque la structure de la couverture est en totalité ou en partie amovible et a une hauteur, au point le plus haut, inférieure à 1,80 mètre. Une piscine couverte est considérée comme une construction principale lorsque la hauteur au point le plus haut de la structure de couverture est supérieure ou égale à 1,80 mètre.

315 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Place de stationnement commandée Espace individuel de stationnement automobile qui n’est pas accessible directement depuis la voie ou le chemin de desserte, mais en passant par une autre place de stationnement.

Recul Cf. définition « Retrait »

Place commandée Schéma à caractère illustratif

Réhabilitation

Il s’agit du réaménagement d’un bâtiment ou local en gardant l'aspect extérieur et en y améliorant le confort intérieur et/ou la mise en conformité d’une construction existante avec les normes techniques et d’habitabilité en vigueur. La réhabilitation suppose le respect du caractère architectural des bâtiments. En d'autres termes, il s'agit de conserver la majeure partie d'un ouvrage (façade ou structure) et d'en remanier d'autres afin de le mettre aux normes actuelles de sécurité ou de confort. La suppression de plus de la moitié des structures porteuses (murs et planchers) est assimilé une démolition / reconstruction.

Réseau divers

Les réseaux divers regroupent les infrastructures cruciales telles que les réseaux d'eau potable, de gaz, d'électricité et de télécommunications

Résidence mobile de loisirs (mobil-homes)

Sont considérés comme résidence mobile de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler (ce qui exclut les camping-cars et les caravanes par exemple).

Restauration (travaux de restauration) L’objectif est de remettre en état une bâtisse dans son état d’origine tout en le consolidant. Il s’agit d’une logique de préservation historique, encore plus stricte que dans une réhabilitation. Lors de la restauration, la logique de

316 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

construction et le concept architectural d’origine doivent être maintenus au maximum. L’objectif d’une restauration étant la fidélité au passé, il est nécessaire de faire appel à des techniques spécifiques de mise en œuvre ou à des matériaux traditionnels caractéristiques.

Retrait Également intitulé « recul », il s’agit d’une distance fixée par les règles d’implantation des constructions du présent règlement entre une construction et les différentes limites d’une unité foncière (limites séparatives ou alignement) ou une autre construction sur la même unité foncière. Modalité de calcul : Dans tous les cas, la distance de retrait de la construction est mesurée horizontalement à partir de son point le plus proche de la limite du terrain (façade ou baie) ou le plus proche de l’autre construction située sur le même terrain. Le point de référence de hauteur à prendre en compte pour le calcul des retraits des vues créées en toiture sera le niveau de l'allège de l’ouverture créant la vue. La distance de retrait minimale peut être fixe, dépendante de la hauteur des constructions, dépendante de la hauteur ou dépendante de la présence de baies ou ouvertures avec une distance minimale fixe. Ne sont pas inclus dans la distance de retrait, les éléments suivants :

• Les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, • Les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements, • Les rampes destinées à l’accès des personnes à mobilité réduite, • Les isolations thermiques par l’extérieur sur les constructions existantes, • Les ouvrages de faible emprise tels que les oriels, cheminées, corniches, toutes saillies de moins de

0,8 mètre de profondeur, • Les sous-sols intégralement enterrés, • Les escaliers et perrons extérieurs accédant aux rez-de-chaussée inférieurs à 3 m², • Les ouvrages unidimensionnels ou à claire voie (poteaux, pylônes, antennes…), • Les marches, perrons, paliers d’escaliers ne constituant pas de vue au sens du présent règlement ou

équipés de dispositifs pare-vue,

Schéma à caractère illustratif

Rez-de-chaussée Niveau habitable d’un bâtiment dont le plancher est le plus proche du niveau du sol extérieur. Il s’agit communément du niveau d’un bâtiment placé de plain-pied, ou légèrement surélevé ou décaissé par rapport au niveau du terrain, considéré généralement comme le niveau d’entrée.

317 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Ruine Processus de dégradation, d'écroulement d'une construction, pouvant aboutir à sa destruction complète. Une ruine ne peut pas être regardée comme une construction existante.

Saillie On appelle saillie toute partie ou élément de construction fixe et pérenne qui dépasse le nu du plan de façade d'une construction (balcons, corniches, pilastres…). Les enseignes, stores etc. constituent des saillies.

Saillies

Vue 3D isométrique

Exemple de nu de façade Schéma à caractère illustratif

Sente Une sente est un petit chemin piétonnier étroit, souvent non accessible aux véhicules, reliant des rues ou traversant un quartier.

Serre Construction légère à parois transparentes, souples ou rigides, destinées à la production agricole.

Servitude de passage

La servitude de passage est une servitude de droit privé. Elle concerne une propriété privée qui doit supporter une contrainte au profit d'une autre propriété appartenant à une personne différente. (cf. article 637 du Code civil)

Servitude d’utilité publique (SUP)

Les servitudes d'utilité publique constituent des limitations administratives au droit de propriété et d'usage du sol ayant pour effet soit de limiter, voire d'interdire, l'exercice des droits des propriétaires sur ces immeubles, soit d'imposer la réalisation de travaux. Elles s'imposent aux communes et territoires lors de l'élaboration des documents d'urbanisme et à toutes personnes physiques projetant d'occuper le sol de quelque manière que ce soit.

Site urbain constitué

Il s’agit d’une zone urbaine :

- déjà urbanisée de manière continue, avec une densité significative du bâti ; - présentant une trame urbaine cohérente, sans discontinuité majeure avec les constructions voisines ; - disposant des équipements de voirie et réseaux divers (VRD) : routes, trottoirs, éclairage public,

assainissement, eau, électricité, etc.

318 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Sous-sol Partie enterrée ou semi enterrée de la construction à condition que le niveau supérieur du sous-sol n’excède pas la hauteur par rapport au terrain avant travaux à raison des deux tiers minimums.

Schéma à caractère illustratif Stationnement mutualisé / foisonnement À partir du constat que les usagers d'un parking ne sont jamais tous présents au même moment, il est possible de mutualiser ou assurer un foisonnement : Mutualisation : Il s’agit principalement de regrouper au sein d’un équipement tout ou partie de l’offre devant répondre à la somme des besoins d’un programme d’aménagement.

Surélévation La surélévation est un agrandissement vertical d'un bâtiment existant sur tout ou partie de l'emprise au sol de celui-ci. Elle consiste à déposer la toiture existante, à rehausser les murs périphériques et à réaliser une nouvelle toiture.

Surface de nivellement d’ilot Ensemble des plans horizontaux dessinés à partir d’une même cote ronde (cote ronde = cote NGF déterminée tous les mètres), formant des gradins successifs avec les plans verticaux de 1 mètre de hauteur.

Terrain Cf. « Unité foncière ».

Terrain d’angle Terrain ou unité foncière située à l’angle d’au moins deux voies ou emprises publiques.

Terrain avant travaux Le terrain avant travaux, existant au jour de la demande, est le terrain qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement.

319 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Terrain avant travaux

Terrain avant travaux

Terrain avant travaux

Terrain vierge

Terrain avec construction

existante

Topographie modifiée précédemment

Vue du terrain en coupe

Schéma à caractère illustratif

Au seul cas où le niveau d’un terrain avant travaux ne peut pas être déterminé, (terrain entièrement construit), le niveau du

Intitulé du document : Chemin d’accès Cf. « accès »

Clôtures Ouvrage permettant de diviser ou de délimiter un espace et faisant obstacle au passage (exemple : mur, grille, grillage, ou autre dispositif visant à limiter l’accès à une unité foncière). Les clôtures incluent également les portails, portillons et autres accès. Peuvent être considérés comme une clôture les installations édifiées sur les limites du terrain ou en retrait de ces dernières, tant qu’elles remplissent ce rôle. Certaines clôtures peuvent aussi s’accompagner de plantation de végétaux (haies végétales).

Coefficient d’emprise au sol en reconstruction Pour Créteil uniquement :

300 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Le coefficient d’emprise au sol reconstruction applicable à l’unité foncière s’apprécie au regard de la démolition du ou des bâtiments en totalité (en dehors des annexes). Il est précisé que ce coefficient spécifique « reconstruction », n’entre pas dans le champ d’application des dispositions règlementaires de l’article L 111-15 du code de l’urbanisme relatif à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli. Par conséquent, le bénéfice du coefficient d’emprise au sol « reconstruction » ne requiert pas l’édification d’une construction à l’identique après démolition. Il s’agit d’un coefficient d’emprise au sol modulé en fonction de la taille des terrains précisé à l’indice de l’emprise au sol du présent règlement, qui permet, notamment pour les terrains de petite dimension supportant déjà une construction, de réaliser une construction nouvelle après démolition totale de la construction existante.

Comble Le comble est constitué de l’espace compris entre le plancher haut et la toiture d’un bâtiment. Il est constitué d’une toiture à une ou plusieurs pentes mesurées par rapport au plan horizontal constitué par le plancher haut du niveau inférieur. Le comble devra présenter un pied droit de 0,6cm à l’intérieur du niveau de plancher.

Comble

Schémas à caractère illustratif

Vues 3D isométrique

Construction

Ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. Le mobilier urbain de type banc, corbeille, accroche-vélo, etc. n’est pas considéré comme une construction.

Construction annexe

Est considérée comme construction annexe, une construction qui répond simultanément aux trois conditions ciaprès :

• doit être affectée à une fonction complémentaire de la construction principale (de type garage, abris, etc.) et ne peut constituer une nouvelle unité d’habitation,

• non contiguë à une construction principale, • une superficie de 15 m² d’emprise au sol maximum et une hauteur de 3 m maximum.

➢ Tout élément accolé à la construction principale est considéré comme une extension, et respecte les mêmes règles que la construction principale (sauf les abris légers).

➢ Les serres et les piscines ne sont pas considérées comme des constructions annexes. ➢ Un bâtiment qui est relié à la construction principale par un simple auvent ou un porche est considéré

comme une extension.

301 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

➢ Toute construction dépassant la superficie de 15 m² d’emprise au sol et la hauteur maximale de 3 m définies pour les constructions annexes, est considérée par le présent règlement comme une construction principale.

➢ Toute ouverture constituant des vues sur les limites séparatives est interdite.

Schéma à caractère illustratif

Construction existante Une construction est considérée comme existante si elle a été réalisée en vertu d’autorisations légalement accordées et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions à la date d’approbation du présent règlement (XX/XX/XXXX). Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante. Des travaux qui ne maintiennent pas un maximum de ces éléments de structure, des éléments assurant le clos et le couvert, ne peuvent être regardés comme des travaux sur une construction existante conservée.

Corniche Partie saillante qui couronne un édifice.

Cour commune Servitude de droit civil prévue par l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme.

Croupe Une croupe est un versant de toit qui réunit les deux pans principaux d'un toit à leur extrémité.

Démolition Une opération consistant à détruire une partie majoritaire de la structure d'un bâtiment (Article R126-9 du Code de la construction et de l’habitation).

Destination des constructions Les destinations fixées par le code de l’urbanisme, déclinées en sous-destinations, caractérisent la fonction ou l’usage d’un bâtiment ou d’un terrain et peuvent être régies, à ce titre, par des règles distinctes (Cf. chapitre relatif aux destinations des sols).

302 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Sousdestinations

Arrêté du 10 novembre 2016 modifié par décret du 22 mars 2023 définissant les destinations et sous-destinations

HABITATION

Logement

La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. La sousdestination comprend également les locaux ayant pour fonction la vie collective des habitants (dans l’habitat participatif, l’habitat inclusif ou la colocation par exemple (qualifiés de « co-living ».

Hébergement

La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

Artisanat et commerce de

détail

La sous-destination “ artisanat et commerce de détail ” recouvre les constructions destinées aux activités artisanales de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, les constructions commerciales avec surface de vente destinées à la présentation ou à l'exposition de biens et de marchandises proposées à la vente au détail à une clientèle, ainsi que les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique.

Restauration

La sous-destination “ restauration ” recouvre les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d'une clientèle.

Commerce de La sous-destination commerce de gros recouvre les constructions destinées à la

gros

présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

COMMERCES ET ACTIVITÉS DE SERVICES

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une

clientèle

La sous-destination activité de service avec accueil d'une clientèle recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services, notamment médicaux et accessoirement la présentation de biens.

Hôtels

La sous-destination “ hôtels ” recouvre les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.

Autres hébergements

touristiques

La sous-destination “ autres hébergements touristiques ” recouvre les constructions autres que les hôtels, destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.

Cinéma

La sous-destination cinéma recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du Code du cinéma et de l'image animée, accueillant une clientèle commerciale.

AUTRES ACTIVITÉS DES

SECTEURS SECONDAIRE ET

TERTIAIRE

Industrie Entrepôt

La sous-destination “ industrie ” recouvre les constructions destinées à l'activité extractive du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle et manufacturière du secteur secondaire, ainsi que les constructions destinées aux activités artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sousdestination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

La sous-destination “ entrepôt ” recouvre les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l'entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d'achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données.

303 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Bureau

La sous-destination “ bureau ” recouvre les constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité du public, destinées notamment aux activités de direction, de communication, de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires et également des administrations publiques et assimilées.

Centre de congrès et d’exposition

La sous-destination " centre de congrès et d'exposition " recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.

La sous-destination “ cuisine dédiée à la vente en ligne ” recouvre les constructions Cuisine dédiée à destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes la vente en ligne sont soit livrées au client, soit récupérées sur place.

Locaux et bureaux des administrations publiques et

assimilés

La sous-destination " locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés " recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Une partie substantielle de la construction est dédiée à l'accueil du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et

assimilés

La sous-destination " locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés " recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.

EQUIPEMENTS D’INTERET

COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS

Etablissements d’enseignement,

de santé et d’action sociale

La sous-destination " établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale " recouvre les équipements d'intérêt collectif destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêt collectif hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.

La sous-destination " salles d'art et de spectacles " recouvre les constructions destinées

Salles d’art et de aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles

spectacles

d'intérêt collectif.

Équipements sportifs

La sous-destination " équipements sportifs " recouvre les équipements d'intérêt collectif destinés à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.

La sous-destination “ lieux de culte ” recouvre les constructions répondant à des besoins Lieux de culte collectifs de caractère religieux.

Autres équipements recevant du

public

La sous-destination " autres équipements recevant du public " recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination " Equipement d'intérêt collectif et services publics ". Cette sous-destination recouvre notamment les salles polyvalentes et les aires d'accueil des gens du voyage.

EXPLOITATIONS AGRICOLES ET FORESTIERES

Exploitation agricole

La sous-destination “ exploitation agricole ” recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au stockage du matériel, des récoltes et à l'élevage des animaux ainsi que celles nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dans les conditions définies au II de l'article L. 151-11 du code de l'urbanisme.

304 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Exploitation forestière

La sous-destination " exploitation forestière " recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

Égout du toit

L’égout d’un toit ou d’un pan de toiture se compose d’une ou plusieurs lignes par lesquelles sont récupérées les eaux pluviales du toit. Elle constitue la partie basse du toit lorsqu’elle est différenciée par la pente.

Schéma à caractère illustratif

Emprise publique Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les parvis de gare, les cours d'eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques…

Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Elle est constituée de l’addition de tous les éléments bâtis et ouvrages en élévation par rapport au terrain existant avant travaux et figurant sur l’unité foncière (constructions principales y compris les balcons sur une profondeur supérieure à 1,80 mètres mesurée depuis le nu de la façade, terrasses en élévation d’au moins 60 cm, constructions annexes, abris légers, piscines, sous-sol semi enterré en élévation d’au moins 60 cm, serres…).

Ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol :

• Les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, • Les balcons d’une profondeur inférieure à 1,80 mètres mesurée depuis le nu de la façade, • Les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements dans la

limite de 0,8 mètre de profondeur, • Les rampes destinées à l’accès des personnes à mobilité réduite, • Les isolations thermiques par l’extérieur sur les constructions existantes, • Les ouvrages de faible emprise tels que les oriels, cheminées, corniches, toutes saillies de moins de

0,8 mètre de profondeur, • Les sous-sols intégralement enterrés, • Les escaliers et perrons extérieurs accédant aux rez-de-chaussée inférieurs à 3 m².

Lorsque l’unité foncière est partiellement atteinte par un emplacement réservé, la surface de l’unité foncière de référence est celle déduite de la superficie de l’emplacement réservé.

305 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Table des matières

Champ d'application territorial du PLUi et articulation du dispositif règlementaire ...................................... 8 Organisation et contenu du présent règlement ............................................................................................ 10 Utilisation du présent règlement .................................................................................................................. 12 I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES ................................................................................................................................. 13 a. Portée du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols ........................... 13

Application du règlement aux lotissements ............................................................................................ 13 Adaptations mineures ............................................................................................................................. 13 Reconstruction après destruction ou démolition.................................................................................... 13 Sécurité – salubrité - nuisances............................................................................................................... 13 b. Informations et règlementations relatives aux risques et nuisances affectant le territoire...................... 14 Aléa retrait-gonflement des argiles......................................................................................................... 14 Plan de Prévention des Risques d’Inondation ......................................................................................... 15 Le Plan d’Exposition au Bruit de l’aéroport d’Orly (PEB) ......................................................................... 15 Isolement acoustique des bâtiments contre les bruits aux abords des voies de transports terrestres .. 15 Entretien et gestion des cours d’eau et de leurs abords ......................................................................... 16 Règle de sécurité à proximité du réseau électrique ................................................................................ 16 II. DISPOSITIONS COMMUNES ÉCRITES EN TOUTES ZONES .................................................................................. 17 1. DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D'ACTIVITE.............................. 17 a. Destinations et sous-destinations ............................................................................................................. 17 UC : CŒUR DE VILLE .................................................................................................................................. 18 UM : MIXTE ............................................................................................................................................... 23 UR : RÉSIDENTIEL COLLECTIF ..................................................................................................................... 26 UH : HABITAT INDIVIDUEL ......................................................................................................................... 29 UI : ACTIVITÉS ............................................................................................................................................ 34 UE : EQUIPEMENT ..................................................................................................................................... 45 AU : À URBANISER ..................................................................................................................................... 52 2AU : FERMEE A L’URBANISATION............................................................................................................. 61 N : NATURELLE........................................................................................................................................... 64 A : AGRICOLE ............................................................................................................................................. 71 b. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités ............. 75 Occupations et utilisations des sols interdites ........................................................................................ 75 Occupations et utilisations des sols autorisées sous conditions ............................................................. 75 Secteur soumis à des risques naturels .................................................................................................... 76 2. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE................... 77 a. Volumétrie et implantation des constructions .......................................................................................... 77 Implantation à l’alignement .................................................................................................................... 77

2 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Implantation par rapport aux limites séparatives ................................................................................... 77 Implantation entre parties de façade d’une même construction ........................................................... 77 Cours communes..................................................................................................................................... 78 Règle relative à l’implantation des constructions annexes/abris légers.................................................. 78 Règle relative à l’implantation des piscines ............................................................................................ 78 Extension et surélévation des constructions existantes non conformes aux règles d’implantations ..... 78 Surélévation des constructions existantes dans les secteurs inondables concernés par un PPRi........... 80 Règle particulière pour les équipements publics et d’intérêt collectif.................................................... 80 Terrains d’angles...................................................................................................................................... 80 Transitions entre les zones denses et les zones pavillonnaires ............................................................... 81 b. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère............................................................. 82 Performance énergétique et environnementales ................................................................................... 82 c. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ................ 83 Traitement des espaces non bâtis ........................................................................................................... 83 Aspects extérieurs des constructions...................................................................................................... 86

Alfortville ............................................................................................................................................. 86 Boissy-Saint-Léger ................................................................................................................................ 98 Bonneuil-sur-Marne........................................................................................................................... 113 Chennevières-sur-Marne ................................................................................................................... 126 Créteil ................................................................................................................................................ 130 La Queue-en-Brie............................................................................................................................... 140 Le Plessis-Trévise ............................................................................................................................... 154 Limeil-Brévannes ............................................................................................................................... 159 Mandres-les-Roses............................................................................................................................. 167 Marolles-en-Brie ................................................................................................................................ 173 Noiseau .............................................................................................................................................. 182 Ormesson-sur-Marne ........................................................................................................................ 190 Périgny-sur-Yerres .............................................................................................................................. 199 Santeny .............................................................................................................................................. 206 Sucy-en-Brie....................................................................................................................................... 216 Villecresnes ........................................................................................................................................ 234 3. STATIONNEMENT ............................................................................................................................... 252 c. Dispositions transversales pour les véhicules motorisés ........................................................................ 254 d. Dispositions générales pour les vélos...................................................................................................... 257 4. EQUIPEMENT ET RESEAUX................................................................................................................. 258 a. Desserte par les voies publiques ou privées ........................................................................................... 258 b. Desserte par les réseaux ......................................................................................................................... 260 e. Gestion des déchets ................................................................................................................................ 260

3 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

III. DISPOSITIONS COMMUNES GRAPHIQUES EN TOUTES ZONES....................................................................... 261 1. DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D'ACTIVITE............................ 261 a. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités ........... 261 Aire d’accueil des gens du voyage ......................................................................................................... 261 Périmètres d'attente de projet d'aménagement global (PAPAG) .......................................................... 261 Emplacements réservés ........................................................................................................................ 261 Secteur soumis à des risques naturels au titre du R151-34 du code l’urbanisme................................. 261 b. Mixité fonctionnelle et sociale ................................................................................................................ 263 « Linéaire commercial et artisanal » ..................................................................................................... 263 « Linéaire de mixité d’activités » ........................................................................................................... 263 « Linéaire actif » .................................................................................................................................... 263 Secteur de mixité fonctionnelle ............................................................................................................ 264 Secteur de mixité sociale au titre du L.151-15 du Code de l’urbanisme ............................................... 265 Taille minimale des logements au titre L.151-14 du Code de l’urbanisme ........................................... 267 2. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE................. 268 a. Volumétrie et implantation des constructions ........................................................................................ 268 Alignement spécifique identifié sur le document graphique ................................................................ 268 Retrait spécifique identifié sur le document graphique ........................................................................ 269 Implantation spécifique identifié sur le document graphique .............................................................. 274 Emprise au sol spécifique identifié sur le document graphique ........................................................... 275 Hauteur spécifique identifié sur le document graphique ..................................................................... 275 Secteurs à plan masse ........................................................................................................................... 277 Plan de nivellement............................................................................................................................... 283 b. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère........................................................... 284 Bâti patrimonial au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme ............................................................ 284 Ensembles bâtis patrimoniaux au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme...................................... 285 Linéaires de façades protégées au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme..................................... 285 Les cours au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme ....................................................................... 286 Clôture au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme .......................................................................... 286 Sentes au titre du L. 151-38 du Code de l’urbanisme ........................................................................... 286 Cône de vue paysager au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme................................................... 287 c. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions .............. 287 Espace paysager identifié au titre de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme ................................. 287 Continuité écologique à préserver identifiée au titre de l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme... 288 Haie à créer ou à préserver au titre du L. 151-23 du Code de l’urbanisme .......................................... 288 Alignement d’arbre identifiés au titre du L. 151-23 du Code de l’urbanisme ....................................... 288 Arbre remarquable identifiés au titre du L. 151-23 du Code de l’urbanisme ....................................... 290 Plans d’eau et cours d’eau identifiés au titre du L. 151-23 du Code de l’urbanisme............................. 291

4 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Zones humides identifiées au titre du L. 151-23 du Code de l’urbanisme ............................................ 292 Zones humides probables ..................................................................................................................... 292 Lisières de massifs boisés de plus de 100 hectares............................................................................... 293 Espaces boisés classés au titre du L. 113-1 du Code de l’urbanisme .................................................... 294 IV. LEXIQUE .......................................................................................................................................................... 295 Abri léger ..................................................................................................................................................... 295 Accès ........................................................................................................................................................... 295 Acrotère....................................................................................................................................................... 296 Affouillement............................................................................................................................................... 296 Alignement .................................................................................................................................................. 296 Amélioration des constructions existantes ................................................................................................. 297 Annexe......................................................................................................................................................... 297 Arbre ........................................................................................................................................................... 297 Arc de décharge .......................................................................................................................................... 298 Attique......................................................................................................................................................... 299 Baie / baie constituant des vues / baie ne constituant pas des vues .......................................................... 299 Bâtiment...................................................................................................................................................... 299 Balcon.......................................................................................................................................................... 300 Bande constructible .................................................................................................................................... 300 Caravane...................................................................................................................................................... 300 Chainage...................................................................................................................................................... 300 Chemin d’accès............................................................................................................................................ 300 Clôtures ....................................................................................................................................................... 300 Coefficient d’emprise au sol en reconstruction ........................................................................................... 300 Comble ........................................................................................................................................................ 301 Construction ................................................................................................................................................ 301 Construction annexe ................................................................................................................................... 301 Construction existante ................................................................................................................................ 302 Corniche ...................................................................................................................................................... 302 Cour commune............................................................................................................................................ 302 Croupe......................................................................................................................................................... 302 Démolition................................................................................................................................................... 302 Destination des constructions ..................................................................................................................... 302 Égout du toit................................................................................................................................................ 305 Emprise publique ........................................................................................................................................ 305 Emprise au sol ............................................................................................................................................. 305 Emplacement réservé ................................................................................................................................. 306 Epis de faitage ............................................................................................................................................. 306

5 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Espaces libres .............................................................................................................................................. 306 Espace perméable et éco-aménagé ............................................................................................................ 307 Espace vert de pleine terre ......................................................................................................................... 307 Exhaussement de sol................................................................................................................................... 308 Extension ..................................................................................................................................................... 308 Façade ou partie de façade ......................................................................................................................... 308 Faîtage ......................................................................................................................................................... 309 Festonnage .................................................................................................................................................. 309 Front bâti..................................................................................................................................................... 309 Gabarit ........................................................................................................................................................ 309 Gabarit-enveloppe ...................................................................................................................................... 309 Jour de souffrance ....................................................................................................................................... 309 Hauteur ....................................................................................................................................................... 310 Héberge ....................................................................................................................................................... 311 Implantation ................................................................................................................................................ 311 Immeuble collectif....................................................................................................................................... 311 Installations classées ou installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ................... 311 Largeur de l’unité foncière .......................................................................................................................... 312 Limites séparatives ...................................................................................................................................... 312 Linéaire de façade ....................................................................................................................................... 313 Linteaux ....................................................................................................................................................... 313 Logement social .......................................................................................................................................... 313 Lotissement ................................................................................................................................................. 313 Lucarnes ...................................................................................................................................................... 313 Mansart ....................................................................................................................................................... 313 Meulière ...................................................................................................................................................... 313 Modénature ................................................................................................................................................ 313 Mur aveugle ................................................................................................................................................ 313 Niveau NGF (ou côte NGF) .......................................................................................................................... 314 Oriel............................................................................................................................................................. 314 Ouvertures / élément constituant des vues / élément ne constituant pas de vue ..................................... 314 Pan coupé.................................................................................................................................................... 315 Patio ............................................................................................................................................................ 315 Parcelle ........................................................................................................................................................ 315 Pare-vue (brise-vue) .................................................................................................................................... 315 Pérenne ....................................................................................................................................................... 315 Pignon ......................................................................................................................................................... 315 Piscine ......................................................................................................................................................... 315

6 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Place de stationnement commandée ......................................................................................................... 316 Recul............................................................................................................................................................ 316 Réhabilitation .............................................................................................................................................. 316 Réseau divers .............................................................................................................................................. 316 Résidence mobile de loisirs (mobil-homes) ................................................................................................ 316 Restauration (travaux de restauration) ....................................................................................................... 316 Retrait.......................................................................................................................................................... 317 Rez-de-chaussée.......................................................................................................................................... 317 Ruine ........................................................................................................................................................... 318 Saillie ........................................................................................................................................................... 318 Sente ........................................................................................................................................................... 318 Serre ............................................................................................................................................................ 318 Servitude de passage .................................................................................................................................. 318 Servitude d’utilité publique (SUP) ............................................................................................................... 318 Site urbain constitué ................................................................................................................................... 318 Sous-sol ....................................................................................................................................................... 319 Stationnement mutualisé / foisonnement .................................................................................................. 319 Surélévation ................................................................................................................................................ 319 Surface de nivellement d’ilot ...................................................................................................................... 319 Terrain ......................................................................................................................................................... 319 Terrain d’angle ............................................................................................................................................. 319 Terrain avant travaux................................................................................................................................... 319 Terrasse ....................................................................................................................................................... 320 Toiture végétalisée ...................................................................................................................................... 320 Toiture terrasse ........................................................................................................................................... 320 Toiture à pente(s) ........................................................................................................................................ 320 Toiture à la Mansart .................................................................................................................................... 321 Unité foncière.............................................................................................................................................. 321 Voies ............................................................................................................................................................ 321

7 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

Introduction

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CHAMP D'APPLICATION TERRITORIAL DU PLUI ET ARTICULATION DU DISPOSITIF REGLEMENTAIRE

Le présent règlement s’applique sur la totalité du territoire de Grand Paris Sud Est Avenir, regroupant les villes de : Alfortville, Boissy-Saint-Léger, Bonneuil-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne, Créteil, La Queue-en-Brie, Le Plessis-Trévise, Limeil-Brévannes, Mandres-les-Roses, Marolles-en-Brie, Noiseau, Ormesson-sur-Marne, Pérignysur-Yerres, Santeny, Sucy-en-Brie, Villecresnes.

Division du territoire en zones et contenu des documents graphiques

Les documents graphiques présentent la division du territoire en : • zones urbaines (U) ; • zones à urbaniser (AU) ; • zone fermée à l’urbanisation (2AU) ; • zones naturelles (N) ; • zones agricoles (A).

Les documents graphiques comportent également des inscriptions graphiques relatives : • aux emplacements réservés ; • aux formes urbaines et implantations spécifiques ; • à la mixité fonctionnelle à protéger ou à développer ; • aux secteurs de projets ; • à la protection du patrimoine bâti, urbain et paysager ; • à la nature en ville.

Articulation du règlement avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Tout projet doit être compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qu'elles soient « thématiques », ou « sectorielles ». Les orientations d'aménagement et de programmation viennent compléter les dispositions règlementaires. Elles peuvent, par exemple :

• Préciser l’application spatiale de dispositions règlementaires écrites (par exemple, la localisation des destinations des constructions) ;

• Préciser les modalités de mise en œuvre de certaines règles (par exemple la modulation des hauteurs des constructions et des règles d’espaces libres selon leur localisation) ;

• Renseigner des sujets sur lesquels le règlement est muet.

Les projets doivent alors à la fois être compatibles avec les OAP et conformes au règlement.

Articulation du règlement avec les plans masses

Tout projet doit être conforme aux dispositions graphiques édictées au sein des secteurs de plan masse (Pièce 6.4) dont les périmètres sont identifiés sur les plans de zonages. Des dispositions communes (5.1) s’appliquent également aux secteurs à plan masse, sauf mention contraire.

8 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

CLIQUEZ ICI POUR REVENIR AU SOMMAIRE Articulation du règlement avec les zones UP Les zones UP (projet) du territoire, localisées à Alfortville et Sucy-en-Brie, portent sur des secteurs faisant l’objet d’une ZAC (Cf. ZAC du Centre commercial du Grand ensemble à Alfortville et ZAC du Centre-ville à Sucy-en-Brie) engagées avant l’approbation du présent PLUi. Ces zones disposent d’un règlement spécifique qui permettent de mettre en œuvre les projets en cours. Les zones UP dérogent aux dispositions communes écrites et au lexique figurant dans le 5.1 Règlement : dispositions communes. Il est à noter que les dispositions communes graphiques figurant dans le 5.1 Règlement : dispositions communes, s’appliquent aux zones UP. Tout projet doit par ailleurs être compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP).

9 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

ORGANISATION ET CONTENU DU PRESENT REGLEMENT

La structure du règlement vise à la fois à mettre en valeur les dispositions communes permettant de traduire les grandes orientations du PADD, tout en permettant une souplesse et une finesse règlementaire à même de conserver les particularismes locaux.

Les pièces règlementaires écrites (5.) se composent de :

➢ 5.1 Dispositions communes qui regroupent :

• Les dispositions générales présentent les règlementations, servitudes, dispositions, qui s’appliquent nonobstant les dispositions du PLUi.

• Les dispositions communes écrites et graphiques sont des dispositions transversales qui s’appliquent quelle que soit la zone du PLUi (hors zones spécifiques de projet concernant les dispositions communes écrites). Elles sont à la fois écrites, et graphiques (font l’objet d’une inscription spécifique sur le plan de zonage). Elles abordent les règlementations transversales liées à la prise en compte des risques, aux destinations et sous-destinations interdites, autorisées ou autorisées sous conditions, au stationnement, aux conditions de desserte des terrains, à la mixité sociale et fonctionnelle, à la protection du patrimoine bâti et paysager et à l’aspect extérieur des constructions. Par soucis de préserver l’identité de chaque commune, ce dernier point est traité à l’échelle de chaque ville dans le règlement.

• Le lexique vise à faciliter l’application des règles du PLUi en définissant les éléments qui entrent dans la règlementation et en précisant le cas échéant les modes de calcul. Il permet par ailleurs de limiter les différences d’instruction d’une commune à une autre en proposant un référentiel commun.

➢ 5.2 Le règlement indices par zones

Les dispositions applicables aux zones urbaines (hors zones spécifiques de projet) agricoles et naturelles. Elles se décline pour chaque zone en 6 règles :

•

Implantation par rapport à l’alignement ;

•

Implantation par rapport aux limites séparatives ;

•

Implantation entre constructions sur une même unité foncière ;

•

Emprise au sol maximale des constructions ;

•

Espace vert de pleine terre et espace perméable et éco-aménagé ;

•

Hauteur maximale des constructions.

10 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

CLIQUEZ ICI POUR REVENIR AU SOMMAIRE ➢ 5.3 Le règlement des zones UP

Ces zones disposent d’un règlement spécifique qui permettent de mettre en œuvre les projets en cours. Les zones UP dérogent aux dispositions communes écrites et au lexique figurant dans le 5.1 Règlement : dispositions communes. Il est à noter que les dispositions communes graphiques figurant dans le 5.1 Règlement : dispositions communes, s’appliquent aux zones UP. ➢ 5.4 Les annexes règlementaires Il s’agit des pièces complémentaires prévues par les dispositions communes, dont l’application est requise conformément aux règles en vigueur.

11 Règlement du PLUi de GPSEA – Dispositions communes – PLUi approuvé

UTILISATION DU PRESENT REGLEMENT

Chaque autorisation d’urbanisme doit respecter l’ensemble des règles édictées dans le 5.1 Règlement et 6.1 pièces graphiques.

Identification de l’unité foncière sur les plans graphiques :

1.

Identification de la zone et du secteur dans lequel se situe le terrain concerné en consultant les plans

de zonage faisant figurer les indices ;

2.

Consultation des plans de zonage pour identifier si le terrain est concerné par une prescription

graphique.

Consultation du règlement s’appliquant sur l’unité foncière :

1. A partir de du nom de zone, se référer ensuite au « 5.1 Dispositions communes » au chapitre « Destinations et sous-destinations » pour connaitre les destinations interdites ou autorisées ou autorisées sous conditions. Si la zone est une zone UP, se référer au « 5.3 Règlement des zones UP » (pour rappel, les chapitres « dispositions communes écrites » et « lexique » du « 5.1 Dispositions communes » ne s’appliquent pas aux zones UP).

2. A partir des indices, se référer au « 5.2 Règlement indices par zones » pour connaitre les règles de volumétrie, d’implantation et d’espace vert de terre qui s’appliquent.

3. A partir des prescriptions graphiques identifiés sur les plans graphiques, se référer « au 5.1 Dispositions communes » au chapitre « Dispositions communes graphiques » pour connaitre les dispositions qui s’appliquent. Plus spécifiquement : • A partir des prescriptions graphiques identifiés sur les plans grap